Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine
Büroimmobilie
Das Bürogebäude „Schwannstraße 6“
Ruhr-Universität-Bochum – Geographisches Institut
Verfasserin: Anja Belker (Matr.-Nr.:180 092 225 018)
1. Gutachter: Prof. Dr. Noll
2. Gutachter: Dr. Weber
Abgabetermin: 04.12.2002

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
Inhaltsverzeichnis
Projektentwicklung für eine Büroimmobilie
Bürohaus Schwannstraße 6
Abkürzungsverzeichnis V
Abbildungsverzeichnis VI
Tabellenverzeichnis VIII
Teil A: Grundlagen
I Einleitung 1
1 Problemstellung und Zielsetzung 1
2 Aufbau und Methodik 3
II Grundlagen der Projektentwicklung 5
1 Der Begriff Projektentwicklung 5
2 Ausgangslagen einer Projektentwicklung 7
2.1 Vorhandene Projektidee (fiktiver Standort) 9
2.2 Gegebener Standort (fixierter Standort) 9
2.3 Vorhandenes Kapital 10
3 Ablaufphasen der Projektentwicklung 11
3.1 Standort- und Marktanalyse (STOMA) 12
3.1.1 Standortanalyse 14
3.1.2 Bewertung von Standortalternativen – Nutzwertanalyse 16
3.1.3 Marktanalyse 18
3.2 Nutzungskonzept / Nutzerbedarfsprogramm 19
3.3 Wirtschaftlichkeitsanalyse 21
3.4 Prüfung des Baurechts 22
4 Chancen und Risiken der Projektentwicklung 27
4.1 Vorteile – Chancen 27
4.2 Nachteile – Risiken 29
5 Resümee 31
I

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
III Grundlagen des Marktes für Büroimmobilien 32
1 Der Begriff Immobilie � Büroimmobilie 32
2 Entstehung der Märkte für Büroimmobilien 33
2.1 Struktureffekt 35
2.2 Sacheffekt 37
3 Funktionsweise der Büroimmobilienbranche 38
3.1 Besonderheiten des Immobilienmarktes 38
3.2 Determinanten des Angebotes und der Nachfrage 39
3.3 Akteure des Büroimmobilienmarktes 41
3.3.1 Nachfrager von Büroimmobilien 41
3.3.2 Anbieter / Investoren von Büroimmobilien 43
3.3.3 Projektentwickler 47
3.4 Anforderungen an Büroimmobilien 48
3.4.1 Lagequalität 48
3.4.2 Ausstattung und Gebäudestruktur 49
3.4.3 Mietpreis und Kosten 50
3.4.4 Erhöhung der Flächeneffiziens – Flächenmamagement 51
Teil B: Projektstudie
I Projektidee 53
II Raumkonzept 54
1 Vorhandene Bürosituation des Mieters 54
2 Gewünschte zukünftige Situation des Mieters 56
III Standortanalyse 59
1 Makrostandort 59
1.1 Lage im Raum – Überblick 62
1.2 Verkehrsinfrastruktur 62
1.3 Beschäftigung und Wirtschaftsstruktur 65
1.4 Weiche Standortfaktoren 70
II

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
2 Bewertung der Standortalternativen – Nutzwertanalyse 74
2.1 Untersuchte Standorte 75
2.2 Nutzwertanalyse 79
3 Mikrostandort 82
3.1 Standortumfeld 82
3.1.1 Lage im Stadtgebiet 82
3.1.2 Soziodemographische Struktur 84
3.1.3 Verkehrsanbindung 86
3.1.4 Nachbarschaftsnutzung – Städtebauliches Umfeld 88
3.1.5 Infrastruktureinrichtungen 93
3.1.6 Image des Standortes 95
3.2 Grundstück 96
3.2.1 Erschließung 96
3.2.2 Planungsrechtliche Grundlagen 97
4 Standortbewertung 98
IV Marktanalyse 103
1 Angebotssituation 103
1.1 Die Bürostandorte in Düsseldorf 103
1.2 Entwicklung des Büro-Investmentmarkt 113
1.3 Mietpreisentwicklung 116
1.4 Leerstandsentwicklung 119
1.5 Konkurrenzanalyse 121
1.5.1 Bestandsobjekte 123
1.5.2 Neubauprojekte 123
2 Nachfragesituation – Büroflächenbedarfsanalyse 128
2.1 Gegenwärtige Vermietungsleistung und Absatzstruktur 128
2.2 Büroflächenbedarfsanalyse 132
2.3 Bestandsanalyse 133
2.4 Prognose des Büroflächenbedarfs bis 2011 142
3 Wettbewerbssituation 148
4 Fazit 150
III

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
V Wirtschaftlichkeitsanalyse 151
1 Das Residualwertverfahren 151
1.1 Projektdaten 153
1.2 Projektkalkulation 154
VI Gesamteinschätzung 157
VII Literatur- und Quellenverzeichnis 160
1 Literaturverzeichnis 160
2 Internetquellen 166
VIII Anhang 167
IV

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
Abkürzungsverzeichnis 1
AP Arbeitsplatz
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung
BGF Bruttogeschossfläche
BSP Bruttosozialprodukt
CRE Corporate Real Estate
EDV Elektronische Datenverarbeitung
EG Erdgeschoss
F&E Forschung und Entwicklung
GFZ Geschossflächenzahl
GRZ Grundflächenzahl
HNF Hauptnutzfläche
ISDN Integriertes Service- und Datennetz
MIV Motorisierter Individualverkehr
NF Nutzfläche
NRW Nordrhein-Westfalen
NWA Nutzwertanalyse
ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr
Pkw Personenkraftwagen
TG Tiefgarage
1 Übliche Abkürzungen bzw. Abkürzungsformen im Sinne des Duden werden nicht aufgeführt.
V

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Abgrenzung zwischen Projektentwicklung, -management und
Facility Management 7
Abbildung 2: Ausgangslagen einer Projektentwicklung 8
Abbildung 3: Idealtypische Ablaufphase einer Projektentwicklung 12
Abbildung 4: Die Rahmenbedingungen eines Immobilien-Objektes 13
Abbildung 5: Übersicht – Öffentliches Baurecht 23
Abbildung 6: Bruttoinlandsprodukt und Bauinvestitionen 34
Abbildung 7: Darstellung des Schweinezyklus 40
Abbildung 8: Investoren im Immobilienbereich 44
Abbildung 9: Raumkonzept für die Büroimmobilie Schwannstraße 6 57
Abbildung 10: Geographische Lage der Stadt Düsseldorf 61
Abbildung 11: Autoanbindung an Düsseldorf 63
Abbildung 12: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten innerhalb
der drei Wirtschaftssektoren in Düsseldorf 1991 – 2001 66
Abbildung 13: Beschäftigungsentwicklung im produzierenden Gewerbe und
Dienstleistungssektor 1991 – 2001 67
Abbildung 14: Die Bruttowertschöpfung Düsseldorfs im Vergleich – Stand 2000 69
Abbildung 15: Einzelhandelszentralität der Stadt Düsseldorf im Vergleich –
Stand 2000 73
Abbildung 16: Räumliche Einordnung der fünf untersuchten Grundstücke 75
Abbildung 17: Lage des Projektstandortes im Stadtgebiet 83
Abbildung 18: Umfeldanalyse 88
Abbildung 19: Derzeitige Erschließung des Projektstandortes – Lageplan 96
Abbildung 20: Ausschnitt des Flächennutzungsplanes (Projektgelände) 98
Abbildung 21: Die Bürostandorte in Düsseldorf 104
Abbildung 22: Entwicklung des Transaktionsvolumens in den fünf Immobilien-
Hochburgen gesamt 114
Abbildung 23: Transaktionsvolumen nach Investorentypen 2001 in Düsseldorf 115
Abbildung 24: Bürospitzenmieten auf verschiedenen Immobilienmärkten
(€/m²/mtl.) – Stand 12/2001 117
Abbildung 25: Verfügbare Flächen, Flächen im Bau, Neubauanteil und
Leerstand nach Teilmärkten in Düsseldorf (m²) – Stand 12/2001 120
Abbildung 26: Lage der einzelnen Konkurrenzobjekte in Düsseldorf 124
Abbildung 27: Entwicklung der Vermietungsleistung in Düsseldorf
– Stand 12/2001 129
VI

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6
Abbildung 28: Vermietung nach Branchen in Düsseldorf im Jahre 2001
(in Prozent) - Stand 10/2001 130
Abbildung 29: Büroflächenvermietung nach Klimatisierungstechnik in Düsseldorf
2001 (in Prozent) – Stand 10/2001 130
Abbildung 30: Prozentualer Anteil der Düsseldorfer Beschäftigten an der bundesdeutschen
Gesamtbeschäftigung 135
Abbildung 31: Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung in
Düsseldorf (in Prozent) 136
Abbildung 32: Fertiggestellte Büro- und Verwaltungsgebäude in Düsseldorf 138
Abbildung 33: Bruttosozialprodukt (Bruttonationaleinkommen) Deutschlands in
jeweiligen Preisen 1991-2001 (Mrd. €) 143
Abbildung 34: Prognose: Anteil Düsseldorfer Beschäftigte an bundesdeutschen
Gesamtbeschäftigten 145
Abbildung 35: Grundgleichung des Residualwertverfahrens 152
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Die wichtigsten Standortanforderungen unterschiedlicher Nutzungsarten
16
Tabelle 2: NWA für die Auswahl eines Projektgrundstückes 81
Tabelle 3: Ausgewählte Daten zur Sozialstruktur 85
Tabelle 4: Stärke- und Schwächeanalyse von Makro-, Mikrostandort und
Grundstück + Standortbewertung hinsichtlich einer Büronutzung 99
Tabelle 5: Mietpreis in Düsseldorf (Angaben der Büromiete in €/m²/mtl.) 117
Tabelle 6: Büroprojekte mit Fertigstellungstermin 2002 – 2004 (Stand 04/2002) 122
Tabelle 7: Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage in den jeweiligen
Varianten 149
Tabelle 8: Projektdaten 153
Tabelle 9: Erlöskalkulation 154
Tabelle 10: Projektkosten 155
Tabelle 11: Residualwert 156
VII

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
I Einleitung
TEIL A: Grundlagen
1 Problemstellung und Zielsetzung
Die Projektentwicklung ist eine eigene Spezialisierungsrichtung von Unternehmen der
Bau- und Immobilienwirtschaft. Für Banken, institutionelle Investoren, Makler und Bauunternehmen
ist die Projektentwicklung ein lukratives Geschäftsfeld. Die damit verbundenen
Vorteile einer Projektentwicklung im eigenen Hause ( wie Entwicklungsgewinn
und Einflussnahme auf die Gestaltung der Immobilie) liegen auf der Hand. Letzterer
Aspekt ist dabei insbesondere für institutionelle Investoren entscheidend, deren Objekte
ganz bestimmten qualitativen Anforderungen – etwa hinsichtlich Funktionalität,
Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit – entsprechen müssen.
Für Finanzdienstleister steht dabei einerseits die Überlegung im Vordergrund, ein möglichst
intelligentes und umfassendes Angebot rund um die Immobilie zu schaffen. Andererseits
birgt die Finanzierung größerer Immobilienvorhaben immer auch unternehmerisches
Risiko, so dass Banken als Projektpartner oder aber auch als Projektentwickler
eine eigene Kompetenz im Entwicklungsgeschäft aufbauen müssen.
Verständlich wird diese Situation durch einen Rückblick auf den besonderen Immobilienmarkt
der Nachkriegszeit. Die Wiederaufbauphase war gekennzeichnet von einer
anhaltend starken Nachfrage der gesamten Wirtschaft nach Immobilien aller Art. Die
Anbieter wie Bauträger, Investoren, Bauspekulanten hatten eine sehr starke Stellung
am Markt. So wurden selbst minderwertige Objekte an schlechten Standorten vom
Markt angenommen. Die Nachfrager und Nutzer hatten oft keine andere Wahl.
Nach Abschluss der Wiederaufbauphase Ende der siebziger Jahre hat sich der gewerbliche
Immobilienmarkt grundlegend gewandelt. Nicht mehr die Anbieter, sondern
die Nachfrager und Nutzer haben zwischenzeitlich aufgrund des allgemeinen Überangebotes
die stärkere Stellung am Markt erhalten. Durch Rationalisierung in der Wirtschaft
werden zunehmend Büros und Verwaltungsbauten frei und die Bauwirtschaft hat
sich durch den Abbau der Kapazitäten dem geringeren Bauvolumen angepasst. Dieser
Strukturwandel des Immobilienmarktes verlangt von allen Beteiligten wesentlich höhere
Leistungen und die Spezialisierung in allen Bereichen der Wirtschaft stellt immer höhere
Anforderungen an die gewerbliche Büroimmobilie. Zudem mietet die gewerbliche
Wirtschaft zunehmend die von ihr genutzten Immobilien, um überschaubare Verpflichtungen
einzugehen und kein unnötiges Kapital zu binden. Dies muss nicht zuletzt bei
späteren Umnutzungsmöglichkeiten berücksichtigt werden, denn aufgrund der darge-
1

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
legten Entwicklung sollten gewerbliche Immobilien – soweit möglich – auch durch Dritte
nutzbar sein.
Auch die IKB Deutsche Industriebank AG – die mir diese Diplomarbeit in ihrem Unternehmen
ermöglicht - stellt sich der Herausforderung der Projektentwicklung von Immobilien
und betätigt sich in diesem Geschäftsfeld.
Nicht nur im Bereich Finanzierung ist die überregional agierende Bank in Deutschland
tätig, sondern durch die Gründung der auf Entwicklungsgeschäfte spezialisierten
Tochtergesellschaften IKB Immobilienmanagement (für die technische Baubetreuung
zuständig) und IKB Leasing (für Investitions- und Finanzierungsfragen gewerblicher
Immobilien zuständig) ist auch die Möglichkeit einer hochspezialisierten Dienstleistung
gegeben, die auf jedes Bauvorhaben speziell angepasst wird.
Dazu gehören die Beurteilung von Standortqualitäten, Grundstücksbeurteilungen, Koordination
aller an der Planung Beteiligten und Kontrolle der beauftragten Architekten,
Fachingenieure und Baufirmen bezüglich termin- und qualitätsgerechter Erfüllung der
vertraglich vereinbarten Leistungen, Plausibilitätsprüfungen zur Einhaltung aller Vorgaben,
Vergabegespräche aller Bauverträge und vor allem die Übernahme von Bauherrenaufgaben.
Mit der in meiner Diplomarbeit zu untersuchenden Büroimmobilie „Schwannstraße 6“ in
Düsseldorf begibt sich die IKB auf ein ihr neues Terrain.
Sie übernimmt bei diesem Projekt nicht nur die Finanzierung, sondern fungiert auch als
Eigentümerin der Immobilie. Deloitte & Touche (eine der weltweit führenden Wirtschaftsprüfungs-,
Steuerberatungs- und Unternehmensberatungsgesellschaften) als
zukünftige Mieterin des Objektes erhält eine auf ihre Bedürfnisse und Unternehmensform
100-prozentig zugeschnittenes Gebäude, das sich gänzlich (u.a. durch ein individuelles
Gebäude- und Energiesparkonzept) an den Wünschen und Vorstellungen der
Mieterin orientiert, aber auch für eine spätere Drittnutzung flexibel umgestaltet werden
kann.
Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, auf Grundlage der vorhandenen Projektidee für diese
Büroimmobilie, die einzelnen Schritte einer Projektentwicklung im engeren Sinne zu
entwickeln und zu analysieren. Dementsprechend wird auf der Basis der Projektidee
für das Vorhaben eine Projektstudie erstellt. Eine umfassende Analyse zur Bewertung
des Standortes soll die Eignung für die Projektidee überprüfen. In einem weiteren
Schritt werden die gegenwärtigen Marktbedingungen untersucht sowie die künftige
Entwicklung im Sinne einer mittel- bis langfristigen Marktprognose abzuschätzen sein.
2

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aus Sicht des Entwicklers soll die Frage klären, ob
das Projekt aus ökonomischer Betrachtungsweise erfolgreich sein wird. Die Projektidee
wird im Anschluss daran bewertet und entsprechend den Ergebnissen aus der Standort-,
Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalyse in dem Nutzungskonzept konkretisiert.
2 Aufbau und Methodik
Die vorliegende Arbeit ist mit dem Teil A und Teil B erst einmal in zwei große Bereiche
eingeteilt.
Der Teil A, der in drei Kapitel unterteilt ist, umfasst dabei nach dem ersten einleitenden
Kapitel eine insgesamt theoretische Aufbereitung der Themen Immobilienprojektentwicklung
und Büroimmobilienmärkte, welche die Basis für die Projektstudie im Teil B
bilden. Hier werden sowohl die einzelnen Schritte einer Projektentwicklung hinsichtlich
ihrer Relevanz für eine erfolgreiche Projektentwicklung aufgezeigt als auch die damit
verbundenen Risiken betrachtet. Eine anschließende Auseinandersetzung mit der
Funktionsweise der Büroimmobilienbranche, seinen Akteuren und den speziellen Anforderungen
an die Büroimmobilie, dienen als weitere Grundlage einer genauen Darstellung
und Analyse der Projektentwicklung für das „Bürohaus Schwannstraße 6“.
Den inhaltlichen Schwerpunkt der Arbeit bilden die Kapitel I – V des Teil B. Es beginnt
mit einer Beschreibung der Projektidee und der Entwicklung eines speziellen Raumkonzeptes
für den zukünftigen Mieter, anhand dessen in der anschließenden Standortanalyse
die standort- und lagespezifischen Stärken und Schwächen im Hinblick auf
die geplante Büronutzung sowie ihre Anforderungen an den Standort aufgezeigt und
bewertet werden. Im Rahmen der Marktanalyse werden anschließend die Entwicklungen
des Düsseldorfer Büromietmarktes untersucht. Auf der Angebotsseite sind neben
der Analyse der Leerstands- und Konkurrenzsituation - besonders für die Wirtschaftlichkeitsberechnung
-, die Mietpreisentwicklung entscheidende Untersuchungskriterien.
Auf der Nachfrageseite ist es vor allem die Abschätzung der künftigen Büroflächennachfrage
von Bedeutung. Die abschließende Analyse ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung,
die aufzeigt, ob die Realisierung der entworfenen Entwicklungsperspektive
für den Investor unter Ansatz einer angemessenen Rendite und bei einem realistischen
Bodenwert, wirtschaftlich sinnvoll ist.
Im Kapitel VI schließt die vorliegende Arbeit mit einer Gesamteinschätzung des Projektes
ab. Hier werden die Ergebnisse der Arbeit noch einmal zusammenfassend dargestellt
und kommentiert.
3

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Insgesamt basiert diese Diplomarbeit auf einer umfangreichen Literaturrecherche, die
hauptsächlich im zweiten und dritten Kapitel des Teil A aufbereitet und zusammengefasst
wird. Die Standort-, Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalyse haben ihre Basis aus
einer umfangreichen Daten- und Informationsgewinnung. In den Sekundäranalysen
wurden amtliche Statistiken der Stadt Düsseldorf, des Landes und des Bundes, Maklerberichte,
Internetseiten etc. ausgewertet. Zur Validierung wurden Primärdatenerhebungen
durchgeführt, bei denen zum einen qualitative und standardisierte Interviews
mit Experten und zum anderen Ortsbegehungen mit Kartierungen durchgeführt worden
sind.
4

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
II Grundlagen der Projektentwicklung
1 Der Begriff Projektentwicklung
Ungeachtet des Bedeutungsanstieges der privaten Projektentwicklung innerhalb der
Bau- und Immobilienwirtschaft in den vergangenen Jahren, unterliegt der Begriff „Projektentwicklung“
keiner einheitlichen Definition bzw. keiner einheitlichen definitorischen
Abgrenzung der Projektentwicklungstätigkeiten. 2 Dies resultiert aus den verschiedenen
Bereichen und Zielen von Projektentwicklung (kaufmännisch, technisch etc.) und aus
deren Tätigkeitsschwerpunkten, die unterschiedliche selbstgestellte Aufgabendefinitionen
beinhalten. Auch SCHULTE beklagt die recht diffusen begrifflichen und inhaltlichen
Vorstellungen über Projektentwicklung und sieht darin einen Spiegel der Heterogenität
der gesamten Immobilienbranche. 3
Aus diesem Grunde ist es zum besseren Verständnis dieser Arbeit notwendig, den
Begriff der Projektentwicklung zu definieren und deren Aufgaben darzustellen und zu
erläutern.
Ein Projekt zeichnet sich nach DIN 69901 im Wesentlichen durch die Einmaligkeit der
Bedingungen, wie z.B. Zielvorgaben, zeitliche, finanzielle, personelle Begrenzungen,
Abgrenzung gegenüber anderen Vorhaben und projektspezifischer Organisation aus. 4
Im Hinblick auf die Projektentwicklung bestehen zwei Definitionsansätze, die sich bezüglich
ihrer Inhalte teilweise unterscheiden. Der erste Ansatz definiert, ausgehend von
einer ökonomischen Ausrichtung, die Projektentwicklung wie folgt: „Rein wissenschaftlich
kann man unter (der klassischen) Projektentwicklung bei Grundstücken die Summe
aller Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und andere
bauvorbereitende Maßnahmen verstehen, die erforderlich oder zweckmäßig sind, ein
oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder die Verwirklichung einer sonstigen Nutzung
vorzubereiten sowie die Durchführung der baulichen oder sonstigen Nutzung im
wirtschaftlichen Bereich zu sichern. 5
Ein zweiter verbreiteter und von Diederichs eher ganzheitlich-systematisierend formulierter
Definitionsansatz geht über den zuvor aufgeführten Ansatz hinaus und bezieht
neben den einzelwirtschaftlichen Interessen der Projektentwickler auch die gesamtwirtschaftlichen
Interessen in die Projektentwicklung mit ein.
2
Vgl. Diederichs, C. J: Grundlagen der Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner (Hrgs.): Handbuch
Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 29
3
Vgl. Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 5
4
Vgl. Diederichs, C. J.: Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute. Berlin, Heidelberg 1999,
S. 296
5

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Demzufolge sind „durch die Projektentwicklung die Faktoren
� Standort
� Projektidee und
� Kapital
so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende
und –sichernde sowie gesamtwirtschaftlich, sozial- und umweltverträgliche
Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können“. 6
Bei der Betrachtung der Definition von DIEDERICHS unterliegt der Begriff einer Differenzierung,
welche die Projektentwicklung hinsichtlich ihrer Ausdehnung sowie ihrer
verschiedenen Ausgangspositionen differenziert. Bezüglich der Ausdehnung unterscheidet
DIEDERICHS nach
� Projektentwicklung im engeren Sinne und
� Projektentwicklung im weiteren Sinne, bzw. real estate management.
Dabei umfasst die Projektentwicklung im weiteren Sinne den gesamten Lebenszyklus
der Immobilie vom Projektanstoß bis hin zur Umwidmung oder dem Abriss am Ende
der wirtschaftlich vertretbaren Nutzungsdauer. 7 Sie setzt sich in zeitlicher Abfolge aus
den Projektphasen
� Projektentwicklung im engeren Sinne,
� Projektmanagement mit Projektleitung und Projektsteuerung, das die Gesamtheit
von Führungsaufgaben,- organisationen, - techniken und mitteln zur Abwicklung
des Projektes umfasst, sowie
� Facility Management als professionelles Gebäudemanagement mit dem Ziel der
optimalen Wertschöpfung durch die Immobilie zusammen. 8
Die Projektentwicklung im engeren Sinne, als Bestandteil der Projektentwicklung im
weiteren Sinne, beinhaltet die Phase vom Projektanstoß bis zur Entscheidung über die
weitere Verfolgung der Projektidee durch Erteilung von Planungsaufträgen bzw. bis zur
Entscheidung über die Einstellung aller weiteren Aktivitäten aufgrund zu hoher Projektrisiken.
9 Wesentliche Aufgaben sind dabei die Standort- und Marktanalyse sowie erste
Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Diese Phase ist von entscheidender Bedeutung, da
hier Informationen über die Wirtschaftlichkeit und damit über die Durchführbarkeit des
Projektes bzw. über die Notwendigkeit von Modifikationen ermittelt werden.
5 Vgl. Falk, Bernd: Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 501
6 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 29
7 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 30
8 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 34
9 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 30
6

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Zur Verdeutlichung der Unterscheidung zwischen Projektentwicklung im engeren und
weiteren Sinne sowie zur Abgrenzung zwischen Projektentwicklung, Projektmanagement
und Facility Management kann die folgende Abbildung dienen.
Abbildung 1: Abgrenzung zwischen Projektentwicklung, -management und Facility
Management
Projektentwicklung (PE) im weiteren Sinne
Im engeren Sinne Projektmanagement im Bau
(Projektleitung und -steuerung)
Zeitachse
Umwidmung
Projektvorbereitung
Planung
Facility Management PE
Ausführung
Nutzung
Umwidmung
Quelle: Diederichs, C. J.: Grundlagen der Projektentwicklung. In: Schulte, K.-W.(Hrsg.): Handbuch
Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S.30
Da in der vorliegenden Arbeit eine Studie für die Durchführung einer Projektentwicklung
erstellt wird, steht die Projektentwicklung im engeren Sinne im Mittelpunkt. Im
weiteren Verlauf der Arbeit wird der Begriff Projektentwicklung, soweit nicht näher bezeichnet,
in diesem Sinne verwendet.
2 Ausgangslagen einer Projektentwicklung
Grundvoraussetzung für die Realisierung eines Immobilienprojektes sind die drei Elemente
des bereits vorgestellten ganzheitlich-systematisierenden Projektentwicklungsbegriffes:
Projektidee, Standort und Kapital. 10
Die Reihenfolge der Zusammensetzung ist dabei unerheblich, da jedes dieser drei
Elemente Auslöser für die Initiierung einer Projektentwicklung sein kann. Allerdings
besitzt die Projektidee dabei als Kernstück einer jeden Projektentwicklung eine besondere
Stellung. Sie hat zu gewährleisten, die Elemente Standort und Kapital so
10 Vgl. Isenhöfer, B./ Väth, A.: Prozess des Immobilienmanagement. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.):
Immobilienökonomie. München, Wien 1998, S. 152
7

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
miteinander zu vereinen, dass das Projekt einzelwirtschaftlich tragfähig und gesamtwirtschaftlich
umwelt- und sozialverträglich ist. 11
Abbildung 2: Ausgangslagen einer Projektentwicklung
Gegebener Standort sucht Projektidee
Vorhandene Projektidee sucht Standort
IDEE
Immobilienprojekt
Vorhandenes Kapital sucht Standort
Vorhandene Projektidee sucht Kapital
Vorhandenes Kapital sucht Projektidee
STANDORT
KAPITAL
Gegebener Standort sucht Kapital
Legende
Ausgangslage:
vorhandene Projektidee
Ausgangslage:
gegebener Standort
Ausgangslage:
vorhandenes Kapital
Quelle: Eigene Darstellung nach Isenhöfer, B./ Väth, A.: Prozess des Immobilienmanagement. In: Schulte,
Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie. München, Wien 1998, S. 154
Projektideen können sowohl aufgrund einer spontanen, subjektiven Eingebung (Vision,
Inspiration) oder durch die Analyse von Fakten entstehen. In der Planungspraxis findet
meistens aber eine solche klare Differenzierung nicht statt, sondern es ist vielmehr
eine Kombination dieser beiden.
Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ermöglicht die Analyse der Immobilienmärkte
12 , Marktnischen zu erkennen und noch nicht ausgeschöpfte Marktpotentiale
aufzudecken. 13 Dabei muß sich der Projektentwickler im Rahmen des eigenen Unternehmens-
Know-hows intensiv mit den gegenwärtigen und zukünftigen Anforderungen
an Immobilien auseinandersetzen, um mögliche Trends der Märkte einzuschätzen. 14
Um der einzelwirtschaftlichen Tragfähigkeit und der gesamtwirtschaftlichen Umweltund
Sozialverträglichkeit gerecht zu werden, erfordert die Generierung und Weiterentwicklung
von Nutzungsideen 15 einen permanenten Erfahrungsaustausch des Projekt-
11
Vgl. von Nell, Job: Die Entwicklung einer Nutzungskonzeption als Grundstein der Projektentwicklung.
In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 85
12
(in der Literatur auch als „Immobilien Market Research“ zu finden)
13
Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg/Lech 1994, S. 341
14
Vgl. von Nell, J. (1996): a.a.O., S. 88
15
Nutzungsidee = Projektidee im engeren Sinne
8

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
entwicklers mit Nutzern, Architekten, Behörden, Maklern, Marktforschungsinstituten
usw. 16 Initiatoren von Projektideen können zudem auch aus dem Umfeld des Projektgeschehens,
also von Auftraggebern oder von dritter Seite, wie z.B. Stadtverwaltung,
Banken, politische Gruppierungen, Bauunternehmen oder Grundstückseigentümer
sein. 17 Das Ergebnis der vielfältigen Rückkopplungen zwischen der Vorstellungskraft
und der Analyse von Fakten ist eine Vielzahl verschiedenartiger Ansätze von Projektideen.
Wie letztendlich die zu realisierende Idee aussieht, hängt vom Entscheidungsträger
und der Unternehmensstrategie ab.
Bezug nehmend auf die in Abbildung 2 dargestellten drei Elemente als Voraussetzung
für die Realisierung eines Immobilienprojektes und den oben angesprochenen verschiedenartigen
Ansätzen von Projektideen, ergeben sich drei Ausgangslagen der
Projektentwicklung.
2.1 Vorhandene Projektidee (fiktiver Standort)
Der Schwerpunkt bei der Realisierung einer vorhandenen Projektidee oder eines konkreten
Nutzungsbedarfs liegt in der systematischen Auswahl eines geeigneten Projektstandortes
und der Aquirierung von Kapital. Der Vorteil dieses Ansatzes besteht in der
bereits existierenden Projektidee und der Ungebundenheit des Standortes.
In den Jahren des Wiederaufbaus nach dem zweiten Weltkrieg und nach der Wiedervereinigung
1990 in den neuen Bundesländern kam es vermehrt zu dieser Ausgangslage.
18 Als typische Beispiele eines solchen Ablaufes gelten im Allgemeinen die Projektentwicklungen
von Shopping-Centern auf der „grünen Wiese“. Dabei steht nicht die
„Aufwertung der grünen Wiese“ im Vordergrund, sondern die Suche nach adäquaten
Standorten. 19
2.2 Gegebener Standort (fixierter Standort)
Wesentliche Aufgabe ist hier die Entwicklung einer Projektidee, zugeschnitten auf die
individuellen Eigenschaften des Projektstandortes und seines Umfeldes. Der Projektentwickler
muss die ortsspezifischen Ressourcen und das Potential des Standortes
herausarbeiten und dessen Genius loci 20 mobilisieren. Dies bedeutet eine Auseinandersetzung
mit dem Standort und seinem Umfeld aus historischer, wirtschaftlicher,
sozialer und kultureller Sicht. Das zu verwendene Grundstück ist häufig mit nachteili-
16 Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft, Köln 1996, S. 502
17 Vgl. von Nell, J. (1996): a.a.O., S. 86
18 Vgl.Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 271
19 Vgl. Isenhöfer, B., Väth, A. (1998): a.a.O., S. 153
20 Mit „Genius loci“ sind die materiellen und inmateriellen Besonderheiten eines Ausschnittes der Erdoberfläche
gemeint, die diesen als eigenständige „Raumpersönlichkeit“ kennzeichnen. (Vgl. Curdes,
Gerhard: Stadtstruktur und Stadtgestaltung. Stuttgart/Berlin/Köln 1993, S.63)
9

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
gen Eigenschaften hinsichtlich Lage, Zuschnitt, Größe bzw. Erweiterungsfähigkeit, topographischer
und hydrogeologischer Besonderheiten sowie mit Altlasten behaftet.
Zusätzlich ist eine frühzeitige Integration und Berücksichtigung der Interessen seitens
einer Kommune und der Anwohner unabdingbar. Dadurch erweist sich diese Ausgangslage
einer Projektentwicklung als wesentlich schwieriger im Vergleich zu einer
vorhandenen Projektidee. Eine Notwendigkeit besteht hier in der Suche und der Überzeugung
eines finanzkräftigen Partners von der Idee.
Beispielhaft seien solche Projektentwicklungen angeführt, die Non-Property-Unternehmen
21 im Zuge der gestiegenen Bedeutung des betrieblichen Immobilienmanagement
auf ihren nicht mehr betriebsnotwendigen Grundstücken verwirklicht haben. 22
2.3 Vorhandenes Kapital
Zu diesen beiden eher klassischen Ausgangslagen 23 der Initiierung einer Projektentwicklung
ist in den letzten Jahren der Ansatz des vorhandenen Kapitals als Ausgangslage
hinzugekommen. Dabei handelt es sich um Unternehmen, Institutionen oder private
Personen, die aus vielfältigen Gründen in Immobilien investieren wollen. Schwerpunkt
dieser Ausgangslage der Projektentwicklung ist ebenfalls die Entwicklung einer
Projektidee. Es ist jedoch notwendig im Vorfeld der Generierung einer Nutzungsidee 24
zwischen einem fiktiven oder einem fixierten Standort zu wählen. Dabei spielt die Unternehmensstrategie
eine wichtige Rolle. Die weitere Vorgehensweise ist identisch mit
den oben dargestellten „klassischen“ Ansätzen der Initiierung einer Projektentwicklung.
Man greift daher auf diese zurück.
Der grundsätzliche Unterschied zu diesen „klassischen“ Ansätzen liegt in der Entscheidungsfreiheit
zwischen einem fixierten oder fiktiven Standort zu wählen und in dem
bereits vorhandenen Kapital für die Realisierung der Projektentwicklung.
Ein solches Verhalten charakterisieren etwa die Immobilienfonds, bei denen seit einigen
Jahren starke Mittelzuflüsse zu verzeichnen sind. 25 Die Ausgangsbasis für mein
gewähltes Immobilienprojekt „Schwannstraße 6“ ist die Ausgangslage einer vorhandenen
Projektidee. Initiator dieser Projektidee ist zugleich auch der zukünftige Mieter der
Büroimmobilie Deloitte & Touche (vgl. Teil B: Kapitel I Projektidee). Folglich beziehen
sich die Ausführungen der folgenden Kapitel ausschließlich auf diese Ausgangslage
als Projektentwicklung.
21 Non-Property-Unternehmen = Unternehmen, deren Hauptgeschäftszweck nicht im Bereich Immobilien liegt.
22 Vgl. Isenhöfer, B., Väth, A. (1998): a.a.O., S. 152
23 Vgl. Diederichs, Claus Jürgen: Grundlagen der Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch
Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 31
24 Nutzungsidee als Synonym für Projektidee im engeren Sinne.
10

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
3 Ablaufphasen der Projektentwicklung
Bevor eine Projektidee zu einem realisierungsreifen Objekt werden kann, hat der Projektentwickler
diese Ideen aufzuspüren, zu sichten und auszuwerten, um sie auf ihre
Marktchancen zu prüfen. 26 Zu diesem Zweck werden Standort-, Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalysen
durchgeführt. Diese Analysen zeigen alle Rahmenbedingungen auf,
die zur Beurteilung einer Immobilie an einem bestimmten Standort notwendig sind.
Ferner sollen die möglichen Entwicklungsziele bewertet sowie die wesentlichen Restriktionen
hierfür herausgearbeitet werden. Diese Analysen tragen dazu bei, die zumeist
intuitiven Ideen abzusichern, zu optimieren oder zu verwerfen. 27
Im Verlauf der verschiedenen Untersuchungen finden aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse
immer wieder Rückkopplungen statt, die entweder zu einer Optimierung der
Idee oder zur Einstellung der Projektentwicklung führen können. Haben die geführten
Analysen ein positives Ergebnis, wird das Projekt realisiert. An diesem Punkt endet die
Projektentwicklung im engeren Sinne. Die weiteren Schritte von der Projektplanung
über Realisierung bis hin zur Vermietung bzw. zum Verkauf sind Bestandteil der Projektentwicklung
im weiteren Sinne.
25 Vgl. Isenhöfer, B., Väth, A. (1998): a.a.O., S. 153
26 Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 502
27 Vgl. Muncke, G.: Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft. In: Schulte, Karl-Werner
(Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 106 ff.
11

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Abbildung 3: Idealtypische Ablaufphase einer Projektentwicklung
Standort sucht
Kapital und
Projektidee
Rückkopplungen
Bauplanung
Bauplanung
Quelle: Eigene Darstellung
Projektinitiierung
Projektinitiierung
Projektidee
sucht Standort
und Kapital
Standortanalyse
Standortanalyse
Marktanalyse
Marktanalyse
Nutzungskonzept
Nutzungskonzept
Wirtschaftlichkeitsanalyse
Resümee / Empfehlung
Resümee / Empfehlung
Positiv ?
JA
Realisierung
Realisierung
3.1 Standort- und Marktanalyse (STOMA)
Kapital sucht
Projektidee und
Standort
Projektstudie
NEIN Ende
Projektentwicklung im engeren Sinne
Vermietung / Verkauf
Vermietung / Verkauf
Angesichts tief greifender Umbrüche in der Immobilien-Nutzung und sich immer rascher
ändernder Anforderungen auf Seiten der Wirtschaft, lässt sich der Bedarf an
qualifizierter Standort- und Marktanalyse immer weniger abstreiten. 28 Aufgrund unübersichtlicher
Märkte, struktureller Verwerfungen und rascher konjunktureller Änderungen
sollte ein auf Langfristigkeit angelegtes Investment – wie das in Immobilien –
fundiert abgesichert sein. Standort, Qualität und Mietpreis sind dabei kein absoluter
Garant für einen langfristigen Vermietungserfolg.
28 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 103
Projektentwicklung im weiteren Sinne
12

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
So versteht man unter der Standort- und Marktanalyse das systematische und objektive
Sammeln, Gewichten und Auswerten von direkt und indirekt mit einer Immobilie in
Zusammenhang stehenden Informationen. 29 Neben diesen „äußeren“ Rahmenbedingungen
müssen aber auch die „inneren“ Voraussetzungen eines Projektes – also letzten
Endes das Bau- und Nutzungskonzept in seiner Eignung und Verwertbarkeit - mit
bewertet werden.
Abbildung 4: Die Rahmenbedingungen eines Immobilien-Objektes
Physische Bedingungen Sozio-ökonomische Bedingungen
Immobilienmarkt
(Angebot/Nachfrage)
Standort-Rahmenbedingungen
Immobilien-Objekt
Marktgegebenheiten
Struktur und Entwicklung des
relevanten Nutzungssektors
Quelle: Munke, G.: Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft. In: Schulte, K.-W. (Hrsg.): Handbuch
Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 108
Ziel einer im Rahmen der Projektentwicklung erstellten STOMA ist eine auf den Erhebungen
aufbauende plausible und abgesicherte Investitionsentscheidung und die Bewertung
eines konkreten Projektes in seiner Größenordnung, Nutzungsstruktur und –
qualität sowie seiner Wirtschaftlichkeit. 30 In der Regel steht die STOMA dabei in einem
Entscheidungszusammenhang, dem Auftraggeber möglichst konkrete Hinweise bezüglich
seines Projektes zu liefern und standort-, marktseitige-, objekt- und konzeptspezifische
Restriktionen für das Investment aufzuzeigen.
Restriktionen ergeben sich dabei meist aus der Erkenntnis eines nur suboptimalen
Standortes, einer zu geringen Nachfrage, aus Einschränkungen aus der Nachbarschaft
oder aus der nicht ausreichenden Erschließung für die erforderlichen Verkehrsarten 31 .
Das sich bereits in der Industrie immer breiter durchsetzende Prinzip der „lean production“
32 wäre – auf die Immobilienbranche übertragen – eine mögliche Lösung zur Mini-
29 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 106
30 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 106
31 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 153
13

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
mierung des Investitionsrisikos. Sinngemäß dieses Prinzips könnte somit eine Immobilienentwicklung
auf der Grundlage fundierter Kenntnisse der Nutzeransprüche, des
Standortumfeldes sowie der Möglichkeit, ein Projekt auch während der Entwicklung
noch laufend an sich ändernden Bedürfnissen anpassen zu können, besser erfolgen. 33
3.1.1 Standortanalyse
Die Güte der Projektentwicklung wird maßgeblich durch die Güte des Standortes beeinflusst.
Dabei ist nach den Eigenschaften von 1a- und 1b-Lagen sowie Lagen außerhalb
von Stadtzentren zu unterscheiden. Vielfach wird der Erfolg von Projekten in 1a-
Lagen allein durch den Standort – obwohl diese sehr hochpreisig sind - als gesichert
angesehen. Nachteile exponierter Standorte mit großer stadtentwicklungspolitischer
Bedeutung und dementsprechend langem Entwicklungszeitraum sowie viel Erfahrung
im Umgang mit Genehmigungsbehörden, stehen dem Vorteil eines relativ geringeren
Risikos der Projektentwicklung (Selbstläufer) in 1a-Lagen gegenüber. Der wirtschaftliche
Erfolg bedarf daher einer langfristigen Betrachtung durch Wertsteigerung.
1b- und Randlagen stellen hohe Anforderungen an die Standortanalyse, bieten andererseits
jedoch große Chancen einer positiven städtebaulichen Entwicklung. Primär auf
innerstädtischen Lagen fixierte Nutzer müssen so durch ein überzeugendes Konzept in
Preis, Ausstattung, Verkehrsanbindung oder spätere Erweiterungsmöglichkeiten erreicht
werden. 34
Die Standortanalyse dient in erster Linie dazu, die langfristigen Stärken und Schwächen
eines Standortes im Hinblick auf die geplante Nutzung herauszuarbeiten. 35 Inhalt
der Standortanalyse ist zum einen die Darstellung der Standortrahmenbedingungen,
d.h. der einzelnen Standortfaktoren. MUNKE unterscheidet zwischen harten, physikalisch
messbaren Standortfaktoren mit hoher Beeinflussbarkeit (beispielsweise Topographie,
infrastrukturelle und technische Erschließung, Nachbarschaft und Qualität des
Umfeldes sowie die Versorgung mit Dienstleistung, die Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit
sowie Raumordnung und Bauleitplanung), sozio- ökonomischen Standortfaktoren
mit mittlerer Beeinflussbarkeit (beispielsweise Daten der Bevölkerungsentwicklung,
Sozial- und Wirtschaftsstruktur, aber auch die wirtschaftliche, rechtliche und
steuerliche Situation, Verwaltungsstruktur, Standortadresse und Investitionsklima) so-
32 lean production = flexibel aufgebauter Produktionsprozeß ohne ausgeprägte Unternehmens-Hirarchie,
mit sowohl arbeitsplatz- als auch kundennahen Entscheidungsprozessen.
33 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 104
34 Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 275
35 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 61
14

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
wie weiche Standortfaktoren mit niedriger Beeinflussbarkeit durch den Investor, wie
Wohn- Kultur- und Freizeitqualität. 36
Als Basis dazu dient sowohl eine Beurteilung des Mikrostandortes ( das Grundstück
und sein unmittelbares Umfeld) als auch des Makrostandortes (Stadtteil, Stadt oder
Ballungsraum). 37
Die Analyse des Makrostandortes umfasst die Lage im Raum, bzw. die Region, der
Kreis oder die Gemeinde, die Infrastruktur (Zentralitätswirkung einer Stadt und die Verkehrsinfrastruktur),
die örtliche sozio-ökonomische Entwicklung von Wirtschaft und
Bevölkerung, sonstige Rahmenbedingungen (bestehende Planungen, politische Situation,
Förderprogramme etc.) sowie die oben genannten weichen Standortfaktoren –
soweit diese die Projektentwicklung betreffen. Sie gibt Aufschluss über die Zukunftsfähigkeit
des zu untersuchenden Gebietes. 38 Angesichts der Langfristigkeit von Immobilieninvestitionen
sind diese Aussagen für eine sachgerechte Einschätzung des Standortes
unverzichtbar.
Gegenstand der Mikrostandortanalyse ist das direkte Umfeld, maximal in fußläufiger
Entfernung, sowie das zu untersuchende Baugrundstück. Dabei spielen die Lagequalitäten
des Grundstückes (z.B. Verkehrsanbindung), die Eigenschaften der Fläche (z.B.
Größe, Beschaffenheit, Bestand) und die planungsrechtlichen Grundlagen (z.B. Vorgaben
im Bebauungsplan) eine große Rolle. 39 Die Mikrostandortanalyse bewertet die
Chancen und Risiken des konkreten Standortes und gibt Aufschluss über die generelle
Eignung für die vorgesehene Nutzung.
Die Untersuchungsschwerpunkte und Beurteilungskriterien auf der Makro- und Mikroebene
werden von der jeweiligen Nutzung bestimmt, da die Eignung eines Standortes
je nach Nutzungsart stark variieren kann bzw. unterschiedliche Nutzungsarten unterschiedliche
Standortanforderungen stellen. 40 Abbildung 5 gibt einen Überblick über die
wichtigsten Standortanforderungen, die je nach Art der Immobilie bzw. ihrer Nutzer
weiter differenziert werden können.
36
Vgl. Munke, G. (1996): a.a.O., S. 112
37
Vgl. Hohberg, W. Väth, A.: Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen. In: Schulte, K-W. (Hrsg.)
Handbuch Immobilien-Investition. Berlin 2000, S. 84
38
Vgl. Lerchenmüller, M.: Standortanalyse für Gewerbeimmobilien. In: Mändle, E. (Hrsg.): Wohnungsund
Immobilien-Lexikon. Hamburg 1997, S. 772
39
Vgl. Lerchenmüller, M. (1997): a.a.O., S. 772
40
Vgl. Heuer, B. (Hrsg.): Erfolgreiches Vermarkten von Gewerbeimmobilien (Loseblattsammlung). Kissingen
1989, o.S.
15

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Tabelle 1: Die wichtigsten Standortanforderungen unterschiedlicher Nutzungsarten
Büroimmobilie
Handelsimmobilie
Freizeitimmobilie
Makrostandort Mikrostandort
- Überregionale Verkehrsanbindung
(Straßennetz, öffentlicher
Personenverkehr, Flughafen)
- Kultur- und Freizeitangebot
- Image der Stadt
- Kaufkraft
- Konkurrenzsituation
- Soziodemographische Faktoren
(Bevölkerungs-, Sozial-,
Alters-, Haushaltsstruktur und
Beschäftigungssituation)
- Überregionale Verkehrsanbindung
- Einzugsgebiet
- Soziodemographische Faktoren
(Bevölkerungs-, Sozial-,
Alters-, Haushaltsstruktur und
Beschäftigungssituation)
- Erreichbarkeit mit Pkw und
ÖPNV
- Stellplatzangebot
- Nahegelegene Infrastruktureinrichtungen
(u.a. Gastronomie
und Handel)
- Standortimage (Qualität der Bebauung,
Attraktivität des Umfeldes,
lageprägende Nutzer)
- Erreichbarkeit mit dem Pkw und
ÖPNV
- Stellplatzangebot
- Passantenfrequenz
- Konzentration von leistungsfähigen
Einzelhandelsbetrieben
- Erreichbarkeit mit dem Pkw und
ÖPNV
- Stellplatzangebot
- Standortfrequenz
Quelle: Eigene Darstellung und Überarbeitung in Anlehnung an Falk, B. (1996): a.a.O., S. 240 und 572 ff.
Bei Büro- und anderen Renditeimmobilien kann der Anspruch an die Grundstücks-,
Standort- und Lagequalität nicht zu hoch gestellt werden. Entsprechend den Spielregeln
des Marktes ergeben sich daraus Konsequenzen für den Grundstückspreis. Der
Grundstückspreis wiederum ist wichtiger Anhaltspunkt sowohl für die Erstellung der
Nutzwertanalyse zur Bewertung von Standortalternativen als auch für weitere Wirtschaftlichkeitsberechnungen
(vgl. Teil A - Kapitel II - 3.4 Anforderungen an Büroimmobilien).
3.1.2 Bewertung von Standortalternativen - Nutzwertanalyse
Für die Bewertung von Standortalternativen bietet sich das Verfahren der Nutzwertanalyse
als Entscheidungshilfe an, die ein multivariables Zielsystem erlaubt. Alle
der nicht in Geldeinheiten bewertbaren gesellschaftlichen, ökologischen, ästhetischen
und sonstigen nicht ökonomischen Faktoren werden dabei durch eine Bewertung mit
Nutzenpunkten gleichnamig gemacht und entsprechend ihrer Bedeutung für den ge-
16

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
samten Nutzen gewichtet. 41 Erst mit Hilfe eines objektivierenden Kriteriengerüstes
kann man sich Aufschluss über die tatsächliche Lagequalität eines Standortes für ein
hochwertiges Dienstleistungsunternehmen verschaffen. Dies setzt allerdings voraus,
dass die Kriterien richtig definiert, d.h. speziell für diesen Nutzer abgestimmt und so
operationalisiert werden, dass sie auch einer objektiven Messung unterzogen werden
können. Ziel dieser Bewertungsform ist die Transparenz verschiedener oder auch gleicher
Urteile über verschiedene Standorte vergleichend bewerten zu können – d.h. die
relative Vorteilhaftigkeit eines Standortes zu ermitteln - und eine Rangfolge aufstellen
zu können.
Die Standortanalyse erfolgt idealer Weise mithin zweistufig, indem in einem ersten
Schritt die Standortkriterien im Lichte der Interessen und Ziele der Investoren und vor
allem der Nutzer gewichten werden, um dann in einem zweiten Schritt die Faktoren zu
messen und zu bewerten und somit den Nutzwert eines Standortes ermitteln zu kön-
nen. 42
Im zweiten Teil dieser Arbeit - in der Projektstudie – werden innerhalb der Standortanalyse
fünf Grundstücke mit Hilfe der NWA auf ihre Eignung bezüglich der Wünsche
des Mieters hin untersucht. Dementsprechend werden zum besseren Verständnis
des „Teil B: Kapitel II – 2 Bewertung der Standortalternativen“, die einzelnen Schritte
einer NWA im Folgenden theoretisch dargestellt:
Grundzüge der NWA 43
1. Formulierung der Problemstellung.
2. Formulierung der zu bewertenden Alternativen (kriterienorientierte Vorauswahl
treffen).
3. Aufstellen eines Zielsystems bzw. Festlegung von Bewertungsmaßstäben.
4. Bestimmung der Bewertungskriterien mit denen die zu bewertenden Alternativen
beschrieben werden sollen.
5. Ermittlung der Zielerträge, d.h. für jedes Bewertungskriterium werden Messvorschriften/Indikatoren
festgelegt.
6. Umformung der Zielerträge in Zielerfüllungsgrade (Skallierung), d.h. um die
Zielerträge miteinander vergleichen und zu einem einheitlichen Nutzwert zusammenfassen
zu können, erfolgt deren Umwandlung in Punktewerte (z.B. einer Skala
von 0 –100).
41 Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 173
42 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 113 ff.
43 Vgl. Deiters, Jürgen: Nutzwertanalyse in der Raumplanung. In: Geographische Rundschau 1986, Heft
4, S. 175 ff.
17

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
7. Festlegung einer konstanten Kriteriengewichtung, d.h. die Kriterien werden
entsprechend ihrer relativen Bedeutung für den Sachverhalt gewichtet.
8. Bildung der Teilnutzen, d.h. für jedes Kriterium und alle auf Eignung untersuchten
Alternativen lässt sich ein Teilnutzwert dadurch bestimmen, dass der betreffende
Zielerfüllungsgrad mit dem dazugehörigen Kriteriengewicht multipliziert wird.
9. Berechnung des Gesamtnutzwertes, d.h. der Gesamtnutzwert einer Alternative
ergibt sich aus der Addition aller Teilnutzen dieser Alternative.
10. Aufstellen einer Rangordnung, d.h. ordnen der Alternativen nach Höhe des Gesamtnutzwertes.
3.1.3 Marktanalyse
Die Marktanalyse umfasst das gesamte Gebiet des Mikro- und Makrostandortes. Während
die Standortanalyse hauptsächlich die Standortfaktoren untersucht, ist die Schätzung
des Marktpotentials für ein spezifisches Immobilienprodukt Gegenstand der
Marktanalyse. Sie gibt Auskunft über die kurzfristigen Perspektiven des Marktgeschehens
eines einzelnen Teilmarktes. Das Ermitteln des Verhältnisses von Angebot und
Nachfrage im betrachteten Marktsegment hilft bei der Einschätzung des zukünftigen
Marktpotentials und der Trends des Immobilienmarktes. 44 Eine nachhaltige Projektentwicklung
oder eine Vermietung bedarf dementsprechend auch einer genauen Einschätzung
der wirtschaftlichen Aussichten des potentiellen Nutzers einer Immobilie.
� Nachfrageseite
Auf der Nachfrageseite ist der zukünftige quantitative und qualitative Flächenbedarf zu
ermitteln. Ursachen für den Flächenbedarf eines Unternehmens können z.B. steigende
Mitarbeiterzahlen, die Gründung neuer Niederlassungen, ein erhöhtes Repräsentationsbedürfnis,
Rationalisierungsmaßnahmen, Mängel im Standortumfeld und vieles
mehr sein. 45
Im Büroimmobilienbereich sind für die Ermittlung des Flächenbedarfs besonders die
Entwicklungsperspektiven im tertiären Sektor relevant. Dazu gehört das strukturelle
Wachstum des Dienstleistungssektors, dessen Schwerpunkt in der Bürobeschäftigung
liegt, die Veränderungen des Flächenbedarfs pro Beschäftigten sowie der Ersatz nicht
mehr zeitgemäßer Bürogebäude. 46 Die Ermittlung dieser gewerblich genutzten Flächen
kann allerdings - aufgrund fehlender amtlicher Statistiken hinsichtlich des Flächenbedarfs
von Unternehmen - nur näherungsweise erfolgen. Neben diesen übergeordneten
44 Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 431
45 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 140
46 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 132 ff.
18

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
quantitativen Entwicklungstendenzen sind aber auch qualitative Ansprüche und Anforderungen
der nachfragenden Nutzungssektoren zu erfassen, welche die quantitative
Angebots- und Nachfrageanalyse um die Aspekte Standort- und Gebäudequalität untermauert.
Hier verschiebt sich der Fokus also auf die Frage, wo diese Flächen angesiedelt
sind und wie diese Flächen im Hinblick auf Größe, Funktionalität, Effizienz,
Ausstattungsstandards und Bauqualität konzipiert sind. 47 Meist geben empirische Erhebungen
bei Nutzern, Maklern, erfolgreichen Projektentwicklern etc. Aufschluss über
das sich laufend wandelnde und regional durchaus unterschiedliche Anforderungsprofil
und die wirtschaftliche Entwicklung. 48
� Angebotsseite
Auf der Angebotsseite ist das Wettbewerbsumfeld des geplanten Immobilienprojektes
zu analysieren. Ermittelt wird das vorhandene (Bestand) und künftige Flächenangebot
(Konkurrenzanalyse, Ersatzbedarf, Projekte im Bau, Projekte in Planung), differenziert
nach Lage, Größe und Ausstattung. Auch die Leerstandssituation und die Vermietungsleistung
sind von Interesse, um einen Nachfrage- oder Angebotsüberhang und
seinen Umfang identifizieren zu können. Vervollständigt wird dieses Bild durch die Erhebung
der am Markt erzielbaren Miet- und Kaufpreise sowie der Renditen, unterschieden
nach der jeweiligen Standortlage. 49
Diese Informationen – die wiederum ein hohes Maß an Ungenauigkeiten und Unwägbarkeiten
aufgrund unterschiedlicher Quellen und Definitionsunterschiede haben - lassen
Rückschlüsse auf das erzielbare Miet- oder Kaufpreisniveau am Projektstandort zu
und sind Ausgangsdaten für die spätere Wirtschaftlichkeitsanalyse. 50
3.2 Nutzungskonzept / Nutzerbedarfsprogramm
Erscheint eine Projektidee aufgrund der Erkenntnisse der Standort- und Marktanalyse
realisierbar, wird sie in einem Nutzungskonzept konkretisiert. Das Nutzungskonzept
beruht auf der Kenntnis der Standortqualität und der zulässigen oder angestrebten
Bebauung und soll darüber Aufschluss geben, welche Nutzungen bei funktionell richtiger
Zuordnung möglich sind. Die Nutzungsvarianten enthalten Zielvorstellungen über
� die einzelnen Nutzungsarten,
� die Aufteilung von Mietbereichen, Neben-, Nutz- und Lagerflächen etc.,
� die Zugangs- und Anlieferungsbereiche, einschließlich der Entsorgung (Müll, Altpapier
etc.),
47
Vgl. Hohberg, W./Väth, A. (2000): a.a.O., S. 98
48
Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O, S. 138
49
Vgl. Stadelmeyer,A.: Immobilien Market Research. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg
1994, S. 354
19

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
� die Flächen für den ruhenden Verkehr,
� die Anbindung an das bestehende Straßensystem
� und die Zueinanderordnung aller Funktionen, die in einem groben Maßstab dargestellt
werden. 51
Durch eine immer sensibler werdende Umwelt ist es zunehmend erforderlich, schon
früh im Stadium der Projektentwicklung eine höchstmögliche Qualität in städtebaulicher
und architektonischer Hinsicht, aber auch im Hinblick auf die Umweltverträglichkeit
anzustreben. Dies gilt nicht nur für die eigentliche Gestaltung, sondern beginnt schon
bei dem Entwickeln der Nutzungsstruktur. 52 Anhand des Nutzungskonzeptes lässt sich
die ungefähre Investitionshöhe berechnen, da die hierfür notwendigen Basisdaten, z.B.
Bruttogeschäftsfläche, bekannt oder feststellbar sind.
Ist eine Nutzerkonzeption bereits vorhanden und auch die Projektidee und der zukünftige
Nutzer gefunden – die Nutzungsart also wie in diesem Fall als Büroimmobilie festgelegt
- , so ist ein Nutzerbedarfsprogramm 53 aufzustellen. Dieses hat die Aufgabe,
den Nutzerwillen in einer eindeutigen, gesamten und nachhaltigen Weise zu definieren
und zu beschreiben. Als Ergebnis gibt es Auskunft über die vom künftigen Nutzer erarbeiteten
Bedarfsanforderungen im Hinblick auf Nutzung, Funktion, Flächen- und
Raumbedarf, Gestaltung und Ausstattung, Budget und Zeitrahmen. 54 Eine Organisationsuntersuchung
im Rahmen der Bedarfsplanung bringt Kenntnis über mögliche neue
oder veränderte Aufbau- und Ablauforganisationen, die mit dem Umzug in ein neues
Gebäude anstehen. Im Rahmen der Aufbauorganisation ist die Personalstruktur im
gegenwärtigen Zustand und für die zukünftige Entwicklung zu untersuchen. Aus dieser
Soll-Konzeption für die Ablauforganisation und einer Mitarbeiterbefragung mit Kommunikationsuntersuchung
werden Modelle alternativer Ablauforganisationen für die zukünftige
Zusammenarbeit und zur Verbesserung der Arbeitsbedingungen entwickelt
und in einem Raumkonzept dargestellt. 55
Bei der Untersuchung nutzungsspezifischer Gebäude- und Raumkonzeptionen sind
speziell für Büroimmobilien verschiedene Büroraumarten zu unterscheiden ( vgl. Teil A:
Kapitel II – 3.4 Anforderungen an Büroimmobilien). Basis der Flächenbedarfsermitt-
50
Vgl. Schnermann, J.: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien.
Landsberg 1994, S. 369
51
Vgl. Schnermann, J. (1994): a.a.O., S. 366 ff.
52
Vgl. Falk, B.: Immobilienhandbuch. Landsberg 1992, S. 5
53
Als Arbeitshilfe für die Erstellung eines Nutzerbedarfsprogramms dienen die Arbeitsblätter der Richtlinien
für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes, Muster 13A – D samt Anlagen ( vgl. RBBau
1995)
54
Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 286
55
Vgl. Preuß, N.: Entscheidungsprozesse im Projektmanagement von Hochbauten. Wuppertal 1998, S.
132 ff.
20

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
lung sind Arbeitsplatztypen, deren Struktur und Zusammensetzung aufgrund organisatorischer
Erkenntnisse und Erfahrungswerte bestimmt werden. Anforderungen an die
Bauweise und Geschossbelegung sind zunächst abhängig von behördlichen Vorgaben
und den Standortfaktoren des Grundstücks. Für die Planung des Gebäudes sind die
behördlichen Vorschriften, wie z.B. bezüglich der Abstandsflächen, zu berücksichtigen.
Weiterhin haben auch die Anforderungen an die technischen Anlagen einen hohen
Stellenwert, da diese nicht nur maßgeblich das Wohlbefinden der Mitarbeiter und die
Funktionalität des Gebäudes beeinflussen, sondern auch für die erforderlichen Investitionen
und Betriebskosten bestimmend sind. 56
3.3 Wirtschaftlichkeitsanalyse
Um Aussagen zur wirtschaftlichen Attraktivität eines geplanten Vorhabens machen zu
können, bedient man sich i.d.R. einer Wirtschaftlichkeitsanalyse. 57 Sie überprüft die
sinnvolle Wirtschaftlichkeit einer geplanten Investition – und zwar sowohl absolut als
auch relativ, d.h. im Vergleich zu alternativen Investitionen. Dabei werden die zu erwartenden
Investitionen unterteilt in Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten
(Kaufpreis des Grundstückes, Erwerbskosten, Erschließungskosten etc.), Bau- und
Baunebenkosten (die Errechnung erfolgt über die Fläche oder über den m³- umbauten
Raum bei Zugrundelegung von Erfahrungswerten) sowie in Zwischenfinanzierungsund
Finanzierungskosten (ergeben sich aus dem gewählten Finanzierungsmodell, der
geschätzten Bauzeit und den Konditionen für Fremdkapital). Grundlage für eine Investitionsrechnung
ist zum einen das Nutzungskonzept, auf dessen Basis die Höhe der
Investitionen berechnet wird. Die benötigten Kostenwerte können aus bereits durchgeführten
oder anderen Erfahrungswerten abgeleitet werden. Zum anderen sind es die
Ergebnisse der Standort- und Marktanalyse, wie z.B. die erzielbaren Mietpreise, welche
die erforderlichen Werte zur Ermittlung der Erträge liefern. Für eine aussagekräftige
Investitionsrechnung sind die vorangegangenen Schritte demzufolge notwendige
Voraussetzung. 58
Plant der Bauherr einer gewerblichen Immobilie, das Objekt an einen Nutzer zu vermieten,
so ist eine Ermittlung der auf der Basis des Nutzungskonzeptes am Markt erzielbaren
Mieten vorzunehmen. Ob die ermittelten Mieten später am Markt auch durchsetzbar
sind hängt davon ab, wie die Aufnahmebereitschaft des Marktes zum Zeitpunkt
der Vermietung ist. Liegen zum Zeitpunkt der Erarbeitung der Projektstudie Anmie-
56
Vgl. Diederichs, C. J.: Nutzerbedarfsprogramm – Messlatte der Projektziele. Mannheim, DVP-Tagung
am 25.03.1994, S. 33 f.
57
Vgl. Schulte, K-W./ Ropeter, S.: Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte. In: Schulte, Karl-Werner
(Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 167
58
Vgl. Schnermann, J. (1994): a.a.O., S. 367 ff.
21

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
tungserklärungen von Mietern für die gesamte Mietfläche vor, so kann der weiteren
Projektbearbeitung ein bestimmter Mietertrag zugrunde gelegt werden. 59 Übersteigen
die Reinerträge die Investitionssumme, ist das Projekt – absolut betrachtet – wirtschaftlich.
Zur Ermittlung der relativen Wirtschaftlichkeit, die den Vergleich mit alternativen
Investitionen ermöglicht, wird die Rentabilität des Projektes im Verhältnis von
Reinertag zu ursprünglicher Investitionssumme als Nettorendite dargestellt. 60
Bei der Durchführung einer Investitionsrechnung sind sowohl die Interessen des Projektentwicklers
als auch des potentiellen Investors zu berücksichtigen. Der Anlagehorizont
des Projektentwicklers ist meistens vergleichsweise kurz und erstreckt sich in der
Regel von der Erstellungsphase bis zur Vermietung bzw. zum Verkauf. Für ihn ist der
erzielbare Verkaufserlös die Hauptkomponente des Erfolges. Der erzielbare Verkaufserlös
ist jedoch abhängig von den Interessen des Käufers. Anhand seiner Renditevorstellungen
kann der maximale Verkaufspreis ermittelt werden, den der Käufer zu zahlen
bereit ist. Dabei ergibt sich folgender Kernsatz für die Immobilienfinanzierung: „Bei
der Immobilienfinanzierung muss die Bedienung aus dem Einkommen der Immobilie
und die Besicherung aus dem Wert der Immobilie erfolgen“. 61 Das zu erstellende Finanzierungsmodell
wird dabei maßgeblich durch die aktuelle Situation am Kapitalmarkt
beeinflusst. Dabei wird innerhalb der Finanzierungsplanung ein auf die aktuelle Kapitalmarktsituation
und das konkrete Projekt individuell zugeschnittenes Finanzierungsmodell
entwickelt, das die verschiedenen Formen der Eigenkapitalfinanzierung durch
den Investor sowie der Fremdkapitalfinanzierung durch Banken, Leasingunternehmen,
Immobilienfonds oder ähnliche Finanziers beinhaltet. 62
3.4 Prüfung des Baurechts
Das öffentliche Baurecht – die hoheitliche Gestattung eines Projektes – wird spätestens
dann zum Prüfstein, wenn ein bestimmtes Grundstück für die Entwicklung des
Projektes ausgesucht worden ist. 63 Rechtsgrundlagen finden sich in bundesrechtlichen
und landesrechtlichen Vorschriften sowie im kommunalen Satzungsrecht 64 / 65 .
59 Vgl. Schnermann, J. (1994): a.a.O., S. 366 ff.
60 Vgl. Platz, J.:Immobilien-Management. Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite.Wiesbaden 1991,S.
72
61 Vgl. Follak, Dr. K. P./Leopoldsberger, G.: Finanzierung von Immobilienprojekten. In: Schulte, K-W.
(Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996, S. 223
62 Vgl. Schulte, K.-W./Ropter, S.-E. (1996): a.a.O., S. 201
63 Vgl. Probst, M. u.a.: Öffentliches Baurecht, Prüfen-Planen-Praxis. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-
Immobilien. Landsberg 1994, S. 835
64 Vgl. Oehmen, K.: Öffentliches Baurecht. In: Kapellmann, K. (Hrsg.) Juristisches Projektmanagement
bei Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten. Düsseldorf 1997, S. 47
65 Anmerkung: Entsprechend der föderalen Staatsstruktur der Bundesrepublik (Gemeinden – Bundesländer
– Bund) gibt es eine gleichläufige Kompetenzgliederung für die Städtebauplanung, Landesplanung
und Raumordnung. (Vgl. Pachowsky, R.: Bau- und Immobilienmarketing. München, Wien, Oldenbourg
2000, S. 25)
22

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Abbildung 5: Übersicht - Öffentliches Baurecht
1. Stufe: Eignung des konkreten konkreten Grundstückes Grundstückes zur Realisierung Realisierung des des
geplanten Vorhabens
A. Prüfung der vorhandenen ö-rechtlichen Rahmenbedingungen:
Bestandsaufnahme der planungsrechtlichen Regelungen
Bauleitplanung
� Flächennutzungsplan § 5ff. BauGB
Welche Festsetzungen weist der F-Plan für den Bereich des Grundstückes auf?
� Bebauungsplan § 8ff. BauGB
Liegt ein B-Plan vor? Welchen Inhalt hat dieser?
Oder:
� Vorhaben und Erschließungsplan § 7 BauGBMaßnG
Schaffung von planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Bauten bei gleichzeitiger
Verpflichtung des Investors, erforderliche Erschließungsmaßnahmen vorzunehmen und die Erstellung
des Projektes in einer bestimmten Zeit.
Gebietscharakter
� Geltungsbereich eines B-Planes § 30 BauGB
Nutzungsarten nach den Vorschriften der BauNVO entsprechend §§ 2-11 BauNVO
� Unbeplanter Innenbereich § 34 BauGB
Fügt sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche in
die Umgebung ein?
Ist die Erschließung gesichert?
� Außenbereich § 35 BauGB
Stehen ö. Belange nicht im Wege und ist die Erschließung gesichert?
Ist es ein Vorhaben nach 34 BauGB?
Bodenordnung
Zur Nutzung des Grundstückes innerhalb des Planungsgebietes entsprechend der Festsetzung des B-
Planes.
� Umlegungsverfahren §§ 45-79 BauGB
Neuordnung bebauter oder unbebauter Gebiete von Lage, Form und Größe für die Entstehung zweckmäßig
gestalteter Grundstücke.
Sind die Grundstücksgrenzen im Plangebiet so gestaltet, daß eine problemlose Beplanung des Grundstückes
möglich ist?
� Grenzregelungen §§ 80-84 BauGB
Besondere städtebauliche Maßnahmen
� Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen § 136 ff.
Zur Umgestaltung oder Verbesserung städtebaulicher Mißstände in einem Gebiet.
Gibt es bestimmte Genehmigungsvorbehalte in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten?
� Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen §§ 165ff. BauGB
Städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebietes unter Berücksichtigung der Landesplanung
und Regionalplanung.
Wird dadurch die geplante Projektrealisierung beeinträchtigt oder zeitlich verzögert?
23

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
� Städtebauliche Verträge § 6 BauGBMaßnG
Vertragliche Übertragung von Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen an Dritte.
Bestehen städtebauliche Verträge, die Auswirkungen auf das geplante Projekt haben?
Umweltschutz
Ergeben sich durch die besondere Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes gravierende
Einschränkungen für die Bautätigkeit?
Liegt das Projektgrundstück in einem ausgewiesenen Schutzgebiet?
Bedarf das Projekt einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung?
Erschließung
Ist eine ausreichende Anbindung des Projektgrundstückes an das Straßennetz vorhanden?
Sind ausreichende Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen vorhanden?
Bauordnungsrecht
Hat es schon einmal eine bauordnungsrechtliche Genehmigung, z.B. einen Vorbescheid oder eine
Baugenehmigung für das Grundstück gegeben?
Denkmalschutz
Sind die Belange des Denkmalschutzes berührt?
Flugsicherung
Liegt das Projekt in der Nähe eines Flughafens, so daß Höhenbeschränkungen vorliegen?
Brandschutz
Ergibt sich die Notwendigkeit, eine eigene Feuerwehr für das geplante Projekt zu beschaffen?
Altlasten
Ist das Projektgrundstück ein ausgewiesener Altlastenstandort?
B. Prüfung der Notwendigkeit und Möglichkeit zur Schaffung neuen Baurechts:
Modifizierung und Schaffung öffentlich-rechtlicher Rahmenbedingungen durch Klärung der erforderlichen
planungsrechtlichen Veränderungen und Überprüfung der Bereitschaft zuständiger Verwaltungsbehörden
und politischen Gremien, zur Vornahme von Änderungen.
C. Notwendigkeit von Befreiungen / Ausnahmen / Nachbarzustimmungen:
Kann ein Projekt mit Hilfe von Befreiungen, also ohne Änderung des bestimmten Planungsrechtes
realisiert werden?
24

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
2. Stufe: Projektplanung - Beschaffung der erforderlichen Genehmigungen
Endgültige Schaffung des Baurechts
Für die Projektrealisierung bedarf es verschiedener konkreter Genehmigungen.
Baugenehmigung
Abrißgenehmigung § 63 (1) BauONW
Zweckentfremdungsgenehmigung
BImSch-Genehmigung
Handelt es sich bei dem zu realisierenden Projekt um eine Anlage nach § 4 (1) BImSchG?
Denkmalschutz
Befindet sich auf dem Projektgrundstück ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude oder ein
ortsfestes Bodendenkmal?
Hier bedarf es einer besonderen Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde nach § 9 (1) DSchGNW.
Natur- und Landschaftsschutz
Finden bei Projektrealisierung Eingriffe in Natur und Landschaft statt gem. § 8a BNatSchG?
Auflagen von Ersatzmaßnahmen oder auch Versagung des Eingriffs treffen die jeweilige
Genehmigungsbehörde bzw. die für Naturschutz- und Landschaftspflege zuständige Behörde.
Verwaltungsverfahren - Rechtsmittel
Bei der Projektplanung fallen zahlreiche Verwaltungsverfahren an. Deren Ergebnis die Erteilung einer
beantragten Genehmigung (ggf. mit Nebenbestimmungen oder Auflagen) oder die Ablehung des
Antrages ist.
3. Stufe: Projektausführung
Projektausführung
Abwehr von Nachbarwidersprüchen
Nachbarwidersprüche haben grundsätzlich aufschiebende Wirkung
Abwehr von behördlichen Auflagen
Nach erteilter Genehmigung sind aus Gründen der Gefahrenabwehr nachträgliche behördliche Auflagen
möglich.
Abwehr von Veränderungen des Planrechts
Im Projektgrundstück benachbarter Gebiete können Änderungen des Planrechtes oder Genehmigungen
erteilt werden, die die Errichtung des Projektes oder die spätere Nutzung beeinträchtigen könnte.
Behördliche Abnahmen
4. Stufe: Projektabschluß
Hier wird durch vorgeschriebene Abnahme seitens der Behörden überprüft, ob das Projekt entsprechend
der erteilten Genehmigungen errichtet worden ist und ggf. Nebenbestimmungen oder Auflagen
eingehalten wurden.
Quelle: Eigene Zusammenfassung und Darstellung nach Kapellmann, K. (Hrsg.): Juristisches Projektmanagement
bei Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten. Düsseldorf 1997, S. 47-79
25

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Wer in der BRD eine Immobilie errichten will, bedarf der Baugenehmigung.
Die zügige Realisierung eines gewerblichen Immobilienprojektes steht und fällt mit der
rechtzeitigen Beachtung - nicht nur der Ausweisung des Grundstückes in einem vielleicht
bestehenden Flächennutzungsplan -, sondern der Bewältigung all jener juristischen
und auch politischen Hürden, die gegebenenfalls zu nehmen sind, bis mit dem
Bau begonnen werden kann.
Die Baugenehmigung bzw. Bauvoranfrage ist als individuelle Errichtungserlaubnis zwar
der letzte Schritt im hoheitlichen Gestattungsverfahren, setzt jedoch für größere Projekte
– abhängig von dem Projekt selbst und von dem ausgewählten Grundstück und
seiner planerischen Situation - meist übergeordnete und zeitaufwendige Schritte
(Raumordnungsverfahren, Aufstellung oder Anpassung des Flächennutzungsplanes
der betreffenden Gemeinde, Aufstellung eines Bebauungsplanes durch die Gemeinde
etc.) voraus. Daraus resultiert, dass die Programmstellung für ein Projekt heutzutage
nicht nur ökonomischen, sondern gleichermaßen auch sozialen und ökologischen Anforderungen
gerecht werden und kommunalpolitisch durchsetzbar sein muss. 66
Um sich die stadtplanerischen Vorstellungen der Gemeinde und die finanziellen Konsequenzen
der Planung zu vergegenwärtigen, muss weiterhin geklärt werden, welche
Planungsinstrumente zum Einsatz kommen, welche Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen
erforderlich sind und durch wen sie wahrgenommen werden sollen, wer
im Planungsprozess welche Funktionen übernimmt und welcher Zeithorizont der Projektentwicklung
zugrunde zulegen ist. 67
Der Absicherung von Planungszielen dienen Gemeinderatsbeschlüsse, Verträge und
die Erstellung von Plänen.
Damit die im Bebauungsplan getroffenen stadtplanerischen Festsetzungen eine zufriedenstellende
architektonische Lösung zuläßt, werden im weiteren Verlauf der Projektentwicklung
meist Vorentwurfsplanungen beauftragt, anhand derer die Harmonisierung
der grundrissbedingten Gebäudekonfiguration mit dem Baulinien- oder Baugrenzengefüge
überprüft wird.
Auf der Basis der von den Planern gefertigten Plänen werden in einem weiteren Schritt
die Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Straßen, Wege etc. ausgeschrieben, so dass
bereits vor Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan bindende Kostenangebote vorliegen,
die gegebenenfalls noch bedingte Planungsänderungen frühzeitig ermöglichen.
66
Vgl. Kyrein, R.: Immobilien-Projektmanagement. Projektentwicklung- und steuerung. Köln 1999, S.
137f.
67
Vgl. Kyrein, R. (1999): a.a.O., S. 244 ff.
26

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Zivilrechtlich werden auf der Basis der getroffenen Gemeinderatsbeschlüsse die Planungsverträge
abgeschlossen, die Grundstücksverträge zur Sicherung der Planungsziele
getätigt und für die zu erstellenden Erschließungs- und Infrastruktureinrichtungen
Bauwerksverträge konzipiert und geschlossen.
Ist die Erschließung des Grundstückes gesichert, fehlt zur Baureife nur noch der Bebauungsplan,
dessen förmliches Verfahren sich nach den in §§ 2 bis 4, 6 und 10 bis 13
BauGB enthaltenden Regelungen ergibt und mit dem Beschluss des Gemeinderates
als Satzung endet. 68
Dieser bildet die Grundlage für weitere zum Vollzug des Städtebaurechtes erforderlichen
Maßnahmen – für Umlegungen, Grenzregelungen, Erschließungen etc.. Ergänzende
Regelungen der BauNVO zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise
und zu den überbaubaren Grundstücksflächen geben Aufschluss über die städtebaulichen
Gestaltungsspielräume. 69
4 Chancen und Risiken der Projektentwicklung
4.1 Vorteile - Chancen
Einzelwirtschaftlich betrachtet ist es das unternehmerisch vorrangige Ziel der Projektentwicklung,
Development-Gewinne abzuschöpfen, die durch die Wertsteigerung eines
Grundstückes bei der Realisierung eines Nutzungskonzeptes entstehen. Chancen
resultieren für den Projektentwickler insbesondere aus dem unternehmerischen Entscheidungs-
und Gestaltungsspielraum mit aktiver gestalterischer Einflussnahme auf
neue und vorhandene Immobilienmärkte. Der Projektentwickler profitiert dabei von seinen
regionalen Lage- und Marktkenntnissen sowie von der Erfahrung eines ihn unterstützenden
Projektteams, das heterogen aus unterschiedlichen Berufsfeldern (Juristen,
Ingenieure und Kaufleute) zusammengesetzt sein sollte. 70
Die Fähigkeiten der Projektentwickler zeigen sich im Einkauf preiswerter, entwicklungsfähiger
Grundstücke genauso wie in flexiblen und marktgerechten Nutzungskonzepten,
in der Reduzierung der Bau- und Baunebenkosten sowie im frühzeitigen Ab-
68 Vgl. Grziwotz, H.: Baulanderschließung. München 1993, S. 21
69 Vgl. Stich, R.: Öffentliches Planungs- und Baurecht. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
Köln 1996, S. 269ff.
70 Vgl. Bone-Winkel, S.: Wertschöpfung durch Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.):
Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 448f.
27

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
schluss von Mietverträgen. Sie vergrößern die Chancen für eine erfolgreiche Umsetzung
eines Immobilienprojektes. 71
Während bis in die 80er Jahre private Bauprojekte nach der traditionellen Zuständigkeitsteilung
in privater Bauherrschaft geplant, durchgeführt und die öffentliche Hand
nur in ihrer hoheitlichen Aufsichts- und Genehmigungsfunktion beteiligt war, erfolgt in
der heutigen Zeit - sich permanent wandelnder Marktbedingungen - eine Neuorientierung
der Projektentwicklung in Form intensiver arbeitsteiliger Zusammenarbeit. Vorteile
liegen hier in der besseren Bewältigung der zunehmend komplexer werdenden Projekte
und in der Reduzierung des Zeitrahmens. 72
Angesichts der Verschlechterung der finanziellen Lage der öffentlichen Haushalte und
beschränkter personeller Kapazitäten in den Kommunen, die durch wachsenden Anspruch
an beschleunigte Planungs- und Genehmigungsprozesse auf ihre Grenzen stoßen,
ist die Erbringung von finanziellen Vorleistungen vom Investor zur Erschließung
und Ankurbelung von Standorten notwendig geworden. 73 Die Projektentwicklung hat
dabei auch eine Funktion als Generalunternehmer für die Erstellung der öffentlichen
Infrastruktur, mit dem Vorteil der Verknüpfung von Planung und Umsetzung sowie der
Möglichkeit, private Kapitalmittel in den Prozess der Stadtentwicklung einzubinden.
Insgesamt bietet sich die Möglichkeit durch einen Übergang von einer langwierigen,
reaktiven hin zu einer flexiblen und umsetzungsorientierten Planung im Sinne der Perspektivenplanung,
aktiv zur Verbesserung der regionalen Standortqualitäten beizutragen
und damit auf die gesteigerte Konkurrenz zwischen den Städten (und Regionen)
zu reagieren. 74 Im Gegensatz zu bestehenden Immobilienprojekten, deren Qualitätsstandards
größtenteils feststehen, besteht im Rahmen der Projektentwicklung die Möglichkeit,
eine Gestaltung des Grundstückes und Gebäudes vorzunehmen und dies an
aktuellen Gesichtspunkten auszurichten bzw. den individuellen Bedürfnissen eines
konkreten Nutzers anzupassen, um dadurch eine höhere Objektqualität zu erreichen.
Zudem bietet sich durch die verstärkte Zusammenarbeit unterschiedlicher Interessengruppen
die Möglichkeit, soziale, ökologische und ökonomische Aspekte stärker in die
Planung zu integrieren. 75
71
Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 41 ff.
72
Vgl. Schriever, W.: Projektentwicklung als kommunale Handlungsstrategie. In: Schulte, Karl-Werner
(Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996, S. 323 ff.
73
Vgl. Kyrein, R.: Immobilien-Projektmanagement.Projektentwicklung und–steuerung. Köln 1999, S. 54f.
74
Vgl. Schelte, J.: Räumlich-struktureller Wandel in Innenstädten. Dortmunder Beiträge zur Raumplanung.
1999, S. 132
75
Vgl. Kyrein, R.: Immobilien-Projektmanagement. Projektentwicklung- und steuerung. Köln 1999, S. 55
28

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
4.2 Nachteile – Risiken
Den Vorteilen der Projektentwicklung stehen jedoch gleichfalls auf einzelwirtschaftlicher
Ebene Risiken gegenüber, die vom Investor getragen werden müssen. 76 Externe
Risiken, die sich also außerhalb der Wirkungssphäre des Investors befinden, liegen im:
� Entwicklungsrisiko:
Gemeint ist damit die Gefahr einer nicht marktkonformen Projektkonzeption. Folge
ist die Erschwernis der späteren Verwertung durch Weiterverkäufe oder Vermietung,
so dass sich ein Verkaufs- oder Leerstandsrisiko ergibt. Dieses Risiko kann
durch eine sorgfältige Marktanalyse begrenzt werden. Ein Restrisiko bleibt jedoch.
� Standortrisiko:
Bei Renditeimmobilien kann der Anspruch an die Grundstücksqualität nie zu hoch
gesteckt werden. Daraus ergeben sich nach den Spielregeln des Marktes entsprechende
Konsequenzen für den Grundstückspreis, aber auch für die erzielbare
Miete. Bei einer gegebenen Projektidee, für die der Standort noch gefunden werden
muss, wird das Risiko durch eine sorgfältige Standortwahl begrenzt. Die Projektentwicklung
für den fixierten Standort erfährt durch die Einschränkung der
Wahlfreiheit ein erhebliches Risiko. 77 Diesem kann nur durch die Hebung der
Standortqualität infolge der Projektentwicklung dort und evtl. in der angrenzenden
Nachbarschaft begegnet werden.
� Genehmigungsrisiko:
In Abhängigkeit des vorhandenen Baurechts gemäß Bauleitplanung bzw. des
möglichen Baurechts aufgrund der Ermessens- und Entscheidungsspielräume der
Bauaufsichtsbehörden, stellt sich die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit der
konzipierten Projektidee. Neben der grundsätzlichen Möglichkeit der Ablehnung
der Genehmigung besteht ein erhebliches Zeit- und damit Finanzrisiko in der Genehmigungsdauer,
das zum Projektabbruch führen kann. 78
Die Einflussmöglichkeiten des Projektentwicklers beschränken sich auf die Einhaltung
baurechtlicher Rahmenbedingungen. Darüber hinaus kann das Projekt an
der fehlenden politischen Akzeptanz scheitern, insbesondere dann, wenn eine negative
Einstellung in der Öffentlichkeit gegenüber dem Projekt besteht und Politiker
ihre Wiederwahl gefährdet sehen. Die ausgeprägte Sensibilität der Bevölkerung
hinsichtlich sozialpolitischer und ökologischer Problemen kann zu Protestbekundungen
und auch zu professionell organisiertem Widerstand gegen ein Projekt füh-
76 Vgl. Diederichs, C, J. (1996): a.a.O., S. 41 ff.
77 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 44
29

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
ren. So sollte über Öffentlichkeitsarbeit und frühzeitiger Beteiligung aller relevanten
Akteure versucht werden, die Akzeptanz zu fördern. Neben der Gefahr der mangelnden
Projektakzeptanz in der weiteren Öffentlichkeit kann es zu Konflikten mit
einzelnen Personengruppen wie angrenzenden Nachbarn kommen, die aber in der
Regel als unbegründet abgewiesen werden. 79
� Finanzrisiko:
Immobilienprojekte werden meist mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert.
Dadurch sind die Renditeerwartungen maßgeblich abhängig von den prognostizierten
Kapitalmarktkonditionen, die sich dem direkten Einfluss des Projektentwicklers
entziehen. Das Finanzrisiko richtet sich demnach überwiegend nach der
Höhe des in Anspruch genommenen Fremdkapitals.
Auf interne Risiken hingegen kann der Projektentwickler im Rahmen seiner Handlungsund
Entscheidungsfreiheit Einfluss nehmen. 80 Dazu gehören:
� Baugrundrisiko:
Die Risiken ergeben sich weniger aus den allgemein sichtbaren topographischen
Verhältnissen als vielmehr aus Eigenschaften, wie z.B. Kontamination oder ungünstige
hydrologische Bodenverhältnisse, die zu Nutzungseinschränkungen oder
Bauzeitverzögerungen führen. Diese Risiken können allgemein durch Baugrunduntersuchungen
minimiert werden.
� Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiko:
Dieses Risiko ergibt sich durch die Auswahl der fachlich beteiligten Planer, Unternehmer
und Lieferanten im Rahmen der abgeschlossenen Planer-, Bau- und Lieferverträge.
Allseits abgestimmte Terminplanung, sorgfältige Vertragsgestaltung
und konsequenter Vollzug der Verträge können die Risiken einschränken. Allerdings
betreffen diese Risiken eher die Realisierungsphase als die Projektentwicklung
im engeren Sinne.
Auf gesamtgesellschaftlicher bzw. wirtschaftlicher Wirkungsebene ist von Nachteil,
dass vor dem Hintergrund der heute verstärkten Konkurrenz zwischen zentralen
Standorten, durch die Ausdehnung der privaten Projektentwicklung die Funktion und
Entwicklung der Stadt stärker als in der Vergangenheit von privaten Kapital getragen
wird. Insofern besteht die Gefahr, dass sich die wirtschaftlichen Interessen der privaten
78 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 45
79 Nach einer langjährigen Beobachtung der Verwaltungsgerichte zeigte sich, dass ca. 90% aller Nachbareinsprüche
als unbegründet zurückgewiesen wurden. (Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 307)
80 Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 301 ff.
30

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Projektentwickler gegen die durch die Stadt vertretenden Interessen des Allgemeinwohls
durchsetzen. So vollzieht sich ein stetiger Rückgang an demokratischer Kontrolle
und Steuerung.
Durch die Privatisierung öffentlich-relevanter Entscheidungsprozesse und damit einhergehender
Reduzierung lokaler Kompetenz und Handlungsspielräume durch die
Übertragung kommunaler Zuständigkeiten folgt eine zunehmende Bestimmung der
Prioritäten städtischer Entwicklung durch private Interessen.
5 Resümee
Die Entwicklung einer Immobilie und die damit verbundene Koordination unterschiedlichster
Akteure stellt sich als eine sehr komplexe Aufgabe dar. Die umfassende
Kenntnis der Anforderungen künftiger Nutzer oder Erwerber eines Immobilienprojektes
ist grundlegende Voraussetzung für die Konzeption eines vermarktbaren Immobilienprojektes.
Mit einer Projektentwicklung sind stets zahlreiche Risiken verbunden, die nicht immer
auf den ersten Blick erkennbar sind, die aber die Wirtschaftlichkeit bzw. Durchführbarkeit
eines Projektes in Frage stellen können, wie beispielsweise die Pleite des bekannten
Projektentwickler Schneider vor wenigen Jahren zeigt. Standort- und Marktanalysen
sind, sofern sie sachlich und objektiv durchgeführt werden, geeignete Instrumente,
mit denen sowohl mögliche Chancen als auch Risiken identifiziert bzw. ausgeschlossen
werden können, die für einen nachhaltig erfolgreichen Betrieb einer Immobilie
relevant sind. Zusammen mit der Wirtschaftlichkeitsanalyse liefern sie die wesentlichen
Entscheidungsgrundlagen für ein Immobilieninvestment. Die Projektentwicklung
im engeren Sinne ist insofern von grundlegender Bedeutung für den Erfolg eines gewerblichen
Immobilienprojektes.
Die einzelnen Schritte einer Projektentwicklung im engeren Sinne sind nicht nach oben
gezeigter Reihenfolge als starr anzusehen, sondern variieren in der Praxis sehr. Unterschiedliche
Ausgangslagen, Konstellationen der Akteure, politische Beeinflussungen
und individuell für jedes Projekt auftretende Schwierigkeiten bedingen einen speziellen
Ablauf der Entwicklungsschritte (siehe Teil B - Projektstudie).
Die Projektentwicklung im engeren Sinne ist insofern von grundlegender Bedeutung für
den Erfolg eines gewerblichen Immobilienprojektes.
31

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
III Grundlagen des Marktes für Büroimmobilien
1 Der Begriff Immobilie � Büroimmobilie
Mit dem Begriff Immobilie werden umgangssprachlich Grund und Boden, Gebäude
sowie deren Kombination unabhängig von den konkreten Besitz- oder Eigentumsverhältnissen
bzw. Verfügungsrechten bezeichnet. 81
Lässt man die vielfältigen Definitionen, die juristischen Aspekte des betrachteten Gutes
zum Inhalt haben unbeachtet und berücksichtigt man bei einer wirtschaftlichen Betrachtung
der Definition zusätzlich die mittels der Immobilie verfolgten Ziele des Eigentümers
bzw. Investors, so erhält man folgende investitionstheorethische Sichtweise
der Immobilie:
„Das investitionstheoretische Verständnis einer Immobilie ist durch das zentrale Konzept
der Transformation von Raum-Zeit-Einheiten in Zeit-Geld-Einheiten gekennzeichnet.
Für den Eigentümer repräsentiert die Immobilie eine bestimmte Menge von Raumeinheiten,
die über die Lebensdauer des Objektes zur Verfügung stehen und unmittelbar
als Produkt am Markt angeboten werden können. Kann dieses Angebot erfolgreich
plaziert werden, so erfolgt dies in Form einer vertraglich geregelten Nutzungsüberlassung
an einen Dritten, für die der Eigentümer einen Preis (i.d.R. in Form von Miet- oder
Pachtzahlungen) erhält“. 82
Zusammenfassend wird die Immobilie aus investitionstheoretischer Sicht damit durch
die Folge zukünftiger Zahlungen beschrieben, die sich aus den Einnahmen der Nutzungsüberlassung
an einen Dritten abzüglich der für den Eigentümer mit der Nutzungsüberlassung
verbundenen Ausgaben ergibt.
Trotz der Heterogenität von Immobilien stellen sich bei der Typisierung der Erscheinungsformen
von Immobilien verschiedene Immobilienarten dar. Legt man den
Schwerpunkt der Betrachtung auf die Funktion der Immobilie, so wird allgemein zwischen
Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien differenziert. 83
Gewerbeimmobilien bezeichnen dabei alle zur Produktion von Gütern und Dienstleistungen
genutzten Flächen und die der Distribution von Waren dienenden Gebäude.
81
Vgl. Ropeter, S. E.: Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien. In.: Schulte, K-W. (Hrsg.): Schriften
zur Immobilienökonomie. Bd.5. Köln 1998, S. 64
82
Vgl. Ropeter, S. E. (1998): a.a.O., S. 68
83
Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie, Bd.1 (Betriebswirtschaftliche Grundlagen). München
1998, S. 22
32

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Der Begriff der Büroimmobilie als eine Form der Gewerbeimmobilie ist allerdings bis
heute nicht eindeutig definiert. Grundsätzlich sind Büroimmobilien Gebäude oder Gebäudeteile,
in denen Dienstleistungsunternehmen ansässig sind und deren Mitarbeiter
typische Schreibtischtätigkeiten verrichten. Um eine Büroimmobilie gegenüber anderen
Immobilienarten abzugrenzen, gibt es jedoch zwei Kriterien.
Zum einen bildet eine Büroimmobilie eine geschlossene Einheit, indem die Flächen,
auf denen Büroarbeit durchgeführt wird über einen separaten Eingang innerhalb des
Gebäudes verfügen. Zum anderen gilt das Kriterium der Marktfähigkeit, d.h. die Vermietung
von Gebäuden oder Gebäudeteilen muss auch bei einem Nutzungswechsel
als Büro potentiell möglich sein. 84 Gängiges Unterscheidungskriterium für Büroimmobilien
ist zuerst einmal deren Standort. Zunehmend rücken auch Größe, Teilbarkeit, Flexibilität,
Alter und Ausbauzustand, sowie zusätzliche Serviceangebote für die Flächennutzer
ins Zentrum der Betrachtung. 85
2 Entstehung der Märkte für Büroimmobilien
Der Markt für Büroimmobilien ist in Deutschland – im Gegensatz zu den USA – erst in
den 60er Jahren entstanden. 86 Es gibt in Deutschland keinen einheitlichen Markt für
Büroimmobilien. Die einzelnen Städte sind als Immobilienstandorte eigenen Marktgesetzen
unterworfen.
Die inländischen Hauptstandorte für Büroimmobilien liegen in den Großstädten Berlin,
Frankfurt a.M., München, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf, sowie in Dresden und
Leipzig als neue ostdeutsche Zentren. 87 Sie sind einerseits geprägt durch die Anzahl
und Vielfalt der verfügbaren Fläche und haben andererseits einen charakteristischen
Branchenschwerpunkt. Beispielsweise zählen Frankfurt als wichtigster Bankenstandort,
Hamburg als Medienstadt oder Berlin als Hauptstadt und Sitz der politischen und wirtschaftlichen
Gremien zu den bedeutendsten Teilmärkten im Bereich der Büroimmobilien.
Auf Regionalmärkten treten Büroimmobilien häufig in Kombination mit anderen Immobilienarten
auf – in Form einer gemischt genutzten Immobilie. Hier befinden sich keine
Büroviertel wie in Großstädten, sondern überwiegend Wohn- und Geschäftshäuser, die
verteilt an verschiedenen Standorten stehen. 88
84
Vgl. Falk, B. (Hrsg.).: Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 146 f.
85
Vgl. Schulte, K.-W. (1998): a.a.O., S. 24
86
Vgl. Kraus. D.: Bürohäuser als Kapitalanlage. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg
/Lech 1989, S. 31
87
Vgl. IKB Branchenbericht – Das Konjunkturbarometer der deutschen Immobilienmärkte weist wieder
nach oben. Januar 2001, S. 2
88
Vgl. Falk, B (Hrsg.).: Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 146
33

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Betrachtet man allgemein die deutsche Bauinvestition seit Anfang der 60er Jahre, so
zeigt sich, dass diese bis in die frühen siebziger Jahre in Westdeutschland mit der
Entwicklung des realen Bruttoinlandsprodukts mithalten konnte.
Abbildung 6: Bruttoinlandsprodukt und Bauinvestitionen
300
250
200
150
100
Westdeutschland 1960 - 2000, in Preisen
von 1991
1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000
Reales Bruttoinlandsprodukt Reale Bauinvestitionen
Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach Statistisches Bundesamt, verschiedene Jahrgänge.
Seither zeigt sich mehr oder weniger eine Seitwärtsbewegung – allerdings mit heftigen
Einbrüchen. Die Ölpreiskrise Mitte der siebziger Jahre hatte die Investitionstätigkeit
insgesamt eingetrübt. Die Folgejahre waren geprägt von niedrigen Wachstumsraten
und hohen Inflationsraten. Die kostenbedingte Verlagerung der Investitionen, von Erweiterungs-
hin zu Rationalisierungsmaßnahmen, wirkte sich allgemein dämpfend auf
die Neubautätigkeit aus. 89 Die Erholung in den späten siebziger Jahren wurde durch
staatliche Konjunkturprogramme beeinflusst, die vor allem der Bauwirtschaft zugute
kamen.
Die Erholung nach dem zweiten Ölpreisschock und der damit erlahmenden Investitionstätigkeit
setzte erst dann ein, als sich nach einer längeren Zeit der moderaten Lohnpolitik
das Investitionsklima in Westdeutschland wieder gefestigt hatte. Mitte der achtziger
Jahre bis zum Höhepunkt im Jahr 1992 ging es in Westdeutschland auch mit der
Baunachfrage deutlich bergauf. 90 Diese wurde maßgeblich stimuliert durch die wirt-
89
Vgl. Gebel, R./ Axmann, N.: Ein Jahrhundert im Bau: Die Geschichte des deutschen Baugewerbes im
20. Jhd. Berlin 2000, S. 70f.
90
Vgl. Grömling, M.: Die deutsche Bauwirtschaft im sektoralen Strukturwandel. Köln 2001, S. 11
34

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
schaftliche Dynamik bei der Schaffung des Europäischen Binnenmarktes, durch die
Wiedervereinigung und durch die vergleichsweise hohen Einwanderungen in Westdeutschland.
Zur momentanen Situation im Baugewerbe ist festzuhalten, dass seit mehreren Jahren
eine massive Konsolidierung des Marktes stattfindet. Als Beispiel sind hier die Insolvenz
des ehemaligen Branchenprimus Holzmann sowie die Fusion der großen Baukonzerne
Walter Bau mit Heilit & Wörner und Dywidag genannt.
Betrachtet man mit den Bauinvestitionen nicht die Nachfrageseite sondern die Produktionsseite,
so zeigt sich, dass bei der preisbereinigten Bruttowertschöpfung das Baugewerbe
in der betrachteten Zeit seit 1960, kein einziges mal mit der gesamtwirtschaftlichen
Leistung, d.h. mit der Wertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche mithalten konnte.
91 Bei aller Enttäuschung der Baubranche - gerade in den letzten fünf Jahren - zeigt
sich aber auch, dass bei längerfristiger Betrachtung keineswegs von einem Bedeutungsverlust
des Bausektors gesprochen werden kann. Vielmehr befindet sich die
Branche nach den Sondereinflüssen infolge der Wiedervereinigung, welche sich durch
Fördermaßnahmen des Gesetzgebers bis in das Jahr 1997 hinzogen, nur in der Situation
einer „Marktbereinigung“. 92 Im Zuge der allgemeinen konjunkturellen Belebung hat
sich auch die Stimmung auf den Büromärkten deutlich verbessert. Die Kluft zwischen
sinkenden Fertigstellungen bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Büroflächen in
Innenstadtlagen, führt seit 1998 in den westdeutschen Metropolen zu geringeren Leerstandsraten
und anziehenden Mieten. 93
Die Büroflächennachfrage wird durch zwei ausschlaggebende Komponenten beschrieben,
den Struktur- und den Sacheffekt. Der Struktureffekt stellt den zusätzlichen Flächenbedarf
dar, der aus der Steigerung der Zahl der Büroarbeitsplätze resultiert. Der
Sacheffekt ergibt sich aus dem gestiegenen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz. 94
2.1 Struktureffekt
Hintergrund dieser Entwicklung ist der Wandel hin zur Dienstleistungsgesellschaft, wodurch
sich das Verhältnis der Beschäftigten vom sekundären zugunsten des tertiären
Sektors verschoben hat. Hervorgerufen wird diese Veränderung durch den Übergang
vom Fordismus zum Postfordismus, d.h. von einer (fordistischen) Massenproduktion
91 Vgl. Grömling, M. (2001): a.a.O., S. 16
92 Vgl. IKB Branchenbericht – Das Konjunkturbarometer der deutschen Immobilienmärkte weist wieder
nach oben. Januar 2001, S. 2
93 Vgl. IKB Branchenbericht – Erst mittelfristig wieder Belebung der deutschen Bauwirtschaft. Januar
2001
94 Vgl. Hennings, Gerd: Büroflächenbedarfsprognose Essen 2001. Dortmund 1993, S. 2 f.
35

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
hin zu einer (postfordistischen) flexiblen Produktion und Spezialisierung. 95 Damit verbunden
ist eine zunehmende Komplexität der Produktionsprozesse, die einen höheren
Input an vor- und nachgelagerten Dienstleistungen erfordert. Der Produktionsprozess
wird geplant, koordiniert und kontrolliert. Der wachsende Bedarf der Unternehmen
nach höherwertigen Produktionsdienstleistungen wird einerseits durch leistungsfähige
betriebsinterne Dienstleistungsabteilungen, wie beispielsweise F&E, Marketing sowie
Finanzierung gedeckt, anderseits wird auf eine enge Kooperation mit betriebsexternen
und unternehmensorientierten Dienstleistungsfirmen wie staatliche und private Forschungseinrichtungen,
Unternehmensberatungen, Wirtschaftsprüfer, Banken sowie
Versicherungen gesetzt. 96
Das starke Wachstum der unternehmensorientierten Dienstleistungen hat Auswirkungen
auf die Beschäftigungszahlen und auf die Beschäftigungsstruktur. Im sekundären
Sektor werden Arbeitsplätze abgebaut. Bei den verbleibenden Beschäftigten erhöht
sich das Qualifikationsniveau erheblich. Insbesondere ist eine Zunahme der Beschäftigung
im tertiären Sektor zu verzeichnen. Das damit verbundene Ansteigen der Büroarbeitsplätze
fördert wiederum die Nachfrage nach Büroflächen. Bürogebäude werden
für Industrieunternehmen, die ihre Verwaltung ausweiten und für die Dienstleistungsunternehmen,
die mit der wachsenden Nachfrage nach Dienstleistungen entstanden
sind, benötigt. 97
Gesellschaftliche Auswirkungen des Wandels durch exklusive Warenangebote und
flexible Produkte führen zu einer zunehmend differenzierten Nachfrage der privaten
Haushalte, u.a. nach haushaltsorientierten Dienstleistungen, die mit Bürotätigkeiten
verbunden sind. Ein weiterer Grund für die Verschiebung hin zu Dienstleistungstätigkeiten
liegt nicht zuletzt im Anwachsen des Staatsapparates, der steuernd in die Wirtschafts-
und Gesellschaftsprozesse eingreift. 98
Durch diese beschriebene Entwicklung sind immer mehr Büroarbeitsplätze durch das
Anwachsen des tertiären Sektors entstanden. Für die Zukunft ist eine Weiterführung
dieser Entwicklung zu erwarten. Daneben hinterlässt die Globalisierung ihre Spuren bei
den nationalen Volkswirtschaften, auf den Arbeitsmärkten und damit auch auf dem
Immobilienmarkt. Durch Produktionsverlagerung in das Ausland und weltweite Vernetzungsmöglichkeiten
kann die Kommunikation sowie die Produktion über Landesgrenzen
hinweg erfolgen.
95
Vgl. Bade, F. J.: Die Entwicklung der Dienstleistungen in der Stadt. Dortmund 1995, S. 4
96
Vgl. Schätzle, Ludwig (Hrsg.): Wirtschaftsgeographie, Teil 1-Theorie. Paderborn/München 1998, S.205
ff.
97
Vgl. Schätzle, L. (1998): a.a.O, S. 205 ff.
36

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Durch erhebliche strukturelle Veränderungen der öffentlichen Hand kann sich die Entwicklung
zur Dienstleistungsgesellschaft in Zukunft aber auch negativ auf die Flächennachfrage
auswirken. 99
2.2 Sacheffekt
Neben diesem Struktureffekt ist der Sacheffekt für den zusätzlichen Flächenbedarf
verantwortlich. Die Zunahme des Flächenbedarfs pro Arbeitsplatz resultiert aus den
zunehmenden Ausstattungs- und Repräsentationsstandards der Büroimmobilie. Durch
verschiedene Techniken, wie beispielsweise Computer und Bildschirmarbeitsplätze,
nimmt der Flächenbedarf des einzelnen Arbeitsplatzes durch mehr Stellfläche für technische
Geräte zu. Hohe Ansprüche einer veränderten Personalstruktur höherqualifizierter
Arbeitskräfte nach einem möglichst ungestörten Arbeitsplatz im Einzelbüro, fördern
diesen Prozess. 100
Der zunehmende Repräsentationsstandard resultiert aus dem Trend „Corporate Identity“,
der über eine attraktive Architektur des Gebäudes, beispielsweise über eine großzügig
und repräsentativ gestaltete Eingangshalle, realisiert wird. 101
Bei der Berechnung von Bedarfsprognosen zum Ausstattungs- und Repräsentationsstandard,
wird meist zurückgegriffen auf eine von Experten errechnete jährliche Steigerung
des durchschnittlichen Flächenanspruchs pro Arbeitsplatz von etwa ein bis zwei
Prozent. 102 Dieser Durchschnittswert ist allerdings dahingehend zu relativieren, dass
eine Vielzahl anderer Experten eine zukünftige besonders starke Veränderung der
Nutzungsform Büroimmobilie erwarten. Diese erkennen einen deutlichen Rückgang
des herkömmlichen Einzelbüros hin zu einer starken Flächenminimierung in kombinierbaren
und reversiblen Büros, die auch höchsten Ansprüchen an Flächenwirtschaftlichkeit
und Arbeitsplatzqualität genügen werden. 103
98 Vgl. Häußermann, H./Siebel, W.: Dienstleistungsgesellschaften. Frankfurt a.M. 1995, S. 164ff.
99 Vgl. Stinner, J.: Der Markt der gewerblichen Immobilien: Ein Umbruch ist unübersehbar. In: Der langfri-
stige Kredit, 10/1997, S. 318
100 Vgl. Kraus, D.: Bürohäuser als Kapitalanlage. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbeimmobilien. Lands-
berg/Lech 1989, S. 32 ff.
101 Vgl. Morgan, J.: Bürohäuser – Planung und Vermarktung. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbeimmobilien.
Landsberg/Lech 1989, S. 49
102 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 133 f.
103 Vgl. Neumann, K.: Bürogebäude – Gefragt ist Flexibilität. In: RP (Kapital und Immobilienteil) vom
01.12.2001
37

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
3 Funktionsweise der Büroimmobilienmärkte
3.1 Besonderheiten des Immobilienmarktes
Zentrales Charakteristikum einer Immobilie ist die absolute Standortgebundenheit, wodurch
das Immobilienangebot neben einer räumlichen Zuordnung zugleich auch eine
räumliche Abgrenzung erfährt. 104 Eng verbunden mit dieser Immobilität ist die Eigenschaft
der Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie. Jeder Standort ist durch die
Abstimmung mit angrenzenden Eigentümern, Investoren, Entwicklern und durch rechtliche
und faktische Gegebenheiten gekennzeichnet und impliziert die Einzigartigkeit.
Somit ist auch jede Immobilie einzig. Sie unterscheidet sich im Wesentlichen durch
Lage, Gestaltung und Nutzung. Dies begründet die Segmentierung des Immobilienmarktes
in sachliche und räumliche Teilmärkte.
Die geringe Vergleichbarkeit von Immobilien bedingt eine eingeschränkte Markttransparenz.
105 Rechtliche Rahmenbedingungen, wie z.B. die eingeschränkte Einsicht in das
Grundbuch oder die mangelnde Offenheit über Transaktionen seitens der Marktteilnehmer,
verstärken dieses Informationsdefizit. Die Langwierigkeit des Produktionsprozesses
einer Immobilie von ca. zwei bis fünf Jahren bedingt eine sehr träge Reaktionsfähigkeit
und Anpassungsflexibilität des Immobilienangebotes auf Nachfrageschwankungen.
Dieses empirisch beobachtbare Time-Lag bedingt ein höheres ökonomisches
Risiko der Projektentwicklung und ist Ursache für die zunehmend zyklischen
Schwankungen von Nachfrage, Miethöhe und Leerstand. 106 Des Weiteren sind die benötigten
Investitionsvolumina (beispielsweise für Transaktionskosten), die eine Zugangsbarriere
für eine weitere Verbreitung von Realeigentum und Erwerb von Immobilien
darstellen, im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern sehr hoch.
Der Immobilienmarkt steht ferner in einer besonderen Abhängigkeit zu den vor- und
nachgelagerten Märkten. Zu nennen sind die Entwicklung des Bau- und Kapitalmarktes.
Außerdem sind insbesondere bei Branchen, die Büroflächen nachfragen, die gesamtwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen, wie z. B. die konjunkturelle Verfassung und
die Beschäftigungsentwicklung von besonderer Bedeutung. 107
104
Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 324
105
Vgl. Schulte, K-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie, Bd.1 (Betriebswirtschaftliche Grundlagen). München
1998, S. 19
106
Vgl. Bone-Winkel, S.: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer
Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien. Köln 1994, S. 124
107
Vgl. Schulte, K-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie, Bd.1 (Betriebswirtschaftliche Grundlagen). München
1998, S. 21
38

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
3.2 Determinanten des Angebotes und der Nachfrage
Das Angebot an Büroimmobilien zeichnet sich durch eine kurzfristige Konstanz aus,
die sich mittelfristig durch Umnutzung bestehender Gebäude in eine Angebotsausweitung
umformen kann. Die Angebotsänderung und insbesondere die Angebotserweiterung
wird längerfristig betrachtet, von der Miet- und Renditehöhe aber auch von Grundstücks-,
Bau- und Finanzierungskosten sowie den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
bestimmt.
Für den Investor ist der exogene Bedarf an Büroflächen der entscheidende Faktor für
seine Investitionstätigkeit. Die Nachfrage resultiert dabei größtenteils aus endogenem
Potential in Form von ortsansässigen Unternehmen. Bedarfsverursachende Komponenten
sind dabei zum einen der zusätzliche Flächenbedarf aufgrund von Unternehmens-
und Mitarbeiterzuwächsen, Gründung neuer Niederlassungen, wachsender Flächenbedarf
pro Mitarbeiter oder neue Produktions-, Handels- und Bedienungsformen.
Zum anderen können die Suche nach Flächen mit höherer Raumproduktivität und ein
gestiegenes Repräsentationsbedürfnis neuen Bedarf auslösen 108 .
Die Nachfrage bzw. der Umfang des Flächenbedarfs hängt also nicht grundsätzlich von
dem Mietpreis ab. Die Entscheidung über den Umzug in neue Räumlichkeiten wird im
Wesentlichen von den innerbetrieblichen Vorgängen der Unternehmen bestimmt. Sowohl
für eigengenutzte als auch für angemietete neue Räumlichkeiten ist die Entscheidung
investiv und hängt im starken Maße von der Einschätzung der wirtschaftlichen
Entwicklung und der Gewinnerwartung des Unternehmens ab. Die Wandlung von Bedarf
in Nachfrage erfolgt also erst, wenn wirklich konkret neue Flächen gesucht werden.
Erst hier spielt auch der Mietpreis eine entscheidende Rolle. 109
Geht man bei der Betrachtung des Büroimmobilienmarktes von einer geringen Leerstandsrate
aus, so ergibt sich rückschließend aus einer konjunkturell guten wirtschaftlichen
Phase und der damit verbundenen Expansion der Unternehmen ein starker Anstieg
der Büroflächennachfrage. Diese Steigerung des Flächenbedarfs – verursacht
durch Struktur- und Sacheffekte (vgl. Teil A: Kapitel III - 2.1 Entstehung der Märkte für
Büroimmobilien) – kann nicht kontinuierlich realisiert werden, sondern erfolgt sprunghaft
erst beim Einzug des Unternehmens in neue Räumlichkeiten. Da auf die geringe
Anzahl leerstehender Bestandsflächen zurückgegriffen wurde, reagiert das Angebot
ersteinmal unelastisch und es kommt zu einem erheblichen Preisanstieg. Dem „Time
Lag“ zufolge führen die ansteigenden Mietpreise wiederum zu einem verstärkten An-
108 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 140
109 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 141
39

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
gebot am Markt durch Realisierung anscheinend lohnender neuer Projekte. Dies kann
auf der Angebotsseite leicht zu einer Überproduktion an Flächen führen.
Abbildung 7: Darstellung des Schweinezyklus
Preis sinkt
Angebotsmenge steigt Produktionsbasis wird
abgebaut
(parallel sinkt mit gestiegenem Preis (parallel steigt mit gesunkenem Preis
i.d.R. die Nachfragemenge) i.d.R. die Nachfragemenge)
Produktionsbasis wird
ausgebaut
Preis steigt
Angebotsmenge
sinkt
Quelle: Eigene Darstellung nach Schleiter, L.W.: Historische, gesellschaftliche und ökonomische Grundlagen
der Immobilienprojektentwicklung. Köln 2000, S. 158
Treffen Überangebot an Büroflächen und eine wirtschaftliche Schwächeperiode zusammen,
folgen stark fallende Mietpreise aufgrund der geringen Elastizität auf der
Nachfrageseite. Mietnachlässe wirken zumeist nur wenig stimulierend auf den nicht
vorhandenen Flächenbedarf konjunkturell schlechter Phasen. 110 Dieser sich abwechselnde
Zyklus von einerseits wirtschaftlichen Schwächenphasen mit einhergehendem
Mietpreisverfall und hohen Leerstandsraten, und andererseits wirtschaftlichen Boomphasen,
die durch expandierende Unternehmen das vorhandene Überangebot am
Markt und anstiegende Mietpreise bewirken, bezeichnet man auch als „Schweinezyklus“
(vgl. Abbildung 7). Die unterschiedlichen Konjunkturphasen stellen den größten
Einfluss auf diesen Zyklus dar, ohne die einzelnen Phasenlängen wirklich abschätzen
zu können. 111 / 112 In der Vergangenheit ist die Immobilienkonjunktur der allgemeinen
Konjunktur i.d.R. in einem zeitlichen Abstand von zwei bis fünf Jahren gefolgt. 113
110
Vgl. Vogel, R.: Grund und Grunz. Der Schweinezyklus. In: Immobilien Manager, 12/1999, S.35ff.
111
Vgl. Vogel, R. (12/1999): a.a.O., S. 35 ff.
112
Der Umschlag in eine Marktphase mit einem Nachfrageüberhang und steigenden Mietpreisen ist für
die großen Büromärkte insgesamt seit 1998 zu beobachten. Das Jahr 2000 war bislang das Boomjahr
in dem jüngsten Marktzyklus mit Bewegung in Richtung eines ausgeglichenen Marktzustandes Ende
2001.(Quelle: Aengevelt Immobilien KG: Ergebnisse des DIP-Barometers, Stand 30. Juni 2001)
113
Vgl. Schleiter, L.W.: Historische, gesellschaftliche und ökonomische Grundlagen der Immobilien-
Projektentwicklung. Köln 2000, S. 158
40

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Dementsprechend wird heutzutage gerade von Städten und Kommunen versucht, den
Büromarkt durch Informationssammlung- und aufbereitung zu steuern. Sie haben erkannt,
dass eine gute Marktkenntnis zum einen die Voraussetzung für die eigene Flächenhaushaltspolitik
darstellt und zum anderen Entwicklern und Investoren geholfen
werden kann, geplante Entwicklungen ggf. sehr frühzeitig als Fehlinvestitionen einzuschätzen
und abzubrechen. Darüber hinaus nutzen Städte ihre Einflussmöglichkeiten
auf dem Büromarkt, indem sie eine gezielte Flächenausweisungspolitik betreiben. Neben
dem Ziel, quantitativ nicht zu viele Flächen zur Verfügung zu stellen, streben sie
an, keine Flächen auf dem Markt anzubieten, deren Bebauung zwar in konjunkturellen
Hochphasen attraktiv erscheint, deren Standorteigenschaften aber ungeeignet sind,
Standorte langfristig als Bürostandorte zu etablieren. 114 Die mit der Einführung der Instrumente
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des städtebaulichen Vertrages
verbundenen Hoffnungen, rascher auf veränderte Marktsituationen reagieren zu
können, haben sich nach allgemeiner Einschätzung hingegen kaum erfüllt. Vielmehr ist
zu befürchten, dass diese Instrumente in Hochkonjunkturzeiten den Druck von Entwicklern
und Investoren auf die Gemeinde erhöhen werden, mehr Flächen für Büronutzungen
auszuweisen und damit das prozyklische Verhalten vieler Städte verstärken
werden. 115
Die Entwicklung des Büromarktes von einem Verteilungsmarkt hin zu einem heutigen
Mietermarkt stellt wiederum besondere Ansprüche an die Büroimmobilie. So ist es
nicht ungewöhnlich, dass am Anfang einer Projektidee – wie bei dem Projekt
„Schwannstraße 6“ - der Mieter bzw. Nutzer und nicht der Eigentümer steht, der ein
bereits vorhandenes Objekt oder ein für ihn eigens erstelltes Objekt bezieht. Eine erfolgreiche
Vermietung ist daher nur möglich, wenn die Immobilie marktgerecht konzipiert
und den speziellen Wünschen des Mieters angepasst ist (vgl. Teil A: Kapitel III –
3.4 Anforderungen an Büroimmobilien). 116
3.3 Akteure des Büroimmobilienmarktes
3.3.1 Nachfrager von Büroimmobilien
Als Nachfrager von Büroflächen treten Kapitalanleger oder Selbstnutzer auf, die
BONE-WINKEL in drei Gruppen von Investoren unterteilt (vgl. Abbildung 8). Letztere
sind Unternehmen bzw. Unternehmensteile, die einer Bürotätigkeit nachgehen. Aufgrund
betriebsübergreifender Einflussgrößen wie globale Märkte, zunehmender Kon-
114
Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure. Dortmund 2000, S. 25
115
Vgl. Amelung, V. E.: Gewerbeimmobilien. Bauherren, Planer, Wettbewerbe. Berlin, Heidelberg 1996,
S. 88
116
Gespräch mit Herrn Koch von Deilmann und Koch. 10.01.2002.
41

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
kurrenzdruck durch internationale Konzerne und tief greifender Wertewandel ändern
sich die Zielsetzungen der Unternehmen hin zu mehr Mobilität und Flexibilität, um sich
dem Strukturwandel anzupassen. Die Qualität eines Unternehmens misst sich heute
nicht mehr in erster Linie am Umfang seines Eigentums, denn nicht das Eigentum an
einer Immobilie ist entscheidend, sondern ihr Nutzen. 117
Deshalb rücken die beiden Varianten „mieten“ und „leasen“ in den Vordergrund des
Interesses für das nachfragende Unternehmen. 118 Vorteile des Mietens liegen für ein
Unternehmen in der Vermeidung von Kapitalbindung. Liquiditäts- und Renditegründe
lassen viele Unternehmen – besonders bei Neugründung oder Expansion - keine hohen
Summen in den Bau ihrer Immobilie investieren. Nachteile der Nichtbeteiligung
des Nutzers an der Wertsteigerung der Büroimmobilie und ein möglicher steigender
Mietzins im Laufe der Jahre, müssen bei einer Anmietung in Kauf genommen wer-
den. 119
Neben dem Anmieten einer Büroimmobilie bietet das Immobilienleasing, 120 sowohl für
den Leasingnehmer bzw. Nutzer der Immobilie als auch für den Leasinggeber als Finanzierungs-
und Investiotionsstrategie, diverse Vor- und Nachteile.
Besonderes Merkmal des Immobilienleasings ist, dass der Investor/Nutzer die Immobilie
durch einen Dritten (Leasinggeber, i.d.R. mit Bankhintergrund) oder im Rahmen
einer Fondleasinggestaltung erwerben bzw. errichten und anschließend an Dritte oder
– im Falle der Eigennutzung – an sich selbst vermieten lässt. Während in früheren Jahren
der Investor/Nutzer als Leasingnehmer regelmäßig Eigentümer eines Areals war,
dieses nach den örtlichen Gegebenheiten bebaute und erst dann Mietinteressenten
suchte, werden heute gemeinsam von Investor und Betreiber Standorte für die Errichtung
bestimmter Objekte, die den Wünschen des Mieters entsprechen, ausgewählt.
Hierdurch wird eine optimale Nutzung der Gebäudeinvestition gewährleistet und werden
Fehlinvestitionen weitgehend vermieden. 121
Die Entscheidung eines Unternehmens zum Immobilienleasing liegt wie bei der Variante
des Anmietens in der erhöhten Liquidität. Zugleich können aber die in der Immo-
117
Vgl. IKB Broschüre: Immobilien leasen – mobil bleiben. 2001, S.2
118
Die Betrachtung der realisierten Neubauprojekte zeigt einen eindeutigen Trend von der Eigennutzung
hin zu vermieteten Bürogebäuden. (Vgl. IKB Broschüre: Immobilien leasen – mobil bleiben. 2001, S.4)
119
Vgl. Morgan, J.F.: Bürohäuser – Planung und Vermarktung. In: Falk, B.(Hrsg.): Gewerbe- Immobilien.
Landsberg/Lech 1989, S. 42
120
Als Immobilienleasing bezeichnet man die langfristige Nutzungsüberlassung von Betriebs- und sonstigen
gewerblich genutzten Immobilien im Rahmen eines Mietvertrages seitens spezialisierter Gesellschaften
wie z.b. der IKB Immobilien-Leasing GmbH in Düsseldorf an einen Nutzer. Dabei können aufgrund
von vereinbarten Optionen, dem Nutzer Ankaufs- und Vorkaufsrechte eingeräumt werden, die
die Möglichkeit zum späteren Erwerb der Immobilie oder ein Anschlussmietverhältnis gewährleisten.
(Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S.337 f.)
121
Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S.338
42

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
bilie befindlichen Potentiale für die Stärkung der Wettbewerbsposition genutzt werden,
um durch langfristige Nutzbarkeit und der Möglichkeit des späteren Eigentumserwerbs
zum Restwert, den eventuell eintretenden Wertzuwachs zu sichern. Darüber hinaus
erwirbt der Leasingnehmer neben der Finanzierung der Immobilie zugleich den Service
und vor allem das Know-how des Leasinggebers. 122 Hierzu gehören u.a. die Verhandlungen
von Grundstückskaufverträgen, Beurteilungen der Standortqualität verbunden
mit der qualifizierten Prüfung der Altlasten-Problematik, Unterstützung des Leasingnehmers
bei Behördengesprächen sowie Erläuterungen von Steuer- und Rechtsfragen
im Zusammenhang mit dem Immobilienleasing. 123
Insgesamt rechnet sich Immobilienleasing allerdings erst ab einer Größenordnung von
ca. € 5 Millionen. Somit lag auch das durchschnittliche Volumen eines Immobilienlea-
singvertrages 1991 bereits bei ca. € 8,9 Millionen. 124
Die Vorteile des Leasinggebers liegen in einem nur begrenzten Kapital- und Unternehmensrisiko,
in einer werterhaltenden Sachbeteiligung und einer verlässlichen Kalkulationsgrundlage.
Ferner ergeben sich auch für den Leasinggeber Steuerentlastungen
und relativ hohe Renditen.
3.3.2. Anbieter / Investoren von Büroimmobilien
Für Anbieter bzw. Investoren stellen Büroimmobilien – nicht zuletzt aufgrund der heutigen
Situation an den Aktienmärkten - eine interessante Anlagemöglichkeit dar. Wesentliches
Ziel eines Immobilieninvestments ist das Erreichen einer hohen Performance
125 unter Wahrung eines gewissen Maßes an Sicherheit und Liquidität. Private
und institutionelle Investoren sowie Finanzierungsinstitute entdecken in zunehmenden
Maße die Immobilie als rentable Anlageform 126 , wobei die drei Faktoren Performance,
Sicherheit und Liquidität je nach Investor bzw. dessen Anlageziel unterschiedliche Gewichtung
erhalten.
122 Vgl. Follak, K.P./ Leopoldsberger, G.: Finanzierung von Immobilienprojekten. In: Schulte, K-W. (Hrsg.):
Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996, S. 230 ff.
123 Vgl. 1. Projektbericht Bürohaus Schwannstrasse 6, Dezember 2000
124 Vgl. Tacke, H.R.: Leasing. Stuttgart 1993, S.199
125 Der Begriff Performance umfasst die jährlich erzielte Ausschüttungsrendite zuzüglich der Wertveränderung
einer Immobilie. (Vgl. Bone-Winkel, S.: Wertschöpfung durch Projektentwicklung – Möglichkeiten
für Immobilieninvestoren. In: Schulte, K-W. (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln
1996, S. 431)
126 Die gesamten Investitionen des Immobilienanlagemarktes umfassten 1995 rund DM 31,2 Milliarden =
€ 15,72 Milliarden und stellten eine Verdopplung gegenüber 1990 dar. (Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon
Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S. 359)
43

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Abbildung 8: Investoren im Immobilienbereich
Private
Investoren
Selbstnutzer
Kapitalanleger
Versicherungsunternehmen
Pensionskassen
Offene
Immobilienfonds
Geschlossene
Immobilienfonds
Quelle: Bone-Winkel, S. (1996): a.a. O., S. 431
Institutionelle Investoren
Immobilien-
AG/-Holding
Mischformen
Leasinggesellschaften
Ausländische
Investoren
Unternehmen
Selbstnutzung
Produzieren
Lagern
Verwalten
Verkaufen
Forschen
Kapitalanlage
Investitionen in Gewerbe- bzw. Büroimmobilien bieten größere finanzielle Vorteile, als
Investitionen in Wohnimmobilien. Hier besteht für Investoren die Möglichkeit, auf die
gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung der aus Gewerbeobjekten erzielten Mieten zu verzichten.
Im Gegensatz dazu ist der Vermieter bei sämtlichen Bauleistungen zum Abzug
der Vorsteuer berechtigt. 127 Die Steigerungsfähigkeit der Büromieten und die Geltendmachung
der degressiven Bauherrnabschreibung, wodurch darüber hinaus in den ersten
Jahren vielfach noch mit steuerlichen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung
gerechnet werden kann, lässt diese nicht voll steuerpflichtige Vermögensanlage besonders
attraktiv erscheinen. 128
Zu den institutionellen Investoren werden vor allem die offenen und geschlossenen
Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen gezählt, aber auch Leasing-
Gesellschaften und ausländische Immobilieninvestoren treten immer häufiger am Markt
in Erscheinung. 129
� Versicherungsunternehmer und Pensionskassen streben bei ihren Investitionen
eine möglichst hohe Sicherheit an, weshalb das Investitionsinteresse auf hochwertige
Immobilienprojekte im Bereich Büro- und Handelsimmobilien in guter Lage mit Ver-
127 Vgl. Rohrbach, W./ Wundrack, J.: Zur Rentabilität von Gewerbe-Immobilien. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien.
Landsberg/Lech 1989, S.454 f.
128 Vgl. Rohrbach, W./Wundrack, J. (1989): a.a.O., S. 454 ff.
129 Vgl. Schulte, K-W.: Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie. In: Schulte, K-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie.
München 1998, S. 48 ff.
44

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
mietungsgarantie abzielt. 130 Das Investitionsvolumen beträgt in der Regel zwischen 10
und € 20 Millionen pro Projekt, mit einer Mindestrendite von 4% pro Jahr. 131
� Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds mit unbegrenztem
Anlagevolumen und Anlegerzahl, die als Kapitalsammelstelle von Tausenden von
Anlegern und einer hohen Finanzkraft, in Immobilien investieren. Die Erträge des
Fondsvermögens setzten sich aus Barerträgen der Immobilienbewirtschaftung und den
Liquiditätsanlagen sowie aus dem Vermögenszuwachs der Verkehrswertentwicklung
der Immobilie zusammen. Dieser entsteht durch Veränderungen der Mieterträge, Bodenpreise
und Baukosten. 132 Von den Ausschüttungen ist nur der Gewinn steuerpflichtig,
der sich nach Abzug der Gebäudeabschreibung und der sonstigen Kosten von den
Mieteinnahmen ergibt. Der An- und Verkauf unterliegt nach Ablauf einer zweijährigen
Spekulationsfrist keiner Besteuerung. 133
Die Rentabilität offener Immobilienfonds bewegte sich bei acht großen Immobilienfonds
im Zehnjahresvergleich zwischen 7,7 und 10,4 Prozent pro Jahr. 134 Insgesamt werden
hierbei Investitionen in Gewerbeimmobilien an innerstädtischen Standorten mit mehr
als 200. 000 Einwohnern bevorzugt. 135
� Der Zweck von geschlossenen Immobilienfonds ist die langfristige Investition in
Immobilieneigentum bzw. Grundbesitz, um damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
oder aus dem Betrieb zu erzielen. So werden geschlossene Immobilienfonds
mit einer bestimmten und begrenzten Anzahl von Anteilsscheinen, im Gegensatz zu
offenen Immobilienfonds, zur Finanzierung eines genau festgelegten Bauprojektes
gegründet. 136 Dies hat zur Folge, dass die Anteilseigner steuerlich den Bauherren
gleichgestellt sind.
In Bezug auf die Finanzierung liegt die besondere Funktion der Einschaltung eines
Immobilienfonds darin, dass durch die Ausgabe von Anteilsscheinen große Summen
an Eigenkapital aufgebracht werden können. Die geringe Zahl der Gebäude, die Investitionsgegenstand
eines geschlossenen Fonds sind, bedeutet ein deutlich höheres
Risiko für den Anleger, weil keine Maßnahmen des Managements zur Risikostreuung
nach Standorten, Projektarten etc möglich sind. Der große Vorteil dagegen liegt in der
Möglichkeit der Steuerstundung. 137
130 Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S.633 f.
131 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 52
132 Vgl. Leimböck, E.: Bauwirtschaft. Stuttgart/Leipzig 2000, S. 284
133 Vgl. Rohrbach, W./ Wundrack, J. (1989): a.a.O., S. 526
134 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 51
135 Vgl. Bone-Winkel, S.: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer
Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien. Köln 1994, S. 72 ff.
136 Vgl. Leimböck, E. (2000): a.a.O., S. 285
45

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Als Anlageobjekt für geschlossene Immobilienfonds kommen insbesondere langfristig
an solvente Mieter vermietete Büro- und Geschäftshäuser, vorzugsweise in Großstädten
in Frage, aber auch entsprechende großflächige Einzelhandelsimmobilien sowie
Wohn- und Geschäftshäuser. So bestätigt eine neuere Marktanalyse, der 200 geschlossene
Immobilienfonds mit einem Fondsvolumen von fast € 11 Milliarden zugrunde
gelegt wurde, dass auf Platz drei der Beliebtheitsskala, hinter wohnwirtschaftlichen
Objekten und Einkaufszentren, die Bürogebäude mit einem Investitionsanteil von 16%
zu finden sind. 138
� Auch Immobilien-Leasinggesellschaften treten als Investor am Immobilienmarkt
auf. Hierbei steht allerdings meistens die maßgeschneiderte Finanzierungsfunktion bei
speziellem Flächenbedarf im Vordergrund. Vorrangige Entscheidungskriterien für die
Realisierung eines derartigen Projektes durch Immobilien-Leasinggesellschaften sind
neben der Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilie, die Bonität des Leasingnehmers
und die Vereinbarung einer langen Laufzeit, die das Investitionsrisiko auf den
Leasingnehmer überträgt. 139
� Darüber hinaus gibt es ausländische Investoren, die in absoluten Toplagen von
Metropolen investieren, wobei ihre Renditeerwartungen eher niedrig sind. Die Interessen
von Immobilien-Aktiengesellschaften und Mischformen sind abhängig vom
Geschäftszweck, unterscheiden sich aber nicht wesentlich von anderen Investoren.
Neben den institutionellen Investoren gehören auch Unternehmen und private Investoren
zu den Anbietern von Büroimmobilien.
� Private Investoren sind kapitalkräftige Einzelpersonen, bei denen das Motiv der
Eigennutzung für den Erwerb der Immobilie im Vordergrund steht. Das Kapitalanlagemotiv
zielt auf die unmittelbare Schaffung von Immobilieneigentum und die indirekte
Anlage in Fondszertifikaten, Aktien und sonstigen Beteiligungen ab. Daneben fungieren
private Investoren auch in Form von Unternehmen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt,
die Immobilien ausschließlich als Kapitalanlage erwerben. Im Gegensatz zu
institutionellen Anlegern agieren diese jedoch überwiegend auf dem lokalen Markt und
profitieren von ihren besonders guten Ortskenntnissen. Sie bevorzugen Investitionen in
Standorten mit hohem Entwicklungspotential, deren „Adresse“ erst noch entwickelt
werden muss. Dabei ist ihre Risikobereitschaft entsprechend hoch. 140 Die lokale Ver-
137
Vgl. Jagfeld, A./Schünemann, J.: Geschlossene Immobilienfonds. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-
Immobilien. Landsberg/Lech 1994, S. 396
138
Vgl. Follak, K.P./ Leopoldsberger, G. (1996): a.a.O., S. 235 f.
139
Vgl. Amelung, V.: Gewerbeimmobilien. Bauherrn, Planer, Wettbewerbe. Berlin 1996, S. 14
140
Vgl. Amelung, V. (1996): a.a.O. , S. 17
46

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
antwortung von Investitionsentscheidungen durch private Investoren sinkt in dem Maße,
wie die Bedeutung von anonymen Kapitalgesellschaften als Investoren steigt.
� Unternehmen investieren zwar häufig in Eigenbedarfsbauten, sind meist aber primär
nicht im Immobilienbereich tätig. Diese treten als Nutzer und Initiator des Objektes
auf, das sie für den eigenen Bedarf bauen und nehmen zumeist einen Projektentwickler
- der hier in der Funktion eines Dienstleisters auftritt – für die Planung und Realisierung
in Anspruch. Der Einfluss des Unternehmens auf die Gestaltung der Immobilie ist
entsprechend groß. 141
3.3.3. Projektentwickler
Projektentwicklungen werden häufig von Investoren oder institutionellen Anlegern
selbst betrieben. Ähnliches gilt auch für Gesellschaften mit hohem Immobilienbestand,
wie z.B. ehemalige Zechengelände und Brauereien, die hervorragende innerstädtische
Standorte haben und in der Immobilienbewirtschaftung ein neues Geschäftsfeld ent-
decken. 142
Neben den nachfragenden Unternehmen und den Investoren agieren auch gewerbliche
Unternehmen als Anbieter von Projektentwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt.
Der ausschlaggebende Faktor für die Inanspruchnahme dieser Dienstleistung auf der
Angebots- und Nachfrageseite, liegt im Know-how des Projektentwicklers. Durch sein
Wissen und Erfahrung kann die Entwicklung einer Immobilie professioneller und kostengünstiger
durchgeführt werden, als durch die Übergabe der Baubetreuung an einen
Generalunternehmer.
Der Projektentwickler übernimmt im Rahmen einer Projektentwicklung im weiteren Sinne
die Aufgaben des Auftraggebers bzw. des Bauherrn, wie z.B. die Landesentwicklungsgesellschaften,
die neben der Standortentwicklung auch die Planung und Ausführung
von Bürobauten etc. übernehmen und auch für die Vermietung, Verwaltung, Instandhaltung
und Modernisierung verantwortlich sind. Bei der Projektentwicklung im
engeren Sinne tritt er lediglich als fachlicher Begleiter auf, der für seinen Auftraggeber
eine Projektentwicklung konzipiert und zur Entscheidung vorlegt. 143
Am Markt sind verschiedene Anbieter von Projektentwicklung tätig. Makler betreiben
Projektentwicklung als Mittel zur Verkaufsförderung, um mit erhöhten Chancen durch
fundierte Nutzungsideen oder durch eine Baugenehmigung, Grundstücke oder Gebäude
zu veräußern. Consultans/Projektsteuerer dagegen sehen in der Projektentwicklung
141 Vgl. Leimböck, E. (2000): a.a.O., S. 284 ff.
142 Vgl. Leimböck, E. (2000): a.a.O., S. 98
143 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 53
47

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
ein neues Geschäftsfeld mit entsprechender Ausdehnung der Aufgaben der Projektsteuerung
auf die Projektvorbereitung vor dem eigentlichen Planungsbeginn. 144 Als
weitere Anbieter von Projektentwicklung als Dienstleistung sind größere Bauunternehmen,
kleine bis mittlere Projektentwicklungsgesellschaften, Aktiengesellschaften und
teilweise auch Investoren zu erwähnen. Ziel des Projektentwicklers ist allgemein der
wirtschaftliche Erfolg des Projektes, d.h. die Abschöpfung des Developergewinns. Seine
Orientierung ist tendenziell kurzfristig und projektbezogen, um ein Projekt in kostengünstiger
Form und möglichst kurzer Zeit und hohem Preis zu entwickeln und am
Markt zu plazieren. Dagegen ist die Orientierung des Investors langfristig zu sehen.
Seine strategischen Ziele bestehen im Kern in dem Angebot von Problemlösungen für
einen bestimmten Mieter und sind darauf ausgerichtet, die dauerhafte Nutzungsabgabe
und die Wertigkeit der Immobilie zu sichern bzw. auszubauen. 145
3.4. Anforderungen an Büroimmobilien
3.4.1 Lagequalität
Die bereits erwähnten veränderten Marktentwicklungen im Bereich der Büroimmobilie,
veranlasst die Investoren, sich nach den Bedürfnissen der zukünftigen Mieter zu orientieren.
Die Standortqualität ist dabei das entscheidende Kriterium für den Büronutzer.
Sie hängt im Wesentlichen von der Anbindung der Büroimmobilie an das öffentliche
Verkehrsnetz ab. Das Gebäude muss deshalb sowohl an das Straßennetz wie auch an
das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein. Bedeutsam ist ebenfalls die Verfügbarkeit
von einer ausreichenden Anzahl von PKW-Stellplätzen. Neben der Lage des
Standortes ist gerade für gehobene Ansprüche eines Dienstleistungsunternehmens -
wie eines international agierenden Wirtschaftsprüfers -, das Image des Standortes von
großer Bedeutung. Meistens sind es bestimmte Straßen oder Büroviertel mit einer
„guten Adresse“ , die der Öffentlichkeit bekannt sind. Negative Standortfaktoren wie
Lärmimmissionen, Abgeschiedenheit u.ä. sind demgegenüber für die Qualität eines
Standortes unvorteilhaft. Darüber hinaus sind den Mitarbeitern der Dienstleistungsunternehmen
ausreichende Restaurations- und Einkaufsmöglichkeiten im unmittelbaren
Projektumfeld wichtig, die eher in Innenstadtnähe anzutreffen sind. 146 Insgesamt richtet
sich aber die Lage eines Bürostandortes nach den Wünschen und Vorzügen der jeweiligen
Nutzergruppe. Ein Büronutzer, der überwiegend vom Kundenverkehr abhängig ist
wie Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare usw., wird grundsätzlich einen zentralen
Standort bevorzugen. Demgegenüber befinden sich Hauptniederlassungen von Unter-
144
Vgl. Marhold, K.: Marketing-Management für mittelständische Bauunternehmen. Dissertation. Wuppertal
1992, S. 368
145
Vgl. Bone-Winkel, S. (1996): a.a.O., S.432 f.
146
Vgl. Falk, B. (1996): a.a.O., S. 146 f.
48

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
nehmen eher in dezentraler Standortlage, um dem höheren Mietniveau der Innenstädte
zu entgehen. Für derartige Nutzer ist jedoch eine gute Verkehrsanbindung entscheidend.
147 Die Bedeutung der Standortfaktoren ist je nach regionalem Teilmarkt also differenziert
zu betrachten.
3.4.2 Ausstattung und Gebäudestruktur
Offenheit, Flexibilität, Kommunikation und Teamwork sind Schlagwörter, die das „Büro
der Zukunft“ kennzeichnen. 148 Neben den tradierten Büroformen wie Zellen-, Gruppen-,
Kombi oder Großraumbüros entwickeln sich neue Organisationsformen der Büroarbeit
in Form eines „virtuellen Büros“ mit multimediagestützten Arbeitsplätzen. Das Wesen
dieser neuen Gebäudekonzepte liegt hauptsächlich in der architektonischen Unterstützung
der flexiblen und dynamischen Arbeitsprozesse der Informationsgesellschaft
durch ein dynamisches Flächennutzungsmanagement. Hierdurch wird die feste Kopplung
eines Mitarbeiters an seinen Arbeitsplatz durch den Einsatz hochentwickelter IT-
Systeme aufgehoben. Stattdessen wird ein Flächenmix aus Zellenbüros bis hin zu
multimedialen Konferenzräumen vorgeschlagen, in dem sich der Mitarbeiter auf Zeit
einbuchen kann und idealerweise ein vielfältiges Angebot an bedarfsgerechten und
kombinierbaren Raumgrößen vorfindet. 149 Anforderungen an die Baukonzepte liegen
dementsprechend in der nutzungsbezogenen Flexibilität, indem sich die Konstruktion,
die Fassade, der Ausbau, die Möblierung und die technischen Systeme an die Anforderungen
der IT-Arbeitsprozesse anpassen. 150
Weiterhin sollte die Büroimmobilie nach außen ein „Gesicht“ haben, um die Identifikation
mit dem Gebäude und seine Unverwechselbarkeit zu fördern. „Corporate Identity“
wird über eine attraktive Architektur des Gebäudes, insbesondere der Fassaden- und
Eingangsgestaltung und der Installation des Firmenlogos am Gebäude realisiert. Nicht
selten erhält ein Bürogebäude einen klangvollen Namen, um eine exklusivere Ausstrahlung
zu erzielen oder den Bekanntheitsgrad der Immobilie zu erhöhen. 151
Infolge der zunehmenden Technisierung und Innovation in den Bereichen Architektur
und Gebäudetechnik sollte eine zukünftige Büroimmobilie mit dem Ziel errichtet werden,
einen „Lebensraum“ zu schaffen. Das Raumklima im Büro wird durch vielfältige
147
Vgl. Falk, B. (1996): a.a.O., S. 573
148
Vgl. Arning, Hein: Transparentes Arbeiten – Offenheit und Flexibilität kennzeichnen die Bürokonzeptionen
von morgen. In: Magazin der Landesentwicklungsgesellschaften. Areal 2001, S. 14 ff.
149
Vgl. Friedrichs, K.: Integrale Gebäudeplanung. In: Schulte, K. W. (Hrsg.): Facilities Management. Köln
2000, S. 67
150
Vgl. Väth, A./Hoberg, W.: Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen. In: Schulte, K. W. (Hrsg.):
Handbuch Immobilien-Investitionen. Köln 1998, S. 100 f.
151
Vgl. Stellmann, F./Helmreich, K.: Mit dem Gesicht in der Masse lässt sich Kasse machen. In: Immobilien
Zeitung, Ausgabe Nr. 10 vom 05.05.2000, S. 12
49

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
innovative Gebäude- und Energiesparkonzepte, beispielsweise durch künstlich erzeugte
„Altbaueffekte“, die Decken als Speichermassen fungieren lassen und im Winter
und Sommer ohne Klimaanlage für angenehme Temperaturen sorgen, erhöht. 152
Höchst komplexe Dienstleistungen des Facility Managements, welches kundenspezifische
Leistungen zur Unterstützung des Kerngeschäftes des Nutzers umfasst, komplettieren
das angebotene Leistungsprofil einer zeitgemäßen Büroimmobilie.
3.4.3 Mietpreis und Kosten
Neben den Faktoren Lage, Ausstattung, optische Präsentation sowie Imagewert spielt
die Höhe des Mietzinses eine wesentliche Rolle bei der Entscheidung für einen Bürostandort.
Der Mietzins (netto) ist bundesweit gesehen sehr uneinheitlich und variiert
stark je nach Stadt, Standort, Ausstattung usw.. Der IKB-Branchenbericht (Januar
2001) verweist auf die momentane Erzielung von Spitzenmieten auf dem Büroimmobilienmarkt,
aufgrund sinkender Fertigstellungen und gleichzeitig steigender Nachfrage
nach Büroflächen. Dabei ergeben sich für durchschnittliche Büromieten in guter Lage
in Frankfurt a.M. ein Spitzenpreis von ca. € 40 pro m², in Düsseldorf als Mittelfeld der
Büromieten von ca. € 22 Euro pro m² und in Leipzig von nur ca. € 10 pro m². 153 Dabei
ist die Preisspanne für eine Büroimmobilie in guter Lage in Düsseldorf vergleichsweise
gering mit ca. € 3 pro m². 154
Neben dem Mietzins (netto) als traditionelles Entscheidungskriterium sind die anfallenden
Nebenkosten als zweiter Preisbestandteil in den Vordergrund gerückt. Die Büronebenkostenanalyse
„OSCAR“ 2001 von Jones Lang LaSalle zeigt in ihrer Darstellung
der Nebenkosten für voll-, teil- und unklimatisierte Gebäude, durchschnittliche Nebenkosten
von € 3,61 m²/Monat für vollklimatisierte, € 3,16 m²/Monat für teilklimatisierte
und € 2,65 m²/Monat für nichtklimatisierte Bürogebäude. Dabei ist besonders für vollklimatisierte
Bürogebäude ein Rückgang der durchschnittlichen Nebenkosten um ca.
21 Prozent zu beobachten. 155
Durch die Planung „intelligenter Gebäude“ (spezielle Optimierungen im Energieverbrauch,
raumlufttechnische Anlagen, Flächenverwaltungssysteme usw.) mit Hilfe des
Facility Managaments können heutzutage im Rahmen der Nutzung, Einsparungen beispielsweise
bei den Energie- und Gebäudemanagementkosten erzielt werden. Der
152
Vgl. 2. Projektbericht für das Bürohaus Deloitte & Touche, Oktober 2001 (ohne Seitenangabe)
153
IKB – Branchenbericht Januar 2001: a.a.O., (ohne Seitenangabe)
154
Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S 290
155
Vgl. Jones Lang LaSalle GmbH (Hrsg.): Oscar 1999 – Büronebenkostenanalyse, Düsseldorf 2000, S.
3 ff.
50

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Mehraufwand bei den Erstinvestitionen 156 wird in wenigen Jahren amortisiert 157 und
folglich die Mietnebenkosten erheblich senken können. 158 In Deutschland wird ein Einsparungspotential
bei den Bewirtschaftungskosten von bestehenden Gebäuden mit
teilweise über 70 Prozent gesehen. 159 Daneben spielen auch die Aufhebungen ehemaliger
Monopolbetriebe im Ver- und Entsorgungsbereich (Liberalisierung des Strommarktes,
Müllbeseitigung etc.) eine wichtige Rolle. Weitere Kostenreduzierungen, insbesondere
in den dienstleistungsrelevanten Bereichen (u.a. Verwaltung, Versicherung,
Heizung, Müll), werden aufgrund des Wettbewerbes auf den europäischen Märkten
erwartet. 160
Weitere Zugeständnisse seitens des Vermieters zur Realisierung verschiedenster Incentieves,
wie beispielsweise courtagefreie Anmietung oder Sonderausstattungen ohne
Berechnung, werden gerade bei Vermietungen kompletter Bürogebäude an einen
Mieter gemacht und erhöhen den Vermietungserfolg. Anreize seitens des Investors/Vermieters
bezüglich der Höhe des Mietzinses oder der Übernahme von Modernisierungs-,
Umbau- oder Sonderausstattungskosten, sind nicht zuletzt von den jeweiligen
Marktverhältnissen abhängig. 161
Die steigenden Mieten für Bürogebäude in Spitzenlagen – Düsseldorf verzeichnete
2001 den bundesweit stärksten Anstieg mit 9 Prozent 162 - lassen allerdings erkennen,
dass nicht nur die Höhe des Mitzinses über den Erfolg einer Büroimmobilie entscheidet.
Das Preis-Leistungsverhältnis zwischen angebotener Leistung des Vermieters/Investors
und Mietzins muss stimmen. 163
3.4.4 Erhöhung der Flächeneffiziens - Flächenmanagement
Neben einer flexiblen Gebäudestruktur und einer hochwertigen Ausstattung gewinnt
die Fläche als Ressource in der heutigen Wirtschaft, durch eine zunehmende Verknappung
und hierdurch bedingte Verteuerung, immer mehr an Bedeutung. Ein sparsamer
und innovativer Umgang und das Aufdecken möglicher Flächenpotentiale wird
folglich immer wichtiger. Dabei versteht man unter Flächenmanagement die quantitati-
156
Die Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung machen mittlerweile bis zu 40% der Kosten des
Bauwerks aus. (Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 336)
157
Die Amortisationsdauer der Zusatzinvestition für ein „intelligentes Gebäude“ beträgt gegenwärtig nach
Berechnungen von Diederichs, C. J. (2000), ca. 3,2 Jahre.
158
Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 329
159
Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 334
160
Vgl. Jones Lang LaSalle GmbH (2000): a.a.O., S. 12
161
Vgl. von Zitzewitz, M.: Immobil und doch flexibel – neue Anforderungen an das Bürogebäude der Zukunft.
In: Der langfristige Kredit, 13/1994, S. 464
162
Vgl. Aengevelt: Der Düsseldorfer Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien, 08/2001, S. 1
163
Vgl. Waldmann, K. (1998): a.a.O., S. 57
51

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
ve wie auch qualitative optimierte Ausnutzung aller Flächen einer Immobilie mit dem
Ziel einer höheren Flächenproduktivität. 164
Welche enormen Potentiale beispielsweise in Büroimmobilien bestehen, zeigt eine
IBM-Studie, nach der rund 30m², die für einen Arbeitsplatz angesetzt werden, nur ein
Drittel auf den Arbeitsplatzinhaber selbst entfällt. Der Rest verteilt sich dagegen auf
Flure, Treppen, Lagerflächen usw.
Auch die effektive zeitliche Nutzung der Fläche birgt Potentiale. Dabei werden lediglich
rund 16 Prozent der zeitllichen Verfügbarkeit - gerade bei Verwaltungsimmobilien -
auch tatsächlich genutzt. Die übrige Nutzungszeit entfällt hingegen u.a. durch das Wochenende,
dem Achtstundentag, Krankheit, Urlaub oder zeitweiliger Arbeit außer Haus.
Wichtige Erkenntnisse zur optimalen Flächeneffiziens bringen Untersuchungen über
den Immobilientyp und den jeweiligen funktionalen Bewegungsablauf. Spezifische
Analysen über die Betriebs- und Arbeitsabläufe, die Struktur der Arbeitsplätze und Abteilungen,
decken mögliche Flächeneinsparungspotentiale auf.
Ausgehend von den USA, entwickelt sich auch in Deutschland als unverzichtbarer
Standard das Corporate Real Estate (CRE), als betriebliches Immobilienmanagement,
um u.a. eine effektivere Nutzung und Gestaltung der Arbeitsplätze herbeizuführen.
Insbesondere im Sektor der Büroimmobilien subsumieren sich unter Begriffen wie Office-Hotelling,
Shared workspace oder Desk-sharing neue Arbeitsformen und Veränderungen,
die zusätzliche Möglichkeiten einer Flächenoptimierung und Effizienssteigerung
erwarten lassen und im Rahmen der Gestaltung zu berücksichtigen sind. 165
Zusammenfassend kann man feststellen, dass sich der Markt - speziell für Dienstleistungsunternehmen
- auf die Nachfrage moderner und marktgerechter Büroflächen
verlagern wird, die sich durch neue flexible Bürokonzepte auszeichnen. Die Anpassung
an die speziellen Wünsche des Mieters/Nutzers, sowohl in der Standortwahl als auch
in der gesamten Konzeption des Gebäudes, die Hinwendung zu intelligenten Bürogebäuden
und einer optimalen Nutzung des Gebäudes im Rahmen der Geschäftspolitik
und der allgemeinen Ziele des Unternehmen, werden immer wichtigere Entscheidungskriterien
zur Anmietung einer Büroimmobilie sein.
164 Vgl. Falk, B. (1996): a.a.O., S. 226
165 Vgl. Falk, B. (1996): a.a.O., S. 160
52

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Projektidee
I Projektidee
TEIL B: PROJEKTSTUDIE
Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche Deutschland ist das einzige
Unternehmen der „BIG FIVE“ in diesem Bereich, das seinen nationalen Geschäftssitz
in Düsseldorf hat. Die Stadt ist sowohl der administrative Sitz der Deloitte & Touche-
Gruppe als auch der zentrale Geschäftssitz in Nordrhein-Westfalen. Zur Zeit sind ca.
ein Fünftel der 2.400 in Deutschland tätigen Mitarbeiter in Düsseldorf auf verschiedenen
Standorten verteilt und unwirtschaftlich organisiert. Da die zukünftige Zusammenlegung
der Düsseldorfer Mitarbeiter für die Kommunikation und Unternehmensidentität
als vorteilhaft eingeschätzt wird und der Hauptstandort des Unternehmens an der
Bahnstraße 16 in Düsseldorf keine Erweiterungsmöglichkeiten bietet, wird im Düsseldorfer
Stadtgebiet für das Jahr 2003 15.000 – 20.000 m² anmietbare zusammenhängende
Bürofläche in geeigneter Lage gesucht.
Die Architekten Deilmann & Koch haben in Zusammenarbeit mit dem Unternehmen ein
spezielles Raumkonzept erarbeitet, welches die zukünftige Arbeitsform und -weise
bzw. die speziellen Wünsche und Bedürfnisse der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
berücksichtigt. Ergebnis ist die Entwicklung eines „Büros der Zukunft“ im Dienstleistungsbereich
mit und für den Nutzer. Hieraus resultieren ganz spezielle Anforderungen
an das Bürogebäude, bzw. an Größe und Ausrichtung des Standortes, zur Umsetzung
des erarbeiteten Konzeptes.
Die Kriterien sind dabei so angelegt, dass das Konzept sowohl auf vorhandene bzw.
fertig geplante Gebäude wie auch auf noch zu beplanende Grundstücke angewendet
werden kann.
Die Reihenfolge der einzelnen Projektentwicklungsschritte entspricht nicht zwingend
der im Theorieteil dargestellten, aber praktisch meist in dieser Form nicht umsetzbaren
Vorgehensweise, sondern stellt das eigens für den zukünftigen Nutzer der Büroimmobilie
analysierte Nutzerbedarfsprogramm (Teil A: Kapitel III 3.2) und daraus abgeleitete
Raumkonzept vor den Schritt der Standortanalyse, um ein 100- prozentig passendes
Objekt oder Grundstück zu finden.
53

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Projektidee
II Raumkonzept
1 Vorhandene Bürosituation des Mieters
Derzeit arbeiten genau 500 Mitarbeiter verteilt auf einer Fläche von 10.023 m² an
sechs Standorten in Düsseldorf. Die Standorte ( 2x Bahnstraße, Berliner Allee, Königsallee
und Huschbergerstraße) befinden sich allesamt in repräsentativer und unmittelbarer
Innenstadtlage. Allerdings resultiert aus dieser Lage, dass Reserveflächen für die
in den kommenden Jahren angestrebte Erweiterung des Düsseldorfer Unternehmensstandortes
auf 1500 Mitarbeiter, weder vorhanden noch in guter Anbindung in Aussicht
stehen.
Bild 1+2: Ansicht auf angemietete Büroflächen des Unternehmens Deloitte&Touche auf der Bahnstraße
Weitere Personaleinstellungen bedingen also bei der heutigen Situation neue Flächen
an zusätzlichen Standorten. Ein zusätzlicher Standort würde allerdings die derzeitig
bereits unwirtschaftlich organisierte Unternehmenssituation nicht verbessern. Die Lösung
kann dementsprechend nur in der Suche eines neuen Standortes für die Unterbringung
der gesamten Mitarbeiter des Unternehmens liegen.
Dividiert man die Gesamtzahl der Mitarbeiter durch die gesamte vorhandene Büroarbeitsplatzfläche,
so ergibt sich ein Flächenverbrauch je Mitarbeiter von 20,05 m². In
einschlägiger Literatur über neue Formen wirtschaftlicher Bürogebäude werden mittlerweile
durchschnittliche Größenordnungen von 14 m² bis 17 m² je Arbeitsplatz als
akzeptabel und wirtschaftlich angesehen. 166 Dies bedeutet einen erhöhten Flächenverbrauch
von bis zu 30 Prozent und ein erhebliches Defizit in der Grundrissökonomie.
Stellt man der derzeitigen Flächenwirtschaftlichkeit von 20,05 m²/AP den optimalen
Verbrauch von 14 m²/AP gegenüber, würde dies also sowohl eine 30- prozentige Steigerung
der Flächeneffiziens als auch eine 30- prozentige Kostenreduzierung bedeuten.
54

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Projektidee
Bezogen auf die 500 Mitarbeiter ergibt dies bei einer durchschnittlichen Düsseldorfer
Büromiete in bester Lage von € 17,87/m² 167 im Monat:
500 MA x 20,05 m² x € 17,87 = € 179.147 monatlich x 12 = € 2.149.761 / Jahr
500 MA x 14,00 m² x € 17,87 = € 125.090 monatlich x 12 = € 1.501.080 / Jahr
Bei dieser Berechnung erfolgt eine jährliche Kosteneinsparung durch die Erhöhung der
Flächeneffiziens von € 648.681. Dabei sind Kosteneinsparungen, aufgrund der durch
weniger Fläche anfallenden geringeren Mietnebenkosten, nicht einmal berücksichtigt.
Rechnet man die kompletten Mietnebenkosten (vgl. Teil A: Kapital III 3.4.3) der sechs
Standorte zusammen, die sich aus den Firmenunterlagen nachvollziehen lassen, so
ergibt sich ein Gesamtbetrag von jährlich € 425.442,56 für diese nichtklimatisierten
Bürogebäude. Umgerechnet auf den Quadratmeter und Monat erhält man einen Wert
von € 3,54/m² im Monat. Die Büronebenkostenanalyse „OSCAR“ 2001 von Jones Lang
LaSalle zeigt aber für eine vergleichbare Immobilie in Düsseldorf einen durchschnittlichen
Nebenkostenpreis von € 2,65/m² im Monat (zugrunde liegen auch hier die selben
Kriterien zur Berechnung der Mietnebenkosten). Im Verhältnis zeigt sich auch bei den
Mietnebenkosten die Unwirtschaftlichkeit dieser Standorte, mit einem durchschnittlich
um 90 Cent/m² im Monat höheren Preis.
Statistiken der Stadtwerke zufolge haben ältere Bürogebäude, zu denen auch die zur
Zeit angemieteten Büroflächen des Mieters zählen, einen durchschnittlichen Energiebedarf
von 150 KWh/m² a und mehr. Neuere Gebäude erreichen unter 100 KWh/m² a.
Durch intelligente, ganzheitliche Planungskonzepte lässt sich der Energiebedarf aber
nochmals um ca. 50 Prozent auf 50 KWh/m² a senken. 168 Bei einem derzeitigen Preis
einer KWh von € 0,11 169 , kann man bezogen auf die gesamten Gebäudeflächen (150
KWh/m² a x 10.023 m² =1.503.450 KWh) mit Energiekosten in Höhe von € 165.379
rechnen. Ein „intelligentes“ Bürogebäude mit ca. zwei Drittel weniger Energiebedarf
könnte eine Stromkostenersparnis von mehr als € 109.000 einbringen.
166 Vgl. Pachowsky, R.: Bau- und Immobilien-Marketing. München, Wien, Oldenbourg 2000, S. 302
167 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Wirtschaftsförderungsamt: Büroflächenentwicklung in Düsseldorf,
Bürobericht 2001. Düsseldorf Okt. 2001, S. 23
168 Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 330
169 0,11 Euro ist der derzeitige Düsseldorfer Preis der Stadtwerke für 1 KWh (Sonderkonditionen für
Großabnehmer sind hierbei nicht berücksichtigt).
55

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Projektidee
2 Gewünschte zukünftige Bürosituation des Mieters
Im Teil A: Kapitel III - 3.4 sind die theoretischen Anforderungen an die Büroimmobilie
bezüglich Lagequalität, Ausstattung und Gebäudestruktur in Abhängigkeit vom jeweiligen
Nutzer ausführlich dargestellt worden. Durch ein Nutzerbedarfsprogramm (vgl. Teil
A: Kapitel II – 3.2) wird im Allgemeinen die heutige Situation des Mieters und seine
Personalstruktur analysiert und seine zukünftigen Bedarfsanforderungen im Hinblick
auf Nutzung, Funktion, Flächen- und Raumbedarf, Gestaltung und Ausstattung, Budget
und Zeitrahmen definiert und beschrieben. Dies erfolgt hier durch die Düsseldorfer Architekten
Deilmann & Koch.
An dieser Stelle geht die Autorin aufgrund des umfangreichen und überwiegend bautechnisch
ausgerichteten Themas lediglich auf einige Besonderheiten ein, die ihrer
Meinung nach bei der Suche nach einem geeigneten Standort oder bereits gebauten
Bürogebäude, für die Erstellung eines speziellen Raumkonzeptes für den Mieter Deloitte
& Touche berücksichtigt werden müssen.
Insgesamt sollte eine Büroimmobilie für den genannten Mieter die folgenden Kriterien
erfüllen:
� beste mögliche Arbeitsplatzqualität
� Flexibilität in der Büroaufteilung gepaart mit modernster technischer Infrastruktur
� hohe Wirtschaftlichkeit (Flächenökonomie, Mietnebenkosten, Werthaltigkeit)
� repräsentative Lage
Eine besondere Berücksichtigung findet dabei die besondere Struktur des Unternehmens.
Diese setzt sich aus Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern und Rechtsanwälten in
unterschiedlichsten Abteilungen zusammen, so dass sich Deloitte & Touche nicht
durch eine Monostruktur sondern durch Mitarbeiter verschiedenster Arbeitsweisen
ausweist. Die einzelnen Abteilungen unterliegen dementsprechend einer ständigen
Veränderung bezüglich ihrer Größenordnung, denn ihre Struktur ist nicht linear, sondern
passt sich flexibel den jeweiligen Marktgeschehnissen an. Außerdem bedingt die
Struktur des Unternehmens, dass sich mindestens ein Drittel der Mitarbeiter ständig
außer Haus befinden und dort in den jeweiligen zu prüfenden Firmen, ihrer Arbeit
nachgehen. Dementsprechend kann von einer weitaus geringeren Anzahl von Mitarbeitern
ausgegangen werden, die gleichzeitig im Gebäude tätig sind und Bürofläche
beanspruchen.
Daraus entstehen spezielle Anforderungen an die flexible Gestaltung der Büroräume,
unter Berücksichtigung von Reserveflächen bei einer möglichen Expansion und einer
56

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Projektidee
gegebenenfalls zukünftigen marktgerechten Drittverwertung. Weiterhin sind lediglich
für die ständig im Hause Beschäftigten (in der Verwaltung o.ä.) feste Arbeitsplätze angedacht.
Weitere Büroräume sind von allen anderen Mitarbeitern flexibel nutzbar.
Die Wirtschaftlichkeit ergibt sich zum einen aus einer besseren Ausnutzung der Mietfläche
(angestrebt wird ein Flächenverbrauch pro Mitarbeiter von 14-15 m²) durch eine
bessere Anordnung der Fluchtwege, Toiletten usw. und zum anderen aus dem flexiblem
Raumkonzept. Dies beinhaltet beispielsweise leicht veränder- und ersetzbare
Büro- und Flurtrennwände, zur kurzfristigen flexiblen Anpassung von Raumgrößen und
eine flexible Anpassung des gesamten haustechnischen Steuerungssystems, ohne
große Störung des Betriebes. Der Arbeitsplatz wird dabei nicht horizontal – d.h. keine
Ausweitung in der Fläche - sondern vertikal, in Form von Regalen, bestimmten Organisationselementen
für Computer, Telefone usw., organisiert.
Abbildung 9: Raumkonzept für die Büroimmobilie Schwannstraße 6
Quelle: Projektunterlagen des Generalplaners Deilmann & Koch
Die Wirtschaftlichkeit des Bürogebäudes wird zusätzlich durch ein besonderes Energiesparkonzept
ergänzt. Durch optimale Ausnutzung des Tageslichtes sowie unter Einsatz
von lichtlenkenden Gläsern und einer „intelligenten“ Gebäudetechnik sinkt der
57

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Projektidee
Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes erheblich. Die Temperierung erfolgt über einen
künstlich erzeugten „Altbaueffekt“, indem die Decken als Speichermassen fungieren
(Bauteilaktivierung) und man insgesamt ohne den Einsatz von Klimaanlagen auskommt.
Unter dem Aspekt „Tageslichtarchitektur“ bewirken spezielle Lichtlenkgläser,
das bei Besonnung der Fassade (und geschlossenem Sonnen- und Blendschutz) direktes
Sonnenlicht blendfrei bis zu zehn Meter in die Raumtiefe der Büros umgelenkt
wird, so dass nicht nur der Strombedarf für Kunstlicht um etwa zehn Prozent gesenkt
wird, sondern auch weitere Arbeitsplätze in der „zweiten Reihe“, bzw. wandorientiert
geschaffen werden können, die mit Tageslicht versorgt werden. Dies bewirkt zusätzlich
eine Erhöhung der Flächenwirtschaftlichkeit.
Unter Berücksichtigung der genannten Aspekte muss insgesamt - bei der Suche einer
geeigneten Immobilie oder eines Standortes - von einer Flächengröße von 20.000 m²,
inklusive Expansionsflächen für die nächsten zehn Jahre bei gewissen Prognosen für
die Zukunft, ausgegangen werden.
58

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
III Standortanalyse
1 Makrostandort
Im Hinblick auf die Standortgebundenheit von Immobilien, ihre langfristige Wertentwicklung
und der Tatsache, dass sich durch Wettbewerb zwischen Städten und Stadtregionen
eigenständige Profile innerhalb des bundesdeutschen polyzentrischen Immobilienmarktes
entwickeln, ist eine sachgerechte Einschätzung des Standortes Düsseldorf
– als jetziger und zukünftiger Sitz von Deloitte & Touche - unverzichtbar. Folgende
Standortfaktoren und Kennzahlen werden betrachtet und ggf. mit dem bundesweiten
bzw. landesweiten Durchschnitt verglichen: Lage im Raum, Bevölkerung, Verkehrsinfrastruktur,
Funktionsänderungen, Beschäftigungs- und Wirtschaftsstruktur und
deren Entwicklung, sowie die weichen Standortfaktoren. Methodisch wird der Makrostandort
durch die Auswertung verschiedener Veröffentlichungen sowie quantitativer
statistischer Verfahren analysiert.
1.1 Lage im Raum - Überblick
Düsseldorf, Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen und achtgrößte deutsche
Großstadt mit rund 570.000 Einwohnern, liegt im Zentrum des Ballungsraumes Rhein-
Ruhr 170 mit einer vergleichsweise hohen Einwohnerdichte von 2.620 Einwohner/km². 171
Die Stadt ist heute eines der bedeutendsten Wirtschaftszentren in der Bundesrepublik.
Rund 400.000 Beschäftigte arbeiten in Düsseldorf, davon rund 79 Prozent im Dienstleistungssektor.
172 Die Stadt hat sich nach dem zweiten Weltkrieg vom traditionellen
Industriestandort zu einem wichtigen internationalen Handels 173 - und Dienstleistungszentrum
174 entwickelt, mit herausragenden Bedingungen als Telekommunikationsstandort.
Die Landeshauptstadt profitiert maßgeblich von der dynamischen Entwicklung
und den damit einhergehenden hohen Wachstumsraten der Zukunftsbranchen Multimedia,
Telekommunikation und Informationstechnik. Zudem ist die Werbebranche in
170
In der BRD haben sich sechs Ballungsräume entwickelt (Rhein Ruhr-Region; Berlin-Region; Rhein-
Main-Region; Region Stuttgart; Region Hamburg und Region München), von denen die Rhein-Ruhr-
Region mit 11,2 Millionen Einwohnern mit Abstand der größte Ballungsraum - vor dem zweitgrößten
Ballungsraum Berlin-Region mit 4 Millionen Einwohnern - ist. (Vgl. Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung 1999: Ballungsräume gemäß MKRO-Abgrenzung, ohne Seitenangabe)
171
Lediglich die Städte Berlin, München, Essen und Stuttgart haben eine höhere Einwohnerdichte. (Vgl.
Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch 2001,
Einwohner zum 30.06.1999)
172
Vgl. Anhang I: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in Düsseldorf 1991
bis 2002
173
In Düsseldorf befinden sich 2.800 Großhandelsbetriebe mit fast 31.000 Beschäftigten. Dies umfasst
rund 5 Prozent des Großhandels – und rund 15 Prozent des Auslandsumsatzes des deutschen Großhandels.
(Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Werbe- und Wirtschaftsförderungsamt (Hrsg.): Daten
und Fakten zum Wirtschaftsstandort Düsseldorf. Düsseldorf 2001, S. 9)
174
Mittlerweile sind fast 80Prozent der gesamten Arbeitsplätze Düsseldorfs im Tertiären Sektor angesie-
delt.
59

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
dieser Stadt ein gleichermaßen traditioneller und zukunftsträchtiger Wirtschaftszweig.
Mit rund 900 Werbeagenturen, darunter die drei größten Deutschlands, etabliert sich
Düsseldorf als Spitzenstandort dieser Branche. Ein vergleichbarer Agenturstandort ist
nur Frankfurt. Dort gibt es zwar zahlenmäßig weniger Agenturen, doch erzielt die
Frankfurter Werbebranche insgesamt einen höheren Umsatz. 175
Sehr vielversprechend wird - nicht zuletzt aufgrund der Synergieeffekte mit der Werbewirtschaft
- die weitere Zukunft Düsseldorfs als Multimediastandort eingeschätzt. Der
Umzug des Deutschen Multimedia Verbands, der wichtigsten Interessenvertretung der
Branche in Deutschland von München nach Düsseldorf, hat den Standort in seiner Bedeutung
für diese Branche gestärkt, so dass weiterhin eine positive Entwicklung zu
erwarten ist.
Als Medienstandort hat Düsseldorf in den letzten Jahren neue Impulse erhalten. Neben
den traditionell etablierten Printmedien konnte sich eine breite Palette der Filmwirtschaft
(Film-, Video-, Trickfilmproduktion etc.), besonders im sogenannten MedienHafen,
entwickeln. Genannt seien hier das Deutschlandprogramm von CNN, der Shopping-Kanal
QVC, DFA, NBC LIGA und weitere TV Produktionsfirmen.
Auch die Hörfunk- und TV-Branche ist mit dem Hörfunksender Antenne Düsseldorf,
den Landesstudios von WDR und ZDF sowie einigen Spartenkanälen vertreten. Allerdings
profitieren auch andere etablierte Medienstandorte wie Köln für Hörfunk und Musiksender,
München für Film- und Fernsehproduktionen bzw. das Buchverlagswesen
sowie Hamburg für Printmedien (besonders Zeitschriften) und Musik- bzw. Tonträger
vom Wachstumspotential der Medienwirtschaft.
175 Die Informationen zu den einzelnen Städten wurden, soweit nicht anders angegeben, von ihren jeweiligen
homepages abgerufen. Die Internetadressen sind am Ende der Literaturliste aufgeführt.
60

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Abbildung 10: Geographische Lage der Stadt Düsseldorf
Quelle: Landeshauptstadt Düsseldorf - Werbe- und Wirtschaftsförderungsamt (Hrsg.): Daten Fakten zum
Wirtschaftsstandort Düsseldorf. Düsseldorf 2000, S. 4
Direkt am Rhein, in unmittelbarer Nähe zu Frankreich und den Benelux-Ländern, liegt
Düsseldorf geographisch günstig im Zentrum der Europäischen Union mit kurzen Wegen
zu den Entscheidungszentren Brüssel, Berlin, Straßburg, Luxemburg, Paris und
London. Die wichtigsten Handelszentren Europas sind vom Düsseldorfer Flughafen,
dem drittgrößten Deutschlands, innerhalb von ein bis zwei Flugstunden erreichbar.
Dieser internationale Charakter des Wirtschaftsraumes Düsseldorf wird durch die rund
5.000 Firmenniederlassungen aus dem europäischen (ca. 750 aus den Niederlanden,
250 aus Frankreich und 350 aus Großbritannien) und außereuropäischen Ausland
(jeweils ca. 450 aus den USA und Japan, 90 aus Taiwan und 40 aus Korea) unterstrichen.
176 Für Japan und Taiwan ist aufgrund einer langen Tradition der Handelsbeziehungen
und der gewachsenen Infrastruktur, Düsseldorf das wichtigste Handelszentrum
Europas. 177 Im innerdeutschen Wettbewerb um die Ansiedlung ostasiatischer Unter-
176
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf - Werbe- und Wirtschaftsförderungsamt (Hrsg.): Daten Fakten zum
Wirtschaftsstandort Düsseldorf. Düsseldorf 2000, S. 2
177
Vgl. www.duesseldorf.de
61

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
nehmen konnte Berlin als Hauptstadt nach der Wiedervereinigung Düsseldorf eine
Reihe von Unternehmen abwerben, die Standortvorteile der Landeshauptstadt NRW
haben jedoch zahlreiche Unternehmen dazu veranlasst, an den Rhein zurückzukeh-
ren. 178
Die Messe Düsseldorfs gehört wie der Flughafen mit 230.000m² Hallenfläche, 1,81
Millionen Besucher und mehr als 29.400 Aussteller im Jahr 2001 (davon rund 45 Prozent
aus dem Ausland) zu den unverzichtbaren Standortfaktoren der Stadt. 179 Sie setzt
sich mit über 40 internationalen Fachmessen – davon ca. die Hälfte weltweite Branchen-Leitmessen
(z.B. DRUPA, ENVITEC, K, INTERPACK, CPD, boot-Düsseldorf) -
an die deutsche Spitze und garantiert ein hohes Maß an internationaler Kontakt- und
Kommunikationsmöglichkeit.
Mit 9 Millionen Menschen im 50 km und 30 Millionen Einwohnern im 150 km Einzugsbereich
(vgl. Abbildung 10) liegt Düsseldorf im Mittelpunkt eines hochverdichteten Absatz-
und Beschaffungsmarktes. Zum engeren Wirtschaftsraum Düsseldorf gehören die
Kreise Mettmann und Neuss. Aufgrund der Flächenknappheit und des daraus resultierenden
hohen Preisniveaus für Baugrundstücke im Düsseldorfer Stadtgebiet, haben
sich insbesondere die Städte Ratingen und Neuss zu Ausweichstandorten für Gewerbe-
und Dienstleistungsbetriebe entwickelt.
Als Landeshauptstadt und Oberzentrum verfügt Düsseldorf über ein umfangreiches
Angebot zentralörtlicher Einrichtungen. Vier Hochschulen bzw. Akademien und zahlreiche
Forschungsinstitute, das Wirtschaftszentrum Nordrhein-Westfalen, mehrere internationale
Schulen, verschiedene kulturelle Einrichtungen in Form von 16 Museen und
Sammlungen, 100 Galerien, Opernhaus, Ballett, Schauspielhaus, 9 Privattheater sowie
zahlreiche sportliche Möglichkeiten, bestätigen dies.
1.2 Verkehrsinfrastruktur
Düsseldorf profitiert von seiner ausgezeichneten infrastrukturellen Lage innerhalb der
Rheinschiene mit ihrem hochverdichteten Auto-, Eisenbahn- und S-Bahnnetz. Diese
Qualität der Verkehrsinfrastruktur ist bei der Standortwahl von gewerblichen Immobilien
eines der wichtigsten Kriterien. Insbesondere die Erreichbarkeit des Standortes mit
dem PKW und dem Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) sowie die Anbindung an
das Netz der Bundesautobahnen, spielen dabei eine übergeordnete Rolle. Im Falle des
zukünftigen Nutzers Deloitte & Touche sind aufgrund des in- und ausländischen Tätig-
178
Vgl. Hamerla, M.: Der Lockruf aus Berlin hatte nicht lange Wirkung. In: Rheinische Post – Immobilienmarkt
- vom 04. Februar 2001
62

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
keitsspektrums auch überregionale und internationale Verkehrsanbindungen von großer
Bedeutung.
� Straßenverkehr
Düsseldorf ist in ein dichtes Netz übergeordneter Straßenverkehrswege eingebunden.
Zahlreiche Bundesautobahnen (A 3, A 44, A 46, A 52, A 57, A 59) bilden einen Ring
um das Düsseldorfer Stadtgebiet und gewährleisten mit den um Düsseldorf angeordneten
Autobahnkreuzpunkten eine sehr gute regionale und überregionale Verkehrsanbindung
per PKW.
Abbildung 11: Autobahnanbindungen an Düsseldorf
Quelle: www.stadtplan-online.de
So bindet die Autobahn A 3 Düsseldorf in nördlicher Richtung an Duisburg und Oberhausen
sowie an die ins Ruhrgebiet führenden Autobahnen A 40 und A 42 an, und
bildet eine wichtige Nord-Süd-Achse. Zudem gewährleistet die A 3 in südlicher Richtung
die Anbindung an Köln und im weiteren Verlauf an Frankfurt und damit an die
179 Vgl.Messe Düsseldorf GmbH (Hrsg.): Basis Positionen – Business Perspektiven. Düsseldorf, ohne
63

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Wirtschaftsregion Rhein-Main. Eine weitere Anbindung an das Ruhrgebiet besteht über
die A 52 (Düsseldorf-Essen), während die A 59 eine zusätzliche Anbindung an Köln
verschafft. Im linksrheinischen Bereich tangiert die A 57 Düsseldorf wenige Kilometer
entfernt und gewährleistet die Anbindung an die Städte Köln und Krefeld als weitere
Nord-Süd-Achse. In Ost-West-Richtung verläuft die A 46 und verbindet Düsseldorf im
Westen mit Erkelenz und Wuppertal in östlicher Richtung, wobei dort zugleich ein Zugang
zur A 1 (Köln-Dortmund) gewährleistet wird. Die A 44 bindet die Nachbarstadt
Ratingen an die Landeshauptstadt an. Durch die im Juni 2002 realisierte Rheinquerung
der A 44 als zusätzliche Ost-West-Achse, erfolgt eine bessere Anbindung einiger
linksrheinischer Kommunen an den Düsseldorfer Flughafen und allgemein eine entscheidende
Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur. Während des Berufsverkehrs
kommt es jedoch, besonders am Morgen auf den stadteinwärts führenden Richtungen
der Autobahnen A 52, A 3 und A 46 (die zum Teil nur insgesamt 4-spurig ausgebaut
sind) und am Abend vermehrt in Gegenrichtung, zu erheblichen Verkehrsaufkommen
und Staus.
Das Stadtgebiet ist über verschiedene Bundesstraßen erschlossen, die zum Teil autobahnähnlich
ausgebaut sind. Sie bilden einen großräumigen Ring um die Innenstadt,
sind Autobahnzubringer und verbinden die linksrheinischen Stadtgebiete mit der Innenstadt.
Auch die innerstädtische Verkehrssituation ist trotz des guten Ausbauzustands
dieser Verbindungsstraßen zu Stoßzeiten und im Besonderen zu Zeiten großer
internationaler Fachmessen sehr unbefriedigend. 2000 betrug die Zahl der Berufseinpendler
216.000. Das sind fast 51 Prozent der in Düsseldorf Beschäftigten. Dagegen
stehen 49.600 Berufsauspendler. 180 Ein großer Teil davon pendelt per Pkw, was zu
erheblichen Verkehrsbelastungen innerhalb des Stadtgebietes führt.
� Öffentlicher Personennahverkehr, Schienen- und Wasserstraßenverkehr
Der Düsseldorfer Hauptbahnhof ist ein bedeutender regionaler und überregionaler Verkehrsknotenpunkt
mit ca. 1.000 Zügen pro Tag, der regelmäßige und direkte ICE-
Verbindungen zu den Wirtschaftszentren Berlin, München, Hamburg und Frankfurt
bietet. 181 Hinzu kommen zahlreiche InterCity-, EuroCity- und InterRegio-Züge, die Düsseldorf
mit fast allen Großstädten in Deutschland verbindet. Darüber hinaus sind über
den optimal angebundenen Kölner Hauptbahnhof alle wichtigen europäischen Ziele auf
dem Schienenweg problemlos erreichbar.
Jahrgang, S. 21
180 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Werbe- und Wirtschaftsförderungsamt (Hrsg.): Daten und Fakten
zum Wirtschaftsstandort Düsseldorf. Düsseldorf 2001, S. 5
181 Vgl. Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (Hrsg.): Verbundfahrplan Schnellverkehr 2001/2002, ohne Seiten-
angabe
64

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Das Streckennetz von sechs S-Bahn-Linien mit 24 Haltepunkten innerhalb Düsseldorfs,
gewährleistet eine direkte Anbindung an die angrenzenden Gemeinden des
Umlandes Neuss, Duisburg, Ratingen, Wuppertal und Köln/Leverkusen durch den
ÖPNV. Vier StadtExpress-Linien verbinden außerdem die Städte des Ruhrgebietes mit
Düsseldorf und sind für die Berufspendler, zusammen mit den S-Bahnen, leistungsfähige
Alternativen zum Pkw. Der Hauptbahnhof bietet einen unmittelbaren Anschluss an
das radial auf die Stadtmitte ausgerichtete und sehr gut ausgebaute innerstädtische
ÖPNV-Netz der Rheinbahn, das 97 Bus-, 13 Straßenbahn- und 7 U-Bahnlinien um-
fasst. 182
Des Weiteren ist die Stadt ebenfalls an das nationale Wasserstraßennetz angeschlossen.
Über den Rheinhafen Düsseldorf besteht ein direkter Zugang zum Rhein, der
wichtigsten europäischen Wasserstraße. Der Schiffsgüterumschlag im Düsseldorfer
Rheinhafen betrug im Jahr 2001 2,5 Mio. t. 183
� Flugverkehr
Gemessen am Passagieraufkommen ist der im Jahre 2001 erheblich erweiterte Rhein-
Ruhr-Flughafen „Düsseldorf International“ mit 15,4 Mio. Fluggästen im letzten Jahr
nach Frankfurt der zweitgrößte deutsche Flughafen. Seine Verkehrsleistung (Flugbewegungen,
Fahrgastaufkommen und Frachtumschlag) ist in den letzten Jahren kontinuierlich
gestiegen und garantiert mit jährlich ca. 184.000 Starts und Landungen von
82 Fluggesellschaften, eine weltweite schnelle Präsenz und Erreichbarkeit zu internationalen
Waren- und Dienstleistungszentren sowie Urlaubszielen in 179 Städten. 184
Sowohl durch den eigenen Autobahnanschluss der A 44 als auch durch acht verschiedene
S-Bahnen und Busverbindungen und der neuen Anbindung an das IC/ICE-Netz,
ist der Flughafen heute von der Düsseldorfer Innenstadt und dem Umland sehr gut
erreichbar.
1.3 Beschäftigung und Wirtschaftsstruktur
Um neben allgemeinen Trends, die Besonderheiten der zukünftigen Entwicklungstrends
für Düsseldorf abschätzen zu können, bedarf es einer Analyse der Beschäftigungsentwicklung
der Landeshauptstadt, welche mit der bundesdeutschen Entwicklung
verglichen wird.
182
Vgl. Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (Hrsg.): Stadtfahrplan Düsseldorf, Meerbusch 2001/2002, ohne
Seitenangabe
183
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Werbe- und Wirtschaftsförderungsamt (Hrsg.): Daten und Fakten
zum Wirtschaftsstandort Düsseldorf. Düsseldorf 2001, S. 6
184
Vgl. Flughafen Düsseldorf GmbH (Hrsg.): Sommerfluplan 2002, ohne Seitenangabe
65

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Nach dem ersten Weltkrieg begründete der Zusammenschluss der westdeutschen
Stahlindustrie mit Sitz in Düsseldorf den Ruf der Stadt als „Schreibtisch des Ruhrgebietes“.
Auch nach dem Krieg gewann die Stadt - mit einsetzendem Wirtschaftswunder
in den 50er Jahren - ihre Stärke zurück und erreichte den Höchststand der gewerblichen
und industriellen Beschäftigung zu Beginn der 60er Jahre. Der Strukturwandel
setzte spürbar erst ab ca. 1963 mit dem Abbau industrieller Arbeitsplätze ein und ist bis
heute noch nicht abgeschlossen, wie der weiterhin steigende Tertiärisierungsgrad der
Düsseldorfer Wirtschaft belegt (vgl. Abbildung 12).
Abbildung 12: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten innerhalb
der drei Wirtschaftssektoren in Düsseldorf 1991-2001
Beschäftigte nach Wirtschaftssektoren
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung nach Bundesanstalt für Arbeit - Arbeitsamt Düsseldorf
(Hrsg.): Arbeitsmarkt in Zahlen 2001 und früher, ohne Seitenangabe.
Betrachtet man die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 185 im
Beobachtungszeitraum von 1991 bis 2001, so ist insgesamt ein deutlicher Rückgang
zu verzeichnen von 361.932 auf 348.817. 186 Dabei waren die Jahre bis 1992, aufgrund
der guten Konjunktur in der zweiten Hälfte der 80er Jahre und des kurzfristigen Booms
durch die Wiedervereinigung Anfang der 90er Jahre, von einer kontinuierlichen Be-
185 Sozialversicherungspflichtig sind alle Arbeitnehmer, die Beiträge in die Sozialversicherung (Arbeitslosen,
Renten-, Pflege und Krankenversicherung entrichten, also Arbeiter und Angestellte. Beamte,
Selbständige und geringfügig Beschäftigte sind hier nicht erfasst. Es gilt allerdings, dass 80 bis 85 Prozent
aller Erwerbstätigen durch diese Statistik aufgeführt werden, so dass sie die Veränderungen in
der Gesamtbeschäftigung durchaus zuverlässig wiederspiegelt. (Vgl. Bade, F.-J.: Regionale Beschäftigungsprognose
2000. Dortmund 1994, S. 4)
186 Vgl. Anhang I: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in Düsseldorf 1991
bis 2002
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Land- und Forstwirtschaft Produzierendes Gewerbe Dienstleistungen
66

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
schäftigungszunahme gekennzeichnet. 1993 bis 1997 ist es hingegen auch in der Landeshauptstadt
durch die weltweite Konjunkturschwäche zu einem Beschäftigungsrückgang
gekommen. In den vergangenen vier Jahren ist allerdings eine spürbare Belebung
der Beschäftigungszahlen zu beobachten, die heute wieder den ungefähren Beschäftigungsstand
von 1994 widerspiegeln. Auf Bundesebene verlief die Beschäftigungsentwicklung
mit identischen Schwankungen und erreicht 2001 30.718.000 (1991
31.376.000) Beschäftigte. 187 Auch auf Bundesebene ist seit 1998 ein positiver Beschäftigungstrend
zu konstatieren. Dies hängt in erster Linie mit den positiven Wirtschaftsdaten
seit 1998 zusammen. Insbesondere die Exporte bundesdeutscher Unternehmen
nahmen zum Ende der 90er Jahre zu. Zusätzlich ist die Inlandsnachfrage
nach Produkten und Dienstleistungen wieder gestiegen. Auch dies trug zur positiven
Beschäftigungsentwicklung auf gesamtdeutscher Ebene bei.
Der Rückgang der Beschäftigung fand in Düsseldorf vor allem im produzierenden Gewerbe
statt, wo die Beschäftigung gegenüber 1991 um 38,5 Prozent sank. 188 Auf Bundesebene
lag der Rückgang in diesem Bereich lediglich bei 21 Prozent. 189
Abbildung 13: Beschäftigungsentwicklung im produzierenden Gewerbe und Dienstleistungssektor
1991 bis 2001 (1991 = 100)
Indexzahlen
130
120
110
100
90
80
70
60
50
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Produzierendes Gewerbe Düsseldorf Produzierendes Gewerbe Bundesrepublik
Dienstleistungen Düsseldorf Dienstleistungen Bundesrepublik
Quelle: Eigene Berechnungen nach Statistiken der sozialversicherungspflichtig
187
Vgl. Anhang II: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in der Bundesrepublik
1991 bis 2001
188
Vgl. Anhang I: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in Düsseldorf 1991
bis 2002
189
Vgl. Anhang II: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in der Bundesrepublik
1991 bis 2001
67

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Im Gegensatz dazu verlief die Beschäftigungsentwicklung im Dienstleistungssektor
positiv. In Düsseldorf nahm sie im Beobachtungszeitraum um 16,3 Prozent zu, wodurch
die Verluste im produzierenden Gewerbe allerdings nicht gänzlich aufgefangen
werden konnten. Auf Bundesebene verlief der Beschäftigungsgewinn im Dienstleistungssektor
mit 22,7 Prozent deutlich günstiger, so dass der Beschäftigungsrückgang
im produzierenden Gewerbe ausgeglichen werden konnte (vgl. Abbildung 13). 190
Ungeachtet aller konjunkturellen Schwankungen erzielte der Wirtschaftszweig der
Dienstleistungen von Unternehmen und freien Berufen sowohl in Düsseldorf als auch
auf Bundesebene seit 1991 einen konstanten Beschäftigungszuwachs von insgesamt
34,4 Prozent in Düsseldorf und 38 Prozent auf Bundesebene. Vielversprechend verlief
vor allem die Entwicklung bei den unternehmensorientierten Dienstleistungen 191 , insbesondere
der Rechts- und Wirtschaftsberatungen, die als Schlüsselbranche für die
regionale Beschäftigungsentwicklung aber auch für den Büroflächenbedarf gilt. 192 Sie
hat mit 54,8 Prozent in Düsseldorf und 68,9 Prozent auf Bundesebene die höchste
Wachstumsrate erzielt und hält 2001 einen Anteil von 10,1 Prozent an der Gesamtbeschäftigung
(Bundesebene: 5,4 Prozent). 193
Die auffällig höheren Wachstumsraten auf Bundesebene gegenüber der Landeshauptstadt
in allen Dienstleistungsbranchen, lassen sich auf das deutlich niedrigere Ausgangsniveau
der Anteile auf Bundesebene zurückführen, von dem sich die Wachstumsgewinne
leichter realisieren lassen. Aus diesem Grund ist keineswegs von einer
Entwicklungsschwäche im Düsseldorfer Dienstleistungssektor auszugehen. Dennoch
bleibt festzuhalten, dass sich die Beschäftigungsentwicklung in Düsseldorf sowohl
beim produzierenden Gewerbe als auch bei den Dienstleistungen insgesamt negativer
darstellt als auf Bundesebene. Gründe dafür liegen u.a. in den in fast allen Großstädten
und Ballungszentren zu beobachtenden Suburbanisierungsprozessen, die das
Tempo des Wachstums in den Verdichtungszentren mindern. Sie resultieren aus günstigeren
Bedingungen für Unternehmen in den Umlandregionen der großen Ballungszentren
(z.B. bessere Erreichbarkeit, großes Flächenangebot auf niedrigem Preisniveau
etc.). 194
190 Vgl. Anhang II: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in der Bundesrepu-
blik 1991 bis 2001
191
Die Dienstleistungen werden häufig in haushaltsorientierte (Gaststätten- und Beherbergungsgewerbe;
Reinigung und Körperpflege; Wissenschaft, Bildung, Kunst und Publizistik; Gesundheits- und Veterinärwesen)
und unternehmensorientierte (Rechts- und Wirtschaftsberatung; Sonstige Dienstleistungen)
Dienstleistungen unterteilt, obwohl die Grenzen zwischen diesen Gruppen fließend sind. (Vgl. dazu
auch Bade, F. J. (1994): a.a.O, S. 55)
192
Vgl. Hennings, G.: Büroflächenbedarfsprognose Essen 2000. Dortmund 1993, S. 13
193
Vgl. Anhang I + II
194
Vgl. Bade, F. J.: Theorien und Modelle räumlicher Entwicklungsprozesse Dortmund 1998, S. 43
68

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Im Vergleich zu anderen bundesdeutschen Wirtschaftszentren (Köln, Hamburg, Berlin,
Frankfurt/M., Stuttgart und München) stellt sich die Situation Düsseldorfs zweifellos
günstiger dar, so dass man die Entwicklung der Landeshauptstadt als eine Entwicklung
zu einer der bedeutendsten deutschen Dienstleistungsmetropolen beschreiben kann.
Rund 79 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbeiten hier im
Dienstleistungssektor. Lediglich Frankfurt übertrifft diese Quote mit 80 Prozent. 195 Mit
einem Anteil von 42,5 Prozent Bruttowertschöpfung des Dienstleistungsbereiches liegt
Düsseldorf außerdem weit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt (vgl. Abbildung
14).
Abbildung 14: Die Bruttowertschöpfung Düsseldorfs im Vergleich – Stand 2000
Bruttowertschöpfung in %
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
13,3 14 14,4
42,5
26,2
17,9
35,4
16,1
36,7
14,6
33,9 33,1
Düsseldorf NRW BRD
Produzierendes Gewerbe Handel- und Verkehr Dienstleistungen Organisationen ohne Erwerbscharakter
Quelle: Eigene Darstellung nach LDS Nordrhein-Westfalen - Bruttowertschöpfung zu Marktpreisen 2001,
ohne Seitenangabe
Vergleicht man die Beschäftigungsquote innerhalb genannter Wirtschaftszentren, so
schneidet auch hier nur Frankfurt/M. mit 702 Beschäftigten pro 1.000 Einwohner besser
als Düsseldorf (591 Beschäftigte pro 1.000 Einwohner) ab. 196
Weiterhin zeigt sich der Arbeitsmarkt Düsseldorfs im Bundes- und Landesvergleich
relativ entspannt. Die Arbeitslosenquote beträgt im Februar 2002 8,1 Prozent ( NRW:
9,2 Prozent und BRD: 9,6 Prozent). 197
195
Vgl. Anhang V: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen ausgewählter Vergleichstädte
2001
69

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
1.4 Weiche Standortfaktoren
Mit dem Wachstum der Dienstleistungsbranchen hat die Bedeutung weicher Standortfaktoren
bei der Standortwahl zugenommen. Viele Fach- und Führungskräfte messen
der Wohn- und Freizeitqualität sowie den Bildungsmöglichkeiten in Arbeitsplatznähe
eine hohe Bedeutung bei. Für Unternehmen, die auf hochqualifizierte Arbeitskräfte
angewiesen sind, erhalten also diese Faktoren entsprechendes Gewicht bei der
Standortwahl. 198
� Wohnen
Verfolgt man den Wohnimmobilienmarkt Düsseldorfs im Vergleich zu anderen kreisfreien
Städten in NRW, so ist dieser im Bereich Eigentumswohnungen- und häuser
durch eine relativ geringe Anzahl von Verkäufen bei hohen Preisen gekennzeichnet.
So wurde landesweit in Düsseldorf im Jahre 2000 der höchste durchschnittliche Baulandpreis
für individuellen Wohnungsbau in mittlerer Wohnlage registriert. Er liegt mit €
400 pro m² rund 30 Prozent höher als der höchste mittlere Preis in der Wohnungsmarktregion.
Weitere Spitzenreiter bei den Baulandpreisen in den umliegenden Kreisen
sind die unmittelbar an Düsseldorf angrenzenden kreisangehörigen Gemeinden Meerbusch
(€ 300 pro m²), Langenfeld (€ 280 pro m²) und Ratingen (€ 265 pro m²). 199 Damit
haben die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke in den vergangenen zehn
Jahren eine fast ständige Aufwärtsentwicklung erfahren. 2000 war jedoch keine weitere
Preissteigerung zu verzeichnen. Grundstückspreise für Renditeobjekte stagnieren seit
1994, sind jedoch von 1999 bis 2000 um 4 Prozent gestiegen. 200
Ende 2000 gab es in Düsseldorf insgesamt 322.836 Wohnungen, davon 47.500 Eigentums-
und 8.600 Zweitwohnungen. 201 Die durch die Wohnungsbauförderungsanstalt
NRW halbjährliche Auswertung der Düsseldorfer Mietgesuche und Mietangebote
in der Rheinischen Post ergab einen insgesamten Rückgang, sowohl der Mietangebote
als auch der Mietgesuche. Lediglich im Jahre 1992 wurden in der Landeshauptstadt
weniger Wohnungen nachgefragt. 202 Der Mietpreis allerdings hatte der Auswertung zu
Folge gerade in dieser Zeit mit € 9,09/m² seinen Hochpunkt und nimmt bis 1996 stetig
196 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch – Sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigte und Einwohner, Stand 30.06.2001
197 Arbeitslose aller zivilen Erwerbspersonen. (Vgl. Bundesanstalt für Arbeit (Hrsg.): Eckwerte des Arbeitsmarktes,
Berichtsmonat März 2002, ohne Seitenangabe)
198 Vgl. Krätke, Stephan: Stadt-Raum-Ökonomie. Basel 1995, S. 27
199 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Wohnungswesen (Hrsg.): Wohnungsmarktbericht Düssel-
dorf 2001. Düsseldorf 2002, S. 4
200
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Wohnungswesen (Hrsg.): Grundstücksmarktbericht 2000,
ohne Seitenangabe
201
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Wohnungswesen (Hrsg.): Wohnungsmarktbericht Düsseldorf
2001. Düsseldorf 2002, S. 9
202
Vgl. Anhang VI: Zeitungsanalyse zum Wohnungsmarkt Düsseldorf, 1. Halbjahr 2001
70

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
ab. Seitdem bewegt sich die durchschnittlich geforderte Kaltmiete in einem Seitwärtstrend
mit einem leichten Anstieg im Frühjahr 2001 um 1,43 Prozent. 203
Entnimmt man die Entwicklung der Wohnungsmieten aus der Entwicklung des Preisindizes
für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Düsseldorf, so sind die Bruttomieten
seit 1995 bis 2000 insgesamt um 11,3 Prozent gestiegen – die Altbaumieten
stärker als die Neubaumieten -, während sich die gesamten Lebenshaltungskosten nur
um 7,4 Prozent erhöhten. Einen wesentlichen Anteil hatte dabei die Steigerung der
Nebenkosten, die im gleichen Zeitraum um 17,6 Prozent stiegen. Im Jahre 2000 ist
jedoch erstmals die mietenbedingte Preissteigerung geringer als die Steigerung der
allgemeinen Lebenshaltungskosten. Weiterhin ist erstmals zu beobachten, dass die
Steigerung der Nebenkosten hinter der Entwicklung der Nettomieten zurückbleibt. 204
Trotz der allgemeinen Entspannung am Wohnungsmarkt ist Düsseldorf durch ein großstadttypisch
hohes Mietpreis- und Baulandniveau gekennzeichnet. Während einkommensstarke
Haushalte davon kaum betroffen sind, ist das Wohnungsangebot im Düsseldorfer
Stadtgebiet für Haushalte mit mittlerem bis unterem Einkommen sowie für
Familien bereits unausgeglichen. So nimmt auch der Bestand an öffentlich geförderten
Wohnungen seit Jahren kontinuierlich ab (1990 = 20,5 Prozent und 2000 = 11,21 Prozent
am Gesamtwohnungsbestand). 205 Ein Trend, der sich in den kommenden Jahren
fortsetzen wird, da bei rund ein Drittel der öffentlich geförderten Wohnungen die Bindung
in den kommenden zehn Jahren endet. Dieser Rückgang wird nicht durch den
Neubau kompensiert. 206 Für die Zukunft ist angesichts der rückläufigen Bautätigkeit
und des anhaltenden Baulandmangels keine weitere Verringerung des Preisniveaus zu
erwarten.
Letztendlich spiegelt die jährlich erstellte Düsseldorfer Wanderungsumfrage der innerstädtischen
Bürgerbüros auch 2001 die oben genannten Trends wieder. 41 Prozent
aller abwandernden Personen leben in größeren Haushalten (3 Personen und mehr).
Da der Anteil dieser Haushaltsgröße im Düsseldorfer Stadtgebiet nur 20 Prozent ausmacht,
kann dies nur bedeuten, dass vermehrt Haushalte mit Kindern die Landeshauptstadt
verlassen. Der Wunsch nach einem besseren Umfeld rangiert dabei an
203
Vgl. Anhang VI: Zeitungsanalyse zum Wohnungsmarkt Düsseldorf, 1. Halbjahr 2001
204
Vgl. Anhang VII: Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Düsseldorf und
Entwicklung der Wohnungsmieten 1995 - 2000
205
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf - Amt für Wohnungswesen (2002): a.a.O., S. 10
206
Da die Förderraten von der Bereitschaft abhängen, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren, von
der Verfügbarkeit der Landesmittel, geeignetem Bauland sowie der Akzeptanz des Wohnungsbaus vor
Ort, befinden sich die Förderzahlen von Neubauwohnungen auf einem Tiefstand von 12 Wohnungen
im Jahre 2000 (1997 = 1.011 Wohnungen). (Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf - Amt für Wohnungswesen
(2002): a.a.O., S. 11)
71

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
dritter Stelle (7 Prozent). 207 Bei der Fragestellung, warum kein Umzug innerhalb Düsseldorfs
in Frage kam, lag auf Platz zwei die Klage, dass das Angebot an preisgünstigen
Mietwohnungen in Düsseldorf allgemein und insbesondere für Familien mit Kindern
zu gering sei (14 Prozent). 12 Prozent waren der Meinung, dass Eigenheime in
dieser Stadt nicht finanzierbar bzw. Eigentumswohnungen zu teuer wären.
Diese Ergebnisse sollen allerdings nicht über die allgemeine Attraktivität der Stadt hinwegtäuschen.
Die Hälfte aller befragten Haushalte gaben an, lieber in Düsseldorf wohnen
geblieben zu sein. 208
� Bildung, Kultur und Freizeitqualität
Die Lebensqualität wird von der Düsseldorfer Bevölkerung allgemein als positiv empfunden.
Einer 1998 durchgeführten Umfrage zufolge leben 88,4 Prozent der Befragten
gerne in Düsseldorf. 209 Als Oberzentrum bietet die Stadt hinsichtlich Bildung, Kultur und
Freizeit ein umfangreiches Angebot von überregionaler Bedeutung. Düsseldorf ist Universitätsstadt.
An der Heinrich-Heine-Universität, der staatlichen Kunstakademie, der
Robert-Schumann-Hochschule Düsseldorf für Musik und der Fachhochschule studieren
derzeit ca. 35.100 Studenten an fünfzehn Fakultäten bzw. Fachbereichen. 210 Das
Studienangebot bietet z.B. viele Sparten der Kommunikationstechnik und –wissenschaften
an, so dass Wissenschaft und regionale Wirtschaftspraxis zum Teil eng miteinander
verzahnt sind. Hinzu kommen die Staatliche Kunstakademie, die Robert-
Schumann-Hochschule für Musik, die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung und
zahlreiche weitere Forschungseinrichtungen sowie das Angebot fünf ausländischer
Schulen.
Gerade als Einkaufsstadt hat Düsseldorf einen Namen. Der Einzelhandelsumsatz pro
Kopf betrug 2000 € 7.350 und lag damit 43 Prozent über den Bundesdurchschnitt. 211
Die Königsallee ist als exklusive Flaniermeile Anziehungspunkt für internationales Publikum.
Die angrenzende Schadowstraße ist eine der umsatzstärksten Einkaufsstraßen
Deutschlands. Ein Vergleich der Einzelhandelszentralität mit anderen Großstädten
bestätigt dies (vgl. Abbildung 15).
207
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf - Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Düsseldorfer Wanderungsumfrage
2001 – Entscheidungsgründe und Wanderungsmotive. Düsseldorf 2001, S. 14
208
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf - Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Düsseldorfer Wanderungsumfrage
2001 – Entscheidungsgründe und Wanderungsmotive. Düsseldorf 2001, S. 18
209
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf - Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.) (1998): a.a.O, S. 18
210
Vgl. www.duesseldorf.de
211
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf, Amt für Wirtschaftsförderung 1998. S. 7
72

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Abbildung 15: Einzelhandelszentralität der Stadt Düsseldorf im Vergleich 2000
Berlin
Dresden
Dortmund
Essen
Frankfurt/M.
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
München
102,3
102,4
106,9
112,3
114,9
122,8
125,8
126,8
127,5
0 20 40 60 80 100 120 140
*Zentralität = Pro-Kopf-Umsatz bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf im Vergleich
zum Bundesdurchschnitt = 100
Quelle: Eigene Darstellung nach Gesellschaft für Konsumforschung (Hrsg.): Marktforschungsbericht 2000
Nürnberg 2001, ohne Seitenangabe.
Für die kulturelle Freizeitgestaltung bietet Düsseldorf ein umfangreiches Programm mit
Opernhaus, Schauspielhaus, Musical, Varieté, 9 Privattheatern und eine Reihe von
Konzertsälen und –hallen. Mehr als 100 Galerien, 16 Museen und Sammlungen, darunter
die Kunstsammlung NRW mit ihren Wechselausstellungen, erregen internationale
Aufmerksamkeit und erleben jährlich regen Publikumsansturm.
Darüber hinaus ist Düsseldorf für seine Kneipenszene und den vielfältigsten Restaurationsmöglichkeiten
bekannt und bietet mit zahlreichen Sportstätten für alle erdenkbaren
Sportarten sowie den sehr gepflegten Parks und Gärten in und um Düsseldorf, umfangreiche
Möglichkeiten der alltäglichen Freizeitgestaltung.
73

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
2 Bewertung der Standortalternativen – Nutzwertanalyse
Die gesuchte Nutzfläche von ca. 20.000 m² - die auch den Wünschen des zukünftigen
Mieters entspricht - ist von der Autorin nicht im Immobilienbestand, d.h. in den zur
Vermietung angebotenen Bestandsobjekten zu ermitteln. 212 Es wird also davon ausgegangen,
dass eine Bürofläche zeitgemäßen Standards und entsprechenden Nutzeransprüchen,
nur neu entwickelt werden kann.
Eine Zusammenstellung möglicher potentieller Standorte erfolgte mit Hilfe des Planungsamtes
der Stadt Düsseldorf. Dabei war es allerdings selten möglich, konkrete
Aussagen der Projektentwickler und Grundstücksbesitzer über die einzelnen Grundstücke
zu erhalten. Dementsprechend ist die Bewertung der Standorte in der folgenden
Nutzwertanalyse nur durch einen eingeschränkten Kriterienkatalog möglich, der Bewertungen
bezüglich Liegenschaft, Umfeld, Verkehrssituation und rechtliche Situation
umfasst (vgl. Teil B: Kapitel III – 2.2 Nutzwertanalyse).
Um eine Vorauswahl der Grundstücke zu treffen, die grundsätzlich einer Bürofläche
der angestrebten Größenordnung entsprechen, scheiden die Standorte aus, die für die
Ansprüche einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft offensichtlich als ungeeignet erscheinen.
Dazu zählen sowohl ausgesprochene Gewerbegebiete in Rath, Lierenfeld,
Holthausen oder Flingern als auch Areale im Flughafeneinzugsbereich und im Hafengebiet,
da hier kein angemessenes Grundstück nachgewiesen werden kann.
Im Ergebnis werden fünf verbleibende Grundstücke - auf eine bezüglich der Wünsche
des zukünftigen Mieters entsprechenden Eignung hin – untersucht. Als Entscheidungshilfe
für die Auswahl des geeignetsten Grundstückes wird eine Nutzwertanalyse
NWA erstellt. Die einzelnen Schritte dieser Analyse sind ausführlich im Teil A: Kapitel II
– 3.1.2 dargestellt.
2.1 Untersuchte Standorte
Im Folgenden werden die fünf Standorte kurz vorgestellt. Eine räumliche Einordnung
erfolgt in Abbildung 16.
212
Die Autorin hat zur Ermittlung einer freien Bürofläche mit genannten Kriterien, zahlreiche ortsansässige
Maklerbüros befragt.
74

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Abbildung 16: Räumliche Einordnung der fünf untersuchten Grundstücke
Quelle: Eigene Darstellung nach Falk Verlag (Hrsg.): Stadtplan Düsseldorf. 50. Auflage, Hamburg 2000
A IKB-Grundstück Karl-Theodor-Straße
Bild 1a + 1b: Verschiedene Ansichten auf das IKB Grundstück an der Karl-Theodor-Straße
75

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Das Grundstück, auf welchem sich momentan noch eine im Jahre 1956 errichtete Bausubstanz
befindet, liegt in sehr zentraler und attraktiver Innenstadtlage im Bankenviertel
Düsseldorfs. 213 Die „Adresse“ des Standortes besitzt allgemein einen hohen Prestigewert.
Infrastruktur und Verkehrserschließung sind hervorragend und entsprechen
zusammen mit einer erträglichen Belastung durch Lärm und Abgase einer normalen
Innenstadtsituation.
Das städtebauliche Umfeld ist durch eine Blockrandbebauung geprägt. Die Präsenz im
Stadtgefüge des Bankenviertels entspricht sehr genau dem seriösen Erscheinungsbild
einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Entsprechend der sehr guten Lage, erzielt das
Bankenviertel im Düsseldorfer Vergleich Höchstmieten von rund € 24/m²/mtl. Lediglich
die Parksituation muss als schwierig eingestuft werden.
B BfG-Grundstück Kasernenstraße
Bild 2a + 2b: Verschiedene Ansichten auf das BfG-Grundstück an der Kasernenstraße
Auch die bestehende Bausubstanz des ehemaligen BfG-Gebäudes soll abgerissen
und einer neuen Bebauung zugefügt werden. Prestige und Attraktivität des Standortes
sind mit dem Objekt A vergleichbar, da sich die Grundstücke im Bankenviertel in unmittelbarer
Nähe befinden. Die Lage des Grundstückes B in der Achse der prominenten
Steinstraße, kann allerdings als noch besser eingestuft werden. Alle weiteren Kriterien
entsprechen denen des Grundstückes A.
213
Das Bankenviertel und weitere Bürostandorte Düsseldorfs werden ausführlich in der Marktanalyse (Teil
B: Kapitel IV – 1.1) beschrieben.
76

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
C Grundstück Kavalleriestraße
Bild 3a + 3b: Verschiedene Ansichten auf das Grundstück an der Kavalleriestraße
Das Grundstück C befindet sich in unmittelbarer Lage an der Brückenauffahrt zur
Rheinkniebrücke im Stadtteil Karlstadt. Die Kavalleriestraße ist eine Parallelstraße zur
Kasernenstraße und befindet sich folglich in fußläufiger Erreichbarkeit zu den Grundstücken
A und B. Zur Zeit ist das Grundstück durch verschiedene bestehende Gebäude
bebaut, die aber alle für den Abriss vorgesehen sind. Die zukünftige Bebauung, für
die ein Vorentwurf vorhanden ist, geht zurück auf einen Architektenwettbewerb, der
von der Stadt Düsseldorf – im Zusammenhang mit der weiteren Bebauung rund um
das Innenministerium – veranstaltet wurde. Die Bebauung sieht eine gemischte Nutzung
aus Büros und einem Hotel vor.
Die Qualität des Standortes wird geprägt durch die Nachbarschaft zum Ministerium für
Bundesangelegenheiten, zum Innenministerium und zum Landtag. Die infrastrukturelle
Versorgung ist durch die Nähe zur Friedrichstraße - einer qualitativ hochwertigen Einkaufsstraße
mit vielfältigen Einkaufs- und Restaurationsmöglichkeiten – gegeben. Die
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt durch mehrere Bus- und Bahnanbindungen.
Die Auffindbarkeit des Standortes für Pkw-Fahrer ist aufgrund der dort vorzufindenen
Einbahnstraßenregelung schwierig und die Lärm- und Abgasimmissionen
in unmittelbarer Lage zur Rheinkniebrücke erheblich.
Die Präsenz im Stadtbild dagegen ist auffällig und entspricht den Anforderungen an
eine hochwertigen Lage für einen Wirtschaftsprüfer. Die Parkplatzsituation ist erheblich
besser einzustufen als in der unmittelbaren Innenstadtlage.
77

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
D Grundstück Rheinmetallgelände Heinrich-Erhard-Straße
Bild 4a + 4b: Verschiedene Ansichten auf das Grundstück an der Heinrich-Erhard-Straße/Ulmenstraße
Das Grundstück befindet sich in Derendorf, auf der Ecke Heinrich-Erhard-Strasse /
Ulmenstraße, in der Nachbarschaft zu dem inzwischen bezogenen Verwaltungsgebäude
der Rheinmetall-Holding. Das Rheinmetallgelände stellt eine der größten Umstrukturierungsmaßnahmen
im Norden des Düsseldorfer Stadtgebietes dar. Entsprechend
langfristig muss diese Entwicklungsmaßnahme gesehen werden. Diese Situation bedeutet
für den Nutzer, dass er über einen längeren Zeitraum mit einer städtebaulich
unfertigen Situation leben muss.
Der Prestigewert dieser Lage wird noch auf längere Zeit unter dem gewerblichen Umfeld
leiden, die Attraktivität leidet außerdem unter der stark befahrenen Heinrich-
Erhard-Straße, die enorme Belastungen durch Lärm und Abgase verursacht. Zudem
ist die Infrastruktur sehr unterwickelt und die Anbindung an den ÖPNV ist in der Hauptsache
über die Straßenbahn auf der Ulmenstraße gegeben, soll aber in ferner Zukunft
durch eine neue Bahnlinie ergänzt werden. Die dem Rheinmetallgelände benachbart
gelegene Justizvollzugsanstalt auf der Ulmenstraße strahlt zudem negativ auf den
Standort aus.
Die Auffindbarkeit des Grundstückes D ist allerdings aufgrund der kurzen Wege zu den
Autobahnen A 44 und A 52 entsprechend gut.
Insgesamt ist die Lage eher unterdurchschnittlich und nicht als optimaler Standort für
den zukünftigen Nutzer anzusehen.
78

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
E Grundstück Schwannstraße
Bild 5a + 5b: Verschiedene Ansichten auf das Grundstück an der Schwannstraße
Das zur Zeit unbebaute Grundstück Schwannstraße befindet sich im Büroimmobilienbereich
Kenndydamm im Norden des Düsseldorfer Stadtteils Golzheim/Derendorf.
Durch die relativ versteckte Lage des Grundstückes, handelt es sich mehr um einen
Standort, der einen gewissen Understatement-Charakter trägt. Ansässige Firmen wie
Siemens, IBM, DGB etc. sorgen aber durchaus für ein positives Image des Standortes.
Die infrastrukturelle Versorgung wird überwiegend durch die nahe gelegenen Einkaufsstraßen
Nordstraße und Roßstraße und durch zahlreiche Einrichtungen in Derendorf
gewährleistet. Die Verkehrsanbindung ist über den Kenndydamm sowohl zur Innenstadt,
zu mehreren Autobahnen und dem Düsseldorfer Flughafen als auch zu zahlreichen
Haltestellen des ÖPNV hervorragend. Die Auffindbarkeit für Besucher ist dementsprechend
positiv. Durch die Lage des Grundstückes an der wenig befahrenen
Schwannstraße liegen zudem auch die Lärm- und Abgasbelastungen für eine citynahe
Lage im unteren Bereich.
2.2 Nutzwertanalyse
Für die Auswahl und Beurteilung des geeignetesten Grundstückes werden folgende
Kriterien als ideal angesehen und dementsprechend als Bewertungsgrundlage herangezogen:
� Auf dem Grundstück sollte sich eine Nutzfläche von rund 20.000 – 22.000 m² realisieren
lassen.
� Die Büromiete sollte € 18/m²/mtl. nicht übersteigen.
� Das Grundstück sollte frei von Alt- oder Restbebauung sein, bzw. sollte eine zügige
Bebaubarkeit gewährleistet sein.
� Das Umfeld des Standortes sollte idealerweise den hohen Anforderungen des Nutzers
bezüglich Image, bauliche Qualität der Nachbargrundstücke und Zentralität
79

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
der Lage entsprechen, vielfältige Einkaufs- und Restaurationsmöglichkeiten und ein
attraktives Wohnumfeld bieten.
� Das Grundstück sollte für die regionale Verbindung mehrere Autobahnanbindungen
im Umkreis von 4 km haben, innerstädtisch einfach erreichbar sein und überregional
den Düsseldorfer Flughafen in weniger als 15 Minuten erreichen können. Zudem
sollten mehrere Möglichkeiten gegeben sein, mit dem ÖPNV das Grundstück
vom Hauptbahnhof aus in weniger als 15 Minuten zu erreichen.
� Weiterhin sollten ausreichend Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden vorhanden
sein.
Tabelle 2 (Seite 80) zeigt die Bewertung der Grundstücke anhand dieser genannten
Kriterien.
Als Ergebnis ergibt die Nutzwertanalyse einen höchsten Gesamtnutzwert für das
Grundstück E Schwannstraße. Dieser Standort erweist sich dementsprechend für den
späteren Nutzer Deloitte & Touche als am besten geeignet.
Die anschließende Analyse des Mikrostandortes bezieht sich folglich auf das Grundstück
an der Schwannstraße.
80

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
81

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
3 Mikrostandort
In der Analyse des Mikrostandortes wird die Qualität des Standortumfeldes sowie des
Grundstückes beurteilt (vgl. Teil A: Kapitel III – 3.1.1). Diese Analyse, die zur Absicherung
einer Investition durchgeführt wird, dient der kritischen Prüfung der Projektidee. In
diesem Zusammenhang sind die verkehrliche Anbindung des Projektstandortes durch
den ÖPNV und an das Straßenverkehrsnetz, die räumliche Ausstattung der Nachbarschaft,
die infrastrukturelle Ausstattung sowie die Eigenschaften des Grundstückes - in
Abhängigkeit der Anforderungen des zukünftigen Mieters - wesentliche Kennzeichen
der Güte des Mikrostandortes. Methodisch kommt hier überwiegend die Primärdatenerhebung
zum Einsatz. Dazu wurden mehrere Ortsbegehungen mit Kartierungen
sowie qualitative Experteninterviews durchgeführt.
3.1 Standortumfeld
3.1.1 Lage im Stadtgebiet
Im Jahre 2001 wurde das 9.702 m² große Projektgelände, dass sich im Besitz der
skandinavischen Firma Real Estate B. V. befand, als Brachfläche an die IKB verkauft.
Das Gelände an der Schwannstraße 6 befindet sich im Nordwesten des Düsseldorfer
Stadtteils Golzheim im Stadtbezirk 1 214 , in unmittelbarer Grenze zum Stadtteil Derendorf
(vgl. Abbildung 17). Angrenzende Stadtteile sind außerdem Unterrath im Norden,
Pempelfort im Süden sowie Lörik und Niederkassel im Westen durch den Rhein getrennt.
214 Zum Stadtbezirk 1 zählen weiterhin die Stadtteile Stadtmitte, Alt- und Karlstadt, Pempelfort und Deren-
dorf.
82

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Abbildung 17: Lage des Projektstandortes im Stadtgebiet
- - - - - Umgrenzung des Büroimmobilienmarktes Kenndydamm
Quelle: Eigene Darstellung nach Falk Verlag (Hrsg.): Stadtplan Düsseldorf. 50. Auflage, Hamburg 2000
Der Standort liegt im Norden der Stadt Düsseldorfs – direkt am Kennedydamm - rund
1,3 km von der Innenstadt entfernt. Die angrenzenden Gelände werden durch Niederlassungen
der LEG Düsseldorf und von Siemens genutzt. Gegenüber dem Projektgelände
befindet sich das Ministerium für Umweltschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
des Landes NRW. Seine entscheidende Prägung erhält der Standort durch
seine unmittelbare Lage am Kennydamm, einem der gefragtesten Bürostandorte im
Düsseldorfer Stadtgebiet (Vgl. Teil B: Kapitel IV – 1.1).
83

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bild 6: Ansicht vom Projektstandort auf Siemens Bild 7: Ansicht vom Projektstandort auf den DGB
und Salzgitter und den Sportplatz (Vordergrund)
Bild 8: Ansicht vom Projektstandort auf das Landes- Bild 9: Ansicht vom Projektstandort auf den Kenne-
Ministerium dydamm
3.1.2 Soziodemographische Struktur
Die Attraktivität und das Image eines Stadtgebietes wird im allgemeinen auch von seiner
Bevölkerung mitgeprägt. Im Folgenden wird dementsprechend kurz auf die soziodemographische
Struktur in den Stadtteilen Golzheim und Derendorf eingegangen,
in deren Schnittpunkt sich das Projektgelände befindet. Ausgewählte Daten zur Sozialstruktur
sind in Tabelle 2 aufgeführt.
84

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Tabelle 3: Ausgewählte Daten zur Sozialstruktur
Golzheim Derendorf Düsseldorf insg.
Einwohner 10.855 18.120 569.046
Einwohnerdichte je km² 4.112 5.425 2.622
Altersstruktur
bis unter 18 Jahre 1.446 (13,3%) 2.120 (11,7 %) 87.416 (15,4 %)
18 bis unter 60 Jahre 6.646 (61,2 %) 1.1454 (63,2 %) 338.982 (59,6 %)
60 Jahre und älter 2.763 (25,5 %) 4.546 (25,1 %) 142.648 (25,0 %)
Altersdurchschnitt 44,2 43,8 42,1
Sozialhilfeempfänger 271 (2,5 %) 902 (5,0 %) 19.348 (3,4 %)
Arbeitslosenquote 8,1 9,2 8,2
Kaufkraft pro EW in € 17.963 17.521 18.021
Kaufkraftkennziffer 133,8 128,3 134,2
(Bund = 100)
durchschnittliche
Haushaltsgröße 1,92 1,89 1,82
Quelle: Eigene Berechnung nach Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.):
Statistisches Jahrbuch der Stadt Düsseldorf, Stand 02/2002.
In den Stadtteilen Golzheim und Derendorf wohnen insgesamt rund 28.975 Menschen.
Während die Einwohnerzahl und Bevölkerungsdichte in Golzheim im Mittelfeld rangiert,
gehört Derendorf zu den einwohnerstärksten Stadtteilen in Düsseldorf (48,3 Prozent
höhere Einwohnerdichte als die Gesamtstadt). Auch der Ausländeranteil liegt mit 19,9
Prozent weit über den Düsseldorfer Durchschnitt von 16,6 Prozent.
Die Bevölkerung der beiden Stadtteile weist eine großstadttypische Überalterung auf,
die dem Düsseldorfer Durchschnitt im Wesentlichen entspricht, bzw. um bis zu 3,6
Prozent darüber liegt. Auffallend niedrig ist der Anteil der Einwohner bis 18 Jahre in
Derendorf, der sich mit 11,7 Prozent noch weit unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt
von 15, 4 Prozent befindet.
Das Bildungsniveau zeigt speziell in Derendorf die Auffälligkeit eines nur mittleren bis
unteren Bildungsstandards. Während Golzheim ein recht hohes Bildungsniveau mit 28
Prozent Hochschul- und Fachhochschulreife (gesamtstädtisch = 24,5 Prozent) und
11,3 Prozent Hochschulabschluss (gesamtstädtisch = 10,9 Prozent) bei den 18 bis 60
jährigen aufweist, liegt die Quote in Derendorf bei 21 Prozent bzw. 8,7 Prozent.
Die Arbeitslosenquote ist in Golzheim leicht unter und in Derendorf 1,0 Prozent über
dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Die insgesamt schwächere Darstellung des
Stadtteils Derendorf spiegelt sich auch in der Quote der Haushalte, deren Lebensunterhalt
überwiegend durch Sozialhilfe sichergestellt wird, mit einer doppelt so hohen
Anzahl von Haushalten -verglichen mit dem Stadtteil Golzheim - wieder.
85

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Die Kaufkraft der Bevölkerung liegt in Golzheim auf Gesamtstadtniveau. Aufgrund der
hohen Bevölkerungsdichte ist die vorhandene Kaufkraft jedoch räumlich sehr stark
konzentriert.
Insgesamt ist der Stadtteil Golzheim, in dem sich das Projektgelände befindet, hinsichtlich
seiner soziodemographischen Struktur positiver als die Gesamtstadt zu beurteilen.
Während Fläche, Einwohnerzahl und Bevölkerungsdichte im Mittelfeld rangieren,
liegt sowohl das Bildungsniveau als auch der Wohnflächenstandard weit über dem
Stadtdurchschnitt. Unterdurchschnittlich hingegen sind Arbeitslosenquote und Anteil
der Sozialhilfeempfänger. Der angrenzende Stadtteil Derendorf präsentiert sich dagegen
bezüglich der Statistiken insgesamt unterdurchschnittlich. Dieser negative Eindruck
Derendorfs kann - durch zahlreiche Ortsbegehungen der Autorin – besonders im
Umfeld des Projektgeländes nicht bestätigt werden.
3.1.3 Verkehrsanbindung
Das Projektgelände ist verkehrstechnisch hervorragend erschlossen. Aufgrund der
Nähe zu mehreren Autobahnanschlüssen und zahlreichen Bus- und Straßenbahnanbindungen,
zählt der Standort zu einem der am besten mit PKW und ÖPNV regional
aber auch innerstädtisch erreichbaren Orte im Stadtgebiet.
Per PKW ist das Gelände über den Kennydamm - der von Norden nach Süden die
Stadtteile Golzheim/Derendorf und die Innenstadt über die Verlängerung der Cecilienallee
in weniger als fünf Minuten miteinander verbindet - zu erreichen. 215 Die nördliche
Verlängerung des Kennydamms führt direkt zur ca. 1,5 km entfernten A 44, über die
der Düsseldorfer Flughafen International in rund fünf Minuten erreichbar ist und bei
Ratingen die A 3 kreuzt. Der in Richtung Ruhrgebiet (Essen) führende Teil der A 52 ist
über die den Kennydamm querende Heinrich-Erhardt-Straße in weniger als vier Minuten
bzw. nach 1 km zu erreichen. Über die Heinrich-Erhard-Straße ist in Richtung
Oberkassel die A 52 in Richtung Aachen nur ca. 1,3 km entfernt, so dass eine sehr
gute großräumige Erreichbarkeit für den MIV gegeben ist. Lediglich die am südlichen
Ende der Stadt gelegenen Autobahnen A 57 (Richtung Köln) und die A 46 (Richtung
Wuppertal) sind vom nördlichen Düsseldorf aus - gerade zur Berufsverkehrzeit - nur
mit viel Geduld erreichbar, da der direkte Weg durch die Innenstadt führt. 216
215
Alle in diesem Kapitel angegebenen Entfernungen in Minuten entsprechen einer Fahrzeit bei mittlerem
bzw. normalem Verkehrsaufkommen an Werktagen in der Zeit von 10.00 bis 15.00 Uhr.
216
Bei durchschnittlichem Verkehrsfluss erreichte die Autorin die A 57 in 15 Minuten und die A 46 in ca.
20 Minuten.
86

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Das hohe Pendleraufkommen führt während der Stoßzeiten des Berufsverkehrs häufig
zur Überlastung des innerstädtischen Straßennetzes - besonders während internationaler
Messen - im Bereich Kenndydamm/Cecilienallee, in Richtung Oberkassel über
die Theodor-Heuss-Brücke und in Richtung A 52 auf der Heinrich-Erhard-Straße.
Mehrere Haltestellen von Buslinien bündeln sich in einer fußläufigen Erreichbarkeit von
ca. vier Minuten 217 auf der Roßstraße – Haltestelle „Frankenplatz“. Von dieser Haltestelle
aus erreicht man mit der Linie 721 den Düsseldorfer Flughafen Terminal – der
auch S-Bahn Haltestelle ist - in neun Minuten und den Düsseldorfer Hbf. in 14 Minuten.
Die Buslinie 722 erreicht die verschiedenen Eingänge der Düsselorfer Messe in
acht bis zehn Minuten. Ferner bietet die Linie 756 die Möglichkeit, innerhalb vier Minuten
den Knotenpunkt und U-Bahnstation „Theodor-Heuss-Brücke“ zu erreichen, von
der aus zwei U-Bahnen u.a. die Innenstadt in einer Minute und Duisburg Hbf. in 35
Minuten und sechs Bus- und Bahnlinien nahezu alle anderen Stadtteile Düsseldorfs
anfahren.
Bild 10: Ansicht auf die Haltestelle „Frankenplatz“ auf der Roßstraße
Durch die Linie 758 ist zusätzlich die Möglichkeit am Frankenplatz gegeben, innerhalb
26 Minuten in Ratingen-Tiefenbroich zu sein. Die Taktungen der Buslinien betragen an
Werktagen (6.00 – 20.00) 20 Minuten, bei Straßen-, S- und U-Bahnlinien liegt die Taktung
bei fünf bis zehn Minuten. Das gesamte ÖPNV-Netz ist im Standortumfeld hervorragend
ausgebaut, so dass alle wichtigen Orte im Düsseldorfer Stadtgebiet (Hbf, Innenstadt,
Flughafen, Messe) in weniger als 15 Minuten zu erreichen sind. Die Anzahl
der vorhandenen Linien, deren Taktfrequenz sowie die Erreichbarkeit der Haltestellen
sind positiv zu bewerten. Die gute Anbindung an den Düsseldorfer Flughafen und an
den Hauptbahnhof gewährleistet zudem die innerstädtische, regionale sowie überregionale
Erreichbarkeit des Standortes mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
217 Die Autorin geht von einer durchschnittlichen und normalen Geschwindigkeit (also kein Spazierengehen
im herkömmlichen Sinne) erwachsender Personen aus.
87

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
3.1.4 Nachbarschaftsnutzung – Städtebauliches Umfeld
Abbildung 18: Umfeldanalyse
Quelle: Falk AG (Hrsg.): Stadtplan Düsseldorf, 50. Auflage. Hamburg 2000
* Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten * Städtische Infrastruktureinrichtungen * Ansässige Firmen
1 Aengevelt Immobilien KG 27 Danzas Verwaltung
2 Haus der Stiftung NRW /Stiftung für 28 AXA Zweigniederlassung Düsseldorf
Kunst und Kulturen 29 Gesamtschule
3 DVZ 30 Hauptschule
4 Kenndydamm Center 31 Versorgungsamt Düsseldorf
5 Salzgitter Handel 32 Finanzbauamt
6 Siemens 33 Landesamt für Agrarordnung
7 LEG 34 Landes-Rentenbehörde
88

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
8 Realschule „In der Lohe“ 35 Albert-Schweizer-Schule
9 Ministerium für Umwelt und Natur- 36 Finanzamt Düsseldorf-Nord
schutz 37 LDS NRW Landesamt für Datenverar
10 Bezirkssportanlage beitung u. Statistik + Staatsarchiv
11 JVA 38 Synagoge
12 Restaurant, Bistro Tannenbaum 39 Roßstraße
13 Italienisches Restaurant „Pino“ 40 Post
14 Italienisches Restaurant „Belissimo“ 41 Hotel Hilton
15 Bistro, Café „Schwarzes Schaf“ 42/ Fachhochschule Düsseldorf + Erweite-
16 Italienisches Restaurant „La Noce“ 43 rung (im Bau)
17 Grundschule 44 Landesarbeitsamt
18 Café 45 Hotel Radisson
19 Platz mit verschiedenen Restaurationen 46 Degussa
20 Landeskirchenamt der evangelischen Kirche 47 Wohnungsbauförderungsanstalt des
21 Bürohaus (Quam, West Invest, InterGO) Landes NRW
22 Deutscher Gewerkschaftsbund DGB im 48 Verschiedene ZDF-Produktionsstudios
Hans-Böckler-Haus 49 Fashionhaus PLAZA
23 Tankstelle 50 Kap 1
24 Victoria Versicherungen 51 KWS mit verschiedenen Showrooms
25 Mitsubishi Verwaltung 52 Kennedypark
26 Arca Haus (EON, Corus) 53 Mode im Sternhaus
Das direkte Umfeld des Projektgeländes, welches sich im nordöstlichen Bereich des
Bürostandortes „Kennydamm“ befindet, wird maßgeblich durch den Charakter dieses
Büroteilmarktes geprägt (vgl. auch Teil B: Kapitel IV – 1.1). Der Kennydamm als hochfrequentierte
Straße, der in seiner nördlichen Verlängerung zum Flughafen und der A
44, in seiner südlichen Verlängerung parallel zum Rhein in Richtung Hafen und Innenstadt
führt, teilt den Bürostandort in ein westliches zur Rheinseite gelegenes und in ein
östliches Gebiet. Das Bürogebäude Schwannstraße befindet sich jenseits der Rheinseite
an der nördlichen Grenze des östlichen Gebietes des Bürostandortes. Dieser
östliche Bereich umfasst im Besonderen die von der (mit Wohn- und Bürogebäuden
durchmischte) Roßstraße abzweigenden Schwannstraße, Hans-Böckler-Straße und
Rolandstraße, die jeweils am anderen Straßenende Anschluss an den Kennydamm
haben. Da es sich um drei nicht untereinander verbundene Straßen handelt, ist dieser
Bereich nicht einmal von der Roßstraße aus ohne weiters als größeres Bürogebiet erkennbar.
89

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bild 11: Ansicht auf die Victoria-Versicherung Bild 12: Ansicht auf die AXA-Versicherung
Befährt man die Roßstraße in nördlicher Richtung, so befindet sich an der Einmündung
zur Rolandstraße ein zehnstöckiger Neubau der AXA-Versicherung (Nr. 28). Die Rolandstraße
selbst wird dominiert von einem mehrere Gebäude umfassenden Bereich
des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalens (Nr. 37),
der aus den 70er Jahren stammt. Das angrenzende Wohnviertel – im besonderen die
Straßen Lützow-, Bank-, Mauer-, Schwerin-, und Zietenstraße gehören zur bevorzugten
Wohngegend Düsseldorfs. Die zumeist fünf- bis sechgeschossigen Häuser stammen
überwiegend vom Anfang des 20. Jahrhunderts und sind aufwendig restauriert.
Aufgrund der hohen Sicherheitsbestimmungen in diesem Viertel - hier befindet sich
eine Synagoge (Nr. 38), die 24 Stunden am Tag polizeilich überwacht wird - sind diese
Straßen nur als Einbahnstraße zu befahren oder führen in Sackgassen. Hierdurch erklärt
sich das nur geringe Verkehrsaufkommen in diesem Bereich. Die mehreren hundert
Angestellte des LDS scheinen diese Ruhe nicht zu stören. Selbst während der
Mittags- bzw. Pausenzeit war kein übermäßiges „Treiben“ auf den Straßen in diesem
Bereich zu beobachten.
Biegt man in die Hans-Böckler-Straße als Parallelstraße zur Rolandstraße ein, befinden
sich dort eine Reihe von großrahmigen Bürogebäuden mit ansprechender Architektur,
die überwiegend in den letzten 15 Jahren erbaut wurden. Gerade dieser Bereich
prägt das Umfeld maßgeblich zu einem modernen Bürostandort. Wohngebäude sind
dort nicht angesiedelt. U.a. befinden sich hier ein Bürokomplex der Victoria Versicherung
(Nr. 24), das Landeskirchenamt der Evangelischen Kirche im Rheinland (Nr. 20),
die Hauptniederlassung und der Bundesvorstand des DGB (Deutscher Gewerkschaftsbund)
im sogenannten Hans-Böckler-Haus (Nr. 22) und weitere Niederlassungen von
QUAM, WestInvest und InterGo (Nr. 21).
Ein weitläufiges Gelände - auf dem sich ein Sportplatz befindet (Nr. 10) -, trennt die
Bebauung der Hans-Böckler-Straße und der Schwannstraße. Befährt man das Projekt-
90

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
gelände von der Roßstraße aus, so erstreckt sich rechter Hand auf der Höhe dieser
beiden Straßen der Frankenplatz. Dieses parkähnliche Karreé ist mit altem Kastanienbaumbestand
umsäumt und bietet die Möglichkeit, selbst während hoher Tagestemperaturen
einen kühlen Spaziergang zu tätigen.
Bild 13 + 14: Ansichten auf den Frankenplatz
Die umliegenden Straßen werden von der Düsseldorfer Bevölkerung als Wohngebiet
bevorzugt. Die Häuser sind allesamt mehrgeschossige und renovierte Altbauten. Dieses
sehr positive Erscheinungsbild der angrenzenden Grünanlage und der ansprechenden
Bebauung ist für den ersten Eindruck bei der Einfahrt in die Schwannstraße
von großer Bedeutung. Getrübt wird dieser Blick lediglich von dem am Straßenbeginn
befindlichen alten Gebäude der Landesentwicklungsgesellschaft LEG Düsseldorf (Nr.
7). Dieser am Projektgelände angrenzende Standort wird allerdings in naher Zukunft
von der LEG aufgegeben und einer modernen Bürobebauung zugeführt. Dies wird zu
einer weiteren Aufwertung und zu einem ungetrübten Blick auf die Schwannstraße und
das Projektgelände führen. Vis a Vis des Projektgeländes befindet sich das Ministerium
für Umwelt, Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landes NRW. Das Gebäude ist
allerdings in der Straßenflucht etwas zurückversetzt und nur über einen von der
Schwannstraße abbiegenden Teil der Straße erreichbar, so dass das Gebäude kaum
zu bemerken ist.
91

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bild 15: Ansicht auf die LEG auf der Roßstraße Bild 16: Ansicht auf das Kennedydamm-Center
Von besonderer Bedeutung hinsichtlich des Standortimages für die Büroimmobilie
Schwannstraße ist das Erscheinungsbild des Projektgeländes und der angrenzenden
Bebauung vom Kennedydamm aus in nördlicher Richtung. Von hier aus hat man einen
Blick auf große Bürogebäude beidseitig des Kennedydamms, welche die Ausdehnung
des dortigen Büroimmobobilienmarktes erahnen lassen. Auf der linken Seite befindet
sich direkt am Anfang der Straße, das durch seinen achteckigen Grundriss bekannte
fünfzehngeschossige Sternhaus (Nr. 53). Die beiden großen Hotelketten Hilton (Nr. 41)
und Radisson (Nr. 45) erkennt man u.a. im weiteren Straßenverlauf.
Bild 17: Ansicht auf die Hotels Radisson und Hilton Bild 18: Ansicht auf DANZAS, Mitsubishi und EON
Auf der rechten Seite des Kennydamms erstrecken sich mehrere Bürokomplexe (von
DANZAS (Nr. 27), Mitsubishi (Nr. 25) und das ARCA Haus von EON (Nr. 26) ) - die in
den vergangenen zehn Jahren entstanden sind - bevor man in die Schwannstraße einbiegt.
Von dieser Seite kommend, befinden sich im Straßenverlauf vor dem Projektgelände
eine zwölfgeschossige Niederlassung des Salzgitter Handels (Nr. 5) und in direkter
Nachbarschaft zum Projektgelände, ein Verwaltungsgebäude von Siemens (Nr.
6). Beide Gebäude sind trotz ihrer Größe eher unauffällige Bauten aus den 80er Jahren.
Sowohl von der Roßstraße als auch vom Kenndydamm aus kommend, wird die im
92

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bau befindliche Immobilie ein Blickfang sein, die das Umfeld der Schwannstraße immens
aufwerten wird.
Der bis dato bekanntere und größere westliche Teil des Bürostandortes umfasst die
Straßen Georg-Glock-, Josef-Gockeln, Kaiserswerther Straße und die Plätze Bennigsen-,
Karl-Arnold-, und Golzheimer Platz. Der bedeutende Standort Kaiserswerther
Straße, auf der der überwiegende Teil der in Düsseldorf befindlichen Modefirmen angesiedelt
ist, wurde bereits in Teil B: Kapitel IV 1.1 angesprochen. Neben dem Landesarbeitsamt
(Nr. 44), verschiedener ZDF-Produktionsstudios (Nr. 48), dem Georg-
Glock Haus Nr.18 mit zahlreichen Kosmetikfirmen (wie Loreal, Garnier, Jade, Biotherm,
Vichy, Lancome usw.), IBM und Degussa (Nr. 46), erstreckt sich auf einem
weitläufigen Gelände an der Georg-Glock-Straße die Fachhochschule Düsseldorf, die
eine Erweiterung des technischen Bereiches in Richtung Kenndydamm (Nr. 42/43)
erfährt. Der westliche Teil des Bürostandortes ist dementsprechend lebhaft und hochfrequentiert.
Die Parkplatzmöglichkeiten sind allerdings eher beschränkt.
Bild 19: Ansicht auf Bürogebäude der Georg- Bild 20: Ansicht auf Bürogebäude der Tersteegen-
Glock-Straße straße / Kaiserswerther Straße
3.1.5 Infrastruktureinrichtungen
Die Nähe zu Infrastruktureinrichtungen und zu Einkaufsmöglichkeiten ist für viele Büronutzer
von großer Bedeutung. Auch die schnelle Erreichbarkeit von Gastronomiebetrieben
und der Hotellerie spielt oftmals eine bedeutende Rolle für die Attraktivität eines
Bürostandortes.
Das Projektgelände liegt in einem Stadtgebiet, das mit verschiedensten Infrastruktureinrichtungen
von unterschiedlicher Qualität ausgestattet ist. Bezüglich der Restaurationsmöglichkeiten
erkennt man besonders zur Mittagszeit, dass viele Büromitarbeiter
(gerade des Bereiches Schwann-,Hans-Böckler-, und Rolandstraße) die nahe gelegene
Roßstraße (Nr. 39) aufsuchen, auf der sich in Höhe Frankenstraße bis Römerstraße
(also nur ca. 400 bis 600 Meter vom Projektgelände entfernt) einige sehr exklusive
93

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
italienische Restaurants (Nr.13-17) befinden. Im weiteren Verlauf der Roßstraße in
Richtung Kleverstraße, gibt es zudem zahlreiche Möglichkeiten, kleine Mahlzeiten in
Cafe´s, Bistros, „Imbissbuden“ usw. einzunehmen. In unmittelbarer Umgebung des
Projektgeländes am nahe gelegenen Frankenplatz, der in rund zwei Minuten erreichbar
ist, befinden sich außerdem zwei weitere exklusive italienische Restaurants, die in
Düsseldorfer Restaurantführer besonders erwähnt werden.
Bild 21: Ansicht auf Restaurationen am Franken- Bild 22: Ansicht auf Restaurationen an der Roßplatz
straße
Die Roßstraße ist weiterhin auch mit ausreichenden Einrichtungen der Nahversorgung
ausgestattet. Beidseitig dieser Straße befinden sich mehrere Bäcker, kleinere Supermärkte
und zudem Blumenläden, Zeitungsgeschäfte, Drogerien etc. Das nächste größere
und attraktive Nahversorgungszentrum befindet sich in der Verlängerung der
Roßstraße am ÖPNV-Knotenpunkt der Nordstraße, etwa ein km vom Projektgelände
entfernt. Hier umfasst das Angebot neben Waren des täglichen Bedarfs, die in zwei
großflächigen Supermärkten angeboten werden, weitere Bekleidungsgeschäfte, Fachgeschäfte
aller Art, Gastronomie, Kreditinstitute sowie diverse haushaltsorientierte
Dienstleistungen. Besonders der Kreuzungspunkt Nordstraße und Venloer Straße wirkt
sehr lebendig. Insgesamt besteht dementsprechend im Umfeld des Projektgeländes
ein attraktives Angebot an Restaurationsmöglichkeiten und Einkaufsmöglichkeiten zur
Deckung des täglichen und des mittelfristigen Bedarfs.
94

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bild 23 + 24: Ansichten auf die Roßstraße
Auch zwei Kindergärten bzw. Kindertagesstätten und zahlreiche Schulen, von der
Grundschule über das Gymnasium bis hin zu den Einrichtungen der Fachhochschule,
befinden sich in fußläufiger Entfernung zum Projektgelände.
In unmittelbarer Nachbarschaft konzentrieren sich außerdem einige Behörden und
Ministrerien, die in Derendorf / Golzheim ansässig sind. Das Rechenzentrum NRW,
das Landesamt für Agrarordnung (Nr. 33), das Finanzbauamt (Nr. 32), die Wohnungsbauförderungsanstalt
des Landes NRW (Nr. 47) sowie die Landes-Rentenbehörde (Nr.
34) haben hier ihren Sitz.
Neben diesen aufgezeigten Vorteilen besteht ein deutliches Defizit hinsichtlich der
Freizeiteinrichtungen sowohl im sportlichen als auch im kulturellen Bereich. Über die
wenigen Angebote von Vereinen und Sportstudios hinaus gibt es im Projektumfeld keine
weiteren Freizeitangebote.
3.1.6 Image des Standortes
Der Standort besitzt im allgemeinen ein positives Image. Dies ist vor allem auf die Lage
innerhalb des Bürostandortes Kennedydamm zurückzuführen, der das Image des
Standortes sehr stark prägt. Wie bereits in der allgemeinen Einschätzung der Bürostandorte
(vgl. Teil B: Kapitel IV – 1.1) dargestellt, hat sich dieser Bürostandort im
Allgemeinen zu einer guten „Adresse“ etabliert, die für die Vermarktung des Vorhabens
von Vorteil ist. Ferner assoziieren gerade Unternehmen durch die unmittelbare Nähe
zu mehreren Autobahnen und dem Düsseldorfer Flughafen eine schnelle und direkte
innerstädtische, regionale und überregionale Erreichbarkeit.
95

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
3.2 Grundstück
3.2.1 Erschließung
Die Erschließung des Projektgeländes ist aufgrund der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur
gesichert. Die optimale Verkehrsanbindung erfolgt von der Innenstadt/Hafen
kommend aus südwestlicher Richtung über den Kennedydamm. Dieser besitzt eine
Zufahrt allerdings nur aus genannter Richtung kommend. Ferner besteht aus südlicher
bzw. nordöstlicher Richtung kommend, eine weitere Zufahrt über die Roßstraße.
Abbildung 19: Derzeitige Erschließung des Projektstandortes – Lageplan
Quelle: Eigene Bearbeitung eines Lageplanes des Generalplaners Deilmann & Koch.
Diese beiden Erschließungsmöglichkeiten reichen für die Grundstücksgröße von rund
9.700 m² aus, weil die Fläche von diesen beiden Seiten beliebig erschlossen werden
kann. Die Zugänglichkeit ist hier uneingeschränkt. Darüber hinaus kann die bestehende
Verkehrsinfrastruktur neben der vorhandenen Belastungen durch den MIV das zu
erwartende Verkehrsaufkommen durch das Projekt Schwannstraße aufnehmen.
96

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bild 25: Ansicht vom Kennedydamm auf den Pro- Bild 26: Ansicht von der Roßstraße auf den Projektjektstandort
standort
3.2.2 Planungsrechtliche Grundlagen
Im Flächennutzungplan der Stadt Düsseldorf ist das Projektgelände als Kerngebiet
(MK) ausgewiesen (vgl. Abbildung 20). Sowohl das Grundstück als auch die nähere
Umgebung liegen nach der Art ihrer baulichen Nutzung als Kerngebiete 218 im Geltungsbereich
eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. 219 Dieser bestimmt für das Maß
der baulichen Nutzung eine Grundflächenzahl (GRZ) 220 von 0,60 und eine Geschossflächenzahl
(GFZ) 221 von 2,86. 222 Das Baugrundstück umfasst die Flurstücke 606, 617
und 673.
218 Vgl. § 1 (2) BauNVO. Hiernach dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben
sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.
219 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Stadtplanungsamt (Hrsg.): Bebauungsplan: 5479/59
220 Gemäß § 19 Bau NVO gibt die GRZ an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grund-
stücksfläche zulässig sind.
221 Gemäß § 20 (2) BauNVO gibt die GFZ an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig sind.
222 Gemäß § 17 BauNVO wird für ein Kerngebiet als Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung eine GRZ von 1,0 und eine GFZ von 3,0 bestimmt. Dementsprechend sind diese Grenzen
sind bei dem Projektgelände nicht überschritten.
97

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Abbildung 20: Ausschnitt des Flächennutzungsplanes (Projektgelände)
• Projektstandort
Quelle: www.duesseldorf.de/planung/karte/htm
4 Standortbewertung
Düsseldorf hat sich aufgrund der Innovationsfähigkeit alteingesessener Unternehmen,
seiner zentralen Lage im Verdichtungsraum Rhein-Ruhr und der sehr guten Verkehrsinfrastruktur
zu einer wirtschaftlich prosperierenden Stadt entwickelt. Durch seine
zentrale Lage in Europa und traditioneller Beziehungen zu Asien, ist die Stadt zudem
attraktiver Standort für Unternehmen mit europaweiten und internationalen Geschäftsbeziehungen.
Der Strukturwandel hat in Düsseldorf eine ausgesprochen diversifizierte Wirtschaftsstruktur
hervorgebracht. Der Tertiärisierungsgrad der Wirtschaft ist besonders im Vergleich
zu anderen Großstädten Deutschlands sehr hoch. Branchen wie Multimedia,
Telekommunikation, Informationstechnik und Handel haben sich neben dem etablierten
98

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Bereich Mode so erfolgreich entwickelt, dass Düsseldorf inzwischen eine ausgesprochene
Anziehungskraft für Unternehmen dieser Branchen besitzt. So gelingt es der
Stadt immer wieder, Standortentscheidungen von neugegründeten oder verlagerungswilligen
Unternehmen für sich zu gewinnen. Nicht zuletzt ist es auch der gute Ruf und
das internationale Ansehen der Stadt, der dazu führt, dass Düsseldorf über das endogene
Entwicklungspotential hinaus immer wieder Ansiedlungserfolge auch bei international
tätigen Unternehmen zu erzielen vermag. Insgesamt ist das Klima für Dienstleistungen
sehr günstig.
Über die insgesamt sehr positiven Standortbedingungen für Unternehmen hinaus, hat
die Landeshauptstadt auch einen sehr hohen Wohn- und Freizeitwert für seine Bewohner.
Die Angebote sind allerdings – wie in Großstädten zumeist üblich – eher hochpreisig
und nicht immer für jedermann nutzbar. Genauere Bewertungen der einzelnen
Standortkriterien sind in Tabelle 4 zusammenfassend dargestellt.
Tabelle 4: Stärke- und Schwächeanalyse von Makro-, Mikrostandort und Grundstück +
Standortbewertung hinsichtlich einer Büronutzung
Standortkriterium Stärken Schwächen Bewertung
Makrostandort 1,5
Lage im Raum >Großräumige Lage zu Absatz 1
und Beschaffungsmärkten
>Fungiert als Oberzentrum
>Zentrale Lage im europäischen
Raum
Verkehrsinfrastruktur >Sehr gute regionale, nationale >Teilweise Überlastung des 1
und internationale Verkehrsan- Autobahnnetzes aufgrund des
bindungen (Straßennetz, öffent- hohen Verkehrsaufkommens
licher Personenverkehr, Flughafen)
>Einbindung in überregionale
Verkehrsachsen
>Gute innerstädtische Verkehrsverbindungen
Wirtschaftsstruktur >Diversifizierte Wirtschaftsstruk- >Beschäftigungsverluste im 2
und Beschäftigung tur produzierenden Gewerbe
>Dominanz des tertiären Sektors
>Zahlreiche zukunftsweisende
Branchen sind vertreten
>Ausstattung mit überregionalen
Infrastruktureinrichtungen
99

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Standortkriterium Stärken Schwächen Bewertung
Weiche >Zahlreiche Bildungs- und For- >Großstadttypisch hochprei- 2
Standortfaktoren schungseinrichtungen sig im Wohn- und Freizeitbe-
>Vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot
>Hohe Lebensqualität
>Positives Image der Stadt
europaweit
reich
Mikrostandort
2,2
Lage im Stadtgebiet > Zentrale Lage im Stadtgebiet 2
>Unmittelbare Nähe zum
Kennedydamm
>Nähe zum Flughafen, Messe
und der Innenstadt
Verkehrsanbindung >Optimale Erreichbarkeit mit >Zu Hauptverkehrszeiten Stau- 2
dem Pkw gefahr am Kenndydamm
>Hervorrragende Anbindung an
das örtliche sowie überörtliche
Straßenverkehrsnetz
>Gute Erreicbarkeit mit dem
ÖPNV
>Optimale Anbindung an
Flughafen und Messe
Nachbarschafts- >Etablierter Bürostandort mit >Wenig Grünflächen 2 bis 3
nutzungen hoher städtebaulicher Qualität >Ältere Bausubstanz der anim
direkten Umfeld grenzenden Bürogebäude
>Zahlreiche Ministerien und
Behörden
>Gute Wohnqualität
Infrastrukturein- >Umfangreiches Hotelangebot > 2
richtungen >Hervorragende Restaurations- >Defizite hinsichtlich der freimöglichkeiten
jeglichen Stan- zeitorientierten Einrichtungen
dards (vor allem im Sportbereich)
>Gute Erreichbarkeit von Einrichtungen
zur Deckung des
täglichen und mittelfristigen
Bedarfs
>Zahreiche Bildungseinrich-
tungen (Schulen, Kindergärten,
Fachhochschule)
Image des Stand- >Positives Image als etablierter 2 bis 3
ortes Bürostandort
Grundstück
Grundstückseigen- >Keine Altlasten bzw. Altablage- 2
schaften rungen
>Ruhige Lage an wenig befahrener
Straße
>Kein Gebäudebestand
>Guter Grundstückszuschnitt
2
100

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Standortkriterium Stärken Schwächen Bewertung
Erschließung >Gute Zugänglichkeit über zwei 2
Straßen
>Keine zusätzliche Erschließung
nötig
Planungsrechtliche >Im Flächennutzungsplan als 2
Grundlagen Kerngebiet ausgewiesen
Aus der insgesamt sehr guten Bewertung der Stadt Düsseldorf läßt sich aber dennoch
keine besondere Standortgunst für das Projektgelände ableiten, da die Standortentscheidung
der Unternehmer von weiteren Faktoren abhängig ist. Gerade die Lagequalität
des Mikrostandortes ist die entscheidende Größe für die Beurteilung eines Grundstückes,
da sie den langfristigen Erfolg einer Büroimmobilie sichern kann.
Die Eigenschaften sowohl des Standortumfeldes als auch des Grundstückes weisen
deutlich mehr Stärken als Schwächen auf. Eine besondere Lagegunst ergibt sich für
das Projektgelände durch die zentrale Lage im Stadtgebiet und der hervorragenden
regionalen und überregionalen Erreichbarkeit, die durch die nahegelegenen Autobahnanschlüsse,
den Flughafen und zahlreiche Bus- und Bahnverbindungen sowohl für
Pkw-, ÖPNV- als auch für Flugzeugnutzer gewährleistet ist. Der Standort zeichnet sich
weiterhin durch seine exponierte Lage am Kennedydamm, der Nähe zur Innenstadt
und durch zahlreiche Infrastruktureinrichtungen aus, die diese integrierte Lage bietet.
Außerdem ist besonders die Vielfalt an gastronomischen Einrichtungen und deren
Qualität erwähnenswert. Der nahe gelegene Frankenplatz weist speziell in den umliegenden
Straßen eine gute Wohnqualität auf. Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden
und werden durch das ca. ein Kilometer entfernte Stadtteilzentrum an der Nordstraße
komplettiert. Die vielen Bürostandorten negativ anrechenbare monofunktionale Struktur
ist dementsprechend im Projektumfeld nicht auffällig. Defizite bestehen allerdings insbesondere
bei den Freizeiteinrichtungen, besonders im kulturellen und sportlichen Bereich.
Eine weitere nicht zu unterschätzende Stärke ist die bereits vorhandene „gute Adresse“
des Standortes. Die Stadtteile Derendorf und Golzheim besitzen insgesamt – trotz statistischer
Unterschiede – ein neutrales bis gutes Image. Das Grundstück liegt innerhalb
des etablierten Bürostandortes Kennedydamm, der zahlreichen Ministerien, Verwaltungen,
nationalen und internationalen Unternehmen, einen Standort bietet. Die
Schwannstraße profitiert natürlich von diesem positiven Image, kann aber diesem nicht
gänzlich gerecht werden. Die vier weiteren Gebäude (LEG Düsseldorf, Salzgitter Handel,
Siemens und das Ministerium für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und
101

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Standortanalyse
Verbraucherschutz NRW), die sich auf dieser Straße befinden, stammen aus den 60er
bis 70er Jahren. Die Architektur ist ihrer Zeit entsprechend unmodern und trist. Die
wenig ansehnliche Bebauung und die Ansicht eher gestaltlose Straße (auf der
Schwannstraße fehlt fast jegliche Begrünung), bietet diesbezüglich kein attraktives
Umfeld für eine hochwertige Büronutzung. Die in naher Zukunft geplante Neuorientierung
bzw. der Standortwechsel der LEG und der damit verbundene Abriss des bestehenden
Gebäudes, würde eine weitere Aufwertung der Schwannstraße – besonders
von der Roßstraße kommend - bedeuten. Eine Verbesserung der Situation verlangt
Konsens bei allen betroffenen Beteiligten, Eigentümern der Immobilien und Grundstükken,
den ansässigen Geschäftsleuten und den kommunalen Ämtern.
Die positiven Eigenschaften des Grundstückes sind vor allem auf die gute Zugänglichkeit
und dem unkomplizierten Zuschnitt zurückführbar. Positiv zu beurteilen ist ferner
die nicht vorhandene Belastung durch Altlasten. Ein entscheidender Aspekt ist das
Planungsrecht, nach dem das geplante Vorhaben gemäß § 34 BauGB genehmigungsfähig
ist. Zudem gewährleistet die nicht direkte Lage des Projektgeländes an
Roßstraße oder Kennedydamm, einen ruhigen Standort mit hoher Aufenthaltsqualität.
Bei der Betrachtung der gesamten Standortanalyse überwiegen eindeutig die Stärken
über die Schwächen. Aufgrund der positiven Eigenschaften eignet sich der Standort für
eine hochwertige Büronutzung. Die Anforderungen seitens des zukünftigen Mieters
bezüglich Lage und Gestaltung der Immobilie können realisiert werden. Diese guten
Voraussetzungen - aus der Sicht der Standortanalyse - müssen allerdings im nächsten
Schritt durch eine Marktanalyse abgesichert werden.
102

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
IV Marktanalyse
1 Angebotssituation
Die Informationen für die Beschreibung und Analyse der Angebots- und Nachfragesituation
bezüglich Büroimmobilien basieren auf einer Sekundär- und Literaturanalyse.
Dabei wurde neben einschlägiger Literatur auch die lokale und überregionale Tagespresse
sowie verschiedene Maklerberichte ausgewertet. Diese Ergebnisse sind durch
eine Primärdatenanalyse – in Form von Ortsbegehungen und Experteninterviews –
ergänzt worden. Gesprächspartner waren lokal und regional tätige Makler und Architekten
als Entwickler von Büroimmobilien sowie Mitarbeiter des Amtes für Wirtschaftsförderung
in Düsseldorf.
1.1 Die Bürostandorte in Düsseldorf
Der heutige Bürobestand in Düsseldorf ist im Zuge der Stadtentwicklung innerhalb der
Stadtgrenze auf verschiedene Gebiete verteilt. Schwerpunkt ist der Innenstadtbereich
Düsseldorfs. Zudem sind im Kernbereich, wozu auch die angrenzenden Stadtteile
Pempelfort, Derendorf, Düsseltal, Flingern, Oberbilk oder Bilk gehören, weitere Agglomerationen
ringförmig um die Innenstadt entstanden. Der gesamte Bestand an Büroflächen
in Düsseldorf beträgt heute rd. 5,4 Millionen m² BGF. 223 Somit ist die Landeshauptstadt
fünftgrößter Bürostandort in Deutschland.
Die Dezentralisierung , d.h. die Entstehung von Bürostandorten außerhalb der Innenstadt,
ist seit 1970 zu beobachten. Besonders südlich der Innenstadt ist seit Beginn der
70er Jahre eine Vielzahl neuer Bürogebäude entstanden. Gründe sind die gute Lage
zu den Autobahnen A 46, A 52, A 57 und A 59 sowie die steigende Attraktivität am
Standort durch umfangreiche Umbaumaßnahmen (Untertunnelung des Rheinufers,
Ausbau des Regierungsviertels, Umstrukturierung ehemals genutzter Hafenflächen
u.a. für den MedienHafen). Auch der linksrheinische Bereich (Heerdt, Oberkassel, Niederkassel
und Seestern) hat gerade in den letzten Jahren als Bürostandort an Gewicht
gewonnen und verfügt mittlerweile über den dritthöchsten Anteil am Bürobesatz. Im
Umfeld des Flughafens Düsseldorf International werden weitere neue Büroobjekte im
größerem Umfang realisiert. Von der dynamischen Entwicklung gerade im Dienstleistungssektor
hat in den letzten Jahren auch das Düsseldorfer Umfeld profitiert. Eindeutige
Schwerpunkte und wichtige Ausweichstandorte namhafter Unternehmen sind
neben Düsseldorf die Städte Neuss und Ratingen. Erkrath und Hilden spielen noch
eine eher untergeordnete Rolle auf dem Büroimmobilienmarkt.
103

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Einen Überblick über die einzelnen wichtigen Teilmärkte des Düsseldorfer Büroimmobilienmarktes
gibt die Abbildung 21.
Abbildung 21: Die Bürostandorte in Düsseldorf
Quelle: Überarbeitete Darstellung der Büromärkte Düsseldorfs nach Landeshauptstadt Düsseldorf –
Wirtschaftsförderung (Hrsg.): Büroflächenentwicklung in Düsseldorf – Bürobericht 2001, S. 36
� Innenstadt
Traditionelles Büro- und Geschäftszentrum ist die Düsseldorfer Innenstadt. Sie weist
die höchste Konzentration von Büroimmobilien auf. Die Innenstadt bietet ein breites
Angebot an Bürolagen, von exklusiven Adressen im Bereich der Königsallee bis hin zu
einfachen und niedrigpreisigen Lagen zwischen der Berliner Allee und dem Hauptbahnhof.
Die Erreichbarkeit der verschiedenen Bürolagen ist durch ein optimal ausgebautes
ÖPNV-Netz im Bereich der Innenstadt mit sehr gut zu bewerten. Zehn Straßen-
223 Vgl. Eureal Catella – Property market trends Germany, März 2002, S. 15
104

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
bahn-, sieben U-Bahn- und acht Buslinien frequentieren diesen Standort. Die Anbindung
an die umliegenden Autobahnen A 44, A 46, A 52 und A 57 ist besonders aufgrund
eines erheblichen PKW Aufkommens im Innenstadtbereich zur Hauptverkehrszeit,
als mäßig einzustufen. Die Parkplatzsituation in diesem Bereich ist trotz 36 Parkhäusern
( Altstadt, Innenstadt, Königsallee, Friedrichstadt und Hauptbahnhof) mit einem
insgesamten Fassungsvermögen von 11.256 Pkw als unbefriedigend zu bewerten,
so dass die Benutzung des ÖPNV ratsam erscheint.
Bild 27: Ansicht auf die Königsallee Bild 28: Ansicht auf das Bankenviertel
Renommierteste Adresse ist die Königsallee im Zentrum der Innenstadt. Sie ist auf der
Ostseite durch eine Aneinanderreihung exklusiver Modegeschäfte mit darüberliegenden
Büroetagen geprägt. An der Westseite beginnt das Bankenviertel, das sich zwischen
Königsallee und Kasernenstraße herausgebildet hat. Die Mehrzahl der in Düsseldorf
vertretenen international bekannten Banken und Finanzdienstleister sind in diesem
von großen, teilweise alten Bürogebäuden dominierenden Gebiet ansässig. Hier
befinden sich zur Zeit eine Reihe von Projekten in der Planung (z.B. das Benrather
Karreé, der ehemalige Breidenbacher Hof) die insgesamt mit den bereits in jüngster
Zeit in der Umgebung der Königsallee fertiggestellten Gebäuden (Themenkaufhaus
Sevens, Peek & Cloppenburg und Stilwerk) zu einer weiteren Positivierung des gesamten
Bereiches um die Königsallee beitragen werden.
Eine gefragte Bürolage erstreckt sich im Bereich der stark befahrenen Berliner Allee,
die parallel zur Königsallee verläuft. Das Gebiet ist durch eine nahezu homogene Bebauung
aus den 50er Jahren geprägt, die im Erdgeschoss Ladenlokale und in den darüberliegenden
Etagen Büroflächen beinhaltet. Unter anderem haben hier die
Stadtsparkasse, die Landeszentralbank und die Industrie- und Handelskammer ihren
Sitz (und die Düsseldorfer Börse befindet sich hier gerade im Bau). Stark japanisch
geprägt ist die Immermannstraße, die von der Berliner Allee abzweigt und in Richtung
105

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Hauptbahnhof führt. An diesem Standort konzentriert sich ein Großteil der über 400
japanischen Unternehmensniederlassungen.
Die Altstadt ist ein abwechslungsreicher und mit Einzelhandel, Gastronomie, Büros und
Praxen durchmischter Stadtteil. Dienstleister und Handelsunternehmen befinden sich
in kleinen Büroeinheiten gemischt genutzter Objekte. Größere Gebäude werden von
Teilen der Stadtverwaltung, dem Land- und Amtsgericht sowie einer Reihe von Museen
genutzt.
Auch die Karlstadt hat sich innerhalb der Innenstadt – südlich des Zenrtums - zu einem
Bürostandort entwickelt. Insbesondere im Südwesten des Stadtteils befinden sich einige
großmaßstäbige Bürokomplexe, die neben Zentralen der Mannesmann AG und der
West LB auch eine Reihe von Landesministerien beherbergen.
� Kennedydamm und Erweiterung
Als erster City-Entlastungsstandort hat sich Anfang der 70er Jahre der Teilmarkt „Kennydamm“
zu einer guten Adresse entwickelt. Nordwestlich der Innenstadt, in den
Stadtteilen Derendorf und Golzheim gelegen, profitiert das Gebiet von seiner sehr guten
Anbindung an das regionale Autobahnnetz und seiner innerstädtischen Lage zwischen
Messe, Flughafen und City. Die städtische Anbindung durch den ÖPNV ist insgesamt
als gut zu bewerten. Sie wird in erster Linie durch jeweils vier Bus- und Straßenbahnlinien
und zwei U-Bahnlinien in unmittelbarer Umgebung gewährleistet, die
eine Erreichbarkeit des Standortes vom Düsseldorfer Hauptbahnhof oder von der Innenstadt
aus in nur zehn Minuten ermöglicht.
Bild 29: Ansicht auf die Kaiserswerther Straße Bild 30: Ansicht auf verschiedene Gebäude am
Kennedydamm
Das Büroviertel weist einen hohen Eigennutzeranteil auf. Zahlreiche Verwaltungen
namhafter Unternehmen wie Preussag AG, Mitsubishi und Veba haben hier ihren
106

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Hauptsitz. Darüber hinaus konzentrieren sich in diesem Teilmarkt die Mehrzahl der
messeorientierten Modefirmen, drei Landesbehörden und andere Unternehmen verschiedenster
Branchen (Siemens, Loreal, Degussa, Danzas, Quam, Victoria, IBM etc.).
Dem Kennydamm ebenfalls zuzuordnen ist das sogenannte Konsulatsviertel. Es ist
geprägt durch kleinteilige Büronutzungen mit einer Spezialisierung auf gehobene
Dienstleistungen, wie z.B. Rechtsanwälte, Ärzte, Wirtschaftsprüfer etc..
Die Entwicklung des Bürostandortes Kennydamm erfolgt mithin nachhhaltig, indem vor
allem alte Bürogebäude aus den 70er Jahren sukzessiv ersetzt werden - so beispielsweise
im Jahre 2001 mit dem Neubau des Glock Hauses. Aktuell wird am Karl-Arnold-
Platz ein weiteres Bürogebäude durch ein neues Vorhaben ersetzt. Dieses konsequente
Flächenrecycling spricht vor allem für die Attraktivität des Bürostandortes Kennydamm,
da von einer umgehenden Neuvermietung bzw. Nachvermietung am Standort
ausgegangen werden kann.
� Seestern
Das Bürogebiet „Am Seestern“ liegt vier Kilometer nordwestlich der Innenstadt auf der
linken Rheinseite und ist mit etwa 350.000 m² Bruttogeschossfläche – ca. 7 Prozent
der gesamten Büroflächen Düsseldorfs und zurzeit mehr als 10.000 Beschäftigten -,
einer der größten und der gefragtesten Bürostandorte Düsseldorfs. 224 Mit Baubeginn
der Hortener Hauptverwaltung 1961 – eines der ersten Großraumbüros Düsseldorfs -
entwickelte sich auf Wunsch von Politik und Verwaltung der mit umfangreichen Freiflächen
ausgestattete Standort mit zahlreichen Bürogroßbauten zum Hauptentlastungsgebiet
für die Innenstadt. Die Straße „Am Seestern“ ist der Namensgeber für das Areal,
welches sich heute über die Stadtteile Heerdt und Lörick erstreckt. Unter dem Seesterngebiet
wird im engeren Sinne der Bereich zwischen Lütticher Straße, Brüsseler
Straße und nördlich der Hansaallee verstanden. Das erweiterte Seesterngebiet umfasst
das Gebiet südlich der Hansaallee zwischen Prinzenallee/Brüsseler Straße und
Heerdter Lohweg sowie die Objekte „Am Albertusee“.
224
Vgl. Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Düsseldorf (Hrsg.): Büroflächenentwicklung in Düsseldorf
– Bürobericht 2001, S. 7
107

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Bild 31 + 32: Ansichten auf Gebäude des Büroteilmarktes Seestern
In weiten Teilen des Gebietes vermitteln Hochhäuser der letzten zwanzig Jahre in verdichteter
Bauweise einen größtenteils zwar modernen aber auch sehr funktionalen und
nüchternen Eindruck. Die Dominanz der Büronutzung und der Mangel weiterer Infrastruktureinrichtungen
unterdrückt in dem Gebiet jede urbane Atmosphäre. Lediglich
fünf große Hotels im engeren Seesterngebiet mit insgesamt 1.492 Betten 225 beleben
diesen Standort auch in den Abendstunden. Das Volumen der Gebäude bewegt sich
durchschnittlich zwischen 10.00 und 25.000 m² Bürogeschossfläche und ist typisch für
Gebäudegrößen von Cityentlastungsgebieten ähnlich dem Kennydamm. 226 Dennoch ist
der Standort gefragt, besonders seit der enormen Flächennachfrage aus dem Informations-
und Kommunikationsbereich Anfang der 90er Jahre (1988 Eurocenter I und II,
1989 erste Computerzentrale der Welt für Software von IBM, 1992 Mannesmann Mobilfunk
und der Büropark Hansastern 1993), der den Seestern bis zum heutigen Zeitpunkt
u.a. mit Vodafone/Mannesmann D2, Ericsson GmbH und AMS Management
Systems, zum Ansiedlungsschwerpunkt für diese Branche macht. Weitere neue Bürokomplexe
sind im Bau bzw. projektiert (ca. 40.000 m² - Stand 2001). 227 Dazu zählen
weitere Bauabschnitte des „Neuen Zentrums Seestern“ sowie der Cubus.
Insgesamt gesehen hat das Seesterngebiet anderen Standorten sein umfangreiches
Parkraumangebot voraus. Im gesamten Seesterngebiet finden sich heute noch Bauflächenreserven
für ca. 125.000 m² Nutzfläche, um auch zukünftig genügend Raum für
expandierende und neu anzusiedelnde Unternehmen zur Verfügung zu haben. Durch
die kürzlich vollendete Rheinquerung der A 44 ist der Seestern zudem infrastrukturell
aufgewertet worden und verfügt jetzt über einen direkten Autobahnanschluss in das
Ruhrgebiet. Weiterer Anschluss ist nach Meerbusch-Neuss (A 52) in drei Minuten und
zum Autobahnkreuz Kaarst (A52 / A57) in zehn Minuten gegeben. Der Flughafen Düs-
225 Telefonische Auskunft von Frau Grosser, Touristikinformation Düsseldorf am Hbf, 02.06.2002.
226 Vgl. Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Düsseldorf (Hrsg.): Der Bürostandort Seestern – Pläne,
Projekte, Perspektiven. Düsseldorf, Oktober 2001, ohne Seitenangabe.
227 Vgl. Müller International Immobilien GmbH (Hrsg.): City Report Düsseldorf 2001 – 2002, S. 8
108

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
seldorf International ist ca. 15 Autominuten entfernt. Sowohl vier U-Bahnlinien (U 70,
74, 76, 77) als auch fünf Busslinien (828, 833, 836, 863, SB 51) frequentieren das
Bürogebiet in kurzen Intervallen.
� MedienHafen
Auch Teile des südöstlich der Innenstadt gelegenden Hafens im Stadtteil Unterbilk/Hafen
haben sich seit 1976 in drei Entwicklungsphasen von einem durch gewerbliche
Nutzung geprägten Hafenviertel zu einer gefragten Büroadresse mit 262 Unternehmen
entwickelt. 228
Mit dem Bau des 234 m hohen Rheinturmes 1982 und dem Neubau des Landtagsgebäudes
NRW vollzog sich in einer ersten Entwicklungsphase auf dem ca. zehn Hektar
großen Gebiet um den Berger Hafen und Zollhafen die städtebauliche Wandlung. Ergänzt
wurde diese Entwicklung durch den Bau des WDR-Landesstudios, den Rheinpark
Bilk und den Yachthafen und als Flächensanierung mit Abriss vorhandener Hafengebäude
durchgeführt wurde. Der nach Süden anschließende neun ha große Bereich
des Handelshafens (speziell die Straßen Zollhof und Kaistraße) wird seit 1989 in
einer weiteren Entwicklungsphase - unter Beibehaltung des historischen Hafengrundrisses
- umgebaut. Hierbei wurde und wird erhaltenswerte Bausubstanz geschützt und
durch kontrastreiche und von renommierten Architekten entworfene Neubauten – mit
Nutzungen aus den Bereichen der kreativen Branchen Werbung, Kunst, Medien verbunden
mit einer gehobenen Gastronomie - ergänzt. Die attraktive Spitze der Speditionsstraße
erfährt bereits eine ähnliche Umwandlung in der abschließenden Entwicklungsphase.
Bild 33: Ansicht auf die Speditionsstraße Bild 34: Ansicht auf die Geri Gebäude
228 Vgl. www.duesseldorf.de/planung/stadtentw/entwicklungsgeb.shtml
109

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Investitionen von nahezu € 400 Millionen 229 und die Ansiedlung zahlreicher Medienunternehmen
wie DFA, der Shopping-Kanal QVC, das Deutschlandprogramm von CNN,
NBC LIGA und weitere TV Produktionsfirmen positionieren den alten Rheinhafen europaweit
und geben ihm den Namen „MedienHafen“. Mit einem Flächenangebot von
94.000 m² - rd. zehn Prozent des gesamten Düsseldorfer Büroflächenangebotes -, einem
ausgezeichneten Standortimage, aber auch Spitzenmieten, wird diesem Bürostandort
von allen großen regionalen/überregionalen Maklern auch für die Zukunft
eine positive Entwicklung attestiert. Schwachpunkte liegen allerdings in der schlechten
ÖPNV-Anbindung – lediglich zwei Bus- und Bahnlinien befahren das Hafengebiet -, der
schlechten Parkplatzsituation, aber vor allem in der Überlastung der einspurig ausgebauten
Straßen (Kaistraße, Zollhof und Hammerstraße) im unmittelbaren Bürogebäudebereich,
die zu einem gänzlichen Zusammenbruch des Verkehrsflusses während
des Feierabendverkehrs führt.
Von der dynamischen Entwicklung des Hafens zum Bürostandort profitiert auch der
westliche Teil Unterbilks. Dort ist das markante Stadttor mit Sitz des Ministerpräsidenten
von Nordrhein-Westfalens entstanden. Die sich anschließenden dicht bebauten
Wohngebiete erfahren neben der Aufwertung allerdings auch Veränderungsprozesse
und massive Parkplatzprobleme.
� Düsseldorf Nord/Flughafen
Dem Düsseldorfer Norden – also den Stadtteilen Lichtenbroich, Tiefenbroich, Rath,
Unterrath, Mörsenbroich, Golzheim und Derendorf (viele interessante Büroprojekte
gehören ihrer Lage nach eher den Nebenlagen an) - und speziell dem Bereich Düsseldorfer
Flughafen wird allgemein als ein zukünftiger Entwicklungsschwerpunkt im Bereich
Büroimmobilienmarkt angesehen. Hier befinden sich momentan ca. 100 ha der
von der Stadt Düsseldorf ausgewiesenen 106 ha Gewerbeflächen, die vorzugsweise
für die Büronutzung in Frage kommt. Schwerpunkte liegen hier u.a. in Lichtenbroich,
mit dem Kaufring-Areal (15,5 ha) am Kieshecker Weg und im Besonderen in Rath, wo
ca. 63 ha zur Neuentwicklung anstehen (siehe Nebenlagen). Insgesamt verfügt Düsseldorfs
Norden langfristig über ein zusätzliches Flächenpotential von rund 1,4 Millionen
Quadratmeter BGF. 230 Dies entspricht mehr als einem Fünftel des gegenwärtigen
Gesamtbestandes an Büroflächen in der Landeshauptstadt.
229 Vgl. www.duesseldorf.de/planung/stadtentw/hafen/umnut9.shtml
230 Vgl. Aengevelt: Der Düsseldorfer Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien - Die Zukunft liegt im Norden.
Pressemitteilung vom 22. August 2001, S. 1
110

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Bild 35 + 36: Ansicht auf verschiedene Standorte in Düsseldorf Rath/Unterrath
Der Bereich Düsseldorfer Flughafen ist von gleichermaßen junger Entwicklung. Viele
Büroimmobilien befinden sich hier noch im Bau und werden - aufgrund ihrer Merkmale
– ausführlich in Teil B: Kapitel III. 1.6.2 beschrieben.
� Grafenberger Allee
Die Grafenberger Allee bildet die östliche Ausfallstraße Düsseldorfs und verbindet die
Innenstadt mit dem Stadtteil Grafenberg. Der Ostteil der Grafenberger Allee sollte in
den 80er Jahren zu einem Entlastungsstandort für Büronutzungen entwickelt werden.
Inzwischen befinden sich dort das Thyssen-Trade-Center, die Metro-Verwaltung und
das Stapelmann-Business-Center mit einer insgesamt ansprechenden Architektur.
Bild 37 + 38: Ansicht auf verschiedene Bürogebäude an der Grafenberger Allee
Ein kürzlich realisiertes Projekt ist der Büropark Grafenberg. Trotz großer Flächenpotentiale
verläuft die Entwicklung des Standortes jedoch eher zurückhaltend, so dass er
eigentlich den Nebenlagen zugerechnet werden müsste.
� Nebenlagen
Der Düsseldorfer Nordosten, vor allem der Stadtteil Mörsenbroich, zeichnet sich aufgrund
der Nähe zur A 52 und A 44 durch eine überregionale Verkehrsanbindung aus.
111

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
In diesem Stadtteil überwiegt die Wohnnutzung. Im Bereich des Ausbauendes der A 52
– dem sogenannten „Mörsenbroicher Ei“ - sind in den letzten Jahren eine Reihe neuer
Büroimmobilien für namhafte Unternehmen erstellt worden, die teils eigengenutzt und
teils vermietet sind. In repräsentativer Lage und für jeden vom Ruhrgebiet aus über die
A 52 kommend ersichtlich, ist die neue Zentrale des Versicherungskonzerns ARAG,
die Ende 2001 als höchstes Bürogebäude der Stadt fertiggestellt wurde. Bisweilen befinden
sich an diesem Standort noch eine ca fünf Hektar große Freifläche, auf der ein
weiteres Bürohochhaus von Mercedes mit 30 Obergeschossen geplant ist. Dies soll in
Verbindung mit dem bestehenden ARAG Hochhaus ab 2004 von Norden einen torähnlichen
Stadteingang bilden. Die größten zusammenhängenden Flächenpotentiale bietet
Rath. Hier steht nach langen Planungsquerelen - in Ergänzung zu dem bestehenden
„Bürocenter Nord“ - die Umstrukturierung des ehemaligen Produktionsstandortes von
Mannesmannn zu einem modernen Dienstleistungszentrum vor der Genehmigung. Im
Stadtteil Derendorf erhalten momentan sowohl das ehemalige Polizeikasernengelände
auf der Tannenstraße als auch das Rheinmetallgelände auf der Rather Straße eine
interessante Mischbebauung mit Wohn- und Büroeinheiten.
Bild 39: Ansicht auf das ARAG Gebäude ( im Vorder- Bild 40: Ansicht auf das ehem. Rheinmetallgelände
grund befindet sich das Mercedesgrundstück)
Auch in den linksrheinischen Stadtgebieten hat die Dienstleistungsnutzung an Bedeutung
gewonnen. Der Stadtteil Heerdt hat in den letzten Jahren vom Strukturwandel
profitiert und wandelt sich langsam vom tristen Misch- und Gewerbestandort zu einem
modernen Dienstleistungsstandort. Die Gegensätze zwischen moderner Büronutzung
und brachgefallenen bzw. untergenutzten Industrie- und Gewerbeflächen sind an manchen
Stellen jedoch äußerst schroff. Diese Lagen haben bei Büronutzern nicht zuletzt
aufgrund der schlechten Verkehrsanbindung starke Akzeptanzprobleme.
Die südlichen Nebenlagen umfassen die Stadtteile Unterbilk, Oberbilk und Bilk. Sie
sind über den Stadtring sehr gut an die A 46 und die A 57 angebunden. Wie bereits
112

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
erwähnt, profitiert der Westteil von Unterbilk von den Erneuerungsprozessen am Hafen.
Neben der Siemens AG und der Westdeutschen Immobilien-Holding konzentrieren
sich hier u.a. im neuen Stadttor von Düsseldorf, einige Landesministerien. Im östlichen
Bereich dominiert kleinteilige Wohn- und Mischnutzung. Im Bereich der Ringstraße
„Auf´m Hennekamp“ im Süden von Bilk sind in den 80er Jahren einige größere Büroprojekte
entstanden. Weitere Teile der Stadtverwaltung konzentrieren sich an diesem
Ort. Die Anbindung des Standortes sowohl an den ÖPNV als auch an die umliegenden
Autobahnen ist zwar zufriedenstellend, aber dennoch wird der Standort von den
Marktteilnehmern aufgrund der eher abseitigen Lage kaum zur Kenntnis genommen.
Zu einer weiteren Nebenlage könnten sich Standorte der Stadtteile Himmelgeist und
Itter im Düsseldorfer Süden entwickeln. Die planerischen Aktivitäten, die insgesamt
Misch- und Gewerbegebiete mit teilweiser Büronutzung andenken, werden dort im Wesentlichen
von dem Rahmenplan „Himmelgeist/Itter“, von den Vorüberlegungen zur
Neuordnung des Reisholzer Hafens und der Gewerbe- und Industriegebiete Benrath-
Ost bestimmt.
� Peripherie
Die im Nordosten von Düsseldorf gelegene Stadt Ratingen profitiert insbesondere von
ihrer hervorragenden Anbindung an die Landeshauptstadt, an den Flughafen und an
die Autobahnen A 3, A 44, A 52 und von ihren vergleichsweise niedrigen Grundstückspreisen.
Seit 1995 sind rund 150.000 m² Büroflächen gebaut worden. Bürostandorte
haben sich vor allem im Zentrum und Ratingen West entwickelt. Hier entstanden große
Gewerbeparks, wie der „Businesspark am Flughafen“ und der „Gewerbepark Airport“,
deren Flächen von namhaften Unternehmen aus den Bereichen Tourismus, Handel,
Technik, Spedition/Lager/Logistik und Telekommunikation nachgefragt wurden.
Auch in Neuss hat sich ein Markt für Büroflächen entwickelt, die sich allerdings auf
einzelne Bürostandorte verteilen. Zahlreiche Großunternehmen sind in Neuss ansässig,
u.a. Microsoft, Nissan, Rank Xerox und Toshiba. Dieser Standort profitiert - wie die
übrigen peripheren Standorte in der Umgebung der Landeshauptstadt - vor allem von
ihren Lagevorteilen bezüglich des Preisniveaus.
1.2 Entwicklung des Büro – Investmentmarkt
Insgesamt hat sich der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien am Ende
des Jahres 2001 in den fünf Immobilienhochburgen – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg und München – uneinheitlich präsentiert. Die globale und nationale wirtschaftliche
Schwächephase hat aber laut Jones Lang LaSalle keine grundlegenden
113

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Auswirkungen auf das Verhalten der Investoren. 231 Abbildung 22, die eine Zusammenstellung
der Transaktionsvolumina in Büroimmobilien zeigt, verdeutlicht das insgesamt
gute Investmentjahr 2001.
Abbildung 22: Entwicklung des Transaktionsvolumens in den fünf Immobilienhochburgen
gesamt
in Milliarden €
7
6
5
4
3
2
1
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Jones Lang LaSalle (2001): a.a.O., S. 24
1997 1998 1999 2000 2001
Quelle: Eigene Darstellung nach Jones Lang LaSalle (2001): a.a.O., S. 24
Dies bedeutet zwar einen Rückgang von 11 Prozent gegenüber dem Rekordjahr 2000
(€ 6,8 Milliarden), aber immerhin eine Verdopplung gegenüber 1997 und 1998.
Betrachtet man den Düsseldorfer Immobilienmarkt gesondert, so haben die Investments
in Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahr (€ 720 Millionen) um 22 Prozent
abgenommen und belaufen sich auf € 560 Millionen. 232 Grund für dieses zunächst
schwach erscheinende Ergebnis könnte der hohe Anteil von veräußerten Developements
und nutzerbezogenen Entwicklungen sein, der das Jahr 2001 insofern zum Jahr
der Grundstückstransaktionen und Projektentwicklungen macht. In 2000 wurden demgegenüber
überwiegend Bestandsimmobilien verkauft. Der prozentuale Anteil der ver-
231
Vgl. Eder, P.: Jones Lang LaSalle GmbH – Pressemitteilung: Deutscher Investmentmarkt uneinheitlich.
Frankfurt 5. März 2002. S. 1
232
Vgl. Weichelt, R. / Kolwes, M: Jones Lang LaSalle GmbH – Pressemitteilung: Differenziertes Bild –
Düsseldorfs immobiler Investmentmarkt auf dem ersten Blick rückläufig. Frankfurt, 5. März 2002. S. 1
114

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
kauften Büroimmobilien ist trotzdem mit 75 Prozent 233 (€ 420 Millionen) sehr hoch ge-
blieben. 234
Der Büroflächenmarkt Düsseldorf ist entsprechend aller ausgewerteten Aussagen (von
Aengevelt, IKB, Jones Lang LaSalle und Müller International) weiterhin sowohl national
als auch international als Investitionsstandort gefragt. Beispielsweise haben nicht nur
die Top Zehn der offenen Immobilienfonds in Deutschland hier Immobilien (Bfg-
Immolnvest, Aachener Grund-Fonds, HANSAimmobilia, Westinvest 1, DIFA Fonds Nr.
1, DespaFonds) sondern auch internationale Investoren wie die amerikanische Hines-
Gruppe 235 investieren am Standort Düsseldorf in Büroimmobilien. Mit einem Anteil von
30 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen führten im Jahre 2001 die Entwickler
die Rangfolge der Investoren an. Geschlossene Immobilienfonds mit 27 Prozent und
offene Immobilienfonds mit knapp 14 Prozent folgen. Im Sog der schwächelnden Wirtschaft
mit sinkenden Aktienkursen konnte insbesondere in der zweiten Jahreshälfte
2001 ein enormer Anstieg der Mittelzuflüsse bei den Offenen Immobilienfonds beobachtet
werden (das Jahr 2000 endete noch mit einem Mittelabfluss).
Abbildung 23: Transaktionsvolumen nach Investorentypen 2001 in Düsseldorf
DÜSSELDORF Transaktionsvolumen nach Investorentypen 2001 - Top 3
Offene Fonds € 79 Millionen
Geschlossene Fonds € 151 Millionen
Projektentwickler € 166 Millionen
Quelle: eigene Darstellung
Ausländische Investoren waren allerdings zurückhaltender und erwiesen sich lediglich
als Opportunity-Anleger mit € 30 Millionen. Auf der Verkäuferseite haben sich auch die
233
Vgl. Angaben vonTrombello Köbel Immobilienconsulting GmbH (ohne Seitenangabe)
234
Bei den fünf großen Immobilienmärkten hatten Büroimmobilien 2001 insgesamt ein Transaktionsvolumen
von 77 Prozent = € 4,66 Mrd. (dies entspricht einem Plus von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr).
Düsseldorf befindet sich folglich mit 75 Prozent im Trend der weiteren Immobilienmärkte.
235
Die Hines-Gruppe realisiert zur Zeit das Benrather-Karrée in der Düsseldorfer Innenstadt mit ca.
30.000m² BGF.
115

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Projektentwickler mit einem Transaktionsvolumen von nahezu € 253 Millionen und
einem Anteil am Gesamtvolumen von 45 Prozent außerordentlich aktiv gezeigt.
Die Renditen für Büroimmobilien sind im Verlauf des Jahres 2001 in bestimmten Segmenten
leicht gestiegen. Nach Angaben von Jones Lang LaSalle erreichten Spitzenlagen
in Düsseldorf Werte zwischen 5,25 Prozent bis 5,75 Prozent (2000: 5 Prozent bis
5,5 Prozent). Im Vergleich zu den vier weiteren Immobilienhochburgen erreicht die
Stadt gefolgt von Hamburg und Berlin mit jeweils 5,00 Prozent Rendite den höchsten
Wert. Diese positive Entwicklung fand in allen Preiskategorien – auf unterschiedlichem
Niveau - statt.
Insgesamt können alle Indikatoren des Büro-Investmentmarktes trotz der allgemeinen
konjunkturellen Entwicklung als positiv eingeschätzt werden, um weiterhin Bürogebäude
als bevorzugte Anlageimmobilien zu erstehen. So gehen die Makler Düsseldorfs
allgemein für das Jahr 2002 von einem Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau
aus. 236 Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, ist die Bereitschaft klassischer
Endinvestoren größer geworden, auch Entwicklungsrisiken zu übernehmen. Restriktivere
Kreditvergaben könnten die Kooperation zwischen Entwicklern, Banken und
Fondsgesellschaften den Markt in 2002 im Wesentlichen negativ prägen.
1.3 Mietpreisentwicklung
Seit 1995 ist auf dem gesamten westdeutschen Büroimmobilienmarkt ein kontinuierlicher
Anstieg der gewichteten Spitzenmieten zu verzeichnen. Lediglich Frankfurt hat
dabei sogar das Rekordniveau von Anfang der 90er Jahre erreicht bzw. weit überschritten.
In den neuen Bundesländern zeigt sich wiederum ein umgekehrtes Bild.
Nach der Wiedervereinigungseuphorie Anfang der 90er Jahre sind die Mieten kontinulierlich
– in Leipzig um mehr als 60 Prozent - zurückgegangen und bewegen sich seit
1998 auf einem Tiefststand von durchschnittlich € 10,20.
Das Mietpreisniveau differenziert sich i.d.R. je nach Lage des Standortes innerhalb der
Stadt sehr stark. So variiert der Höchstmietpreis in Düsseldorf je nach Lage um € 12/
m².
236 Vgl. Weichelt, R. / Kolwes, M (2002): a.a.O., S. 3
116

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Abbildung 24: Bürospitzenmieten auf verschiedenen Immobilienmärkten (€/m²/mtl.)
- Stand 12/2001
€ / m² / Monat
60
50
40
30
20
10
0
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Essen Leipzig
Quelle: Eigene Darstellung und eigene Berechnung nach Müller International - Office Market Report
Germany
2002, S. 1-55
Der Übergang in eine Marktphase mit Nachfrageüberhang und steigenden Mietpreisen
in den alten Bundesländern wird sich allerdings im Jahr 2002 laut DIP – Bilanz 2001 237
in Richtung eines ausgeglichenen Marktzustandes bewegen. Eine ausgeglichene Angebot-Nachfrage-Relation,
eher sinkenden Spitzenmieten und ein vergleichsweise hohes
Fertigstellungsvolumen sind dafür charakteristisch. 238
Tabelle 4: Mietpreise in Düsseldorf (Angaben der Büromieten in €/m²/mtl.)
Bürostandorte Durchschnittsmiete
Mietpreisniveau Spitzenmiete
Kö / Bankenviertel 19 18-24 26
Innenstadt 18 13-20 23
Medienhafen 17 16-23 23
Kennedydamm 16 13-19 20
Grafenberger Allee 12 11-14 15
Seestern 14 13-15 15
Linksrheinisch 12 9-14 14
Düsseldorf Nord 12 10-13 14
Düsseldorf Ost 12 10-14 14
Düsseldorf Süd 12 10-13 14
Flughafen D´dorf 13 11-14 14
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Landeshauptstadt Düsseldorf, Wirtschaftsförderungsamt
Stand: 08 / 2001
237
Vgl. DIP Deutsche Immobilien Partner: Das DIP-Büromarkt-Baromether ausgewählter deutscher
Städte 2002, S. 1
238
Vgl. DIP-Jahresbilanz 2001: Übergang in neuen Marktzyklus – Zenit an deutschen Büromärkten überschritten,
S. 2
117

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
In Düsseldorf entwickeln sich die Spitzenmieten für neue erstklassige Büroflächen
weiterhin steigend bei gleichzeitig stärkerer Mietpreisdifferenzierung. Vor allem an den
präferierten Standorten in der Innenstadt (Bankenviertel) werden Spitzenmieten von €
24/m² gezahlt. 239 Vereinzelte Ausreißer für kleinteilige Abschlüsse auf der Königsallee
überschreiten 2001 sogar € 26/m². Im MedienHafen, wo sicherlich auch Spitzenmieten
gezahlt werden, bewegen sich die Mietpreise in der Regel zwischen € 16 – € 23/m². Im
ebenso florierenden Seestern, der zeitweilig wie der MedienHafen voll vermietet war
werden aktuell Mietpreise von € 13 – € 15/m² gezahlt. Am Bürostandort Kennedydamm
werden Mieten zwischen € 15 – € 18/m² erzielt. Der Norden Düsseldorfs bzw. das
Umfeld des Flughafens erfahren dabei eine weitaus geringere Mietpreisspanne von €
11 – € 13/m². Im Umland bzw. in den Stadtrandlagen werden je nach Voraussetzungen
zwischen € 10 - € 14/m² gezahlt.
Der Mietzins ist neben der Lage aber auch vor allem von der Ausstattung und dem
Alter des Objektes abhängig. Nach Aussagen verschiedener Makler können mit aktuellen
sehr hochwertigen Neubauprojekten in besten Lagen auch Mieten von rund €
28/m² erzielt werden. Ältere Bestandobjekte in gleicher Lage aber mit geringerer Ausstattung
dagegen bis zu 30 Prozent weniger. Genauere Angaben über die Höhe des
Mietzinses können nicht gemacht werden, weil die Vereinbarungen in Mietverträgen
sehr vertraulich behandelt werden. Ferner wird die Höhe des Mietzinses durch Incentives,
wie z.B. durch die Gewährung mietfreier Zeiten oder durch einen Baukostenzuschuss
bei Sonderausbauten, beeinflusst.
Der Kaufpreis für Immobilien wird über Renditen, das heißt über ein Vielfaches der
Jahresnettomiete 240 , ermittelt. Dieser Multiplikator ergibt nur eine grobe Einschätzung
des Preises. Denn wie bei der Mietpreisgestaltung nehmen verschiedene Parameter
Einfluss auf die Kaufpreishöhe. Die Kaufpreisfindung kann u.a. durch die Laufzeiten
der Mietverträge sowie durch die Bonität der Mieter beeinflusst werden.
In Düsseldorf liegt die Anfangsrendite für Bürohäuser in guter Lage beim 18–22 -
fachen der Jahresnettomiete. Dieser Multiplikator ist vergleichbar mit denen der großen
deutschen Bürostandorte Frankfurt und Berlin. Ostdeutsche Städte, wie z.B. Dresden
und Leipzig (12–15- fache Jahresnettomiete) schneiden dagegen vergleichsweise
schlecht ab.
239
Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf, Wirtschaftsförderung – Büroflächenentwicklung in Düsseldorf 2001,
S. 23
240
Zugrunde gelegt wird die Jahresnettomiete ohne Mehrwertsteuer und Nebenkostenumlage.
118

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
1.4 Leerstandsentwicklung
Die Entwicklungen des Büroflächenleerstandes in Düsseldorf ergeben erstaunlicherweise
insgesamt ein unheitliches Bild mit stark schwankenden Angaben bzgl. Leerstandraten
und Leerstand in Quadratmetern (laut verschiedener Makler und der Wirtschaftsförderung).
Insgesamt kann allerdings festgehalten werden, dass Düsseldorf – neben Hamburg –
am Ende des Jahres 2001 einen stark angestiegenen Leerstand von 40 Prozent auf
rund 360.000 m² zu verzeichnen hat, während der Zuwachs in anderen Städten nur
gering ausfiel oder der Leerstand sogar sank (Stuttgart –2,8 Prozent, Leipzig –0,5 Prozent,
Berlin +4,4 Prozent, Frankfurt +9,5 Prozent). 241
Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfielen 2001 dabei rd. 280.000 m² Leerstandsfläche.
Zum Ende des 1. Quartals 2002 stehen im Düsseldorfer Stadtgebiet knapp
325.000 m² Bürofläche zur Verfügung, entsprechend einem Plus von 15 Prozent gegenüber
dem letzten Quartal 2001. Weitere ca. 81.000 m² stehen in den Randgebieten
Ratingen, Neuss, Meerbusch, Hilden und Erkrath leer. 242 Damit hat sich die Leerstandsrate
bis Ende März 2002 im Stadtgebiet auf 4,9 Prozent erhöht. Anfang des
letzten Jahres lag die Quote noch bei 3,1 Prozent und war über 3,6 Prozent Mitte des
Jahres auf 4,2 Prozent Ende 2001 angestiegen. Die Leerstandentwicklung in den
kommenden neun Monaten wird dabei durch mehrere Makler auf rd. 5,5 Prozent eingeschätzt,
unter zugrunde Legung eines prognostizierten Umsatzes in einer Größenordnung
zwischen 250.000m² und 300.000m² bis zum Ende 2002. 243 Mitarbeiter der
Wirtschaftsförderung sehen allerdings als einzige gegenläufige Meinung einen Leerstand
von weniger als 4 Prozent bis zum Ende des Jahres 2002 voraus.
Allgemein muss der relativ starke Anstieg des Leerstandes richtig interpretiert werden.
Mit 309.000 m² (Stand 03/2002) dominieren weiterhin die älteren Bestandsflächen den
Leerstand in Düsseldorf. Dagegen zeigt eine Analyse der Vermietungen, dass in erster
Linie neuwertige Flächen gefragt werden. Circa ein Drittel der leerstehenden Flächen
befinden sich in Gebäuden aus den 50er und 60er Jahren. Ihre Ausstattung entspricht
nicht mehr dem Marktstandard. Die Art der Mängel schließt häufig aus wirtschaftlichen
Gesichtspunkten eine Sanierung aus, so dass ihre Vermietungschancen sehr schlecht
sind. 244 Allerdings entfallen auch 31 Prozent des Gesamtleerstandes auf neuwertige
241 Vgl. Office Market Report Germany 2002 – Müller International, S. 7
242 Vgl. Büroflächenmarkt Düsseldorf , 1. Quartal 2002 - Jones Lang LaSalle, S. 3
243 Vgl. Büroflächenmarkt Düsseldorf , 1. Quartal 2002 - Jones Lang LaSalle, S. 4
244 Vgl. Dr. Lübke Immobilien (2001): a.a.O, S. 35
119

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Flächen von erstklassiger Ausstattungsqualität, was mit einem doppelt so hohen Volumen
von 78.000 m² verglichen zum Vorjahr in dieser Kategorie zu Buche schlägt. 245
Abbildung 25: Verfügbare Flächen, Flächen im Bau, Neubauanteil und Leerstand
nach Teilmärkten in Düsseldorf (m²) - Stand 12/2001
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
35.700
45.600
29.700
6.000
54.800
24400
8000
46800
94.700
92200
92200
23400
24.700
70600
19700
12400
6.000
10100
Bankenviertel Medienhafen Grafenberger
Allee
0
6000
27.300
30200
17200
15100
54.800
16000
0
54800
67.000
53400
53400
13600
43.800
20600
20600
23200
Linksrheinisch Düsseldorf-
Süd
Verfügbare Flächen nach Teilmärkten in m² Flächen im Bau nach Teilmärkten
Neubauanteil nach Teilmärkten in m² Leerstand nach Teilmärkten in m²
Quelle: Eigene Darstellung und eigene Berechnung nach verschiedenen Büromarktberichten
Aus einer schwierigen und unberechenbaren gesamtwirtschaftlichen Situation resultieren
Neuorientierungen vieler Unternehmen, mit der Bereitschaft, hohe Incentives an
Nachmieter zu zahlen. Diese Büroflächen konkurrieren dementsprechend mit den teureren
Neubauflächen. Weitere erstklassige Büroflächen, die während der starken Expansionsphase
der Informations- und Kommunikationstechnologien auf Vorrat angemietet
wurden, werden vielfach aufgeben und kommen wieder auf den Markt. Der
größte Teil der leerstehenden Neubaufläche entfällt aber im Wesentlichen auf den Bereich
des MedienHafens. Hier sind aufgrund der guten Vermietungsleistungen der
letzten Jahre viele neue Büroflächen entstanden. Diese Ballung der neuwertigen Leerstandsflächen
an einem Standort führt naturgemäß zu einer etwas langsameren Vermarktung,
als eine auf mehrere Standorte verteilte Fläche.
In den weiteren Teilmärkten ist die Leerstandssituation insgesamt sehr unterschiedlich.
Der hohe Anteil von 54.000 m² des linksrheinischen Bereiches bezieht sich dabei im
Wesentlichen auf die schlechte Vermietungssituation in den Bürogebäuden in Heerdt.
Hier ist es vor allem die Lage und die alte Bausubstanz, die zu der hohen Leerstands-
245 Müller International – City Report Düsseldorf 2001 – 2002, S. 8
120

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
rate führt. Ähnliche Probleme führen auch zur hohen Leerstandssituation in der Innenstadt,
bei der es sich auch fast ausschließlich um Flächen im Altbestand handelt, die
oft erhebliche Restriktionen (Größe, Alter, Ausstattung etc.) aufweisen und daher nicht
vom Markt absorbiert werden. Weitaus geringeren Leerstand weisen dagegen die
Standorte Kennydamm, Bankenviertel und Grafenberger Allee auf. Speziell der
Teilmarkt Kennedydamm besticht durch seine im Vergleich günstigste Relation zwischen
verfügbarer-, im Bau befindlicher-, neu bebauter und Leerstandsfläche. Die
weitere Prognose für diesen Standort im zweiten Quartal 2002 wird dementsprechend
allgemein als besonders positiv bezeichnet mit einer Veränderung der Leersstandsentwicklung
zum vierten Quartal 2001 von –54 Prozent. Ähnlich positiv mit –31,9 Prozent
fällt nur noch der erheblich kleinere und zum größten Teil aus Eigennutzern bestehende
Standort Grafenberger Allee auf.
1.5 Konkurrenzanalyse
Mit Hilfe der Konkurrenzanalyse kann realistisch eingeschätzt werden, ob sich das
Projekt „Bürogebäude Schwannstraße“ auch unter anderen Bedingungen (z.B. ohne
eine Vorvermietung an Deloitte & Touche) am Markt durchsetzen kann. Für diese
Analyse wurden sowohl Bestandsobjekte als auch momentan von Entwicklern bzw.
Investoren oder seitens der Stadt geplante Projekte herausgearbeitet, die bei ihrer Fertigstellung
einen Konkurrenzstandort zum Bürogebäude Schwannstraße 6 darstellen.
In Zukunft könnten diese einen Konkurrenzdruck auf den gesamten Markt auslösen.
Die Kriterien für die Auswahl der Bestandsobjekte und projektierten Objekte lauten:
� Lage innerhalb der etablierten Bürostandorte. Dadurch gute Erreichbarkeit mit dem
MIV und dem ÖPNV.
� Gesamtgröße der Immobilie ca. 20.000 m² BGF (für Büronutzung).
� Keine Eigennutzung bei Neubauprojekten.
� Ausreichende Parkplatzmöglichkeiten für mind. 300 Pkw.
� Hochwertige Ausstattung, flexible Umgestaltung und attraktive Architektur (Gebäudezustand).
� Alter der Immobilie: nicht älter als fünf Jahre bzw. bis 2004 realisiert.
� Bei Bestandsobjekten muss eine Vermietung ab Mitte 2004 möglich sein.
� Durchschnittlicher Mietzins von maximal € 16/m²/mtl..
Diese Kriterien entsprechen annähernd der zu analysierenden Immobilie und können
als Konkurrenzobjekte angesehen werden. Die sehr hohen Anforderungen der Immobilie
an Größe, Ausstattung, Repräsentativität und Parkplatzmöglichkeiten ließen schnell
erkennen, dass trotz des großen Angebotes an Bürofläche, diese Kriterien selten erfüllt
121

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
werden. Aus diesem Grund wurden auch Immobilien betrachtet, die diese Kriterien
zwar nur zum Teil erfüllen, aber dennoch insgesamt in die Kategorie des Bürogebäudes
Schwannstraße 6 fallen. Dementsprechend wurden bezüglich der Größe des Objektes,
Immobilien bis zu einer Bürogesamtfläche von 12.000 m² - also insgesamt großrahmige
Objekte - analysiert. Weiterhin ist es selten möglich, Immobilien mit Parkplatzmöglichkeiten
für ca. 300 Pkw zu finden, so dass auch hier ein Kompromiss bei
150 Stellplätzen lag. Bei Besichtigung der meisten Neubauprojekte war allerdings gerade
die Information der Parkplatzsituation nur selten zu erhalten, so dass die Projekte
auch ohne Stellplatzangabe in der Analyse Berücksichtigung fanden. Die geplante
Ausführung der Ausstattung einer im Bau befindlichen Büroimmobilie kann nur im Plänen
erahnt werden und stützt sich deshalb auf Informationen der Bauherren, Architekten,
Makler oder Projektentwickler.
Im Folgenden werden alle ausgewählten Objekte und ihre Standorte beschrieben, ihre
Lage in der Abbildung 26 verdeutlicht und abschließend die Konkurrenzsituation auf
dem Büroimmobilienmarkt Düsseldorf nach dem heutigen Stand bewertet und in Tabelle
6 dargestellt.
Tabelle 6: Büroprojekte mit Fertigstellungstermin 2002 – 2004 (Stand April 2002)
Nr. Name /
Standort BGF in m² Pkw Stellplätze Vermietung ab /
Bezeichnung
Fertigstellung
1 Theodor Park
D-Rath 150.000 k.A. Ende 2004
(Office Center) (Theodorstraße)
2 World Trade-
Center
D-Flughafen 55.000 800 Feb. 2004
3 Global Gate Grafenberger Allee 40.480 320 Mai 2003
4 Hochhaus
Mercedesstraße
Mörsenbroich/
Derendorf
35.140 420 Ende 2003
5 Neubau MedienHafen 22.000 800 (davon 600 Mai 2002
Franziusstraße
öffentlich)
6 Büropark
D-Rath 20.000 k.A. Mai 2002
La Vie (Theodorstraße)
7 Pontis 1 Meerbusch
(Otto-Hahn-Str.)
18.000 152 Anfang 2003
8 Benrather Kareé Bankenviertel/
Innenstadt
17.000 k.A. Mitte 2003
9 Ehem. IKB Bankenviertel 16.500 k.A. Baugenehmigung
Standort (Kasernenstraße)
10 BA II + IV Seestern
(Hansaallee)
16.000 230 Dez. 2002
11 H 19 MedienHafen
(Zollhof 10)
15.000 k.A. Okt. 2002
12 Dock 13 Hafen (Speditionsstr.
13+15)
15.000 k.A. Kurzfristig
13 Living Office D-Nord 15.000 Tiefgarage Jan. 2003
122

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
14 Airport Business
Rather Str. 110
D-Rath 15.000 k.A. Anfang 2003
Center (Theodorstraße)
15 Bürohaus Spedi- MedienHafen 12.000 k.A. Mitte 2002
tionsstrasse 17 (Speditionsstr.17)
16 Bürogebäude an Innenstadt 12.000 k.A. Ende 2004
der Kö (Königsallee)
17 PEC + DOCK MedienHafen 10.500
k.A. Mitte 2002
Office Center (Kaistr. 2) +1.600
Σ 486.540
Quelle: Ortsbegehungen und Aussagen von Maklern, Projektentwicklern, Investoren und Architekten.
1.5.1 Bestandsobjekte
Die Analyse aller Bestandsobjekte in Düsseldorf hat gezeigt, dass der Leerstand einer
Bürofläche von mind. 12.000 m² nicht vorhanden ist. Dementsprechend findet sich in
der Tabelle 6 kein Bestandsobjekt. Diese Tatsache signalisiert einen weiteren Bedarf
an neu-, hochwertigen und großflächigen Büroimmobilien, der über Neubau gedeckt
werden muss. Der 31 prozentige Gesamtleerstand von erstklassigen Büroneubauten
(vgl. Teil B: Kapitel III - 1.5 Leerstand) bezieht sich auf eher kleinparzellige Leerstandsflächen
< 5000 m². Ein direktes Konkurrenzobjekt im Düsseldorfer Büroimmobilienbestand
ist folglich nicht gegeben.
1.5.2 Neubauprojekte
Im Düsseldorfer Stadtgebiet befinden sich zur Zeit nach eigenen Berechnungen ca.
486.540 m² Bürofläche mit o.g. Kriterien im Bau, die bis Ende 2004 fertiggestellt werden
sollen. Aktuell (Stand Jan. 2002) kommen unter Berücksichtigung der Informationen
über der Vorvermietungen der einzelnen Objekte nur noch rund 251.000 m² - also
rd. 54 Prozent - auf den Markt. Die konkreten Projektplanungen mit hoher Realisierungswahrscheinlichkeit,
die zum Teil über das Jahr 2004 hinausgehen, haben sich
zum ersten Quartal des Jahres 2002 noch einmal deutlich erhöht (571.000 m²). 246 Allerdings
wird die Realisierung vieler spekulativer Objekte von der weiteren Marktentwicklung
abhängig gemacht und findet in dieser Analyse keine Berücksichtigung.
Insgesamt 17 Projekte mit o.g. Kriterien werden bis zum Ende 2004 fertiggestellt werden.
Diese befinden sich zum größten Teil im Bau. Bei den erst projektierten Immobilien
liegen Baugenehmigungen vor und es wird aus heutiger Sicht von einer Realisierung
ausgegangen. Abbildung 26, welche die räumliche Verteilung der Projekte erfasst,
lässt erkennen, dass sich die Immobilien sowohl im Bereich bereits etablierter Standorte
als auch in sich entwickelnden Bereichen des Düsseldorfer Nordens befinden (im
weiteren Verlauf der Ausführung wird hierauf näher eingegangen). Lediglich PONTIS 7
246 Vgl. Müller International – Office Market Report Germany 2002, S. 20
123

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
(Meerbusch) wird als einziges größeres Büroimmobilienprojekt mit 18.000 m² BGF in
der Peripherie Düsseldorfs realisiert.
Abbildung 26: Lage der einzelnen Konkurrenzprojekte in Düsseldorf
Quelle: Falk Verlag (Hrsg.): Stadtplan Düsseldorf. 50. Auflage, Hamburg 2000
14
124

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
� D-Nord / Flughafen
Schwerpunkt der Büroneubauten ist mit deutlichem Abstand der Düsseldorfer Norden/Flughafen.
Der größte Anteil des Bürobaus (Projekte Nr. 1, 6 und 14) bezieht sich
hier auf die Theodorstraße, die D-Rath mit D-Unterrath verbindet und eine ideale Autobahnanbindung
direkt an der Ausfahrt D-Rath der A 52 darstellt. Große Gewerbe- und
Industrieflächen, die hier für eine Bebauung mit Büroflächen genutzt werden bringen
die anhaltende Tertiärisierung und den weiteren Umbau der Stadt zum Ausdruck. Im
nordöstlichen Bereich der Theodorstraße ist mit der Umsetzung eines Dienstleistungs-,
Büro- und Gewerbeparks begonnen worden. Alleine hier können nach Schätzung der
Wirtschaftsförderung Düsseldorf langfristig rd. 526.000 m² BGF moderne Büro- und
Gewerbefläche entstehen, die allerdings nicht in ihrer Hochwertigkeit besticht. Kleine
Industrieansiedlungen mindern den Eindruck dieses Bereiches. Zur Zeit wird hier das
erste Bürogebäude im THEODOR PARK (Nr. 1) der DIBAG AG realisiert. Auf den
Grundstücksbereichen direkt an der A 52 beiderseits der Theodorstraße wird versucht,
durch einen besonders gestalteten „Büropark“ eine neue Adressenbildung und ein
markantes Stadtentreé für den Düsseldorfer Norden zu etablieren. Hier befinden sich
die Projekte Nr. 6 Büropark LA VIE und Nr. 14 AIRPORT BUSINESS CENTER. Für
diese zwei Projekte ist eine hochwertige Ausführung bzw. Ausstattung geplant. So besteht
La VIE aus vier separaten, miteinander verbundenen Gebäudeeinheiten, die untereinander
zu einer insgesamten Größe von rund 20.000 m² BGF kombinierbar sind.
Der Mietzins wird sich nach eigenen Einschätzungen im Bereich des üblichen Marktpreises
des Düsseldorfer Nordens von circa € 10–13 /m²/mtl. bewegen. Vorteil dieses
Standortes ist insgesamt sein enormes Flächenpotential und die hervorragende Anbindung
sowohl an die Autobahnen A 52 und A 44 und an den Flughafen als auch durch
den ÖPNV (mit dem ICE-Bahnhof am Flughafen) in zehn bzw. zwölf minütiger S-Bahn
Fahrt zur Messe oder zum Düsseldorfer-Hbf.
In fünf minütiger Entfernung wird direkt am Checkin-Gebäude des Flughafenbahnhofs
das WORLD TRADE CENTER (Nr. 2) mit Anbindung per „People Mover“ an die Terminals
realisiert. Das hochwertige Business-Comunication-Center beinhaltet die Funktionen
Hotel, Konferenz, Catering, Wellness und 55.000 m² BGF Bürofläche. Hier gelten
natürlich ähnlich hervorragende MIV, ÖPNV und internationale Anbindungen.
Am Ausbauende der A 52 bzw. am „Mörsenbroicher Ei“ entsteht im Stadtteil Derendorf
das Bürohochhaus MERCEDESSTRAßE (Nr. 4) mit 117,65 m über Grund und 30
Obergeschossen. In Verbindung mit dem bestehenden Hochhaus der ARAG-
Versicherung soll dieses im Norden der Stadt einen torähnlichen Stadteingang bilden
und ähnlich spektakulär in der Ausführung sein. Für dieses verkehrsgünstig gelegene
große Areal und ehemaliges Rheinmetall Gelände an der Münsterstraße / Mercedes-
125

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
straße wurde eigens eine Projektentwicklungsgesellschaft „Rheinmetall/Mercedes“
gegründet. Insgesamt lassen sowohl Lage und Größe des Gebietes als auch die in
Plänen formulierten weiteren Entwicklungsperspektiven auf eine enorme weitere Aufwertung
des Standortes schließen. In weiterer Entfernung (ca. 500 m) entsteht ebenfalls
im Stadtteil Derendorf auf weiterem ehemaligen Rheinmetall Gelände an der Rather
Straße 110 ein Projekt LIVING OFFICE (Nr. 13). Hier werden zum Teil Fassaden
oder Gebäudeteile ehemaliger Rheinmetall Verwaltungsgebäude erweitert, renoviert
und als Lofts verkauft. Zudem entstehen ca. 15.000 m² BGF Bürofläche, ein Fitnesstudio
und unterschiedliche Restaurationsmöglichkeiten. Den Plänen nach zu Urteilen,
wird auch dieser Standort aufwendig und hochwertig erschlossen. Die Verkehrsanbindung
an die Autobahnen ist ähnlich attraktiv wie bei Projekt Nr. 4. Drei Bus- und Bahnlinien
führen in 15 – 20 Minuten zum Hauptbahnhof bzw. in die Innenstadt.
� MedienHafen
Auch der MedienHafen als etablierter Bürostandort wird zur Zeit durch eine Reihe von
Projekten erweitert. Dieser realisiert bis 2004 fünf der analysierten Bürobauten. Der
Neubau FRANZIUSSTRAßE (Nr. 5) soll den umgewandelten Hafenbereich zur Bahnlinie
hin abgrenzen und die Quartiere Speditionsstraße und Kaistraße miteinander verbinden.
Diese ausschließlich für Büronutzung zu erbauende zehngeschossige Immobilie
sieht in den vier unterirdischen Etagen eine Tiefgarage vor. Sowohl von den Parkplatzmöglichkeiten
(800 Stellplätze) als auch von der Größe der Bürofläche (22.000 m²
BGF) unterscheidet sich die Immobilie von den meisten anderen Objekten im Medien-
Hafen.
Wie bereits im Teil B: Kapitel III - 1.2 angesprochen, leidet dieser modernste und von
der Architektur her attraktivste Bürostandort Düsseldorfs unter seiner insgesamt
schlechten Parkplatzsituation. Auch die Möglichkeit des ÖPNV ist hier nicht zufriedenstellend.
Der Mietzins wird erfahrungsgemäß mit durchschnittlich € 17/m²/mtl. etwas
höher eingeschätzt.
Über die weiteren vier Projekte im MedienHafen (Nr. 11, 12, 15 und 17) waren keine
Angaben über die Parkplatzplanung zu erfahren. Allen gemein ist allerdings die ausgefallene
Architektur. Das Projekt H 19 (Nr. 11) wird an der Hammer Straße/Zollhof 10
erbaut und ist bereits im Oktober 2002 bezugsfertig. DOCK 13 umfasst sowohl einen
kernsanierten denkmalgeschützten Kornspeicher als auch einen Neubau in L-Form an
der Speditionsstraße 13+15. Dies ist charakteristisch für die Speditionsstraße, auf der
einige alte Hafengebäude erhalten blieben. Nebenan (Speditionsstraße 17) wird ein
weiteres Bürohaus mit zwei sieben- und zehngeschossigen Baukörpern gebaut (Nr.
126

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
15). Dabei sind 12.000 m² BGF in den Obergeschossen für Büroflächen vorgesehen;
das Erdgeschoss wird durch ein Restaurant/Cafe´ genutzt. Weiterhin ist am Kopfende
des Hafenbeckens an der Kaistraße 2 mit dem 16- geschossigen und fast fertiggestellten
Bürohochhaus DOCK OFFICE CENTER eines der interessantesten Gebäude
entstanden (Nr. 17). Auf diesem Hochhaus befindet sich ein querliegender Riegel
(PEC), der über ein denkmalgeschütztes altes Hafengebäude geführt wird.
� Bankenviertel / Königsallee
Die geplante Baumaßnahme (Nr. 16) an der Westseite der Königsallee im Innenstadtbereich
umfasst den Baublock Bastionsstraße, Breite Straße, Karl-Theodor-Straße und
Königsallee. Hier entsteht ein repräsentatives Gebäude mit Hotel- Büro- und Einzelhandelsfunktion.
Der Bürobereich wird mit ca. 11.000 m² BGF fünf Geschosse umfassen,
die im Erdgeschoss unmittelbar von der Königsallee über einen separaten Eingang
zu erreichen sind. Parallel zur Königsallee verläuft das sogenannte Bankenviertel
an der Kasernenstraße/Breite Straße. Hier wird zum einen ein Bürogebäude auf dem
ehemaligen IKB Standort (Nr. 9) als auch das BENRATHER KAREÉ (Nr. 8) auf dem
ehemaligen Standort der BfG-Bank realisiert. Alle drei hochwertigen Projekte befinden
sich in einer der attraktivsten Lagen Düsseldorfs, so dass der Mietzins vermutlich weit
über dem in der Konkurrenzanalyse festgelegten maximalen Mietzins liegen wird.
Die Verkehrsanbindung mit dem ÖPNV ist entsprechend der unmittelbaren Innenstadtlage
hervorragend. Die nur eingeschränkte Parkplatzmöglichkeit an diesen Standorten
ist allerdings negativ zu bewerten.
� Grafenberger Allee
Auf der Grafenberger Allee/Schlüterstraße wird mit dem GLOBAL GATE (Nr. 3) ein
großflächiges Projekt mit drei Gebäuden und insgesamt 40.480 m² BGF realisiert. In
der unmittelbaren Umgebung befinden sich ausschließlich hochwertige und relativ
neue Objekte (neue METRO Verwaltung, Stapelmann Center usw.), an die sich das
GLOBALE GATE angliedern soll. Möglichkeiten der Erreichbarkeit sind sowohl durch
den Autobahnanschluss der A 52 in zehn minütiger Entfernung als auch durch eine S-
Bahn und drei Bus- und Bahnlinien gegeben. Zielgruppen dieses Bürostandortes sind
insgesamt alle Unternehmen, die mit Produkten oder Dienstleistungen im internationalen
Geschäft tätig sind.
127

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
� Seestern
Die Eigenschaften des größten Büroteilmarktes Seestern sind hinlänglich in Teil B:
Kapitel III - 1.2 beschrieben. Hier wird auf der Schiess-Straße (nahe Hansaallee) mit
BA I+III der zweite Abschnitt des insgesamt 34.000 m² BGF umfassenden Bürogebäudes
(BA II+IV sind bereits gebaut und vermietet) Ende 2002 fertiggestellt (Nr. 10). Sowohl
Größe und Ausstattung des Gebäudes als auch Parkplatzmöglichkeiten und Mietzinsniveau
liegen im Rahmen der vorgegebenen Kriterien.
Konkurrenzobjekte für die Schwannstraße sind nach abschließender Betrachtung der
17 Projekte nicht unbedingt diese, die eine ähnliche Größe, vergleichbare Standortqualitäten
und ähnliche Parkplatzmöglichkeiten aufweisen. Das Konzept einer sehr
hochwertigen und flexibel auf den Mieter ausgelegten repräsentativen Immobilie mit
wenig Mischnutzung steht hier im Vordergrund. Beachtet man alle diese Aspekte insgesamt,
so reduziert sich das momentane Angebot an Neubauprojekten, die bis Ende
des Jahres 2004 fertiggestellt werden auf die Projekte Nr. 4, 5, 8, 9, 16 mit insgesamt
102.640 m² BGF Bürofläche. 247 Die geschilderte Konkurrenzsituation ist dementsprechend
entspannt. Inwiefern diese Büroflächen allerdings vom Markt absorbiert werden,
klärt die Nachfrageanalyse im folgenden Kapitel.
2 Nachfragesituation – Büroflächenbedarfsanalyse
2.1 Gegenwärtige Vermietungsleistung und Absatzstruktur
Die wirtschaftliche Entwicklung Düsseldorfs hat den Büroimmobilienmarkt in den letzten
Jahren sichtlich belebt. Neue Bürolagen sind entstanden und Standortstrukturen
haben sich weiterentwickelt, wie z.B. die Theodorstraße in Rath, wo rund 63 ha Grundstücksfläche
insbesondere einer Büronutzung zugeführt werden soll (vgl. Teil B: Kapitel
III – 1.6.2). Insgesamt wurden im Wirtschaftsraum Düsseldorf rund 330.000 m² BGF
Bürofläche vermietet, inklusive 93.000 m² BGF, die von Eigennutzern belegt werden,
wie z.B. von der ARAG in ihrem Neubau am Mörsenbroicher Ei. 248 Damit liegt das Jahresergebnis
2001 knapp unter dem des Rekordjahres 2000.
247 Vgl. Anhang X: Ermittlung der Zielerträge für die Nutzwertanalyse NWA
128

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Abbildung 26 : Entwicklung der Vermietungsleistung in Düsseldorf – Stand 12/2001 -
Vermietungsleistung in m²
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
180.000
185.000
130.000
90.000
135.000
150.000
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Quelle: Eigene Darstellung nach Müller International, City Report
Das unverändert hohe Vermietungsvolumen des Jahres 2001 ist deshalb so bemerkenswert,
weil andere Bürostandorte wie Berlin oder Hamburg empfindliche Rückgänge
der Vermietungsleistung verzeichnen. Von den Ursachen dieser Nachfragerückgänge,
insbesondere den eher negativen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen
sowohl in Europa als auch in den USA, scheint der Düsseldorfer Markt bisher nur begrenzt
betroffen zu sein – immerhin hat sich die Vermietungsleistung seit 1994 fast
vervierfacht. Das Volumen nach dem sprunghaften Anstieg im Jahre 1999 bleibt also
weiterhin auf einem höheren Niveau relativ konstant. Dennoch ist auch hier zu differenzieren.
Die Turbulenzen am Neuen Markt haben sich unmittelbar auf die Nachfrage
aus den Bereichen Informations- und Kommunikationstechnologie ausgewirkt. Für diese
in Düsseldorf wichtige Branchengruppe, die im Jahre 2000 circa ein Drittel der Vermietungsleistung
auf sich vereinigen konnte, erzielte im Jahre 2001 nur noch einen
Anteil von 23 Prozent. 249 Damit liegen sie nur noch knapp vor den traditionell stark in
Düsseldorf vertretenen Beratungsgesellschaften, die 21 Prozent erreichten (vgl. Abbildung
28) .
248 Vgl. Müller International – City Report Düsseldorf 2001-2002, S. 5
249 Vgl. Müller International – City Report Düsseldorf 2001-2002, S. 8
191.000
196.000
303.000
349.000
330.000
129

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Abbildung 28: Vermietung nach Branchen in Düsseldorf im Jahre 2001 (%) – Stand
10/2001
Sonstige Dienstleistungen
6%
Versicherungen
7%
Sonstige Dienstleistungen
3%
Öffentliche Verwaltung
4%
Medien und Werbung
4%
Handel
6%
Verwaltungen von Industrie-/
Bauunternehmen
10%
Lobbyisten
3%
Transport
und Verkehr
1%
Banken, Finanzdienstleister
12%
Freie Berufe
0%
Informations- und
Kommunikationstechnologien
23%
Beratungsgesellschaften
21%
Quelle: Eigene Darstellung nach Müller International – City Report Düsseldorf 2001 – 2002, S. 9
Abbildung 29: Büroflächenvermietung nach Klimatisierungstechnik in Düsseldorf 2001
(%) - Stand 10/2001
Be-/Entlüftung
10,0%
Spitzenlastkühlung
41,0%
Vollklimatisierung
5,8%
Kühldecken
1,5%
unbekannt
0,2%
keine
41,5%
Quelle: Eigene Darstellung nach Müller International – City Report Düsseldorf 2001 – 2002, S. 11
130

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Einen deutlichen Rückgang der Vermietungsleistung verzeichnet vor allem auch die
Branche Medien und Werbung. Ihr Anteil am Vermietungsumsatz verringerte sich von
12 Prozent im Jahre 2000 auf 4 Prozent zum Ende des Jahres 2001. Hier wirken sich
wahrscheinlich die Turbulenzen im Bereich New Economie besonders stark aus. Die
vielfach eingeleiteten Sparmaßnahmen, insbesondere bei Unternehmen der Informations-
und Telekommunikationstechnologien, betreffen häufig als Erstes die Marketingetats.
Damit haben die Wachstumsbranchen der letzten Jahre ihre überproportional große
Bedeutung für den Düsseldorfer Büromarkt verloren. Die übrigen Wirtschaftsbereiche
hingegen legten gegen diesen Trend nicht nur prozentual, sondern auch absolut zu. So
verbesserte sich der Anteil der Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen von
1,6 Prozent auf 11 Prozent. Auf die Versicherungen entfielen 6,5 Prozent des Vermietungsvolumens
(Vorjahr 2,9 Prozent). Die Nachfrage in Düsseldorf resultiert damit auf
einem breiten Brachenspektrum. Insbesondere bei schwierigen gesamtgesellschaftlichen
Rahmenbedingungen ist dies als klarer Vorteil anzusehen, der die Volatilität des
Marktes in einem überschaubaren Rahmen hält.
Insbesondere Großvermietungen mit mehr als 5.000 m² BGF Bürofläche konnten 2001
mit 48 Prozent im besonderen Maße zum guten Vermietungsergebnis beitragen. Die
Mietvertragsabschlüsse mit mehr als 10.000 m² BGF konnten dabei etwa 27 Prozent
des Vermietungsumsatztes auf sich vereinigen. 250 Dies liegt nach Aussage mehrerer
Makler vor allem an den Konzentrationsprozessen und Standortneuordnungen vieler
Großunternehmen, die sich gerade im Düsseldorfer Norden niederlassen – was die
Beobachtungen der Autorin bezüglich der Neubautätigkeit (vgl. Teil B: Kapitel III – 1.6)
bestätigt.
Auch bei der Ausstattungsqualität der Büroflächen lassen sich eindeutige Trends erkennen.
Während vollklimatisierte Büroflächen auch 2001 weiterhin nur eine untergeordnete
Rolle spielen (5,8 Prozent aller vermieteten Büroflächen), gewinnt die Teilklimatisierung
zunehmend an Bedeutung. Eindeutig bevorzugt wird dabei die Spitzenlastkühlung
(41 Prozent aller vermieteten Büroflächen), wohingegen nur ein geringer
Teil über Kühldecken verfügt (1,5 Prozent aller vermieteten Büroflächen). Der Anteil
der Flächen ohne jede Klimatisierungstechnik liegt mit 41,5 Prozent weiterhin sehr
hoch. Hierbei muss es sich aber überwiegend um ältere Büroflächenbestände handeln,
die wieder vermietet wurden. Auch hier wurde von Maklern bestätigt, dass bei Neubauprojekten
mit hochwertigen Büroflächen eine Teilklimatisierung mittlerweile eine
250 Vgl. Müller International (2002): a.a.O., S. 10
131

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Voraussetzung ist (neben Standardanforderungen wie optimale Lage, gute Erreichbarkeit
mit Pkw und dem ÖPNV, eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen und flexibel
gestaltbare Flächen), um eine angemessene Vermarktbarkeit sicherstellen zu können
(vgl. auch Teil A: Kapitel III – 3.4).
2.2 Büroflächenbedarfsanalyse
Nicht nur bei der spekulativen Projektentwicklung, bei der die Immobilie für den anonymen
Markt erstellt wird, ist die Antizipation der zum Zeitpunkt der Baufertigstellung
bestehenden Marktsituation besonders wichtig. Auch bei gegebener Vorvermietung
sollten Investitionen nicht nur aufgrund kurzfristiger Trends am Immobilienmarkt vorgenommen
werden. Um dem Risiko in Perioden der Immobilienkrisen mit einem Überangebot,
fallenden Mieten und Leerständen zu entgehen, ist es für jeden Investor sinnvoll,
sich einen möglichst realitätsnahen Überblick über den zukünftig zu erwartenden
Büroflächenbedarf 251 zu verschaffen.
Die Büroflächenbedarfsprognose dient dazu, den mittel- bis langfristigen Bedarf an
Büroflächen abzuschätzen, um die Marktchancen für das Bürogebäude Schwannstraße
6 den bereits bestehenden Angeboten und den projektierten Vorhaben gegenüber
zu stellen und eine Bewertung zu ermöglichen (vgl. Kapitel III – 1.6). Die praxisnahe
vollständige Abbildung des Marktgeschehens wird dabei durch die Berücksichtigung
der Bestimmungsfaktoren für die Nachfrage nach Büroflächen, nämlich die Bürobeschäftigungsentwicklung
und den Flächenbedarf nach Büroflächen, ermöglicht. Die
Konzentration liegt auf den sich in der Zukunft befindenen quantitativen Büroflächenbedarf,
der in Form eines langjährigen Mittelwertes angegeben wird und die letzten
sieben bis zehn Jahre – also mindestens eine Boom- und eine Baisse-Phase umfasst.
Differenzierte, zeitraumbezogene Aussagen darüber, wann dieser Bedarf wirksam
wird, d.h. nachgefragt wird, sind aufgrund der hohen Elastizität der Büroflächennachfrage
in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung 252 nicht möglich.
251 „Der Begriff des Büroflächenbedarfs wird im Sinne einer potentiellen Büroflächennachfrage von Unternehmen
vertstanden, die sich aufgrund verschiedener strukturwirksamer Faktoren ergibt. Die realisierte
Büroflächennachfrage ist bekanntlich durch eine hohe Elastizität gekennzeichnet. Es ist möglich,
eigentlich notwendige (potentielle) Nachfrage über Jahre zu strecken oder aufzuschieben. D.h. die errechnete
potentielle Nachfrage kann (z.B. durch Rezession) – unter Umständen der Nachfrage vorauseilen,
die tatsächlich realisiert wird. Insofern gibt die Schätzung der potentiellen Nachfrage mit der
hier vorgelegten Methode eher einen langfristigen Mittelwert der Nachfrage an.“ Wenn im folgenden
von Büroflächenbedarf gesprochen wird, ist daher immer die potentielle Nachfrage nach Büroimmobilien
gemeint. (Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH/Zadelhoff Deutschland GmbH
(Hrsg.): Standortanalyse Rhein-Main, Kurzfassung. Frankfurt 1991, S. 14)
252 Vgl. Munke (1996): a.a.O., S. 140
132

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Bei der Erstellung von Büroflächenbedarfsprognosen hat sich eine Standardmethode
herausgebildet, die auch in der folgenden Prognose Anwendung findet. 253 Sie beruht
auf der Analyse der für die potentielle Büroflächennachfrage ausschlaggebenden Bestimmungsgrößen,
dem Struktur- und dem Sacheffekt. Der Struktureffekt stellt den
zusätzlichen Flächenbedarf dar, der durch die Steigerung der Zahl der Büroarbeitsplätze
entsteht. Der Sacheffekt ergibt sich aus dem gestiegenen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz.
Insgesamt gliedert sich die Büroflächenbedarfsprognose in zwei Teile, wobei im ersten
Teil im Rahmen einer Bestandsanalyse die Entwicklung der den Struktur- bzw. Sacheffekten
maßgeblich beeinflussenden Faktoren in einem Vergangenheitszeitraum
analysiert wird. Untersuchungsgegenstände sind die Bürobeschäftigten bzw. die Büroarbeitsplätze
sowie der Büroflächenbestand, der mit Hilfe der fertiggestellten Büro- und
Verwaltungsgebäude und einer Flächenkennziffer ermittelt wird. Damit die Entwicklungstrends
dieser Faktoren erkennbar werden, umfasst der Analysezeitraum die Jahre
1991 bis 2001. Singuläre Ereignisse können somit nicht die langfristigen Entwicklungstendenzen
überlagern.
Die Ergebnisse der Bestandsanalyse sind die Grundlage für den zweiten Teil, in dem
die eigentliche Prognose vorgenommen wird. In diesem Teil wird der Umfang des zusätzlichen
Büroflächenbedarfs bis zum Jahre 2011 im Wesentlichen durch Fortschreibung
der im Analyseteil beobachteten Entwicklungen ermittelt und als Struktur- bzw.
Sacheffekt ausgedrückt. Der Prognosehorizont beträgt analog zum Analysezeitraum 10
Jahre, d.h. bis einschließlich 2011.
Aufgrund zahlreicher möglicher Fehlerquellen hat das Ergebnis der Büroflächenbedarfsprognose
den Charakter einer fundierten Schätzung. Diese Fehlerquellen beruhen
zum einen darauf, dass die Stabilität der beobachteten Entwicklungen nicht immer sicher
ist. Zum anderen bereiten fehlende oder unzureichende Datengrundlagen zu den
Bestimmungsgrößen Schwierigkeiten für eine exakte Prognose. Fehlende Daten müssen
durch begründete Annahmen ergänzt werden, die auf Erfahrungswerten beruhen
oder aus Expertengesprächen gewonnen werden.
2.2.1 Bestandsanalyse 1991 bis 2001
� Entwicklung der Gesamtbeschäftigten
In anderen Büroflächenbedarfsprognosen ist häufig die Gesamtbeschäftigung der betroffenen
Region für zwei in der Vergangenheit liegende Zeitpunkte ermittelt und diese
253 Vgl. Hennings, G.: Büroflächenbedarfsprognose Essen 2000. Dortmund 1993, S. 1
133

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
absolute Beschäftigungsentwicklung in die Zukunft fortgeschrieben worden. 254 Unter
Hinzuziehung weiterer Informationen über die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung
bzw. die Entwicklungen in den einzelnen Branchen, mussten diese Trends von Fall zu
Fall korrigiert werden, wenn die Fortschreibung zu keinem plausiblen Ergebnis führte.
Offensichtlicher Nachteil dieser Methode des „informed guess“ liegt in den kaum vorausschätzbaren
übergeordneten und konjunkturellen Entwicklungen bzw. regionalspezifischen
Veränderungen in den einzelnen Wirtschaftsbereichen für einen Zeitraum von
mehreren Jahren.
Die vorliegende Arbeit analysiert als Basis für die spätere Prognose, die relative Entwicklung
der Düsseldorfer Gesamtbeschäftigung in Bezug auf den Bundesdurchschnitt
für den Zeitraum 1991 bis 2001. Durch den Bezug der regionalen Entwicklung auf die
Gesamtveränderung im Bundesgebiet können konjunkturelle Einflüsse eher herausgefiltert
und regionale Wachstumsaussichten zuverlässiger abgeschätzt werden. Die
spätere Prognose beschränkt sich auf den Anteil der Region an allen Beschäftigten.
Durch empirische Nachweisbarkeit kann davon ausgegangen werden, dass die relative
Beschäftigungsentwicklung einer Region einen stabilen Verlauf nimmt. 255
Absolute Zahlen erhält man durch die Multiplikation des geschätzten regionalen Anteils
mit der Gesamtzahl der Beschäftigten im Bundesgebiet. Voraussetzung ist eine extern
vorzugebene Prognose der bundesdeutschen Gesamtbeschäftigungsentwicklung 256 ,
auf die im weiteren Verlauf eingegangen wird.
Als Grundlage für die Ermittlung der Gesamtbeschäftigung in Düsseldorf und auf Bundesebene
dient die vierteljährlich fortschreibende amtliche Statistik der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten. Zahlen zu den Beamten und Selbständigen, die in dieser
Statistik nicht erfasst werden, ergeben sich aus der Personalstatistik des öffentlichen
Dienstes bzw. dem Mikrozensus.
Die absoluten Beschäftigungszahlen haben sich sowohl in Düsseldorf als auch im
Bundesgebiet in der ersten Hälfte des Beobachtungszeitraumes rückläufig entwickelt
(eine Ausnahme bildet Düsseldorf mit einem Anstieg im Jahre 1992) und erhöhen sich
kontinuierlich seit den Jahren 1996/97 (vgl. auch Teil B: Kapital III – 1.3 Beschäftigung
und Wirtschaftsstruktur). Die relative Beschäftigungsentwicklung hingegen zeigt keine
eindeutige Tendenz.
254
Vgl. z.B. Hennings, G. (1993): a.a.O.; Dobberstein, M. (1997): a.a.O. (b)
255
Vgl. Bade, F.-J.: Regionale Beschäftigungsprognose 1995. Forschungen zur Raumentwicklung , Bd.
21. Bonn 1991, S. 38 ff.
256
Vgl. Bade, F.-J.: Regionale Beschäftigungsprognose. Dortmund 1996, S. 3 f.
134

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Abbildung 30: Prozentualer Anteil der Düsseldorfer Beschäftigten an der bundesdeutschen
Gesamtbeschäftigung
Veränderungsrate (%)
1,16
1,14
1,12
1,1
1,08
1,06
1,04
Veränderungsrate (%)
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Quelle: Eigene Darstellung (siehe auch Anhang III)
Der Anteil der Düsseldorfer Beschäftigung an der bundesdeutschen Beschäftigung
verzeichnete bis 1993 einen Zuwachs, fiel in den folgenden Jahren 1994/95 stark ab
und zeigt die letzten sechs Jahre wieder kontinuierlich aufsteigende Tendenzen, ohne
die Beschäftigungsrate vom Ausgangswert 1991 zu erreichen. Insgesamt ist der relative
Anteil der Düsseldorfer Beschäftigten in den vergangenen zehn Jahren von 1,12
Prozent auf 1,10 Prozent zurückgegangen. 257 Dies entspricht nur einem durchschnittlichen
Rückgang von 0,00127 Prozent pro Jahr. 258
� Entwicklung der Bürobeschäftigten und Büroarbeitsplätze
In der vorliegenden Arbeit wird die Zahl der Bürobeschäftigten mit Hilfe von berufsbezogenen
Beschäftigungsquoten geschätzt, die von Dobberstein entwickelt wurde. 259
Diese bringen gegenüber branchenbezogenen Quoten sowohl in räumlicher (Gültigkeit
für unterschiedliche Regionen) als auch in zeitlicher (Veränderung der Quoten im Zeitverlauf)
Hinsicht, konstantere und zuverlässigere Ergebnisse. Als Bezugsbasen gelten
die gleichen regionalen Beschäftigungsstatistiken, die auch im vorangegangenen Kapitel
herangezogen wurden.
257
Vgl. Anhang III: Entwicklung der Gesamtbeschäftigung auf Bundesebene, Landesebene und in Düsseldorf
(1991 – 2001)
258
Gründe für einen teilweise erheblich höheren Rückgang in vielen Städten liegen vor allem in der durch
Arbeitsplatzurbanisierung bedingte Anteilsverschiebung der Beschäftigung zwischen Verdichtungszentren
und ihrem Umland (vgl. Bade (1991): a.a.O., S. 44 ff.)
259
Vgl. Dobberstein, M: Bürobeschäftigte – Ermittlung einer Methode zur Schätzung der Bürobeschäftigten
im Rahmen von Büroflächennachfrageprognosen. Dortmund 1997 (a), S. 183 ff.
135

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Zunächst wird die Zahl der Bürobeschäftigten ermittelt, indem die nach Berufsordnungen
differenzierten sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die Beamten und die
Selbständigen mit ihrer jeweiligen Bürobeschäftigungsquote multipliziert werden. Die
Addition der Einzelergebnisse ergibt die Gesamtzahl der Bürobeschäftigten einer
Stadt. 260 Dies geschieht für die Jahre 1991 bis 2001, um die Veränderungen der Bürobeschäftigungsquoten
bezüglich der Gesamtbeschäftigung und im Hinblick auf die
Prognose der zukünftigen Bürobeschäftigung herauszufinden.
Absolut war die Zahl der Bürobeschäftigten im Beobachtungszeitraum ähnlichen konjunkturbedingten
Schwankungen unterworfen wie die Zahl der Gesamtbeschäftigten.
Insgesamt stieg diese zwischen 1991 und 2001 von 185.590 auf 193.510, was einen
absoluten Zuwachs von 7.920 Bürobeschäftigten bedeutet. 261 Der Anteil der Bürobeschäftigten
hat sich im Bezug auf die Zahl der Gesamtbeschäftigten hingegen im Beobachtungszeitraum
kontinuierlich erhöht, wie folgende Abbildung verdeutlicht:
Abbildung 30: Anteil der Bürobeschäftigten an den Gesamtbeschäftigten in Düsseldorf
(in Prozent)
Bürobeschäftigte (%)
48,5
48
47,5
47
46,5
46
45,5
45
44,5
44
43,5
43
44,28
45,36
46,11
Der relative Anteil der Bürobeschäftigten hat sich im Beobachtungszeit um 3,51 Prozent
erhöht. Dies entspricht über einen Zeitraum von 10 Jahren eine durchschnittliche
Steigerung von 0,35 Prozent pro Jahr.
260 Vgl. Dobberstein, M: Bürobeschäftigte. Empirische Ermittlung von Bürobeschäftigtenquoten für Büroflächenanalysen.
In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) Heft 6, 1997 (b), S. 329
261 Vgl. Anhang IV
46,94
47,43
Anteil Bürobeschäftigte an Gesamtbeschäftigten (%)
1991 1993 1995 1997 1999 2001
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung. (Vgl. Anhang IV)
47,79
136

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Die Zahl der Büroarbeitsplätze dürfte jedoch niedriger sein als die Zahl der Bürobeschäftigten,
weil der Arbeitsmarkt auch z.T. durch Teilzeitbeschäftigte geprägt ist. Diese
verfügen oftmals nicht über einen eigenen Arbeitsplatz. Auf Bundesebene lag die
Teilzeiterwerbsquote im Jahr 2000 bei rd.19,61 Prozent. 262 Ergebnisse des Mikrozensus
2000 für die Stadt Düsseldorf ergeben eine Teilzeitbeschäftigung von 18,46 Prozent
(rd. 35.722 Erwerbstätige). 263 Im Jahr 1991 lag die Düsseldorfer Teilzeiterwerbsquote
dagegen nur bei 13,09 Prozent (rd. 24.294 Erwerbstätige). 264 Es wird angenommen,
dass nur 50 Prozent der Teilzeitbeschäftigten über einen eigenen Arbeitsplatz
verfügen. Die andere Hälfte teilt sich zu zweit jeweils einen Arbeitsplatz. Somit steht für
75 Prozent der Teilzeitbeschäftigten ein Büroarbeitsplatz zur Verfügung. Insgesamt
belegen also 1991 in Düsseldorf 179.516 Beschäftigte einen Büroarbeitsplatz. 2001
liegt die Zahl bei 184.580. Somit ist ein Wachstum der Büroarbeitsplätze von 5.064 zu
verzeichnen.
� Entwicklung des Büroflächenbestandes
Der Büroflächenbestand kann grundsätzlich berechnet werden, indem die Zahl der
ermittelten Büroarbeitsplätze mit einer durchschnittlichen Flächenkennziffer – d.h. der
Büronutzfläche je Arbeiter – multipliziert wird:
tx = Zeitpunkt x
Büroflächenbestand (tx) = Bürobeschäftigte (tx) x Flächenkennziffer (tx)
Die Zahl der Büroarbeitsplätze wurde bereits im vorhergehenden Kapitel für die Stadt
Düsseldorf ermittelt. Fundierte Daten zu dem Büroflächenbestand bzw. zu Flächenkennziffern
liegen weder auf Bundesebene noch für die Stadt Düsseldorf vor. Sie können
aus keiner Statistik entnommen werden. Eine Originärerhebung ist aus Kostenund
Zeitgründen nicht möglich. Daher werden in der vorliegenden Arbeit die Flächenkennziffer
und der Büroflächenbestand geschätzt.
Ein gebräuchliches Verfahren, um eine Aussage über die Entwicklung des Büroflächenbestandes
zu erhalten, ist die Auswertung der Baufertigstellungsstatistik. In diesem
Verfahren wird die in einem Zeitraum fertiggestellte Fläche als Büroflächennachfrage
im gleichen Zeitraum definiert. 265 Dieses Verfahren wird im folgenden angewandt.
262 Eigene Berechnung nach: Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch 2001 –Erwerbstätigkeit
im Mai 2000 nach Stellung im Beruf. Wiesbaden 2001, S. 108.
263 Eigene Berechnung nach: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NW – Ergebnisse des Mikrozensus
2000 für Düsseldorf. Düsseldorf 2001, S. 36.
264 Eigene Berechnung nach: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NW – Ergebnisse des Mikrozensus
1991 für Düsseldorf. Düsseldorf 1992, S. 33.
265 Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 22 ff.
137

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Fertiggestellte Büro- und Verwaltungsgebäude
In Düsseldorf wurden im Zeitraum von 1991 bis 2001 Büro- und Verwaltungsgebäude
mit einer Nutzfläche 266 von insgesamt 1.741.417 m² fertiggestellt (vgl. Abbildung 32). 267
Dies entspricht einer jährlichen Fertigstellungsrate von etwa 158.311m². Auffällig ist der
ausgeprägte zyklische Verlauf der Baufertigstellungen, der sich linear zur wirtschaftlichen
Entwicklung bzw. Konjunkturverlauf bewegt. Festzustellen ist, dass der zeitliche
Versatz zwischen den Zyklen zunehmend geringer wird, was allgemein u.a. auf eine
schnellere Reaktionszeit (bessere Organisation und Arbeitsabläufe, schnellere technische
Verfahren etc.) bei der Realisierung neuer Projekte zurückzuführen ist. Entsprechend
der konjunkturellen Entwicklung konnte der Rückgang der fertiggestellten Bauflächen
in den vergangenen fünf Jahren durch einen deutlichen Aufschwung der Wirtschaft
mit einer Wachstumsrate von rd. 3,7 Prozent im Jahr 2001 durch eine merkliche
Zunahme der Bautätigkeit gestoppt werden.
Abbildung 32: Fertiggestellte Büro- und Verwaltungsgebäude in Düsseldorf
Nutzfläche (m²)
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
292.894
166379
144389
102437
208392
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
159940
Nutzfläche (m²) Wirtschaftswachstum
120900
109340
112445
Bürofläche insgesamt:
1,741.417m²
Quelle: Verschiedene Jahrgänge des Statistischen Jahrbuchs der Landeshauptstadt Düsseldorf.
(vgl. Anhang VIII)
VIII)
Die Statistik umfasst nicht jene Büroflächen, die durch Umwandlung von Bestandsgebäuden
zu Bürogebäuden – z.B. von Wohn- in Büronutzung – geworden sind. Im All-
266 Nach DIN 277 ist die Nutzfläche der Teil der Nettogeschossfläche (der Summe der nutzbaren Flächen
in allen Ebenen, d.h. ohne Konstruktionsflächen), der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner
Zweckbestimmung dient. Bei Bürogebäuden sind es z.B. die Büroarbeitsplätze, Besprechungsräume,
Teeküchen, Kopierräume, Pausenräume, Archive etc. (Vgl. von Einem, G. / Tonnenhof, B. (1991):
a.a.O., S. 23.)
267 Vgl. Anhang VIII: Fertiggestellte Büro- und Verwaltungsgebäude in Düsseldorf 1991 - 2001
75989
138
248321

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
gemeinen führen diese Erfassungsmängel zu einer Unterschätzung der Büroflächenfertigstellung
um 10 bis 15 Prozent. 268 Ferner erfasst die Statistik nur Büroflächen in
reinen Bürogebäuden. Solche, die in Lager- oder Produktionsstätten integriert sind,
bleiben unberücksichtigt. Eine vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH
durchgeführte Standortanalyse für Frankfurt a.M. ergab, dass der Anteil der Bürobeschäftigten,
die nicht in reinen Bürogebäuden arbeiten umso geringer ausfällt, je ausgeprägter
der Büroimmobilienmarkt ist. In hochentwickelten Büromietmärkten wie Düsseldorf
werden dementsprechend etwa 13 Prozent der fertiggestellten Büroflächen
nicht erfasst. 269 Insgesamt ergibt sich daraus für den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt
eine Unterschätzung der erstellten Büroflächen von 23 – 28 Prozent. Berücksichtigt
man hier einen mittleren Wert von 25,5 Prozent, sind im Zeitraum von 1991 –
2001 ca. 2.185.478 m² Büronutzfläche in Düsseldorf erstellt worden. Dies entspricht
einer jährlichen Fertigstellungsrate von etwa 198.680 m².
Diese Flächen sind allerdings nicht alle vermietet, bzw. nachgefragt worden (vgl. Kapitel
III – 1.5). Wie bereits in Teil B: Kapitel III – 1.5. entfallen momentan ca. 78.000 m²
Büroflächenleerstand auf neuwertige Büroimmobilien. Dementsprechend beträgt die
tatsächliche Nachfrage im Beobachtungszeitraum also nur 2.107.478 m².
Flächenkennziffern
Die Büroflächennachfrage von 2.107.478 m² (Neubauprojekte) für die Jahre 1991 –
2001 lässt sich mit der Summe des Struktur- und Sacheffektes 270 für den gleichen Zeitraum
beschreiben. Zur Ermittlung von Struktur- und Sacheffekten werden nach Hennings
271 folgende Formeln verwendet:
Struktureffekt = (Büroarbeitsplätze 2001 – Büroarbeitsplätze 1991) x Flächenkennziffer 2001
Sacheffekt = (Flächenkennziffer 2001 – Flächenkennziffer 1991) x Büroarbeitsplätze 1991
Hierzu müssen plausible Annahmen hinsichtlich der Flächenkennziffern von 1991 –
2001 getroffen werden. Büroflächenuntersuchungen, die Anfang der 80er Jahre für
Hamburg und Düsseldorf durchgeführt wurden, ermittelten eine Flächenkennziffer von
268 Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 22 f.; und Unterreiner, F.-P.: Düsseldorfer Büromakler erwarten
ein gutes Jahr. In: FAZ vom 17.05.2002 – Immobilienmarkt – Verlagsbeilage zur Frankfurter Allgemeinen
Zeitung.
269 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IFS) / Zadelhoff Deutschland GmbH (Hrsg.):
Standortanalyse Rhein-Main, Kurzfassung. Frankfurt 1991, S. 13.
270 Zur Erinnerung: Der Struktureffekt (auch Beschäftigungseffekt genannt) resultiert aus dem zusätzlichen
Flächenbedarf, der sich aus einer Steigerung der Zahl der Arbeitsplätze ergibt. Der Sacheffekt (=
Flächenkennziffer) ergibt sich aus dem gestiegenen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz.
271 Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 2 f.
139

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
12 bis 13 m² Nutzfläche pro Bürobeschäftigten. 272 In einer weiteren Studie des Kommunalverband
Ruhrgebiet (KVR) wird der Büroflächenbedarf pro Beschäftigten für
Düsseldorf Anfang der 90er Jahre mit 15,2 m² beziffert. 273 Während die jährliche prozentuale
Steigerungsrate der Flächenkennziffer bis zur Hälfte der 80er Jahre mit ca. 1
Prozent angegeben wurde, ist seit den 90er Jahren eine erhebliche Zunahme des Flächenbedarfs
pro Büroarbeitsplatz zu beobachten. Die Gründe liegen nicht nur in einem
erhöhten Platzbedarf aufgrund fortgeschrittener Technisierung, sondern durch veränderte
Ansprüche und Repräsentanz moderner Dienstleistungsunternehmen, gewinnen
Einzelbüros, Schulungs- und Konferenzräume, Cafeterien aber auch großzügige Architektur
an Bedeutung. Inwiefern neue und flexible Bürokonzepte (vgl. Teil A: Kapitel
III – 3.4.2) die Flächenkennziffern der letzten Jahre beeinflussen ist nicht bekannt. In
Düsseldorf wird zur Zeit von Experten der durchschnittliche Flächenanspruch pro Büroarbeitsplatz
mit 24 m² beziffert. Eine Gegenüberstellung von Bürobeschäftigtenveränderung
und Büroflächennachfrage kommt zu dem Ergebnis, dass der geschätzte
Flächenzuwachs der Jahre 1991 bis 2001 am besten durch die folgenden Flächenkennziffern
abgebildet wird:
Flächenkennziffer 1991: 15,20 m² Nutzfläche
Flächenkennziffer 2001: 23,00 m² Nutzfläche.
Bei dieser Berechnung beträgt der Struktureffekt dementsprechend etwa 116.472 m²
274
Nutzfläche und der Sacheffekt - aufgrund der stark gestiegenen Flächenkennziffer -
ca. 1.400.225 m² 275 Nutzfläche. Diese Ergebnisse zeigen, dass der überwiegende Teil
der Büroflächennachfrage in den letzten zehn Jahren durch steigenden Platzbedarf pro
Arbeitsplatz ausgelöst wurde. Die Zunahme der Flächenkennziffer um 7,80 m² im Beobachtungszeitraum
entspricht einer relativen durchschnittlichen Zunahme von 3,08
Prozent pro Jahr. Dies erscheint sehr hoch. Eine Erklärung könnte sein, dass Flächenzuwächse
pro Arbeitsplatz meistens erst dann realisiert werden, wenn ein Unternehmen
oder Teile von Unternehmen in ein neues bzw. anderes Bürogebäude umziehen.
In Düsseldorf ist die Baufertigstellung seit Anfang der 90er Jahre auf anhaltend hohem
Niveau. 276 Gleichzeitig ist der Leerstand im Bestand in großem Umfang gestiegen. Diese
Beobachtung lässt den Schluss zu, dass in den vergangenen Jahren in besonders
hohem Umfang Firmen aus alten Bestandsgebäuden in Büroneubauprojekte umgezo-
272
Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 24.
273
Vgl. KVR (Hrsg.): Büroimmobilien im Ruhrgebiet. Bestand, Marktstrukturen und zukünftiger Bedarf,
Essen 1994, S. 24.
274
Struktureffekt: (184.580 – 179.516) x 23,00 = 116.472 m² Nutzfläche
275
Sacheffekt: (23,00 – 15,20) x 179.516 = 1.400.225 m² Nutzfläche
276
Die Baufertigungszahlen sind zwar bis 2000 eher rückläufig, allerdings bewegen diese sich auf vergleichsweise
hohem Niveau (vgl. Müller International – City Report Düsseldorf 2001, S.23)
140

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
gen sind und möglicherweise angestaute Flächennachfrage realisiert haben. Dies wäre
eine Erklärung für den dynamischen Verlauf des Flächenzuwachses pro Arbeitsplatz.
Erkenntnissen von Müller International zufolge bewegt sich die Flächenkennziffer 2001
abhängig von Standort und Branche zwischen 23 und 30m² Bruttogeschossfläche 277 ,
was ca. 18,4 bis 24 m² Nutzfläche entspricht. Dies deckt sich mit den erstellten Berechnungen.
Aussagen der Mieterin Deloitte & Touche zufolge liegt der momentane
Flächenverbrauch in ihren jetzigen Räumlichkeiten pro Büroarbeitsplatz bei 20,03 m².
Durch den Einzug der Mieterin in den Neubau des Bürogebäudes „Schwannstraße“
(Flächeneffizientes Bauen ist hat hier Priorität) wird die Nutzfläche pro Büroarbeitsplatz
auf ca. 14,00 m² reduziert werden.
Nach Meinung der Verfasserin werden in Zukunft wohl eher stagnierende bzw. sinkende
Flächenkennziffern zu erwarten sein, aufgrund der mehrmals in dieser Arbeit angesprochenen
Neuorientierung bei Büroneubauten hin zu mehr Flächeneffiziens.
Büroflächenbestand
Auf Grundlage der errechneten Werte erfolgt die Schätzung des Büroflächenbestandes
(Nutzfläche) in Düsseldorf für das Jahr 2001. Dabei handelt es sich um den vermieteten
bzw. eigengenutzten Büroflächenbestand. Den Gesamtbestand erhält man, in dem
der Leerstand hinzugefügt wird:
Büroarbeitsplätze in Düsseldorf 2001 184.580
x Flächenkennziffer 2001 23,00 m²
= genutzter Büroflächenbestand 2001 ca. 4.245.340 m²
+ Leerstand neuwertiger Flächen 78.000 m²
= Gesamtbestand 2001 4.323.340 m²
Der Gesamtbestand beträgt also ca. 4.323.340 m² im Jahr 2001. Der ermittelte Büroflächenbestand
im Jahr 2001 deckt sich annnähernd mit Aussagen regionaler Makler,
wie Aengevelt, Trombello-Köbel oder Müller International, die 2001 einen Büroflächenbestand
in Düsseldorf von 4.450.000 bis 4.700.000 angeben. 278 Die Autorin vermutet,
dass diese geringen Abweichungen durch die Anwendung unterschiedlicher
Berechnungsmöglichkeiten des Flächenbestandes zustande kommen.
277 Vgl. Müller International – City Report 2001 (ohne Seitenangabe)
278 Unterreiner, F.-P.: Düsseldorfer Büromakler erwarten ein gutes Jahr. In: FAZ vom 17.05.2002 – Immobilienmarkt
– Verlagsbeilage zur Frankfurter Allgemeinen Zeitung.
141

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Den Büroflächenbestand in „reinen“ Büroflächen erhält man durch Abzug von 13 %
(vgl. Kapitel III. 2 –1.2.1) und beträgt 2001 ca. 3.693.446 m² genutzter Büroflächenbestand
bzw. 3.761.306 m² Gesamtnutzfläche.
Prognose des Büroflächenbedarfs bis 2011
� Gesamtbeschäftigte 2011
Die Prognose der Düsseldorfer Gesamtbeschäftigung im Jahre 2011 erfolgt in mehreren
Schritten. Im ersten Schritt wird die bundesdeutsche Gesamtbeschäftigung im Jahr
2011 ermittelt bzw. prognostiziert und anschließend der Anteil der Düsseldorfer Beschäftigung
an der Bundesbeschäftigung prognostiziert. Die absoluten Zahlen der
Düsseldorfer Beschäftigten erhält man schließlich durch die Multiplikation des geschätzten
Anteils mit der Gesamtzahl im Bundesgebiet.
Ein gebräuchliches Verfahren zur Schätzung der Gesamtbeschäftigung unterstellt eine
Abhängigkeit zwischen konjunktureller Entwicklung und der Beschäftigungsentwicklung.
Die konjunkturelle Entwicklung wird über die jährlichen Veränderungsraten des
Bruttosozialproduktes (BSP) 279 abgebildet. Es wird angenommen, dass sich die Veränderungsraten
der Beschäftigung in gleichem Maße ändern wie die des Bruttosozialprodukts.
279
Das BSP (auch Bruttoinlandsprodukt genannt) drückt den Wert alle in einem Jahr produzierten Güter
und Dienstleistungen aus.
142

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Abbildung 32: Bruttosozialprodukt (Bruttonationaleinkommen) Deutschlands in jeweiligen
Preisen 1991 - 2001 (Mrd. €)
Bruttosozialprodukt in Mrd. €
2500
2000
1500
1000
500
0
1509,3
1619,0
1659,0
1726,3
1789,5 1823,4
1863,1
1919,3
1963,8
Bruttosozialprodukt in Mrd. €
2015,4 2040,7
7,27%* 2,47%* 4,05%* 3,66%* 1,90%* 2,16%* 3,01%* 2,32%* 2,63%* 1,25%*
Durchschnitt: 3,07%
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
* jährliche Wachstumsrate
Quelle: Statistisches Jahrbuch 2001 des Statistischen Bundesamtes. Wiesbaden, 2001, ohne Seitenangabe
Die Zahlen beziehen sich auf das in der gesamten Bundesrepublik erwirtschaftete
Bruttosozialprodukt. Das durchschnittliche Wachstum des BSP der letzten zehn Jahre
betrug 3,07 Prozent pro Jahr. Dies kann nicht als Trend für die Zukunft fortgeschrieben
werden, weil die wirtschaftliche Entwicklung starken konjunkturellen Schwankungen
unterworfen ist. Ferner ist die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland in den 90er
Jahren sehr stark von der Vereinigung beeinflusst worden, so dass für die Festlegung
zukünftiger jährlicher Wachstumsraten auf Daten eines renommierten Wirtschafts- und
Forschungsinstitut zurückgegriffen wird.
Die Prognos AG prognostiziert für die Bundesrepublik ein jährliches Wachstum des
Bruttosozialprodukts von 2,5 Prozent für die Jahre bis 2011. 280 Die Produktivitätssteigerung
bis zum Jahr 2011 umfasst auch 2,5 Prozent pro Jahr, so dass die Mehrproduktion
ohne zusätzliche Arbeitskräfte erstellt werden kann. 281 Die weitere nationale sowie
die europäische Wirtschaftspolitik kann sich auf die Entwicklung jedoch sowohl positiv
als auch negativ auswirken. Deswegen wird zusätzlich eine optimistische Variante berechnet,
in der ein Wachstum des BSP von 3 Prozent und eine Produktivitätssteigerung
von 2,5 Prozent pro Jahr angenommen wird, so dass die Gesamtbeschäftigung
um 0,5 Prozent steigt. In der pessimistischen Variante wird davon ausgegangen, dass
sich die Wirtschaftspolitik auch negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung im Lande
280
Vgl. Prognos AG (Hrsg.) Prognos World Report 1998. Analyses and Forecasts. Basel 1997, S. 39
281
Vgl. Prognos AG (1997): a.a.O., S.42
143

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
auswirken kann. Es wird ein Wachstum des BSP von 2 Prozent pro Jahr zugrunde gelegt.
Auch hier liegt die Produktivitätssteigerung bei 2,5 Prozent, so dass die Gesamtbeschäftigung
um 0,5 Prozent sinkt. Das von der Prognos AG vorausgesagte Wachstum
von 2,5 Prozent pro Jahr wird als mittlere Variante unterstellt.
Die Zahl der Gesamtbeschäftigung auf Bundesebene (alte und neue Bundesländer) lag
2001 bei 36.713.000 Personen. 282 Für das Jahr 2011 beträgt die Beschäftigung unter
den oben genannten Voraussetzungen in der
- optimistischen Varante (+ 0,5 %): ca. 38.590.506 Beschäftigte
- mittleren Variante (0 %): ca. 36.713.000 Beschäftigte
- pessimistischen Variante (-0,5 %): ca. 34.918.102 Beschäftigte.
Im Folgenden muss der Anteil der Düsseldorfer Beschäftigung an der bundesdeutschen
Gesamtbeschäftigung prognostiziert werden. Abbildung 33 veranschaulicht die
tatsächliche Düsseldorfer Gesamtbeschäftigungsentwicklung bis 2001 mit einer unregelmäßig
verlaufenden Kurve. Der Anteil der Düsseldorfer Beschäftigung an der Beschäftigung
auf Bundesebene hat sich dabei in der Vergangenheit von 1,117 Prozent
(1991) auf 1,103 Prozent (2001) um 0,014 Prozent reduziert. Langfristig ist damit zu
rechnen, dass sich die Anteilsverschiebung fortsetzt, allerdings mit abnehmender Dynamik,
weil sich die Arbeitsplatzsuburbanisierungsprozesse nicht grenzenlos fortsetzen
werden.
Es ist anzunehmen, dass sich die positive Beschäftigungsentwicklung des tertiären
Sektors speziell auf die Gesamtbeschäftigungsentwicklung der Stadt Düsseldorf als
Dienstleistungsmetropole (mit zunehmender Niederlassung neuer Dienstleistungsunternehmen)
auswirken wird. Die kontinuierliche Zunahme des Düsseldorfer Anteils an
der Gesamtbeschäftigung auf Bundesebene in den letzten sechs Jahren 283 bestätigt
die Meinung von Experten, die eine Steigerung des Düsseldorfer Anteils an der bundesdeutschen
Gesamtbeschäftigung von 0,120 Prozent auf 1,22 Prozent bis 2010 prognostizieren
(siehe Abbildung 34).
282 Vgl. Anhang III: Entwicklung der Gesamtbeschäftigung auf Bundesebene und in Düsseldorf 1991-2001
283 Eine lediglich geringe Abnahme der Düsseldorfer Beschäftigung erfolgte 1999. (Vgl. Anhang III)
144

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Abbildung 34: Prognose: Anteil Düsseldorfer Beschäftigte an bundesdeutschen Gesamtbeschäftigten
Anteil Düsseldorf - Bund (%)
1,24
1,21
1,18
1,15
1,12
1,09
1,06
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Quelle: Eigene Darstellung. (Vgl. Anhang III)
Tatsächlicher Anteil D´dorf-Bund bis 2001-ab 2002 prognostiziert
Die absolute Zahl der Düsseldorfer Gesamtbeschäftigten im Jahr 2011 beträgt unter
dieser Voraussetzung in der
- optimistischen Variante: ca. 470.804 Beschäftigte
- mittleren Variante: ca. 447.899 Beschäftigte
- pessimistischen Variante: ca. 426.001 Beschäftigte.
Somit steigt die Zahl der Düsseldorfer Beschäftigten von 2001 bis 2011 in der optimistischen
Variante um ca. 66.000, in der mittleren um ca. 43.000 und selbst in der pessimistischen
Variante um ca. 21.000 Beschäftigte.
� Bürobeschäftigte, Büroarbeitsplätze und Flächenkennziffer 2011
Zur Ermittlung der Bürobeschäftigten im Jahr 2011 wird die zukünftige Bürobeschäftigtenquote
prognostiziert, die abschließend mit der zuvor ermittelten Düsseldorfer Gesamtbeschäftigung
multipliziert wird.
In Düsseldorf hat sich der Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtbeschäftigung in
den letzten zehn Jahren relativ konstant positiv entwickelt (vgl. Abbildung 33). Eine
Abschwächung der Entwicklung ist nicht zu erkennen, so dass dieser beobachtete
Trend unverändert in die Zukunft fortgeschrieben wird. Die Bürobeschäftigtenquote
beträgt dementsprechend bei einer jährlichen Steigerung von 0,35 Prozent pro Jahr
voraussichtlich im Jahr 2011 51,29 Prozent.
145

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Die Zahl der Düsseldorfer Bürobeschäftigten beträgt also in der
- optimistischen Variante: ca. 241.475 Beschäftigte
- mittleren Variante: ca. 229.727 Beschäftigte
- pessimistischen Variante: ca. 218.496 Beschäftigte.
Damit steigt die Zahl der Bürobeschäftigten von 2001 bis 2011 bei der optimistischen
Variante um rd. 47.965, bei der mittleren Variante um rd. 36.217 und bei der pessimistischen
Variante um rd. 24.986.
Die errechnete Zahl der Bürobeschäftigten enthält die Teilzeitbeschäftigten, die 2001
einen Anteil von 18,46 Prozent an allen Bürobeschäftigten besitzen. Unter der Annahme,
dass sich der Anteil der Teilzeitbeschäftigten in der Zukunft nicht erhöhen wird,
muss zur Berechnung der Büroarbeitsplätze daher nur die Hälfte der Arbeitsplätze abgezogen
werden, die jeweils von zwei Teilzeitbeschäftigten genutzt werden. Für den
Anteil der Bürobeschäftigten, die einen Arbeitsplatz benötigen ergeben sich folgende
Prognosewerte für das Jahr 2011:
- optimistischen Variante: ca. 230.331 Büroarbeitsplätze
- mittleren Variante: ca. 219.125 Büroarbeitsplätze
- pessimistischen Variante: ca. 208.412 Büroarbeitsplätze.
Letztendlich muss noch die Flächenkennziffer für das Jahr 2011 ermittelt werden. Diese
Größe, deren Wert erheblichen Einfluss auf die Genauigkeit der Büroflächenbedarfsprognose
hat, ist jedoch nur schwierig zu prognostizieren. Ihre Entwicklung hängt
von vielfältigen Faktoren ab, die nicht immer transparent sind. Im Beobachtungszeitraum
von 1991 bis 2001 ist die Flächenkennziffer sehr deutlich um 7,80 m² auf ca.
23,00 m² gestiegen (vgl. Teil B: Kapitel III – 2). Dieses Niveau ist laut Expertenmeinung
ausgesprochen hoch und erreicht nur auf den weiteren großen Immobilienmärkten
ähnliche Werte. Ein gleichbleibender Anstieg ist dementsprechend unwahrscheinlich.
Zur Zeit ist vielmehr bundesweit ein Trend zur Reduzierung des Flächenbedarfs pro
Arbeitsplatz zu erkennen. Die Autorin geht in mehreren Kapiteln auf die auf Flächeneffiziens
gerichteten neuen Bürokonzepte ein, in denen konventionelle Zellenbüros durch
neue flächensparende Raumnutzungskonzepte abgelöst werden und die Entwicklung
zur qualitativ und quantitativ optimierten Ausnutzung aller Flächen einer Büroimmobilie
im Vordergrund steht. Da die Raumkonzepte nur bei Neubauprojekten (und auch nur
nach individuellem Wunsch) realisiert werden, ist von einer langsamen Durchsetzung
dieser Konzepte auszugehen. Mit einem tatsächlichen Rückgang des Flächenbedarfs
pro Arbeitsplatz ist dementsprechend in den kommenden Jahren weniger zu rechnen.
Vielmehr wird der Flächenzuwachs einen erheblichen Rückgang erfahren. Diese An-
146

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
sicht deckt sich mit den Ergebnissen einer Expertenbefragung, die vom Amt für Wirtschaftsförderung
in Düsseldorf unter ortsansässigen Immobilienfachleuten durchgeführt
wurde. 284 Für das Jahr 2011 wird aus diesem Grund sehr zurückhaltend eine Flächenkennziffer
von durchschnittlich 24,50 m² Nutzfläche geschätzt.
� Büroflächenbedarf bis 2011
Die Prognose des Flächenbedarfs in Düsseldorf bis 2011 ergibt sich aus der Berechnung
des Struktur- und Sacheffektes, die auf der Basis der ermittelten Flächenkennziffer
und der Zahl der Büroarbeitsplätze errechnet wird. Folgt man den Überlegungen
aus Teil A: Kapitel III - 2, so wird ein zukünftiger Beschäftigungszuwachs nicht im gleichen
Maße eine entsprechende Büroflächennachfrage auslösen, weil aufgrund erheblichen
Beschäftigungsabbaus zwischen 1993 und 1997 untergenutzte Flächen zuerst
„gefüllt“ werden. Wie hoch der Umfang ist, der bedarfslos im Bestand von Firmen verblieben
ist bzw. wieder dem Markt zugeführt wurde, ist jedoch unklar. Aus Mangel an
diesen Informationen können genannte Überlegungen nicht in die Prognose mit einfließen.
Folgende Werte ergeben sich für die:
Struktureffekt Sacheffekt Gesamtbedarf
- optimistische Variante: 1.120.900 m² 276.870 m² 1.397.770 m²
- mittleren Variante: 846.353 m² 276.870 m² 1.123.223 m²
- pessimistischen Variante: 583.884 m² 276.870 m² 860.754 m²
Der durchschnittliche jährliche Bedarf beträgt dementsprechend in der optimistischen
Variante rd. 139.800 m², in der mittleren rd. 112.322 m² und in der pessimistischen
Variante rd. 86.075 m² Büronutzfläche. Vergleicht man die Bürobaufertigstellung von
1991 bis 2001 in Düsseldorf (insgesamt 1.741.417 m² Bürofläche), so ergibt sich für die
vergangenen elf Jahre eine durchschnittliche Bürofertigstellungsrate von 158.311 m²
pro Jahr. Lässt man die überdurchschnittlich hohe Fertigstellungsrate des Jahres 1991
von 293.000 m² Bürofläche unberücksichtigt, ergibt sich ein durchschnittlicher Wert für
die Jahre 1992 bis 2001 von 144.842 m².
Die prognostizierte optimistische Büroflächennachfrage würde also dementsprechend
gerade die hohe Fertigstellungsrate der ersten Hälfte des Beobachtungszeitraumes
ähneln. Im Vergleich zu den relativ niedrigen Fertigstellungsraten der letzten Jahre
(1998 = rd. 109.000 m²; 1999 = 112.000 m²; 2000 = 76.000 m²) prognostizieren die
Fertigstellungsraten bis zum Jahr 2011 einen beträchtlichen Aufwind in der Bürobautätigkeit.
284 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf, Amt für Wirtschaftsförderung (Hrsg.) 1997, S. 18 f.
147

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Insgesamt ergeben sich die Unterschiede in den einzelnen prognostizierten Varianten
nur aufgrund unterschiedlicher Werte des Struktureffektes. Der Sacheffekt hat in allen
drei Varianten den gleichen Wert, da die Flächenkennziffer für alle Prognosevarianten
gleich bleibt. Der Büroflächenbedarf ist also in den nächsten Jahren sehr stark von der
Beschäftigungsentwicklung abhängig.
Letztendlich erhält man den Büroflächenbedarf in reinen Bürogebäuden, indem der
Gesamtbedarf wieder um 13 Prozent verringert wird. Dieser beträgt in der
- optimistischen Variante: ca. 1.216.060 m²
- mittleren Variante: ca. 977.204 m²
- pessimistischen Variante: ca. 748.856 m².
3 Wettbewerbssituation
Die Stadt Düsseldorf verfügt über eine Grundstücksflächenreserve von insgesamt rd.
145 ha (sowohl kleinere einzelne Baugrundstücke als auch größere Umstrukturierungsgebiete
speziell im Norden Düsseldorfs). 285 Je nach Ausnutzung der Grundstücke
können in Düsseldorf auf dieser vorhandenen Flächenreserve ca. 2,4 Millionen m² BGF
realisiert werden 286 . Das Potential ist also ausreichend, um die folgende prognostizierte
Bürobautätigkeit bis zum Jahr 2011 ohne Kapazitätsengpässe aufzunehmen.
Tabelle 7: Gegenüberstellung von Angebot und potentieller Nachfrage in der
optimistischen Variante:
Jahr
Projektiertes
Büroflächenangebot
(m² NF)
Akkumulierte
projektierte
Fläche (m² NF)
Prognostizierter
Bedarf (m² NF)
Akkumulierter
prognostizierter
Bedarf (m² NF)
Differenz Angebot
und Bedarf
(m² NF)
2002 199.000 199.000 121.602 121.602 + 77.398
2003 221.000 420.000 121.602 243.203 + 176.797
2004 160.000 580.000 121.602 364.805 + 215.195
2005 190.000 770.000 121.602 486.407 + 283.593
2006 190.000 960.000 121.602 608.009 + 351.991
2007 190.000 1.150.000 121.602 729.611 + 420.389
2008 190.000 1.340.000 121.602 851.213 + 488.787
2009 190.000 1.530.000 121.602 972.815 + 557.185
2010 190.000 1.720.000 121.602 1.094.417 + 625.583
2011 190.000 1.910.000 121.602 1.216.060 + 693.984
285 Vgl. Landeshauptstadt Düsseldorf – Bericht 2000 für das Arbeiten in Düsseldorf. In: Beiträge zur
Stadtplanung und Stadtentwicklung, Planungsamt 61, ohne Seitenangabe.
286 Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Düsseldorf (2001): a.a.O., S. 30
148

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
mittleren Variante:
Jahr
Projektiertes
Büroflächenangebot
(m² NF)
Akkumulierte
projektierte
Fläche (m² NF)
Prognostizierter
Bedarf (m² NF)
Akkumulierter
prognostizierter
Bedarf (m² NF)
Differenz Angebot
und Bedarf
(m² NF)
2002 199.000 199.000 97.720 97.720 + 101.280
2003 221.000 420.000 97.720 195.441 + 224.559
2004 160.000 580.000 97.720 293.161 + 286.839
2005 190.000 770.000 97.720 390.881 + 379.119
2006 190.000 960.000 97.720 488.601 + 471.399
2007 190.000 1.150.000 97.720 586.321 + 563.679
2008 190.000 1.340.000 97.720 684.041 + 655.959
2009 190.000 1.530.000 97.720 781.761 + 748.239
2010 190.000 1.720.000 97.720 879.482 + 840.518
2011 190.000 1.910.000 97.720 977.204 + 932.796
pessimistischen Varante:
Jahr
Projektiertes
Büroflächenangebot
(m² NF)
Akkumulierte
projektierte
Fläche (m² NF)
Prognostizierter
Bedarf (m² NF)
Akkumulierter
prognostizierter
Bedarf (m² NF)
Differenz Angebot
und Bedarf
(m² NF)
2002 199.000 199.000 74.886 74.886 + 124.114
2003 221.000 420.000 74.886 149.771 + 270.229
2004 160.000 580.000 74.886 224.657 + 355.343
2005 190.000 770.000 74.886 299.543 + 470.457
2006 190.000 960.000 74.886 374.429 + 585.571
2007 190.000 1.150.000 74.886 449.315 + 700.685
2008 190.000 1.340.000 74.886 524.202 + 815.798
2009 190.000 1.530.000 74.886 599.089 + 930.911
2010 190.000 1.720.000 74.886 673.975 + 1.046.025
2011 190.000 1.910.000 74.886 748.856 + 1.161.144
Der Vergleich des projektierten Büroflächenumfangs 287 mit dem gesamten prognostizierten
Büroflächenbedarf offenbart in allen drei Varianten einen deutlichen Angebotsüberhang.
Dem projektierten Angebot in Höhe von 1.910.000 m² NF steht ein prognostizierter
Bedarf in reinen Bürogebäuden von
- ca. 1.216.060 m² in der optimistischen,
- ca. 977.204 m² in der mittleren und
- ca. 748.856 m² in der pessimistischen Prognosevariante gegenüber.
Darüber hinaus existierende Flächenreserven, für die es noch keine Investoren gibt,
sind in dieser Betrachtung nicht berücksichtigt. Der Angebotsüberhang ist in allen drei
Varianten sehr deutlich. Betrachtet man die Entwicklung über die einzelnen Jahre, ist in
allen drei Varianten bis zum Jahr 2011 ein wachsender Angebotsüberhang zu erkennen,
vorausgesetzt, die in Planung befindlichen Projekte werden auch realisiert. Lediglich
der prognostizierte Flächenumfang für die Jahre 2002 bis 2004 basiert auf nachweisbaren
Fakten. Für die Jahre 2005 bis 2011 ist dagegen ein Durchschnittswert aus
den Jahren - sehr aktiver Bürobautätigkeit - 2002 bis 2004 zugrunde gelegt worden, so
dass die Prognose ungenauer wird. Betrachtete man die Bürobautätigkeit der vergan-
287 Der projektierte Büroflächenumfang der Jahre 2002 – 2004 ergibt sich aus: Landeshauptstadt Düsseldorf
– Wirtschaftsförderung (2001): a.a.O., S. 32
149

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
genen zehn Jahre (der Durchschnittswert lag hier bei 158.310 m²), so erscheint das
prognostizierte Büroflächenangebot der Jahre 2005 bis 2011 von durchschnittlich
190.000 m² als sehr hoch.
Bei der Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage muss weiterhin berücksichtigt
werden, dass auch der prognostizierte Bedarf über zehn Jahre als Durchschnittswert
angegeben ist. Zu welchem Zeitpunkt er tatsächlich realisiert wird, ist abhängig vom
Verlauf der konjunkturellen Entwicklung und kann nicht längerfristig vorausgeschätzt
werden.
4 Fazit
Zum anvisierten Fertigstellungstermin des Projektes bis Mitte 2003 wird die Konkurrenzsituation
in allen drei Varianten bereits von einem sehr ausgeprägten Angebotsüberhang
(177.000 m² bis 270.000 m² NF) bestimmt sein. Bei dieser Betrachtung ist
die Leerstandsquote noch nicht berücksichtigt. Zwar wird der Angebotsüberhang durch
den Leerstand theoretisch verschärft bzw. zeitlich verlängert, tatsächlich kommt diesem
allerdings weniger Bedeutung zu, da ca. zwei Drittel des Leerstandes aufgrund
von Lage- und Ausstattungsmängel bei einem ausreichenden, attraktiveren Angebot
auf lange Sicht schlechte Vermietungschancen haben. Sogenannte Flächenumschichtungen,
d.h. verstärkter Umzug von Altbau- in Neubauflächen, wie sie in den
vergangenen Jahren zu beobachten waren, beeinflussen zwar nicht die Summe der
nachgefragten Flächen, sie erhöhen aber die Nachfrage nach Neubauflächen und verschlechtern
die durchschnittliche Qualität des Leerstandes. Die Fortsetzung des Flächenumschichtungsprozesses
ist zu erwarten, solange ausreichend moderne, d.h. flächenökonomische,
folgekostensparende Neubauten an guten Standorten zu attraktiven
Preisen auf dem Markt angeboten werden. Insofern stellt der momentane Leerstand
keine Gefahr für die Erfolgschancen neuer Projekte dar.
Wahrscheinlich ist deshalb auch, dass das projektierte Angebot insbesondere in den
etablierten Bürolagen – z.B. am Kennedydamm – aufgrund anhaltender Flächenumschichtungen
zügiger absorbiert wird, als es die prognostizierte Nachfrage vermuten
lässt. Aufgrund der Qualität des Gebäudes, dem baldigen Fertigstellungstermin Mitte
2003 und der Vorvermietung des gesamten Gebäudes (zum heutigen Zeitpunkt), ist
von einer guten Vermarktbarkeit des „Bürogebäudes an der Schwannstraße 6“ auszugehen.
Die Prognose des Büroflächenbedarfs in Düsseldorf für die Jahre ab 2004
sollte jedoch – wenn die zukünftige konjunkturelle Entwicklung nicht zu einer grundlegenden
Überarbeitung dieser Werte führt – eine zurückhaltendendere Bautätigkeit zur
Folge haben. Genaue Marktanalysen werden dementsprechend immer wichtiger werden
für eine erfolgreiche Vermarktung von zukünftigen Büroprojekten.
150

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
V Wirtschaftlichkeitsanalyse
Die wirtschaftliche Tragfähigkeit der geplanten Immobilieninvestition ist die Voraussetzung
für weitergehende Schritte zur Realisierung des Projektes und wird mit Hilfe der
in der Standort- und Marktanalyse gewonnenen Ergebnisse berechnet. Durch die Wirtschaftlichkeitsanalyse
soll herausgefunden werden, ob die Realisierung der entworfenen
Entwicklungsperspektiven für die Grundstückseigentümerin unter Ansatz einer
angemessenen Rendite und bei einem realistischen Bodenwert möglich ist.
1 Das Residualwertverfahren
In der vorliegenden Arbeit wird das Residualwertverfahren (auch als Bauträgerverfahren
bekannt) gewählt. Dies ist ein Verfahren zur Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken, das häufig von Projektentwicklern und Investoren angewandt
wird. Es beruht auf Investitionsüberlegungen und bestimmt den Grundstückswert in
Abhängigkeit zu der erwarteten Rendite des zu investierenden Kapitals bzw. im Hinblick
auf die erzielbaren Verkaufserlöse nach vollzogener Entwicklung des Grundstük-
kes. 288
Bei Neubauprojekten wird im Rahmen des Residualwertverfahrens zunächst - basierend
auf dem Ertragswertverfahren - der erzielbare Verkaufserlös des fertiggestellten
Bauvorhabens ermittelt, wobei die zum Fertigstellungszeitraum erzielbaren Mietwerte
und Verkaufsrenditen zugrunde gelegt werden. Von diesem erwarteten Verkaufserlös
werden die gesamten Projektaufwendungen abgezogen. Zu diesen Kosten gehören
vor allem die Kosten zur Grundstücksaufbereitung, die Bau- und Baunebenkosten,
Finanzierungs- und Vermarktungskosten sowie Risikoabschläge für Unvorhergesehenes
und der Entwicklergewinn. Der verbleibende Betrag nach Abzug aller Kosten wird
als Residualwert (brutto) bezeichnet. Dieser beinhaltet die Finanzierungskosten für das
Grundstück über den gesamten Zeitraum vom Grundstückserwerb bis zum Verkauf
des fertiggestellten Bauvorhabens, die Erwerbsnebenkosten sowie den eigentlichen
Grundstückswert, der auch als Residualwert (netto) bezeichnet wird. 289 Der ermittelte
Residualwert stellt den kalkulatorischen Grenzwert für den Grund und Boden des bewerteten
Grundstückes dar, den ein Investor unter Berücksichtigung der tatsächlichen
rechtlichen und allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und unter Ansatz der als
nachhaltig angesehenen, erzielbaren Mietansätzen und vorsichtig (mit Sicherheitsmar-
288
Vgl. Falk, B. (1996): a.a.O., S. 530
289
Vgl. Vogel, R.: Bodenwertermittlung anhand des Residualwertverfahrens. In: Grundstücksmarkt und
Grundstückswert (GuG), 6/1994, S. 348
151

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
gen) kalkulierten Baukosten, dem Bewertungsgrundstück beigemessen werden kann
(vgl. Abbildung 35). 290
Abbildung 35: Grundgleichung des Residualwertverfahrens
Verkehrswert bzw. Veräußerungserlös
nach
vollendeter Bebauung des
Grundstücks
a) Vergleichswertverfahren
(Gebäudefaktoren)
oder
b) Ertragswertverfahren
(fiktiver Neubau)
Bau-, Entwicklungund
Vermarktungskosten
einschließlich
Unternehmergewinn
- +
Residuum
(tragfähiger
Grundstückswert)
Quelle: Vogel, R.: Bodenwertermittlung anhand des Residualwertverfahrens. In: Grundstücksmarkt
und Grundstückswert, 6/1994, S. 348
Das Projekt ist wirtschaftlich bei einem positiven Residuum bzw. wenn die erzielbaren
Bodenpreise mit den durchschnittlichen Bodenwerten übereinstimmen. Dennoch kann
es vergleichsweise ineffizient sein, wenn das ermittelte Residuum den Verkehrswert
wesentlich unterschreitet. In diesem Fall sollte idealerweise das Nutzungskonzept bzw.
sein Ausführungskonzept optimiert werden. Der Bodenwert des ermittelten Residuums
wird dementsprechend auf seine Plausibilität überprüft, indem das Ergebnis mit den
Werten der Düsseldorfer Bodenrichtwertkarte verglichen wird. Die so ermittelten Daten
lassen erkennen, inwiefern der Residualwert dem örtlichen Preisniveau entspricht.
Die Überprüfung auf Plausibilität wird u.a. durchgeführt, um die Schwächen des Verfahrens,
z.B. ungesicherte Zahlenwerte, die zu einer hohen Fehlerträchtigkeit führen
können, einzugrenzen. Die jeweiligen Parameter (Mieterträge, Renditeerwartungen,
Baukosten etc.) hängen im besonderen Maße von der subjektiven Zukunftseinschätzung
des Entwicklers ab. Das Ergebnis ist manipulierbar. 291 Fehler, die beispielsweise
bei der Ermittlung des Verkaufserlöses und der Herstellungskosten gemacht werden,
schlagen sich überproportional auf das Residuum aus. Wesentlich bei der Anwendung
290
Vgl. Kleiber, W.: Residualpreis versus Residualwert. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert
(GuG), Heft 1, 1996.
291
Vgl. Kleiber, W. (1996): a.a.O., S. 16 ff.; vgl. Groß, R.: Das Residualwertverfahren. In: Grundstücksmarkt
und Grundstückswert, 1/1996, S. 24
152

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
dieses Verfahrens ist also die richtige Einschätzung der Marktdaten. Insofern hängt der
Gebrauchswert einer solchen Rechnung entscheidend von der Marktkenntnis und den
Erfahrungen des Entwicklers ab. Weil es dem Datenmaterial nach eng an die geplante
Gesamtentwicklung angelehnt ist, setzt sich dieses Bewertungsverfahren jedoch unter
Entwicklern und Investoren - für überschlägige Prüfungen der Wirtschaftlichkeit von
Vorhaben - immer mehr durch. 292
Aus diesem Grund findet das Verfahren auch in dieser Arbeit Anwendung.
1.1 Projektdaten
Anhand der beschriebenen Projektidee werden die Projektdaten des Bauvorhabens
„Schwannstraße 6“ aufgezeigt und die fehlenden Daten ermittelt. Die der Residualwertberechnung
zugrunde gelegten Grundstückskenndaten lauten folgendermaßen:
Tabelle 8: Projektdaten
Projektdaten „Bürohaus Schwannstraße“
Grundstücksgröße 9.702 m²
Grundflächenzahl GRZ bei Grundfläche 5856 m² 0,60
Geschossflächenzahl GFZ 2,86
Gesamtfläche BGF(bei GFZ 2, 86) 27.740 m² BGF
Bürofläche (Nutzfläche) 23.400 m²
Atrium, Brücke, Loggien, Terrassen, Lager 4.340 m²
Anzahl der Geschosse (7 Obergeschosse+ 2 Untergeschosse) 9
Zahl der Stellplätze 400 St.
Quelle: Eigene Berechnungen nach Lageplan des Grundstückes mit den Flurstücken 606, 617 und 673
Der Stellplatzschlüssel der Stadt Düsseldorf verlangt die Erstellung von einem Stellplatz
pro 30 bis 40 m² Büroraum. Somit beträgt die Zahl der Stellplätze 669 Stück. In
den zwei Untergeschossen des Bürogebäudes, die als Tiefgarage genutzt wird, können
aber nur 400 Stellplätze realisiert werden. Für die restlichen 269 Stellplätze besteht
ein Ablösezwang. In Düsseldorf betragen die Kosten pro abgelösten Stellplatz in
der Zone II € 6.100 pro Stück. 293 Dementsprechend müssen die 269 Stellplätze zu einem
Preis von circa € 1,6 Millionen abgelöst werden.
292 Vgl. Kleiber, W. (1996): a.a.O., S. 18 ff.
293 Vgl. Stadt Düsseldorf (Hrsg.): Stellplatzablösesatzung, Düsseldorf 1999
153

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
1.2 Projektkalkulation
Im ersten Schritt wird eine Erlöskalkulation durchgeführt, indem die Jahresmiete (netto/kalt)
294 der einzelnen Nutzungen ermittelt werden. In der Marktanalyse wird die erzielbare
Miete für Büroneubauten am Projektstandort mit € 13,00 bis 19,00 pro m² angegeben,
so dass der Erlöskalkulation der Mittelwert in Höhe von € 16,00 pro m² zugrunde
gelegt wird. Für die weiteren Flächen (Terrassen, Atrium, Brücken, Loggien
usw.) wird eine durchschnittliche Miete von € 8,00 pro m² und für einen Tiefgaragenstellplatz
jeweils € 80,00 pro Monat veranschlagt. 295 Um den Verkaufswert (brutto) des
Projektes zu erhalten, werden die einzelnen Jahresmieten mit einem Vervielfältiger 296
multipliziert, der sich aus der Nettoanfangsrendite 297 ergibt. Für ein Büro- und Verwaltungsgebäude
muss – um potentiellen Investoren eine attraktive Anlagemöglichkeit zu
bieten - eine Nettoanfangsrendite von 6,6 bis 7,2 Prozent realisierbar sein. In diesem
Fall wird von einer Nettoanfangsrendite von 6,8 Prozent ausgegangen, um das Objekt
am Markt plazieren zu können. Wenn also ein Investor auf dieser Basis kalkuliert und
eine Rendite von 6,8 Prozent erzielen will, wäre er somit bereit, das Objekt zum 14,7fachen
der Jahresnettomiete zu erwerben. Von dem ermittelten Verkaufswert (brutto)
werden noch Vermarktungskosten, Maklerprovisionen und Erwerbsnebenkosten abgezogen,
um den Nettoverkaufswert zu erhalten. Insgesamt ergibt sich ein Verkaufswert
(netto) für das Projekt „Schwannstraße 6“von rund € 72,6 Millionen .
Tabelle 9: Erlöskalkulation
Fläche Miete in Jahresmiete Vervielfäl- Summe in €
in m² (I) €/m² (II) in € III=IxII tiger IV V=IIIxIV
Büro (NF) 23.400 16 4.492.800 14,7 66.044.160
Weitere Flächen 4.340 8 416.640 14,7 6.124.608
Stellplätze (St.) 400 80 384.000 14,7 5.644.800
Verkaufswert (brutto) 77.813.568
Abzgl. Vermarktungskosten 0,25 % vom Verkaufswert (brutto) 194.534
Abzgl. Maklerprovision 2,0 % vom Verkaufswert 1.556.271
Abzgl. Erwerbsnebenkosten 4,5 % vom Verkaufswert (brutto) 3.501.611
Verkaufswert (netto) 72.561.152
Quelle: Eigene Berechnung
294
Unter Nettokaltmiete versteht man eine Miete, aus der die Betriebs- und Heizungskosten vollständig
ausgegliedert sind. Diese Nettokaltmiete wird auch Grundmiete genannt (vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon
Immobilienwirtschaft, 2. Auflage, Köln 2000, S. 547).
295
Die Werte sind aus der Konkurrenzanalyse abgeleitet und durch Angaben verschiedener Makler bestätigt.
296
Vervielfältiger = Jahresmiete / (Jahresmiete x Nettoanfangsrendite)
297
Die Nettoanfangsrendite beschreibt das Verhältnis der Jahresnettomiete zum Gesamtinvestitionsvolumen
in Prozent (vgl. Falk, B. (2000): a.a.O., S. 547).
154

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
Im zweiten Schritt werden in der Kostenkalkulation alle Kostenfaktoren der Gesamtmaßnahme
nach Art einer Developer-Rechnung aufgestellt. Die Projektkosten setzen
sich aus den Erschließungs-, den Bau- und Baunebenkosten, sowie den Projektentwicklungskosten
zusammen. 298 Weil das Grundstück bereits über die Schwannstraße
erschlossen ist, beschränken sich die Erschließungskosten auf Restkosten, wie beispielsweise
zusätzliche Hydranten (öffentliche Erschließung) oder das Heranführen
verschiedener Versorgungsmedien aus dem Straßenraum zur Grundstücksgrenze
(sonstige Erschließung).
Die Baukosten 299 nehmen eine zentrale Position in der Investitionsrechnung des Projektentwicklers
ein. Sie berechnet sich, indem die Bruttogeschossflächen mit den nutzungsspezifischen
Baukosten multipliziert werden. Ferner müssen weitere Kostenpositionen,
wie Ablösesumme der restlichen Stellplätze, Ersatzgeldzahlungen für zu pflanzende
Bäume, die Außenanlage etc. berücksichtigt werden. Diese Kosten wurden vom
Projektentwickler entweder annähernd benannt oder anhand verschiedener Baukostendatenbanken
300 berechnet. Zuzüglich zu den reinen Baukosten fallen auch
Baunebenkosten an. Die Honorare und Gebühren für die einzelnen Fachplaner werden
mit rund 12 Prozent der Baukosten kalkuliert. Die Finanzierungskosten für die sukzessive
im Verlauf der 20 monatigen Bauzeit anfallenden Baukosten werden überschlägig
berechnet, indem die Baukosten sowie die Gebühren und Honorare über die halbe
Bauzeit mit einem Zinssatz von 8 Prozent verzinst werden.
Tabelle 10: Projektkosten
Fläche in m² Kosten in €/m² Gesamtkosten in €
Öffentliche Erschließung 9.702 25 242.550
Sonstige Erschließung 9.702 5 48.510
Summe Erschließungskosten 291.060
Bürofläche 23.400 1.100 25.740.000
Stellplätze (St.) 400 13.000 5.200.000
Stellplatzablöse 269 6.100 1.640.900
Außenanlagen 3.523 90 317.070
Summe Baukosten 33.480.090
Honorare und Gebühren 12 % der Baukosten 4.017.610
Bauzinsen (50 %) 8 % auf Baukosten, Honorare
4.554.000
und Gebühren über 20 Monate
Summe Baunebenkosten 8.571.610
Allgemeine Geschäftskosten 5 % der Baukosten 1.674.004
Gewinn 8% des Verkaufswertes (netto) 5.804.892
Vermietungs- und Vermarktungsko-
1 % der Jahresmiete 52.935
sten
Unvorgesehenes 5 % der Baukosten 1.674.004
Summe Projektentwicklungkosten 9.205.835
Gesamte Projektkosten 51.548.595
Quelle: Eigene Berechnungen und Darstellung
298 Vgl. Schulte, K.W. / Ropeter, S. E.: Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte. In: Schulte, K.W.
(Hrsg.): Handbuch Immobilienprojektentwicklung. Köln 1996, S. 194 ff.
299 Die Baukostenermittlung wird nach DIN 276 durchgeführt.
155

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
Die Projektentwicklungskosten umfassen schließlich die Geschäftskosten, die mit fünf
Prozent der Baukosten kalkuliert werden, sowie der Unternehmergewinn, der zehn
Prozent des Verkaufswertes umfassen muss. Ein Projektentwickler erwirbt ein Grundstück,
entwickelt und erbaut es, um anschließend bei einer Veräußerung des fertigen
oder vermieteten Objektes einen Gewinn zu erzielen. Diesen wird er nicht erhalten,
wenn er zu „Einkaufspreisen“ kalkuliert und seine allgemeinen Geschäftskosten nicht
berücksichtigt. Ferner sollten Vermietungs- und Vermarktungskosten veranschlagt
werden, die ein Prozent der Jahresmiete betragen. Diese Position kann einen möglichen
Leerstand des Objektes, Kosten für Makler und Marketing sowie mögliche Incentives
für künftige Mieter umfassen. Darüber hinaus wird noch Unvorhergesehenes mit
fünf Prozent der Baukosten berücksichtigt, um eine Vorsorge für nicht vorhersehbare
Risiken, wie z.B. der fünf tägige Streik der Bauleute durch den DGB während der anfänglichen
Bauphase, zu treffen. Um letztendlich die Gesamtkosten zu erhalten, werden
die vier ermittelten Positionen aufsummiert.
Die gesamten Projektkosten für das „Bürogebäude Schwannstraße 6“ betragen demnach
rund € 51,5 Millionen.
Der Residualwert (brutto) ergibt sich im letzten Schritt nach Abzug der Projektkosten
vom ermittelten Verkaufswert. Abzuziehen sind allerdings noch von diesem Wert die
Nebenkosten (Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc.). 301 Damit ist der
Residualwert für die verbleibende Projektierungszeit abzuzinsen, die für 36 Monate
angenommen wird. Diese anteilige Zwischenfinanzierungszinsen sind unter Ansatz von
angemessenem Eigenkapital mit 4,5 Prozent anzunehmen. Somit ergibt sich ein Wert
von ca. € 1.826/m² Grundstücksfläche (vgl. Tabelle 11).
Tabelle 11: Residualwert
Summe in €
Residualwert (brutto) Verkaufswert - Projektkosten 21.012.557
Abzüglich Finanzierung Zinssatz 4,5 % für 36 Monate 2.352.631
Abzüglich Erwerbsnebenkosten 4,5 % des Residualwertes (brutto) 945.565
Residualwert (netto) bzw. Grundstückswert 17.714.361
Grundstückswert pro m² 1.826
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung
Um den ermittelten Residualwert zu überprüfen, wird die Bodenrichtwertkarte der Stadt
Düsseldorf herangezogen. Für das hochwertige Projektgebiet „Schwannstraße 6“ sieht
diese Karte einen Bodenrichtwert von 1.400 bis 1.700/m² vor. Der ermittelte Residual-
300 Vgl. www.baukosten.de; www.baunetz.de
301 In den Baunebenkosten sind zwar ausreichende Ansätze für die Bauleitzinsen, nicht aber für die
Grundstücksvorhaltung vor Baubeginn berücksichtigt.
156

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
wert orientiert sich mit € 1.826/m² etwas über den obersten Wert der Bodenrichtwertkarte,
kann aber als Durchschnittswert als realistisch angesehen werden.
VI Gesamteinschätzung
In Düsseldorf soll am Büroteilmarkt Kennedydamm das „Bürogebäude Schwannstraße
6“ für die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche realisiert werden. Ziel dieser
vorliegenden Arbeit war es, die vorhandene Projektidee (Zusammenlegung der in
Düsseldorf unwirtschaftlich organisierten und auf verschiedenen Standorten verteilten
Mitarbeiter an einem Standort) auf eine Realisierbarkeit hin zu überprüfen. Auf der Basis
der im Teil A herausgearbeiteten Grundlagen über Projektentwicklung und Büroimmobilien
wurden drei Analysen durchgeführt. Die Standort- und Marktchancen sowie
die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projektes „Schwannstraße 6“ wurden im Hinblick
auf eine zukünftige Nutzung als Bürogebäude überprüft. Die Projektidee des Entwicklers
wurde bewertet und für das in der Standortanalyse (bzw. in der Nutzwertanalyse)
am geeignetesten befundene Grundstück „Schwannstraße 6“, in einem detaillierten
Nutzungskonzept konkretisiert und ausgebaut.
Die Ausführungen im Rahmen der Standortanalyse haben gezeigt, dass neben der
sehr guten Bewertung der wirtschaftlich prosperierenden Stadt Düsseldorf - mit ihrer
zentralen Lage im Verdichtungsraum Rhein-Ruhr - als Unternehmensstandort, auch
das Projektgelände über sehr positive Eigenschaften im Hinblick auf die vorgesehene
Nutzung verfügt. Die Stärken liegen in der besonderen Lagegunst aufgrund der zentralen
Lage im Stadtgebiet, der hervorragenden regionalen und überregionalen Erreichbarkeit
durch mehrere nahegelegene Autobahnanschlüsse, dem Flughafen und
zahlreichen ÖPNV Anbindungen. Der Standort zeichnet sich weiterhin durch seine exponierte
Lage am Bürostandort Kennedydamm, der Nähe zur Innenstadt und durch
eine große Anzahl Infrastruktureinrichtungen aus, die diese integrierte Lage und gute
„Adresse“ bietet. Die hervorragenden Voraussetzungen des Standortes deuten auf
gute Wettbewerbschancen für das Bauvorhaben „Schwannstraße 6“ hin.
Als Schwachpunkt für das Projekt „Schwannstraße 6“ können die Rahmenbedingungen
des örtlichen Büroimmobilienmarktes bewertet werden. Zur Zeit besteht zwar ein
Nachfrageüberhang – vor allem im Bereich der hochwertigen bzw. neuwertigen Büroimmobilien
-, zum anvisierten Fertigstellungstermin des Projektes Mitte 2003 wird die
Konkurrenzsituation allerdings bereits von einem Angebotsüberhang, bzw. einer höheren
Leerstandquote bestimmt sein. Dies wird wiederum letztendlich relativiert durch
157

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
sogenannte Flächenumschichtungen, d.h. einem in Düsseldorf sehr ausgeprägten Umzug
von Alt- in Neubauflächen, der die durchschnittliche Qualität des Leerstandes verschlechtert
und die Erfolgschancen neuer, folgekostensparender und flächenökonomischer
Neubauten an guten Standorten allgemein verbessert.
Aufgrund der Qualität des Bürogebäudes, dem baldigen Fertigstellungstermin Mitte
2003 und der Vorvermietung des gesamten Gebäudes, ist von einer guten Vermarktbarkeit
des „Bürogebäudes Schwannstraße 6“ auszugehen. Die Prognosen des Büroflächenbedarfs
in Düsseldorf ergeben erst für die Jahre ab 2004 – bei gleichbleibender
konjunktureller Entwicklung – einen ausgeprägten Rückgang des Büroflächenbedarfes.
Die Wirtschaftlichkeitsanalyse, die auf der Basis der Projektidee durchgeführt wurde
hat gezeigt, dass die vorhergesehene Nutzung auf dem Projektgelände sehr profitabel
für den Investor ist. Die Projektidee stellt eine optimale Nutzungsmöglichkeit für das
Grundstück dar. Für das Objekt konnte zu einem angemessenen Mietzins und unter
Berücksichtigung einer adäquaten Rendite sowie unter Einbezug des obligatorischen
Unternehmensgewinnes, der ortsübliche Bodenwert ermittelt werden. Die Wirtschaftlichkeitsanalyse
in Form eines Residualwertverfahrens hat allerdings auch einige
Schwächen, da durch eine allgemein unvorhersehbare zukünftige Marktsituation bereits
bei kleinsten Veränderungen der Faktoren, erhebliche Auswirkungen auf das Gesamtergebnis
folgen können.
Zunehmend gewinnt immer mehr der Einsatz von Marketinginstrumenten an Bedeutung.
Zur Unterstützung der Erfolgsaussichten bzw. zur Vorbereitung des Markteintrittes
sollte eine Präferenz- und eine Kommunikationsstrategie verfolgt werden, die die
Chancen der Marktpositionierung verbessert. Der Vermarktungserfolg des „Bürogebäudes
Schwannstraße 6“ ist umso größer, je früher ein solcher Bedarf erkannt wird
und von dem Entwickler entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden. Finanzielle
Ressourcen für die Entwicklung einer genauen Marktstrategie sollten dafür bereitgehalten
werden.
Anhand dieses Projektes „Schwannstraße 6“ wird außerdem deutlich, wie wichtig die
Projektentwicklung im engeren Sinne zur Absicherung des Erfolges einer Immobilieninvestition
ist. Es ist ersichtlich geworden, dass eine generelle Eignung eines Standortes
für eine bestimmte Nutzung nur eine untergeordnete Rolle spielt, wenn sich der
Markt entgegengesetzt zum geplanten Vorhaben entwickelt. Mit Hilfe der im Rahmen
dieser Diplomarbeit durchgeführten Analysen, konnten Chancen und Restriktionen der
158

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
Projektidee herausgearbeitet werden. Die gewonnenen Erkenntnisse sind Voraussetzung
für eine fundierte Bewertung der Projektidee.
Die Analysen haben gezeigt, dass das erarbeitete Nutzungskonzept realistische Chancen
auf eine erfolgreiche Vermarktung hat.
Eine 100 -prozentige Garantie für den Erfolg des Projektes können allerdings auch die
durchgeführten Analysen und Berechnungen nicht geben. Ursache dafür ist die eingeschränkte
Transparenz des Immobilienmarktes. Selbst bei aufwendigen Erhebungen
kann nur ein annäherndes Bild des Marktes erreicht werden. Nicht zuletzt ist der Immobilienmarkt
einem ständigen Wandel unterworfen. Außerdem beruht die Beurteilung
der aktuellen Marktsituation - neben den erarbeiteten Ergebnissen aus den Analysen -
immer noch auf subjektiven Markteinschätzungen, die trotz der durchgeführten Experteninterviews
nur teilweise „objektivierbar“sind. Trotzdem und gerade deshalb sind
Standort-, Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalysen unverzichtbare Entscheidungshilfen
für die Projektentwicklung, um das Risiko abschätzen und eingrenzen zu können.
Letztendlich ist die Umstrukturierung des Grundstückes – neben den Interessen des
Entwicklers - sicherlich auch für die Stadt Düsseldorf wünschenswert. Angesichts der
Hochwertigkeit des Gebäudes in Architektur und baulicher Ausführung, besitzt das
Projekt weitergehende Bedeutung sowohl für den Mikrostandort als auch für den gesamten
Büroteilmarkt Kennedydamm.
159

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
VII Literatur- und Quellenverzeichnis
1 Literaturverzeichnis
� Amelung, Volker: Gewerbeimmobilien. Bauherrn, Planer, Wettbewerbe. Berlin,
Heidelberg 1996
� Aengevelt Immobilien KG (Hrsg.): Der Düsseldorfer Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien:
Die Zukunft liegt im Norden. Pressemitteilung vom 22 August
2001
� Arning, Hein: Transparentes Arbeiten – Offenheit und Flexibilität kennzeichnen
die Bürokonzeptionen von morgen. In: Areal 2001 - Magazin der Landesentwicklungsgesellschaften,
Okt. 2001
� Bade, Franz-Josef: Regionale Beschäftigungsprognose 1995. Forschung zur
Raumentwicklung, Band 21. Bonn 1991
� Bade, Franz-Josef: Regionale Beschäftigungsprognose 2002. Fortschreibung
der Ex-post-Kontrolle der Prognose 2000, Arbeitspapier 147 des Instituts für
Raumplanung der Universität Dortmund. Dortmund 1994
� Bade, Franz-Josef: Die Entwicklung der Dienstleistung in der Stadt. Arbeitspapier
140 der Fakultät Raumplanung. Dortmund 1995
� Bade, Franz-Josef: Theorien und Modelle räumlicher Entwicklungsprozesse.
Dortmund 1998
� Bone-Winkel, Stefan: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds
unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien.
Köln 1994
� Bone-Winkel, Sefan: Warum werden Büroflächen (nicht) vermietet. In: Grundstücksmarkt
und Grundstückswert, 4/95
� Brockerhoff, Michael: Colorium: Leer bis auf eine Etage. In: Rheinische Post
vom 11. Mai 2001
� Bundesanstalt für Arbeit – Arbeitsamt Düsseldorf (Hrsg.): Arbeitsmarkt in
Zahlen 2001 und früher. Düsseldorf, 01/2002
� Bundesanstalt für Arbeit – Arbeitsamt Düsseldorf (Hrsg.): Jahresarbeitsmarktbericht
2001. Düsseldorf, 02/2002
� Curdes, Gerhard: Stadtstruktur und Stadtgestaltung. Stuttgart, Berlin, Köln 1993
� Deiters, Jürgen: Nutzwertanalyse in der Raumplanung. In: Geographische
Rundschau. Jahrgang 1986, Heft 4
160

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
� Diederichs, Claus Jürgen: Nutzerbedarfsprogramm – Messlatte der Projektziele.
Mannheim, DVP-Tagung am 25.03.1994
� Diederichs, Claus Jürgen: Führungswissen für Bau- und Immobilienfachleute.
Berlin, Heidelberg 1999
� Diederichs, Claus Jürgen: Grundlagen der Projektentwicklung. In: Schulte,
Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln 1996
� Dobberstein, Monika: Bürobeschäftigte - Entwicklung einer Methode zur Schätzung
der Bürobeschäftigten im Rahmen von Büroflächenbedarfsprognosen.
Dortmund 1993 (a)
� Dobberstein, Monika: Bürobeschäftigte. Empirische Ermittlung von Bürobeschäftigtenquoten
für Büroflächenanalysen. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert
(GuG) Heft 6, 1997 (b)
� Dobberstein, Monika: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure. Arbeitspapiere
zur Gewerbeplanung. Arbeitspapier Nr. 2. Dortmund 1998
� Dorn, Rüdiger: Dunkle Wolken über den Büromärkten. In: Immobilienmarkt der
FAZ vom 28. Juni. 2002
� Dr. Lübke GmbH (Hrsg.): Positive Signale vom Düsseldorfer Immobilienmarkt –
Markt- und Standortanalyse. Stuttgart 2001
� Dürr, Dr. Hans Jochen (Hrsg.): Baurecht für Nordrhein-Westfalen, 2. Auflage.
Baden-Baden 1999
� Eder, Peter: Jones Lang LaSalle – Pressemitteilung: Frankfurter Immobilienmarkt
gewinnt bei insgesamt schwächelnder Wirtschaft – Deutscher Investmentmarkt
uneinheitlich. Frankfurt, 5. März 2002
� EUREAL Catella (Hrsg.): Property market trends Germany. März 2002
� Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996
� Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. 2. Auflage, Köln 2000
� Falk Verlag (Hrsg.): Stadtplan Düsseldorf. 50. Auflage, Hamburg 2000
� Follak, Dr. Klaus Peter./ Leopoldsberger, Gerrit: Finanzierung von Immobilienprojekten.
In: Schulte, K-W. (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projekt-
�
entwicklung, Köln 1996
Friedrichs, Kay: Integrale Gebäudeplanung. In: Schulte, K. W. (Hrsg.): Facilities
Management. Köln 2000
� Gebel, Ralf / Axmann, Norbert: Ein Jahrhundert im Bau: Die Geschichte des
Deutschen Baugewerbes im 20. Jahrhundert. Berlin 2000
� Gesellschaft für Konsumforschung (Hrsg.): Marktforschungsbericht 2000.
Nürnberg 2001
161

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
� Grömling, Michael: Die deutsche Bauwirtschaft im sektoralen Strukturwandel.
Beiträge zur Wirtschafts- und Sozialpolitik. Nr. 266. 5/2001. Köln 2001
� Groß, Rudolf: Das Residualwertverfahren. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert
(GuG), 1/1996.
� Hamerla, Michael: Der Lockruf aus Berlin hatte nicht lange Wirkung. In: Rheinische
Post – Immobilienmarkt - vom 04. Februar 2001
� Hasselmann, Willi: Projekt-Kontrollen beim Planen und Bauen. Köln 1984
� Häußermann, Hartmut / Siebel, Walter: Dienstleistungsgesellschaften. Frankfurt
a.M. 1995
� Hennings, Gerd: Büroflächenbedarfsprognose Essen 2000. Dortmund 1993
� IKB Immobilien Leasing: 1. Projektbericht Bürohaus Deloitte & Touche. Dezember
2000
� IKB Broschüre: Immobilien leasen – mobil bleiben. Düsseldorf 2001
� Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IFS) / Zadelhoff
Deutschland GmbH (Hrsg.): Standortanalyse Rhein-Main, Kurzfassung. Frankfurt
1991
� Isenhöfer, Björn / Väth, Arno: Prozeß des Immobilienmanagement. In: Schulte,
Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie, München, Wien 1998,
� Jagfeld, Anno / Schünemann, Jürgen: Geschlossene Immobilienfonds. In:
Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. 6. überarb. und erw. Auflage, Landsberg
/ Lech 1994
� Jones Lang LaSalle GmbH (Hrsg.): Oscar 2001 – Büronebenkostenanalyse.
Düsseldorf September 2001
� Kleiber, Wolfgang: Residualpreis versus Residualwert. In: Grundstücksmarkt
und Grundstückswert (GuG), Heft 1, 1996
� Kraus, Dietrich: Bürohäuser als Kapitalanlage. In: Falk, Bernd (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien.
Landsber/Lech 1989
� Krätke, Stephan: Stadt – Raum – Ökonomie. Basel 1995
� Kommunalverband Ruhrgebiet KVR (Hrsg.): Büroimmobilien im Ruhrgebiet.
Bestand, Marktstrukturen und zukünftiger Bedarf. Essen 1994
� Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Statistisches
Jahrbuch der Landeshauptstadt Düsseldorf, verschiedene Jahrgänge.
Düsseldorf.
� Landeshauptstadt Düsseldorf – Werbe- und Wirtschaftsförderungsamt
(Hrsg.): Daten und Fakten zum Wirtschaftsstandort Düsseldorf. Düsseldorf Juni
2000
162

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
� Landeshauptstadt Düsseldorf - Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Düsseldorfer
Wanderungsumfrage 2001 – Entscheidungsgründe und Wanderungsmotive.
Düsseldorf 2001
� Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Wohnungswesen (Hrsg.): Wohnungsmarktbericht
Düsseldorf 2001. Düsseldorf Februar 2002
� Landeshauptstadt Düsseldorf – Wirtschaftsförderung (Hrsg.): Büroflächenentwicklung
in Düsseldorf – Bürobericht 2001. Düsseldorf Oktober 2001
� Lauschmann, Elisabeth: Grundlagen einer Theorie der Regionalpolitik. 3. völlig
neu bearb. Auflage. Hannover 1976
� Leimböck, Egon: Bauwirtschaft. Schriftenreihe des Hauptverbandes der Deutschen
Bauindustrie, Bd. 25. Leipzig 2000
� Marhold, Karl: Marketing-Management für mittelständische Bauunternehmen.
Dissertation, DVP-Verlag. Wuppertal 1992
� Messe Düsseldorf GmbH (Hrsg.): Basis Positionen – Business Perspektiven.
Düsseldorf, ohne Jahrgang.
� Meyer-Meierling, Paul: Gesamtleitung von Bauten. Ein Lehrbuch der Projektsteuerung.
Zürich 1999
� Morgan, John F.W.: Bürohäuser – Planung und Vermarktung. In: Falk, Bernd
(Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg/Lech 1989
� Muckel, Stefan: Kernwissen Öffentliches Baurecht, 2. überarbeitete Auflage.
Frankfurt am Main 2000
� Müller International: Office Market Report Germany 2002
� Müller International Immobilien GmbH (Hrsg.): City Report Düsseldorf 2001 -
2002
� Muncke, Günter: Standort- und Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft. In:
Schulte, K-W. (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996
� Neumann, Klaus: Bürogebäude – Gefragt ist Flexibilität. In: Rheinische Post
(Kapital und Immobilienteil) vom 01.12.2001
� Pachowsky, Reinhold: Bau- und Immobilien-Marketing: Marketing-Management
für die Bau- und Immobilienwirtschaft. München, Wien, Oldenbourg 2000
� Pause, Hans: Bauqualität. Köln 1993
� Preuß, Norbert: Entscheidungsprozesse im Projektmanagement von Hochbauten.
In: Diederichs, C. J. (Hrsg.): Schriftenreihe des Lehr- und Forschungsgebietes
Bauwirtschaft Gesamthochschule Wuppertal. Wuppertal 1998
� Prognos AG (Hrsg.): Prognos World Report 1998 – Industrial Countries 1996-
2001-2011. Analyses ans Forecasts. Basel 1997
163

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
� Rohrbach, Wilhelm / Wundrack, Jürgen: Zur Rentabilität von Gewerbe-
Immobilien. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg/Lech 1989
� Rollmann, Sylvia: Ganz oben sitzen die Anwälte – Im Bankenviertel baut der
amerikanische Projektentwickler Hines das „Benrather Karree“. In: Rheinische
Post vom 15. Juni 2002
� Ropeter, Sven-Eric: Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte. In: Schulte,
Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilienprojektentwicklung. Köln 1996
� Ropeter, Sven-Eric: Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien. In: Schulte,
Karl-Werner (Hrsg.): Schriften zur Immobilienökonomie. Band 5, Köln 1998
� Schätzle, Ludwig (Hrsg.): Wirtschaftsgeographie, Teil 1 – Theorie. Paderborn /
München 1998
� Schleiter, Ludwig-Wilhelm: Historische, gesellschaftliche und ökonomische
Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung. Köln 2000
� Schnurrenberger, Bernd: Standortwahl und Standortmarketing: Beeinflussung
der Standortwahl internationaler Unternehmen durch professionelles Standortmarketing
der Region. Potsdam 2000
� Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilienprojektentwicklung. Köln
1996
� Schulte, Karl-Werner /Schäfers, Wolfgang / Hoberg, Wenzel: Betrachtungsgegenstand
der Immobilienökonomie. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie.
1. Auflage, München / Wien 1998
� Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Investitionen. Köln 1998
� Schulte, Karl-Werner / Pierschke, Babara (Hrsg.): Facilities Management. Köln
2000
� Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch verschiedener Jahrgänge.
Wiesbaden.
� Stellmann, Frank / Helmreich, Kilian: Mit dem Gesicht in der Masse lässt sich
Kasse machen. In: Immobilien Zeitung, Ausgabe Nr. 10 vom 05.05.2000
� Stinner, Jürgen: Der Markt der gewerblichen Immobilien: Ein Umbruch ist unübersehbar.
In: Der langfristige Kredit, 10/1997
� Tacke, Hans Rainer: Leasing. 2. Auflage, Stuttgart 1993
� Unterreiner, Frank-Peter: Düsseldorfer Büromakler erwarten ein gutes Jahr. In:
FAZ vom 17.05.2002. Immobilienmarkt – Verlagsbeilage zur Frankfurter Allgemeinen
Zeitung.
� Väth, Arno / Hoberg, Wenzel: Qualitative Analyse von Immobilieninvestitionen.
In: Schulte, K. W. (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Investitionen, Köln 1998
164

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
� Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (Hrsg.): Stadtfahrplan Düsseldorf, Meerbusch
2001/2002
� Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (Hrsg.): Verbundfahrplan Schnellverkehr 2001/
2002.
� Vogel, Roland: Grund und Grunz. Der Schweinezyklus. In: Immobilien Manager,
12/1999
� Vogel , Roland: Bodenwertermittlung anhand des Residualwertverfahrens. In:
Grundstücksmarkt und Grundstückswert, 6/1994.
� Vogels, Manfred: Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht.
3. neubearbeitete und erweiterte Auflage, Wiesbaden/ Berlin 1989
� Von Einem, Egon: Büroflächenentwicklung im regionalen Vergleich. Schriftenreihe
„Forschung“ des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau,
Heft Nr. 484
� von Nell, Job: Die Entwicklung einer Nutzungskonzeption als Grundstein der
Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Handbuch Immobilien-
Projektentwicklung. Köln 1996
� von Zitzewitz, Michael: Immobil und doch flexibel – neue Anforderungen an das
Bürogebäude der Zukunft. In: Der langfristige Kredit, 13/1994
� Waldmann, Klaus: Strukturelle und zyklische Veränderungen der Büromärkte in
Deutschland. In: Der langfristige Kredit, 2/1998
� Weichelt, Ralph / Kolwes, Marion: Jones Lang LaSalle GmbH – Pressemitteilung:
Differenziertes Bild – Düsseldorfs immobiler Investmentmarkt auf den ersten
Blick rückläufig. Frankfurt, 5. März 2002
� Wirtschaftsförderung Landeshauptstadt Düsseldorf (Hrsg.): Büroflächenentwicklung
in Düsseldorf – Bürobericht 2001
� Wirtschaftsförderung Landeshauptstadt Düsseldorf (Hrsg.): Der Bürostandort
Seestern – Pläne, Projekte, Perspektiven. Düsseldorf, Oktober 2001.
� Wischnewski, Erik: Aktives Projektmanagement für das Bauwesen. 2. überarb.
Auflage, Braunschweig / Wiesbaden 1997
165

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Literatur- und Quellenverzeichnis
2 Internetquellen
http://www.aengevelt.de
http://www.arbeitsamt.duesseldorf.de
http://www.atismueller.com
http://www.baukosten.de
http://www.baunetz.de
http://www.berlin.de
http://www.dip-immobilien.de
http://www.dtz.de
http://www.duesseldorf.de
http://www.eureal.de
http://www.frankfurt.de
http://www.hamburg.de
http://www.joneslanglasalle.de
http://www.lds.nrw.de
http://www.mueller-international.de
http://www.muenchen.de
http://www.stadtplan.online.de
http://www.statistik-bund.de
http://www.wfa.de
166

Anhang I: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in Düsseldorf 1991 bis 2001
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Anteil Anteil Veränderungsrate
1991 2001 in %
Land- und Fortswirtschaft 958 890 901 862 733 716 748 712 698 683 638 0,3 0,2 -33,4
1. Sektor insgesamt: 958 890 901 862 733 716 748 712 698 683 638 0,3 0,2 -33,4
Energiewirtschaft etc. 4.176 4.258 4.332 4.327 4.511 4.531 4.248 4.006 3.843 3.856 3.784 1,2 1,0 -9,4
verarb. Gewerbe 87823 85936 85586 85958 86013 82905 75751 67851 63396 61990 60258 26 16,3 -31,4
Baugewerbe 16443 16123 15987 16906 16966 17237 16532 16594 14958 13986 12355 4,9 3,7 -24,9
2. Sektor insgesamt 108442 106320 105887 107191 107.496 104673 96.531 88.451 82197 79817 76397 32,1 21,0 -38,5
Handel 62259 62890 63832 65046 68684 70572 70298 68265 64733 64012 64007 18,4 19,1 2,80
Verkehr, Nachrichtenuübermittl. 23249 24043 24913 26491 26787 27519 27250 26018 25656 25968 26261 6,9 7,9 13,0
Kreditinstitute, Versicherungen 28635 28951 29123 29611 29808 30278 30661 30582 29565 29136 29427 8,5 8,8 2,8
Dienstleistungen (DL)1) 78509 80222 83577 87988 91202 95213 96934 97786 98751 100696 101285 23,2 30,3 29,0
Haushaltsorientierte DL 47610 47670 48501 50613 51492 53537 54676 55620 56068 57322 57701 14,1 17,3 21,2
- Gaststätten- und Beherberg. 12005 12162 12323 13521 13663 13897 13680 13716 13480 13653 13500 3,6 4 12,5
- Reinigung und Körperpflege 5820 5528 5834 6324 6467 7156 7605 8242 8797 9182 9134 1,7 2,7 56,9
- Wissenschaft, Bildung etc. 13769 13950 14173 14217 14182 14621 15112 15019 14975 14973 15500 4,1 4,6 12,6
- Gesundheits- und Veterinärw. 16016 16030 16171 16551 17180 17867 18279 19645 18816 19514 19567 4,7 5,9 22,2
Unternehmensorientierte DL 30899 32552 35076 37375 39710 41694 42258 42136 42683 43374 43584 9,1 13,0 41,1
- Rechts- und Wirtschaftsber. 21728 23040 24592 26044 28068 30277 31449 31762 32040 32928 33631 6,4 10,1 54,8
- Sonst. DL 9171 9512 10484 11331 11643 11417 10809 10374 10643 10436 9953 2,7 3 8,5
Organisationen o. Erwerbs. 10270 10326 10396 10565 11097 11335 11445 11525 11179 11678 12099 3 3,6 17,8
Gebietskörperschaften 25498 24968 25218 25486 26123 26036 25403 25621 24739 24181 24206 7,5 7,2 -5,1
3. Sektor insgesamt: 252.532 259.155 252.482 240.975 229.261 230782 236.274 247.678 257.486 268.480 271.782 67,6 78,8 21,0
Summe aller Sektoren 361.932 366.365 359.270 349.028 337.490 336.171 333.553 336.841 340.381 348.980 348.817 100,0 100,0 -3,6
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch der Landeshauptstadt Düsseldorf, verschiedenen Jahrgänge
1) Dienstleistungen von Unternehmen und freien Berufen
167

Anhang II: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen in der Bundesrepublik 1 1991 bis 2001 (in Tausend)
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Anteil Anteil Veränderungsrate
1991² 2001² in %
Land- und Fortswirtschaft 227,9 225,0 218,0 223,2 224,0 222,2 219,0 217,5 200,6 184,4 189,5 1,1 0,9 -16,8
1. Sektor insgesamt: 227,9 225,0 218,0 223,2 224,0 222,2 219,0 217,5 200,6 184,4 189,5 1,1 0,9 -16,8
Energiewirtschaft etc. 470,6 461,6 452,7 443,1 436,3 426,7 417,3 402,5 392,2 379,6 358,0 2,2 1,6 -23,9
verarb. Gewerbe 8186,3 8185,5 8328,6 8552,5 8742,7 8636,3 8105,3 7666,3 7526,8 7326,7 7115,7 38,9 32,4 -13,1
Baugewerbe 1425,0 1412,1 1406,0 1468,1 1521,0 1563,7 1589,9 1606,5 1559,6 1433,7 1351,8 6,8 6,2 -5,1
2. Sektor insgesamt 10081,9 10061,2 10187,3 10463,7 10700,0 10626,7 10112,4 9675,2 9478,6 9140,0 8825,5 47,9 40,2 -21,0
Handel 2814,4 2883,1 2933,8 3047,0 3225,1 3319,5 3307,9 3267,0 3241,9 3217,6 3197,6 13,4 14,6 13,6
Verkehr, Nachrichtenuübermittl. 1007,8 1023,8 1044,7 1103,7 1164,8 1199,0 1179,9 1155,7 1887,6 1110,8 1081,1 4,8 4,9 7,3
Kreditinstitute, Versicherungen 844,5 855,5 869,7 890,6 919,3 947,1 964,4 968,7 965,6 956,3 944,8 4,0 4,3 11,9
Dienstleistungen (DL)3 4139,1 4281,8 4428,6 4679,1 4940,3 5180,9 5307,6 5437,4 5522,4 5653,4 5710,4 19,7 26,0 38,0
Haushaltsorientierte DL 3122,8 3207,4 3286,6 3432,4 3575,4 3723,1 3803,4 3876,8 3915,0 3990,0 4026,6 14,8 18,3 28,9
- Gaststätten- und Beherberg. 717,7 751,0 773,7 819,9 864,7 901,2 928,4 942,5 926,6 941,7 953,4 3,4 4,3 32,8
- Reinigung und Körperpflege 329,9 337,2 340,4 360,0 373,9 389,3 389,7 387,8 388,1 390,6 385,6 1,6 1,8 16,9
- Wissenschaft, Bildung etc. 870,8 887,0 906,0 931,7 956,1 983,5 996,9 1003,2 1019,2 1034,2 1048,1 4,1 4,8 20,4
- Gesundheits- und Veterinärw. 1204,4 1232,2 1266,5 1320,8 1380,7 1449,0 1488,4 1543,3 1581,1 1623,5 1639,5 5,7 7,5 36,1
Unternehmensorientierte DL 1016,3 1074,4 1142,0 1246,7 1364,9 1457,8 1504,2 1560,6 1607,4 1663,4 1683,8 4,8 7,7 65,7
- Rechts- und Wirtschaftsber. 700,3 734,4 777,4 845,2 928,6 997,6 1052,4 1095,8 1132,0 1174,4 1182,7 3,3 5,4 68,9
- Sonst. DL 316,0 340,0 364,6 401,2 436,3 460,2 451,8 464,8 475,4 489,0 501,1 1,5 2,3 58,6
Organisationen o. Erwerbs. 466,3 479,0 487,6 503,5 528,8 553,4 567,5 582,8 598,5 615,5 629,7 2,2 2,9 35,0
Gebietskörperschaften 1455,5 1433,6 1443,1 1454,5 1470,7 1480,7 1463,2 1452,1 1422,9 1407,1 1381,1 6,9 6,3 -5,1
3. Sektor insgesamt: 10727,6 10956,8 11207,5 11678,5 12248,4 12680,6 12790,5 12863,7 13638,9 12960,7 12944,7 51,0 58,9 22,7
Summe aller Sektoren 21037,4 21243,0 21612,8 22365,4 23172,4 23529,5 23121,9 22756,4 23318,1 22285,1 21959,7 100,0 100,0 4,4
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch der Landeshauptstadt Düsseldorf, verschiedenen Jahrgänge
1) diese Statistik bezieht sich lediglich auf die alten Bundesländer, da im statistischen Datenmaterial von 1991 eine Aufteilung nach Sektoren durch andere Kriterien vorgenommen wurde
2) Anteil an der Gesamtbeschäftigung
3) Dienstleistungen von Unternehmen und freien Berufen
168

Anhang III: Entwicklung der Gesamtbeschäftigung auf Bundesebene (alte + neue BL.) und in Düsseldorf (1991 - 2001)
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Bund
sv-pflichtig Beschäftigte 31.376.000 30.828.000 30.722.000 30.533.000 29.829.000 29.729.000 29.462.000 29.472.000 30.108.000 27.824.000 30.718.000
Beamte 2.511.000 2.491.000 2.513.000 2.465.000 2.471.000 2.461.000 2.455.000 2.406.000 2.376.000 2.315.000 2.312.000
Selbständige 3.037.000 3.091.000 3.074.000 3.205.000 3.288.000 3.409.000 3.528.000 3.594.000 3.594.000 3.643.000 3.664.000
Summe 37.445.000 36.940.000 36.309.000 36.203.000 36.076.000 35.982.000 35.805.000 35.860.000 36.402.000 36.604.000 36.713.000
Düsseldorf
sv-pflichtig Beschäftigte 361.932 366.365 359.270 349.028 337.490 336.171 333.553 336.841 340.381 348.980 348.817
Beamte 31.355 31.765 31.551 31.501 24.630 24.589 24.045 24.003 23.970 23.963 23.989
Selbständige 25.003 25.238 26.402 26.602 27.045 27.087 31.303 31.488 31.321 32.012 32.112
Summe 418.290 423.368 417.223 407.131 389.165 387.847 388.901 392.332 395.672 404.955 404.918
Anteil D´dorf - Bund (%) 1,117 1,129 1,149 1,125 1,079 1,078 1,086 1,094 1,087 1,106 1,103
Veränderungsrate (%) 1,07 1,77 -2,09 -4,09 -0,09 0,74 0,74 -0,64 1,75 -0,27
Quelle: Eigene Darstellung nach: verschiedene Jahrgänge des Statistisches Jahrbuchs des Statistisches Bundesamtes, des Landesamt für Statistik NRW und der Stadt Düsseldorf;
Personalstandsstatistik des öffentliches Dienstes und Mikrozensus.
169

Anhang IV: Ermittlung des Bürobeschäftigtenanteils an der Gesamtbeschäftigung in Düsseldorf (1991 – 2001)
Zahl der Beschäftigten (1) = Insgesamt / (2) = Bürobeschäftigte
Nr. Berufsordnungsbezeichnung Quote (1) 1991 (2) 1991 (1) 1993 (2) 1993 (1) 1995 (2) 1995 (1) 1997 (2) 1997 (1) 1999 (2) 1999 (1) 2001 (2) 2001
31 Verwalter in der Landwirtschaft 35 10 4 8 3 8 3 9 3 10 4 9
32 Agraringenieure, Landwirtschaftsberater 40 43 17 54 22 51 20 51 20 53 21 52 21
52 Gartenarchitekten, Gartenverwalter 70 75 53 85 60 90 63 78 55 83 58 86 60
171 Schriftsetzer 100 542 542 558 558 458 458 402 402 389 389 378 378
172 Druckstockhersteller 60 660 396 667 400 534 320 481 289 456 274 423 254
303 Zahntechniker 40 635 254 718 287 737 295 733 293 776 310 803 321
601 Maschinen- und Fahrzeugbauingenieure 75 2239 1679 2205 1654 1594 1196 1469 1102 1432 1074 1437 1078
602 Elektroingenieure 75 2152 1614 2340 1755 2176 1632 2381 1786 2231 1673 2356 1767
603 Architekten, Bauingenieure 95 2773 2634 3019 2868 2898 2753 2678 2544 2653 2520 2712 2576
604 Vermessungsingenieure 100 181 181 185 185 180 180 176 176 175 175 181 181
605 Bergbau-, Hütten-, Gießereitechniker 60 305 183 281 169 198 113 173 104 153 92 149 89
606 Fertigungsingenieure 65 933 606 991 644 768 499 678 441 752 489 826 537
607 Sonstige Ingenieure 80 1250 1000 1306 1045 1272 1018 1462 1170 1429 1143 1502 1202
611 Chemiker, Chemieingenieure 75 1038 779 1043 782 967 725 937 703 954 716 898 674
612 Physiker, Physikingenieure, Mathematiker 100 232 232 221 221 227 227 265 265 256 256 269 269
621 Maschinenbautechniker 60 2184 1310 1971 1183 1309 785 1317 790 1256 754 1321 793
622 Techniker des Elektrofaches 50 3261 1631 3320 1660 3652 1826 3682 1841 3658 1829 3689 1845
623 Bautechniker 100 944 944 966 966 946 946 786 786 766 766 852 852
624 Vermessungstechniker 100 329 329 320 320 296 296 256 256 241 241 230 230
625 Bergbau-, Hütten-, Gießereitechniker 35 67 23 52 18 47 16 42 15 38 13 29 10
626 Chemietechniker, Physikotechniker 60 526 316 517 310 422 253 412 247 403 242 395 237
627 Übrige Fertigungstechniker 50 711 356 630 315 482 241 397 199 351 175 320 160
628 Sonstige Techniker 70 3786 2650 3776 2643 4223 2956 4359 3051 4410 3087 4456 3119
631 Biologisch-technische Sonderfachkräfte 100 352 352 321 321 313 313 309 309 287 287 257 257
632 Physikalisch- und mathem.-techn. Sonderfachkräfte 45 877 395 673 303 544 245 530 239 512 230 498 224
633 Chemielaboranten 100 1027 1027 962 962 884 884 871 871 902 902 869 869
634 Photolaboranten 100 438 438 407 407 331 331 313 313 284 284 263 263
635 Technische Zeichner 100 2100 2100 2057 2057 1700 1700 1464 1464 1245 1245 1123 1123
681 Groß- und Einzelhandelskaufleute, Einkäufer 45 10020 4509 10000 4500 9145 4115 8846 3981 8963 4033 8824 3971
688 Ambulante Händler
683 Verlagskaufleute, Buchhändler 65 603 392 609 396 569 370 589 383 602 391 574 373
691 Bankkaufleute 100 12685 12685 13167 13167 12994 12994 12919 12919 13145 13145 12875 12875
692 Bausparkassenfachleute 100 216 216 173 173 173 173 146 146 135 135 126 126
693 Krankenversicherungsfachleute 65 7838 5095 8419 5472 8017 5270 8213 5338 8399 5459 8285 5385
694 Lebens- und Sachversicherungsfachleute
701 Speditionskaufleute 100 2106 2106 2124 2124 1778 1778 1695 1695 1656 1656 1489 1489
702 Fremdenverkehrskaufleute 10 2740 274 3047 305 3171 317 3324 332 3546 355 3621 362
703 Werbefachleute 100 2570 2570 2709 2709 2770 2770 3146 3146 3311 3311 3416 3416
704 Makler 100 267 267 314 314 326 326 363 363 387 387 401 401
705 Vermieter, Vermittler, Versteigerer 60 380 226 386 232 354 212 377 226 360 216 653 392
713 Sonstige Fahrbetriebsregler, Schaffner 25 1031 258 961 240 862 216 842 211 798 200 715 179
726 Luftverkehrsberufe 10 750 75 863 86 1267 127 1480 148 1523 152 1623 162
734 Telefonisten 100 1205 1205 1201 1201 1053 1053 1016 1016 1089 1089 1123 1123
170

Anhang IV: Ermittlung des Bürobeschäftigtenanteils an der Gesamtbeschäftigung in Düsseldorf (1991 – 2001)
783 Datentypisten 100 1561 1561 1466 1466 1218 1218 1130 1130 984 984 965 965
784 Bürohilfskräfte 95 3457 3284 3356 3188 2949 2802 2799 2659 2563 2435 2412 2291
791 Werkschutzleute, Detektive 20 791 158 263 53 240 48 225 45 198 40 202 40
801 Soldaten, Grenzschützer, Polizeibedienstete 30 801 240 490 147 449 135 406 122 384 115 365 110
802 Berufsfeuerwehr 10 269 27 264 26 242 24 249 25 284 28 236 24
803 Sicherheitskontrolleure 85 67 57 63 54 61 52 58 49 62 55 53 45
805 Gesundheitssichernde Berufe 65 138 90 152 99 157 102 143 93 163 106 172 112
811 Rechtsfinder 100 9 9 13 13 5 5 8 8 13 13 12 12
813 Rechtsvertreter, - berater 100 550 550 591 591 674 674 811 811 1022 1022 1136 1136
814 Rechtsvollstrecker 20 89 18 57 11 51 10 35 7 26 5 18 4
821 Publizisten 100 937 937 969 969 962 962 1031 1031 1123 1123 1045 1045
822 Dolmetscher, Übersetzter 100 212 212 207 207 170 170 172 172 168 168 175 175
823 Bibliothekare, Archivare, Museumsfachleute 100 681 681 683 683 659 659 657 657 643 643 589 589
831 Musiker 5 262 13 249 12 251 13 253 13 241 12 236 12
832 Darstellende Künstler 5 440 22 452 23 435 22 434 22 425 21 453 13
833 Bildene Künstler, Graphiker 95 838 796 871 827 852 809 874 830 888 844 856 813
835 Bühnen-, Bild- und Tontechniker 45 321 144 358 161 397 179 425 191 456 205 486 219
836 Raum- und Schauwerbegestalter 25 520 130 542 136 471 118 468 117 526 132 524 131
841 Ärtzte 30 1544 463 1680 504 1658 497 1787 536 1902 571 1963 589
842 Zahnärzte 90 116 104 107 96 108 97 126 113 145 131 169 152
843 Tierärzte 100 30 30 36 36 37 37 32 32 32 32 37 37
844 Apotheker 10 326 33 324 32 338 34 383 38 378 38 362 36
851 Heilpraktiker 100 29 29 24 24 26 26 32 32 33 33 29 29
852 Masseure, Krankengymnasten und verwandte Berufe 65 653 424 674 438 702 456 691 449 726 472 803 522
855 Diätassistenten,Pharmazeutisch-technische Assistenten 15 323 48 342 51 400 60 434 65 415 62 467 70
856 Sprechstundenhelfer 90 3826 3443 4020 3782 4388 3949 4410 3969 4563 4107 4428 3985
857 Medizinlaborrant 50 1137 569 1028 604 1186 593 1182 591 1256 628 1279 640
861 Sozialarbeiter, Sozialpfleger 10 4689 469 5125 513 5633 563 6630 663 8123 812 8526 853
862 Heimleiter, Sozialpädagogen
864 Kindergärtnerinnen, Kinderpflegerinnen
863 Arbeits- und Berufsberater 100 150 150 166 166 151 151 135 135 123 123 142 142
871 Hochschullehrer,Dozenten an höheren Fachschulen 75 226 170 257 193 361 271 465 349 502 523
881 Wirtschafts- und Sozialwissenschaftler a.n.g., Statistiker 100 944 944 1073 1073 1058 1058 1146 1146 1098 1098 1120 1120
882 Geisteswissenschaftler a.n.g. 90 275 248 319 287 306 275 505 455 704 754
883 Naturwissenschaftler a.n.g. 100 497 497 491 491 453 453 479 479 453 453 479 479
891 Seelsorger 90 67 60 43 39 36 32 39 35 35 37
902 Körperpfleger 10 424 42 385 39 352 35 310 31 298 278
911 Gastwirte, Hoteliers, Gaststättenkaufleute 15 1336 200 1355 203 1320 198 1217 183 1356 1385
921 Hauswirtschaftsveralter 10 816 82 892 89 876 88 869 87 856 86 874 87
922 Verbraucherberater
991 Arbeitskräfte ohne nähere Tätigkeitsangabe 5 34 2 76 4 182 9 238 12 423 21 546 27
alle übrigen sv-pflichtig Beschäftigten 0 162997 0 154095 0 139945 0 134343 0 136325 0 134568 0
Beamte 50 31355 15678 31551 15776 24630 12315 24045 12023 23970 11985 23989 11995
Selbständige 30 25000 7500 26000 7800 27000 8100 31000 9300 31300 9390 32100 9630
Zusammen
Anteil Bürobeschäftigte an Gesamtbeschäftigung in %
419129 185590 417223 189252 389165 179444 388901 182550 395672 187667 404918 193510
44,28 45,36 46,11 46,94 47,43 47,79
171

Anhang V: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen ausgewählter Vergleichsstädte 2001
Düsseldorf Köln Hamburg Berlin Frankfurt Stuttgart München Bund²
Be- Anteil Be- Anteil Be- Anteil Be- Anteil Be- Anteil Be- Anteil Be- Anteil Be- Anteil
schäftigte in % schäftigte in % schäftigte in % schäftigte in % schäftigte in % schäftigte in % schäftigte in % schäftigte in %
Land- und Fortswirtschaft 638 0,2 1210 0,3 2774 0,4 6475 0,6 835 0,2 1256 0,4 1858 0,30 189500 0,90
1. Sektor insgesamt: 638 0,2 1210 0,3 2774 0,4 6475 0,6 835 0,2 1256 0,4 1858 0,30 189500 0,90
Energiewirtschaft etc. 3.784 1,0 5.056 1,2 8159 1,1 19813 1,7 4165 0,9 4741 1,4 6778 1,10 358000 1,60
verarb. Gewerbe 60258 16,3 88947 19,6 131232 16,9 182752 14,7 77002 15,9 92808 26,3 131657 19,70 7115700 32,40
Baugewerbe 12355 3,7 20430 3,7 35248 3,8 100408 7,6 18155 3,0 16180 3,8 23894 2,80 1351800 6,20
2. Sektor insgesamt 76397 21,0 114433 24,5 174639 21,8 302973 24,1 99323 19,8 113729 31,5 162329 23,50 8825500 40,20
Handel 64007 19,1 71403 16,60 126401 17,2 138138 11,9 56758 12,5 44695 13,2 89070 14,00 3197600 14,60
Verkehr, Nachrichtenuübermittl. 26261 7,9 29948 6,90 71467 9,7 77788 6,7 59531 13,1 13865 4,1 33060 5,20 1081100 4,90
Kreditinstitute, Versicherungen 29427 8,8 38214 8,90 51325 7,0 41228 3,5 68171 15,0 31753 9,4 61767 9,70 944800 4,30
Dienstleistungen (DL)1) 101285 30,3 136807 31,70 244494 33,3 424918 36,6 127232 28,0 90516 26,7 225529 35,40 5710400 26,00
Haushaltsorientierte DL 57701 17,3 87744 20,30 152075 20,7 286251 24,6 65229 14,3 57157 16,8 138868 21,80 4026600 18,30
- Gaststätten- und Beherberg. 13500 4,0 18034 4,20 29348 4,0 49933 4,3 15709 3,5 10267 3,0 30664 4,80 953400 4,30
- Reinigung und Körperpflege 9134 2,7 9248 2,10 16620 2,3 36843 3,2 9019 2,0 5481 1,6 14327 2,30 385600 1,80
- Wissenschaft, Bildung etc. 15500 4,6 35715 8,30 59065 8,0 94937 8,2 20085 4,4 13821 7,0 49750 7,80 1048100 4,80
- Gesundheits- und Veterinärw. 19567 5,9 24747 5,70 47042 6,4 104538 9,0 20416 4,5 17588 5,2 44127 6,90 1639500 7,50
Unternehmensorientierte DL 43584 13,0 49063 11,40 92419 12,6 138867 11,9 62093 13,7 33359 9,8 86361 13,60 1683800 7,70
- Rechts- und Wirtschaftsber. 33631 10,1 33476 7,80 62332 8,5 95695 8,2 45562 10,0 27264 8,0 66324 10,40 1182700 5,40
- Sonst. DL 9953 3,0 15587 3,60 30087 4,1 43172 3,7 16513 3,6 6095 1,8 20037 3,10 501100 2,30
Organisationen o. Erwerbs. 12099 3,6 17324 4,00 21078 2,9 50810 4,4 20329 4,5 19798 5,8 28861 4,50 629700 2,90
Gebietskörperschaften 24206 7,2 21879 5,10 41671 5,7 119823 10,3 22395 4,9 23853 7,0 33931 5,30 1381100 6,30
3. Sektor insgesamt: 271.782 78,8 315.575 75,2 556436 77,9 852705 75,4 354416 80,0 224480 68,1 472218 76,20 12944700 58,90
Summe aller Sektoren 348.817 100 431.218 733849 1162153 454574 339465 636405 21959700
Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistische Berichte der jeweiligen Landesämter für Statistik 2001
1) Dienstleistungen von Unternehmen und freien Berufen
2) Alte Bundesländer
172

Anhang VI: Zeitungsanalyse zum Wohnungsmarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2001
Jahr
Mietgesuche
Anzahl je Ausgabe Anzahl je Ausgabe
Mietangebote
Kaltmiete (€/m²) Wohnfläche (m²)
1992 Herbst 179 467 9,09
1993 Herbst 230 1.401 8,94
1994
Frühjahr
Herbst
269
205
1.770
1.888
8,12
7,97
82,35
79,04
1995
Frühjahr
Herbst
233
264
1.907
1.821
7,72
7,76
78,3
80,2
1996
Frühjahr
Herbst
274
266
2.066
2.211
7,59
7,45
78,38
78,18
1997
Frühjahr
Herbst
316
254
2.261
1.941
7,43
7,23
75,9
78,34
1998
Frühjahr
Herbst
280
257
2.235
2.352
7,23
7,21
77,17
75,69
1999
Frühjahr
Herbst
235,75
237
2.265,20
1.936
7,26
7,32
77,42
78,44
2000
Frühjahr
Herbst
282
244
2.236
1.885
7,33
7,32
76,69
76,33
2001 Frühjahr 192 1.774 7,43 76,29
Quelle: Eigene Darstellung nach Landeshauptstadt Düsseldorf – Wohnungsbauförderungsamt NRW (Hrsg.): Info 2001, ohne Seitenangabe
173

Anhang VII: Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Düsseldorf und Entwicklung der Wohnungsmieten 1995 –
2000
Miete (ohne Garage)
Summe Lebenshaltungs-
Jahr Netto1 Altbau Neubau Nebenkosten Brutto
kosten
Index %³ Index Index Index %³ Index %³ Index %³
1995 100 100 100 100 100 100
1996 103,1 3,1 103,8 102,9 104,1 4,1 103,2 3,2 101,4 1,4
1997 106,1 2,9 107,8 105,7 109,8 5,5 106,7 3,4 103,5 2,1
1998 107,2 1,0 1088 106,8 114,4 4,2 108,3 1,5 104,4 0,9
1999 108,3 1,0 110,2 107,8 116,1 1,5 109,4 1,0 105,2 0,8
2000 110,2 1,8 113,1 109,4 117,6 1,3 111,3 1,7 107,4 2,1
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung nach Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, verschiedene Jahrgänge
1 Kaltmieten ohne Nebenkosten
2 Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasserbeseitung, Schornsteinfegergebühren, Dienstleistungen für Gartenpflege und Grundsteuer
3 Veränderung gegenüber Vorjahr
Anhang VIII: Fertiggestellte Büro- und Verwaltungsgebäude in Düsseldorf (1991 – 2001)
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Fertiggestellte Gebäude 31 27 31 19 17 21 17 16 13 15 12
Umbauter Raum in m³ 1.567.259 736.921 915.821 564.249 1.029.946 748.427 655.319 309.214 521.965 635.985 577.001
Nutzfläche in m² 292.894 166.379 144.389 102.437 208.392 159.940 120.900 109.340 112.445 75.989 248.321
Erteilte Baugenehmigungen 26 31 23 12 24 28 13 9 17 24 16
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung nach Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, verschiedene Jahrgänge
174

Anhang IX: Konkurrenzanalyse – Bewertung der einzelnen Objekte
Nr. Name /
Bezeichnung 1
VerkehrlicheErreichbarkeit
(ÖPNV)
VerkehrlicheErreichbarkeit
(MIV)
Qualität
des
räumlichen
Umfelds
Parkmöglkt.
in naher
Umgebung/Stellplatzkapazität
Image
des
Standortes
/
Repräsentativität
Bauliche
Qualität
des
Gebäudes/Hochwertigkeit²
VerhältnisMietzins/Gesamteindruck
1 Theodor Park
(Office Center) * **** * ***** ** *** 15
2 World Trade Center **** ***** *** ***** *** *** 23
3 Global Gate *** **** *** **** *** **** 21
4 Hochhaus
Mercedesstrasse *** ***** **** **** **** ****** ** 28
5 Neubau
Franziusstrasse ** **** ****** **** ****** ***** * 28
6 Büropark
La Vie *** **** **** *** **** **** * 23
7 Pontis 1 ** *** *** **** *** **** 19
8 Benrather Karreé ***** **** ****** **/*** ****** ****** 29,5
9 Ehem. IKB Standort ***** **** ****** **/*** ****** ****** 29,5
10 BA II + IV *** **** **** **** ***** ***** * 22
11 H 19 ** **** ****** ** ****** ***** 25
12 Dock 13 ** **** ****** ** ****** ***** 25
13 Living Office *** ***** *** ***** *** **** * 24
14 Airport Business
Center *** **** **** *** **** **** 22
15 Bürohaus Speditionsstraße
17 ** **** ****** ** ****** ***** 25
16 Bürogebäude an
der Kö ***** **** ****** ***** ****** ****** 32
17 PEC + DOCK Office
Center ** **** ****** ** ****** ****** 26
18 Bürohaus
Schwannstraße **** **** **** ***** **** ****** ** 29
Quelle: Eigene Darstellung und eigene Berechnung entsprechend der Tabelle 6.
• Die in schwarzer Schrift präsentierten Objekte sind Konkurrenzobjekte zum Bürohaus Schwannstraße.
• ² * =sehr schlecht; ** = schlecht; *** = ausreichend; **** = zufriedenstellend; ***** = gut; ****** = sehr gut;
1
Zur Bewertung der Objekte wird eine Skala von 1-6 gewählt. Die einzelnen Ergebnisse werden aufsummiert
und ergeben dann eine jeweilige Gesamtpunktzahl, wodurch eine Vergleichbarkeit aller Objekte
mit dem Objekt „Schwannstraße“ möglich gemacht wird. Um auch den Mietzins in die Bewertung
einfließen zu lassen, erhalten solche Objekte bis zu zwei ** Pluspunkte, die ein besonders positives
Verhältnis zwischen Mietzins und Gesamtbeurteilung aufweisen.
175
∑

Anhang X: Ermittlung der Zielerträge für die Nutzwertanalyse NWA
(eigene Umskalierung der jeweiligen Maßeinheiten in eine Skala von 0 – 100 Punkten, wobei 100 Punkte die maximal erreichbare Punktzahl darstellt)
Liegenschaft
Teilziel 1a: Größe der Nutzfläche: < 18.000 m² = 0 P.; 18.000-20.000 m² = 50 P.; 20.000-22.000 m² = 100 P.; 22.000-25.000 m² = 80 P.;
> 25.000 m² = 0 P.
Teilziel 1b: ∅ Büromiete/m² in der Nachbarschaft: > € 24,00 /m² = 0 P.; € 24,00 – 22,00/m² = 25 P.; € 22,00 – 18,00/m² = 50 P.; € 18,00 – 16,00/m² = 75 P.; < €
16,00 = 100 P.
Teilziel 1c: Situation des Grundstückes: Belastungen durch Alt- und Restbebauung etc., die einen Baubeginn sehr verzögern würden = 0 P.;
Belastungen vorhanden, aber zügig zu beseitigen = 50 P.; keine Belastungen des Grundstückes vorhanden
100 P.;
Teilziel 1d: Gewachsene Lage: Isolierte Lage = 0 P.; eher isolierte Lage = 25 P.; eher gewachsene, integrierte Lage = 75 P.; integrierte,
gewachsene Lage = 100 P.
Umfeld
Teilziel 2a: Sichtbarkeit des Grundstückes: versteckt = 0 P; eher versteckt = 25 P.; eher sichtbar = 50 P.; gut sichtbar = 75 P.;optimale Sichtbarkeit =100P.
Teilziel 2b: Bauzustand der Nachbargrundstücke: erneuerungsbedürftig = 0 P.; ∅ älter = 25 P.; ∅ eher neuer = 50 P.; neue und attraktive Bausubstanz = 100 P.
Teilziel 2c: Imagefaktor des Stadtteils: allg. schlechtes Image = 0 P.; eher schlecht = 25 P.; kein bekanntes Image = 50 P.; eher positives Image = 75
P.; sehr positives Image = 100 P.
Teilziel 2d: Imagefaktor des Standortes: allg. schlechtes Image = 0 P.; eher schlecht = 25 P.; kein bekanntes Image = 50 P.; eher positives Image = 75
P.; sehr positives Image = 100 P.
Teilziel 2e: Einkaufs- und Restaurationsmöglichkeiten: im Umfeld nicht vorhanden = 0 P.; nur gering vorhanden = 25 P.; vorhanden, aber optimales Angebot für den
einfachen bis gehobenen Bedarf: 100 P.;
Teilziel 2 f: Attraktivität des Wohnumfeldes: sehr unattraktiv = 0 P.; wenig attraktiv = 25 P.; eher bevorzugt = 75 P.; bevorzugt = 75 P.; sehr bevorzugt =
100 P.
Teilziel 2g: Entfernung zu Grün- und Freizeitflächen: nur mit Auto erreichbar = 0 P.; entweder Grün- oder Freizeitanlage in fußläufiger Erreichbarkeit = 50 P.; sowohl
Grün- als auch Freizeitflächen in unmittelbare Nähe = 100 P.
Teilziel 2h: Entfernung zu den zentralen Einrichtungen: keine zentralen Einrichtungen = 0 P.; wenige im Umkreis von 2 km = 25 P.; mehrere zentrale Einrichtungen =
50 P.; gut ausgebautes Netz von zentralen Einrichtungen im direkten Umfeld von 1 km = 100 P.
176

Teilziel 2 i: Entwicklung des Umfeldes: keine Pläne zur weiteren Entwicklung des Umfeldes = 0 P.; Aufwertung des Umfeldes durch weiteres Projekt =
50 P.; Neugestaltung des Umfeldes durch zahlreiche geplante Projekte = 100 P.
Verkehr
Teilziel 3a: Erreichbarkeit mit dem Pkw: schlechte Erreichbarkeit (aufgrund Wegführung durch die Stadt; komplizierter Weg etc.) = 0 P.; eher schlechte
Erreichbarkeit = 25 P.; zufriedenstellende Erreichbarkeit = 50 P.; gute Erreichbarkeit (zb. schnelle
Erreichbarkeit über Ringstraßen etc.) = 75 P.; optimale Erreichbarkeit ( einfache und schnelle Wegführung) =
100 P.
Teilziel 3b: Erreichbarkeit mit dem ÖPNV (vom Hbf. aus): schlechte Erreichbarkeit (> 40 Min. mit nur einer Bus/Bahnlinie) = 0 P.; eher schlecht (40-30 Min.) = 25 P.;
zufriedenstellend (30-20 Min. mit verschiedenen Bus/Bahnlinien) = 50 P.; gut (20-10 Min. mit verschiedenen
Bus/Bahnlinien = 75 P.; optimal (< 10 Min. mit zahlreichen Bus/Bahnlinien) = 100 P.
Teilziel 3c: Anbindung zur Autobahn: kein Autobahnanschluss im Umkreis von 7 km = 0 P.; ein Autobahnanschluss im Umkreis von 7km = 25 P.;
eine oder mehrere Autobahnanschlüsse im Umkreis von 7-4 km = 50 P.; mehrere Anschlüsse im Umkreis von
4-2 km = 75 P.; optimale Erreichbarkeit von mehreren Autobahnanschlüssen im Umkreis von 2-1 km = 100 P.
Teilziel 3d: Anbindung zum Flughafen(überregional): schlechte Anbindung per Pkw/ÖPNV (> 1h) = 0 P.; eher schlecht (45 Min.) = 25 P.; zufriedenstellend (30 Min.)
= 50 P.; gut (15 Min.) = 75 P.; optimal (< 15. Min.) = 100 P.
Teilziel 3e: Parkplatzsituation: keine öffentlichen/firmeninterne Stellplätze vorhanden = 0 P.; wenige ö. Stellplätze im Umfeld = 25 P.;
zahlreiche ö. Stellplätze vorhanden = 50 P.; Parkhaus für das Unternehmen vorhanden mit ausreichenden
Stellplätzen = 100 P.
Rechtliche Situation
Teilziel 4a: Gewährleistung einer zügigen Bebaubarkeit: keine Baugenehmigung möglich = 0 P.; Baugenehmigung nicht unter ½ Jahr möglich; Baugenehmigung sofort
möglich = 100 P.
Teilziel 4b: Behördliche Auflagen des Standortes: zahlreiche Auflagen (zB. Umweltschutzauflagen), die zur Verteuerung und zur Zeitverzögerung des Baubeginns
führen = 0 P.; übliche Auflagen vorhanden = 50 P.; keine Auflagen vorhanden = 100 P.
177