Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
tungserklärungen von Mietern für die gesamte Mietfläche vor, so kann der weiteren
Projektbearbeitung ein bestimmter Mietertrag zugrunde gelegt werden. 59 Übersteigen
die Reinerträge die Investitionssumme, ist das Projekt – absolut betrachtet – wirtschaftlich.
Zur Ermittlung der relativen Wirtschaftlichkeit, die den Vergleich mit alternativen
Investitionen ermöglicht, wird die Rentabilität des Projektes im Verhältnis von
Reinertag zu ursprünglicher Investitionssumme als Nettorendite dargestellt. 60
Bei der Durchführung einer Investitionsrechnung sind sowohl die Interessen des Projektentwicklers
als auch des potentiellen Investors zu berücksichtigen. Der Anlagehorizont
des Projektentwicklers ist meistens vergleichsweise kurz und erstreckt sich in der
Regel von der Erstellungsphase bis zur Vermietung bzw. zum Verkauf. Für ihn ist der
erzielbare Verkaufserlös die Hauptkomponente des Erfolges. Der erzielbare Verkaufserlös
ist jedoch abhängig von den Interessen des Käufers. Anhand seiner Renditevorstellungen
kann der maximale Verkaufspreis ermittelt werden, den der Käufer zu zahlen
bereit ist. Dabei ergibt sich folgender Kernsatz für die Immobilienfinanzierung: „Bei
der Immobilienfinanzierung muss die Bedienung aus dem Einkommen der Immobilie
und die Besicherung aus dem Wert der Immobilie erfolgen“. 61 Das zu erstellende Finanzierungsmodell
wird dabei maßgeblich durch die aktuelle Situation am Kapitalmarkt
beeinflusst. Dabei wird innerhalb der Finanzierungsplanung ein auf die aktuelle Kapitalmarktsituation
und das konkrete Projekt individuell zugeschnittenes Finanzierungsmodell
entwickelt, das die verschiedenen Formen der Eigenkapitalfinanzierung durch
den Investor sowie der Fremdkapitalfinanzierung durch Banken, Leasingunternehmen,
Immobilienfonds oder ähnliche Finanziers beinhaltet. 62
3.4 Prüfung des Baurechts
Das öffentliche Baurecht – die hoheitliche Gestattung eines Projektes – wird spätestens
dann zum Prüfstein, wenn ein bestimmtes Grundstück für die Entwicklung des
Projektes ausgesucht worden ist. 63 Rechtsgrundlagen finden sich in bundesrechtlichen
und landesrechtlichen Vorschriften sowie im kommunalen Satzungsrecht 64 / 65 .
59 Vgl. Schnermann, J. (1994): a.a.O., S. 366 ff.
60 Vgl. Platz, J.:Immobilien-Management. Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite.Wiesbaden 1991,S.
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61 Vgl. Follak, Dr. K. P./Leopoldsberger, G.: Finanzierung von Immobilienprojekten. In: Schulte, K-W.
(Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996, S. 223
62 Vgl. Schulte, K.-W./Ropter, S.-E. (1996): a.a.O., S. 201
63 Vgl. Probst, M. u.a.: Öffentliches Baurecht, Prüfen-Planen-Praxis. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-
Immobilien. Landsberg 1994, S. 835
64 Vgl. Oehmen, K.: Öffentliches Baurecht. In: Kapellmann, K. (Hrsg.) Juristisches Projektmanagement
bei Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten. Düsseldorf 1997, S. 47
65 Anmerkung: Entsprechend der föderalen Staatsstruktur der Bundesrepublik (Gemeinden – Bundesländer
– Bund) gibt es eine gleichläufige Kompetenzgliederung für die Städtebauplanung, Landesplanung
und Raumordnung. (Vgl. Pachowsky, R.: Bau- und Immobilienmarketing. München, Wien, Oldenbourg
2000, S. 25)
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