Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
12 bis 13 m² Nutzfläche pro Bürobeschäftigten. 272 In einer weiteren Studie des Kommunalverband
Ruhrgebiet (KVR) wird der Büroflächenbedarf pro Beschäftigten für
Düsseldorf Anfang der 90er Jahre mit 15,2 m² beziffert. 273 Während die jährliche prozentuale
Steigerungsrate der Flächenkennziffer bis zur Hälfte der 80er Jahre mit ca. 1
Prozent angegeben wurde, ist seit den 90er Jahren eine erhebliche Zunahme des Flächenbedarfs
pro Büroarbeitsplatz zu beobachten. Die Gründe liegen nicht nur in einem
erhöhten Platzbedarf aufgrund fortgeschrittener Technisierung, sondern durch veränderte
Ansprüche und Repräsentanz moderner Dienstleistungsunternehmen, gewinnen
Einzelbüros, Schulungs- und Konferenzräume, Cafeterien aber auch großzügige Architektur
an Bedeutung. Inwiefern neue und flexible Bürokonzepte (vgl. Teil A: Kapitel
III – 3.4.2) die Flächenkennziffern der letzten Jahre beeinflussen ist nicht bekannt. In
Düsseldorf wird zur Zeit von Experten der durchschnittliche Flächenanspruch pro Büroarbeitsplatz
mit 24 m² beziffert. Eine Gegenüberstellung von Bürobeschäftigtenveränderung
und Büroflächennachfrage kommt zu dem Ergebnis, dass der geschätzte
Flächenzuwachs der Jahre 1991 bis 2001 am besten durch die folgenden Flächenkennziffern
abgebildet wird:
Flächenkennziffer 1991: 15,20 m² Nutzfläche
Flächenkennziffer 2001: 23,00 m² Nutzfläche.
Bei dieser Berechnung beträgt der Struktureffekt dementsprechend etwa 116.472 m²
274
Nutzfläche und der Sacheffekt - aufgrund der stark gestiegenen Flächenkennziffer -
ca. 1.400.225 m² 275 Nutzfläche. Diese Ergebnisse zeigen, dass der überwiegende Teil
der Büroflächennachfrage in den letzten zehn Jahren durch steigenden Platzbedarf pro
Arbeitsplatz ausgelöst wurde. Die Zunahme der Flächenkennziffer um 7,80 m² im Beobachtungszeitraum
entspricht einer relativen durchschnittlichen Zunahme von 3,08
Prozent pro Jahr. Dies erscheint sehr hoch. Eine Erklärung könnte sein, dass Flächenzuwächse
pro Arbeitsplatz meistens erst dann realisiert werden, wenn ein Unternehmen
oder Teile von Unternehmen in ein neues bzw. anderes Bürogebäude umziehen.
In Düsseldorf ist die Baufertigstellung seit Anfang der 90er Jahre auf anhaltend hohem
Niveau. 276 Gleichzeitig ist der Leerstand im Bestand in großem Umfang gestiegen. Diese
Beobachtung lässt den Schluss zu, dass in den vergangenen Jahren in besonders
hohem Umfang Firmen aus alten Bestandsgebäuden in Büroneubauprojekte umgezo-
272
Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 24.
273
Vgl. KVR (Hrsg.): Büroimmobilien im Ruhrgebiet. Bestand, Marktstrukturen und zukünftiger Bedarf,
Essen 1994, S. 24.
274
Struktureffekt: (184.580 – 179.516) x 23,00 = 116.472 m² Nutzfläche
275
Sacheffekt: (23,00 – 15,20) x 179.516 = 1.400.225 m² Nutzfläche
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Die Baufertigungszahlen sind zwar bis 2000 eher rückläufig, allerdings bewegen diese sich auf vergleichsweise
hohem Niveau (vgl. Müller International – City Report Düsseldorf 2001, S.23)
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