Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
schaftliche Dynamik bei der Schaffung des Europäischen Binnenmarktes, durch die
Wiedervereinigung und durch die vergleichsweise hohen Einwanderungen in Westdeutschland.
Zur momentanen Situation im Baugewerbe ist festzuhalten, dass seit mehreren Jahren
eine massive Konsolidierung des Marktes stattfindet. Als Beispiel sind hier die Insolvenz
des ehemaligen Branchenprimus Holzmann sowie die Fusion der großen Baukonzerne
Walter Bau mit Heilit & Wörner und Dywidag genannt.
Betrachtet man mit den Bauinvestitionen nicht die Nachfrageseite sondern die Produktionsseite,
so zeigt sich, dass bei der preisbereinigten Bruttowertschöpfung das Baugewerbe
in der betrachteten Zeit seit 1960, kein einziges mal mit der gesamtwirtschaftlichen
Leistung, d.h. mit der Wertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche mithalten konnte.
91 Bei aller Enttäuschung der Baubranche - gerade in den letzten fünf Jahren - zeigt
sich aber auch, dass bei längerfristiger Betrachtung keineswegs von einem Bedeutungsverlust
des Bausektors gesprochen werden kann. Vielmehr befindet sich die
Branche nach den Sondereinflüssen infolge der Wiedervereinigung, welche sich durch
Fördermaßnahmen des Gesetzgebers bis in das Jahr 1997 hinzogen, nur in der Situation
einer „Marktbereinigung“. 92 Im Zuge der allgemeinen konjunkturellen Belebung hat
sich auch die Stimmung auf den Büromärkten deutlich verbessert. Die Kluft zwischen
sinkenden Fertigstellungen bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Büroflächen in
Innenstadtlagen, führt seit 1998 in den westdeutschen Metropolen zu geringeren Leerstandsraten
und anziehenden Mieten. 93
Die Büroflächennachfrage wird durch zwei ausschlaggebende Komponenten beschrieben,
den Struktur- und den Sacheffekt. Der Struktureffekt stellt den zusätzlichen Flächenbedarf
dar, der aus der Steigerung der Zahl der Büroarbeitsplätze resultiert. Der
Sacheffekt ergibt sich aus dem gestiegenen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz. 94
2.1 Struktureffekt
Hintergrund dieser Entwicklung ist der Wandel hin zur Dienstleistungsgesellschaft, wodurch
sich das Verhältnis der Beschäftigten vom sekundären zugunsten des tertiären
Sektors verschoben hat. Hervorgerufen wird diese Veränderung durch den Übergang
vom Fordismus zum Postfordismus, d.h. von einer (fordistischen) Massenproduktion
91 Vgl. Grömling, M. (2001): a.a.O., S. 16
92 Vgl. IKB Branchenbericht – Das Konjunkturbarometer der deutschen Immobilienmärkte weist wieder
nach oben. Januar 2001, S. 2
93 Vgl. IKB Branchenbericht – Erst mittelfristig wieder Belebung der deutschen Bauwirtschaft. Januar
2001
94 Vgl. Hennings, Gerd: Büroflächenbedarfsprognose Essen 2001. Dortmund 1993, S. 2 f.
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