Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
genen zehn Jahre (der Durchschnittswert lag hier bei 158.310 m²), so erscheint das
prognostizierte Büroflächenangebot der Jahre 2005 bis 2011 von durchschnittlich
190.000 m² als sehr hoch.
Bei der Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage muss weiterhin berücksichtigt
werden, dass auch der prognostizierte Bedarf über zehn Jahre als Durchschnittswert
angegeben ist. Zu welchem Zeitpunkt er tatsächlich realisiert wird, ist abhängig vom
Verlauf der konjunkturellen Entwicklung und kann nicht längerfristig vorausgeschätzt
werden.
4 Fazit
Zum anvisierten Fertigstellungstermin des Projektes bis Mitte 2003 wird die Konkurrenzsituation
in allen drei Varianten bereits von einem sehr ausgeprägten Angebotsüberhang
(177.000 m² bis 270.000 m² NF) bestimmt sein. Bei dieser Betrachtung ist
die Leerstandsquote noch nicht berücksichtigt. Zwar wird der Angebotsüberhang durch
den Leerstand theoretisch verschärft bzw. zeitlich verlängert, tatsächlich kommt diesem
allerdings weniger Bedeutung zu, da ca. zwei Drittel des Leerstandes aufgrund
von Lage- und Ausstattungsmängel bei einem ausreichenden, attraktiveren Angebot
auf lange Sicht schlechte Vermietungschancen haben. Sogenannte Flächenumschichtungen,
d.h. verstärkter Umzug von Altbau- in Neubauflächen, wie sie in den
vergangenen Jahren zu beobachten waren, beeinflussen zwar nicht die Summe der
nachgefragten Flächen, sie erhöhen aber die Nachfrage nach Neubauflächen und verschlechtern
die durchschnittliche Qualität des Leerstandes. Die Fortsetzung des Flächenumschichtungsprozesses
ist zu erwarten, solange ausreichend moderne, d.h. flächenökonomische,
folgekostensparende Neubauten an guten Standorten zu attraktiven
Preisen auf dem Markt angeboten werden. Insofern stellt der momentane Leerstand
keine Gefahr für die Erfolgschancen neuer Projekte dar.
Wahrscheinlich ist deshalb auch, dass das projektierte Angebot insbesondere in den
etablierten Bürolagen – z.B. am Kennedydamm – aufgrund anhaltender Flächenumschichtungen
zügiger absorbiert wird, als es die prognostizierte Nachfrage vermuten
lässt. Aufgrund der Qualität des Gebäudes, dem baldigen Fertigstellungstermin Mitte
2003 und der Vorvermietung des gesamten Gebäudes (zum heutigen Zeitpunkt), ist
von einer guten Vermarktbarkeit des „Bürogebäudes an der Schwannstraße 6“ auszugehen.
Die Prognose des Büroflächenbedarfs in Düsseldorf für die Jahre ab 2004
sollte jedoch – wenn die zukünftige konjunkturelle Entwicklung nicht zu einer grundlegenden
Überarbeitung dieser Werte führt – eine zurückhaltendendere Bautätigkeit zur
Folge haben. Genaue Marktanalysen werden dementsprechend immer wichtiger werden
für eine erfolgreiche Vermarktung von zukünftigen Büroprojekten.
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