Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Bei der Erstellung von Büroflächenbedarfsprognosen hat sich eine Standardmethode
herausgebildet, die auch in der folgenden Prognose Anwendung findet. 253 Sie beruht
auf der Analyse der für die potentielle Büroflächennachfrage ausschlaggebenden Bestimmungsgrößen,
dem Struktur- und dem Sacheffekt. Der Struktureffekt stellt den
zusätzlichen Flächenbedarf dar, der durch die Steigerung der Zahl der Büroarbeitsplätze
entsteht. Der Sacheffekt ergibt sich aus dem gestiegenen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz.
Insgesamt gliedert sich die Büroflächenbedarfsprognose in zwei Teile, wobei im ersten
Teil im Rahmen einer Bestandsanalyse die Entwicklung der den Struktur- bzw. Sacheffekten
maßgeblich beeinflussenden Faktoren in einem Vergangenheitszeitraum
analysiert wird. Untersuchungsgegenstände sind die Bürobeschäftigten bzw. die Büroarbeitsplätze
sowie der Büroflächenbestand, der mit Hilfe der fertiggestellten Büro- und
Verwaltungsgebäude und einer Flächenkennziffer ermittelt wird. Damit die Entwicklungstrends
dieser Faktoren erkennbar werden, umfasst der Analysezeitraum die Jahre
1991 bis 2001. Singuläre Ereignisse können somit nicht die langfristigen Entwicklungstendenzen
überlagern.
Die Ergebnisse der Bestandsanalyse sind die Grundlage für den zweiten Teil, in dem
die eigentliche Prognose vorgenommen wird. In diesem Teil wird der Umfang des zusätzlichen
Büroflächenbedarfs bis zum Jahre 2011 im Wesentlichen durch Fortschreibung
der im Analyseteil beobachteten Entwicklungen ermittelt und als Struktur- bzw.
Sacheffekt ausgedrückt. Der Prognosehorizont beträgt analog zum Analysezeitraum 10
Jahre, d.h. bis einschließlich 2011.
Aufgrund zahlreicher möglicher Fehlerquellen hat das Ergebnis der Büroflächenbedarfsprognose
den Charakter einer fundierten Schätzung. Diese Fehlerquellen beruhen
zum einen darauf, dass die Stabilität der beobachteten Entwicklungen nicht immer sicher
ist. Zum anderen bereiten fehlende oder unzureichende Datengrundlagen zu den
Bestimmungsgrößen Schwierigkeiten für eine exakte Prognose. Fehlende Daten müssen
durch begründete Annahmen ergänzt werden, die auf Erfahrungswerten beruhen
oder aus Expertengesprächen gewonnen werden.
2.2.1 Bestandsanalyse 1991 bis 2001
� Entwicklung der Gesamtbeschäftigten
In anderen Büroflächenbedarfsprognosen ist häufig die Gesamtbeschäftigung der betroffenen
Region für zwei in der Vergangenheit liegende Zeitpunkte ermittelt und diese
253 Vgl. Hennings, G.: Büroflächenbedarfsprognose Essen 2000. Dortmund 1993, S. 1
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