Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
gemeinen führen diese Erfassungsmängel zu einer Unterschätzung der Büroflächenfertigstellung
um 10 bis 15 Prozent. 268 Ferner erfasst die Statistik nur Büroflächen in
reinen Bürogebäuden. Solche, die in Lager- oder Produktionsstätten integriert sind,
bleiben unberücksichtigt. Eine vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH
durchgeführte Standortanalyse für Frankfurt a.M. ergab, dass der Anteil der Bürobeschäftigten,
die nicht in reinen Bürogebäuden arbeiten umso geringer ausfällt, je ausgeprägter
der Büroimmobilienmarkt ist. In hochentwickelten Büromietmärkten wie Düsseldorf
werden dementsprechend etwa 13 Prozent der fertiggestellten Büroflächen
nicht erfasst. 269 Insgesamt ergibt sich daraus für den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt
eine Unterschätzung der erstellten Büroflächen von 23 – 28 Prozent. Berücksichtigt
man hier einen mittleren Wert von 25,5 Prozent, sind im Zeitraum von 1991 –
2001 ca. 2.185.478 m² Büronutzfläche in Düsseldorf erstellt worden. Dies entspricht
einer jährlichen Fertigstellungsrate von etwa 198.680 m².
Diese Flächen sind allerdings nicht alle vermietet, bzw. nachgefragt worden (vgl. Kapitel
III – 1.5). Wie bereits in Teil B: Kapitel III – 1.5. entfallen momentan ca. 78.000 m²
Büroflächenleerstand auf neuwertige Büroimmobilien. Dementsprechend beträgt die
tatsächliche Nachfrage im Beobachtungszeitraum also nur 2.107.478 m².
Flächenkennziffern
Die Büroflächennachfrage von 2.107.478 m² (Neubauprojekte) für die Jahre 1991 –
2001 lässt sich mit der Summe des Struktur- und Sacheffektes 270 für den gleichen Zeitraum
beschreiben. Zur Ermittlung von Struktur- und Sacheffekten werden nach Hennings
271 folgende Formeln verwendet:
Struktureffekt = (Büroarbeitsplätze 2001 – Büroarbeitsplätze 1991) x Flächenkennziffer 2001
Sacheffekt = (Flächenkennziffer 2001 – Flächenkennziffer 1991) x Büroarbeitsplätze 1991
Hierzu müssen plausible Annahmen hinsichtlich der Flächenkennziffern von 1991 –
2001 getroffen werden. Büroflächenuntersuchungen, die Anfang der 80er Jahre für
Hamburg und Düsseldorf durchgeführt wurden, ermittelten eine Flächenkennziffer von
268 Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 22 f.; und Unterreiner, F.-P.: Düsseldorfer Büromakler erwarten
ein gutes Jahr. In: FAZ vom 17.05.2002 – Immobilienmarkt – Verlagsbeilage zur Frankfurter Allgemeinen
Zeitung.
269 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IFS) / Zadelhoff Deutschland GmbH (Hrsg.):
Standortanalyse Rhein-Main, Kurzfassung. Frankfurt 1991, S. 13.
270 Zur Erinnerung: Der Struktureffekt (auch Beschäftigungseffekt genannt) resultiert aus dem zusätzlichen
Flächenbedarf, der sich aus einer Steigerung der Zahl der Arbeitsplätze ergibt. Der Sacheffekt (=
Flächenkennziffer) ergibt sich aus dem gestiegenen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz.
271 Vgl. Hennings, G. (1993): a.a.O., S. 2 f.
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