Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
mietungsgarantie abzielt. 130 Das Investitionsvolumen beträgt in der Regel zwischen 10
und € 20 Millionen pro Projekt, mit einer Mindestrendite von 4% pro Jahr. 131
� Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds mit unbegrenztem
Anlagevolumen und Anlegerzahl, die als Kapitalsammelstelle von Tausenden von
Anlegern und einer hohen Finanzkraft, in Immobilien investieren. Die Erträge des
Fondsvermögens setzten sich aus Barerträgen der Immobilienbewirtschaftung und den
Liquiditätsanlagen sowie aus dem Vermögenszuwachs der Verkehrswertentwicklung
der Immobilie zusammen. Dieser entsteht durch Veränderungen der Mieterträge, Bodenpreise
und Baukosten. 132 Von den Ausschüttungen ist nur der Gewinn steuerpflichtig,
der sich nach Abzug der Gebäudeabschreibung und der sonstigen Kosten von den
Mieteinnahmen ergibt. Der An- und Verkauf unterliegt nach Ablauf einer zweijährigen
Spekulationsfrist keiner Besteuerung. 133
Die Rentabilität offener Immobilienfonds bewegte sich bei acht großen Immobilienfonds
im Zehnjahresvergleich zwischen 7,7 und 10,4 Prozent pro Jahr. 134 Insgesamt werden
hierbei Investitionen in Gewerbeimmobilien an innerstädtischen Standorten mit mehr
als 200. 000 Einwohnern bevorzugt. 135
� Der Zweck von geschlossenen Immobilienfonds ist die langfristige Investition in
Immobilieneigentum bzw. Grundbesitz, um damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
oder aus dem Betrieb zu erzielen. So werden geschlossene Immobilienfonds
mit einer bestimmten und begrenzten Anzahl von Anteilsscheinen, im Gegensatz zu
offenen Immobilienfonds, zur Finanzierung eines genau festgelegten Bauprojektes
gegründet. 136 Dies hat zur Folge, dass die Anteilseigner steuerlich den Bauherren
gleichgestellt sind.
In Bezug auf die Finanzierung liegt die besondere Funktion der Einschaltung eines
Immobilienfonds darin, dass durch die Ausgabe von Anteilsscheinen große Summen
an Eigenkapital aufgebracht werden können. Die geringe Zahl der Gebäude, die Investitionsgegenstand
eines geschlossenen Fonds sind, bedeutet ein deutlich höheres
Risiko für den Anleger, weil keine Maßnahmen des Managements zur Risikostreuung
nach Standorten, Projektarten etc möglich sind. Der große Vorteil dagegen liegt in der
Möglichkeit der Steuerstundung. 137
130 Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S.633 f.
131 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 52
132 Vgl. Leimböck, E.: Bauwirtschaft. Stuttgart/Leipzig 2000, S. 284
133 Vgl. Rohrbach, W./ Wundrack, J. (1989): a.a.O., S. 526
134 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 51
135 Vgl. Bone-Winkel, S.: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer
Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien. Köln 1994, S. 72 ff.
136 Vgl. Leimböck, E. (2000): a.a.O., S. 285
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