Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Mehraufwand bei den Erstinvestitionen 156 wird in wenigen Jahren amortisiert 157 und
folglich die Mietnebenkosten erheblich senken können. 158 In Deutschland wird ein Einsparungspotential
bei den Bewirtschaftungskosten von bestehenden Gebäuden mit
teilweise über 70 Prozent gesehen. 159 Daneben spielen auch die Aufhebungen ehemaliger
Monopolbetriebe im Ver- und Entsorgungsbereich (Liberalisierung des Strommarktes,
Müllbeseitigung etc.) eine wichtige Rolle. Weitere Kostenreduzierungen, insbesondere
in den dienstleistungsrelevanten Bereichen (u.a. Verwaltung, Versicherung,
Heizung, Müll), werden aufgrund des Wettbewerbes auf den europäischen Märkten
erwartet. 160
Weitere Zugeständnisse seitens des Vermieters zur Realisierung verschiedenster Incentieves,
wie beispielsweise courtagefreie Anmietung oder Sonderausstattungen ohne
Berechnung, werden gerade bei Vermietungen kompletter Bürogebäude an einen
Mieter gemacht und erhöhen den Vermietungserfolg. Anreize seitens des Investors/Vermieters
bezüglich der Höhe des Mietzinses oder der Übernahme von Modernisierungs-,
Umbau- oder Sonderausstattungskosten, sind nicht zuletzt von den jeweiligen
Marktverhältnissen abhängig. 161
Die steigenden Mieten für Bürogebäude in Spitzenlagen – Düsseldorf verzeichnete
2001 den bundesweit stärksten Anstieg mit 9 Prozent 162 - lassen allerdings erkennen,
dass nicht nur die Höhe des Mitzinses über den Erfolg einer Büroimmobilie entscheidet.
Das Preis-Leistungsverhältnis zwischen angebotener Leistung des Vermieters/Investors
und Mietzins muss stimmen. 163
3.4.4 Erhöhung der Flächeneffiziens - Flächenmanagement
Neben einer flexiblen Gebäudestruktur und einer hochwertigen Ausstattung gewinnt
die Fläche als Ressource in der heutigen Wirtschaft, durch eine zunehmende Verknappung
und hierdurch bedingte Verteuerung, immer mehr an Bedeutung. Ein sparsamer
und innovativer Umgang und das Aufdecken möglicher Flächenpotentiale wird
folglich immer wichtiger. Dabei versteht man unter Flächenmanagement die quantitati-
156
Die Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung machen mittlerweile bis zu 40% der Kosten des
Bauwerks aus. (Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 336)
157
Die Amortisationsdauer der Zusatzinvestition für ein „intelligentes Gebäude“ beträgt gegenwärtig nach
Berechnungen von Diederichs, C. J. (2000), ca. 3,2 Jahre.
158
Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 329
159
Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 334
160
Vgl. Jones Lang LaSalle GmbH (2000): a.a.O., S. 12
161
Vgl. von Zitzewitz, M.: Immobil und doch flexibel – neue Anforderungen an das Bürogebäude der Zukunft.
In: Der langfristige Kredit, 13/1994, S. 464
162
Vgl. Aengevelt: Der Düsseldorfer Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien, 08/2001, S. 1
163
Vgl. Waldmann, K. (1998): a.a.O., S. 57
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