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Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
1.4 Leerstandsentwicklung
Die Entwicklungen des Büroflächenleerstandes in Düsseldorf ergeben erstaunlicherweise
insgesamt ein unheitliches Bild mit stark schwankenden Angaben bzgl. Leerstandraten
und Leerstand in Quadratmetern (laut verschiedener Makler und der Wirtschaftsförderung).
Insgesamt kann allerdings festgehalten werden, dass Düsseldorf – neben Hamburg –
am Ende des Jahres 2001 einen stark angestiegenen Leerstand von 40 Prozent auf
rund 360.000 m² zu verzeichnen hat, während der Zuwachs in anderen Städten nur
gering ausfiel oder der Leerstand sogar sank (Stuttgart –2,8 Prozent, Leipzig –0,5 Prozent,
Berlin +4,4 Prozent, Frankfurt +9,5 Prozent). 241
Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfielen 2001 dabei rd. 280.000 m² Leerstandsfläche.
Zum Ende des 1. Quartals 2002 stehen im Düsseldorfer Stadtgebiet knapp
325.000 m² Bürofläche zur Verfügung, entsprechend einem Plus von 15 Prozent gegenüber
dem letzten Quartal 2001. Weitere ca. 81.000 m² stehen in den Randgebieten
Ratingen, Neuss, Meerbusch, Hilden und Erkrath leer. 242 Damit hat sich die Leerstandsrate
bis Ende März 2002 im Stadtgebiet auf 4,9 Prozent erhöht. Anfang des
letzten Jahres lag die Quote noch bei 3,1 Prozent und war über 3,6 Prozent Mitte des
Jahres auf 4,2 Prozent Ende 2001 angestiegen. Die Leerstandentwicklung in den
kommenden neun Monaten wird dabei durch mehrere Makler auf rd. 5,5 Prozent eingeschätzt,
unter zugrunde Legung eines prognostizierten Umsatzes in einer Größenordnung
zwischen 250.000m² und 300.000m² bis zum Ende 2002. 243 Mitarbeiter der
Wirtschaftsförderung sehen allerdings als einzige gegenläufige Meinung einen Leerstand
von weniger als 4 Prozent bis zum Ende des Jahres 2002 voraus.
Allgemein muss der relativ starke Anstieg des Leerstandes richtig interpretiert werden.
Mit 309.000 m² (Stand 03/2002) dominieren weiterhin die älteren Bestandsflächen den
Leerstand in Düsseldorf. Dagegen zeigt eine Analyse der Vermietungen, dass in erster
Linie neuwertige Flächen gefragt werden. Circa ein Drittel der leerstehenden Flächen
befinden sich in Gebäuden aus den 50er und 60er Jahren. Ihre Ausstattung entspricht
nicht mehr dem Marktstandard. Die Art der Mängel schließt häufig aus wirtschaftlichen
Gesichtspunkten eine Sanierung aus, so dass ihre Vermietungschancen sehr schlecht
sind. 244 Allerdings entfallen auch 31 Prozent des Gesamtleerstandes auf neuwertige
241 Vgl. Office Market Report Germany 2002 – Müller International, S. 7
242 Vgl. Büroflächenmarkt Düsseldorf , 1. Quartal 2002 - Jones Lang LaSalle, S. 3
243 Vgl. Büroflächenmarkt Düsseldorf , 1. Quartal 2002 - Jones Lang LaSalle, S. 4
244 Vgl. Dr. Lübke Immobilien (2001): a.a.O, S. 35
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