Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
V Wirtschaftlichkeitsanalyse
Die wirtschaftliche Tragfähigkeit der geplanten Immobilieninvestition ist die Voraussetzung
für weitergehende Schritte zur Realisierung des Projektes und wird mit Hilfe der
in der Standort- und Marktanalyse gewonnenen Ergebnisse berechnet. Durch die Wirtschaftlichkeitsanalyse
soll herausgefunden werden, ob die Realisierung der entworfenen
Entwicklungsperspektiven für die Grundstückseigentümerin unter Ansatz einer
angemessenen Rendite und bei einem realistischen Bodenwert möglich ist.
1 Das Residualwertverfahren
In der vorliegenden Arbeit wird das Residualwertverfahren (auch als Bauträgerverfahren
bekannt) gewählt. Dies ist ein Verfahren zur Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken, das häufig von Projektentwicklern und Investoren angewandt
wird. Es beruht auf Investitionsüberlegungen und bestimmt den Grundstückswert in
Abhängigkeit zu der erwarteten Rendite des zu investierenden Kapitals bzw. im Hinblick
auf die erzielbaren Verkaufserlöse nach vollzogener Entwicklung des Grundstük-
kes. 288
Bei Neubauprojekten wird im Rahmen des Residualwertverfahrens zunächst - basierend
auf dem Ertragswertverfahren - der erzielbare Verkaufserlös des fertiggestellten
Bauvorhabens ermittelt, wobei die zum Fertigstellungszeitraum erzielbaren Mietwerte
und Verkaufsrenditen zugrunde gelegt werden. Von diesem erwarteten Verkaufserlös
werden die gesamten Projektaufwendungen abgezogen. Zu diesen Kosten gehören
vor allem die Kosten zur Grundstücksaufbereitung, die Bau- und Baunebenkosten,
Finanzierungs- und Vermarktungskosten sowie Risikoabschläge für Unvorhergesehenes
und der Entwicklergewinn. Der verbleibende Betrag nach Abzug aller Kosten wird
als Residualwert (brutto) bezeichnet. Dieser beinhaltet die Finanzierungskosten für das
Grundstück über den gesamten Zeitraum vom Grundstückserwerb bis zum Verkauf
des fertiggestellten Bauvorhabens, die Erwerbsnebenkosten sowie den eigentlichen
Grundstückswert, der auch als Residualwert (netto) bezeichnet wird. 289 Der ermittelte
Residualwert stellt den kalkulatorischen Grenzwert für den Grund und Boden des bewerteten
Grundstückes dar, den ein Investor unter Berücksichtigung der tatsächlichen
rechtlichen und allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und unter Ansatz der als
nachhaltig angesehenen, erzielbaren Mietansätzen und vorsichtig (mit Sicherheitsmar-
288
Vgl. Falk, B. (1996): a.a.O., S. 530
289
Vgl. Vogel, R.: Bodenwertermittlung anhand des Residualwertverfahrens. In: Grundstücksmarkt und
Grundstückswert (GuG), 6/1994, S. 348
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