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Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse Abbildung 28: Vermietung nach Branchen in Düsseldorf im Jahre 2001 (%) – Stand 10/2001 Sonstige Dienstleistungen 6% Versicherungen 7% Sonstige Dienstleistungen 3% Öffentliche Verwaltung 4% Medien und Werbung 4% Handel 6% Verwaltungen von Industrie-/ Bauunternehmen 10% Lobbyisten 3% Transport und Verkehr 1% Banken, Finanzdienstleister 12% Freie Berufe 0% Informations- und Kommunikationstechnologien 23% Beratungsgesellschaften 21% Quelle: Eigene Darstellung nach Müller International – City Report Düsseldorf 2001 – 2002, S. 9 Abbildung 29: Büroflächenvermietung nach Klimatisierungstechnik in Düsseldorf 2001 (%) - Stand 10/2001 Be-/Entlüftung 10,0% Spitzenlastkühlung 41,0% Vollklimatisierung 5,8% Kühldecken 1,5% unbekannt 0,2% keine 41,5% Quelle: Eigene Darstellung nach Müller International – City Report Düsseldorf 2001 – 2002, S. 11 130
Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse Einen deutlichen Rückgang der Vermietungsleistung verzeichnet vor allem auch die Branche Medien und Werbung. Ihr Anteil am Vermietungsumsatz verringerte sich von 12 Prozent im Jahre 2000 auf 4 Prozent zum Ende des Jahres 2001. Hier wirken sich wahrscheinlich die Turbulenzen im Bereich New Economie besonders stark aus. Die vielfach eingeleiteten Sparmaßnahmen, insbesondere bei Unternehmen der Informations- und Telekommunikationstechnologien, betreffen häufig als Erstes die Marketingetats. Damit haben die Wachstumsbranchen der letzten Jahre ihre überproportional große Bedeutung für den Düsseldorfer Büromarkt verloren. Die übrigen Wirtschaftsbereiche hingegen legten gegen diesen Trend nicht nur prozentual, sondern auch absolut zu. So verbesserte sich der Anteil der Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen von 1,6 Prozent auf 11 Prozent. Auf die Versicherungen entfielen 6,5 Prozent des Vermietungsvolumens (Vorjahr 2,9 Prozent). Die Nachfrage in Düsseldorf resultiert damit auf einem breiten Brachenspektrum. Insbesondere bei schwierigen gesamtgesellschaftlichen Rahmenbedingungen ist dies als klarer Vorteil anzusehen, der die Volatilität des Marktes in einem überschaubaren Rahmen hält. Insbesondere Großvermietungen mit mehr als 5.000 m² BGF Bürofläche konnten 2001 mit 48 Prozent im besonderen Maße zum guten Vermietungsergebnis beitragen. Die Mietvertragsabschlüsse mit mehr als 10.000 m² BGF konnten dabei etwa 27 Prozent des Vermietungsumsatztes auf sich vereinigen. 250 Dies liegt nach Aussage mehrerer Makler vor allem an den Konzentrationsprozessen und Standortneuordnungen vieler Großunternehmen, die sich gerade im Düsseldorfer Norden niederlassen – was die Beobachtungen der Autorin bezüglich der Neubautätigkeit (vgl. Teil B: Kapitel III – 1.6) bestätigt. Auch bei der Ausstattungsqualität der Büroflächen lassen sich eindeutige Trends erkennen. Während vollklimatisierte Büroflächen auch 2001 weiterhin nur eine untergeordnete Rolle spielen (5,8 Prozent aller vermieteten Büroflächen), gewinnt die Teilklimatisierung zunehmend an Bedeutung. Eindeutig bevorzugt wird dabei die Spitzenlastkühlung (41 Prozent aller vermieteten Büroflächen), wohingegen nur ein geringer Teil über Kühldecken verfügt (1,5 Prozent aller vermieteten Büroflächen). Der Anteil der Flächen ohne jede Klimatisierungstechnik liegt mit 41,5 Prozent weiterhin sehr hoch. Hierbei muss es sich aber überwiegend um ältere Büroflächenbestände handeln, die wieder vermietet wurden. Auch hier wurde von Maklern bestätigt, dass bei Neubauprojekten mit hochwertigen Büroflächen eine Teilklimatisierung mittlerweile eine 250 Vgl. Müller International (2002): a.a.O., S. 10 131
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