Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil B: Marktanalyse
Voraussetzung ist (neben Standardanforderungen wie optimale Lage, gute Erreichbarkeit
mit Pkw und dem ÖPNV, eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen und flexibel
gestaltbare Flächen), um eine angemessene Vermarktbarkeit sicherstellen zu können
(vgl. auch Teil A: Kapitel III – 3.4).
2.2 Büroflächenbedarfsanalyse
Nicht nur bei der spekulativen Projektentwicklung, bei der die Immobilie für den anonymen
Markt erstellt wird, ist die Antizipation der zum Zeitpunkt der Baufertigstellung
bestehenden Marktsituation besonders wichtig. Auch bei gegebener Vorvermietung
sollten Investitionen nicht nur aufgrund kurzfristiger Trends am Immobilienmarkt vorgenommen
werden. Um dem Risiko in Perioden der Immobilienkrisen mit einem Überangebot,
fallenden Mieten und Leerständen zu entgehen, ist es für jeden Investor sinnvoll,
sich einen möglichst realitätsnahen Überblick über den zukünftig zu erwartenden
Büroflächenbedarf 251 zu verschaffen.
Die Büroflächenbedarfsprognose dient dazu, den mittel- bis langfristigen Bedarf an
Büroflächen abzuschätzen, um die Marktchancen für das Bürogebäude Schwannstraße
6 den bereits bestehenden Angeboten und den projektierten Vorhaben gegenüber
zu stellen und eine Bewertung zu ermöglichen (vgl. Kapitel III – 1.6). Die praxisnahe
vollständige Abbildung des Marktgeschehens wird dabei durch die Berücksichtigung
der Bestimmungsfaktoren für die Nachfrage nach Büroflächen, nämlich die Bürobeschäftigungsentwicklung
und den Flächenbedarf nach Büroflächen, ermöglicht. Die
Konzentration liegt auf den sich in der Zukunft befindenen quantitativen Büroflächenbedarf,
der in Form eines langjährigen Mittelwertes angegeben wird und die letzten
sieben bis zehn Jahre – also mindestens eine Boom- und eine Baisse-Phase umfasst.
Differenzierte, zeitraumbezogene Aussagen darüber, wann dieser Bedarf wirksam
wird, d.h. nachgefragt wird, sind aufgrund der hohen Elastizität der Büroflächennachfrage
in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung 252 nicht möglich.
251 „Der Begriff des Büroflächenbedarfs wird im Sinne einer potentiellen Büroflächennachfrage von Unternehmen
vertstanden, die sich aufgrund verschiedener strukturwirksamer Faktoren ergibt. Die realisierte
Büroflächennachfrage ist bekanntlich durch eine hohe Elastizität gekennzeichnet. Es ist möglich,
eigentlich notwendige (potentielle) Nachfrage über Jahre zu strecken oder aufzuschieben. D.h. die errechnete
potentielle Nachfrage kann (z.B. durch Rezession) – unter Umständen der Nachfrage vorauseilen,
die tatsächlich realisiert wird. Insofern gibt die Schätzung der potentiellen Nachfrage mit der
hier vorgelegten Methode eher einen langfristigen Mittelwert der Nachfrage an.“ Wenn im folgenden
von Büroflächenbedarf gesprochen wird, ist daher immer die potentielle Nachfrage nach Büroimmobilien
gemeint. (Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH/Zadelhoff Deutschland GmbH
(Hrsg.): Standortanalyse Rhein-Main, Kurzfassung. Frankfurt 1991, S. 14)
252 Vgl. Munke (1996): a.a.O., S. 140
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