Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

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Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen Abbildung 8: Investoren im Immobilienbereich Private Investoren Selbstnutzer Kapitalanleger Versicherungsunternehmen Pensionskassen Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds Quelle: Bone-Winkel, S. (1996): a.a. O., S. 431 Institutionelle Investoren Immobilien- AG/-Holding Mischformen Leasinggesellschaften Ausländische Investoren Unternehmen Selbstnutzung Produzieren Lagern Verwalten Verkaufen Forschen Kapitalanlage Investitionen in Gewerbe- bzw. Büroimmobilien bieten größere finanzielle Vorteile, als Investitionen in Wohnimmobilien. Hier besteht für Investoren die Möglichkeit, auf die gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung der aus Gewerbeobjekten erzielten Mieten zu verzichten. Im Gegensatz dazu ist der Vermieter bei sämtlichen Bauleistungen zum Abzug der Vorsteuer berechtigt. 127 Die Steigerungsfähigkeit der Büromieten und die Geltendmachung der degressiven Bauherrnabschreibung, wodurch darüber hinaus in den ersten Jahren vielfach noch mit steuerlichen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung gerechnet werden kann, lässt diese nicht voll steuerpflichtige Vermögensanlage besonders attraktiv erscheinen. 128 Zu den institutionellen Investoren werden vor allem die offenen und geschlossenen Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen gezählt, aber auch Leasing- Gesellschaften und ausländische Immobilieninvestoren treten immer häufiger am Markt in Erscheinung. 129 � Versicherungsunternehmer und Pensionskassen streben bei ihren Investitionen eine möglichst hohe Sicherheit an, weshalb das Investitionsinteresse auf hochwertige Immobilienprojekte im Bereich Büro- und Handelsimmobilien in guter Lage mit Ver- 127 Vgl. Rohrbach, W./ Wundrack, J.: Zur Rentabilität von Gewerbe-Immobilien. In: Falk, B. (Hrsg.): Gewerbe-Immobilien. Landsberg/Lech 1989, S.454 f. 128 Vgl. Rohrbach, W./Wundrack, J. (1989): a.a.O., S. 454 ff. 129 Vgl. Schulte, K-W.: Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie. In: Schulte, K-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie. München 1998, S. 48 ff. 44
Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen mietungsgarantie abzielt. 130 Das Investitionsvolumen beträgt in der Regel zwischen 10 und € 20 Millionen pro Projekt, mit einer Mindestrendite von 4% pro Jahr. 131 � Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds mit unbegrenztem Anlagevolumen und Anlegerzahl, die als Kapitalsammelstelle von Tausenden von Anlegern und einer hohen Finanzkraft, in Immobilien investieren. Die Erträge des Fondsvermögens setzten sich aus Barerträgen der Immobilienbewirtschaftung und den Liquiditätsanlagen sowie aus dem Vermögenszuwachs der Verkehrswertentwicklung der Immobilie zusammen. Dieser entsteht durch Veränderungen der Mieterträge, Bodenpreise und Baukosten. 132 Von den Ausschüttungen ist nur der Gewinn steuerpflichtig, der sich nach Abzug der Gebäudeabschreibung und der sonstigen Kosten von den Mieteinnahmen ergibt. Der An- und Verkauf unterliegt nach Ablauf einer zweijährigen Spekulationsfrist keiner Besteuerung. 133 Die Rentabilität offener Immobilienfonds bewegte sich bei acht großen Immobilienfonds im Zehnjahresvergleich zwischen 7,7 und 10,4 Prozent pro Jahr. 134 Insgesamt werden hierbei Investitionen in Gewerbeimmobilien an innerstädtischen Standorten mit mehr als 200. 000 Einwohnern bevorzugt. 135 � Der Zweck von geschlossenen Immobilienfonds ist die langfristige Investition in Immobilieneigentum bzw. Grundbesitz, um damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus dem Betrieb zu erzielen. So werden geschlossene Immobilienfonds mit einer bestimmten und begrenzten Anzahl von Anteilsscheinen, im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, zur Finanzierung eines genau festgelegten Bauprojektes gegründet. 136 Dies hat zur Folge, dass die Anteilseigner steuerlich den Bauherren gleichgestellt sind. In Bezug auf die Finanzierung liegt die besondere Funktion der Einschaltung eines Immobilienfonds darin, dass durch die Ausgabe von Anteilsscheinen große Summen an Eigenkapital aufgebracht werden können. Die geringe Zahl der Gebäude, die Investitionsgegenstand eines geschlossenen Fonds sind, bedeutet ein deutlich höheres Risiko für den Anleger, weil keine Maßnahmen des Managements zur Risikostreuung nach Standorten, Projektarten etc möglich sind. Der große Vorteil dagegen liegt in der Möglichkeit der Steuerstundung. 137 130 Vgl. Falk, B. (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln 1996, S.633 f. 131 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 52 132 Vgl. Leimböck, E.: Bauwirtschaft. Stuttgart/Leipzig 2000, S. 284 133 Vgl. Rohrbach, W./ Wundrack, J. (1989): a.a.O., S. 526 134 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 51 135 Vgl. Bone-Winkel, S.: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien. Köln 1994, S. 72 ff. 136 Vgl. Leimböck, E. (2000): a.a.O., S. 285 45
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