Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
3.2 Determinanten des Angebotes und der Nachfrage
Das Angebot an Büroimmobilien zeichnet sich durch eine kurzfristige Konstanz aus,
die sich mittelfristig durch Umnutzung bestehender Gebäude in eine Angebotsausweitung
umformen kann. Die Angebotsänderung und insbesondere die Angebotserweiterung
wird längerfristig betrachtet, von der Miet- und Renditehöhe aber auch von Grundstücks-,
Bau- und Finanzierungskosten sowie den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
bestimmt.
Für den Investor ist der exogene Bedarf an Büroflächen der entscheidende Faktor für
seine Investitionstätigkeit. Die Nachfrage resultiert dabei größtenteils aus endogenem
Potential in Form von ortsansässigen Unternehmen. Bedarfsverursachende Komponenten
sind dabei zum einen der zusätzliche Flächenbedarf aufgrund von Unternehmens-
und Mitarbeiterzuwächsen, Gründung neuer Niederlassungen, wachsender Flächenbedarf
pro Mitarbeiter oder neue Produktions-, Handels- und Bedienungsformen.
Zum anderen können die Suche nach Flächen mit höherer Raumproduktivität und ein
gestiegenes Repräsentationsbedürfnis neuen Bedarf auslösen 108 .
Die Nachfrage bzw. der Umfang des Flächenbedarfs hängt also nicht grundsätzlich von
dem Mietpreis ab. Die Entscheidung über den Umzug in neue Räumlichkeiten wird im
Wesentlichen von den innerbetrieblichen Vorgängen der Unternehmen bestimmt. Sowohl
für eigengenutzte als auch für angemietete neue Räumlichkeiten ist die Entscheidung
investiv und hängt im starken Maße von der Einschätzung der wirtschaftlichen
Entwicklung und der Gewinnerwartung des Unternehmens ab. Die Wandlung von Bedarf
in Nachfrage erfolgt also erst, wenn wirklich konkret neue Flächen gesucht werden.
Erst hier spielt auch der Mietpreis eine entscheidende Rolle. 109
Geht man bei der Betrachtung des Büroimmobilienmarktes von einer geringen Leerstandsrate
aus, so ergibt sich rückschließend aus einer konjunkturell guten wirtschaftlichen
Phase und der damit verbundenen Expansion der Unternehmen ein starker Anstieg
der Büroflächennachfrage. Diese Steigerung des Flächenbedarfs – verursacht
durch Struktur- und Sacheffekte (vgl. Teil A: Kapitel III - 2.1 Entstehung der Märkte für
Büroimmobilien) – kann nicht kontinuierlich realisiert werden, sondern erfolgt sprunghaft
erst beim Einzug des Unternehmens in neue Räumlichkeiten. Da auf die geringe
Anzahl leerstehender Bestandsflächen zurückgegriffen wurde, reagiert das Angebot
ersteinmal unelastisch und es kommt zu einem erheblichen Preisanstieg. Dem „Time
Lag“ zufolge führen die ansteigenden Mietpreise wiederum zu einem verstärkten An-
108 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 140
109 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 141
39