Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
mierung des Investitionsrisikos. Sinngemäß dieses Prinzips könnte somit eine Immobilienentwicklung
auf der Grundlage fundierter Kenntnisse der Nutzeransprüche, des
Standortumfeldes sowie der Möglichkeit, ein Projekt auch während der Entwicklung
noch laufend an sich ändernden Bedürfnissen anpassen zu können, besser erfolgen. 33
3.1.1 Standortanalyse
Die Güte der Projektentwicklung wird maßgeblich durch die Güte des Standortes beeinflusst.
Dabei ist nach den Eigenschaften von 1a- und 1b-Lagen sowie Lagen außerhalb
von Stadtzentren zu unterscheiden. Vielfach wird der Erfolg von Projekten in 1a-
Lagen allein durch den Standort – obwohl diese sehr hochpreisig sind - als gesichert
angesehen. Nachteile exponierter Standorte mit großer stadtentwicklungspolitischer
Bedeutung und dementsprechend langem Entwicklungszeitraum sowie viel Erfahrung
im Umgang mit Genehmigungsbehörden, stehen dem Vorteil eines relativ geringeren
Risikos der Projektentwicklung (Selbstläufer) in 1a-Lagen gegenüber. Der wirtschaftliche
Erfolg bedarf daher einer langfristigen Betrachtung durch Wertsteigerung.
1b- und Randlagen stellen hohe Anforderungen an die Standortanalyse, bieten andererseits
jedoch große Chancen einer positiven städtebaulichen Entwicklung. Primär auf
innerstädtischen Lagen fixierte Nutzer müssen so durch ein überzeugendes Konzept in
Preis, Ausstattung, Verkehrsanbindung oder spätere Erweiterungsmöglichkeiten erreicht
werden. 34
Die Standortanalyse dient in erster Linie dazu, die langfristigen Stärken und Schwächen
eines Standortes im Hinblick auf die geplante Nutzung herauszuarbeiten. 35 Inhalt
der Standortanalyse ist zum einen die Darstellung der Standortrahmenbedingungen,
d.h. der einzelnen Standortfaktoren. MUNKE unterscheidet zwischen harten, physikalisch
messbaren Standortfaktoren mit hoher Beeinflussbarkeit (beispielsweise Topographie,
infrastrukturelle und technische Erschließung, Nachbarschaft und Qualität des
Umfeldes sowie die Versorgung mit Dienstleistung, die Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit
sowie Raumordnung und Bauleitplanung), sozio- ökonomischen Standortfaktoren
mit mittlerer Beeinflussbarkeit (beispielsweise Daten der Bevölkerungsentwicklung,
Sozial- und Wirtschaftsstruktur, aber auch die wirtschaftliche, rechtliche und
steuerliche Situation, Verwaltungsstruktur, Standortadresse und Investitionsklima) so-
32 lean production = flexibel aufgebauter Produktionsprozeß ohne ausgeprägte Unternehmens-Hirarchie,
mit sowohl arbeitsplatz- als auch kundennahen Entscheidungsprozessen.
33 Vgl. Muncke, G. (1996): a.a.O., S. 104
34 Vgl. Diederichs, C. J. (1999): a.a.O., S. 275
35 Vgl. Diederichs, C. J. (1996): a.a.O., S. 61
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