Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Teil A: Grundlagen
Dementsprechend wird heutzutage gerade von Städten und Kommunen versucht, den
Büromarkt durch Informationssammlung- und aufbereitung zu steuern. Sie haben erkannt,
dass eine gute Marktkenntnis zum einen die Voraussetzung für die eigene Flächenhaushaltspolitik
darstellt und zum anderen Entwicklern und Investoren geholfen
werden kann, geplante Entwicklungen ggf. sehr frühzeitig als Fehlinvestitionen einzuschätzen
und abzubrechen. Darüber hinaus nutzen Städte ihre Einflussmöglichkeiten
auf dem Büromarkt, indem sie eine gezielte Flächenausweisungspolitik betreiben. Neben
dem Ziel, quantitativ nicht zu viele Flächen zur Verfügung zu stellen, streben sie
an, keine Flächen auf dem Markt anzubieten, deren Bebauung zwar in konjunkturellen
Hochphasen attraktiv erscheint, deren Standorteigenschaften aber ungeeignet sind,
Standorte langfristig als Bürostandorte zu etablieren. 114 Die mit der Einführung der Instrumente
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des städtebaulichen Vertrages
verbundenen Hoffnungen, rascher auf veränderte Marktsituationen reagieren zu
können, haben sich nach allgemeiner Einschätzung hingegen kaum erfüllt. Vielmehr ist
zu befürchten, dass diese Instrumente in Hochkonjunkturzeiten den Druck von Entwicklern
und Investoren auf die Gemeinde erhöhen werden, mehr Flächen für Büronutzungen
auszuweisen und damit das prozyklische Verhalten vieler Städte verstärken
werden. 115
Die Entwicklung des Büromarktes von einem Verteilungsmarkt hin zu einem heutigen
Mietermarkt stellt wiederum besondere Ansprüche an die Büroimmobilie. So ist es
nicht ungewöhnlich, dass am Anfang einer Projektidee – wie bei dem Projekt
„Schwannstraße 6“ - der Mieter bzw. Nutzer und nicht der Eigentümer steht, der ein
bereits vorhandenes Objekt oder ein für ihn eigens erstelltes Objekt bezieht. Eine erfolgreiche
Vermietung ist daher nur möglich, wenn die Immobilie marktgerecht konzipiert
und den speziellen Wünschen des Mieters angepasst ist (vgl. Teil A: Kapitel III –
3.4 Anforderungen an Büroimmobilien). 116
3.3 Akteure des Büroimmobilienmarktes
3.3.1 Nachfrager von Büroimmobilien
Als Nachfrager von Büroflächen treten Kapitalanleger oder Selbstnutzer auf, die
BONE-WINKEL in drei Gruppen von Investoren unterteilt (vgl. Abbildung 8). Letztere
sind Unternehmen bzw. Unternehmensteile, die einer Bürotätigkeit nachgehen. Aufgrund
betriebsübergreifender Einflussgrößen wie globale Märkte, zunehmender Kon-
114
Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure. Dortmund 2000, S. 25
115
Vgl. Amelung, V. E.: Gewerbeimmobilien. Bauherren, Planer, Wettbewerbe. Berlin, Heidelberg 1996,
S. 88
116
Gespräch mit Herrn Koch von Deilmann und Koch. 10.01.2002.
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