Projektentwicklung für eine Büroimmobilie - MeineSelbstaendigkeit ...

Projektentwicklung für eine Büroimmobilie – Bürohaus Schwannstraße 6 Wirtschaftlichkeitsanalyse
Die Projektentwicklungskosten umfassen schließlich die Geschäftskosten, die mit fünf
Prozent der Baukosten kalkuliert werden, sowie der Unternehmergewinn, der zehn
Prozent des Verkaufswertes umfassen muss. Ein Projektentwickler erwirbt ein Grundstück,
entwickelt und erbaut es, um anschließend bei einer Veräußerung des fertigen
oder vermieteten Objektes einen Gewinn zu erzielen. Diesen wird er nicht erhalten,
wenn er zu „Einkaufspreisen“ kalkuliert und seine allgemeinen Geschäftskosten nicht
berücksichtigt. Ferner sollten Vermietungs- und Vermarktungskosten veranschlagt
werden, die ein Prozent der Jahresmiete betragen. Diese Position kann einen möglichen
Leerstand des Objektes, Kosten für Makler und Marketing sowie mögliche Incentives
für künftige Mieter umfassen. Darüber hinaus wird noch Unvorhergesehenes mit
fünf Prozent der Baukosten berücksichtigt, um eine Vorsorge für nicht vorhersehbare
Risiken, wie z.B. der fünf tägige Streik der Bauleute durch den DGB während der anfänglichen
Bauphase, zu treffen. Um letztendlich die Gesamtkosten zu erhalten, werden
die vier ermittelten Positionen aufsummiert.
Die gesamten Projektkosten für das „Bürogebäude Schwannstraße 6“ betragen demnach
rund € 51,5 Millionen.
Der Residualwert (brutto) ergibt sich im letzten Schritt nach Abzug der Projektkosten
vom ermittelten Verkaufswert. Abzuziehen sind allerdings noch von diesem Wert die
Nebenkosten (Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc.). 301 Damit ist der
Residualwert für die verbleibende Projektierungszeit abzuzinsen, die für 36 Monate
angenommen wird. Diese anteilige Zwischenfinanzierungszinsen sind unter Ansatz von
angemessenem Eigenkapital mit 4,5 Prozent anzunehmen. Somit ergibt sich ein Wert
von ca. € 1.826/m² Grundstücksfläche (vgl. Tabelle 11).
Tabelle 11: Residualwert
Summe in €
Residualwert (brutto) Verkaufswert - Projektkosten 21.012.557
Abzüglich Finanzierung Zinssatz 4,5 % für 36 Monate 2.352.631
Abzüglich Erwerbsnebenkosten 4,5 % des Residualwertes (brutto) 945.565
Residualwert (netto) bzw. Grundstückswert 17.714.361
Grundstückswert pro m² 1.826
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung
Um den ermittelten Residualwert zu überprüfen, wird die Bodenrichtwertkarte der Stadt
Düsseldorf herangezogen. Für das hochwertige Projektgebiet „Schwannstraße 6“ sieht
diese Karte einen Bodenrichtwert von 1.400 bis 1.700/m² vor. Der ermittelte Residual-
300 Vgl. www.baukosten.de; www.baunetz.de
301 In den Baunebenkosten sind zwar ausreichende Ansätze für die Bauleitzinsen, nicht aber für die
Grundstücksvorhaltung vor Baubeginn berücksichtigt.
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