Sonepar_Report_Juni 2021

Bauen im Bestand
Aus Alt mach
anders
Seit Corona ganze Branchen ins Homeoffice geschickt hat, stehen
Bürogebäude selbst in den beliebtesten Metropolen leer und
„Umwidmung statt Neubau“ wieder ganz oben auf der Agenda.
Haben Sie in letzter Zeit mal in eines der
einschlägigen Immobilienportale geschaut,
Untermenü „Mieten – Büros“? Um das in
Boomstädten wie Frankfurt, Stuttgart oder
gar München, Deutschlands teuerstem
Großstadtpflaster, zu tun, brauchte es bis vor
Kurzem eine Menge Frustrationstoleranz.
Das Angebot war dünn und überteuert.
Und jetzt? Sie werden sich wundern. Auf
www.immobilienscout24.de beispielsweise
ist der Ertrag für München vierstellig, runde
4.000 Angebote meldet die Suchmaschine
prompt. Sogar wer Innenstadtlage und für
die Bayernmetropole bislang kaum denkbare
„unter 20 Euro pro Quadratmeter“ sucht, bekommt
reichlich Offerten angezeigt.
Schuld (aus Maklersicht) ist die Pandemie,
die ganze Branchen ins Homeoffice verbannt
und die Einsicht befördert hat, dass es auch
anders geht in Sachen Büroarbeit. Und dass
nicht wenigen Arbeitnehmerinnen und Arbeit-
nehmern daheim zu arbeiten durchaus gut
gefällt, oft sogar besser als die bis dato
typische „Nine-to-five“-Präsenzkultur.
Kreative Ideen contra Flächenversiegelung
Mit dieser Erkenntnis weitet sich die Perspektive
mancher Investoren und Stadtplaner,
wenn es darum geht, wie und wo bezahlbarer
Wohnraum entstehen kann. Das schafft
gedank lichen Raum auch für ökologische
Kriterien, die noch immer – und oftmals
ausgerechnet in den beliebtesten deutschen
Städten – als Randaspekte behandelt werden.
Denn während die jüngere Generation, aber
auch umweltbewusste Ältere nach Alter-
nativen für die Gestaltung von Arbeitsplätzen
und Lebens räumen suchen, sich in Co-
Working-Spaces organisieren und beim
Tiny-House-Handwerker auf der langen
Warteliste stehen, geht in Deutschlands
Großstädten die Flächenversiegelung weiter,
ohne an deren Folgen zu denken.
Seit Jahrzehnten wird im Bürogebäudesektor
nicht gekleckert, sondern geklotzt.
Nachhaltigkeits-Experten aus Architektur
und Ökologie empfehlen jetzt an ge -
eig neten Standorten die Umwidmung.
(Foto: Yuri Bizgaimer/stock.adobe.com)
Dabei ist Umbauen meist nachhaltiger, als
neu zu bauen. Und es lässt neue Angebote
und Märkte entstehen. Wissenschaftler sehen
alleine bis 2025 ein Potenzial von 235.000 „Ex-
Büro-Wohnungen“ in den Innenstädten, so eine
aktuelle Studie* des Bauforschungsinstituts
ARGE in Kiel. Dieses hat errechnet, dass der
Büroumbau zur Wohnung im Schnitt gerade
einmal 1.108 Euro pro Quadratmeter kostet.
Zum Vergleich: Bei der Modernisierung eines
Altbaus fallen Durchschnittskosten von 2.214
Euro/m 2 an, beim Neubau sogar 2.978 Euro.
Alte Hindernisse und neue Herausforderungen
Dabei ist die Umwidmung nur auf den ersten
Blick eine neue Idee. Tatsächlich werden seit
Jahrhunderten ausgemusterte Werkstätten,
Schulen und andere Funktionsgebäude umgewandelt
zu Wohnungen – und seit dem 20.
Jahrhundert Bürokomplexe immer dann, wenn
eine Boomblase platzt.
Aber es gab und gibt Hindernisse, die zu
überwinden sind. Der Umwandlung entgegen
standen bislang in erster Linie bürokratische
Hürden. In Zeiten der Wohnungsnot könnten
sich Kommunalpolitik und Bauverwaltung
gegenüber sinnvollen Umnutzungen allerdings
flexibler zeigen – und tun es zum Teil bereits.
Technisch sind es die drei Größen Schallschutz,
Brandschutz und Wärmedämmung,
die beim Umbau von Büros in Bewohnbares
die ersten Herausforderungen darstellen. Dazu
kommen Umstrukturierungen, wenn kleinere
Einheiten mit mehr Freiflächen und Tageslichtbedarf
entstehen sollen, und mindestens eine
Teilindividualisierung der Gebäudetechnik. Das
bedeutet gute Umsatzchancen auch für das
E-Handwerk.
Die Bürowelt wird eine andere bleiben
Aber kann sich dieser Aufwand überhaupt
lohnen? Um diese Frage zu beantworten,
muss man sich die derzeitige Verwandlung
der Arbeitswelt ansehen: Das Präsenzbüro
Aus Büro wird Wohnung. Schon bald
könnte aus diesem aktuellen Trend eine
langfristige Option werden – mit guten
Umsatzchancen für das Handwerk.
(Fotos: Grispb, Julien Tromeur/
stock.adobe.com)
wird wohl auch „nach Corona“ nicht mehr in
seiner alten Form zurückkehren. Stattdessen
wird es Mischarbeitskulturen geben, die Teilzeit-Präsenz,
mobiles Arbeiten und Homeoffice
vereinen. Auch neue Tools entstehen in
der Bugwelle der Pandemie: beispielsweise
Buchungs- und Belegungs-Apps wie die von
Siemens entwickelte Work-Place-App „Comfy“,
die nicht bloß für einen freien Büroplatz sorgt,
sondern gleich auch für die nötige gesundheitliche
Sicherheit – weil man auf den ersten
Blick sieht, wo gerade besonders viele Kollegen
anwesend sind.
Alte Leisten und neuer Mut
Ob die Chance auf anderes Wohnen und Arbeiten
tatsächlich so weiträumig genutzt wird,
wie es theoretisch möglich wäre, hängt in
erster Linie vom Willen zum Umdenken ab –
von mutigen Stadtplanern und von Architekten
und Handwerksbetrieben, die gewillt sind,
dieses Marktsegment mit ihrer Expertise
zu füllen. Freilich: Investoren, die nur nach
einem möglichst schnellen und hohen „Return
on Investment“ schauen, werden die Umwidmung
scheuen und lieber bei ihren „alten
Leisten“ bleiben. Schließlich fand sich für eine
Gewerbeimmobilie mitsamt Grundstück in den
vergangenen Jahren immer irgendein internationaler
Käufer. Außerdem, so liest man in den
Immobilienportalen, hoffen die Makler jetzt auf
„Rückkehreffekte“: Die Büros sollen bald wieder
genau so voll sein wie vor der Pandemie ...
In der Zwischenzeit werden eben Mietwohnungen
vermittelt. In München sind deren Preise
in den letzten 12 Monaten übrigens schon
wieder gestiegen. Mit 30 Euro Nettokaltmiete
pro Quadratmeter muss man derzeit rechnen.
Darum geht es
„Viele Unternehmen haben bereits angekündigt,
dass auch nach der Überwindung
der Pandemie Homeoffice-Angebote bestehen
bleiben sollen. Die Angebote an die
Mitarbeiter sind für die Unternehmen sinnvoll,
wenn dadurch Büroflächen abgebaut
werden können. Nach Schätzungen gibt es
in Deutschland 350 bis 380 Millionen m²
Bürofläche, deren Umnutzung zu Wohn-
flächen häufig mit überschaubarem
Aufwand möglich ist. Jedes Prozent
Bürofläche, das wegen der dauerhaften
Homeoffice-Ausweitung zu Wohnungen
umgenutzt werden kann, lässt die Schaffung
von rund 50.000 Wohnungen mit je
70 m² zu.“
Quelle: Die Studie „Bezahlbarer Wohnraum 2021“
* gibt es bei der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes
Bauen e. V. kostenlos zum Download:
https://arge-ev.de/arge-ev/publikationen/
sonderveroeffentlichungen/
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Sonepar Report 223 | Titelstory
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