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IMMOBILIENPOLITIK
WOHNEIGENTUMSBESTEUERUNG
PRIVATE VERMIETER
ZUR KASSE BITTEN
Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
geniesst im Grundsatz breite
Unterstützung. Aber bei der Umsetzung dürfen
keine neuen Ungerechtigkeiten geschaffen
werden. TEXT—IVO CATHOMEN*
Vermietern
mit Liegenschaften
im
Privatvermögen
droht eine
steuerliche
Schlechterstellung.
SCHMALER GRAT
Die Wirtschaftskommission des Ständerats
hat sich mit dem Systemwechsel bei
der Wohneigentumsbesteuerung viel Zeit
gelassen. Im Januar 2017 hatte sie eine Motion
von Alt-Nationalrat Hans Egloff abgelehnt,
aber gleichzeitig einstimmig die parlamentarische
Initiative «Systemwechsel
bei der Wohneigentumsbesteuerung» beschlossen
und sich den Auftrag gegeben, einen
Entwurf auszuarbeiten. Seither hat sie
eine Vernehmlassung durchgeführt und
verschiedene Aufträge an die Verwaltung
erteilt. Ende Mai hat sie nun einen Entwurf
zuhanden des Bundesrats verabschiedet.
Dieser wird voraussichtlich in der Herbstsession
in der kleinen Kammer behandelt.
Soll der Systemwechsel tatsächlich gelingen,
hat der Gesetzgeber einen schmalen
Grat zu begehen.
Der Entwurf sieht vor, für am Wohnsitz
selbstbewohntes Wohneigentum sowohl
auf Bundes- als auch auf Kantonsebene den
Eigenmietwert und gleichzeitig die Abzüge
für die Gewinnungskosten, d. h. die Unterhaltskosten,
die Kosten der Instandstellung
von neu erworbenen Liegenschaften,
die Versicherungsprämien sowie die Kosten
der Verwaltung durch Dritte, aufzuheben.
Auf Bundesebene sollen bei diesen
Liegenschaften auch die ausserfiskalisch
motivierten Abzüge für Energiesparen,
Umweltschutz und Rückbau fallen, während
die Kantone solche Abzüge in ihren
Steuergesetzgebungen weiterhin zulassen
können, wobei die Abzüge für Energiesparen
und Umweltschutz bis zum Erreichen
von CO2-Zielen zeitlich begrenzt wären.
Die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten
sollen abzugsfähig bleiben.
AUSNAHME ZWEIT- UND
RENDITELIEGENSCHAFTEN
Selbstgenutzte Zweitliegenschaften sollen
vom Systemwechsel ausgenommen
sein, d. h. ihr Eigenmietwert soll aus fiskalischen
Gründen sowohl auf Bundes- als
auch auf Kantonsebene steuerbar bleiben.
Das Gleiche gilt für die Erträge aus vermieteten
oder verpachteten Liegenschaften.
Entsprechend sollen bei solchen Liegenschaften
auch die Gewinnungskosten auf
Bundes- und auf Kantonsebene abzugsfähig
bleiben. Die Abzüge für Energiesparen,
Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau
sollen hingegen wie beim am Wohnsitz
selbstbewohnten Wohneigentum auf Bundesebene
aufgehoben werden, während die
Kantone sie weiterhin gewähren können.
Die grosse Ausnahme stellen die Schuldzinsen
dar: Sie sollen nach der Kommissionsmehrheit
nicht mehr in Abzug gebracht
werden können. Sie begründet dies damit,
dass angesichts der hohen Privatverschuldung,
die in erster Linie auf Hypothekarschulden
zurückzuführen ist, die Reduktion
der Verschuldungsanreize ein zentrales
Anliegen sei.
Diesem Ansinnen stellt eine Minderheit
unter Führung von Ständerat Erich
Ettlin, Die Mitte, OW, und Mitglied des Politischen
Beirats des SVIT Schweiz, den
BILD: ÜBERBAUUNG IN CHAM ZG, 123RF.COM
Antrag gegenüber, die zulässigen Schuldzinsenabzüge
auf 70% der steuerbaren
Vermögenserträge zu beschränken.
Der SVIT hält die komplette Aufhebung
des Schuldzinsabzugs für Zweitliegenschaften
und namentlich für Renditeliegenschaften
im Privatvermögen aus zwei
Gründen für nicht akzeptabel. Erstens verstösst
die Streichung des Schuldzinsabzugs
bei gleichzeitiger Besteuerung des Eigenmietwerts
von Zweitliegenschaften gegen
den Grundsatz der Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Und
zweitens werden private Vermieter mit
Renditeliegenschaften im Privatvermögen
gegenüber juristischen Personen steuerlich
benachteiligt. Dass die Kommissionsmehrheit
mit der Streichung jeglicher
Schuldzinsabzüge den Grundsatz der Besteuerung
nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
«strapaziert», wie die Kommission
dies im Bericht schreibt, ist eine
grobe Untertreibung. Sie ist schlicht rechtswidrig.
Was die Renditeliegenschaften betrifft,
so hat die Finanzmarktaufsicht die
im Bereich der Hypothekarfinanzierung
von Renditeliegenschaften angepasste,
sprich: verschärfte Selbstregulierung der
Schweizerischen Bankiervereinigung gerade
eben anerkannt. Diese Selbstregulierung
sieht neu vor, dass bei Hypothekarfinanzierungen
von Renditeobjekten vom
Kreditnehmer mindestens ein Viertel des
Belehnungswerts als Eigenmittel eingebracht
werden muss, statt nur die bisherigen
zehn Prozent. Dabei gilt weiterhin das
sogenannte Niederstwertprinzip, wonach
eine mögliche Differenz zwischen höherem
Kaufpreis und tieferem Belehnungswert
vollständig mit Eigenmitteln zu finanzieren
ist. Zudem muss die Hypothekarschuld
neu innerhalb von maximal zehn (bisher
fünfzehn) Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts
amortisiert werden. Dieser
verschärften Selbstregulierung sollte nun
einmal Zeit gegeben werden, ihre Wirkung
zu entfalten.
*IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
Zeitschrift Immobilia.
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IMMOBILIA / August 2021