Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße Dokumentation

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße
Dokumentation
Förderung des Verfahrens im Rahmen des Programms Stadtumbau West

Kooperatives und konkurrierendes städtebauliches Gutachterverfahren
Lehrter Straße Mittelabschnitt Ostseite, Berlin Mitte
Träger des Verfahrens / Verfahrensdurchführung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Abt. Stadtentwicklung
Iranische Straße 3 13347 Berlin
in Kooperation mit
Vivico Real Estate GmbH
Niederlassung Berlin
Joachimstaler Straße 20
10719 Berlin
Verfahrensbetreuung
GRUPPE PLANWERK
Stadtplaner Architekten Ingenieure
Pariser Straße 1
10719 Berlin
(Gebietskoordination Stadtumbau Tiergarten, Teilbereiche A + B)
Förderung des Verfahrens im Rahmen des Programms Stadtumbau West
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße Dokumentation
INHALT
Vorbemerkungen zum Verfahren 3
1. Das ausgewählte Konzept 6
2. Die Bearbeitungsgrundlagen 7
3. Der Vorprüfungsbericht 35
4. Kolloquien, Dialog und Beteiligung der Öffentlichkeit 64
4.1 Ortstermin mit der Bürgerinitiative Lehrter Straße (05.05.09) 65
4.2 Öffentliche Veranstaltung zur Aufgabenstellung (27.05.09) 66
4.3 Rückfragenkolloquium mit Ortsbegehung (13.07.09) 74
4.4 Zwischenkolloquium mit dem Auswahlgremium (14.09.09) 79
4.5 Öffentliche Erörterung der Zwischenergebnisse (14.09.09) 93
4.6 Auswahlsitzung (02.11.09) 100
4.7 Öffentliche Erörterung des Ergebnisses (24.11.09) 118
Anhang 127
- Alle Planzeichnungen der nicht ausgewählten Gutachterkonzepte 128
- Broschüre der Initiative Lehrter Straße mit Forderungskatalog 137
- BVV / Bezirksamt Drucksache 1301/III 140
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Vorbemerkungen zum Verfahren
Das städtebauliche Gutachterverfahren für die Ostseite / Mittelabschnitt der
Lehrter Straße ist ein Bestandteil der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße /
Kruppstraße, die sich im Rahmen des Stadtumbaus seit dem Frühjahr 2009
der vielfältigen Entwicklungsfragen und einzelner Aufgaben annimmt. Die
Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße versteht sich ausdrücklich als
partizipatives Zielfindungs- und Planungsverfahren, an dem die örtlichen
Initiativen, Bewohner, Gewerbetreibende, Eigentümer und sonstige Akteure
kontinuierlich und aktiv im Rahmen von Workshops,
Erörterungsveranstaltungen beteiligt und durch Informationstransfer über den
Betroffenenrat Lehrter Straße informiert werden.
Den Anstoß für die Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße gab die
Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Mitte von Berlin. Sie ersuchte
das Bezirksamt mit Beschluss vom 18.12.08, „Anfang 2009 eine
Zukunftskonferenz Lehrter Straße zu planen und durchzuführen, um mit den
Bürgerinnen und Bürgern über die Entwicklungskonzepte und
Planungsprozesse in einen Dialog einzutreten mit dem Ziel der nachhaltigen
Bürgerbeteiligung und der Sicherung des Wohnanteils in der Lehrter Straße“.
Damit sollen insbesondere folgende Ziele verfolgt werden:
- Planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen Wohnnutzung unter
Berücksichtigung der vorhandenen und zukünftigen Sportnutzung im
Fritz-Schloß-Park
- Entwicklung der freien Flächen im mittleren Teil der Lehrter Straße mit
einem hohen Wohnanteil
- Städtebauliche Vernetzung mit dem anliegenden Quartier Heidestraße,
Entwicklung qualitätvoller Anbindungen an den Berlin-Spandauer-
Schifffahrtskanal
- Vorbereitung einer sozialräumlichen Vernetzung mit dem Quartier
Heidestraße, insbesondere in den Bereichen Bildung, Kinder, Jugend
- Begleitung des Verfahrens „Stadtumbau-West“
Am 24 Februar 2009 fand daraufhin eine Auftaktveranstaltung mit
Arbeitsgruppen zu drei Themenfeldern statt. Eine der Arbeitsgruppen
befasste sich mit den Entwicklungsperspektiven für die Flächen östlich der
Lehrter Straße.
Als Ergebnis dieser Arbeitsgruppe wurde im Protokoll festgehalten:
„- Die städtebauliche Entwicklung der Vivico-Flächen sollte eine Atmosphäre des
„grünen“ innerstädtischen Wohnens schaffen. Eine Bebauung mit moderaten
Gebäudehöhen sollte ebenfalls durch Freiflächen („Lücken“) gegliedert werden
(Naturerlebnis im Gebiet, mit Laubenpiepern, Kinderspielmöglichkeiten,
Angebote für Jugendliche und für (vereinsunabhängigen) Sport).
- Entlang der Lehrter Straße sollten in den Erdgeschossen der Wohngebäude
Läden und Dienstleistungsnutzungen entstehen, zur Bahntrasse hin könnten
auch kleingewerbliche Nutzungen angesiedelt werden. Vorhandenes Gewerbe
sollte erhalten bleiben.
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- Große Bedeutung wird einer „wertvollen Gestaltung“ (Architektur und Umfeld)
beigemessen. Das dabei erwähnte überhöhende und zugleich relativierende
Begriff „Prachtstraße“ zielt damit auch auf die erwünschte Gebiets- und
Sozialverträglichkeit der Gestaltung ab:
- Wohnstraße
- Kleingewerbe (Läden, Handel, Handwerk); zur Belebung: Idee
„Kleingewerbezentrum“
- Bezug zwischen den Stadtteilen, Durchwegung
- Grün; Laubenpieper, Idee eines Naturparkes
- Kinderspielplatz mit Betreuung
- Erhalt des gewachsenen Charakters,
- Angebot Breitensport
Zugleich werden Bedenken und Befürchtungen geäußert:
- Verdrängungen ansässiger Bevölkerung
- Ablehnung von Bürobauten
- zu große Bauhöhe
- keine Großnutzung / keine Intensivnutzung, nicht nur „Bahnhofsbezug“
- stark autoverkehrserzeugende Nutzungen
- übermäßige Nutzungsdichten sowie starke Flächenversiegelungen
- Lärm, Durchgangsverkehr
- Kommerzialisierung des Aufenthalts
- Auf die Frage in der Diskussion, wie sich gewachsene Strukturen des Gebietes
erhalten und soziale Verdrängungsfolgen einer Aufwertung vermeiden lassen,
wird seitens des BzStR deutlich gemacht, dass Aufwertungsprozesse, wenn sie
denn einsetzen (Moabit habe sich im Gegensatz zum Prenzlauer Berg in den
vergangenen zwei Jahrzehnten noch nicht sehr gewandelt) per se nicht
aufzuhalten seien, aber in der Lehrter Straße angestrebt wird, sie sozial- und
nutzungsverträglich zu steuern und eine behutsame Entwicklung zu erreichen.
Künftige Neugestaltungen und Umstrukturierungen sollten nicht zu
unverträglichen Entwicklungsdynamiken führen, sondern grundsätzlich
angenehme innerstädtische Wohn- und Lebenssituationen im Quartier schaffen
und damit den Ort nicht zuletzt für Familien attraktiv zu machen.
- Der Feststellung eines Teilnehmers, dass der Entwicklungsprozess über einen
längeren Zeitraum erfolgen dürfte, der im Umgang mit Veränderungen den
Betroffenen die Möglichkeit gibt, rechtzeitig darauf reagieren zu können, wird
zum Teil mit Skepsis begegnet.“
Zum Abschluss der Auftaktveranstaltung wurde seitens des Bezirksamtes
angekündigt, ein konkurrierendes städtebauliches Gutachterverfahren mit
drei auszuwählenden Büros durchzuführen, dessen Ergebnis zum
Jahresende 2009 erwartet werde.
Nach Vereinbarung zwischen dem Bezirksamt Mitte und der Vivico im April
2009 wurden durch die Verfahrensträger drei Gutachterbüros ausgewählt
und durch die Vivico mit den Planungen im Rahmen des
Gutachterverfahrens beauftragt.
Die folgende Dokumentation gibt das gesamte Gutachterverfahren und
dessen Inhalte wieder.
Das mit dem am 02. November 2009 ausgewählten Entwurf vorliegende
Ergebnis bildet nunmehr die Grundlage für die Einleitung eines
Bebauungsplanverfahrens in 2010. Die Konkretisierung der städtebaulichen
Planung wird Gegenstand weiterer Erörterungen im Rahmen der
Zukunftswerkstatt Lehrter / Kruppstraße sein.
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1. Das ausgewählte Konzept
Carpaneto / Schöningh mit Fat Koehl und sinai
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2. Die Bearbeitungsgrundlagen
Anlass und Ziel
Teil 1 Verfahren
1.1 Auslober, Bauherr, Bedarfsträger
1.2 Art des Verfahrens
1.3 Gutachter
1.4 Obergutachter / Sachverständige (Auswahlgremium), Vorprüfung
1.5 Ausgabe der Wettbewerbsunterlagen und Rückfragen
1.6 Abgabe und Vorstellung der Konzepte
1.7 Verzeichnis der Verfahrensunterlagen
1.8 Geforderte Leistungen
1.9 Vergütung, Preiswürdigung
1.10 Eigentum und Urheberrecht
1.11 Zusammenfassung der Termine
Teil 2 Aufgabenstellung
2.1 Städtebauliche Zielsetzung
2.2 Ziele und Kennwerte im Grundstücksbereich der Vivico
2.3 Ziele für den nördlichen und südlichen Bereich des Planungsgebiets
2.4 Beurteilungskriterien des Auswahlgremiums
Teil 3 Situation und Planungsgrundlagen
3.1 Städtebauliche, stadt- und landschaftsräumliche Einordnung
3.2 Historische Entwicklung des Bereiches
3.3 Übergeordnete Aspekte des Bereiches
3.4 Örtliche Aspekte des Bereiches
3.5 Städtebauliche Planungsgrundlagen
3.6 Landschaftsplanerische Planungsgrundlagen
3.7 Technische Infrastruktur, Erschließung und Verkehr
3.8 Umweltschutz; Boden, Wasser, Klima, Luft
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Anlass, Ziel und Zweck des Verfahrens
Unterschiedliche Aktivitäten von Eigentümern und Vorhabensträgern vor
dem Hintergrund der veränderten Rahmenbedingungen durch den neuen
Hauptbahnhof und das angestrebte Stadtquartier an der Heidestraße
veranlassen zu einer grundsätzlichen Auseinandersetzung mit den
städtebaulichen Entwicklungszielen an der Lehrter Straße.
In Folge des Beschlusses der BVV Mitte vom 18.12.2008, „(…) eine
Zukunftskonferenz Lehrter Straße zu planen und durchzuführen, um mit den
Bürgerinnen und Bürgern über die Entwicklungskonzepte und Planungsprozesse
in einen Dialog einzutreten mit dem Ziel der nachhaltigen Bürgerbeteiligung
und Sicherung des Wohnanteils in der Lehrter Straße“, wurde im
Februar 2009 eine Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße mit einer
öffentlichen Auftaktveranstaltung eingeleitet.
Für den Bereich zwischen der Lehrter Straße in ihrem Mittelabschnitt und der
Bahntrasse besteht ein besonderer Bedarf der städtebaulichen Konzeptfindung,
Entwicklungsabstimmung sowie planungsrechtlichen Sicherung der
anzustrebenden Entwicklung.
Zu diesem Zweck wird im Vorfeld planungsrechtlicher Schritte auf der
Grundlage der Vereinbarung zwischen dem Bezirksamt Mitte und der Vivico
Real Estate GmbH ein kooperatives und konkurrierendes Gutachterverfahren
in Anlehnung an die RPW 2008 durchgeführt.
Den Kern des Planungsbereiches / Wettbewerbsgebietes bildet das Grundstück
der Vivico. Nördlich und südlich angrenzende Teilbereiche sind Bestandteil
des Wettbewerbsgebietes. Die Umgebung des Wettbewerbsgebietes,
insbesondere der Straßenraum im angrenzende Abschnitt der
Lehrter Straße ist konzeptionell mit zu berücksichtigen, soweit aus der Entwicklung
des Wettbewerbsgebietes ein Veränderungsbedarf resultiert.
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Teil 1 Verfahren
1.1 Auslober, Bauherr, Bedarfsträger
Auftraggeber
Vivico Real Estate GmbH
Niederlassung Berlin,
in Zusammenarbeit mit dem
Bezirksamt Mitte von Berlin
Abt. Stadtentwicklung
Wettbewerbsdurchführung
Vivico Real Estate GmbH
Niederlassung Berlin
Joachimstaler Straße 20
10719 Berlin
Stefan Wagner
Tel.: +49 (0)30 2610 1418
Fax: +49 (0)30 2610 1429
e-mail: stefan.wagner@vivico.de
Bezirksamt Mitte von Berlin
Abt. Stadtentwicklung
Iranische Straße 3
13347 Berlin
Stephan Lange
Tel.: +49 (0)30 9018 43632
Fax: +49 (0)30 9018 45776
e-mail: stephan.lange@ba-mitte.verwalt-berlin.de
Mit der Betreuung des Verfahrens beauftragt
GRUPPE PLANWERK
Stadtplaner Architekten Ingenieure
Pariser Straße 1
10719 Berlin
Heinz Tibbe
Tel.: +49 (0)30 8891 639-0
Fax: +49 (0)30 8891 639-1
e-mail: tibbe@gruppeplanwerk.de
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1.2 Art des Verfahrens
Die Auslobung erfolgt als kooperatives und konkurrierendes städtebauliches
Gutachterverfahren in Anlehnung an die Richtlinien für Planungswettbewerbe
RPW 2008 (Fassung vom 12.09.2008).
Es werden als Gutachter drei Planungsbüros von Architekten und Stadtplanern
eingeladen. An den Beiträgen sollen Landschaftsarchitekten mitwirken.
Von den Gutachtern sollen städtebauliche Konzepte entwickelt werden, die
in einem Zwischenkolloquium vorgestellt und mit dem Obergutachtergremium
sowie in einer öffentlichen Veranstaltung diskutiert werden. Danach entwickeln
die Büros ihre Planungen weiter und stellen diese dann in einer abschließenden
Auswahlsitzung erneut (in Einzelpräsentation, unter Ausschluss
der anderen Teilnehmer) dem Gremium vor. Im Anschluss daran
entscheidet das Obergutachtergremium, welches städtebauliche Konzept
Grundlage für die weiteren Planungen werden soll. Ggf. vorhandener Überarbeitsbedarf
bei dem ausgewählten Entwurf wird in der Auswahlsitzung definiert
und durch das betreffende Büro eingelöst.
Das einvernehmliche Ergebnis des städtebaulichen Gutachterverfahrens bildet
die Basis für die angestrebte planungsrechtliche Sicherung des Gebietes.
1.3 Gutachter
Als Gutachter-Büros werden beauftragt:
ASTOC Architects & Planners, Köln
Carpaneto.schöningh architekten, Berlin
Sauerbruch Hutton, Berlin
1.4 Obergutachter, Sachverständige, Vorprüfung
Obergutachter Prof. Hildebrand Machleidt
Stadtplaner und Architekt, Berlin / Hannover
Ephraim Gothe
Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Henrik Thomsen
Leiter Vivico Berlin
Manfred Kühne
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II
Ingeborg Breithaupt
Architektin, Vivico, Berlin
Stefan Wagner
Architekt, Vivico, Berlin
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Stellvertretende Ulla Luther
Obergutachter Architektin, Staatsrätin a. D., Berlin
Kristina Laduch
Fachbereich Stadtplanung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Inga Petersen
Architektin, Vivico Berlin
Martina Pirch
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IV D
Sachverständige Stephan Lange
Stadtplanung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Udo Dagenbach
Landschaftsarchitekt, Berlin
Rolf Wesselhöfft
Stadtplanung, verbindliche Bauleitplanung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Michael Schulze
Stadtplanung, verbindliche Bauleitplanung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Ute Block
Stadtplanung
Bezirksamt Mitte von Berlin
Christian Rau
Bezirksamt Mitte von Berlin, UmNat
Bernhard Hühn
UmNat, Bezirksamt Mitte von Berlin
Siegfried Dittrich
SGA, Bezirksamt Mitte von Berlin
Frank Bergner
Bezirkl. Bauaufsicht, Bezirksamt Mitte von Berlin
Annette Mangold-Zatti
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E
Brigitte Schammer
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IV D
Hanne Nagel / Cord Meyer
DB Services Immobilien GmbH, Berlin
Peter Tiedt
Liegenschaftsfonds Berlin
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Jürgen Lindner
Eigentümervertreter Lehrter Str. 26A-30, 35
Claudia Vollmann
Vertreterin der Initiative Lehrter Straße
Ralph Heine
Vertreter der Initiative Lehrte Straße
Gäste Vertreter der Fraktionen der BVV Mitte
Vorprüfung GRUPPE PLANWERK
1.5 Ausgabe der Bearbeitungsunterlagen und Rückfragen
Die Bearbeitungsunterlagen werden am 26.06.09 postalisch zugesandt.
Schriftliche Rückfragen können bis zum 06.07.09 an GRUPPE PLANWERK
gerichtet werden (zukunftswerkstatt@gruppeplanwerk.de, Betr.: GVLS RF).
Am 13.07.09 findet eine Ortsbegehung und im Versammlungsraum
Tribünengebäude Poststadion Lehrter Straße ein Rückfragenkolloquium zur
Beantwortung schriftlicher und mündlicher Rückfragen statt.
1.6 Abgabe und Vorstellung der Konzepte
Die Konzepte sind dem Obergutachtergremium in einem Zwischenkolloquium
und einer öffentlichen Veranstaltung am 14.09.09 sowie nach Abgabe
der Unterlagen am 09.10.09 in der Auswahlsitzung am 02.11.09 und in einer
öffentlichen Abschlusspräsentation am 24.11.09 vorzustellen. Die endgültige
Abgabe des ausgewählten Konzeptes erfolgt – unter Berücksichtigung ggf.
erforderlicher Überarbeitung - bis zum 18.12.09.
Die Orte für das Zwischenkolloquium am 14.09.09, die Auswahlsitzung am
02.11.09 sowie die öffentlichen Veranstaltungen am 14.09.09 und 24.11.09
werden noch festgelegt.
1.7 Verzeichnis der Verfahrensunterlagen
Unterlagen des Verfahrens sind:
- die vorliegenden Bearbeitungsgrundlagen
- CD ROM mit digitalen Daten, die im Folgenden aufgeführten Planunterlagen,
Dokumente und Informationsmaterialien:
1. Formblatt Verfassererklärung
2. Digitale Grundlage, ALK (dxf-Datei)
3. Übersichtsplan M 1:2.000 (pdf-Datei)
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4. Planungsgebiet M 1:1.000 (pdf-Datei)
5. Luftbildkarte (tif-Datei)
6. Übersichtsplan Stadtumbaugebiet, Teilbereiche A+B, Planungen
(pdf-Datei)
7. Plankarte der A+E-Flächen im Planungsgebiet (pdf-Datei)
8. Plankarte der Schutzstreifen entlang der Bahntrasse (pdf-Datei)
9. Schallausbreitung Verkehr aus Bereich Heidestraße (pdf-Datei)
10. Modernisierungskonzept Kulturfabrik, Lehrter Straße
11. Masterplan Heidestraße, Bericht April 2009 (pdf-Datei)
12. Protokoll der Auftaktverstaltung zur Zukunftswerkstatt Lehrter Straße
/ Kruppstraße am 24.02.09 (pdf-Datei)
13. Protokoll der öffentlichen Informationsveranstaltung zum
Gutachterverfahren am 27.05.09 (pdf-Datei)
14. Präsentation der öffentlichen Informationsveranstaltung zum
Gutachterverfahren am 27.05.09 (pdf-Datei)
15. Broschüre „Lehrter Wohnstraße“ der Initiative Mittelbereich Lehrter
Straße (pdf-Datei)
- Modellplatte (Übergabe am 13.07.09)
Hinweis:
Jeder Teilnehmer/Gutachter verpflichtet sich, die vorliegenden digitalisierten
Daten und Pläne nur für die Bearbeitung innerhalb des Gutachterverfahrens
zu nutzen. Daten, die im Rahmen der Bearbeitung als Zwischenprodukte anfallen
und nicht an die Träger des Verfahrens abgegeben werden, sind nach
Abschluss des Gutachterverfahrens zu löschen.
1.8 Geforderte Leistungen
Von den Gutachterbüros werden folgende Leistungen erwartet:
- Konzeptioneller Grundansatz (Skizzen, Vignetten)
- Städtebauliches Leitbild
- Komponenten der Nachhaltigkeit / des Klimaschutzes
- Grundkonzept zur Freiraumstruktur
- Grundkonzept zur Erschließungsstruktur
- Integration und Verflechtung des Planungsbereiches in die und
mit der Umgebung
- Möglichkeiten und Strategien der phasenweisen Entwicklung
- Städtebauliches Gesamtkonzept / städtebaulicher Entwurf, im
Maßstab 1:1.000, mit Darstellung der Gesamtsituation und städtebaulichen
Gestaltung sowie
- der Baufelder und Baukörper mit Angabe der Vollgeschosse,
- der Freiraumstrukturen und Freiraumnutzungen (der Freiflächen
auf den Baufeldern sowie des bahnbegleitenden Grünzuges
und der Anbindungen an die Lehrter Straße)
- der öffentlichen und privaten Erschließung, für Kfz-, Fahrradverkehr
und Fußgänger
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- der konzipierten Flächen für den ruhenden Verkehr mit entsprechenden
Zufahrten und der Stellplatzanzahl
- Darstellung der Nutzungsmöglichkeiten und Potenziale nach
Baufeldern sowie zu bildenden Baugrundstücken einschließlich
Berechnung/Nachweis der städtebaulichen Kennwerte
- bauliche Grundfläche (absolut), Grundflächenzahl (GRZ)
- Anzahl der Geschosse, Geschossfläche (absolut, unterschieden
nach Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung wie Dienstleistungen,
Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie), Geschossflächenzahl
(GFZ) bezogen auf die einzelnen Baufelder und die
Baufläche insgesamt
- Art der Nutzung nach BauNVO (baufeld- bzw. teilbaufeldbezogen)
- besondere bauliche Zweckbestimmungen / Nutzungsprofilierungen
(z. B. Wohnungstypen, Gewerbetypen).
- Konzeptdarstellungen für besondere, für das Verständnis des Entwurfes
relevante Teilbereiche im Maßstab 1:500.
- Prinzipschnitte im Maßstab 1: 500 durch wesentliche Teile des
Planungsgebiets, mit Gliederung / Maßstäblichkeit / Höhenentwicklung
im Wettbewerbsgebiet.
- Freie Darstellungen
Darstellungen in selbst gewählter Form, z. B. als Vogelperspektive, zur
Verdeutlichung der stadträumlichen Konzeption, Darstellungen der für
den Entwurf entscheidenden stadträumlichen Qualitäten.
- Erläuterungsbericht
Erläuterung der Nachhaltigkeit, des städtebaulichen Leitbildes, des
freiraumplanerischen Konzeptes, des Verkehrskonzeptes, der Integration
in die umgebenden Strukturen, zu Zielgruppen und Wohnungstypen,
zur phasen- und abschnittsweisen Entwicklung sowie sonstige
zum Verständnis notwendige Erläuterungen (maximal 4 Seiten DIN
A4).
- Massenmodell als einfaches Arbeitsmodell im Maßstab 1: 1.000, zur
Verdeutlichung der stadträumlichen Konzeption (auf einer zur Verfügung
gestellten Grundplatte zum Einsatz in ein Umgebungsmodell).
- Für die Vorprüfung und Vorbereitung der Auswahlsitzung ist ein kompletter
Satz aller Pläne verkleinert im Format DIN A3 mit Erläuterungsbericht
ist 3-fach gedruckt sowie 1-fach als CD-ROM zum
09.10.09 mit abzugeben.
- Verzeichnis der eingereichten Unterlagen
- Verfassererklärung
gemäß Anlage, zweifach als Kopie des Formblattes, mit Angabe der
Anschrift, der Mitarbeiter und ggf. Fachberater.
Durch ihre Unterschrift in der Verfassererklärung versichern die Gutachter
bzw. die bevollmächtigten Vertreter bei Juristische Personen,
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Partnerschaften und Arbeitsgemeinschaften, dass sie die geistigen Urheber
der von ihnen eingereichten und präsentierten Arbeiten sind.
Hinweise:
Für die Präsentation der Entwürfe stehen pro Gutachterbüro zwei 2 m hohe
Rolltafeln mit einer Hängefläche von 1,96 m (Breite) und 1,46 m (Höhe) zur
Verfügung.
Auf der öffentlichen Veranstaltung am 14.09.09 können die Entwürfe zusätzlich
mittels power-point-Projektion präsentiert werden.
1.9 Vergütung, Preiswürdigung
Das Bearbeitungshonorar beträgt für jedes der drei Büros 6.000,-- € (brutto).
Für die Preiswürdigung des ausgewählten Konzeptes sowie ggf. erforderliche
Überarbeitung stehen 6.990,-- € (brutto) zur Verfügung.
Das Obergutachtergremium behält sich vor, die letztgenannte Summe (z. B.
in ein Preisgeld und Überarbeitungshonorar) aufzuteilen.
Im Falle der Erstellung eines Präsentationsmodells des abschließenden
Ergebnisses (ausgewähltes Konzept) erfolgt eine gesonderte Vergütung.
Die Gutachterbüros werden mit der Vivico einen Vertrag über ihre Teilnahme
an dem Verfahren abschließen.
1.10 Eigentum und Urheberrecht
Die eingereichten Unterlagen werden - als Bestandteil der Dokumentation
des Ergebnisses - Eigentum der Vivico und des Bezirksamtes Mitte. Das Urheberrecht
und das Recht der Veröffentlichung der Entwürfe bleiben dem
Verfasser erhalten, die Nutzungs- und Änderungsrechte werden der Vivico
und dem Bezirksamt Mitte übertragen.
Die Vivico und das Bezirksamt sind berechtigt, die Entwürfe nach Abschluss
des Gutachterverfahrens ohne weitere Vergütung zu dokumentieren, auszustellen
und (auch über Dritte) zu veröffentlichen. Die Namen der Verfasser
werden dabei zusammen mit den Entwürfen genannt.
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1.11 Zusammenfassung der Termine
26.06.09 Versand der Bearbeitungsunterlagen
06.07.09 Eingangsfrist schriftlicher Rückfragen
13.07.09 10:00 Uhr Ortsbesichtigung (Treffpunkt Lehrter Straße 23/24)
11:30 Uhr Rückfragenkolloquium
(im Tribünengebäude des Poststadions)
14.09.09 ab 10:00 Uhr Zwischenkolloquium
Präsentation der Zwischenergebnisse durch die Gutachterbüros,
anschließend Beratung des Auswahlgremiums
(Ort wird noch bekanntgegeben)
14.09.09 ab 18:00 Uhr Öffentliche Veranstaltung zu den Zwischenergebnissen
(Ort wird noch bekanntgegeben)
18.09.09 Versand der Protokolle des Zwischenkolloquiums und der
öffentlichen Veranstaltung
09.10.09 Abgabe der fertigen Gutachterbeiträge
12.09.09 Beginn der Vorprüfung
02.11.09 Präsentation und Auswahlentscheidung
24.11.09 Öffentliche Ergebnispräsentation
18.12.09 Fertigstellung der Gesamtdokumentation
durch GRUPPE PLANWERK und Übergabe
an Vivico und BA Mitte
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Teil 2 Aufgabenstellung
2.1 Städtebauliche Zielsetzung
Mit der städtebaulichen Entwicklung des seit dem 19. Jahrhundert als Eisenbahnfläche
geltenden Geländes zwischen dem Mittelabschnitt der Lehrter
Straße und der neu gebauten Bahntrasse soll das Ziel verfolgt werden, die
Quartiere im Norden und Süden der Lehrter Straße durch ein „neues Stück
Berlin“ zu ergänzen und zu verbinden.
Angestrebt wird, unter Berücksichtigung der Ziele des Programms
Stadtumbau West, ein lebendiges und urbanes Quartier mit einer Mischung
aus vor allem Wohn- sowie Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen, eingebettet
in ein Freiraumsystem mit einem bahnbegleitenden Grünzug, grünen
Wegeverbindungen und einer Anbindung, mittels eines Brückenbauwerkes,
an das Gebiet Heidestraße.
Für den nördlichen Teil des Bearbeitungsgebietes wird eine Freiraumentwicklung
angestrebt, die der Erweiterung des vorhandenen Spielplatzes sowie
der nördlichen Fortführung des bahnbegleitenden Grünzuges zugute
kommt. Im südlichen Teil des Wettbewerbsgebietes gilt es, den bahnbegleitenden
Grünzug mit dem Döberitzer Grünzug zu verknüpfen.
Bezirkspolitischer Zielrahmen und Partizipation
Den städtebaulichen Zielrahmen für die gesamte Entwicklung des
Wettbewerbsgebiet und dessen Umgebung bilden die am 19.12.08 in der
Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Mitte von Berlin formulierten
Ziele:
1. Planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen Wohnnutzung unter
Berücksichtigung der vorhandenen und zukünftigen Sportnutzung im
Fritz-Schloß-Park
2. Entwicklung der freien Flächen im mittleren Teil der Lehrter Straße mit
einem hohen Wohnanteil
3. Städtebauliche Vernetzung mit dem anliegenden Quartier Heidestraße,
Entwicklung qualitätsvoller Anbindungen an den Berlin-Spandauer-
Schiffahrtskanal
4. Vorbereitung einer sozialräumlichen Vernetzung mit dem Quartier
Heidestraße, insbesondere in den Bereichen Bildung, Kinder und Jugend
5. Begleitung des Verfahrens „Stadtumbau West“
Seitens der durch die Bewohner und Anlieger der Lehrter Straße im bisherigen
Beteiligungsverfahren „Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße
sowie auf eigene Initiative eingebrachte Vorstellungen, Wünsche und Forderungen
zur Entwicklung und Gestaltung des Planungsgebietes werden den
Gutachtern als Informationsbestandteil der Bearbeitungsgrundlagen ausgehändigt.
(s. Broschüre „Lehrter Wohnstraße“ der Initiative Mittelbereich
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Lehrter Straße sowie Protokoll der Auftaktveranstaltung zur Zukunftswerkstatt
Lehrter Straße / Kruppstraße am 24.02.09)
Nachhaltigkeit
Bereits in der städtebaulichen Planung sollen die wesentlichen Grundlagen
für eine nachhaltige Quartiersentwicklung angelegt werden:
- Weiterentwicklung des identitätsstiftenden städtebaulich-architektonischen
Erscheinungsbildes Berlins
- Entwicklung hochwertiger öffentlich nutzbarer und privater Freiräume
- Konzeption von unabhängigen, in sich stimmigen Entwicklungsabschnitten
- Offenhaltung der Möglichkeiten flexibler Reaktion auf veränderte Nutzungsnachfragen
während des städtebaulichen Entwicklungszeitraumes,
im Rahmen des grundsätzlich angestrebten Nutzungsprofils
- Entwicklung einer qualifizierten, der besonderen Lage- und Erschließungsgunst
des Gebietes in der Nähe des Hauptbahnhofes und in Nachbarschaft
des Sportpark Moabit Rechnung tragenden Bebauungsdichte
und –gliederung
- Mischung von Wohnen, Arbeiten, quartiersbezogenes Einkaufen, Kultur
und Freizeit
- Diversifizierung von Gebäude- und Nutzungstypen für unterschiedliche
Zielgruppen und Nutzerbedürfnisse
- Vernetzung mit dem umgebenden städtischen Kontext
- Schaffung qualitätsvoller und möglichst barrierefreier öffentlicher Straßen-,
Grün- und ggf. Platzräume, für die Aufenthaltsqualität, die Begegnung und
Mobilität der Menschen sowie eine gute Erreichbarkeit wichtiger Zielorte
- Schutz der natürlichen Ressourcen, z. B. Regenwasserversickerung
- Nutzung regenerativer Energien
- Energieeffizienz der Gebäude (Dichte, Kompaktheit etc.)
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Baufelder (rot) und Freiflächen (grün)
2.2 Ziele und Kennwerte im Grundstücksbereich der Vivico
Das Gesamtgrundstück der Vivico, Lehrter Straße 23-26 (Flurstück 210) hat
eine Größe von ca. 53.000 qm.
Die Flächen, die auf dem Grundstück der Vivico für den bahnbegleitenden
Grünzug sowie die beiden Ost-West-Verbindungen zwischen Lehrter Straße
und bahnbegleitendem Grünzug vorgesehen sind, umfassen (inkl. Abstandsstreifen
der DB entlang der Bahntrasse) ca. 17.300 qm.
Somit umfasst das Bauland (für die Bebauung, innere Erschließung und
private Grün- und Freiflächen) auf dem Grundstück der Vivico 35.700 qm.
Art der baulichen Nutzung
Im Sinne eines Mischgebietes gem. BauNVO wird ein Wohnanteil an der
gesamten baulichen Nutzung von ca. 60 % angestrebt. Etwa 40 % sollen
unterschiedlicher, wohn- und nachbarschaftsverträglicher gewerblicher Nutzung
vorbehalten bleiben.
Maß der baulichen Nutzung
Die Bebauung des Grundstücks der Vivico sollte, ausgehend von IV bis VI
Vollgeschossen, mindestens 40.000 qm oberirdische BGF für Wohnnutzungen
und 30.000 bis 40.000 qm oberirdische BGF für gewerbliche Nutzungen
unterschiedlicher Art aufweisen.
Die überbaubaren Flächen sollen 50 % der Baulandflächen nicht überschreiten.
Innerhalb der nicht überbaubaren Flächen auf den Baugrundstücks-
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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flächen sind die inneren Erschließungen (Straßenverkehrsflächen, Wege,
sonstige befestigte Flächen) zu berücksichtigen. Diese sollten einen Anteil
von 20 % der Baulandflächen nicht überschreiten.
Im Falle einer Übertragung der für die innere Erschließung der Bauflächen
notwendigen Straßenverkehrsflächen in die Baulast des Bezirks (Bildung von
Nettobauland) sollte der Anteil für Wege und sonstige befestigte Flächen
10 % der Nettobaulandflächen nicht überschreiten.
Städtebauliche Typologie
Die Bebauung auf den Baufeldern sollte einen zeitgemäßen und dem Ort
entsprechenden Habitus entfalten und ist mit der städtebaulichen Textur der
Umgebung, der südlich und nördlich angrenzenden Gebäudefolgen in Einklang
zu bringen. Angestrebt werden Gebäudestellungen, die eine gute
Durchgrünung begünstigen.
Die angestrebte Nutzungsmischung auf den Baufeldern kann in unterschiedlicher
Weise ihren Ausdruck finden:
- Gebäude mit vertikaler und mit horizontaler Nutzungsmischung, einzelne
Gebäude ohne Nutzungsmischung.
- Gebäude mit Handels- und Dienstleistungsnutzungen im Erdgeschoss
sowie darüber liegenden Wohngeschossen
- Reine Wohngebäude mit garten- und vorgartenbezogenen Erdgeschossen
- Wohngebäude mit wohnungsbezogenen Mehrzwecknutzungen im Erdgeschoss.
- Reine Nichtwohngebäude zu gewerblichen oder ggf. kleinteiligen Infrastrukturzwecken.
Die städtebauliche Konzeption soll Möglichkeiten für Bauherrengemeinschaften,
Baugruppen o. ä. anbieten.
Entlang der Lehrter Straße sollte ein gut gegliedertes städtebauliches Kontinuum
entstehen, innerhalb dessen die Ost-West-Wegeverbindung in Höhe
des Poststadion-Eingangs akzentuiert wird.
Ostseitig sind die Flächen des geplanten bahnbegleitenden Grünzuges, die
geplante Fußgängerbrücke über die Bahntrasse sowie die Rampenführungen
der Bahntrasse zu berücksichtigen.
Grundstücksbildung / Realteilbarkeit
Die aufgrund der Freiflächenkulisse des bahnbegleitenden Grünzuges und
der Verbindungen zur Lehrter Straße vorgegebenen drei Baufelder sollen
eine Grundstücksbildung und Realteilung entsprechend der städtebaulichen
Differenzierung ermöglichen. (siehe auch Typologie des Wohnens).
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Bauordnungsrecht
Zu beachten sind die bauordnungsrechtlichen Maßgaben des Landes Berlin,
unter Berücksichtigung von im Bebauungsplan festzusetzenden städtebaulichen
Abweichungsmöglichkeiten.
Typologie des Wohnens
Das angestrebte Wohnungsangebot wird auf Bevölkerungsgruppen und
Haushalte überwiegend mittleren Einkommens ausgerichtet. Es soll sowohl
Miet- als auch Eigentumswohnungen (sowie Wohnungen in Bauherrengemeinschafts-
bzw. Baugruppenhäusern) für unterschiedlichste Haushaltstypen
enthalten. Ca. 30 - 40 % des Wohnungsbaus sollte (hinsichtlich der Baukörperstellungen,
Erschließungen und Freiflächen) die Realisierung einer
Townhouse-Typologie, alternativ aber auch hierfür die Schaffung von Geschosswohnungen
ermöglichen. Das Spektrum sollte Wohnungen für größere
und kleinere Familien mit Kindern ebenso wie für 1- und 2-Personen-
Haushalte ohne Kinder enthalten. Ausgegangen wird von unterschiedlichen
Wohnungsgrößen bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 qm/WE
(ca. 100qm BGF). Die Wohnungen sollten barrierefrei erschlossen werden /
zugänglich sein.
Stellplätze
Konzeptionell sollte je 120 qm BGF baulicher Nutzung ein Kfz-Stellplatz angeboten
werden. Dieses Mindestangebot soll dazu dienen, eine zusätzliche
Stellplatzbelastung der Umgebung zu vermeiden. (Die Anlage von Tiefgaragen
ist in Betracht zu ziehen, sofern diese der entsprechenden Grundstücks-
und Eigentumsbildung nicht entgegenstehen.)
In Verbindung mit den Gebäuden sind ferner Fahrradstellplätze in ausreichender
Anzahl vorzusehen.
Wohnfolgeflächen und -einrichtungen
Der entstehende Bedarf an Schulplätzen für das Quartier kann über bestehende
Einrichtungen im Umfeld gedeckt werden. Für den Bedarf an
Kitaplätzen (in Relation zur angestrebten Wohnungsanzahl bei Realisierung
ca. 50 Plätze) sind ebenfalls Platzkapazitäten in den umliegenden Einrichtungen
vorhanden.
Eine Erweiterung des Spielplatzes im Norden auf die Fläche des ehemaligen
Schleicher-Geländes (östlich von Lehrter Straße 31-34) kann auch der
Spielplatzversorgung des Vivico-Gebietes zu Gute kommen.
Sonstige Spiel-, Sport- und Bewegungsgelegenheiten sind strukturell auf den
Flächen des bahnbegleitenden Grünzuges zu berücksichtigen.
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Typologie des Gewerbes
Gewerbliche Nutzungen in den Baufeldern sollen innerhalb von Gebäuden
vorgesehen werden, wohnverträglich sein und den Anforderungen sowie
Möglichkeiten des Ortes im Hinblick auf die o. g. Nachhaltigkeitsziele entsprechen.
Zum angestrebten gewerblichen Entwicklungsprofil zählen u. a.
- Entlang der Lehrter Straße kleinteiliger Einzelhandel und Dienstleistungen,
der u. a. der Quartiersversorgung dient (darunter z. B. ein Vollsortiment-Geschaft
für den täglichen Bedarf mit bis zu 800 qm VKF, ein
weiteres zusammenhängendes Raumangebot mit bis zu 800 qm Nettonutzfläche
sowie besondere, dem Profil des Ortes entsprechende
Angebote)
- Räumlichkeiten für kleinere Gewerbebetriebe, die aufgrund ihrer Lage
zum Hauptbahnhof und zur City sowie aufgrund ihrer nachbarlichen
Lagebeziehung für die Ansiedlung geeignet sind (z. B. Kleingewerbezentrum
für kleine Handwerks-, Reparatur- und Servicebetriebe, Fahrradfuhrbetrieb
etc., kleinteilige Büro- und Verwaltungsdienstleistungen)
- Freizeit-, sport- und gesundheitsbezogene private Dienstleistungen
unterschiedlicher Größe (z. B. Sanitätshaus, Physiotherapie-Einrichtungen,
Arztpraxen, Apotheke)
- Räumlichkeiten zur Ergänzung des kulturellen Clusters im Bereich und
Umfeld der Lehrter Straße (z. B. Werkstätten und Ateliers)
- Gastronomie und ggf. kleinteilige Hotellerie entlang der Lehrter Straße.
Grün- und Freiflächen
Die Flächen, die auf dem Grundstück für den bahnbegleitenden Grünzug sowie
die beiden Ost-West-Verbindungen zwischen Lehrter Straße und bahnbegleitendem
Grünzug vorgesehen sind und als Teil des öffentlichen
Raumes gelten, bilden einen strukturkonzeptionellen Bestandteil der Entwurfsaufgabe
und sind im Kontext des Bebauungskonzeptes strukturell mit
zu entwickeln.
Kernbestandteile dieser Flächen sind die angestrebten Wegeverbindungen
für unterschiedliche Nutzergruppen (Fußgänger, Fahrradfahrer, Skater, Menschen
mit Mobilitätseinschränkungen). Begleitende Flächen sollen nachbarschaftsverträgliche
Angebote für Spiel, Sport und Bewegung enthalten.
Innerhalb eines schmalen Sicherheitsstreifens entlang der Bahntrasse (s.
3.7) können ggf. (Sicherheitsanforderungen noch mit DB zu klären) Nutzungen
und Gestaltungen angelegt werden, die der Erhöhung der öffentlichen
Aufmerksamkeit im Bereich des Grünzuges dienen, die Nord-Süd-Blick- und
Raumbeziehungen nicht beeinträchtigen und zugleich eine Zugänglichkeitsbarriere
zur Bahntrasse bilden.
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Brückenverbindung zur Heidestraße
Als wesentlicher Baustein der Ost-West-Vernetzung des Gebietes gilt die
angestrebte Brückenverbindung über die Bahntrasse in Höhe des durch den
Masterplan Heidestraße vorgegeben Verbindungsraumes und der Anbindung
an den Eingang zum Poststadion.
Höhe, Art und Ausprägung der Brücke, Rampenführungen oder Möglichkeiten
anderer Lösungen für den westseitigen Brückenkopf werden noch
geklärt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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2.3 Ziele für den nördlichen und südlichen Bereich
des Planungsgebiets
Nördlicher Anschluss der Grün- und Wegeverbindung
Die im Rahmen der „Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen VZB“ vorgesehene
Grün- und Wegeverbindung soll sich nach Norden entlang der Bahntrasse fortsetzen
und südlich des Grundstückes der Kulturfabrik (Lehrter Straße 35) an die
Lehrter Straße angebunden werden.
An der Grenze zum Grundstück Lehrter Straße 35 dient die geplante öffentliche
Wegeverbindung zugleich als südseitige Erschließung und Feuerwehrzufahrt
des Gebäudes der Kulturfabrik.
Einbeziehung des Modernisierungs- und Ausbaukonzeptes für das Gebäude
Lehrter Straße 35 (Kulturfabrik):
Berücksichtigung von Zugängen und Treppen sowie des Rest-Kellergeschosses
auf dem ehem. Schleicher-Gelände.
Einbeziehung der rückwärtigen Grundstücksbereiche der Gebäude Lehrter
Straße 26A – 30:
Anpassung der Freianlagengestaltung.
Spielplatz Lehrter Straße 31-34
Der durch die Wegeverbindung in Anspruch zu nehmende Teil der bestehenden
Spielplatzfläche (Lehrter Straße 31-34) sowie ein aus der Wohnbebauung des
Vivico-Grundstückes resultierender zusätzlicher Spielplatzbedarf (s. 2.2) begründet
eine Flächenerweiterung des Spielplatzes auf das Gelände der ehemaligen
Schleicher-Fabrik, unter Berücksichtigung der o. g. öffentlichen Wegeverbindung
und entsprechender Begleitflächen. Bei der Erweiterung ist der vorhandene Spielgeräte-Schuppen
(Restgarage) zur pädagogischen bzw. nachbarliche Betreuung
des Spielplatzes zu berücksichtigen.
Südlicher Anschluss an die Döberitzer Verbindung / Grünzug
Die bahnbegleitende Grün- und Wegeverbindung soll ihren südlichen Anschluss
an die Ost-West-Verbindung des Döberitzer Grünzuges finden.
Aufgrund der erhöhten Boden-Kontamination der Flächen im Bereich südlich des
Vivico-Grundstücks ist auf den dortigen (unversiegelten) Begleitflächen des Nord-
Süd-Verbindungsweges die Platzierung von Spielgelegenheiten und Nutzungsangeboten,
die zu Bodenberührungen veranlassen, zu vermeiden.
2.4 Beurteilungskriterien des Auswahlgremiums
- Berücksichtigung der Ziele und Kennwerte
- Schlüssigkeit und Nachhaltigkeit des städtebaulichen Konzeptes
- Integration und Vernetzung des Plangebietes
- Möglichkeiten teilbereichs- und phasenbezogener Entwicklung
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Teil 3 Situation und Planungsgrundlagen
3.1 Städtebauliche, stadt- und landschaftsräumliche
Einordnung
Das Planungsgebiet ist gekennzeichnet durch bahntrassenbegleitende und
sonstige Brachflächen, einzelnen Restgebäuden aus vormaliger Nutzung,
teilweise kleingewerblichen Gebäude- sowie Freiflächennutzungen und einer
auf den ehemaligen Bahngewerbeflächen entstandenen Gartenkolonie.
Die räumliche Einordnung des Planungsgebietes wird indes weniger aus
dem Ist-Zustand des Umfeldes abzuleiten sein, als vielmehr aus den bereits
eingetretenen und sich abzeichnenden Veränderungen in seiner Umgebung.
Das bisher noch weitgehend unvernetzte Planungsgebiet an der Lehrter
Straße bildet in verschiedener Hinsicht eine städtebauliche Schnittstelle. Im
Osten der Moabiter Insel und bisheriger Randlage der Moabiter Quartiere
gelegen, bildet es ein potentielles Bindeglied zwischen dem Bereich Poststadion
/ Sportpark Moabit im Westen, dem neu zu entwickelnden Stadtquartier
Heidestraße im Osten sowie zweier wohngeprägter Quartiersteile in unmittelbarer
nördlicher und südlicher Nachbarschaft.
Damit bietet es große Chancen einer städtebaulichen Entwicklung, die auf
räumliche Integration sowie Vernetzung mit der Umgebung setzt. Aufgrund
der Nähe und künftig noch zu verbessernden direkten Wegeanbindung an
den Hauptbahnhof verfügt der Bereich über eine besondere Lagegunst in der
Stadt, die den Anlass für eine integrierte und nachhaltige städtebauliche
Planung gibt, um sich auf künftige Investitionsinteressen für Einzelvorhaben
in geeigneter Weise einstellen zu können.
Während die Lehrter Straße als Straßenanbindung und bestehende öffentliche
Stadtraumachse des Gebietes fungiert, eröffnet der geplante bahnbegleitende
Grünzug erweiterte Möglichkeiten der räumlichen Vernetzung für
den nichtmotorisierten Verkehr. Der geplante Döberitzer Grünzug südlich des
Gebietes eröffnet die historisch erstmalige Möglichkeit der Ost-West-Vernetzung.
Die nördlich davon zusätzlich geplante Brücke über die Bahntrasse
soll zu einer weiteren Vernetzung der Stadtteile beitragen.
Der westlich der Lehrter Straße gelegene Justizbereich soll zumindest auf
längere Sicht eine neue, sich eher zum Quartier hin öffnende Nachnutzung
erfahren, was der Atmosphäre der Lehrter Straße und auch dem östlichen
Bereich der Lehrter Straße zu Gute kommt.
Die Einbeziehung des nördlichen Teilbereiches bis zur Kulturfabrik in das
Planungsgebiet unterstreicht das Ziel, keine insuläre Neubau-Entwicklung
vorzubereiten, sondern die betreffenden Freiräume in den räumlichen Kontext
einzubeziehen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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3.2 Historische Entwicklung des Bereiches
Der Verlauf der Lehrter Straße hat sich in der Mitte des 19 Jahrhunderts im
Zuge der vorwiegend militärischen Nutzung des Raumes mit einem Exerzierplatz
als raumbestimmender Grundfigur herausgebildet. Der einige Jahrzehnte
später gebaute Lehrter Bahnhof führte zu umfassender Raumbeanspruchung
der gesamten Bereiches zwischen der Lehrter Straße und dem
Spandauer Kanal.
Im Bereich zwischen der Lehrter Straße und der heutigen Bahntrasse befanden
sich zahlreiche wichtige bahntechnische Einrichtungen, vor allem zwei
Rundlokschuppen mit Werkhöfen sowie verschiedene weitere bahngewerbliche
Einrichtungen.
Im Norden des Planungsgebietes bildete eine Fabrikanlage mit Werksgebäuden
und einem erhalten gebliebenen, auf die Achse der Kruppstraße bezogenen
Tor-Wohngebäude ein markantes und für weitere gründerzeitliche Bebauungen
entlang der Ostseite der Lehrter Straße maßstabsgebendes
Ensemble.
Nach Überplanungen im Zuge der gigantomanen Germaniaphantasien blieb
der Bereich auch von eingriffsreichen Visionen der Nachkriegzeit nicht verschont.
Mit dem Flächennutzungsplan von 1965 manifestierte sich die damalige,
aus der Teilung der Stadt mit begründete Absicht, die Lehrter Straße
und den unmittelbar östlich angrenzenden Streifen als Autobahntrasse der
Westtangente zu nutzen.
Vor dem Hintergrund dieser Planungsbefangenheit siedelten sich unterschiedliche
temporäre Nutzungen an, von gewerblicher Lagerei bis hin zu
kleingärtnerischer Aneignung auf Basis eisenbahnlandwirtschaftlicher Pacht.
Die Umkehrung städtebaulicher Leitbilder seit den 70er Jahren führte zur
Aufgabe der Autobahntrassenplanung und Aktivitäten der Stadterneuerung
im nördlichen Abschnitt der Lehrter Straße. Der Mittelabschnitt wurde Ende
der 80er Jahre zum Gegenstand einer in den 90er Jahren wieder aufgegebenen
Schulstandortplanung. Die unterdessen abgerissenen Gebäude
der ehemaligen Schleicher-Fabrik schufen an der Lehrter Straße, südlich der
sich etablierten „Kulturfabrik“, die Möglichkeit der Errichtung eines (elternorganisierten)
Spielplatzes. Nördlich der Kulturfabrik entstand in den 90er
Jahren auf Grundlage eines Wettbewerbsergebnisses eine eng an die Bahntrasse
angelegte, geförderte Wohnungsneubebauung.
Zugleich wurden seit Ende der 90er Jahre bis 2001 durch die Vivico verschiedene
Testentwürfe für eine bauliche Aktivierung des Vivico-
Grundstückes mit Wohn- und Mischnutzungsalternativen entwickelt.
Die bezirkliche Bereichsentwicklungsplanung (Bezirksentwicklungsplanung)
von 2004 weist den Planungsbereich schließlich als „Mischgebiet mit hohem
Wohnanteil“ aus.
Aus der seit 2005 konzipierten geometrischen Ausprägung des bahnbegleitenden
Grünzuges und seiner Querspangen, als Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahme für Verkehrsprojekte im Zentralen Bereich (VZB), leitet
sich ferner die heutige Geometrie der geplanten Baufelder ab.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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3.3 Übergeordnete Aspekte des Bereiches
Das Planungsgebiet bildet zusammen mit den neu entstehenden Stadtquartieren
an der Heidestraße einen wichtigen Bestandteil der Vervollständigung
Moabits als lebendiger und vielfältig strukturierter, innerstädtischer Stadtteil.
Die Nähe des Hauptbahnhofes und des Regierungsviertels einerseits und die
unmittelbare Nachbarschaft zu den Moabiter Wohnquartieren andererseits
unterstreicht die Funktion des Planungsgebietes als wichtiges Bindeglied
zwischen den unterschiedlichen Strukturräumen der Berliner City.
Planungsgebiet und Umgebung
3.4 Örtliche Aspekte des Bereiches
Lehrter Straße und Begleitraum
Planungsgebiet
Gutachterverfahren
Geplantes
Stadtquartier
Heidestraße
Die alleebaumbestandene, räumlich gut proportionierte Lehrter Straße
zwischen der Invalidenstraße und der Perleberger Straße gliedert sich in vier
strukturell unterschiedliche Abschnitte:
Nordabschnitt:
- Quartiersstraße mit lebendigem Kiezcharakter Mittelabschnitt
- Westseitig geprägt durch den Justizkomplex, die Eingangssituation
in den Bereich Poststadion sowie Parkplatz und Gebäude einer
Supermarktes
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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- Ostseitig geprägt durch die Ziegelmauer aus der Bahnbetriebszeit
Südabschnitt nördlich der Seydlitzstraße
- Ruhige Wohnbebauung
- Standort eines großvolumigen Hotelprojektes
- Querungspunkt des geplanten Döberitzer Grünzuges
Südabschnitt zwischen Seydlitzstraße und Invalidenstraße
- Geschosswohnungsbau der 60er und 70er Jahre
- Eingangsbereich der Berliner Stadtmission
- Platzraum und Vorbereich zum Geschichtspark
- Großes Hotelprojekt im Eckbereich Lehrter Straße / Invalidenstraße
Eigentumsverhältnisse im Planungsgebiet
Eigentumsverhältnisse (Bestand)
Topografie
Die Geländehöhe des Planungsgebietes variiert zwischen etwa 35,0 m ü.
NN. im Süden und etwa 36,0 m ü. NN. im Norden. Im nördlichen Grundstücksbereich
der Vivico fällt das Gelände entlang der Straßenbegrenzungslinie
der Lehrter Straße zur Bahntrasse hin leicht ab.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Bestehende Gebäude im Planungsgebiet
Bestehende Baulichkeiten und Gebäude
An der Lehrter Straße mit der Hausnummer 23/24 befindet sich ein kleines
ehemaliges Dienstgebäude mit Wohnteil aus der Zeit der Bahnnutzung. Dem
Gebäude wird seitens der Vivico keine Nutzungsperspektive beigemessen.
Als weiteres Zeugnis der vergangenen Bahnbetriebsnutzung gilt der östlich
der Brandwand des Wohngebäudes Lehrter Straße 22 erhalten gebliebene
Schornstein.
Im Grundstücksbereich der ehemaligen Schleicher-Fabrik befindet sich
südseitig eine durch den Spielplatz als Geräteraum genutzter, ehemaliger
Garagenraum sowie nordseitig ein durch die Kulturfabrik genutzter Kellerrest.
Die denkmalgeschützten Bestandsgebäude Lehrter Straße 27-30 (Torgebäude)
und 35 (Kulturfabrik) liegen außerhalb des Planungsgebietes.
Planungen im Bereich der Kulturfabrik
Die südseitige Brandwand des Gebäudes der Kulturfabrik soll nach Intention
der SPI als Vorhabenträgerin eine zusätzliche Gebäudeerschließung mit
Fahrstuhlanlage erhalten und durch Fenster nach Süden hin durchbrochen
werden. Im Erdgeschoss an der Ecke zur Lehrter Straße ist eine Cafe-
Terrasse geplant. Südlich davon soll unter Berücksichtigung des Restkellers
auf dem ehemaligen Schleicher-Grundstück die notwendige Feuerwehrzufahrt
angelegt werden. Hier besteht die Möglichkeit, sie auf die geplante
Wegeverbindung zwischen bahnbegleitendem Grünzug und Lehrter Straße
zu legen. Der um diese Flächen reduzierte Spielplatz ist demnach nach
Osten auf das Grundstück der ehemaligen Schleicher-Fabrik zu erweitern.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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3.5 Städtebauliche Planungsgrundlagen
Flächennutzungsplan
Flächennutzungsplan (Ausschnitt), Planungsgebiet
Der Flächennutzungsplan in aktueller Fassung weist das Planungsgebiet bis
in Höhe Kruppstraße als Gemischte Baufläche (M2) und nördlich davon als
Wohnbaufläche (W1) aus.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Bezirksentwicklungsplan
Bezirksentwicklungsplan (Ausschnitt), Planungsgebiet
Der Bezirksentwicklungsplan von 2004 weist das Planungsgebiet bis zur
Nordgrenze Lehrter Straße 30 als Mischgebiet mit hohem Wohnanteil aus.
Für den Spielplatz Lehrter Straße 31-34 wird die Bestandsnutzung ausgewiesen.
Das östlich angrenzende ehemalige Schleicher-Grundstück wird
zwar noch als Mischgebiet dargestellt, es fehlt für eine derartige Nutzung jedoch
eine praktikable, diesem Nutzungsziel entsprechende Grundstückserschließung,
da eine gewerbliche Erschließung weder für den Korridor südlich
der Kulturfabrik noch durch das historische Torgebäude in Frage kommt.
Auch aus diesem Grund wird für das Grundstück eine Freiraumnutzung angestrebt.
Verbindliche Bauleitplanung
Für die Grundstücke 26 A – 34 gilt noch der Baunutzungsplan i. V. m. der
Bauordnung von 1958, mit der Ausweisung als beschränktes Arbeitsgebiet.
Das sich über diesen Bereich erstreckende Verfahren des Bebauungsplanes
II-179 wurde seit 1999 nicht mehr fortgeführt.
Die Grundstücksflächen der Vivico (Lehrter Straße 23 – 26), über die sich die
seit über 10 Jahren nicht fortgeführten B-Planentwürfe II-177 und II-178 erstrecken,
gelten noch als planfestgestelltes Eisenbahngelände.
Das Ergebnis des Gutachterverfahrens soll daher die Grundlage für die
Einleitung einer aktuellen Bebauungsplanung für das Planungsgebiet bilden.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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3.6 Landschaftsplanerische Planungsgrundlagen
Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
Wesentlicher Baustein der Landschaftsplanung für das Planungsgebiet ist
die angestrebte Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im
Zuge des Verfahrens der natur- und landschaftsbezogenen Eingriffe der
Verkehrsprojekte im Zentralen Bereich.
Auf der Grundlage eines landschaftsplanerischen Strukturkonzeptes von
2006 wurden die geplanten Ausgleichsflächen des bahnbegleitenden Grünzuges
definiert (s. Karte).
Diese Flächen, soweit sie sich im Grundstücksbereich der Vivico befinden,
sollen dem Land Berlin von der Vivico mit Grunddienstbarkeit zur Bewirtschaftung
übergeben werden. Damit verbleiben sie zwar im Eigentum der
Vivico, werden aber faktisch zum Bestandteil des öffentlichen Raumes.
Die Grün-Wegebeziehung soll über das Schleicher-Grundstück und im Nordbereich
des Spielplatzes zur Lehrter Straße hin verlängert werden.
Das Ziel der Bebauung auf dem Vivico-Grundstück außerhalb der A+E-Flächen
steht nicht im Widerspruch zur Landschaftsplanung des Landes Berlin.
3.7 Technische Infrastruktur, Erschließung und Verkehr
Lehrter Straße
Die Lehrter Straße gilt gem. Stadtentwicklungsplan Verkehr aufgrund der
durch sie hindurch führenden Buslinie 123 als „Ergänzungsstraße (Straße
besonderer Bedeutung)“ des übergeordneten Straßennetzes.
Trotz dieser Klassifizierung wird die Minderung des Durchgangsverkehrs,
Erreichung einer wohnverträglichen Verkehrsbelastung, Reduzierung der
Fahrgeschwindigkeiten und Anlage von fußgängersicheren Querungspunkten
angestrebt.
Die Lehrter Straße bildet ferner das Grundgerüst und den Ausgangspunkt für
eine möglichst flächensparende Erschließung der Baufelder.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Bahnanlagen und Sicherheitsstreifen der DB entlang der Bahntrasse
Sicherheitsstreifen, Baugrubenwände (grün) und Anker (blau schraffiert) aus Planfeststellung
3.8 Umweltschutz; Boden, Wasser, Klima, Luft
Lärm
Rasterlärmkarten: Tag, Nacht
Aus den Rasterlärmkarten für den Masterplan Heidestraße geht hervor, dass
nicht von einer gebietsunverträglichen Lärmbelastung für das Planungsgebiet
ausgegangen werden muss. Die Tageswerte (Pegelwerte LrN) bewegen
sich in ca. 25 m Abstand von der Bahntrasse, also noch innerhalb des
bahnbegleitenden Grünzuges, unterhalb von 61 db(A), die Nachtwerte am
gleichen Standorte liegen unterhalb von 57 dB (A).
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Boden
Bodenbereiche mit aufgrund der Vornutzungen noch vorhandenen Alt-
Belastungen werden fach- und sachgerecht in Ausrichtung auf die geplanten
Nutzungen saniert und bilden insofern keine Restriktion für die städtebauliche
Planung und Freiraumplanung. Auch eine gärtnerische Nutzung kann
aufgrund der gegenwärtig noch bestehenden Bodenbelastung in den betreffenden
Bereichen perspektivisch nicht weitergeführt werden.
Als Ausnahme von dieser angestrebten Herstellung nachnutzungsfähiger
Bodenbeschaffenheiten gilt der Bereich südlich des Vivico-Grundstückes in
der Kulisse des bahnbegleitenden Grünzuges. Unversiegelte Flächen stehen
in diesem Bereich lediglich für eine Biotopentwicklung zur Verfügung.
Klima und Luftaustausch
Der bahnbegleitende Grünzug und die Querverbindungen zwischen Lehrter
Straße und Bahntrasse sollen als Luftleitbahnen insbesondere in Süd-Nord
und West-Ost-Richtung fungieren.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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3. Der Vorprüfungsbericht mit den Gutachterkonzepten
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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1. Eingang der Arbeiten
Alle drei Arbeiten wurden termingerecht am 09.10.2009 entweder postalisch
abgesandt, einem Kurierdienst übergeben oder im Büro der GRUPPE
PLANWERk abgegeben. Am 12.10.2009 um 10:50 Uhr lagen somit alle drei
Arbeiten vor.
2. Vorprüfung
Die Vorprüfung wurde von folgenden Personen durchgeführt:
Heinz Tibbe, Stadtplaner, Architekt (Koordinierung der Vorprüfung)
Nicole Schlieker, Architektin
Mitarbeit an der Vorprüfung
Torsten Henning (cand.Ing. Stadtplanung)
Joana Möller, Studentin (Stadtplanung)
Am 22.10.2009 wurden die Vertreter der Vorhabenträger
Stefan Wagner, Vivico Real Estate GmbH
Stephan Lange, BA Mitte Abt. Stadtentwicklung, Stadtplanung
über die Beiträge der Gutachterteams und die Kerndaten aus der Vorprüfung
informiert.
Das Ergebnis der Vorprüfung wird mit Datum vom 27.10.2009 per mail an
den Kreis der
Obergutachter versandt.
Die Obergutachter erhalten ferner die Gutachterbeiträge gesondert auf
digitalem Datenträger.
Anhang:
I. Auszüge aus den zum 12.010.09 vorliegenden Beiträgen der
Gutachterteams
- Lagepläne der städtebaulichen Konzepte
- Erläuterungsberichte
II. Synopsen und Kenndatenblätter der Vorprüfung
1 Städtebauliches Konzept
2 Freiraumkonzept
3 Nachhaltigkeit
4 Kenndaten
5 Auszüge aus den Eigendarstellungen der Gutachterteams
6 Formale Erfüllung der Aufgabenstellung
____________
Titelblatt: Schwarzpläne, erstellt nach den städtebaulichen Konzepten der Gutachterteams
(Reihenfolge entspr. Eingang der Arbeiten)
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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I. Auszüge aus den zum 12.10.09 vorliegenden Beiträgen der Gutachterteams
Carpaneto.Schöningh mit Koehl und sinai
Erläuterungsbericht
LEHRTER STRASSE Stand 11.09.2009 Mittelabschnitt Ost
PRÄMISSEN
Die Lehrter Straße ist eine Besonderheit: Mit der Nähe zum Hauptbahnhof ist sie zum Teil des Zentrums geworden, durch ihre
historisch bedingte Abseitigkeit strahlt sie heute allerdings wenig von dieser Zentralität aus: von beiden Enden zur Mitte hin verliert
sie immer mehr an Dichte. Beginnend als auslaufende Stadtstraße im Norden wird sie zur Durchfahrtsstraße mit Vorgärten und
erscheint in ihrem Mittelabschnitt als grünen Parkrandstraße. Dazu kommt, dass die Lehrter Straße die kürzeste Verbindung
zwischen neuer Innenstadt und innerer Peripherie darstellt, abgeschnitten von der restlichen Stadt durch den Sportpark Mitte und
die Bahntrasse. Dadurch wird auch künftig die Lehrter Straße nicht als urbane Entwicklungsachse zu lesen sein. Gleichzeitig ist es
erstaunlich, in welcher Vielfalt sich städtisches Leben an dieser scheinbar so ruhigen Straße entwickelt hat. Eine Vielfalt, bedingt
durch das unmittelbaren Nebeneinander kontrastierender Stadtbilder und informeller Freiräume, die in mit ihrer Gelassenheit und
grünen Atmosphäre einen Überraschungseffekt in der unmittelbarer Nähe des dichten Gebietes am Hauptbahnhof auslösen. Diese
Eigenarten der Lehrter Strasse sollen als Qualitäten verstanden für diesen Ort eine eigenständige Form der Urbanisierung
erlauben. Gleichzeitig soll durch das neuen Quartier eine Vitalisierung der Lehrter Straße entstehen, mit einem urbanen Mix aus
Wohnen und Arbeiten in angemessener Dichte, im Sinne der Identität eines Ortes mit Eigenschaften und als
Alleinstellungsmerkmal bei der Vermarktung.
KONZEPT
1. Potentiale des Ortes
Das Kronendach der Straßenbäume und die Bäume hinter der Mauer geben dem Straßenraum Ruhe und erzeugen einen grünen
Filter. In der zweiten Schicht liegt die Mauer, der Klinker mit seinem Sockel geben der Straße Identität und eine einheitliche Fassung,
mehr noch, die Mauer ist Atmosphärenbildner: die Bäume hinter der Mauer lassen alte Gärten vermuten, die Situation weckt
Neugier, ein Sehnsuchtsbild. Durchkreuzt man das Gebiet, erreicht man den Bahndamm. Die Bahnlandschaft im Osten wird als Besonderheit
und Qualität in der Stadtlandschaft verstanden. Für den Städter bieten die Bahnanlagen weite Blicke und Horizont, die
vorbeifahrenden Züge ein weiteres Sehnsuchtsbild. Gleichzeitig bedeutet die Bahntrasse ein zumindest unterstelltes Lärmproblem,
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das Wohnen zur Bahn auf den unteren Ebenen ist kaum vermittelbar. Problematisch wird die Bahntrasse im Nordwesten, wenn die
Blicke mit der ansteigenden Bahnrampe verstellt werden
2. Feldteilung und Querungen
Eine erste Grobstruktur ergibt sich in der Quergliederung des Geländes und der Durchbindung zwischen dem Straßenraum und der
Bahnlandschaft Die ortsbildprägende Klinkermauer wird an ausgewählten Stellen in Korrespondenz zu den Anschlusspunkten der
Stadt durchlässig. Die Primäre Anknüpfung an die Lehrter Straße und damit Hauptansicht und Adresse des Quartiers erfolgt
gegenüber dem Halbrund des Stadionzugangs. Es entsteht ein platzartiger Raum als Entree, der als Grünzug bis zur Bahnkante
durchgeführt wird. Über einen markanten Rampenturm wird die Verbindung zur Heidestrasse fortgeführt. Neben der Hauptanknüpfung
entstehen drei weitere Zugänge zum Gelände, die als Gartenbänder bis zur Bahnkante fortgeführt werden und als grüne Parkbalkone
an der Bahnkante enden. Es entstehen 4 klar definierte Entwicklungsfelder als Einheit für die Bebauung. Die Feldteilungen
berücksichtigen die Lage der Kleingartenkolonie und den Garten an der Lehrter Strasse 23-24. Gartenstrukturen können in die Freiraumentwicklung
der Felder eingebunden werden.
3. Lagen
Der Linearität der Lehrter Strasse und der Bahnkante folgend entwickelt sich die Längsgliederung. Das Grundsystem lässt Variationen
zu, die den baulichen und vegetativen Bestand integrieren. Es entstehen an der Strasse dem Kiez zugewandt die Lagen mit
grüner Gartenzone, Besonnung von Südwesten und Ausblick auf den Sportpark Zur Bahn hin entsteht als Begrenzung zur Bahnkante
die ruhigen Lage am Grünzug mit dem weitem Blick in die Stadt und der Bewegung der Bahn.
4. Städtebauliche Struktur und Raumbildung
Der Strassenraum der Lehrter Strasse wird nicht nach gründerzeitlichem Muster mit Blockrandbebauung gefasst sondern bleibt im
Erscheinungsbild als Enklave mit seiner Mauer und dem dahinter erhalten. Die Bebauung erstreckt sich parallel zur Strasse in
Schichten, die zur Bahn hin ansteigen und von den Querungen unterbrochen werden. Dadurch entstehen charakteristische Freiräume,
eine für die Berliner Innenstadt eher ungewöhnliche Typologie: Stadtgärten, Quartiersgärten, Wohnstrassen, Die Durchlässigkeit
des Quartiers mit den mehrfachen Querungen begünstigt die Kommunikation und die Integration in die heterogene Umgebung
Die Variationen der Anschlüsse an die bestehende Bebauung ermöglichen eine Einbindung in die bestehende Struktur. An
den Zugängen entstehen die Kontaktpunkte zur Lehrter Straße: einzelne Handelseinrichtungen oder Gastronomie an Gebäudeköpfen
zur Lehrter Straße
5. Einbindung ins Freiraumsystem
Das Quartier wird als Gelenk zwischen Moabit, dem neuen Heidequartier und Mitte und dem Hauptbahnhof verstanden. Gleichzeitig
bleibt die Lehrter Strasse in ihrer Linearität und Eigenheit als Verbindung als Nordsüdverbindung erhalten und wird ähnlich
einer Filmsequenz an den vier Querungen in das Gebiet geöffnet. Wichtigste Querung und Verbindung ist der Eingang des Sportparkes
am Poststadion und der Platz im neuen Quartier als Fussgänger- und Fahrradverbindung zwischen Moabit und Mitte über
die Brücke zur Heidestrasse und dem Grünzug zum Hauptbahnhof. Der Grünzug stellt das Rückrat für das neue Quartier da und
wird eine parallele Fussgänger- und Fahrradverbindung zwischen dem Gebiet um den Hauptbahnhof und der Perleberger Brücke.
Er ist Weg als auch Grünraum im direkten Anschluss zum Döbritzer Grünzug. Der Brückenkopf als Aussichtplattform und Anbindung
an das Heidquartier kann sowohl über eine Rampe als auch über die Treppe erreicht werden.
Typologien und Charaktere
6. Freiräume
Typologie Harte Räume -Hofband, Plätze, Gassen
Dominantes Motiv in der Erschließung des Quartiers ist die Sequenz von Erschließungshöfen im Zentrum des Quartiers, die über
Erschließungsgassen und den zentralen Platz an die Lehrter Straße angebunden ist. An der Lehrter Straße selbst dominieren die
Wohngärten hinter der Mauer den Charakter des Straßenraums. Höfe und Gassen sind grundsätzlich als Mischverkehrsflächen mit
durchgängigen Belagsebenen ausgebildet. Der Platz gegenüber dem Poststadion ist als multifunktionale Fläche für vielfältige
Zwecke nutzbar und wird aus den Bauten heraus intensiv bespielt. Ein Baumraster mit Platanen strukturiert und beschattet den
Platz. Die Baulücken an der Kulturfabrik werden ebenfalls mit einem Baumraster strukturiert: hier entsteht ein Biergarten neben
dem neugestalteten Spielplatz. -Hofband: -Platz am Poststadion -Erschließungsgasse -Platz mit Biergarten und Spielplatz
Typologie Grüne Räume
Das Grünsystem ist im Hinblick auf seine Öffentlichkeit bzw. Privatheit klar differenziert. Dem Wohnband sind private oder gemeinschaftlichen
Gärten zugeordnet. Die Gartenbänder bilden die identitätsbildenden Gemeinschaftsgärten des Quartiers und verklammern
es mit dem Grünzug an der Bahn. An der Bahnkante entstehen jeweils offene Plätze als Aussichtsorte. Der Grünzug selbst
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wird extensiv-landschaftlich interpretiert und bildet die öffentliche Oberfläche des Quartiers. An den Aufweitungsbereichen im
Norden und Süden werden Bürgergärten und Spielplätze eingeordnet. -Wohngärten -Gartenbänder / Gartenbalkone –StadtLandschaft
-Bürger- und Pioniergärten -Spielplätze und Spielpunkte
Stadtlandschaft
Der Grünzug an der Bahn wird als domestizierte Stadtnatur interpretiert. Die ruhig geführte „schnelle“ Wegeverbindung wird
wechselnd gesetzten „Roughs“ aus baumbepflanzten Gräserfeldern begleitet. Dazwischen liegen die Greens als nutzbare Rasenflächen.
Mit diesem einfachen Motivwechsel werden Blicke geöffnet und verstellt, es entsteht eine abwechslungsreiche Raumfolge
die im Kontrast steht zur Weite des Gleisfeldes. Das Quartier erhält einen landschaftlichen Saum. An der Brücke entsteht mit dem
Rampenbauwerk eine Landmarke die zum Erkennungszeichen der Siedlung wird.
7. Gebäudetypologie
Die vorgeschlagenen Typologien zielen auf die Entwicklung von Organisationsmodellen für heterogene Nutzungsmischungen und
Entwicklungsmodelle für unterschiedliche Zielgruppen. Die hohe Qualität der individuellen Freiräume -Gärten, Dachterrassen, Balkone-
ist ein wichtiger Bestandteil der Konzepts. Grosszügigkeit und moderate Kosten sind entscheidend um Raum für Kleingewerbe,
Kultur- und Sozialprojekte anzubieten. Ein gewisses Mass an Unfertigkeit ist entscheidend um Eigeninitiative zu ermöglichen.
Stadthauses mit Stadtgarten
Die 4-5 geschossige Bebauung hinter der Backsteinmauer sich in das Strassenbild der Lehrter Strasse unaufdringlich ein, die Kubatur
der Gebäude nimmt den Duktus der Backsteinfassaden und der gründerzeitlichen Altbauten mit Vorgarten auf. Die lineare
Organisation erzeugt innerhalb des Geländes ein „vorm Haus“ und „hinterm Haus“, das sich zu öffentlichen Räumen verschiedener
Art zusammensetzt. Gärten und Rückfassaden sind zur Mittag- und Abendsonne ausgerichtet. Im Schatten der Backsteinmauer
entsteht Ruhe und Intimität für Gartenidyllen in Mitten der Grossstadt. Die Erschliessung erfolgt über den Wohnweg, Anwohnerstellplätze
werden in der gemeinschaftlichen Tiefgarage angeboten. Der nicht unterkellerte Garten bietet gute Bedingungen für die
Vegetation. Die feinmaschige Parzellierung erlaubt sowohl den Typ „Townhouse“, d.h. Einheiten über 4 Geschosse- mit „towngarden“
wie auch das kleine Stadthaus mit 4-6 Wohn- und Gewerbeeinheiten ab 45qm Grösse. Die sparsame Erschliessung könnte
hier später wegen der Barrierefreiheit für die Obergeschosse mit Aufzug nachgerüstet werden. Am Wohnweg sind die 4-6 geschossigen
Stadthäuser mit Stadtgarten barrierefrei vom Gewerbeband aus erschlossen. Die ruhige, geschützte Mittellage mit baulich
gefassten Hausgärten bietet Anschluss zum Wohnweg als internen Kommunikationsraum. Die grossmaschigere Parzellierung lässt
ein grosses Variationsspektrum der Einheiten zu: vom Laubenganghaus mit Kleinstwohnungen und Gemeinschaftseinrichtungen
zur teilgewerblichen Wohnetage. Im Bereich der Querungen und der Quartiersgärten entstehen geeignete Lagen für Handel und
Gastronomie im Erdgeschoss.
Wohn- und Gewerbeband am Grünzug
Am Gewerbeband bildet der durchgängig 2-geschossige Sockel eine klare räumliche Kante zum Grünzug. Darüber staffeln sich 4-7
geschossige Einzelbaukörper. Die höhere Dichte der Bebauung wird durch die Lage am Grünzug mit weitem Blick in die Stadtlandschaft
kompensiert. Im Sockel befinden sich grossflächige Angebote mit spartanischer Ausstattung für Werkstätten, Produktion,
Gross- und Einzelhandel. In den Obergeschossen entsteht eine Mischung aus Dienstleistung / Wohnen mit privaten Freiflächen auf
den Dachterrassen. Die Tiefgarage im Untergeschoss wird direkt von der Lehrter Strasse aus erschlossen um den PKW-Verkehr
im Quartier zu minimieren. Die Parzellendimension ist hier entsprechend der Typologie mit höherer Dichte deutlich grösser.
Querungen
Am zentralen Quartierseingang entsteht entlang der Hauptquerung zur Heidestrasse der Platz als Schwerpunkt für Handel und
Dienstleistung, insbesondere zur Nahversorgung. Diese exponierten Funktionen erstrecken sich bis zum Grünzug. Die Kontaktpunkte
zur Lehrter Straße ergeben sich durch einzelne Handelseinrichtungen an Gebäudeköpfen zur Lehrter Straße.
Erschließung und Parken
Die Erschliessung des Quartiers erfolgt über die vier Zugänge entlang der Lehrter Strasse über die Querungen bis in das Wohn-
und Gewerbeband am Grünzug. Dazu werden im Süden die bestehende Zufahrtsstrasse als auch die Zufahrt am Haus Lehrter
Strasse 24-26 genutzt, zwei weitere Zufahrten am Platz und im Norden entstehen. Die Erschliessung des ersten Wohnbandes
erfolgt über die Wohnwege, das zweite Wohnband wird über das Hofband an den Wohn- und Gewerbebereich erreicht. Dort entstehen
Kurzzeitparkplätze für den Lieferverkehr der Gewerbeeinheiten. Der Parkverkehr für den normalen Bedarf wird an den vier
Eingängen des Quartiers über Rampen direkt in die vier Tiefgaragen geführt, die jeweils einem Entwicklungsfeld zugewiesen sind.
Damit wird der Hauptverkehr aus dem Quartier herausgehalten. Die Fussgänger- und Fahrraderschliessung erfolgt über die Querungen
und Wohnwege.
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Nutzungsmischung
Der Schwerpunkt der Nutzungsart folgt dem Öffentlichkeitsgrad der Lage: An den geschützten Gärten im Wohnband ist das
Wohnen der größte Anteil.
Im Bereich des Wohn- und Gewerbebandes am Grünzug ermöglicht die Gebäudetypologie Mischungen von Wohn- und Gewerbeanteil:
Im Sockelbereich Gewerbe verschiedener Größen mit Hallen und großen Flächen für Gewerbe unterschiedlicher Größen, in
den Geschossen darüber Dienstleistung und Wohnen mit Dachterrassen. In den Bereichen an den Querungen sind Gastronomie,
Läden und Gewerbe möglich. Am Platz sind Flächen für größere Nahversorgungsflächen mit Kurzzeitparkplätzen vorgesehen. An
den Kopfgebäuden des Bandes an der Mauer entstehen die Kontaktpunkte zur Lehrter Straße, die sowohl für die Nahversorgung
als auch für Kultur und Gastronomie nutzbar sind.
1. UMSETZUNG
Parzellierung
Die Baufelder sind linear ausgerichtet und eingebettet in eine netzartige Erschliessung. Diese Anordnung der Baufelder erlaubt
eine sehr variantenreiche Aufteilung von Baugrundstücken und -abschnitten. Grundstücke können vergeben werden in ganzen
Baufeldern oder Paketen von mehreren Baufeldern. Für das gesamte Quartier oder für Teile davon ist aber auch eine besonders
kleinteilige Einzelvergabe bis hin zu Baugrundstücken von Einfamilien-Stadthäusern möglich, sozusagen scheibchenweise.
Realisierungsphasen
Wir sehen im Wesentlichen 2 verschiedene Herangehensweisen für eine phasenweise Entwicklung und Realisierung: von der
Strasse zur Bahn oder von den Rändern zur Mitte. Eine differenzierende Betrachtung der 2. Methode -von den Rändern zur Mitte-
führt zu der Empfehlung, folgende Bereiche als
1.
Phase für eine Realisierung zu vertiefen: Anschluss zur vorhandenen Substanz im südlichen Bereich Bauen an der Lehrter Strasse
auf weitgehend erschlossenen Bereichen. Ausbau und Erweiterung des bestehenden Spielplatzes und Arrondierung von Freiflächen
für die Kulturfabrik Pioniergärten
2. Phase als Ergänzung in die Tiefe
3. Phase Entscheidung zu jetzt genutzten Flächen, z.B. Wohnhaus und Kleingärten Dieses Vorgehen bezeichnen wir im besten
Sinne als opportun - es schafft nicht zu leugnenden Konflikten mehr Zeit für eine Schlichtung.
Lokale Potenziale
Die entscheidende Komponente einer umfassend verstandenen nachhaltigen Stadtentwicklung ist die Partizipation örtlicher Akteure.
Das gilt für die Gärtner wie für ansässige Betriebe und Ansprüche an das Gebiet aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Ihnen ist
eine Chance anzubieten, an der geplanten Entwicklung zu partizipieren und diese zu befördern. Das Programm für das gesamte
Quartier und die vermutliche zeitliche Dimension seiner Realisierung verträgt allein quantitativ Respekt vor dem Vorhandenen; Für
alle Beteiligte gilt dabei der qualitative Anspruch, dass die Berücksichtigung des Vorhandenen und eine adäquate Fortentwicklung
die nachgefragte, aber nicht irgendwo zu bestellende Lebendigkeit des Neuen befördert.
Baugruppen
Das Untersuchungsgebiet weist schon aufgrund seiner Lage eine besondere Eignung für Baugruppen- / Baugemeinschaftsprojekte
auf. Es ist anzumerken, dass die Baugruppenszene in Berlin immer vielfältiger wird. Inzwischen geht es nicht mehr nur um überschaubare
Baulücken in schicken Stadtteilen. s gibt mehrere Initiativen, die die Marke von 10.000 qm Wohn- und Nutzflächen überschreiten.
Es entstehen auch zunehmend neue Genossenschaften, die bewusst Wohnungsneubau auch für Mieter mit durchschnittlichem
und sogar unterdurchschnittlichem Einkommen anstreben; eine wichtige Voraussetzung z.B. für Generationenmischung.
Wenn eine Beteiligung dieser selbst organisierten Bauherrenschaft -auch in ihrer potenziellen Pionierfunktion- wirklich gewünscht
wird, müssen u.E. drei Dinge in Angriff genommen werden: eine detaillierte Profilierung des Vorhabens als Baustein einer
verträglichen Stadtentwicklung. Nutzen weiterer Planungsphasen als Reservierungszeitraum für Baugruppeninitiativen. Etablierung
eines strukturierten und verlässlichen Vergabeverfahrens für Grundstücke.
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Sauerbruch Hutton mit Hager
Erläuterungsbericht
Städtebauliches Gesamtkonzept
An prominenter Lage in Fussdistanz zum Lehrter Bahnhof und unweit des Spreebogens weist der noch unbebaute Ort ein
hervorragendes Potential für ein städtisches Quartier inmitten eines Netzes hochwertiger öffentlicher Räume auf. Diese
Chance, eine attraktive urbane Atmosphäre mit gleichzeitig hoher städtischer Lebensqualität zu schaffen, heisst es zu
nutzen.
Wir schlagen vor, das Gelände zwischen dem mittleren Abschnitt der Lehrter Strasse und der östlich anliegenden Bahnstrecke
in einer Art und Weise zu nutzen, die der zentralen Lage dieses Geländes entspricht. An der Bahnstrecke nimmt
eine 6 bis 13 geschossige Bebauung den Masstab der Hochhäuser auf, die jenseits der Bahn im Bebauungsplan „Heide-
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strasse“ vorgesehen sind, sodass ein grossmaßstäblicher Stadteingang für den von Norden eintreffenden Zugverkehr
gebildet wird.
Für das Grundstück an der Lehrter Strasse bedeutet diese Bebauung darüber hinaus eine effektive Schallbarriere, die einen
Bereich mit hohem Aufenthaltswert in der Mitte des Grundstücks ermöglicht. Dieser Bereich - mit einer Grösse von max.
85 m Breite und 375 m Länge
(26.175 m²) - wird zum Hauptthema einer neuen Bebauung, die für die Zukunft hier angelegt werden soll: Ein grosser, flexibel
genutzter Grünraum wird zur Mitte einer dichten städtischen Bebauung mit exzellentem Wohnumfeld. Drei wichtige Orte
akzentuieren diesen Grünraum. Am Südende ist eine Piazza vorgesehen, an der Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und
Gewerbe angesiedelt werden können, am Nordende wird der bestehende Spielplatz zu einem gosszügigen Nachbarschaftsplatz
erweitert und ungefähr in der Mitte (gegenüber dem Eingang ins Poststadion) wird ein weiterer Platz angelegt, der auch
den Zugang zu der Fussgängerbrücke markiert, die das Gelände mit der Heidestrasse und dem Verbindungskanal verknüpft.
Entlang der Lehrter Strasse wird eine viergeschossige Bebauung vorgesehen, die in regelmässigen Abständen von Zugangswegen
unterbrochen wird. Hier sind „gestapelte Townhäuser“ mit Gärten und Terrassen angedacht. Die bestehende
Mauer an der Lehrter Strasse wird in die Bebauung als „Gartenmauer“ integriert.
Am Nord- und am Südende des Grünraums werden die bestehenden Bebauungskanten mit Stirnbauten arrondiert.
Freiraumkonzept
Im Gegensatz zu einer gleisseitigen Grünachse ist der neue Gartenhof geschützt von Bahnlärm, gut besonnt und gewährleistet
dank seiner Integration in die Quartierstruktur eine hohe Belebtheit und Sicherheit. Der zusammenhängende grosszügige
Gartenhof schafft mit seinen unterschiedlich ausgeprägten Bereichen Raum für ein reiches Quartierleben. Gleichzeitig
können der bestehende wertvolle Baumbestand und die beliebten Kleingärten in das Konzept integriert und sinnvoll
ergänzt werden.
Im Umfeld der Lehrter Strasse besteht ein gut ausgebautes Netz öffentlicher Freiräume. Südlich des Quartiers folgen mit
Spreebogen und Tierpark die zentralen Freiräume Berlins. Zudem finden sich grosse Sportanlagen rund um das Poststadion,
der Fritz-Schloss-Park bietet ausgedehnte Parkspaziergänge und im Geschichtspark wird an denkwürdige historische
Zusammenhänge erinnert. Mit dem grosszügigen Gartenhof im neuen Stadtquartier wird einerseits eine sichere und attraktive
Verbindung zwischen diesen bedeutenden öffentlichen Freiräumen geschaffen, aber ebenso ein attraktives Nahangebot
für die Anwohner bereitgestellt.
Ein Gartenhof als zusammenhängender Quartierfreiraum
Dank der architektonischen Dichte entsteht ein grosszügiger, zusammenhängender Aussenraum, der unter einem Schleier
aus hochstämmigen Kiefern die verschiedenen Nutzungen vereint.
Die Anbindung an die Doberitzer Grünverbindung sowie zum Lehrter Bahnhof erfolgt über einen städtischen Quartiersplatz,
der in seiner Platzrandbebauung gewerbliche Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Praxen und Büros beinhaltet und
über eine Anzahl Kurzzeitparkplätze verfügt. Eine Quartierstrasse ohne Durchgangsverkehr aber mit grosszügigem Querschnitt
und seitlichen Parkplätzen erschliesst die gleisseitige Bebauung und bildet gleichzeitig eine attraktive, sichere Fahrrad-
und Fussgängerverbindung.
Die hier vorgesehenen gewerblichen Erdgeschossnutzungen wie beispielsweise Ateliers und Kleinwerkstätten beleben den
Raum. Eingebettet in einen locker bepflanzten Hain aus hochstämmigen Kiefern werden anschliessend an die Plaza und
entlang der Promenade quartierbezogene Spiel- und Sportmöglichkeiten angeboten. Sitzmöglichkeiten laden zum Verweilen
und Zuschauen ein. Während die Strasse gegen Norden noch vor dem bestehenden Block wieder in die Lehrter Strasse
mündet, führt der Fuss- und Radweg weiter bis zum grossen Spielplatz, der mit einem Abenteuerteil längs des Gleisbands
ergänzt wird und damit an Aufenthaltsqualität gewinnt. Gegenüber dem Eingang zum Poststadion weist ein breiter Fuss- und
Fahrradweg auf den Übergang zur Heidestrasse hin und bildet eine weitere wichtige Querverbindung.
Neben der hainartigen lichten Promenade gestaltet sich der mittlere Bereich des langen Hofes als idyllischer Gartenraum.
Hier finden sich bestehende und neue Schreber- und Gemeinschaftsgärten, die durch geschnittene Hecken eingefasst werden.
Die meisten der bestehenden wertvollen Bäume können erhalten und integriert werden. Nicht als Garten genutzte Bereiche
verbleiben als Spielwiese. Die Miet- und Gemeinschaftsgärten stehen in erster Linie den Anwohnern zur Verfügung.
Zur Lehrter Strasse hin folgen die durch niedrige Hecken und einen Gehweg begrenzten hofseitigen Gärten der Stadtvillen.
Zu den Gleisen begrenzt eine Lärmschutzmauer die rückseitigen Privatflächen, die als Werk- oder Gartenhof genutzt werden
können.
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Verkehr
Die Erschliessung der Bebauung funktioniert von der Lehrter Strasse aus. Eine Strassen- Schleife umfängt den zentralen
Grünraum und bietet Zugang zu allen Wohnbauten. Der ruhende Verkehr ist grundsätzlich unterirdisch angeordnet, Für Behinderte
und Besucher sind in beschränkter Anzahl Parkplätze ebenerdig vorgesehen.
Für Fussgänger und Radfahrer steht ein relativ dichtes Netzt von Querwegen zur Verfügung, die die Querung des Geländes
sowohl in Ost-West wie in Nord-Süd-richtung ermöglichen. Der Zugang zu der Fussgängerbrücke zur Heidestrasse wird
nach unserer Vorstellung so in die Bebauung integriert, dass zu dem zentralen Platz am Eingang Poststadion ein Fenster mit
Blick auf die gegenüberliegende Seite entsteht.
Nutzungen
Während an der Lehrter Strasse im wesentlichen Wohnnutzung angedacht ist, sind für die Bebauung an der Bahn und an
den Stirnseiten Mischnutzungen vorgesehen. So werden für das EG und das 1. OG entlang der Bahn Büro-/ Studio- Werkstattnutzungen
im Bereich der Piazza am Südende des Geländes Gewerbenutzungen avisiert.
Ab dem 1. OG sind dann Geschosswohnungen gedacht, die allesamt mit grosszügigen Balkonen und Terrassen nach Süd-
Westen zu dem zentralen Grünraum hin orientiert sind. In den obersten Etagen, die über spektakuläre Blicke in alle Richtungen
verfügen, sind hochwertige Loftwohnungen angedacht. Insgesamt ist vorgesehen, ein Gemenge aus Miet- und Eigentumswohnungen
unterschiedlicher Grösse anzubieten. Die Mischung von (nicht störendem) Gewerbe und Wohnnutzung wird
darüber hinaus optimale Effizienz in der Ausnutzung der gemeinsamen Infrastruktur sowie eine Belebung des Bereiches
während 24 Std. erwirken.
Entwicklungsstrategie
Das Konzept erlaubt eine schrittweise Entwicklung des Areals, die von den bestehenden Qualitäten ausgeht. In einem ersten
Schritt wird mit der Freiraumstruktur und den darin integrierten bestehenden Nutzungen bereits ein attraktiver städtischer
Raum geschaffen, der schrittweise mit architektonischen Bausteinen und quartiersbezogenen Freiraumnutzungen wie Kinderspiel,
Sport- und Aufenthaltsmöglichkeiten gefüllt werden wird. Damit wird praktisch von Anfang an ein belebter Stadtraum
entstehen, der in jeder Phase der Entwicklung als bereichernder Baustein im Quartier funktioniert. Mit dem Erhalt des
Baumbestandes besteht von Anfang an eine grüne Atmosphäre. Gleichzeitig können die bestehenden Gärten in die Struktur
eingefügt und im Laufe der Zeit bei Bedarf durch neue ersetzt und ergänzt werden.
Bauphasen
Es ist angedacht, dass das Gelände in „Salamitaktik“ von Süden her bebaut werden soll, d.h. dass wir davon ausgehen,
dass sowohl die Bebauung an der Lehrter Strasse wie die Bebauung an der Bahntrasse in Abschnitten von Süden her errichtet
wird. Die Strassenschleife sowie eine rudimentäre Parkbepflanzung würden zu der ersten Grundausstattung und
Vorbereitung des Grundstücks gehören. Die Kleingartenanlage im nördlichen Bereich des Grundstücks könnte nach dieser
Vorgehensweise so lange bestehen bleiben, bis ein tatsächlicher Bedarf für diese Flächen entsteht.
Typologie
Das typologische Vorbild dieses Vorschlags ist ebenso bei den exklusiven London Squares von Notting Hill wie den „Roten
Höfen“ in Wien zu suchen. Gemeint ist ein klarer, grossstädtischer Grünraum, der der umliegenden Bebauung nicht nur
einen wunderbaren Ausgleichsraum sondern auch eine Adresse und ein „Format“ gibt und der gemeinsam und vielfältig zu
nutzen ist.
Diese Intervention würde u.E. eine bemerkenswerte Aufwertung des Bereiches nördlich des Hauptbahnhofes mit sich bringen,
da hier eine klar identifizierbare und hochwertige Adresse entstehen würde, die nicht nur auf Google-Earth erkennbar
sondern auch in der Geographie und im Gedächtnis der Stadt ein Merkzeichen bieten wird.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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ASTOC mit bgmr
Erläuterungsbericht
Ausgangspunkt
Lageplan
Die Lehrter Straße besitzt bereits heute ein eindeutiges Profil - und das nicht nur aus verkehrlicher Sicht. Mit dem beeindruckenden
Baumbestand, der historisch wirksamen Mauer und vor allem mit seinen engagierten Bewohnern besitzt die Lehrter Straße bereits
heute einen unverwechselbaren Charakter - eine Standortqualität, die bei vielen Projekten erst mühsam geschaffen werden muss.
Bauliche Gliederung
Die Lehrter Straße braucht keinen typischen Berliner Blockrand, um den Straßenraum zu fassen. Viel näher liegt es, die heterogene,
aufgelockerte Struktur der Lehrter Straße fort zu schreiben und zu einem ortspezifischen „Footprint“ zu entwickeln. Den Ausgangspunkt
hierfür bilden die großmaßstäblichen Strukturen wie es sie im nördlichen Teil der Lehrter Straße oder an der Rathenower
Straße gibt, aber auch die kleinteiligen Strukturen an der Lehrter Straße und der Kruppstraße.
Die bauliche Grundstruktur zeigt eine Basiskonstellation aus vier Baukörpern, die je nach Lage und Ausrichtung mit spezifischen
Eigenschaften und Nutzungsoptionen vordefiniert sind. Sie erfährt in den einzelnen Teilbereichen situationsbezogene Anpassungen.
So variieren beispielsweise die Anzahl der Stadthäuser am jeweils nördlichen Rand der Baufelder auf Grund der sich verän-
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dernden Baufeldtiefen. Weitere Anpassungen sind auf Grund der sich verändernden die Lärmsituation gegenüber der Bahn in Bezug
auf die Nutzungsverteilung vorgenommen worden oder auch zur Integration des Bestandsgebäudes Lehrter Straße 23/24.
Für die künftigen Bewohner und Nutzer entsteht durch die Überlagerung von zwei Hoftypen einer großer Gestaltungsspielraum: Die
bauliche Grundstruktur gruppiert sich -je nach Lesart - entweder um einen öffentlichen oder um einen privaten Hof. Dieser Ping-
Pong-Effekt schafft auf Grund der individuellen Ausgestaltung der Höfe gleichzeitig auch eine hohes Maß an individueller
Gestaltungsvielfalt für die Gebäude.
Die Zusammenstellung der Baukörper sichert eine differenzierte Mischung an Nutzungen und Nutzern und verhindert so - im positiven
wie im negativen Sinne – eine Abgrenzung von einzelnen Nutzergruppen. Die vier Baukörper besitzen im Hofverbund jeweils
eine eigenständige Aufgabe und können so auch eine hohe Eigenständigkeit in der Architektursprache entwickeln. Alle Gebäude
lassen eine Realteilbarkeit zu, die sich auch in der Tiefgarage abbildet. Hierzu bedarf es lediglich einer gemeinschaftlichen Zufahrt.
Die historische Mauer an der Lehrter Straße schafft einen hohen identitätsstiftenden Charakter für das Quartier und wird in die
Grundstruktur der Baufelder einbezogen. Dies ist keineswegs als Restriktion zu verstehen, sondern stellt ganz im Gegenteil eine
besondere Qualität für die neuen Gebäude an der Lehrter Straße dar. Je nach Lage und Nutzung können die einzelnen Ausfachungen
der Mauer als geschlossenes, offenes oder mit einer Gitterstruktur versehenes Element genutzt werden.
Den Auswirkungen des Bahnlärms wird mit einer Reihe von spezifischen Maßnahmen entgegengewirkt. So wurde im Norden des
Plangebietes der Schwerpunkt der Nutzung auf Dienstleistung und Gewerbe gelegt. Im Süden verschiebt sich der Nutzungsschwerpunkt
auf das Wohnen. Die behindertengerechte Anrampung zur Brücke über die Bahn ist im unteren Teilabschnitt als
Damm ausgebildet und verhindert so bereits unmittelbar an der Lärmquelle die Ausbreitung des Schalls.
Erschließung und Parken
Für die Entwicklung des neuen Stadtquartiers wird keine zusätzliche, öffentliche Verkehrserschließung benötigt. Die Tiefgaragen
erhalten eine Zufahrt von der Lehrter Straße. Beider Ausweisung Lage der Hofzufahrten ist auf die Öffnungen in der Mauer und in
der Baumreihung besonderer Wert gelegt worden. Rettungsfahrzeuge und Fahrzeuge zur Ver- und Entsorgung der Gebäude können
den Hof befahren. Eine je nach Gebäude- und Nutzungskonstellation variierende Anzahl an „öffentlichen“ Stellplätzen werden
in den Hybrid-Höfen nachgewiesen. Lediglich die Stadthäuser können direkt über Hof angefahren werden und besitzen eine im
Gebäude integrierte Garage. Die zentrale Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Lehrter Straße und erschließt darüber die einzelnen
Parzellen.
Phasierung und Parzellierung auf Baufeldebene
Auf der Baufeldebene sind zwei prinzipielle Phasierungsmodelle und damit Parzellierungsoptionen vorstellbar. Im Falle einer kompletten
Realisierung eines Baufeldes mit seinen vier Baukörpern ist eine Erschließung über Wegerechtsvereinbarungen möglich.
Für den Fall von zeitlich versetzten Realisierungen schlagen wir eine unterirdische Erschließung vor, der die verschiedenen Parzellen
miteinander verbindet. Zur Realisierung der Baufelder gehört in der Regel auch die Herstellung des nördlich angrenzenden
Hybrid-Hofes. Mit dieser Systematik werden auch Zwischenzustände vorstellbar, in denen sich zunächst Baukörper um einen
Hybrid-Hof herum gruppieren.
Phasierung auf Quartiersebene
Die Phasierung des Areals weist harte und weiche Vorgaben auf. Zu den notwendigen frühen Realisierungsmaßnahmen gehört der
Bahnparks und die damit verbundenen wesentlichen Querspangen. Über den Bahnpark wird das Gelände geöffnet und kurze und
attraktive Wege beispielsweise zum Hauptbahnhof ermöglicht. Die Entwicklung der Freiräume im Bereich der Kulturfabrik ist dabei
von besonderer Bedeutung. Wir schlagen für die weiteren Realisierungsschritte eine kontinuierliche Entwicklung von Süden nach
Norden vor. Diese sind jedoch gemäß den Darstellungen zur Phasierungen auf der Baufeldebene in kleine Einzelschritte aufteilbar.
Die Integration der vorhandenen Schrebergärten ist in den ersten Entwicklungsschritten noch gut vereinbar. Mit dem Ost-West
orientierten Brückenschlag in Richtung Heidestraße und Invalidenfriedhof wird die Anlage aufgegeben.
Freiraumstruktur
Die Freiraumstruktur wird in Bezug auf den Grad der Öffentlichkeit und den damit verbundenen Nutzbarkeiten differenziert entwickelt.
Der bahnbegleitende Grünraum wird ein öffentlicher Park. Der linear aufgebaute Raum nimmt ein ‚schnelles Bewegungsband’
für Radfahrer, Skater und Jogger auf. In den flächigen Landschaftsrasen des Bahnparks werden mit einer leichten Topografie
Versickerungsmulden und Trockenrasenflächen integriert. Ein Baumfilter zwischen Bebauung und Bahntrasse nimmt mit einer
prägnanten Baumart wie die Säuleneiche die Linearität auf und unterstützt den Park als Bewegungsraum. Am Döberitzer Grünzug
werden zusätzlich Sportflächen für den informellen Freizeitsport angeboten.
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Zwischen Bahnpark und Lehrstraße ergeben sich in der Hierarchie unterschiedlich gewichtete Durchwegungen. Den zentralen
Raum bildet der Platz im direkten Gegenüber zum Post-Stadion. Diese Verbindung ist für die übergeordnete Vernetzung des Quartiers
in Ost-West-Richtung von ähnlich großer Bedeutung wie der Döbritzer Grünzug etwas weiter im Süden der Lehrter Straße.
Von hier aus ist der zukünftige neue Stadthafen an der Heidestraße genauso schnell zu erreichen wie der Fritz-Schloß-Park und
die zentralen Versorgungseinrichtungen von Moabit. Eine weitere Verbindung zwischen Bahnpark und Lehrter Straße bildet der
Sport- und Freizeit-Schwerpunkt an der Kultur-Fabrik. Mit diesen drei großen Verbindungsstücken ist ein schneller Zugang zum
Bahnpark für alle Anwohner der Lehrter Straße sichergestellt. Darüber hinaus ergeben sich über die so genannten Hybrid-Höfe
weitere kleinteilige Querungsoptionen, die über allgemeine Wegerechte gesichert werden.
Im Norden wird der vorhandene Spielplatz in der Fläche und hinsichtlich seiner Angebotsvielfalt erweitert. Durch ‚Rollbahnen’ können
für Roll- und Skate-Aktivitäten zusätzliche Angebote geschaffen werden. Community Gardens können hier integriert werden.
Südlich der Sport- und Spielflächen entsteht in Anlehnung an die Idee des Naturerlebnisraumes ein Ort mit besonderer Nutzung.
Höfe
Die gemeinschaftlich nutzbaren Hybrid-Höfe erhalten in der Grundstruktur einen einheitlichen Belag. Die Standorte für Baumreihen
und -haine werden vorgegeben und der Baumbestand soweit möglich integriert. Im Dialog der Hofgemeinschaft wird das Nutzungsprofil
der Höfe zwischen den Nutzern ‚verhandelt’. Denkbar ist im Bereich neuer Wohnlagen mit vielen Kindern ein Spielhof, ein
Ausstellungs- und Werkstattflächen in gewerblich geprägten Höfen oder auch ein repräsentativer Hof im Bereich der Dienstleistungs-
und Kulturnutzungen. Die Höfe sollen in Bezug auf Ausstattung und Nutzungsprofil nicht statisch und auf alle Zeiten festgelegt
sein, sondern entwicklungsfähig bleiben. So wird aus dem Kinderhof in ein paar Jahren der Jugendhof oder nach einigen Jahrzehnten
der Gartenhof für Senioren. Austauschbare ‚Nutzungspaletten’ ermöglichen den Wandel. Mit diesem flexiblen Konzept wird
der Hybrid-Hof wandelbar und zum Kommunikationsort der Anwohner.
Die Innenbereiche der Höfe sind grün und eindeutig den privaten Nutzungen zugeordnet. So können hier Wohnformen mit Gartenbezug
entwickelt werden. Der Charakter des Innenbereiches wird in enger Verzahnung mit den spezifischen Nutzungen und Gebäudetypen
weiter zu konkretisieren sein.
Mit dieser klaren Hierarchie in den Freiraumtypen wird eine feine Abstufung von den öffentlichen zu den privaten Räumen vorgegeben,
die in Abhängigkeit zu den zukünftigen Nutzungsprofilen jedoch Spielräume und Flexibilität in den privaten Flächen eröffnet.
Nachhaltigkeit
Die Grundstruktur des städtebaulich-freiraumplanerischen Konzeptes stellt die Grundvoraussetzungen für die Nachhaltigkeit der
städtebaulichen Entwicklung sicher. Über kurze Wege werden die Höfe direkt von der Lehrter Straße aus erschlossen. Verkehr
muss nicht unnötig in und durch das neue Stadtquartier geleitet werden.
Die stadtklimatischen Funktionen der Durchlüftungsbahn der Gleisanlagen werden durch den begleitenden öffentlichen Park mit
seinen linear ausgerichteten Baumpflanzungen gestützt. Die Querlüftung zwischen der Frischluftleitbahn der Bahn und dem klimatischen
Entlastungsraum des Poststadiums wird durch die offene Hofstruktur sichergestellt.
Durch die flächige Dachbegrünung der Bebauung werden die Umweltwirkungen gemindert. Das Regenwasser der versiegelten
Dach- und Wegeflächen wird innerhalb der Parkanlage über begrünte Versickerungsmulden dem Grundwasser vorgereinigt wieder
zugeführt.
Der energetische Bedarf wird neben der gebäudebezogenen Wärmedämmung vor allem durch Tiefen-Geothermie und Photovoltaik
auf den Dächern gemindert.
Die Ausgleichsfunktion der Grünanlage wird dadurch gesichert, dass die Rasenflächen differenziert entwickelt werden. Extensive
Pflege der feuchten Versickerungsflächen wechseln kleinteilig mit Mager- und Trockenrasenstandorten. Die intensiven Freiraumnutzungen
werden im Bereich des vorhandenen Spielplatzes im nördlichen Bereich sowie in Zuordnung zum Döberitzer Grünzug
konzentriert.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
47

II Synopsen und Kenndatenblätter der Vorprüfung
1 Städtebauliches Konzept
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
101 Leitbildorientierung Das Konzept ist darauf ausgelegt,
neue, urbane Formen der
Verbindung von Wohnen und Arbeiten
zu entwickeln; weiterhin
stehen kommunikative und gemeinschaftliche
Aspekte im Vordergrund.
Die vorgeschlagene,
den bahnbegleitenden Grünzug
einbeziehende Bebauung zielt
auf eine Eignung und Attraktivität
für Baugemeinschaften ab.
102 Baulich-räumliche
Gliederung
103 Typologie der
Bebauung
104 Nutzung der
Bebauung
Kompakte Baukörper linear in
NordSüd- Richtung, parallel zur
Bahn und Lehrter Straße
angeordnet, bauliche
Höhenabstufung in Ost-West-
Richtung, differenzierte Dichte-
und Baukörpergliederung, in
Nord-Süd-Richtung variierende
Dreizeiligkeit.
II-geschossige Sockelgebäude
mit aufgesetzten Einzelbaukörpern,
Stadthäuser auf Einzelparzellen
in Zeilenbauweise.
Wohnen Zielgruppenspezifische Wohntypen,
die insbesondere die
kleinräumliche Verbindung von
Wohnen und Arbeiten anbieten;
Schwerpunkt Townhouses
entlang der Lehrter Straße und in
den inneren Zeilen.
Angegebene Flächengrößen
der
Wohneinheiten
Eignung für
Baugemeinschaften
Eignung als Miet- und
Eigentumswohnungen
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Das Konzept stellt die Lage des
Ortes im Stadtraum deutlich heraus
sowie eine Berücksichtigung
von Anliegerwünschen und der
Rahmenbedingungen u. a. zum
Nutzungsprofil. Die daraus abgeleitete
emblematische städtebauliche
Konfiguration löst sich damit
indes von einer wesentlichen
Vorgabe, der Anlage eines bahnbegleitenden,
öffentlich nutzbaren
Grünzuges.
Zwei linear in Nord-Süd-Richtung
ausgerichteten Bebauungszeilen
umschließen einen inneren,
großflächigen Freiraum, Höhenabstufung
der bahnseitigen Bebauung
von Süd nach Nord,
Zeilen einheitlicher Höhe entlang
der Lehrter Straße.
II-geschossiges Sockelbebauung
mit aufgesetzten Einzelbaukörpern,
Stadthäuser auf Einzelparzellen
in Zeilenbauweise.
Metropolitan orientierte Wohnungstypologien
für unterschiedliche
Haushaltsgrößen und
Nachfrager, Typenmischung in
den Geschossbauten,
Townhouses entlang der Lehrter
Straße.
ab 45 qm 95 bis 250 qm 60 bis 300 qm
gut geeignet geeignet gut geeignet
geeignet gut geeignet geeignet
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
Eine Perforation des Raumes
durch halboffene Strukturen
typenähnlicher Ensemble leitet
sich aus den Strukturen an der
Lehrter Straße und in der Umgebung
ab und sucht zugleich
eine maßstäbliche Verbindung
zur Heidestraße. Das Konzept
bewegt sich mit baulichen und
freiräumlichen Varianzen
innerhalb einer Gleichmäßigkeit
des gesamten Quartiers.
Gliederung des Raumes
zwischen Lehrter Straße und
bahnbegleitendem Grünzug
durch regelmäßig angeordnete
Hof-Ensemble ähnlicher Typik
und gleichmäßig variierender
Gebäudekubaturen.
Jeweils 4 bzw. 5 Einzelgebäude
im Ensemble und typologischer
Differenzierung.
Differenziertes Angebot an
Wohntypen für unterschiedlich
konfigurierte Haushalte, einschließlich
unterschiedlicher
Möglichkeiten, Wohnen und Arbeiten
innerhalb der Wohnungen
und nachbarlich zu verbinden.
48

105 Nutzung der
Bebauung
Nutzung der
Bebauung
Gewerbe
Angegebene
Flächengrößen der
Gewerbeeinheiten
Mischung von
Wohnen und Arbeiten
106 Grundrissbeispiele
[Wohnen/Gewerbe]
107 Bauliche Nutzungsschwerpunkte
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Differenziertes Angebot an Gewerbeeinheiten,
Schwerpunkt
kleingewerbliche Flächen, variabler
Flächenzuschnitt möglich.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Breites Angebot an Gewerbeeinheiten
für unterschiedliche
Bedarfe, variable Flächenzuschnitte
möglich.
45 bis 530 qm variable Größen 40 bis 400 qm
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
Je Ensemble („Baufeld“)
Angebote von Gewerbeeinheiten
unterschiedlicher Größe und
Nutzungsmöglichkeiten
horizontal / vertikal horizontal / vertikal horizontal / vertikal
keine zu allen Gebäudetypen keine
Bahnseitige Mischung von Wohnen
und Gewerbe, überwiegende
Wohnnutzung in den inneren
Zeilen und entlang der Lehrter
Straße.
Gewerbe im südlichen Teil des
Quartiers und in der Sockelzone
der Bebauung längs der Bahntrasse,
Wohnnutzungen in den
OG. Townhouses mit Wohnnutzung
entlang der Lehrter
Straße.
Gewerblicher Schwerpunkt im
nördlichen Teil des Quartiers,
nach Süden zunehmender
Wohnanteil in den jeweiligen
Ensembles.
108 Erschließungssysteme Netzerschließung Ringerschließung Sticherschließung
109 Verflechtung mit der
Umgebung
110 Quartierszentrum
111 Umgang mit dem
Gebäudebestand auf
dem Vivico-
Grundstück
Die linear ausgerichtete Struktur
der Gebäude korrespondiert mit
der ostseitig der Bahn geplanten
Bebauung, bei gleichzeitiger
Orientierung an der Maßstäblichkeit
der Nachbarbebauungen
in der Lehrter Strasse.
Vor allem im Nordbereich wird
mittels eines neu konfigurierten
öffentlichen Raumes die Verflechtung
mit den Nachbargebäuden
und Nutzungen gesucht.
Quartiersplatz in Höhe des Eingangs
zum Poststadion [Hartplatz
mit Platanen-Raster],
kleiner Grünplatz südlich des
Bestandsgebäudes Lehrter
Straße 23/24.
Erhalt des Gebäudes Lehrter
Straße 23/24.
Die bauliche Figur korrespondiert
in ihrer Anordnung und Maßstäblichkeit
sowohl mit den ostseitig
der Bahn geplanten Gebäudeband
als auch im Südwesten mit
dem Nachbarbestand der Lehrter
Straße. Dadurch kann sie in Ost-
West- und Nord-Süd-Richtung
als Klammer wirken. Die
Baukörperstellung unmittelbar
entlang der Bahn beansprucht
und bietet Stadtraumpräsenz.
‚Plaza’ mit Einkaufspassage und
Dienstleistungszentrum im südlichen
Teil des Quartiers, südlicher
Auftakt des innenliegenden
Grün- und Freiraumes, Schnittstelle
zum südlich angrenzenden
Grünzugs-Abschnitt.
Erhalt des Gebäudes Lehrter
Straße 23/24.
Die Ensemble-Figuren nehmen
Raumtypen des Quartiers an der
Heidestraße auf und fügen sich
zugleich maßstäblich und strukturell
in den nachbarlichen Bestand
der Lehrter Straße ein. Die
Ost-West-Beziehung über die
Bahntrasse wird deutlich betont.
Das konzipierte Freiraumnetz
nimmt eine maßgebliche
Verflechtungsfunktion für die
Umgebung ein.
Keine ausgeprägte Bildung eines
Quartierszentrums.
Korridor in Höhe des Eingangs
zum Poststadion mit
Brückenansatz.
Erhalt des Gebäudes Lehrter
Straße 23/24.
49

112 Umgang mit der
Ziegelmauer auf dem
Vivico-Grundstück
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Integraler Bestandteil der den
Townhouses zugeordneten,
tiefen Gartenflächen.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Integration in die Bebauung als
"Gartenmauer".
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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mit bgmr
Anpassung an die Gebäudefolge
als geschlossenes, perforiertes
oder offenes Element.
50

2 Freiraumkonzept
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
201 Freiraumgliederung Differenzierte Gestaltung und
Nutzungsangebote im bahnbegleitenden
Grünzug. Schaffung
eines zentralen Quartiersplatzes.
Öffentlich nutzbare
Grün- und Freiflächen
Eine differenzierte Gestaltung
mit vielfältigen Nutzungsangeboten
kennzeichnen den bahnbegleitenden
Freiraum, der von
den Verfassern als ‚domestizierte
Stadtlandschaft’ interpretiert
wird und der Siedlung einen
‚landschaftlichen Saum’ gibt.
Gemeinschaftlich zu nutzende
‚Gartenbänder’ verbinden die in
Ost-West-Richtung angelegten
Erschließungen mit dem
bahnbegleitenden Grünzug.
Der nördliche Spielplatz und das
angrenzende ehemalige Schleicher-Gelände
werden ost-westgerichtet
strukturiert.
Anschlussbereiche Im Norden Erweiterung der
Spielflächen und Bürgergärten,
im Süden Anlage von
Pioniergärten und Spielflächen
Private Grün- und
Freiflächen
Den Townhouses werden private
Gartenflächen auf den Grundstücksparzellen
zugeordnet.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Schaffung eines innenliegenden
Freiraums mit hoher Aufenthaltsqualität,
Nutzbarkeit und städtebaulicher
Integration .
Der zwischen den Gebäuden
gelegene, großzügige Freiraum
wird von den Verfassern als
"klarer, großstädtischer Grünraum"
[verstanden], der der umliegenden
Bebauung […] einen
wunderbaren Ausgleichsraum
gibt, […] auch eine Adresse […]
und gemeinsam und vielfältig zu
nutzen ist. Im Gegensatz zu
einer gleisseitigen Grünachse ist
der neue "Gartenhof" geschützt
von Bahnlärm, gut besonnt und
[soll … ] eine hohe Belebtheit
und Sicherheit gewährleisten;
unter einem Schleier aus hochstämmigen
Kiefern [werden] die
verschiedenen Nutzungen
vereint."
Im Norden Erweiterung der
Spielflächen, „Plaza“ im Süden,
weiter südlich keine gesonderte
Nutzungszuweisung
Den Townhouses werden private
Gartenflächen auf den Grundstücksparzellen
zugeordnet.
Weitere private Freiflächen befinden
sich zwischen der Bebauung
längs der Bahngleise und
einer zur Bahnseite angeordneten
[befensterten] Lärmschutzwand.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
Systematischer Strukturaufbau
der Freiraumelemente Grünzug,
nutzungsgemischte Höfe und
grüne Innenhöfe.
Der bahnbegleitende Grünzug
wird von den Verfassern als
"öffentlicher Park verstanden
[und nimmt ein] schnelles Bewegungsband’
für Radfahrer,
Skater und Jogger auf. [ … In]
einer leichten Topografie [werden]
Versickerungsmulden und
Trockenrasenflächen integriert.
Ein Baumfilter […] mit einer prägnanten
Baumart wie die Säuleneiche
[betont] die Linearität […]
und unterstützt den Park als
Bewegungsraum."
Die sog. Hybrid-Höfe zur Erschließung
des Quartiers befinden
sich in regelmäßiger Folge
zwischen der Lehrter Straße und
bahnbegleitendem Grünzug, sie
sind gemeinschaftlich nutzbar.
Im Norden Erweiterung der
Spielflächen, im Süden Anlage
von Sport- und Spielflächen
An den bahnbegleitenden Grünzug
sind in regelmäßiger Folge
Höfe angebunden, die Blockzwischenbereiche
und Gemeinschaftsflächen
der Ensemble zugleich
bilden und weitestgehend
von den Nutzern gemeinschaftlich
gestaltet werden sollen.
Den Townhouses werden private
Gartenflächen auf den Grundstücksparzellen
zugeordnet.
51

02 Erschließungsstruktur
Öffentliche und private
Erschließung für Kfz-,
Fahrradverkehr und
Fußgänger
203 Ruhender Verkehr
Flächen und
Erschließung für den
ruhenden Verkehr der
Anlieger
Kfz-Stellplatzanzahl /
TGA Fläche 1,2
Deckungsgrad im
Verhältnis zur
Vorgabe [1 Stp./ 120
qm BGF]
Sonstige Kfz-
Stellplätze
204 Umgang mit dem
vorhandenen Freiraumbestand
auf
dem Vivico-
Grundstück
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Netzerschließung
Anbindungen über vier Zufahrten
von der Lehrter Strasse sowie
längs angeordnete Erschließungsgassen
bilden ein abgestuftes,
netzartiges, Erschließungssystem,
das als Mischverkehrsfläche
von Fußgängern und Radfahrern
gleichermaßen mit genutzt
werden soll. Wege durch
den Grünzug, Rampe zur Brücke
über die Bahntrasse
Anliegerstellplätze:
Grundsätzlich unterirdisch
Vier, jeweils einem Entwicklungsfeld
zugeordnete Tiefgaragen
werden direkt von der Lehrter
Strasse erschlossen.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Ringerschließung
Zwei Anbindungen an die Lehrter
Strasse, zwischen zentraler Freifläche
und dem östlichen Gebäudeband
geführt. Die TGA unterhalb
der Townhouses werden
direkt von der Lehrter Strasse
erschlossen.
Für Fußgänger und Radfahrer
steht neben den Straßenflächen
ein Netz straßenunabhängiger
Wege zur Verfügung.
Anliegerstellplätze:
Grundsätzlich unterirdisch
Mehrgeschossige Tiefgaragen
ausschließlich unterhalb der
Gebäude mit Zufahrten von der
Lehrter Strasse bzw. längs der
bahnbegleitenden Bebauung.
490 Stp. 1) 7.000 qm entsprechend
350 Stp. [angenommen] [in 1-3
Ebenen] 2
85% 60% 96%
Am „Hofband“ [zwischen Mittel-
und Ostzeilen] Kurzzeitparkplätze
für den Lieferverkehr der
Gewerbeeinheiten.
Partieller Erhalt des
Baumbestandes, Aufgabe der
Eisenbahn-Landwirtschafts-
Gärten
Für Behinderte und Besucher
ebenerdige Parkplätze in beschränkter
Anzahl.
Weitgehender Erhalt des Baumbestandes,
partielle Integration
des Strukturtyps der Eisenbahn-
Landwirtschafts-Gärten
1) Angabe in Planzeichnung
2) Aus den Flächen der Planzeichnung ermittelt, Annahme: 20 qm pro Stellplatz [brutto]
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mit bgmr
Sticherschließung
Erschließung von der Lehrter
Strasse über fünf regelmäßig
angeordnete Gemeinschafts-
Höfe.
Die Fußgänger- und Fahrraderschließung
erfolgt ebenfalls über
die Gemeinschafts-Höfe und die
Verbindung entlang der Bahn
sowie über die Brücke zur
Heidestraße.
Anliegerstellplätze:
Grundsätzlich unterirdisch
Tiefgaragen je Baufeld unterhalb
der Gebäude und der grünen
Höfe mit Zufahrten von der
Lehrter Strasße;
Stadthäuser mit integrierten
Einzelgaragen.
12.000 qm entsprechend
600 Stp. [angenommen] 2)
Für Behinderte und Besucher
ebenerdige Parkplätze in beschränkter
Anzahl in o.g. Hybrid-
Höfen.
Partieller Erhalt des Baumbestandes,
Aufgabe der Eisenbahn-
Landwirtschafts-Gärten [Baufeld
im Bereich der Gärten soll zuletzt
entwickelt werden]
52

3 Entwicklungsphasen
301 Möglichkeiten und
Strategien einer
phasenweisen
Entwicklung
302 Infrastrukturelles
Grundgerüst zur
Phasenentwicklung
des Quartiers
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Die vier Baufelder sollen in
Clustern unterschiedlichen Zuschnitts
unabhängig voneinander
nachfrageorientiert entwickelt
werden können.
Zwei grundsätzliche räumliche
Entwicklungsrichtungen innerhalb
des Gebietes werden für
möglich gehalten: entweder von
den Nord- und Süd-Rändern
ausgehend zur Mitte [von den
Verfassern bevorzugt] oder ‚von
der Lehrter Strasse zur Bahn’
hin.
Herrichtung der Freiräume im
nördlichen und südlichen Anschlussbereich,
Anlage der verkehrlichen
Erschließung bzw.
eine jeweils nachziehende verkehrliche
Erschließung.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Gliederung in 5 [oder ggf. mehr]
Bauphasen mit bevorzugtem
Entwicklungsbeginn im Süden
des Quartiers, frühzeitige Realisierung
der ‚Plaza’ mit Gewerbe,
Dienstleistung und Einzelhandel.
Davon unabhängig die zeilenweise
Entwicklung der Townhouses
entlang der Lehrter Straße.
Errichtung der Erschließung und,
des inneren Freiraumes,
Sockelgeschoss der gleisseitigen
Bebauung [einzelne Gebäude
können sukzessive aufgesetzt
werden].
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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mit bgmr
Fünf „Baufelder“ (Hofensembles)
mit bevorzugter Entwicklungsabfolge
von Süden nach Norden.
Die einzelnen Ensembles können
grundsätzlich unabhängig
voneinander entwickelt werden,
auch die Entwicklung von Teilbaufeldern
ist möglich. In die
Entwicklung eines Baufeldes soll
die Herstellung des jeweils nördlich
angrenzenden Hofes einbezogen
werden, um Zwischenzustände
zu optimieren.
Grünzug längs der Bahntrasse
sowie Freiräume im Bereich der
Kulturfabrik, Anlage der "Querspangen"
analog zur Entwicklung
der Baufelder.
53

4 Nachhaltigkeit
401 Weiterentwicklung des
identitätsstiftenden
Erscheinungsbildes
402 Entwicklung hochwertiger
[öffentlich und
privat nutzbarer]
Freiräume
403 Der Lage und
Erschliessungsgunst
angemessene Bebauungsdichte
und -gliederung
404 Mischung von
Wohnen, Arbeiten,
quartiersbezogenem
Einkaufen, Kultur und
Freizeit
405 Gebäude und Nutzungstypen
für unterschiedliche
Gruppen
und Nutzerbedürfnisse
406 Vernetzung mit dem
umgebenden
städtischen Kontext
407 Schaffung barrierefreier
öffentlicher Räume
und Verbindungen
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Schaffung einer differenzierten
Gebäude- und Raumfolge mit
eigenständigem Erscheinungsbild
und lokalen sowie strukturellen
Bezügen zur Nachbarschaft.
Differenzierte Gestaltung und
Nutzungsangebote im bahnbegleitenden
Grünzug.
Schaffung eines zentralen
Quartiersplatzes.
Differenzierte Dichtegliederung
innerhalb des Gebietes.
Unmittelbare Mehrfacherschließungen
von der Lehrter Straße
aus (z. T. längere unterirdische
Kfz-Fahrwege zu den ostseitigen
TGA).
Feinkörnige, kleinteilige Mischung,
kleine Gewerbeeinheiten,
Konzentration des Gewerbes in
der ostseitigen Bebauung, Läden
entlang der Querfugen und am
Quartiersplatz.
Großes Angebot für die kleinteilige
Mischung, innerhalb der
Nutzungsarten z. T. begrenzte
Spielräume.
Vernetzung primär über den
neuen Freiraum, Bezugnahme
auf die Vernetzungsstrukturen
und -anforderungen des
Bestandes.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Schaffung neuer Identitäten
durch großstädtischen Habitus
bahnseitiger Bebauung, großzügigen
Freiraum und „reiner“
Wohnnutzung entlang der
Lehrter Straße.
Schaffung einer hohen Aufenthaltsqualität,
Nutzbarkeit und
städtebaulichen Integration
durch den innenliegenden
Freiraum.
Großes Bauvolumen im unmittelbar
bahnseitigen Bereich, Kleinteiligkeit
entlang der Lehrter
Straße.
Vertikale und horizontale Zonierung,
gewerbliche Sockelgeschosse
entlang der Bahn,
aufgesetzte Wohngeschosse,
Einkaufs-Quartiersplatz im
Südbereich, gestapeltes Maisonette-/Doppelgeschoss-
Wohnen an der Lehrter Straße.
Breite Angebote für anspruchsvollere
Zielgruppen im Wohn-
und Gewerbebereich, große
Wohnflächen, in bahnseitiger
Bebauung umlaufend offene
Wohngeschosse für besondere
Nachfrager.
Ostseitig Bezugnahme auf den
Makroraum Hauptbahnhof /
Bahnkorridor / Heidestraße,
westseitig kleinteilige Nachbarschaften,
südseitig Umwertung
der Brandwand-Situation zum
urbanen Verknüpfungspunkt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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mit bgmr
Einerseits Aufnahme benachbarter
Städtebautexturen, andererseits
Schaffung struktureller
Analogien zu den Texturen des
Bereiches Heidestraße.
Systematischer Aufbau der Freiraumkomponenten
Grünzug,
nutzungsgemischte Höfe und
grüne Innenhöfe.
Regelmäßige Quergliederung
des Raumes durch die Bebauung
und Erschließungen von der
Lehrter Straße aus vermittelt
eine kontinuierliche Wechseltextur
sowohl entlang der Lehrter
Straße als auch entlang des
bahnbegleitenden Grünzuges.
Gemischt nutzbare Einzelgebäude
im Ensemble, dazwischen
Parzellen für Townhouses.
In der Mischung größere gewerbliche
Geschossflächenanteile
sowie Einzelhandelsschwerpunkt
im Nordbereich (vis-à-vis der
Hochlage Bahntrasse).
Differenzierte Angebote in unterschiedlichen
Flächengrößen für
unterschiedliche Zielgruppen.
Kontextualisierung sowohl im
Bezug zum umgebenden Bestand
an der Lehrter Straße als
auch zum neuen Stadtbereich
Heidestraße. Hervorhebung der
Ost-West-Beziehung über die
Bahntrasse.
In städtebaulicher Hinsicht erfüllt In städtebaulicher Hinsicht erfüllt In städtebaulicher Hinsicht erfüllt
54

408 Schutz der natürlichen
Ressourcen, z. B.
Regenwasserversickerung
409 Nutzung regenerativer
Energien
410 Energieeffizienz der
Gebäude
[Kompaktheit]
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Sauerbruch Hutton
mit Hager
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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mit bgmr
keine Aussage / immanent keine Aussage / immanent explizit berücksichtigt
keine Aussage / immanent keine Aussage / immanent explizit berücksichtigt
z. T. gegeben, z. T. suboptimal z. T. ungünstiges Volumen-
Flächenverhältnis
überwiegend gegeben
55

5 Auszüge aus den Eigendarstellungen (Erläuterungsberichte) der Gutachterteams
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai.
501 Grundidee [Die Verfasser weisen insbesondere
auf die] "Vielfalt, bedingt
durch das unmittelbaren Nebeneinander
kontrastierender Stadtbilder
und informeller Freiräume
hin, die in mit ihrer Gelassenheit
und grünen Atmosphäre überraschen".
"Diese Eigenarten [….]sollen
[….] für diesen Ort eine eigenständige
Form der Urbanisierung
erlauben."
"Ziel ist die ‚Vitalisierung der
Lehrter Straße [….], mit einem
urbanen Mix aus Wohnen und
Arbeiten in angemessener
Dichte, im Sinne der Identität
eines Ortes."
[Der] "Straßenraum der Lehrter
Strasse [….] [soll in seinem] Erscheinungsbild
erhalten [bleiben.]
Die Bebauung erstreckt
sich parallel zur Straße in
[Höhen-] Schichten, die zur Bahn
hin ansteigen und von den Querungen
unterbrochen werden.
Dadurch entstehen charakteristische
Freiräume, eine für die
Berliner Innenstadt eher ungewöhnliche
Typologie: Stadtgärten,
Quartiersgärten, Wohnstrassen."
[Die Verfasser streben die] "Entwicklung
von Organisationsmodellen
für heterogene Nutzungsmischungen
und Entwicklungsmodelle
für unterschiedliche Zielgruppen"
[an. Dabei seien] "die
hohe Qualität der individuellen
Freiräume -Gärten, Dachterrassen,
Balkone- ein wichtiger Bestandteil
des Konzepts. Großzügigkeit
und moderate Kosten"
[seien entscheidende Faktoren,
um] "Raum für Kleingewerbe,
Kultur- und Sozialprojekte anzubieten."
Sauerbruch Hutton
mit Hager
"An prominenter Lage in Fußdistanz
zum Lehrter Bahnhof und
unweit des Spreebogens weist
der noch unbebaute Ort ein hervorragendes
Potential für ein
städtisches Quartier inmitten eines
Netzes hochwertiger öffentlicher
Räume auf. Diese Chance,
eine attraktive urbane Atmosphäre
mit gleichzeitig hoher städtischer
Lebensqualität zu schaffen,
heißt es [….] zu nutzen. An
der Bahnstrecke nimmt eine 6
bis 13 geschossige Bebauung
den Maßstab der Hochhäuser
auf, die jenseits der Bahn im [...]
plan „Heidestraße“ vorgesehen
sind, sodass ein großmaßstäblicher
Stadteingang für den [...]
Zugverkehr gebildet wird." [Weiterhin]
"bedeutet diese Bebauung
[...] eine effektive Schallbarriere,
die einen Bereich mit
hohem Aufenthaltswert in der
Mitte des Grundstücks ermöglicht."
Dieser innenliegende Freiraum] "
(26.175 m²) – ‚wird zum Hauptthema
einer neuen Bebauung,
[….] ein großer, flexibel genutzter
Grünraum" [als] "Mitte einer
dichten städtischen Bebauung
mit exzellentem Wohnumfeld."
"Drei wichtige Orte akzentuieren
diesen Grünraum. Am Südende
ist eine Piazza vorgesehen, an
der Einkaufsmöglichkeiten,
Gastronomie und Gewerbe angesiedelt
werden können, am
Nordende wird der bestehende
Spielplatz zu einem großzügigen
Nachbarschaftsplatz erweitert
und [….] gegenüber dem Eingang
ins Poststadion wird ein
weiterer Platz angelegt, der auch
den Zugang zu der Fußgängerbrücke
markiert, die das Gelände
mit der Heidestrasse und dem
Verbindungskanal verknüpft."
"Entlang der Lehrter Str. viergeschossige
[...] „gestapelte Townhäuser“
mit Gärten und Terrassen
[...] Die bestehende Mauer
an der Lehrter Str. wird in die Bebauung
als „Gartenmauer“
integriert."
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
[Das Konzept zielt auf Bewahrung
des] "beeindruckenden
Baumbestand[es, und] der historisch
wirksamen Mauer [ab]. [Die
Lehrter Strasse verfügt] "vor
allem [durch seine] engagierten
Bewohner [….] bereits heute
[über] einen unverwechselbaren
Charakter."
[Die Bebauung soll] "die heterogene,
aufgelockerte Struktur der
Lehrter Straße fort [….] schreiben
und zu einem ortspezifischen
„Footprint“ entwickeln. Den Ausgangspunkt
hierfür bilden die
großmaßstäblichen Strukturen,
wie es sie im nördlichen Teil der
Lehrter Straße oder an der
Rathenower Straße gibt, aber
auch die kleinteiligen Strukturen
an der Lehrter Straße und der
Kruppstraße."
"Durch die Überlagerung von
zwei Hoftypen [entsteht] ein
großer Gestaltungsspielraum: Die
bauliche Grundstruktur gruppiert
sich - je nach Lesart – entweder
um einen öffentlichen oder um
einen privaten Hof. Dieser Ping--
Pong-Effekt schafft auf Grund der
individuellen Ausgestaltung der
Höfe gleichzeitig auch ein hohes
Maß an individueller Gestaltungsvielfalt
für die Gebäude."
"Die Zusammenstellung der
Baukörper [ermöglicht] eine
differenzierte Mischung an Nutzungen
und Nutzern. [….] Die vier
Baukörper besitzen im Hofverbund
jeweils eine eigenständige
Aufgabe und können so auch
eine hohe Eigenständigkeit in
der Architektursprache entwickeln.
Alle Gebäude lassen
eine Realteilbarkeit zu, die sich
auch in der Tiefgarage abbildet."
[Analog zu den] "Auswirkungen
des Bahnlärms wurde im Norden
des Plangebietes der Schwerpunkt
der Nutzung auf Dienstleistung
und Gewerbe gelegt. Im Süden
verschiebt sich der Nutzungsschwerpunkt
auf das Wohnen."
56

502 Brückenverbindung
zur Heidestrasse
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai.
"Wichtigste Querung [….] ist der
Platz im neuen Quartier als […]
Verbindung zwischen Moabit und
Mitte über die Brücke zur Heidestraße
und dem Grünzug zum
Hauptbahnhof."
"An der Brücke entsteht mit der
Rampe eine Landmarke, die zum
Erkennungszeichen der Siedlung
wird."
Sauerbruch Hutton
mit Hager
[… ] "gegenüber dem Eingang
ins Poststadion wird ein weiterer
Platz angelegt, der auch den
Zugang zu der Fußgängerbrücke
markiert, die das Gelände mit
der Heidestrasse und dem
Verbindungskanal verknüpft.
Der Zugang zu der Fußgängerbrücke
zur Heidestrasse wird […]
so in die Bebauung integriert,
dass zu dem zentralen Platz am
Eingang Poststadion ein ‚Fenster’
mit Blick auf die gegenüberliegende
Seite entsteht."
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
[…]"den zentralen Raum bildet
der Platz im direkten Gegenüber
zum Post-Stadion. […] von hier
aus ist der zukünftige neue
Stadthafen an der Heidestraße
genau so schnell wie der Fritz-
Schloß-Park und die zentralen
Versorgungseinrichtungen von
Moabit.
Die behindertengerechte Anrampung
zur Brücke über die
Bahn ist im unteren Teilabschnitt
als Damm ausgebildet und verhindert
so bereits unmittelbar an
der Lärmquelle die Ausbreitung
des Schalls."
57

5 Kenndaten, Spiegelung der Nutzungsvorgaben
601 Art der Nutzung
nach BauNVO
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
Sauerbruch Hutton
mit Hager
keine Angaben [MK und WR nicht FNP-konform
ableitbar, daher hier Gliederung
in M- und W-Fläche,
angenommen]
keine Angaben
602 Anzahl der Baufelder 4 Baufelder 5 Baufelder 5 Baufelder
603 Anzahl der
Vollgeschosse
604 Bauliche Grundfläche
(absolut)
Grundflächenzahl
(GRZ)
[a] Bezug zur vorgegebenenBaugrundstücksfläche
Vivico
(35.700 qm)
In den Konzepten
angegebene
Baugrundstücksfläche
[in der VP ermittelt]
[b] Bezug zur im
Konzept angegebenen
Baugrundstücksfläche
605 Oberirdische
Geschossfläche
(absolut, unterschieden
nach Wohnnutzung
und Nichtwohnnutzung
wie Dienstleistungen,
Gewerbe,
Einzelhandel, in % der
Baufläche insgesamt)
Geschossflächenzahl
(GFZ)
[a] Bezug zur vorgegebenenBaugrundstücksfläche
Vivico
(35.700 qm)
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
II-IX Geschosse II-XIII Geschosse IV-IX Geschosse
bauliche Grundfläche [abs.]
13.826 qm
[a] GRZ 0,38
26.663 qm
[b] GRZ 0,51
gesamt 69.275 qm
davon
Wohnen 41.319 qm [60%]
Gewerbe, Einzelhandel, Dienst-
leistungen ca. 27.955 qm
[40%]
[a] GFZ 1,94
bauliche Grundfläche [abs.]
12.262 qm
[a] GRZ 0,34
26.825 qm
[in VP angenommener Wert]
[b] GRZ 0,45
gesamt 69.661 qm
davon
Wohnen 42.213 qm [60%]
Gewerbe, Einzelhandel, Dienst-
leistungen ca. 27.448 qm
[40%]
[a] GFZ 1,95
bauliche Grundfläche [abs.]
13.494 qm
[a] GRZ 0,37
38.929 qm
[inkl. 4862 qm private Grün- und
Freifläche]
[b] GRZ 0,34
gesamt 74.459 qm
davon
Wohnen 42.028 qm
[56%]
Gewerbe, Einzelhandel, Dienst-
leistungen ca. 31.900 qm
[43,3%]
Kultur 528 qm
[0,7%]
[a] GFZ 2,08
58

In den Konzepten
angegebene
Baugrundstücksfläche
[in der VP ermittelt]
[b] Bezug zur im
Konzept angegebenen
Baugrundstücksfläche
606 ca. 17.300 qm für
öffentlich nutzbare
Grün- und Freiflächen
auf Vivico-Grundstück
607 im übrigen Planungsgebiet
ausschließlich
Grün- und Freiflächen
608 ca. 60% der baulichen
Nutzungen auf dem
Vivico-Grundstück für
Wohnen
609 ca. 400 WE für unterschiedliche
Haushalte
mit überwiegend
mittlerem Einkommen
610 in IV bis VI
geschossigen
Gebäuden
611 als Mietwohnungen,
Eigentumswohnungen,
darunter auch
Townhouse-Typen
612 Gewerbe auf den Baufeldern
grundsätzlich
innerhalb von [bis zu
VI-geschossigen]
Gebäuden
613 entlang der Lehrter
Straße kleinteiliger
Einzelhandel, auch
größere Lebensmittel-
Vollsortiment-Angebote,Dienstleistungen,
Gastronomie
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
26.663 qm
[b] GFZ 2,59
öffentlich nutzbare Grünfläche
23.266 qm
Sauerbruch Hutton
mit Hager
26.825 qm
[in VP angenommener Wert]
[b] GFZ 2,59
öffentlich nutzbare Grünfläche
26.175 qm
ja ja [Bebauung auf geplantem
Grünzug des Vivico-
Grundstücks]
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
38.929 qm
[inkl. 4.862 qm private Grün- und
Freifläche]
[b] GFZ 1,91
60 % Wohnen 60 % Wohnen 56 % Wohnen
öffentlich nutzbare Grünfläche
25.567 qm
keine Angabe der WE-Zahl 295 WE keine Angabe der WE-Zahl
in bis zu IX-geschossigen
Gebäuden
in bis zu XIII-geschossigen
Gebäuden
ja ja ja
in bis zu IX-geschossigen
Gebäuden
[keine Angaben zur
Nutzungsverteilung im Gebäude]
punktuell Einzelhandel, jeweils
an den Querungen des Gebietes
Flächeneinheiten bis zu 530 qm
Geschossfläche ausgewiesen
in bis zu VII-geschossigen
Gebäuden
Einzelhandel, Gastronomie und
Dienstleistungen im südlichen
Bereich des Gebietes an der
Lehrter Strasse,
Dienstleistungen auch in den
bahnbegleitenden Gebäuden
ja
in bis zu IX-geschossigen
Gebäuden
in bis zu VII-geschossigen
Gebäuden
Dienstleistungen, Einzelhandel,
Gewerbe, Gastronomie entlang
der Lehrter Strasse und z. T.
entlang der „Hybrid-Höfe“
Einzelhandelsschwerpunkt im
nördlichen „Baufeld“.
59

614 auf den Baufeldern in
[geeigneten] Bereichen
Räumlichkeiten für
kleinere Gewerbebetriebe,
in Bezug zur
Umgebung und unter
Nutzung der zentralen
Lagebeziehung zur
Stadt
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai
in allen Bereichen ausser in den
Townhouses,
Schwerpunktsetzung im Hinblick
auf kleine Gewerbeeinheiten
Sauerbruch Hutton
mit Hager
in allen Bereichen ausser in den
Townhouses,
Gewerbe v.a. in den
Sockelgeschossen der
bahnbegleitenden Bebauung und
im südlichen Teil des Gebietes
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
ASTOC
mit bgmr
in allen Gebäuden ausser in den
Townhouses,
Gewerblicher Schwerpunkt im
nördlichen Teil des Gebietes
60

7 Formales
I Konzeptioneller Grundansatz x x x
� Städtebauliches Leitbild x x x
� Komponenten der Nachhaltigkeit / des Klimaschutzes x
� Grundkonzept zur Freiraumstruktur x x x
� Grundkonzept zur Erschließungsstruktur x x x
� Integration und Verflechtung des Planungsbereiches in die und mit
der Umgebung
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
carpaneto.schöningh
mit Koehl und sinai.
Sauerbruch Hutton
mit Hager
ASTOC
x x x
� Möglichkeiten und Strategien der phasenweisen Entwicklung x x x
II Städtebauliches Gesamtkonzept
Im Maßstab 1 : 1000, mit Darstellung der Gesamtsituation und
städtebaulichen Gestaltung sowie
� Der Baufelder und Baukörper mit Angabe der Vollgeschosse
� Der Freiraumstrukturen und Freiraumnutzungen
� Der öffentlichen und privaten Erschließung, für Kfz-,
Fahrradverkehr und Fußgänger
� Der konzipierten Flächen für den ruhenden Verkehr mit
entsprechenden Zufahrten und Stellplätzen
III Darstellung der Nutzungsmöglichkeiten und Potenziale nach
Baufeldern sowie zu bildenden Grundstücken einschließlich
Berechnung / Nachweis der städtebaulichen Kennwerte
x
x
x x x
x x x
x x x
x x x
� Bauliche Grundfläche [absolut], Grundflächenzahl [GRZ] x x x
� Anzahl der Geschosse, Geschossfläche [absolut, unterschieden nach
Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung wie Dienstleistungen, Gewerbe,
Einzelhandel, Gastronomie], Geschossflächenzahl [GFZ] bezogen auf
die einzelnen Baufelder und die Baufläche insgesamt
x
( x )
x x x
� Art der Nutzung nach BauNVO [baufeld- bzw. teilbaufeldbezogen] ( )
� Besondere bauliche Zweckbestimmungen / Nutzungsprofilierungen
[z.B. Wohnungstypen, Gewerbetypen]
x x x
x
x
mit bgmr
61

IV Konzeptdarstellungen
für besondere, für das Verständnis des Entwurfes relevante Teilbereiche im
Maßstab1:500.
V Prinzipschnitte
im Maßstab 1: 500 durch wesentliche Teile des Planungsgebiets, mit Gliederung
/ Maßstäblichkeit / Höhenentwicklung im Wettbewerbsgebiet
VI Freie Darstellungen
Darstellungen in selbst gewählter Form, z. B. als Vogelperspektive, zur
Verdeutlichung der stadträumlichen Konzeption, Darstellungen der für den
Entwurf entscheidenden stadträumlichen Qualitäten.
VII Erläuterungsbericht
Erläuterung der Nachhaltigkeit, des städtebaulichen Leitbildes, des freiraumplanerischen
Konzeptes, des Verkehrskonzeptes, der Integration in die umgebenden
Strukturen, zu Zielgruppen und Wohnungstypen, zur phasen- und
abschnittsweisen Entwicklung sowie sonstige zum Verständnis notwendige
Erläuterungen (maximal 4 Seiten DIN A4).
VIII Massenmodell
als einfaches Arbeitsmodell im Maßstab 1: 1.000, zur Verdeutlichung der
stadträumlichen Konzeption (auf einer zur Verfügung gestellten Grundplatte
zum Einsatz in ein Umgebungsmodell).
IX Prüfpläne + CD-ROM x x x
X Verzeichnis der eingereichten Unterlagen x x x
XI Verfassererklärung x x x
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
carpaneto.schöningh
x
x
x
x
x
mit Koehl und sinai.
Sauerbruch Hutton
x
x
x
x
x
mit Hager
ASTOC
x
x
x
x
x
mit bgmr
62

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
63

4. Kolloquien, Dialog und Beteiligung der Öffentlichkeit
Im Zeitraum von Anfang Mai bis Ende November 2009 wurde das städtebauliche
Gutachterverfahren nicht nur auf der Fachebene gesteuert, sondern
auch in der Öffentlichkeit intensiv begleitet. Zur aktiven öffentlichen Beteiligung
trug insbesondere die Initiative Mittelbereich Lehrter Straße und der
Betroffenenrat Lehrter Straße bei: durch rege Teilnahme und konstruktive
Mitwirkung an den öffentlichen Veranstaltungen und Sitzungen des Stadtentwicklungsausschusses
der BVV Mitte, eigene Zusammenkünfte, die Kommunikation
im Internet (moabit-online) und die Erstellung einer qualifizierten
Info-Broschüre zu den Besonderheiten und Erhaltenswürdigkeiten des Ortes
mit einem Forderungskatalog für die Gutachterteams.
Aus dem Kreis der Initiative wurden ferner zwei Vertreter als Sachverständige
in das Auswahlgremium berufen.
Die im folgenden aufgeführten Protokolle von allen Veranstaltungen und Sitzungen
Kommunikation im Laufe des Gutachterverfahrens, an denen die
Verfahrensbegleitung mitwirkte, spiegeln den inhaltlichen Diskurs zu Aufgabe
und Ergebnis des Vorhabens wider.
Im Anhang finden sich u. a. der Broschüre der Initiative Lehrter Straße sowie
die Beschlüsse und Protokolle der BVV Mitte im Zuge des Gutachterverfahrens.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
64

4.1 Ortstermin mit der Bürgerinitiative Lehrter Straße 05.05.09
(Zugleich Sitzung des Betroffenenrats Lehrter Straße)
Teilnehmer: ca. 40-45 Personen
Gäste: Stephan Lange (BA Mitte, Stadtplanung), Stefan Wagner (Vivico Real
Estate), Heinz Tibbe (SUW-Gebietsbeauftragter, Gruppe Planwerk)
Nach einem Rundgang durch Teilbereiche des Planungsgebietes werden die Vorstellungen, Fragen
sowie die Forderungen seitens der Initiativen (s. Anhang) zum bevorstehenden Gutachterverfahren
erörtert.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
65

4.2 Öffentliche Informationsveranstaltung zum Gutachterverfahren 27.05.09
1. Einleitung, Vorstellung des Verfahrens und des Auswahlgremiums
Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte, Bezirksstadtrat, Abt. Stadtentwicklung
Kooperation Bezirksamt Mitte und Vivico
Die Vivico, vertreten durch Hrn. Henrik Thomsen (mit auf dem Podium) und das Bezirksamt
Mitte, Abt. Stadtentwicklung sind gemeinsame Träger des im Rahmen der
Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße angestrebten Gutachterverfahrens zur
Vorbereitung der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes östlich der Lehrter Straße.
Die Vivico als Eigentümer der größten Grundstücksfläche trägt die Gutachterkosten,
das Land Berlin und der Bezirk die Kosten des Verfahrens. Die Betreuung des Verfahrens
erfolgt durch GRUPPE PLANWERK, vertreten durch Hrn. Tibbe.
Das Planungsgebiet des Gutachterverfahrens
Das Planungsgebiet erstreckt sich – zwischen Lehrter Straße und Bahntrasse - von
Süden an der Döberitzer Verbindung nach Norden bis zur Kulturfabrik.
Anlass und Ziel des Verfahrens
• Ziel ist die Vorbereitung einer nachhaltigen und geordneten städtebaulichen Entwicklung
zwischen Lehrter Straße und Bahntrasse entsprechend des Auftrags der BVV zur
Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße.
Das bisher als „terra incognita“ geltende Gebiet mitten in Berlin soll als Wohngebiet mit
Gewerbeeinheiten in die Stadt integriert und qualifiziert werden. Vorhandene Strukturen
sollen weitestgehend respektiert, öffentliche Flächen gesichert und Wege und Vernetzungen
mit den umgebenden Quartieren geschaffen werden.
• Das Ergebnis des Gutachterverfahrens soll die Grundlage für die erforderliche Bebauungsplanung
nach Aufgabe als Bahnfläche bilden.
Ablauf des Verfahrens
• Erste Arbeitsphase der Gutachter: Ende Juni bis Mitte September
• Zwischenpräsentation und öffentliche Veranstaltung am 14.September
• Zweite Arbeitsphase der Gutachter: Mitte September bis zur Abgabe am 9. Oktober
• Auswahl des favorisierten Entwurfs am 02. November
• Öffentliche Präsentation am 24. November
• Dokumentation des Ergebnisses bis zum Ende diesen Jahres
• Einleitung des Bebauungsplanverfahrens im kommenden Jahr
Ausgewählte Gutachterbüros
Vorstellung der anwesenden Vertreter der eingeladenen Gutachterbüros:
• ASTOC Architects & Planners, Köln (in Zusammenarbeit mit bgmr Berlin)
• carpaneto.schöningh architekten mit FAT KOEHL Architekten, Berlin
• Sauerbruch Hutton, Berlin
jeweils mit Landschaftsarchitekten.
Der Betroffenenrat Lehrter Straße hat unter Kenntnisnahme der Vivico und des Bezirksamtes
Mitte Hrn. Prof. Volker Martin von der BTU Cottbus eingeladen. Hr. Prof. Martin möchte das
Thema durch Studenten des Hauptstudiums bzw. eine Diplomgruppe als freien Entwurf
bearbeiten lassen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
66

Vorstellung des Auswahlgremiums
Obergutachter
• Prof. Hildebrandt Machleidt, Architekt
• Ephraim Gothe, BA Mitte *
• Henrik Thomsen, Vivico *
• Manfred Kühne, SenStadt *
• Ingeborg Breithaupt, Vivico
• Stefan Wagner, Vivico *
Stellvertretende Obergutachter
• Ulla Luther, Architektin *
• Kristina Laduch, BA Mitte *
• Inga Petersen, Vivico
• Martina Pirch/Dirk Böttcher, SenStadt
Sachverständige
• Stephan Lange, BA Mitte *
• Udo Dagenbach, Landschaftsarchitekt *
• Rolf Wesselhöfft, BA Mitte
• Michael Schulze, BA Mitte *
• Ute Block, BA Mitte *
• Christian Rau, BA Mitte
• Bernhard Hühn, BA Mitte
• Siegfried Dittrich, BA Mitte
• Frank Bergner, BA Mitte
• Annette Mangold-Zatti, SenStadt *
• Birgit Schammer, SenStadt
• Hanne Nagel, DB AG *
• Peter Tiedt, Liegenschaftsfonds *
• Jürgen Lindner, SPI
• Claudia Vollmann, Anwohnerin *
• Ralph Heine, Anwohner * * = anwesend
2. Erläuterung der grundsätzlichen Ziele der Vivico
Henrik Thomsen, Leiter Vivico Berlin
Herr Thomsen unterstreicht nochmals die Absicht der Vivico, in einem gemeinsamen Schritt mit
dem Bezirksamt Mitte, entlang der Lehrter Straße ein qualitätvolles neues Stadtquartier zu entwickeln.
Als Eigentümer ist die Vivico sehr daran interessiert, die Konversionsflächen nachhaltig
in die Stadt zu integrieren. Dabei sollen vor allem Vernetzungen mit den umliegenden Quartieren,
insbesondere auch mit dem Bereich Heidestraße (dort ist die Vivico ebenfalls Eigentümer
eines großen Teils der Flächen) zu schaffen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
67

3. Erläuterung der Bearbeitungsgrundlagen
Heinz Tibbe, GRUPPE PLANWERK , Gebietskoordination Stadtumbau West
Die Bearbeitungsgrundlagen wurden durch das Bezirksamt Mitte und die Vivico unter Assistenz
der GRUPPE PLANWERK erarbeitet. Wesentliche Ziele und Eckpunkte wurden am 05.05.09
mit örtlichen Akteuren, Anwohnern, Gewerbetreibenden, Gartennutzern und weiteren Interessierten
vor Ort diskutiert. Ebenso sind die Ergebnisse des Workshops der Auftaktveranstaltung
Lehrter Straße vom 24.02.09 aufgenommen worden. Der Forderungskatalog aus der Broschüre
„Lehrter Wohnstraße“ der Initiative Mittelbereich Lehrter Straße wird den Bearbeitungsgrundlagen
im Anhang beigefügt (s. Kommentierung unten)
Eckwerte, Rahmenbedingungen und Ziele
Das Grundstück der Vivico ist rd. 53.000qm groß. Davon sind rd. 17.300qm für öffentlich nutzbare
Grün- und Freiflächen und 35.700qm für Bauflächen (einschließlich privater Grün- und
Freiflächen) vorgesehen. Die angestrebten öffentlichen Grün- und Freiflächen sind Bestandteil
von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft durch Verkehrsprojekte im
sogenannten Zentralen Bereich der Stadt.
Die übrigen in das Plangebiet einbezogenen Flächen (Spielplatz und Grundstück der ehemaligen
Schleicher-Fabrik im Norden sowie an den Döberitzer Grünzug angrenzende Flächen im
Süden) sollen ebenfalls unbebaut bleiben. Die bahnbegleitende Grün-Wegeverbindung soll südlich
der Kulturfabrik an die Lehrter Straße angebunden werden. Der Klara-Franke-Spielplatz soll
auf Flächen des ehemaligen Schleicherareals erweitert werden, um die aufgrund der Wegeverbindung
und einer geplanten neuen Süderschließung des Gebäudes der Kulturfabrik (Treppen
und Fahrstuhl an der südlichen Brandwand) in Anspruch zu nehmenden Spielplatzflächen zu
ersetzen. Ferner wird in Betracht gezogen, auf dem Grundstück der ehemaligen Schleicher-
Fabrik unmittelbar entlang der Bahn Flächen für Kleingärten die sich heute auf dem geplanten
Döberitzer Grünzug befinden, anzubieten.
Wohnen
• ca. 60 % der baulichen Nutzungen auf dem Vivico-Grundstück für Wohnen
• ca. 400 Wohnungen für unterschiedliche Haushalte mit überwiegend mittleren Einkommen
• in IV- bis VI-geschossigen Gebäuden
• als Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, darunter auch Townhouse-Gebäudetypen
Gewerbe
Auf den Baufeldern grundsätzlich innerhalb von
(bis zu VI-geschossigen) Gebäuden
Entlang der Lehrter Straße:
• Kleinteiliger Einzelhandel, auch größere Lebensmittel-Vollsortiment-Angebote, Dienstleistungen
(z. B. im Freizeit und Gesundheitsbereich sowie im Bezug zum Quartier und Sportpark
Moabit), Gastronomie
Auf den Baufeldern in geeigneten Bereichen:
• Räumlichkeiten für kleinere Gewerbebetriebe (z. B. Handwerks-, Reparatur- und Servicebetriebe,
Werkstätten und Ateliers) im Bezug zur Umgebung und unter Nutzung der zentralen
Lagebeziehung in der Stadt
Kfz-Erschließung, KfZ- und Fahrrad-Stellplätze
• Erschließung der Baufelder von der Lehrter Straße aus
• Kein zusätzliches Parken in der Lehrter Straße und im umgebenden Straßennetz möglich
• Anlage von Stellplätzen in Abhängigkeit zu den Gebäude- und Nutzungstypen
• Anlage von Fahrradstellplätzen an und in den Gebäuden in ausreichender Anzahl
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
68

Bauliche Einzelpunkte
Konzeptioneller Umgang mit
der langen Ziegelmauer entlang der Lehrter Straße
dem Backsteingebäude Lehrter Straße 23/24
den Brandwänden, Nordseite der Gebäude Lehrter Straße 19 etc.
der Südfront und der geplanten Süderschließung des Gebäudes der Kulturfabrik
Lehrter Str. 35 (s. o.).
Umwelt
Klima und Luftaustausch
• Bahnbegleitender Grünzug und Querverbindungen als Luftleitbahnen
Boden
• Berücksichtigung von Alt-Bodenbelastungen im Bereich südlich des Vivico-Grundstückes
Weitere Bindungen und Rahmenbedingungen
• Entlang der Bahn, im Bereich des bahnbegleitenden Grünzuges sind Sicherheitsflächen der
Bahn zu berücksichtigen
Ziele zur Nachhaltigkeit
• Weiterentwicklung des identitätsstiftenden Erscheinungsbildes
• Entwicklung hochwertiger (öffentlich nutzbarer du privater) Freiräume
• Der Lage und Erschließungsgunst angemessene Bebauungsdichte und -gliederung
• Mischung von Wohnen, Arbeiten, quartiersbezogenes Einkaufen, Kultur und Freizeit
• Gebäude und Nutzungstypen für unterschiedliche Zielgruppen und Nutzerbedürfnisse
• Vernetzung mit dem umgebenden städtischen Kontext
• Schaffung barrierefreier öffentlicher Räume und Verbindungen
• Schutz der natürlichen Ressourcen, z. B. Regenwasserversickerung
• Nutzung regenerativer Energien
• Energieeffizienz der Gebäude (Kompaktheit)
Erwartete Leistungen der Gutachterbüros
• Konzeptioneller Grundansatz (in Skizzen und Schaubildern)
- Städtebauliches Leitbild
- Konzept zur Nachhaltigkeit
- Strukturkonzept
- Strategien für eine phasenweise Entwicklung
• Städtebauliches Gesamtkonzept (Hauptplan, Maßstab 1:1.000)
- Gebäude, Grün- und Freiflächenstruktur, Erschließung
• Darstellungen und Nachweise zu Art und Maß der Nutzungen
• Darstellung besonderer, für das Verständnis des Entwurfes wichtiger Teilbereiche (im
Maßstab 1:500)
• Prinzipschnitte durch wesentliche Teile des Planungsgebietes
• Freie Darstellungen zur Veranschaulichung stadträumlicher Qualitäten (z. B.
Perspektiven)
• Erläuterungsbericht
• Einfaches Arbeitsmodell / Massenmodell im Maßstab 1:1.000
(Einsatz in vorhandenes Modell der Vivico)
Die Gutachter erhalten ein Bearbeitungshonorar.
Die Verfasser des favorisierten Entwurfes erhalten zusätzlich ein Preisgeld
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
69

Abschließend kommentiert Hr. Tibbe den Forderungskatalog der Initiative Mittelbereich Lehrter
Straße, unterschieden nach den nach seiner Ansicht grundsätzlich einvernehmlichen Forderungen,
als Teil der Gutachteraufgabe zu lösenden Forderungen sowie vermutlich nicht einlösbaren
Forderungen. Zu den letzteren gehört der Erhalt der vorhandenen Gärten (zumal in diesem
Bereich eine umfassende Bodensanierung erforderlich ist) sowie die Beschränkung der Bebauung
auf „Restflächen“.
4. Diskussion
Moderation: Antje Hendriks, GRUPPE PLANWERK
(Anwohner): Wer wird die neuen Grünflächen pflegen bzw. wer trägt die Kosten?
E. Gothe: Das Bezirksamt erhält notwendige Zuwendungen vom Senat zur Unterhaltung,
ggf. können hierzu auch Mittel und Personen im Rahmen beruflicher Qualifizierungsmaßnahmen
eingesetzt werden.
R. Heine: Warum muss der Mittelbereich der Lehrter Straße unbedingt bebaut bzw. in
einer Blocktextur bebaut werden; es gab dort historisch noch nie eine derartige
Bebauung?
Warum wird nicht den Gutachtern die Prüfung überlassen, ob und in welcher
Form eine Bebauung für den Bereich sinnvoll ist, bzw. wie auch die Baufelder
und Grünflächen angeordnet werden?
Kann der Ausgleichflächen-Streifen (geplanter Grünzug entlang der Bahn) nicht
dorthin umgelegt werden, wo bereits grüne Flächen bestehen?
E. Gothe: Es gilt, für den Mittelbereich der Lehrter Straße eine städtische und städtebauliche
Antwort zu finden. Angestrebt wird eine eher kleinteilige Durchmischung,
eine Blockrandbebauung ist nicht zwingend notwendig. Die Formen einer guten
städtebaulichen Gliederung werden von den Gutachtern zu entwickeln sein.
M. Bausch Die Gutachter sollten sich möglichst lösen von den vorgestellten Kriterien und
BVV(B90/Gr): Vorgaben (kritisiert die –„altväterliche“ - Kommentierung der Forderungen der
Initiative Mittelbereich Lehrter Straße). Den Gutachtern sollte es ermöglicht
werden, sich unabhängige Gedanken über das Gebiet zu machen. Die Zukunftsfähigkeit
der Gebietsentwicklung ist vom Konsens mit den Bewohnern
abhängig. Vorhandene soziale Strukturen durch neue Bewohner mittleren Einkommens
zu ergänzen, zerstört und fördert nicht. Im Bereich Lehrter Straße ist
die Bevölkerung als Ressource zu sehen, der Sozialraum ist zu berücksichtigen.
Der Geist des Ortes verlangt nicht nach hohen Bebauungsdichten. Vorschlag:
Lockere Strukturen anbieten, Möglichkeiten für Bauherrenmodelle schaffen.
Kleingärten stärker berücksichtigen, da sie ökologisch wertvoller sind, als ein
Grünzug entlang der Bahn.
Die Lehrter Straße ist die eigentliche Nord-Süd-Verbindung. Warum wird konkurrierend
dazu entlang der Bahn ein – nur „zahnbürstenbreiter“ - Grünzug geschaffen?
Warum kann nicht entlang der Lehrter Straße – gestalterische
Stärkung der Straße- eine bessere Grünstruktur entstehen?
H. Tibbe: Die Lage des Grünzuges ist Ergebnis der bekannten Abstimmungen zur Platzierung
der Ausgleichsmaßnahmen und stellt damit eine Rahmensetzung dar.
Den Gutachtern bleibt vorbehalten, auf der Detail-Ebene die Geometrie dieser
Flächen der zu konzipierenden Bebauung anzupassen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
70

Anwohnerin: Der Grünzug in der geplanten Form wird begrüßt, zum einen aufgrund der
Bodenbelastungen in diesen Bereichen, zum anderen, um einer „Versteppung“
(wie sie bereits voran geschritten ist) entgegen zu wirken.
S. Torka: Wie festgelegt sind die Vorgaben 60% Wohnen / 40% Gewerbe bzw. wie ent-
M. Schwenzel stand die Vorgabe von 400 Wohneinheiten? Bei einer Annahme von überwiegend
2- und 3-Zimmerwohnungen in einigen Bereichen besteht hier die Gefahr
der Schaffung zu vieler Wohneinheiten. Bereits in den nördlichen und südlichen
Anschlussbereichen sind im Bestand etwa 1.100 Wohnungen vorhanden.
W. Liebchen Es ist nicht verständlich, warum in diesem bereich 400 Wohnungen gebaut
(Gewerbetr.) werden müssen. Deshalb wird beantragt, die Wohnungsanzahl aus dem Kriterienkatalog
zu streichen und die Quantifizierung den Gutachtern zu überlassen.
R. Heine: Bei dem angegebenen Städtebauprogramm würde der Anteil für Wohnen bei
rd. 1,6 ha und inklusive Gewerbe bei ca. 3,0 ha liegen. Insgesamt ist die Baufläche
des Gebietes aber nur 3,5 ha groß, Das bedeutet, dass für Grün- und
Freiflächen auf diesen Bauflächen viel zu wenig Fläche übrig bleibt.
H. Tibbe: Diese Rechnung stimmt so nicht, da nur 50 % der Bauflächen überbau werden
sollen. Hinzu kommt auf den nicht überbaubaren Flächen innerhalb der Baufelder
ein Anteil für notwendige Erschließungen der Gebäude. Die übrigen
Flächen sollen unversiegelte Grün- und Freiflächen sein.
Hr. Schwenzel: Warum werden die Flächen der Kleingärten nicht erhalten? Sie sind für das
Stadtklima in diesem Bereich wertvoll. Es gibt die Bereitschaft zur Öffnung der
Gärten und Entwicklung in Richtung Gemeinschaftsgärten.
Gartennutzer: Die Gärten der Eisenbahn-Landwirtschaft werden seit über 30Jahren und heute
von 34 Pächtern genutzt und gepflegt. Bisher wurde der Pachtvertrag um jeweils
ein Jahr verlängert. Ein Verlust der Gärten wäre erheblich. In anderen
Projekten erfolgt eine Einbeziehung von Gärten. Sie könnten doch Teil eines
öffentlich begehbaren Grünbereichs werden (In der Vergangenheit hat die
Bahn eine Öffnung der Gärten unterbunden).
H. Thomsen: Vivico strebt einen größtmöglichen Konsens an, deshalb gibt es dieses Gutachterverfahren.
Zu den Gärten gab es bisher unterschiedliche Meinungen, Ziel
sind öffentliche Flächen für alle. Mit der Grünverbindung kann eine hohe Freiraumqualität
erreicht werden. Die Rahmenbedingungen und Kriterien der Bearbeitung,
von denen viele bereits abgestimmt wurden, sollen von den Gutachtern
berücksichtigt werden. Die angestrebten 400 WE ergeben sich rechnerisch
aus der Größe der geplanten Baufelder. Ziel ist es, vor allem Familien in dieses
Gebiet zu bringen.
E. Gothe: Ein Verlust von Freiraumqualitäten muss nicht befürchtet werden. Im Gegenteil:
Rund um die Lehrter Straße sind bereits und werden noch verschiedenen Freiräume
qualifiziert wie z.B. der Fritz-Schloß-Park, der mit Stadtumbau West-
Mitteln aufgewertet wird (Laufstrecke, Aufwertung der Spiel- und Aufenthaltsplätze,
Neugestaltung von - z. T. auch skatertauglichen - Wegen, Aufwertung
und Ergänzung von Sportanlagen, Sport und Freizeitangeboten, Überdachung
des Rollhockeyfeldes für erweiterte Nutzungsmöglichkeiten, Döberitzer Grünzug,
neue Platzanlagen etc.). Die Kleingärten sind indes keine öffentlichen Freiräume.
Die Stadtlage des Gebietes inmitten Berlins, 3 Fußwegminuten vom
Hauptbahnhof entfernt, kann außerdem nicht allein für Grün- und Freiflächen
offen bleiben.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
71

H. Tibbe: Die Grünverbindung entlang der Bahn ist als zusammenhängende Grünfläche
besser zur Nutzung und für stadtklimatische Belange geeignet als kleinere,
über das Gebiet verteilte Grünanlagen. Dies wird jedoch Aufgabe des Entwurfes
sein und ggf. werden durch die Gutachter zusätzlich auch lokale, kleinteiligere
Aufteilungen empfohlen. Es kann hier im Gegensatz zur Ostseite der
Bahngleise auch nicht unmittelbar an die Bahntrasse herangebaut werden, um
etwa andere Bereiche als Grünflächen zu entwickeln.
T. Koch Die unterschiedlichen Positionen müssen gar nicht so weit auseinander liegen,
BVV (SPD): wenn die Gutachter eine integrierte Freiraumentwicklung, z. B. unter Einbeziehung
halböffentlicher Grünflächen und Gärten, konzipieren. Im Interesse des Bezirkes
läge dabei auch die Entlastung hinsichtlich der Grünflächenpflege.
Die angestrebte Vernetzung des Gebietes mit der Umgebung gilt auch in
sozialräumlicher Hinsicht.
Anwohnerin: Blockstrukturen sollten der Vergangenheit angehören! Da bei wichtigen
Punkten wie ökologischem Denken, sozialräumlichen Kriterien u. a. kein
Konsens besteht, sollte den Gutachtern mehr Offenheit in der Lösung der
örtlichen Probleme und Ziele zugestanden werden. Zukunft in der Lehrter
Straße bedeutet, den Geist des Ortes zu verstehen und zu vernetzen.
5. Resümee, Ausblick
Ephraim Gothe
Die Befürchtungen und kritischen Anmerkungen werden zur Kenntnis genommen, insbesondere die
Aspekte zu den Bebauungsdichten. Es besteht die begründete Zuversicht und Erwartung, dass die
vorgebrachten Befürchtungen und Kritiken durch die Entwürfe und Empfehlungen der Gutachter entkräftet
werden. Deshalb wurden auch drei professionelle Büros mit ihren unterschiedlichen Erfahrungen
und ihren unterschiedlichen Entwurfsansätzen ausgewählt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
72

Protokoll
GRUPPE PLANWERK
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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4.3 Rückfragenkolloquium mit Ortsbegehung 13.07.09
Ortsbegehung
Protokoll Rückfragenkolloquium
Ergänzende Unterlagen
Teilnehmer s. Liste
1. Ortsbegehung
Ausgangspunkt Lehrter Straße 23/24, Begehung entlang der Bahntrasse, Inaugenscheinnahme des
voraussichtlichen Querungspunktes der geplanten Brücke über die Bahntrasse, Südbereich des Plangebietes
mit geplanter Döberitzer Verbindung, Lehrter Straße mit Vorgartenzonen und Ziegelmauer,
private Erschließung der Gebäude Lehrter Straße 20A - 22, Nordbereich des Vivico-Grundstücks, Ostbereich
der Grundstücke Lehrter Straße 26a-27, ehemaliges Schleicher-Grundstück, Grundstücksgrenze
zur Kulturfabrik.
2. Protokoll Rückfragenkolloquium
1
2
Schriftliche Rückfragen vom 06.07.09
Mündliche Rückfragen am 13.07.09
Bebauung und Nutzungen in der Umgebung
1
2
Wie werden die Häuser Lehrter Str. 62-65
genutzt?
Wie wird der Gefängniskomplex westlich der
Lehrter Straße genutzt?
Antworten, Erläuterungen
Wohnnutzung.
Teilweise noch durch den Justizvollzug. Bezirklich wird
die Aufgabe der bisherigen Nutzung zugunsten
gebietsdienlicher, ggf. sozialer, kultureller Nutzungen
angestrebt.
Geplante Bebauung und bauliche Nutzung innerhalb des Planungsgebietes
1
2
2
Der angestrebte Anteil von 30-40 %
Townhouses erscheint überproportional
hoch angesichts der Zielgruppe „mittleres
Einkommen“ (S. 16)
Zu Gliederung und Profil baulicher
Nutzungen
Im Bereich Heidestraße sollen u. a.
Hochhäuser errichtet werden. Sind im
Planungsgebiet Lehrter Straße auch
Hochhäuser möglich.
Die Zielgruppe „mittleres Einkommen“ bezieht sich lt.
Vivico im Wesentlichen auf den Geschosswohnungsbau.
Das städtebauliche Konzept soll ein Spektrum
unterschiedlicher und sozialräumlich tragfähiger
Wohnungsangebote ermöglichen.
Die Gewerbenutzungen sollen nachbarschaftsverträglich
in der Koexistenz mit Wohnen sein. Sinnvoll ist die
städtbauliche Konzipierung nutzungsneutraler baulicher
Angebote, die unterschiedliche gewerbliche
Entwicklungs- und Nutzungsmöglichkeiten zulassen.
Im Planungsgebiet sind keine Hochhäuser erwünscht,
die Bebauung sollte sich in IV- bis VI-geschossigen
Dimensionen bewegen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Grün- und Freiflächen
1
2
1
2
Sind Lage und Zuschnitt des
bahnbegleitenden Grünzuges verbindlich
festgelegt?
Gibt es detaillierte Anforderungen an die
Freiraumentwicklung aus der
Landschaftsplanung Berlins?
Welche Planungen gibt es bereits für das
Freiraumsystem?
2 Sollen wieder Kleingärten im
Planungsgebiet angesiedelt werden?
2 Bezirkliche Pläne sahen eine Fortführung
der Nord-Süd-Wegeverbindung über die
Freifläche der Kulturfabrik in den angrenzenden
Wohnhof in Richtung Perleberger
Straße vor.
2 Welche Bedeutung hat der Baumbestand im
Planungsgebiet für den Städtebau?
Verkehr
1
Ist die neue Straßentrasse durch die
Heidestraße als Entlastung der Lehrter
Straße wirksam?
Die geplante Lage und Flächendimension (1,73 ha) des
Grünzuges ist zu beachten, zumal sie als Bestandteil
verkehrsprojektbezogener Planfeststellungen gilt.
Geringfügige Modifizierungen i. V. m. dem Bebauungskonzept
sind denkbar. Eine Verlegung des Grünzuges
etwa in den Mittelraum des Planungsgebietes i. V. m.
einer näher an die Bahntrasse heranrückenden
Bebauung ist seitens der betreffenden Maßnahmenträger
des Landes Berlin und der Träger des Gutachterverfahrens
nicht erwünscht.
Für das System der Grünzüge, Grünverbindungen und
Wege liegt ein freiraumplanerisches Strukturkonzept von
2006 vor (s. ergänzende Unterlagen), aus dem auch der
bahnbegleitende Grünzug als Ausgleichsmaßnahme für
Eingriffe durch „Verkehrsprojekte im Zentralen Bereich“
(VZB) abgeleitet wurde.
Die Erhaltung bzw. Wiedererrichtung von Kleingärten auf
Grundstücksflächen der Vivico wird seitens der Eigentümerin
nicht angestrebt. Gärten und Grünflächen in
unmittelbarer Verbindung mit den baulichen, insbesondere
den Wohnnutzungen sind erwünscht.
Der Grünzug sollte den Wegebeziehungen, der Biotopentwicklung
sowie verschiedenen Spiel- und Sportmöglichkeiten
vorbehalten bleiben.
Das nicht zu bebauende Schleicher-Grundstück kann zu
etwa einem Drittel im Sinne eines Gemeinschaftsgartens
entwickelt werden (die beiden anderen Drittel sollten der
Wegeverbindung sowie einer Erweiterung des Spielplatzes
dienen).
Eine derartige Fortführung wird aufgrund der Vorbehalte
der betreffenden Grundstücksnutzer und Eigentümer
nicht weiter verfolgt. Vielmehr ist die Beziehung entlang
der Kulturfabrik zur Lehrter Straße zu qualifizieren.
Entsprechend des Baumgutachtens (auf der Sitzung
ausgehändigt) existieren auf dem Vivico-Grundstück
keine zwingend zu erhaltenden Bäume. Als planungsrelevant
eingestufter Baumbestand der Vitalitätsstufe 2
kann, muss aber auf Grund der Lebenserwartung der
betreffenden Bäume nicht zwingend bei der Konzeption
berücksichtigt werden.
Das verkehrliche Entlastungsziel für die Lehrter Straße
gilt unabhängig von der Heidestraße. Die Lehrter Straße
befindet sich in der Bezirkszuständigkeit und gilt somit
nicht als Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes.
Örtliche und flankierende Maßnahmen zur Minderung
gebietsfremden Kfz-Verkehrs werden angestrebt. Durch
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
75

auliche Maßnahmen zur Verbesserung der Querungsmöglichkeiten
sollen auch Temporeduzierungen erreicht
werden.
Mit den geplanten Nutzungen im Bereich der Lehrter
Straße soll nach Auffassung des SGA Mitte möglichst
wenig zusätzlicher Kfz-Verkehr erzeugt werden.
Funktion der Brücke über die Bahn Die Brücke soll u. a. auch dazu dienen, von der
Heidestraße aus den Sportpark und die sozialen
Infrastruktureinrichtungen wie z. B. die Kurt-Tucholsky-
Grundschule an der Rathenower Straße zu erreichen.
Technische Infrastruktur, technische Bindungen
1
1
2
Ist die Lage der Brücke über die Gleise
verbindlich festgelegt? (S. 18)
Welche funktionalen Einschränkungen gibt
es im Sicherheitsstreifen der Bahn? (S. 28)
Die Fläche des Sicherheitsstreifens greift in
einem südlichen Teilbereich über den
gesamten geplanten Grünzug, sind damit
Einschränkungen für die Freiraumnutzung
verbunden?
Eine genaue Festlegung erfolgte noch nicht. Die Lage
resultiert aus dem Masterplan Heidestraße und aus den
örtlichen Gegebenheiten (ferner siehe Aussparung in der
Modellplatte).
Als Oberkante der Brückenebene am westlichen Brückenkopf
sind ca. 8m oberhalb des westlich angrenzenden
Geländes anzunehmen. Die Überwindung dieses
Höhenunterschiedes soll barrierefrei erfolgen.
Konkrete Aussagen der DB AG dazu s. Pkt. 3 der
Ausschreibung; Bei Vorliegen weiterer Angaben werden
diese nachgereicht.
Nach bisheriger Erkenntnis sind die Flächen dieses
Sicherheitsstreifens nicht für Havarieerschließungen o.
ä. vorzuhalten.
Passiver Schallschutz Nach schalltechnischen Untersuchungen zur S-Bahn 21
(Fly over in Richtung Gesundbrunnen) werden passive
Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden Lehrter Str.
26a/b und 37 bis 30 erforderlich. Daraus ist abzuleiten,
das dieses Erfordernis auch für Bebauungen im
nördlichen Bereich des Vivico-Grundstückes besteht.
Umweltschutz, Klima
1
1
1
Gibt es Unterlagen zur Kontaminierung des
Bodens?
Welche mikroklimatische Rolle spielt die
Bahnschneise?
Gibt es dazu Untersuchungen (z. B. Studie
des Senats über die Folgen der
Klimaveränderung in Berlin)? Klima- und
Luftstudien? (S. 29)
Unterlagen zur Bodenkontamination sind für die städtebauliche
Entwurfsaufgabe nicht relevant.
Im südlichen Freiraum, im Grundstücksbereich des BEV
ist, wie auf S. 29 der Bearbeitungsgrundlagen vermerkt,
angesichts des dortigen Kontaminationsgrades und entsprechender
Restriktionen keine bodenkontakt-bedingende
Freiraumnutzung wie z. B. Spielplatz, Sportangebot
auf unversiegelter Fläche etc. möglich.
Wie auf S. 29 der Bearbeitungsgrundlagen dargestellt.
Örtliche Klimastudien liegen nicht vor.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Sonstiges
Umgebungsmodell
2 Welche Aussichten haben die Gutachter,
angesichts des umfangreichen Leistungsbildes
und der zahlreich wahrzunehmenden
Termine innerhalb des Verfahrens, im
Hinblick auf anschließende Wahrnehmung
von Aufgaben?
3. Ergänzende Unterlagen
Am 13.07.09 den Gutachtern ausgehändigt:
Das Umgebungsmodell der Vivico befindet sich während
des Verfahrenszeitraumes in den Geschäftsräumen der
Vivico in der Joachimstaler Straße und kann nach Vereinbarung
von den Gutachtern zur Überprüfung ihrer
Arbeitsmodelle aufgesucht werden.
Die nach Abschluss des Gutachterverfahrens in 2010
vorgesehene Bebauungsplanung sowie die weitere Konkretisierung
und Umsetzung des Verfahrensergebnisses
sowie daraus folgende Investitionen etwa durch die
Vivico oder im Falle von Veräußerungen anderer Investitionsträger
werden mit verschiedenen Planungs- und
Architektenaufgaben einhergehen. Bei entsprechenden
Beauftragungen dürften die erfolgreichen
Gutachterbüros berücksichtigt werden.
Nachbemerkung:
Im Rahmen der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße /
Kruppstraße (die mit diesem Gutachterverfahren
nicht abgeschlossen sein wird) dürfte das Ergebnis
des Gutachterverfahrens nachfolgend auch im
Hinblick auf sozial tragfähige Wohnungs- und
Nutzungsangebote bzw. -möglichkeiten i. V. m.
immobilienwirtschaftlichen Aspekten zur baulichen
Umsetzung konkretisiert werden.
- Modelleinsatzplatte
- Baumgutachten „Erfassung und Bewertung des planungsrelevanten Baumbestandes Lehrter
Straße 23-26“ vom 07.07.09 (Printfassung)
Mit diesem Protokoll an die Gutachterbüros versandt:
- Auszug Döberitzer Grünzug aus dem landschaftsplanerischen Strukturkonzept 11/2006
- Wegenetz- und Erschließungskonzepte im Bereich Heidestraße und Lehrter Straße
- Bisherige Aussagen der DB AG zum Sicherheitsstreifen entlang der Bahntrasse
- Baumgutachten, digitale Fassung (pdf)
Berlin, den 17.07.09
Tibbe
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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4.4 Zwischenkolloquium mit dem Auswahlgremium 14.09.09
PROTOKOLL
14.09.09, 10:00 – 14:30 Uhr, Hallesches Ufer 74-76, 10963 Berlin
Teilnehmer siehe Liste
Ablauf: 1. Konstituierung
2. Präsentationen der bisherigen Konzepte durch die
Gutachterbüros mit jeweils anschließender Fragerunde
Pause
3. Diskussion des Auswahlgremiums (ohne d.
Gutachterteams),
Empfehlungen für die weitere Konzeptarbeit
1. Konstituierung
Nach Begrüßung der Anwesenden und Erläuterung des geplanten Ablaufs
durch Hrn. Tibbe übernimmt Fr. Luther die weitere Moderation.
Das Zwischenkolloquium dient dazu, den bisherigen Arbeitsstand der Gutachterbüros
zu reflektieren, um im Ergebnis den Gutachtern Empfehlungen
für ihre weitere Bearbeitung zu geben.
2. Präsentationen der bisherigen Konzepte durch die Gutachterbüros
mit jeweils anschließender Fragerunde
Carpaneto Schönigh / Koehl / Sinai
Leitidee
Die erste von drei Prämissen für die Grundidee des Konzeptes bildet der
Straßenraum der Lehrter Straße, der durch seine Länge und Linearität gekennzeichnet
wird, ferner durch den Baumbestand, die Gemeinschaftsgärten,
Vorgärten und die historische Mauer. Die zweite Prämisse ergibt sich
aus der ostseitigen Stadtkante, der Bahntrasse mit ihrem weiten Blick, der
Geschwindigkeit und dem Freiraum. Eine dritte Prämisse bildet die „Enklave“,
die durch historische Lage und Figur des westlich angrenzenden
früheren Exerzierfeldes, der Bahntrasse und der umsäumenden Grobmaschigkeit
der Stadt bestimmt ist.
Grundstruktur / Raumgliederung
Strukturgeber des Konzeptes ist der Freiraum und eine dreiteilige Baufeldgliederung.
Die Mauer bleibt als Beziehung zur Straße beibehalten. Charakteristisch
für die mittlere Zone sind Wohnwege. In einer hinteren (bahnseitigen)
Zone ist der Grünzug maßgebend. Aus dieser Grundlage entwickelt
sich ein Netz, das zugleich das „Hinten und Vorne“ verbindet und die daraus
entstehenden Baufelder parallel zur Lehrter Straße ausrichtet. Die darauf
aufbauende Gebäudestellung der Wohnungen soll ihnen Vorteile in der Besonnung
geben. Die Bautypologie entwickelt sich aus dem Bezug zum
Außenraum. Der ruhende Verkehr taucht in unterirdische Gemeinschafts-
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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garagen ab. Die Erschließung des Gebietes, inkl. Kurzzeitparken, erfolgt
durch die oberirdischen Gewerbehöfe und Wohnwege.
Architektur / bauliche Gestaltung
Das Gebiet wird als Entwicklungsfeld unter Berücksichtigung vorhandener
Erscheinungsbilder gesehen. Die prägende Backsteinmauer wird teilweise
durchlässig. Durch die zusätzliche Erschließung sollen „berlintypische“, unregelmäßige
Durchbrüche entstehen und sich Offenheit, Durchlässigkeit und
Kommunikation für das Gebiet ergeben. Entlang der Mauer ist eine größere
Vorgartentiefe vorgesehen. Bestehende, historisch gekennzeichnete Gebäude
sollen ebenso wie die vereinzelten Baumgruppen erhalten bleiben. In den
Quartiersgärten vermitteln sich durch erhaltene Vegetation intime Atmosphären.
Parallel zur Bahn entsteht ein quartiersprägender Grünzug, der zugleich
als Filterzone zwischen Bahn und Quartier wirken soll. Die Höhenformation
der Gebäude entlang der Bahn bildet einen visuellen Brückenschlag über
den Grünzug und lässt die Gebäude von der Bahn aus erfahrbar werden.
Freiraumstruktur
Der Freiraum wird durch ein „Gewebe der Unterschiedlichkeiten“ geprägt.
Der Freiraumtyp entlang der Bahn gilt im Konzept als offen, hell, geschwindigkeitsorientiert
und „rough“. Orte des Aufenthalts und eingefügte Stadtbalkone
durchbrechen das Freiraumband, das Raum gibt für Bürger- und Pioniergärten,
Zwischennutzungen und Spielplätze (im Süden auf versiegelter
Fläche, im Norden durch Neuorientierung des elternorganisierten Spielplatzes.
Den zweiten Freiraumtyp bilden die Querungen und Wohnstraßen,
die eine Verzahnung mit dem jeweiligen Umfeld ermöglichen. Zur Verbindung
von Sportpark und Heidestraße wird eine Haupt-Ost-West-Querung angelegt.
Die Wohnstraßen/-wege verstehen sich als ruhige Shared-Space-
Mischflächen. Private Wohngärten bilden den dritten Freiraumtyp. Entlang
des Gewerbes überwiegen harte Oberflächen.
Gebäudenutzungen / Parzellierung / Phasierung
Die „gefühlte abseitige“ Lage soll einen auch sozialräumlich hohen Nutzungsmix
begünstigen. Flexibilität und Kleinteiligkeit bei moderaten Kosten
und eine „gewisse Unfertigkeit“ der Struktur sollen Raum für Eigeninitiative
der künftigen Bewohner zulassen. Entlang der Lehrter Straße wird eine vier-
bis fünfgeschossige, nach Westen ausgerichtete Wohnbebauung konzipiert.
Eine kleinteilige Parzellierung erlaubt die Errichtung von Townhouses.
Entlang der Wohnwege ist eine vier- bis sechsgeschossige Bebauung mit
einem rückseitig erschlossenen, barrierefreien Gewerbeband vorgesehen. In
„zweiter Reihe“ sind Wohngebäude mit Laubengang und Kleinstwohnungen
sowie Gewerbegebäude auf flexibler Parzellierung denkbar. Die geforderte
Nutzungsmischung wird mit 34.000 m² BGF Gewerbe und 33.000 m² BGF
Wohnen erreicht. Die dichtere Bebauung entlang des Grünzugs besteht aus
einem zweigeschossigen Sockel für großflächiges Gewerbe und sechs- bis
achtgeschossigen Überbauten. An die Ost-West-Querungen werden nutzungsgemischte
Gebäude angelagert.
Die vier Realisierungsphasen sind auf die jeweiligen Parzellierungen
ausgerichtet.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
80

Fragen des Auswahlgremiums, Antworten der Gutachter, Kommentierungen
Eine Kernfrage bezieht sich auf die Nutzungsverteilung innerhalb des Gebietes
und konkret darauf, wie die Gewerbenutzungen im rückwärtigen Bereich
erschlossen und von der Lehrter Straße aus wahrnehmbar gemacht
werden sollen, ferner, wie die Nahversorgung in räumlicher Beziehung zur
Lehrter Straße organisiert werden soll.
Die Gutachter wollen die Erschließung des Geländes durch ein U-förmiges
, ebenerdiges System sichern, die Erschließungen der jeweiligen
Gewerbehöfe und die Quererschließungen mit baulichen gemischten
Nutzungen sollen breitere Profile erhalten und sind als Mischverkehrsflächen
angelegt. Aus der Raumgliederung ergeben sich drei Gewerbestraßen
und vier Wohnstraßen.
Für den ruhenden Verkehr sind insgesamt 600 Stellplätze vorgesehen,
innerhalb von Tiefgaragen ca. 500 (310 im ersten, 180 im zweiten
Abschnitt).
In diesem Zusammenhang wird gefragt, wie die durchgehenden Tiefgaragen
mit den oberirdischen, kleinteiligen Parzellierungen in Einklang gebracht
werden sollen.
Nach Auffassung der Gutachter stellen derartige Konstellationen für
Bauherren und Bauherrengemeinschaften bei entsprechender Projektsteuerung
größerer Gebäudeeinheiten kein Hindernis mehr dar. Ferner
wird darauf verwiesen, dass bei einer ersten Realisierungsphase (Baufelder
entlang der Lehrter Straße) eine Umsetzung ohne Tiefgaragen
vorstellbar sei, da dann noch unbebaute Flächen zum Parken zur Verfügung
ständen.
Schließlich werden noch die Gründe für eine Drehung des
elternorganisierten Spielplatzes im Nordbereich erläutert.
Durch die Ost-West-Ausrichtung wird von den Gutachtern eine bessere
Integration des Spielplatzes in das Freiraum- und Wegesystem erwartet.
ASTOC / bgmr
Leitidee
Der Grundansatz des Konzeptes wird aus den Gegebenheiten des Gebietes
und seiner Umgebung abgeleitet. Die Bahntrasse, die Intimität der Lage, die
Nähe zum Hauptbahnhof, heterogene Maßstäbe (Solitäre, Blockensemble
und „Miniaturen“) sowie wechselnde Orientierungen machen die Besonderheit
des Ortes aus. Das Konzept setzt auf Verknüpfung, Vernetzung und
Einbindung des Ortes in die Stadt. Ebenso werden der prägende Baumbestand,
die Ziegelmauer und ggf. die Bepflasterung auf dem Gelände in das
Konzept eingewoben.
Grundstruktur / Raumgliederung
Die von der Lehrter Straße bis zum geplanten Grünzug reichenden Baufelder
werden, ausgehend vom Gebäude Lehrter Straße 23, durch einen Duktus
quer zur Lehrter Straße angelegter Freiräume (offene Hybridhöfe) gegliedert
und zoniert. Der Wechsel der Gebäude und die Freiraumabfolge sollen
einen „Flip-Flop-Effekt“ entstehen lassen. Die Blockzwischenräume bilden
sich aus den Lageziehungen der Gebäude zueinander. Entlang der Lehrter
Straße sind lineare bauliche Konturen (V-geschossig), im Gebietsinneren
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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offenere (IV-geschossige) und entlang der Bahn wiederum dichtere (VI-geschossige)
Strukturen vorgesehen.
Nutzungen / Architektur / bauliche Gestaltung
Unterschiedliche nutzungs- und bautypologische Möglichkeiten der Gebäude
werden aufgezeigt, jedoch in diesem Zwischenstand noch nicht genauer definiert.
Gewerbliche Versorgungsnutzungen sollen primär entlang der Lehrter
Straße platziert werden. Die Ausprägung der Ziegelmauer wird auf die
unterschiedlichen Erdgeschossnutzungen der um ca. 4 m zurückgesetzten
Gebäude und die Erschließungen abgestimmt und kann dadurch kleinräumig
variieren.
Freiraumstruktur
In dem als Ausgleichsfläche fungierenden „Bahnpark“ wird flächiger Landschaftsrasen
(„Prärie“) mit Versickerungsmulden von einem „schnellen Bewegungsband“
als Wegeverbindung durchzogen, an denen Sport- und Communitygärten
angelagert sind. Die Linearität des Raumes wird durch wechselnde
Baumreihen/Baumgruppen unterstützt. Sie sollen als Filter fungieren,
der zugleich Durchblicke und Bezüge zum angrenzenden Gebiet zulässt.
Sog. Hybridhöfe zwischen den Blöcken dienen als Mischflächen sowohl der
Erschließung als auch der Nutzung durch die Anlieger. Darin einbezogen
werden vorhandene Baumbestände und, soweit möglich, vorhandenes
Straßenpflaster. Die Höfe bieten Aufenthaltsangebote auf sog. Paletten sowie
Stellplatzmöglichkeiten. Die Ausprägungen und Nutzungsqualitäten der
jeweiligen Höfe sollen unter den Anliegern verhandelt werden können.
Innerhalb der Blöcke sollen ruhige Innenhöfe entstehen.
Entwicklungsschritte, Phasierung
Die bauliche Entwicklung kann mit den Erschließungs- und Hybridhofflächen
und den jeweils anliegenden Gebäuden beginnen. Mit der Vervollständigung
der Blockränder entstehen die Innenhöfe. Die bauliche Entwicklung kann
von den südlichen und nördlichen Rändern des Vivico-Grundstückes aus erfolgen.
Der Grünzug würde abschnittsweise mit realisiert werden. Die Entwicklungsphasen
können so organisiert werden, dass der Bereich der Kleingärten
längstmöglich unbebaut bleibt („Schonfrist“).
Fragen des Auswahlgremiums, Antworten der Gutachter, Kommentierungen
Gefragt wird nach der konkreten Nutzungsverteilung innerhalb der Baufelder
und der damit verbundenen Gesamterschließung des Gebietes sowie der
Unterbringung der Stellplätze.
Der Nutzungsmix wurde in der Gesamtheit noch nicht definiert und noch
nicht konkret verortet. Für denkbar gehalten wird auch ein Verhältnis von
70-90 % Wohnen und 10-30 % Gewerbe, das als gängige Kombinationen
an vergleichbaren Standorten funktioniere. Die Lehrter Straße sei
als Hauptweg des öffentlichen Verkehrs zu nutzen. Die 30 m breiten
Hybridhöfe zwischen den Baufeldern sind als befahrbare und vielfältig
nutzbare Flächen konzipiert. Für Stellplätze sind Tiefgaragen vorgesehen,
die sich ggf. auch unter den Höfen befinden können.
Die Parzellierung der Grundstücke sowie die gleichzeitige Erschließungs-
und Aufenthaltsfunktion in den Höfen erscheint noch unklar.
Die Haupt-Parzellierung soll in Ost-West-Richtung erfolgen, sodass ein
Hybridhof die jeweilige Mittelachse des Ensembles bilden kann.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Die für den Aufenthalt in den Höfen angebotenen Paletten sollen nicht
überfahren werden können. Das Parken unterhalb der Höfe sei nicht
störend, ebenerdig könnten sich Stellplätze unauffällig einfügen.
Sauerbruch Hutton / Hager
Leitidee
Als zentrale Entwurfsparameter gelten die Bebauung, Grün+Wasser,
Sonne+Wind, Blickbeziehungen und Historie. Die geschichtliche Entwicklung
mit dem Exerzierfeld und mit der Eisenbahn bilden wesentliche Rahmenbedingungen
für das Konzept. Der Standort bewegt sich heute und künftig im
Spannungsfeld großstädtischen Flairs und intimer Gartenstrukturen mit der
sich überlagernden Privatheit und Öffentlichkeit.
Aufgrund der bereits vorhandenen Parkanlagen in nächster Umgebung, des
Flächenüberflusses im Raum und geringen Entwicklungsdrucks wird die
Funktionsfähigkeit eines bahnbegleitenden Grünzuges („Puffer-Park“)
grundsätzlich in Frage gestellt. Daher wird von den in der Ausschreibung
vorgegebenen Lagebeziehungen der Freiräume und Baufelder abgewichen.
Im Sinne des Leitbildes der „Stadt als Großform“ werden somit zwei Gebäudebänder,
unmittelbar entlang der Lehrter Straße und entlang der Bahntrasse,
mit einem innenliegenden Park, vorgeschlagen und mit Analogbeispielen
aus Wien, London und Berlin untersetzt.
Grundstruktur / Raumgliederung / Erschließung
Das Gebäudeband entlang der Bahn erstreckt sich vom ehemaligen
Schleicher-Grundstück im Norden bis zur Döberitzer Verbindung im Süden
und soll durch einen im Norden und Süden an die Lehrter Straße anbindenden
Straßenring erschlossen werden. Die Straße soll zwischen Bahntrasse
und Gebäudeband angelegt werden.
Die bauliche Höhenentwicklung entlang der Bahntrasse nimmt Beziehung zu
deren Ostseite im Bereich Heidestraße auf. Von der Bahn aus soll dieser
Raum damit als Stadteingang wahrgenommen werden können. Entsprechend
werden auf einem fünfgeschossigen Band bis zu zehngeschossige Gebäude
aufgesetzt. Das Gebäudeband schließt im Süden mit einem zwanziggeschossigen
Hochhaus ab.
Die Erschließung des westseitigen, viergeschossigen Gebäudebandes
erfolgt von der Lehrter Straße aus.
Freiraumstruktur
Der „halb private, halb öffentliche“ Freiraum wird durch eine großflächige
Parzellierung in unterschiedliche „Charakterräume“ gegliedert. Damit wird er
nicht als klassischer Park konzipiert, sondern als durch unterschiedliche
Freiraumnutzungen gegliederte und zugleich zusammenhängende Raumfolge.
Vorhandene Freiraumnutzungen wie Gärten und Spielplatzflächen
sollen in diesem Freiraum aufgenommen werden können.
Gebäudetypologie / Phasierung
Entlang der Lehrter Straße sind Townhouses und gestapelte Townhouses
vorgesehen. Zukunftsweisend könne es sein, wenn sich Baugemeinschaften
entlang der Bahntrasse in den zehngeschossigen Gebäuden verwirklichen.
Die bauliche Entwicklung könne an der Lehrter Straße beginnen und sich
später entlang der Bahn fortsetzen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Fragen des Auswahlgremiums, Antworten der Gutachter, Kommentierungen
Gefragt wird nach konkreten Vorstellungen der Verfasser hinsichtlich privater
und öffentlicher Freiflächen.
Das Konzept sieht vor, die Wege sowie die eingeschobenen Spielplätze
und Spielfelder öffentlich zugänglich zu machen. Die nach innen orientierten
Gärten der Townhouses und sonstiger Gebäude werden als
private Grünflächen konzipiert.
Seitens der DBAG bestehen Restriktionen hinsichtlich des Sicherheitsstreifens
der Bahn. Daher wird gefragt, ob das Konzept Bestand haben
könne, wenn die gesamte Anlage nach Südwesten bzw. nach innen
verschoben würde.
Dieses sei zu überprüfen, jedoch seien die Erschließung und auch
Flächen für den ruhenden Verkehr zur Bahntrasse hin vorgesehen.
Die repräsentative Geste der Bebauung entlang der Bahntrasse bedingt die
Ausrichtung der Straße zur Bahn hin, diese bilde damit einen rückwärtigen
Bereich, der als Wohnumfeld unattraktiv sein könne.
Das Gutachterteam könne sich vorstellen, die Erschließung teilweise
nach innen zu verlegen. Auch Querungen innerhalb des Freiraumes
könnten die Erschließungsstruktur auflockern.
Gefragt wird ferner nach dem Umgang mit dem von der Bahn ausgehenden
Schall, insbesondere bei den zehngeschossigen Gebäuden mit geplanter
Wohnnutzung.
Es wird aufgrund der Lagebeziehung der Gebäude von einer entsprechenden
Anpassung der Grundrisse ausgegangen. Für das Wohnen in den
oberen Geschossen ist die Blickrichtung nach Osten von Bedeutung.
Die Vorgabe, einen Grünzug entlang der Bahn zu verwirklichen, werde negiert.
Der stattdessen innenliegende Freiraum solle private und öffentliche
Funktion haben. Eine Freiraumvernetzung sei indes nicht erkennbar.
Das Ensemble müsse in seiner baulichen Qualität eine entsprechende
Luftzirkulation innerhalb der Gebäude vorsehen. Die Funktion des Grünzuges
werde durch Fußwegeverbindungen prinzipiell beibehalten.
Unklar sei, wie sich der Freiraum mit der Bebauung verbindet, wie sich
Rückseiten und Vorderseiten entwickeln sollen und an welche sozialräumliche
Struktur innerhalb der Gebäude gedacht ist, welche Bedeutung Townhouses
innerhalb des Konzeptes haben, ferner welcher Gestaltungsansatz
entlang der Lehrter Straße verfolgt wird.
Der Wohnungsbau der Hochhäuser entlang der Bahntrasse stelle eher
auf eine langfristige Entwicklungsperspektive ab. Wohnen, mit dem Park
vor der Tür, sei für die Obergeschosse vorgesehen, die unteren Geschosse
für Geschossgewerbe.
Der südliche Abschnitt des Gebäudebandes entlang der Bahn ist dem
vorhanden Block vorgelagert, auch damit dessen fragmentarischer Ostrand
dadurch erhalten bleiben könne.
Die Standortqualität des Ortes resultiere aus der Möglichkeit, ein Stadtquartier
zu entwickeln. Die Entwicklung von Townhouses sei, wie in
anderen europäischen Städten, zukunftsweisend. Entlang der Lehrter
Straße werde die Mauer in das Konzept integriert, sie könne perforiert
werden und 3-4 m breiten Vorgärten der Gebäude vorgelagert sein.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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3. Diskussion des Auswahlgremiums (ohne die Gutachterteams),
Empfehlungen für die weitere Konzeptarbeit
3.1 Generelle Beurteilung, generelle Empfehlungen
Das Zwischenergebnis zeigt drei grundlegend unterschiedliche Konzeptansätze
mit jeweils in sich weitgehend schlüssiger Entwicklungslogik. Die Gutachterteams
werden daher dazu ermuntert, ihre konzeptionellen Grundansätze
beizubehalten und weiter zu entwickeln.
Bezogen auf die Kernkriterien der Ausschreibung (S. 9 der Bearbeitungsgrundlagen)
wird folgendes festgestellt bzw. aus der Diskussion des Auswahlgremiums
interpretiert:
Städtebauliches Leitbild
Die in allen drei Konzepten zugrunde gelegten städtebaulichen Leitbilder/
Leitideen leiten sich aus der besonderen Eigenart des Ortes ab,
sie interpretieren diesen genius loci dennoch sehr unterschiedlich. Das
Spektrum umfasst sowohl den großmaßstäblichen, metropolitanen
Habitus als auch die kleinteilige, ausdifferenzierte Bebauungs- und
Raumtypologie.
Komponenten der Nachhaltigkeit / des Klimaschutzes
Anhand der Zwischenergebnisse zeichnen sich Ansätze nachhaltiger
Entwicklung ab, die im Hinblick auf sozialräumliche, wirtschaftliche und
energetische Aspekte weiter zu präzisieren sind. Dabei ist zum einen
die Frage von Bedeutung, für welche Menschen dieses Quartier entwickelt
und seine einzelnen Gebäude realisiert werden können, zum
anderen, wie mit den verschiedenen Umwelteinflüssen von außen (z.B.
Lärm) und Nutzungsverflechtungen im Inneren (Erschließung und
Aufenthalt) umgegangen werden kann. In diesem Zusammenhang ist
auch die Verteilung der Nutzungen innerhalb des Quartiers (z. B. Nahversorgung
an die Lehrter Straße) von maßgeblicher Bedeutung. Auch
bei baulichen Großstrukturen werden die Anforderungen an nachhaltiges
Bauen relevant sein.
Grundkonzept zur Freiraumstruktur
Die strukturellen Vorschläge für den bahnbegleitenden Grünzug entsprechend
der vorgegebenen Flächenkulisse weisen dessen strukturelle
Machbarkeit nach. Diese gilt für den grundsätzlich abweichenden
Ansatz einer Verlagerung der Grünzugsfunktion in Form eines innen
liegenden Freiraumes, inbesondere im Hinblick auf die Vernetzung und
Funktion als öffentlicher Raum, noch nicht. Mit den praktischen Freiraumbezügen
zu den Gebäuden und kleinräumigen Vernetzungen
zwischen Freiraum und Gebäude sollten sich alle Konzeptarbeiten
noch einmal prüfend auseinandersetzen.
Grundkonzept zur Erschließungsstruktur
Deutlich geworden ist das Bestreben, mit den Erschließungsgerüsten
und ihren überwiegend nicht konventionellen Gestaltungs- und Ober-
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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flächenprofilen zugleich aufenthaltsfähige, mehr oder weniger urbane
Räume zu schaffen. Der Umgang dem ruhenden Verkehr, ebenerdig
und unterirdisch, sollte dabei indes deutlicher nachvollziehbar werden.
Integration und Verflechtung des Planungsbereiches in die und mit der
Umgebung
Anforderungen an die großräumige Wegevernetzung werden in allen
Konzepten weitgehend berücksichtigt, wenngleich sich der West-Ost-
Bezug zwischen Heidestraße und Lehrter Straße / Sportpark noch
nicht immer deutlich auch in einer städtebaulichen
Schwerpunktsetzung im Planungsgebiet abbildet und z. T. die Schnittstellen
im Norden und Süden unklar bleiben.
Für die Randstrukturen entlang der Lehrter Straße wurden baulich
überwiegend sensible Lösungen entwickelt, z. T. bleibt indes noch unklar,
wie sich dieser Abschnitt der Lehrter Straße zu einem lebendigen,
nutzungsgemischten öffentlichen Raum entwickeln kann.
Möglichkeiten und Strategien der phasenweisen Entwicklung
Bei allen Konzepten wird auf phasenweise Entwicklungen Bezug genommen.
Dabei ist eine weitergehende Auseinandersetzung mit den
Qualitäten und der Realisierbarkeit möglicher bzw. sich einstellender
Zwischenzustände wünschenswert.
Weitere generelle Empfehlungen aus der Diskussion des Auswahlgremiums:
Zur Standortentwicklung
- Berücksichtigung der Zentralität und der zugleich kleinteiligen Nachbarschaftsstruktur
des Standortes.
- Fokussierung der Zielgruppen für die Quartiersentwicklung, Ausrichtung
des Städtebaus auf Zielgruppen, die eine standortadäquate, nachhaltige
Nutzungsstruktur und Nutzungsmischung erwarten lassen.
- Beachtung der künftig großen Bedeutung der Wege- und Brückenverbindung
über den Bahnkorridor.
Zur städtebaulichen Gliederung und Nutzungsverteilung
- Klare städtebauliche Gliederungen und Abfolgen, unter Berücksichtigung
der Umsetzbarkeit des Konzeptes in einen Bebauungsplan, hinsichtlich
einer sukzessiven Entwicklung und Vermarktung sowie im
Hinblick auf funktionsfähige Erschließungen, Stellplatzangebote, Parzellierungen,
Nutzungskonstellationen, nachbarliche Schnittstellen etc..
- Beschränkung der hochbaulichen Entwicklung auf das Grundstück der
Vivico, Berücksichtigung des vorgegebenen Mengengerüstes innerhalb
dieser Grundstücksfläche.
- Berücksichtigung der unterschiedlichen Höhenlage der Bahngleise und
der damit verbundenen Einflüsse auf die Bebauung und Gebäudenutzung.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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- Vermeidung von langen gewerblichen bzw. besucherintensiven
Erschließungswegen in das Gebiet hinein.
3.2 Kommentare und Empfehlungen zu den einzelnen Konzepten
Zum Konzept Sauerbruch Hutton / Hager
Beurteilungen:
- Das Konzept für einen Ort, der bisher nie Stadt, sondern lange Zeit nur
Bahngelände war, dokumentiert eine aus dem genius loci hergeleitete
große Sicht. Die Megastruktur der Bebauung entspricht dem Habitus von
Bahn, bekannte Bahnsequenzen wie das VW-Werk in Wolfsburg und
Conti in Hannover verdeutlichen die Möglichkeiten, Stadtraumpräsenz
entlang einer Bahntrasse zu vermitteln.
- Die Positionierung des Gebäudebandes nahezu unmittelbar entlang der
Bahn wird andererseits kritisch beurteilt, vor allem aufgrund der Infragestellung
des bahnbegleitenden Grünzuges, hinsichtlich der grundstücksübergreifenden
Flächenbeanspruchung, der befürchteten Unwirtlichkeit
der Zone zwischen Bebauung und Bahn, der Lärmproblematik, aber in
diesem Zusammenhang auch im Hinblick auf die möglichen Zielgruppen,
die Möglichkeiten der Entwicklung und Vermarktung des Standortes
sowie die zeitliche Disposition einer Realisierung. Eine zeitliche Stufung,
die zwar eine Realisierung des Gebäudebandes entlang der Lehrter
Straße in absehbarer Zeit ermöglicht, den bahnseitigen Bereich jedoch
über einen langen Zeitraum unbebaut lassen würde, entspricht nicht den
bisherigen Entwicklungsvorstellungen für den Ort.
- Das Hochhaus am südlichen Ende des Gebäudebandes wird aus Gründen
der Erschließung und der Unterbauung der U-Bahntrasse nicht für
wirtschaftlich realisierbar gehalten.
Empfehlungen:
- Definition der Zielgruppen und Nutzungen für die einzelnen Gebäude /
Gebäudeteile.
- Berücksichtigung der Intention und Konsequenz, entlang der Bahntrasse
umfassende Ausgleichsflächen zur Kompensation von durch die Verkehrsprojekte
im Zentralen Bereich verursachten Eingriffen in Natur und
Landschaft zu schaffen.
Berücksichtigung des Ziels der öffentlichen Nutzbarkeit und stadträumlichen
Verknüpfung dieser Ausgleichflächen (eine der Voraussetzungen
für die bereits vor über 15 Jahren gewählte Platzierung der Ausgleichsmaßnahmen).
- Beschränkung des Hochbaus auf das Grundstück der Vivico unter Berücksichtigung
des vorgegebenen Mengengerüstes. Abweichungen von
dieser Vorgabe erfordern eine plausible Begründung (nördlich z. B. im
Hinblick auf den Umgang mit eingewachsenen Kieznutzungen, wie dem
Spielplatz am Schleicher-Gelände, südlich z. B. im Hinblick auf die
Schaffung einer großzügigen Freiraumverbindung Richtung Hauptbahnhof).
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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- Optimierung des Erschließungssystems (Streckenlängen, Querschnittsprofile).
Zum Konzept ASTOC / bgmr
Beurteilungen
- Das Konzept wird solide hergeleitet, hat einen soliden Aufbau und
interpretiert den Ort als integrativen Baustein „normaler“ Stadt.
- Die Interpretation vorhandener Elemente wie der Ziegelmauer ermöglicht
eine sensible und differenzierte Ausgestaltung.
- Der strukturelle Aufbau der Freiräume ist schlüssig, bedarf jedoch hinsichtlich
der Funktionsfähigkeit einzelner Elemente, wie der Hybridhöfe
(inkl. Stich-Erschließungen), noch einer größeren Nachvollziehbarkeit.
- Das Konzept lässt keinen ausgeprägten räumlichen Quartiersschwerpunkt
(z. B. mit Nahversorgung etc.) erkennen. Die Ost-West-Richtung
mit dem Brückenschlag über die Bahn erscheint noch zu wenig ausgeprägt,
die gewählte Rampenführung zur Brücke suboptimal.
- Die blockhalbierende Hauptparzellierung und Realisierung in Ensemble
jeweils beidseitig der sog. Hybridhöfe birgt die Gefahr suboptimaler
Zwischenzustände an den jeweiligen Rändern (Nachbarbrachen/-baustellen).
- Der Ansatz der Phasenentwicklung mit „Schonfrist“ für die Eisenbahngärten
kann u. U. zur Problemlösung beitragen, sofern er z. B. mit der
Ausprägung eines städtebaulichen, nutzungsstrukturellen Quartiersschwerpunktes
in Einklang gebracht werden kann.
Empfehlungen:
- Entwicklung einer strukturellen Eigenidentität des Quartiers Lehrter
Straße gegenüber der des Quartiers Heidestraße unter Beachtung der
besonderen Vernetzung zwischen den beiden Stadtbereichen.
- Weitere Konkretisierung der Gebäudenutzungen, der Erschließungen
sowie der ebenerdigen und unterirdischen Stellplätze.
Zum Konzept Carpaneto Schöningh / Koehl / Sinai
Beurteilung:
- Das Konzept zeichnet sich durch einen bereits differenzierten interdisziplinären
Ausarbeitungsgrad bis hin zu partieller Kleinteiligkeit und eine
gut ausformulierte äußere Freiraum- und Wegevernetzung aus.
- Das Freiraumkonzept für den Grünzug offeriert vielfältige Angebote und
Nutzungsmöglichkeiten, Verflechtungen des Grünzuges mit der Raumgliederung
des Quartiers sowie eine sinnfällige Gestaltung des Freiraumes
südlich der Kulturfabrik (wenngleich die Drehung des Spielplatzes
zur Bahntrasse hin zu überprüfen sein wird).
- Die Nutzungsgliederung und Dreistreifigkeit mit dem östlichen „Wohn-
und Gewerbeband“, dem Wohnen im Mittelteil sowie den Townhouses
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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entlang der Lehrter Straße mit der breiten Vorgartengestaltung (hinter)
der Mauer entlang der Lehrter Straße lässt indes noch keine Belebung
der Lehrter Straße durch das neue Quartier erwarten. Die aus Berliner
Bestandsquartieren abgeleitete unmittelbare Nachbarschaft und Mischung
von Wohnen und Gewerbe im Bereich eher enger Gewerbehöfe
schafft im hier konzipierten Neubau hohe Realisierungsanforderungen.
- Als weitere Herausforderung für die Realisierung wird die konzipierte
Kombination von grenzübergreifenden Gemeinschafts-Tiefgaragen unter
kleinteiliger Parzellierung mit unterschiedlichen Gebäudenutzungen und
ggf. unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen (Zwang zu Eigentumsgemeinschaften)
gesehen.
Empfehlungen:
- Überprüfung der Nutzungsverteilung, insbesondere im Hinblick auf Nahversorgungsnutzungen
im Bereich bzw. entlang der Lehrter Straße.
- Überprüfung der Dichtestruktur in einzelnen Bereichen der Mischnutzung.
Überprüfung der Abstandsflächen.
- Überprüfung der Schallwirkungen und Entwicklung entsprechender
Lösungen für das östliche Wohn-Gewerbeband.
- Entwicklung schlüssiger Lösungen für den ruhenden Verkehr.
18.09.09 GRUPPE PLANWERK
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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4.5 Öffentliche Erörterung der Zwischenergebnisse 14.09.09
PROTOKOLL
14.09.09, 18:00–20:30 Uhr im Saal der Berliner Stadtmission, Lehrter Str. 68
ca. 80 Teilnehmer (z. T. siehe Liste)
Podium: Ephraim Gothe, Bezirksstadtrat, Sach-Obergutachter
Ulla Luther, Auswahlgremium, Fach-Obergutachterin
Henrik Thomsen, Vivico, Sach-Obergutachter
Heinz Tibbe, Verfahrensbetreuung, Moderation
Ablauf: 1. Einleitung, Erläuterung zum Verfahren
2. Vorstellung der bisherigen Konzepte durch die Büroteams
3. Fragen und Diskussionen der Teilnehmer mit den Vertretern
der Büroteams „an den Plänen“
4. „Plenum“ mit Statements und Empfehlungen an die
Gutachterbüros
1. Einleitung, Erläuterungen zum Verfahren
Hr. Gothe begrüßt die Anwesenden und fasst den bisherigen Verlauf des
Verfahrens zusammen.
Hr. Tibbe fügt hinzu, dass das Verfahren in die im Februar 2009 begonnene
Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße eingebunden ist und es Ende
Mai eine erste öffentliche Veranstaltung zum Gutachterverfahren gab.
Nach heutiger öffentlicher Erörterung der Zwischenergebnisse arbeiten die
Gutachterteams an ihren Konzepten bis zum 09. Oktober weiter. Nach Vorprüfung
der eingereichten Arbeiten findet am 02. November eine zweite Sitzung
des Auswahlgremiums statt, auf der ein favorisiertes Konzept ausgewählt
werden soll. Dieses wird in einer öffentlichen Abschlusspräsentation
am 24. November, voraussichtlich wieder um 18:00 Uhr im Saal der Berliner
Stadtmission vorgestellt. Die Dokumentation, unter Berücksichtigung der Diskussion
am 24.11., soll im Dezember vorliegen. Ab 2010 soll eine Bebauungsplanung
auf Basis des ausgewählten städtebaulichen Konzeptes eingeleitet
werden.
2. Vorstellung der bisherigen Konzepte durch die Büroteams
Sauerbruch Hutton / Hager
Hr. Prof. Sauerbruch und Hr. Geister verweisen zunächst auf die räumliche
Einordnung des zentral in der Großstadt gelegenen Plangebietes, die Bezüge
zur Umgebung mit der Spree, zu zahlreichen Grünräumen sowie sogar
den Blickbezug zum Fernsehturm, erläutern den geschichtlichen Entwicklungshintergrund
und unterstreichen die grüne und intime Atmosphäre des
Ortes.
Daraus wird als Grundansatz für das Konzept abgeleitet, den Ort künftig
nach außen großstädtisch und nach innen eher kleinmaßstäblich, „gemütlich“,
erscheinen zu lassen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Das Konzept sieht entsprechend eine Verschiebung der entlang der Bahntrasse
vorgegebenen Lage der Ausgleichs-Freiflächen in den Mittelraum
zwischen zwei bandartigen Gebäudezeilen vor, um damit einen inneren,
halb-privaten, halb-öffentlichen Erholungsraum zu schaffen. Das Gebäudeband
entlang der Lehrter Straße soll mit vier Geschossen, z. B. Townhouses
(ggf. durch Baugruppen zu realisieren) und Dienstleistungsnutzungen Raum
bieten.
Das eng an die Bahntrasse und eine Erschließungsstraße angelegte östliche
Gebäudeband soll fünf Geschosse und einzelne bis zu zehngeschossige Gebäude
mit Wohnnutzungen in den oberen Geschossen aufweisen. Seinen
südlichen Abschluss soll dieses Band in einem zwanziggeschossigen Hochhaus
finden.
Die Grünflächen im Inneren könnten unter anderem z. B. halböffentlich mit
Sportstätten und privat mit Kleingärten gestaltet werden.
Der bisherige Entwurfsstand wird als Studie verstanden, der eine mögliche
Idee für spätere konkrete Planungen aufzeigt, deren Realisierungszeiträume
sich über fünfzig bis achtzig Jahre erstrecken könnten. Die Zonierungen und
mögliche Stichverbindungen können indes einen Rahmen für konkrete Umsetzungen
bilden.
ASTOC / bgmr
Hr. Kanehl (ASTOC) und Hr. Dr. Becker (bgmr) gehen zunächst auf die
unterschiedlichen Bestandsstrukturen des Ortes und seiner Umgebung ein,
der Bebauung, der Grünräume, des kulturellen Lebens sowie der Bahntrasse
und verweisen auf die verschiedenen Maßstäbe, vom Blockrand über den
Solitär, verschiedenen Freiflächen bis zu den Kleingärten. Das Konzept stellt
entsprechende Bezüge des Gebietes zu seiner Umgebung her, so zur
Heidestraße, zum Hauptbahnhof und zum Invalidenfriedhof, gleichermaßen
sollen örtliche Bestandsstrukturen, wie die Ziegelmauer entlang der Lehrter
Straße, der Baumbestand sowie vorhandene Grünflächen integriert werden.
Das Bebauungskonzept sieht im Grundsatz vor, vorhandene Hoflagen bzw.
Öffnungen in Ost-West-Richtung zu Höfen auszugestalten, die für die dazwischen
liegenden Gebäude unterschiedliche Situationen schaffen sollen.
Die Hierarchie der Grünflächen gliedert sich in „Quartier“ (Außengrün), „Hof“
(Zwischenhöfe) und „Heim“ (Innenhöfe). Die Zwischenhöfe werden als
„Hybridhöfe“ bezeichnet, deren spätere konkrete Nutzungen von den Nutzern
und Anliegern ausgehandelt werden sollen. Diese Hof-Konfigurationen
geben dabei grob abgesteckte Baufelder vor, wobei die Bebauungen zur
Lehrter Straße dichter, dahinter offener und zur Bahntrasse hin als Stadtkante
konzipiert werden. Die möglichen Nutzungsgliederungen und Bebauungstypologien
lässt der Konzeptentwurf noch weitgehend offen. Die Umsetzung
der Planung kann Hof für Hof erfolgen. Die Eisenbahn-Gartenanlage
würde nach diesem Ansatz erst als letzter Bereich bebaut werden.
Der Grünzug entlang der Bahntrasse lässt sich über die gesamte Länge
strukturell in unterschiedliche Gestalt- und Nutzungsbänder gliedern. Entlang
der Lehrter Straße sieht das Konzept einen vier Meter breiten Streifen
zwischen der entsprechend den Zufahrten perforierten und anliegenden
Nutzungen gestalteten Ziegelmauer und der Bebauung vor, der überwiegend
für Gärten vorgesehen ist.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Carpaneto Schönigh / Fat Koehl / Sinai
Das durch Hrn. Koehl, Hrn. Schöningh, Frau Carpaneto und Herrn Schwarz
(SINAI) vertretene Team entwickelt sein Konzept vor allem aus drei Merkmalen,
zum einen aus dem Straßenraum der Lehrter Straße mit seiner Linearität,
dem Grünbestand und der Ziegelmauer, zum anderen aus der Stadtkante
mit dem weiten Blick, dem Freiraum und der Bahntrasse und zum dritten
aus der „Enklave“, dessen Lage zwischen Mauer und Bahntrasse und
dessen grobmaschige Einbindung in die Stadt.
Die Ziegelmauer mit den vorhandenen beiden Öffnungen soll erhalten und
um zwei weitere Öffnungen ergänzt werden. Dort sollen jeweils
Einbahnstraßen hindurch, abwechselnd in das Quartier hinein und heraus
führen.
Das Erschließungssystem gliedert damit die drei nord-südgerichteten Bebauungs-
bzw. Baufeldstreifen, den überwiegend wohnnutzungsgeprägten
entlang der Lehrter Straße mit großzügigen Vorgärten zwischen den Gebäuden
und der Mauer, einen mittig gelegenen für Wohnnutzungen und einen
überwiegend gewerblichen entlang des bahnbegleitenden Grünzuges mit
höherer Gebäudelinie.
Für eine Phasen-Entwicklung sind drei Varianten denkbar, von außen nach
innen, von der Lehrter Straße aus zur Bahntrasse hin oder zunächst auf den
ungenutzten Brachflächen, mit Inanspruchnahme der Eisenbahn-Gärten in
der letzten Phase.
3. Fragen und Diskussionen mit den Vertretern der Büroteams
„an den Plänen“
Nach Vorstellung der Konzepte stellen sich die Büroteams an ihren Plänen
der ausführlichen Einzeldiskussion, den Fragen, Anregungen und Kritiken
der Anwesenden.
Daran anschließend reflektieren die Vertreter der Gutachterbüros die mit
Ihnen geführten, engagierten Diskussionen:
Hr. Schöningh betont die wahrgenommene Bereitschaft der Teilnehmer, die
Notwendigkeit der Veränderungen im Planungsgebiet zu akzeptieren, unter
der Voraussetzung, das Vorhandene einzubinden, um ein lebendiges und
funktionsfähiges Quartier zu entwickeln.
Herr Dr. Becker erhielt Zuspruch für die ersten fünf Entwicklungsphasen des
Konzeptes seines Büroteams, nicht aber für die sechste Phase, mit der dann
die Aufgabe der Eisenbahngärten einhergeht. Die bauliche Dichte wurde
allerdings als zu hoch empfunden, dazu wurde vorgeschlagen, auf einige
Baukörper innerhalb der Baufelder zu verzichten.
Weitere Befürchtungen bezogen sich auf die Funktionsfähigkeit der „Hybridhöfe“
und das vorgeschlagene generationenübergreifende Wohnen. Zu
Ersterem wird befürchtet, dass langwierige Diskussionen entbrennen und
sich schlussendlich das Kfz-Parken durchsetzen könnte. Für letzteres sollten
noch „Spielregeln“ vorgegeben werden.
Herr Sauerbruch berichtet davon, dass die bauliche Dichte auch in dem Entwurf
seines Teams als zu hoch empfunden wird. Insbesondere das südliche
Punkthochhaus mit seinen zwanzig Geschossen werde in Frage gestellt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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4. „Plenum“ mit Statements u. Empfehlungen an die Gutachterbüros
Die abschließende Diskussionsrunde lässt noch einmal generelle Haltungen
zu den bisherigen Konzepten und grundsätzliche Aspekte zur städtebaulichen
Entwicklung des Gebiets deutlich werden:
In allen Konzepten werden Vor- und Nachteile erkannt. So lobt Fr. Torka,
Betroffenenrat Lehrter Straße, die vom Team Sauerbruch Hutton / Hager
gezeigte Verlagerung des Grünzugs nach innen, ebenso wie die kleinteilige
Struktur des Konzeptes von Carpaneto Schöning / Koehl / SINAI. Im Konzept
von ASTOC/bgmr empfindet sie die Lage der Gärten entlang der Straßenmauer
als zu beengt (Verschattung).
Ein weiterer Bürger befürwortet ebenfalls die Verschiebung des Grünzugs in
die Mitte des Quartiers, da er befürchtet, eine Freifläche entlang der Bahn
könnte ein „totes“ Areal werden.
Der Nachfolgende begrüßt die Idee der Gärten entlang der Straßenmauer,
würde sie aber ebenfalls vergrößern und mit der Struktur der Höfe verbinden.
Insgesamt empfindet er die bauliche Dichte als zu hoch.
Der nächste Sprecher sieht in dem Konzept von ASTOC/bgmr eine zu große
Ähnlichkeit zur geplanten Grundstruktur an der Heidestraße und wünscht
sich ebenfalls eine Verlegung des Grünzugs nach innen. Auch bei dem Konzept
von Carpaneto Schöningh / Koehl / SINAI sollte die Bebauung entsprechend
weiter Richtung Bahntrasse entzerrt und somit die Dichte bzw.
räumliche Enge verringert werden.
Ein anderer Bürger hebt das Konzept von Sauerbruch Hutton / Hager hervor
und hält die Variation der höheren Gebäudeteile, besonders deren
Geschosszahlen, für wesentlich.
Hr. Gothe spricht sich dafür aus, die Gleispromenade an der Bahntrasse
gleich zu Beginn und komplett anzulegen, inklusive Anwohnergärten, um die
wegfallenden Kleingärten auszugleichen. Außerdem plädiert er für die Erweiterung
des Spielplatzes im nördlichen Teil. Überrascht zeigt er sich über
die Integration der Straßenmauer in die Konzepte. So würden doch Passanten
weiterhin an der Mauer entlanglaufen müssen und er fragt, ob das denn
Anklang fände. Eine Anwohnerin bejaht das und erhält hörbare Zustimmung
von anderen Anwesenden.
Eine folgende Äußerung aus dem Saal bezieht sich auf die oft als gleichförmig
empfundene Architektur, entsprechend wird der Wunsch nach mehr Formenvielfalt
geäußert.
Hr. Tibbe verdeutlicht daraufhin nochmals, dass das aktuelle Verfahren einen
städtebauliche Entwurf und noch keine konkrete, detaillierte Bauplanung zur
Aufgabe hat.
Eine weitere Bürgerin findet den Gewerbeanteil sowie die Bebauungsdichte
zu hoch und wünscht sich mehr Wohnen.
Die Frage wird weitergeleitet an Hrn. Thomsen, der zunächst die Diskussion
und alle drei Konzepte würdigt. Er erinnert daran, dass die Konzepte Langzeitperspektiven
aufzeigen und als Grundlage dienen sollen, aus der gut
entwickelbare Lösungen abgeleitet werden können. Konkrete Fragen wie
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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etwa nach dem Gewerbeanteil bzw. nach der Anzahl der Wohneinheiten
seien demnach noch gar nicht so zielführend.
Ein anderer Bürger fragt nach der angestrebten Bewohnerstruktur, welche
Menschen in dem Quartier wohnen sollen. Der Nachfolgende schließt sich
der Frage an und fügt hinzu, dass eine Abweichung von festen Vorgabegrößen,
wie z. B. von den genannten 400 Wohneinheiten, auch in dieser Hinsicht
mehr Platz für Ideen schaffen würde.
Herr Schöningh weist hierzu auf die Möglichkeit der Planung mit Baugruppen
hin, die mittlerweile „mehr könnten“ als nur für sich kleine Baulücken zu
nutzen. Sie würden durchaus auch in größerem Maßstab, als Genossenschaften,
mit vielen Wohneinheiten und mit Vermietungskonzepten, Einfluss
auf die Mischung der Bewohnerstruktur nehmen und könnten damit auch den
Mietwohnungsbau wieder beleben.
Ein weiterer Anwohner befürchtet, der Reiz der Ziegelmauer verschwände,
wenn dahinter Bebauung entstanden sein wird. Er favorisiert stattdessen z.
B. Gärten zum Straßenrand hin.
Hr. Bausch, BVV-Mitte, hält die Qualität des städtebaulichen Entwurfs für
wichtiger als die Frage, ob die Mauer erhalten bleibt oder nicht. Er findet
ebenfalls, dass die Bebauungsdichte zu hoch angesetzt wurde und plädiert
für „Qualität statt Dichte“.
Eine Bürgerin fragt danach, ob die vorgestellten Konzepte auch nach der
Veranstaltung noch zugänglich sind, beispielsweise im Internet. Hr. Tibbe
erklärt dazu, dass die bisherigen Konzepte einen Zwischenstand des Entwurfsprozesses
darstellen und sicher nach den zahlreichen Stellungnahmen
und Hinweisen des heutigen Tages überarbeitet werden. Die heutigen Konzeptstände
als weitere Diskussionsgrundlage zu nutzen, sei daher wenig
sinnvoll. Er bittet anschließend Frau Luther, aus dem vormittags stattgefundenen
Zwischenkolloquium kurz zu berichten.
Fr. Luther erklärt, dass sich die abendliche Diskussion in vielen Aspekten mit
der innerhalb des Fachgremiums am heutigen Vormittag deckt. Alle drei vorgestellten,
z. T. bereits sehr weit durchgearbeiteten Konzepte sollten in ihren
eigenständigen Grundsätzen beibehalten werden, da sie jeweils in sich
schlüssig sind.
Die Argumentation, geringe Dichte sei gleichbedeutend mit Qualität, kann sie
nicht teilen. Eine höhere Dichte schließe Qualität nicht aus. Die Verlagerung
des Grünzugs in das Innere des Quartiers hält sie für überlegenswert.
Generell sollte sich die künftig bedeutsame Verknüpfung zur Heidestraße
deutlich abbilden, wobei die Brücke über den Bahnkörper und ihre
schwierige Integration aufgrund der notwendigen Rampenanlagen eine besondere
Herausforderung darstellt.
Für die Nutzungsgliederung und -mischung sei zu berücksichtigen, dass sich
die Gegebenheiten nicht nur von West nach Ost (Lehrter Straße zur Bahntrasse)
unterscheiden, sondern auch von Nord nach Süd, bedingt durch die
Höhenlage der Bahngleise und die damit unterschiedlichen Lärmwirkungen.
Ergänzend weist Hr. Tibbe auf zwei wesentliche Vorgaben der Ausschreibung
hin, die Beschränkung der Bebauung auf das Grundstück der Vivico und
die notwendige Ausgleichsfunktion des Grünzuges. Aus diesem Kontext
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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ergäbe sich schließlich auch der Umgang mit der baulichen Dichte auf dem
Grundstück der Vivico.
Eine Nachfrage aus dem Teilnehmerkreis bezieht sich noch einmal auf die
Lage des Grünzugs. Im Nordosten des Areals angelegt, werde er nur wenig
Sonne erhalten und es frage sich, ob es daher nicht sinnvoll sei, ihn zu
verlegen.
Hr. Gothe verdeutlicht dazu, dass die Entwurfsaufgabe für den Grünzug nicht
darin bestehe, eine neue Parkanlage zu schaffen, da es in diesem Raum
ausreichend Grünbereiche gäbe. Es gehe vielmehr darum, die Grünbereiche,
Nachbarquartiere und das Planungsgebiet durch Grün- und Wegeverbindungen
zu vernetzen.
Hr. Tibbe resümiert dazu, dass einerseits entlang und zur Überwindung der
Bahntrasse Vernetzungen und Querverbindungen realisiert werden sollen,
innerhalb des Gebietes andererseits größere Freiräume gewünscht sind.
Die Gutachter sollten dazu auch beschreiben, welche Zwischenzustandsqualitäten
herstellbar sind, da sich die angestrebte städtebauliche Entwicklung
im Gebiet prozessual, in mehreren aufeinander folgenden Phasen, vollziehen
dürfte.
Eine Bürgerin fragt zuletzt nach der Erhaltung und Nutzung des bestehenden
Grüns. Die z. T. sehr alten Bäume der Kleingärten würden verschwinden,
wenn die Kleingärten aufgelöst werden. Hr. Tibbe verweist dazu auf das
Baumgutachten, das den Gutachterteams vorliegt und erklärt, dass die Frage
der Erhaltung bestehender Bäume auf Grundlage der am 09.10. einzureichenden
Konzepte geprüft werde.
Abschließend dankt Hr. Tibbe allen Anwesenden für die gute, sachkundige
Mitwirkung und Diskussion, die den Gutachterbüros nun neben den Empfehlungen
aus dem Auswahlgremium zahlreiche Hinweise für die Fertigstellung
ihrer Konzepte liefert.
GRUPPE PLANWERK
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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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4.6 Auswahlsitzung 02.11.09
PROTOKOLL
02.11.09, 9:30–15:00 Uhr, „Stilwerk“-Konferenzraum, Kantstraße 17, 10623 Berlin
Teilnehmer siehe Liste
Ablauf: 1. Konstituierung
2. Erläuterung der Vorpüfungsergebnisse
3. Präsentationen der Konzepte durch die Gutachterteams
mit jeweils anschließender Fragerunde
4. Diskussion des Auswahlgremiums
5. Schriftliche Beurteilungen durch die ObergutachterInnen
6. Auswahlentscheidung
7. Wesentliche Prüf-Empfehlungen zum ausgewählten Konzept
1. Konstituierung
Die Tagesordnungspunkte 4 bis 7 werden durch Fr. Luther moderiert.
Fr. Pirch vertritt Hrn. Kühne als stimmberechtigte Obergutachterin.
2. Erläuterung der Vorprüfungsergebnisse
Die Arbeiten der Gutachterbüros sind fristgerecht bei GRUPPE PLANWERK zur
Vorprüfung eingegangen. Der Vorpüfbericht wird allen Teilnehmern der
Auswahlsitzung ausgehändigt, das Obergutachtergremium wurde vorab über die
Konzepte und den Inhalt der Vorprüfung informiert.
Der Vorprüfbericht stellt die Konzepte zur besseren Vergleichbarkeit synoptisch
gegenüber. Anhand der Aspekte zur Nachhaltigkeit (S. 18/19 des Vorprüfberichtes)
sowie der Kenndaten (s. 22/23) erläutert Hr. Tibbe die wesentlichen Merkmale und
Unterschiede der drei Konzepte.
3. Präsentationen der Konzepte durch die Gutachterbüros
mit jeweils anschließender Fragerunde
Die Gutachterteams präsentieren separat nacheinander und werden gebeten, die
Weiterentwicklungen ihrer Konzepte seit den Zwischenterminen am 14.09.09 zu
erläutern.
Sauerbruch Hutton / Hager
Maßgeblich für das Konzept sind die Zentralität und Vernetzung des Plangebietes.
Die historische Entwicklung, in der das Gebiet immer als Zwischenzone galt, die
stärker von der Bahn als von der Stadt genutzt wurde, bildet eine dritte Ebene.
Prägend für das Gebiet ist eine Groß- und zugleich Kleinmaßstäblichkeit mit Vorortstrukturen.
Der vorgeschlagene „Großhof“ wird als Ergänzung zu den kleinen Blockinnenhöfen
im Europa-Quartier gesehen. Die Typologie des Städtebaus wird durch Beispiele
aus Wien (Rote Höfe), London (Notting Hill) und Berlin (Woga-Komplex)
referenziert. Für das Gebiet im mittleren Abschnitt der Lehrter Straße ist indes keine
Fortsetzung der Struktur des Nordabschnittes der Lehrter Straße beabsichtigt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
100

Die Bebauung entlang der Bahn ist abgestuft und verkürzt worden. Die Straße des
Erschließungsringes wird nunmehr westlich der bahnbegleitenden Gebäude angelegt,
so dass die Zone zwischen dem Gebäude und der Bahntrasse nun als privater
Hofraum und auch Werkhof dient, in Analogie zu den Gärten der Townhouse-Typen
mit reiner Wohnnutzung entlang der Lehrter Straße.
Das Gebäudeband entlang der Bahntrasse soll dem Konus des Areals zwischen
Bahn und Lehrter Straße entsprechend von Norden nach Süden höher werden und
schließlich am südlichen Punkt mit einem XIII-geschossigen Gebäude enden.
Die Bebauung hat einen III-geschossigen Sockel, der mit gewerblichen Nutzungen
zu belegen ist, mit sich darauf stapelnden Wohnnutzungen in unterschiedlichen
Konfigurationen. Im südlichen Turm ist der Weitblick und teilweise Rundumblick
durch umlaufende Terrassen zu nutzen. Stadträumlich stellt die bahnbegleitende
Bebauung eine Spiegelung der Bahnrandbebauung in der Heidestraße dar und
bildet zusammen mit dieser einen gemeinsame Eingangssituation aus.
Die verschiedenen Funktionszonen im Gebäudeband sind flexibel angelegt. Bei den
Wohnnutzungen entlang der Bahn handelt es sich um hochpreisige, attraktive
Wohnungen, die mit „normalen“ Wohnungen gemischt sind. Dies erzeugt eine gewisse
Attraktivität.
Das Parken soll komplett unterirdisch abgewickelt werden, oberirdisch sind Behindertenparkplätze
vorgesehen. Eine vielfältige Erschließung für Fußgänger erfolgt
über Quer- und Längswege.
Im nördlichen Bereich ist die Verdoppelung der bereits vorhandenen Spielplatzfläche
geplant, zudem die Ergänzung des Angebotes durch einen Abenteuerspielplatz.
Die im großen inneren Freiraum gelegenen, für das Gebiet prägenden
„Schrebergärten“ werden teilweise privatisiert und sind z. T. als Mitergärten zu nutzen.
Prägend ist ferner der teilweise erhaltene Baumbestand und die im südlichen
Bereich angelegte Plaza. Private und öffentliche Freiflächen sind durchmischt. Von
den 57 vorhandenen Bäumen müssen 11 aufgrund von Neubebauung gefällt werden,
wobei jedoch eine Anzahl - in der ersten Entwicklungsphase - neu angepflanzt
werde, so dass ein Kieferhain entstehen kann.
Der mittlere Teil des bahnbegleitenden Gebäudebandes soll ein Fenster erhalten,
das von der Lehrter Straße aus sichtbar ist und durch das der Blick auf die Bahn
freigegeben wird.
Die Geschossfläche ist gegenüber der Zwischenfassung vom 14.09.09 reduziert
worden (28.000 m² Gewerbe, 42.000m² Wohnen).
In der Bauphasierung wird es für sinnvoll gehalten, zunächst die Grundstruktur des
Parks zu errichten und anschließend das Grundstück von Süden nach Norden zu
bebauen.
Fragen aus dem Auswahlgremium / Antworten des Gutachterteams (SH/H):
Wie ist die Brücke über die Bahn und die Anbindung an das Quartier beschaffen?
In Höhe der Ost-West-Verbindung wird eine Art Brückengebäude mit einem
großen Fenster konzipiert, das ersichtlich macht, dass es durch das Gebäude zur
Brücke geht. Im Gebäude selbst soll sich eine Rampenanlage befinden, um die
Höhendifferenz zu überwinden. Zur Anmerkung aus dem Auswahlgremium, dass
sich dieser Bereich zu einem unwirtlichen Ort entwickeln könne, wird erwidert,
dass dieses ein lebendiger Ort sein solle. Im Gebäude sollen sich auch Wohnungen
befinden, eine gewisse soziale Kontrolle wäre somit gegeben. Diese Art des
Übergangs wurde gewählt, um den Bezug zur Bahn sichtbar zu machen.
Wie wirtschaftlich ist das Punkthochhaus. Gebäude ähnlicher Typologie im Quartier
Heidestraße haben eine größere Grundfläche.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
101

Die Grundrisse sind wirtschaftlich angemessen. Vielmehr scheinen die Gebäude
in der Heidestraße grundrisslich überdimensioniert.
Das Konzept vereint die zentrale Lage und gleichzeitig Intimität im Freiraum mit den
öffentlichen und privaten Flächen. Funktioniert es, den Park im Inneren der Bebauung
so öffentlich zu machen? Was würde passieren, wenn die Eingänge zu diesem
Freiraum geschlossen würden? Würde das Konzept dann noch funktionieren?
Das Gebiet ist ein städtischer Ort, der eine „gelassene Intimität“ und eine ruhige
Lage hat. Die vorgeschlagene großstädtische elegante Form hat mit der Bebauung
mit Charakter einer Großwohnsiedlung, die entlang der Invalidenstraße liegt,
nichts zu tun. Der große Hof hat ein paar große, zusammenhängende Gemeinschaftsflächen;
der Großteil ist aber privat.
Wie wird das Lärmproblem vor allem im nördlichen Teil des Gebietes gelöst und wie
wird mit dem in die Wohnungen eindringenden Lärm umgegangen, da für oberen
Geschosse keine geschlossene Bebauung konzipiert wurde?
Entlang der Bahn wird Lärmschutz betrieben. Es gibt einen zehn Meter hohen
geschlossenen Sockel, der einen effizienten Lärmschutz bewirkt und den Schall
abfängt. Zudem wird angenommen, dass die Wohnungen in den oberen
Geschossen nicht so sehr von Lärmimmissionen betroffen sein werden.
Besteht die Möglichkeit im Bereich der Lehrter Straße entlang der Townhouses
Kleingewerbe anzusiedeln, z. B. ein Café?
Dieses ist grundsätzlich vorstellbar.
Ist eine Ringerschließung notwendig und ist es möglich, die geplante Erschließung
an einer Stelle zu unterbrechen? Nach dem Konzept müsse wohl die ringförmige
Erschließung als erstes realisiert komplett werden. Welche Realteilungsmöglichkeit
besteht und wie werden Eigentums- und Mietwohnungen gemischt?
Eine andere Erschließungsform erscheint wenig sinnvoll. Generell kann indes
darüber diskutiert werden, da sie nicht zwingend notwendig für den Entwurf ist.
Geplant ist, die Häuser in einzelne Eigentumswohnungen zu unterteilen. Alle
anderen Spielarten dieses Themas sind auch denkbar.
Im Konzept sind nur 60 % der insgesamt geforderten Stellplätze vorgesehen. Wird
damit die Option verbunden, durch Erweiterung der Tiefgaragen im Bedarfsfall noch
weitere Stellplätze vorzusehen?
In einem solchen Fall wird eher über das Modell des Car-Sharing nachgedacht,
um weiteren Bedarf zu decken.
ASTOC / bgmr
Das Bebauungskonzept zielt darauf ab, eine angemessene, aus der Struktur der
Umgebung abgeleitete Grundgröße und Gebäudetypologie für das Quartier zu entwickeln.
Als wichtiges Element gilt zudem der Baumbestand entlang der Lehrter
Straße. Konzipiert wurden Blockeinheiten ohne starre Blockränder, mit jeweils vier
bis sechs Gebäuden. Es werden unterschiedliche Hofsituationen geschaffen, mit
einer Grundgröße von je 25 bis 40 Metern. Um die Höfe herum werden fünf unterschiedliche
Bebauungstypen auf parzellierten Grundstücken gruppiert: Stadthäuser,
Wohngebäude mit städtischem Wohnen, gemischte Gebäude mit Gewerbe in den
Erdgeschosszonen, kräftigere Gebäude mit Appartements für Junge und Junggebliebene
und Stadthäuser entlang der Lehrter Straße, die in der Erdgeschosszone
Kultur und Dienstleistungen beherbergen und oberhalb flexible Grundrisse haben.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
102

Für gewerbliche Nutzungen wird ein Spektrum unterschiedlicher Flächeneinheiten
angeboten. Die Gebäude decken ihren Stellplatzbedarf mit jeweils unter ihnen
befindlichen unterirdischen Parkplätzen. Im Norden, wo die Bahn z. T. in Hochlage
verläuft, wird mehr Gewerbe und Einzelhandel angesiedelt, Richtung Süden nimmt
der Anteil der Wohnnutzung zu.
Über die Hybridhöfe soll die Erschließung für die einzelnen Blockbereiche gesichert
werden. Für die Höfe sind generell verschiedene Nutzungsqualitäten vorstellbar.
Die Gestaltung der Hybridhöfe ist nachbarschaftlich verhandelbar.
Das Freiraumsystem besteht aus dem öffentlichen Bahnpark und den zwei verschiedenen
Hoftypen, von denen die Hybridhöfe eher öffentlich, aber nachbarschaftlich
verhandelbar und die durchgrünten Höfe eher ruhig und in ihrer Nutzung
eher festgelegt sind. Das Prinzip der kurzen Wege und die gesicherte Durchlüftung
sowie Verknüpfung von Bahn und Fritz-Schloß-Park tragen zur Nachhaltigkeit bei.
Das Regenwassermanagement, die Dachbegrünung und die verschiedenen Module
zum Energiekonzept fördern die Nachhaltigkeit. Elemente des bahnbegleitenden
Grünzuges sind die Ebenen Landschaftsrasen, Versickerungsflächen und Prärie,
Baumfilter und Wegeverbindungen. Der Bahnpark wird als lineares Band verstanden,
in dem Weite und Geschwindigkeit in der Gestaltung erfahrbar werden sollen.
Die Brücke und die dazugehörige Rampe haben eine Verbindungsfunktion von der
Heidestraße zum Stadion.
Die Entwicklungsstufen des Konzeptes sind auf einen Realisierungsbeginn im
Süden und ggf. auch im Norden angelegt, sodass die vorhandenen Gärten der
Eisenbahn-Landwirtschaft erst in der Schlussstufe in Anspruch zu nehmen sind.
Fragen aus dem Auswahlgremium / Antworten des Gutachterteams
(ASTOC/bgmr):
Warum sollen die Grünhöfe einen öffentlichen Anteil haben?
Die Grünhöfe sind den einzelnen Gebäuden zugeordnet. Nur die Teilflächen für
die Zufahrten zu den Tiefgaragen sind öffentlich bzw. privatgemeinschaftlich.
Das Gebiet hat eine innerstädtische Lage. Wie soll die Rückzugsmöglichkeit im
Grünhof aussehen? Wie sieht der Grünhof als Freiraum aus?
Die grünen Höfe sind die privaten Innenbereiche der Stadthäuser und dienen
nicht als öffentliche Durchwegungen. Die Hybridhöfe bilden einen halböffentlichen
Raum. Der Grad der Öffentlichkeit dieser Räume ist von den Nutzungen in den
Erdgeschosszonen abhängig. Die Brückenrampe, die gleichzeitig auch als Lärmschutz
verstanden wird, soll in den öffentlichsten Raum des Quartiers führen.
Warum ist die Brückenrampe nicht im Norden des Gebietes platziert worden, wenn
sie als Lärmschutz dienen soll, wo doch dort die Lärmimmissionen aufgrund der
Rampenlage der Bahn höher sind?
Südseitig befinden sich Wohnnutzungen im EG.
Warum befinden sich die Tiefgarageneinfahrten in den Grünhöfen?
Ziel ist es, mit den Hybridhöfen eine deutliche Adresse auszubilden. Dort steht
auch das Thema Gemeinschaft im Vordergrund.
Der Lärmschutz ist für das Quartier ein sehr wichtiges Thema. Einer der Höfe soll
aufgrund der Rampe relativ geschützt sein. Wie wird mit dem Lärm bei den zur
Bahn hin geöffneten Höfen umgegangen?
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
103

Im nördlichen Bereich, wo die Bahn ansteigt und höhere Lärmimmissionen erwartet
werden, sollen eher lärmverträgliche Nutzungen, wie Gewerbe und Dienstleistungen,
angesiedelt werden.
Befinden sich die Tiefgaragen unterhalb der grünen Höfe?
Ja, sie könnten alternativ aber auch unterhalb der Hybridhöfe angelegt werden.
Wie gestaltet sich der zentrale Platz, welche Nutzungen soll er aufweisen?
Einzelhandel ist aufgrund der Größeneinheiten im Norden vorgesehen, daher
weniger Gewerbenutzungen entlang der Ost-West-Verbindung.
Es werden kleinräumige Nutzungsmischungen angestrebt. Wie wird ausgeschlossen,
dass sich Nutzungen gegenseitig stören?
Es sollte nur kleineres Gewerbe angesiedelt werden. In den Gebäuden quer zur
Lehrter Straße befinden sich jeweils rund 500 m² BGF und in den Gebäuden
entlang der Lehrter Straße jeweils 230 m² BGF Gewerbe. Im südlichen Bereich
sollte ruhigeres Gewerbe angesiedelt werden.
Carpaneto Schönigh / Koehl / Sinai
Die Identität der Lehrter Straße, so wie sie jetzt ist, soll erhalten bleiben. Charakteristische
Merkmale des Quartiers sind eine „verknüpfende Vielgestaltigkeit“, „kontrastierende
Stadtbilder“, „Gelassenheit“ und eine grüne Atmosphäre. Das Gebiet
wird als Gelenk zwischen Moabit und dem Europa-Quartier östlich der Bahn verstanden.
Als Prämissen gelten die Brücke über die Bahn zur Heidestraße und der
Grünzug, der das Rückgrat des Quartiers darstellt.
Die konzipierten Quer- und Längsgliederungen des Quartiers sollen zur Adressbildung
beitragen. Zwischen den West-Ost-Querungen ergeben sich vier Baufelder.
In den westlichen und mittleren Gebäudezeilen sind hauptsächlich Wohnnutzungen
vorgesehen. In den Gebietsquerungen sind Gastronomie, Einzelhandel, Gewerbe
anzusiedeln. In östlichen Baufeldern befindet sich vornehmlich Gewerbe. Entlang
des zentralen Platzes soll es Nahversorger geben.
Bei der Bebauung handelt es sich um eine „parallel zur Straße in Schichten nach
hinten ansteigende, durch Querungen unterbrochene“ Baukörper: IV- bis VI-geschossige
Gebäude in den westlichen und mittleren Zeilen in kleinteiligen differierenden
Parzellierungen sowie über VIII-geschossige Gebäude im östlichen Wohn-
Gewerbeband. Mehrseitige Belichtungsmöglichkeiten der Gebäude lassen eine
flexible Nutzung und Aufteilung der Einheiten zu. Die Bebauungsdichte wurde
gegenüber der des Zwischenstandes vom 14.09.09 reduziert.
Der lineare Grünraum entlang der Bahn enthält ein „schnelles Band“ und eine
Typologie harter und weicher Räume. Der Grünzug bildet die öffentliche Oberfläche
des Quartiers, angelagerte Freiräume enthalten dem Wohnen zugeordnete gemeinschaftliche
Gärten sowie Bewegungsfelder. Der Bahngrünzug wird insgesamt als
„domestizierte Stadtnatur“ verstanden. „Roughs“ und „Greens“ sollen dieses Band
gliedern. Das Brückenbauwerk mit seinen Rampen soll eine Landmarke innerhalb
des Grünzugs darstellen. Die Freiräume entlang der Gebäudezeilen gliedern sich in
drei Typen: Stadtgärten, Quartiersgärten und ein Hofband.
Die Erschließung der Gebäude soll über vier Zugänge/Zufahrten an der Lehrter
Straße in das Gebiet bis zum Wohn- und Gewerbeband sichergestellt werden. An
der Rückseite der westlichen Wohnzeilen befindet sich ein Wohnweg, hinter der
zweiten Zeilenreihe ein „Hofband“, das sowohl die Mittelzeilen als auch die ostsei-
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
104

tigen Gebäude erschließt. Vier Rampen führen von der Lehrter Straße aus in
Tiefgaragen.
Die Höfe werden mit einem einheitlichen Belag versehen, um eine Oberfläche für
unterschiedliche Nutzungen zu schaffen. Gartenbänder führen quer zur Bahn hin.
Das Konzept setzt auf eine „sensible Urbanisierung“, unter Partizipation der örtlichen
Akteure und sinnvoller Berücksichtigung des Vorhandenen. Für die Phasenentwicklung
ist von Bedeutung, dass die Baufelder linear ausgerichtet und in eine
netzartige Erschließung eingebettet sind. Dieses ermöglicht auch eine kleinteilige
Einzelentwicklung der Baufelder. Vorstellbar sind Entwicklungsstufen von Rändern
zur Mitte des Gebietes oder von der Bahntrasse zur Straße hin.
Fragen aus dem Auswahlgremium / Antworten des Gutachterteams
(C.S / K / s):
Wie sinnvoll ist eine Platzierung des Gewebes hinter den idyllischen Wohneinheiten?
Es fehlt zudem die Adressbildung. Ist es ferner vorstellbar, dass das
Wohnen in die dritte Bebauungszeile und das Gewerbe in den nördlichen Bereich
verlagert wird?
Die Adressenbildung ist nicht allein mit der Lehrter Straße verbunden, darüber
hinaus soll das Quartier verschiedene Adressen aufweisen. Ein Schild an der
Lehrter Straße kann außerdem auf mehrere Gewerbeeinheiten im Quartier hinweisen.
Die Verlagerung von Nutzungsschwerpunkten ist möglich.
Wohin orientiert sich das Quartier im Stadtraum?
Die Lehrter Straße ist „eine Welt für sich“. Die Enklave, die das Gebiet bildet, wird
akzeptiert.
Als zentraler Platz des Quartiers hat der konzipierte Ort noch zu wenig Kanten. Wie
kann dieser mehr gefasst werden? Besteht die Möglichkeit, das Gewerbeband zu
schließen?
Der Quartiersplatz ist als städtischer Ort gedacht, an dem die erdgeschossigen
Nutzungen zum Platz hin orientiert sind und Platanen auf dem Platz ein Dach
bilden sollen. Der Platz benötigt die Anbindung und großzügige Durchbindung zur
Bahn. Außerdem bildet der Platzraum keine zentrale „Entwicklungsachse“ und
soll auch nicht als solche initiiert werden. Das Konzept setzt hingegen auf Vernetzung
und Anbindung an die Nord-Süd-Wegebeziehungen. Das Konzept entwickelt
keine Blocktextur.
Das Quartier kommt allemal aus dem „Dornröschenschlaf“. Die Frage ist nur, wohin
sich das Quartier orientiert bzw., ob es stark genug ist, aus sich heraus zu
existieren.
Es gibt keine andere Möglichkeit, als dass die Kraft der Quartiersentwicklung aus
dem Gebiet selbst und seinen Möglichkeiten generiert werden muss.
Kommentar: Der Mittelbereich der Lehrter Straße wird kein Inselquartier, die Entwicklung
muss sich in die Umgebung integrieren, demnach bildet der gesamte
Raum an der Lehrter Straße ein Quartier.
Die gegenwärtigen Gartennutzer sollen nach Ihrem Konzept an der Entwicklung
teilhaben und partizipieren können. Wie ist das gemeint?
Die Gärten werden nach einer Schonfrist weichen müssen. Die Nutzer können
dann in die vorgeschlagenen Pioniergärten überwechseln. Auch für Gewerbetreibende,
wie die überlokal bekannten Antiken Bauelemente, sollten Nutzungsmöglichkeiten
vorfinden.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
105

Themen Sauerbruch Hutton / Hager
(SH)
Grundsätzliches
Städtebaulicher Grundansatz
4. Diskussion des Auswahlgremiums
Die folgende, redaktionell sortierte Niederschrift der Diskussion gibt das Spektrum
der unterschiedlichen Positionen wieder und verdeutlicht zugleich relevante
Kriterien für die weitere Gebietsentwicklung.
ASTOC / bgmr
(A)
Carpaneto.schöningh / Koehl /
sinai (CS)
Die eingereichten Arbeiten der Gutachterteams zeigen unterschiedliche, spannende Ansätze und
bewegen sich auf sehr hohem Niveau. Zentrale Fragen, wie etwa zur Bedeutung des Ortes, zur
Eigenständigkeitständigkeit und Identität des Quartiers sowie zur Einbindung in die übergeordnete
sowie umgebende Struktur werden unterschiedlich beantwortet.
Es sind sehr professionelle und durchdachte Arbeiten, wobei vorhandene Schwächen im weiteren
Verlauf des Verfahrens noch nachgebessert werden können. Daher ist es wichtiger, bei der
Betrachtung der Arbeiten die drei grundsätzlich unterschiedlichen Ansätze zu diskutieren.
Da die städtebaulichen Kennwerte der drei Konzepte nahezu identisch sind, konzentriert sich das
Augenmerk zunächst darauf, welches Bild und welche Struktur sich für diesen Ort eignet.
Das Konzept entspricht einem
Metropolen- und Großstadtbild.
Im Gegensatz zu den 80 % der
Berliner Innenstadt, die aus
Quartieren besteht, verkörpert
dieser Entwurf die anderen
20 %, also eher die herausstechenden
Einzelareale.
Dieses Konzept repräsentiert
eine Ausnahme von der
Berliner Regel in unmittelbarer
Nähe zum Hauptbahnhof und
Humboldthafen.
Das Gelände im Mittelteil der
Lehrter Straße war niemals
wirklich Stadt und stellte bisher
eine „terra incognita“ dar. Die
Lehrter Straße befindet sich
heute aber in einen großstädtischen
Raum, rings um das Gebiet
kommt es zu einer „Vergroßstädterung“.
Der Entwurf reagiert darauf mit
einem „Überquartiersbezug“
und bezieht sich nicht allein auf
die kleine Quartiersebene. Er
vermittelt damit eine andere
Betrachtungsweise von Stadt
mit besonderer Prägnanz.
Das Konzept repräsentiert eine
konsequente Lösung.
Das Konzept ist im Sinne einer
Trennung von öffentlichen und
privaten Räumen eher nicht
urban; es schafft Großstrukturen,
die zwar optimale Wohnqualität
bieten können (Licht,
Luft, Sonne) aber weniger
Stadträume bilden. Diese an
Großsiedlungen erinnernden
Großstrukturen erscheinen für
den Ort nicht geeignet.
Das solide Konzept bewegt
sich in der Klaviatur
innerstädtischen Städtebaus.
Der Entwurf vermittelt
Analogien und Varianten zur
geplanten Bebauung der
Heidestraße sowie zu den 80
% der typischen Berliner
Bebauungen.
Positiv an diesem „charmanten
Entwurf“ ist, dass die öffentlichen,
privaten und halböffentlichen
Bereiche klar definiert
sind. Negativ jedoch ist die
Verschattung, das Lärmproblem,
und die Lage der Tiefgarageneinfahrten,
die im Bereich
der grünen Höfe liegen.
Die Qualitäten des Entwurfs
werden im Detail nicht immer
durchgehalten.
Der Städtebau ist rhythmisiert,
als „Stempel“, dessen Form
sich im Quartier wiederholt.
Er weist eine klare Adressierung
mit unkomplizierten
Wegebeziehungen auf.
Gebäuden Freiräume und
Erschließungen vermitteln
indes noch keine schlüssige
Gesamtstruktur.
Die Höfe in diesem Konzept
können als Archetypen des
Städtebaus bezeichnet werden.
Die Bautypologie gibt eine
Differenzierung her und eine
Verschiebung der einzelnen
Nutzungen ist möglich. Es gibt
jedoch zu viele Öffnungen zur
Lehrter Straße hin, was entlang
dieser Bauflucht Unruhe
entstehen lässt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
Das Konzept ist kleinteilig
angelegt und birgt etwas Geheimnisvolles
in sich. Es repräsentiert
Berliner Kiezqualität
und zugleich eine vorstädtische
Qualität.
Es werden keine großen Baustrukturen
wie z. B. an der
Invalidenstraße angestrebt,
Kiezwohnen steht im Vordergrund.
Daraus resultiert, dass
der neu geschaffene Ort kein
Fremdkörper wird; Feingliedrigkeit
und Kiezflair tragen zur
Integration des Gebietes in die
umliegenden Strukturen bei.
Das Konzept vermittelt eine
„Kreuzberg-Atmosphäre“.
Das „Moabitische“ in diesem
Konzept bekommt eine
eigene Identität und steht im
Kontrast zur Europa-City. Die
innere Struktur des Gebietes
weist aber noch Mängel auf.
Warum müssen die Vorgärten
der Townhouses entlang der
Lehrter Straßen zehn Meter
Tiefe haben, wo auch fünf
Meter ausreichen würden und
so mehr Abstandsraum im
Inneren geschaffen werden
könnte?
Das Konzept ist am ehesten
weiterentwicklungsfähig und
eröffnet doch sehr viele
Möglichkeiten.
Dies bringt aber auch die
Gefahr mit sich, dass noch
sehr viel daran gearbeitet
werden muss und damit sein
Grundansatz geschwächt
werden könnte.
106

Bebauung
Gebäudenutzung,
Nutzungsverteilung
Gebäude-Belichtung /-
Verschattung
Wohnen und (Bahn-)Lärm
Die großen Baustrukturen entlang
der Bahn stellen eine dem
Ort entsprechende Entschiedenheit
des Entwurfs heraus.
Die Umgebung des Hauptbahnhofs
benötigt keine zu kleinteiligen
Baustrukturen.
Die bahnseitig bis hin zu einem
Hochhaus ansteigende Bebauung
könnte Menschen interessieren,
die über die Stadt
schauen und nicht nur kiezbezogen
leben möchten.
Andererseits wird die Platzierung
des größten Teils der
Bebauung direkt an der Bahn-
Lärmquelle, um der großstädtischen
Wirkung der Bebauung
willen, sehr kritisch gesehen.
Die längsseitigen Gebäude
entlang der Lehrter Straße
haben sieben Geschosse. Zu
klären ist die Frage der Verträglichkeit
auch im Hinblick
auf die Traufhöhen der Gebäude
im Süden, Norden und
auf der gegenüberliegenden
Straßenseite.
Es sollten die Höfe zur Bahn
und Lehrter Straße hin stärker
geschlossen werden.
In diesem Entwurf kann es
konzeptionell und für die
Grundrisse problematisch
sein, wenn die Ecken
geschlossen würden.
Die Ansiedlung von Gewerbe
könnte im nördlichen Bereich
noch stärker ausgeprägt
werden.
Nach dem Konzept entstehen
teilweise problematische
Belichtungs- und
Verschattungssituationen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
Die Qualität der mittleren
Bebauungszeile ist fragwürdig,
da der Abstand zur
ersten und dritten Zeile sehr
gering ist. Zudem ist die Dreischichtung
problematisch und
die Verwertbarkeit der zweiten
Schicht fraglich, da eine
öffentliche Hofsituation entsteht,
aber kein geschützter
und privater Raum, wie z. B.
durch die Gärten der Townhouses,
vorhanden ist.
Könnte die Bebauung entlang
der Bahn etwas großteiliger
werden?
Anzuraten ist, gewerbliche
Nutzungen Richtung Norden
zu verschieben, wo die
Bahntrasse ansteigt, um das
Wohnen eher im südlichen
Bereich anzusiedeln und so
besser schützen zu können.
Es besteht hinsichtlich des B-
Planverfahren die Befürchtung,
dass die horizontalen funktionalen
Gliederungen genau
festgelegt werden müssen, um
den Entwurf entsprechend
umsetzen zu können.
Das Quartier lässt aufgrund
der Gebäudestellungen gute
Belichtungsverhältnisse
erwarten.
Eine Lärmbelastung geht hier primär von der Bahn und nicht vom Straßenverkehr aus, deren
Lärmwirkung unterschiedlich wahrgenommen wird. Der reflektierte Lärm kann künftig ein größeres
Problem werden.
Das Wohnen an der Bahn verspricht wenig Qualität, da höhere Lärmimmissionen zu erwarten sind.
Es ist vor allem ungeklärt, wie hochwertiges Wohnen entlang der Bahn funktionieren kann. Eine
wichtige Frage ist dabei jedoch, inwiefern sich die Bebauung selbst vor Lärm schützen kann. Es sollte
stets versucht werden, zumindest eine Seite der Wohnung ruhig zu haben.
Im südlichen Bereich des Entwurfsgebietes ist die Lärmbelastung durch die Bahntrasse nicht so hoch
wie im nördlichen Abschnitt. Nach Errichtung der S 21 dürfte zumindest im Nordbereich ein passiver
Lärmschutz notwendig werden.
Die Fahrgeräusche der Bahnen werden durch neue Technologien stetig reduziert. Vielleicht sollte
deshalb weniger über die Lärmproblematik als darüber diskutiert werden, welches städtebauliche
Leitbild und welche Typologien und Anordnungen erwünscht sind.
Die Platzierung von Wohngebäuden
entlang der Lärmquelle
Bahn kann zur Verlärmung
zahlreicher Wohnungen führen.
3
Der Schutz vor Bahnlärm ist
bei der städtebaulichen Konfiguration
noch nicht überzeugend
gelöst worden.
Die bahnseitigen Gebäudezeilen
tragen zum Lärmschutz
der Wohnzeilen bei. Die Lärmwirkung
hinsichtlich des
107

Wohnen im Hochhaus
Erschließung
Freiraum, Grünzug
Daher ist fraglich, ob sich ein
bebauter Raum unmittelbar
entlang der Bahn positiv
entwickeln lässt.
Da sich die Bebauung auch
östlich zur Bahn hin öffnet, wird
deren Lärmwirkung in die Höfe
hinein befürchtet.
Teure Townhouses liegen an
gewerbeartigen Höfen, was
zahlreiche Nutzungskonflikte
verursachen kann.
Wohnens auf den bahnseitigen
Zeilen ist allerdings zu
überprüfen.
Das Wohnen in einem Hochhaus (v. a. wie bei SH) wird aufgrund der Errichtungskosten teuer. Wenn
Bewohner für eine Wohneinheit viel Geld zahlen, sollte es auch eine entsprechende Qualität des
Raumes geben. Diese ist aber (bei SH) nicht hinreichend gegeben und zudem durch die vertikale
Mischung von „produzierenden gewerblichen Einheiten“ in den unteren Geschossen und der
Wohnnutzung darüber beeinträchtigt.
Wohnen im Hochhaus sollte dennoch wieder ein Thema in Berlin werden. Jedoch ist der von SH
vorgeschlagene Standort nicht der geeignete, da zumindest das subjektive Lärmempfinden zu hoch
sein dürfte. Das Klientel, das in den von SH vorgeschlagenen Hochhäusern wohnen würde, dürfte,
zumal die Wohnungen sehr teuer sein würde, sehr hohe Ansprüche an sein Wohnumfeld stellen.
Die Erschließung erscheint
einfach und bildet durch die
Module klare Adressen.
Die Erschließung erscheint
noch etwas kompliziert.
Der Grünzug mit Wegeführung hat große Bedeutung als übergeordnete Verbindungsfunktion und
bildete daher auch eine Vorgabe für die Konzepte. Als öffentlicher Grünzug entlang der Bahntrasse
ist er ein spannender Ort, an dem Urbanität und Stadttechnik erlebbar werden und der Blick in das
gegenüberliegende Europa-Viertel möglich ist.
Der Grünzug ist das Ergebnis einer Planung mit entsprechender Historie. Es besteht seit langem das
Ziel, entlang der Strukturen der Bahn einen Grünzug bis nach Charlottenburg zu führen und damit
auch verschiedenste Erholungsräume entlang kleinräumiger Strukturen anzubinden.
Das Konzept von SH schafft eine für einen Grünzug vollkommen andere Situation. Dieser wird reduziert
auf einen Bürgersteigweg in einem geschützten großen Hof, auf dem es für den Benutzer
nicht mehr ersichtlich ist, dass er sich auf der Fortführung des Grünzuges befindet.
Kontrastierend zum zentralen, geschützten Freiraum im Entwurf von SH ist ein bahnbegleitender
Grünzug wie in den Beiträgen von A und CS öffentlicher, „demokratischer“.
Die Arbeit respektiert die vorgegebene
Lage des Grünzuges
nicht. Sie kommt zu einem begründeten
anderen Ansatz für
den Freiraum.
Der Großhof-Freiraum hat tendenziell
privaten, intimen Charakter
bzw. wird als privater
Raum wahrgenommen und
widerspricht damit der Funktion
einer öffentlichen Verbindung.
Er kann keine hinreichende
öffentliche Funktion wahrnehmen.
Er stellt andererseits einen
Erlebnisraum dar, der Partizipation
ermöglicht und eine
Identität schafft.
Ferner ist er zu groß, um wirklich
sehr privat zu sein. Dafür überlagern
sich zu viele Funktionen
und dafür sind zu viele Begegnungen
zu erwarten. Diese Idee
des halbprivaten/ halböffentlichen
Grünraumes kann qualitätvoll
sein, zumal sie nicht
üblichem Kiezdecken folgt.
Auch der Ansatz, den Grünzug
von der Bahntrasse in den Hof
Der Entwurf erfüllt die
Vorgaben, strukturiert den
angestrebten Grünzug und
differenziert in öffentliche und
private Freiräume, ebenso
stärkt er die öffentliche
Vernetzung.
Der Entwurf erfüllt die Vorgaben,
strukturiert den angestrebten
Grünzug und
differenziert in öffentliche und
private Freiräume, ebenso
stärkt er die öffentliche
Vernetzung.
Der Grünzug hat in diesen beiden Konzepten für die Lösung des
Lärmschutzproblems keine Bedeutung. Wäre es möglich, im Grünzug
einen Wall zu integrieren?
Dies ist eine Kostenfrage. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind davon
abhängig, welche Anforderungen das neu entstehende Quartier
an den Grünzug hat. Zudem ist fraglich, was von der Fläche
zwischen Bahn und Bebauung übrig bleibt, wenn man auf diesen
30 Metern auch noch einen Wall legt.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
108

Öffentlich und privat
Ost-West-Verbindung
Platzraum
Brücken-Ansatz
(„Klein“-)Gärten
und wieder zurück an die Bahntrasse
zu führen, verspricht eine
Qualität.
Die drei Arbeiten schaffen es nur bedingt, wirkliche Privatheiten zu erzeugen, da die Räume jeweils
sehr durchgehbar / durchdringbar sind. Es besteht aber gleichzeitig die Frage, ob Privatheit in einer
zentralen Lage wie an der Lehrter Straße in größerem Umfang vorhanden sein muss.
Die Arbeit überzeugt hinsichtlich
der Verortung von öffentlichen
und privaten Bereichen
nicht.
Im großen inneren Freiraum
befinden sich öffentlich nutzbare
und private Freiflächen.
Es besteht hier ein Widerspruch
zwischen dem privat
erscheinenden Großhof und
öffentlicher Grünzugsfunktion.
Der Freiraum ist formal privat,
soll aber eigentlich ein öffentlicher
Grünzug sein.
Der große Freiraum stellt einen
Park dar und keinen geschlossenen,
privaten Raum.
Öffentliche Räume müssen
nicht nur öffentlich zugänglich
sein, wie in diesem Entwurf,
sondern müssen auch als
öffentliche Räume gefühlt werden,
was hier nicht erwartet
werden kann.
Die Höfe als eher geschlossene
Räume erzeugen eine
geheimnisvolle Atmosphäre.
Die zwei verschiedenen Hoftypen
sind positiv. Vorteilhaft
ist die individuelle Anpassungsmöglichkeit
bei den
Hybridhöfen und die Intimität,
Ruhe und Grünprägung der
grünen Höfe. Positiv ist ferner
das Angebot an privaten
Situationen.
Das vorgeschlagene Quartier
schafft introvertierte Räume.
Das Verhältnis von öffentlichem
und privatem Raum ist
im Konzept noch einmal zu
überprüfen, auch wenn die
Idee mit den Höfen überzeugt.
Die Höfe erscheinen teilweise
eher zu geräumig, eine Akzentuierung
der Mitte im Bereich
der Ost-West-Verbindung
wäre daher möglich.
Das Konzept stellt eine
schlüssige Verbindung zur
Heidestraße her; durch die
städtebaulich einladende
Geste wird ersichtlich, dass
die Brücke zur Heidestraße
führt.
Die Eingangssituation ist jedoch
nicht optimal gelöst.
Dabei fehlt ein deutlicher
Platzraum vor der Brücke; das
Herzstück des Quartiers ist zu
wenig ausgeformt und wurde
nicht hinreichend interpretiert.
Der Ort ist somit überarbeitungsbedürftig,
z. B. auch hinsichtlich
der Anordnung von
Townhouses entlang des
Platzes und hinsichtlich seiner
Dimension.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
Im gesamten Konzept werden
die öffentlichen und privaten
Freiräume nicht voneinander
abgegrenzt.
Öffentliche und private Freifläche
werden innerhalb des
Konzeptes jedoch definiert.
Negativ zu bewerten ist die
fehlende Raumkante entlang
des zentralen Platzes, der zur
Brücke führt.
Die Raumfolge des Konzeptes
erfordert Gebietskenntnis und
eine Orientierung, um die für
die Ost-West-Beziehung
wichtige Brückenverbindung
aufzufinden.
Bei SH besteht die Möglichkeit des privaten Gärtnerns im Bereich der bisherigen Eisenbahnlandwirtschafts-Gärten.
A und CS hingegen nehmen die Kleingärten aus ihren Entwürfen heraus.
Flächen zum Gärtnern werden in allen Konzepten neu geschaffen.
Die vormalige Eisenbahnlandwirtschaft dürfte indes auch im Konzept von SH nicht bzw. größtenteils
nicht bestehen bleiben können und partiell durch neue ersetzt werden.
109

Lehrter Straße
Ziegelmauer Lehrter Straße
Gebäude Lehrter Straße 23/24
Realisierbarkeit,
Entwicklungsphasen
Das Gesicht der Lehrter
Straße in diesem Konzept ist
geprägt durch die Auflösung in
Hofadressen, die repräsentativen
Gebäude längs der
Lehrter Straße, aber auch
durch die Stirnseiten der
Gewerbeeinheiten.
Der Umgang mit der Mauer bzw. ihre Verwendung in den drei Entwürfen ist wichtig und sinnvoll.
Alle drei Konzepte gehen vom Erhalt der Ziegelsteinmauer aus. Dadurch kann die Lehrter Straße hier
keinen „normalen“ städtischen Straßenraum bilden. Dies umso mehr, wenn dadurch Gewerbe- und
Dienstleistungseinheiten nicht unmittelbar von der Straße aus zu erreichen sind. Es hat den Anschein,
als dass alle Konzepte das Quartier hinter der Mauer verbergen wollen.
Vorteilhaft ist, dass die Mauer
entlang der Lehrter Straße in
diesem Konzept Öffnungsmöglichkeiten
für eine öffentliche
Nutzung in den Erdgeschossen
vorsieht.
In den Vorschlägen der drei Gutachterteams wird jeweils das kleine Gebäude entlang der Lehrter
Straße erhalten.
Da in der Umgebung der Lehrter Straße sehr große Konkurrenz hinsichtlich städtebaulicher Projekte
herrscht, ist die Realisierbarkeit in einem überschaubaren Zeitraum wichtig. Zudem müssen Abschnitte,
die nacheinander fertig gestellt werden, auch in ihren Zwischenzuständen funktionieren.
Für die Lehrter Straße könnte es nicht genügend Nutzungspotential geben, um entlang der Straße in
gesamter Länge Gewerbe und Dienstleistungen anzuordnen. Daher ist eine starke Mitte des Quartiers
von Bedeutung.
Berlin erlebt derzeit keinen
Bauboom. Daher birgt dieses
Konzept die Gefahr in sich,
dass das Projekt aufgrund
seiner Großdimensionen
stecken bleibt und nicht zur
vollständigen Realisierung
kommt.
Als erstes würden die Townhouses
gebaut werden und
vermutlich erst 20 bis 30 Jahre
später die Zeile entlang der
Bahn.
Zwar kann das Konzept nicht in
einem Entwicklungsvorgang
realisiert werden, allerdings
könnte es Inszenierungen wie
am Leipziger Platz geben, um
bereits den Stadtraum zu bilden
und eine vorläufige Idee
zukünftiger Bebauung zu vermitteln.
Der Entwurf verspricht die
größten Chancen auf Realisierung.
Jedoch sollte die
Bebauung der ersten (westlichen)
Zeilen weiter an die
Lehrter Straße herangerückt
werden.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
Die vorgeschlagene Bebauung
entlang der Lehrter
Straße macht diese zu keiner
typischen Stadtstraße (wobei
sie das auch niemals
gewesen ist).
110

5. Schriftliche Beurteilungen durch die ObergutacherInnen
Sauerbruch Hutton / Hager
Der Entwurf bietet eine äußerst großstädtische Lösung für diesen Ort, der als
Eisenbahngelände niemals in die städtische Struktur integriert war. Er greift den
hier vorhandenen Großraum des Bahngeländes als Entreeraum des Berliner Hauptbahnhofs
auf und gibt diesem mit einer großmaßstäblichen Randbebauung einen
angemessen monumentalen Ausdruck. Diese Haltung wurde im Auswahlgremium
kontrovers diskutiert.
Einig war sich das Gremium jedoch, dass sich mit der klaren Großform der Wohnbebauung
entlang der Bahntrasse die Chance böte, an einem besonderen Ort
einzigartige Formen innerstädtischen Wohnens entwickeln zu können. Doch gerade
diese Großform ist es, die in Bezug auf eine modulare Entwicklung problematisch
gesehen wird. Sie entfaltet ihre Wirkung nur in ihrer Gesamtheit. Im Hinblick
auf einen Entwicklungszeitraum von bis zu 10 Jahren sieht das Auswahlgremium
die Gefahr, dass die Form im „Zustand der Unfertigkeit“ stecken bleiben
könnte.
Der Bahn-begleitende Gebäuderiegel ist in den unteren Geschossen geschlossen.
Dadurch wird der Hofbereich vom Bahnlärm weitgehend freigehalten.
Die Wohnungen der Bahnrandbebauung sind perfekt belichtet, verfügen über eine
gute Aussicht und schützen sich selbst durch ihre Grundrissgliederung nach Nordosten
zum Bahnlärm. Für das Wohnen in den oberen Geschossen der Wohntürme
ist dennoch die Frage des Lärmschutzes nicht überzeugend gelöst. Ebenso ist die
vorgeschlagene Nutzungsmischung mit produzierendem Gewerbe im Erdgeschoss,
Büros in der Zwischenzone und der Mischung von Miet- und Eigentumswohnungsbau
aus immobilienwirtschaftlicher Sicht bedenklich, weil sie am Markt kaum oder
nur sehr schwer platzierbar ist.
Einerseits gelingt es den Verfassern, einen großzügigen, parkartigen Innenraum zu
schaffen, der lärmgeschützt äußerst vielfältig nutzbar ist. Der vorgegebene Grünzug
wechselt dafür im Sinne einer spannungsvollen Raumfolge zwischen Bahnsituationen
und dem halböffentlichen Hofgarten. Andererseits wurde nicht ein den Vorgaben
der Aufgabenstellung entsprechender öffentlicher Grünzug entlang der Bahn
umgesetzt. Bei der Verlegung des Grünzugs in einen eher privat anmutenden Freibereich
ist fraglich, ob die Mittel aus der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme VZB für
die Herstellung des Grünzugs zur Verfügung gestellt werden können.
Die einfache Reihe der Townhouses setzt insbesondere den Rhythmus und die
Maßstäblichkeit der südlich angrenzenden Bebauung an der Lehrter Straße fort, so
dass das städtebauliche Konzept zwischen dem Quartiersmaßstab und der Metropolendimension
an der Bahn eindrucksvoll vermittelt.
Die vorgeschlagene Erschließungsschleife, die nur interne Verkehre trägt, ist klar
und gut gelöst, plausibel eingefügt und verschafft dem Hofgarten das Maß an
Öffentlichkeit, welches für die Fortführung des sog. Grünzuges und die lokale Nutzung
erforderlich ist. Die oberirdische verkehrliche Erschließung der Townhouses
entlang der Lehrter Straße ist hingegen nicht erkennbar.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
111

ASTOC / bgmr
Die Arbeit entwickelt zwischen Lehrter Straße und Gleisbett eine Folge leicht aufgelöster,
gleichartig gegliederter Blöcke. Hierdurch ergibt sich im Wechsel eine
Folge halböffentlicher „Hybridhöfe“ und privater, grüngeprägter Höfe. Die Blockstrukturen
sind zur Bahn und zur Lehrter Straße jedoch teilweise sehr weiträumig
geöffnet, was zur Folge hat, dass das Gesamtkonzept etwas unstrukturiert erscheint
und der Lärm von der Bahntrasse in das Blockinnere eindringen kann.
Die Geschossigkeit mit IV, V, VI und VII Geschossen reagiert angemessen auf
die kleinräumlichen Situationen. Die vier Quergebäude an der Lehrter Straße
überschreiten jedoch die Traufhöhen der umgebenden Bebauung um ein bis zwei
Geschosse, was zu einer stärkeren Verschattung der privaten Grünflächen führt.
Auf Höhe des Poststadions wird als Auftakt zu einer bewusst inszenierten Brücke
Richtung Europaquartier ein öffentlicher Platzraum geschaffen. Am Brückenkopf
wird ein IX-geschossiger Akzent gesetzt.
Vorteil der „Hybridhöfe“ ist die Möglichkeit, die Platzfläche den Bedürfnissen der
anliegenden Gebäude anzupassen. Zusammen mit der Lehrter Straße, dem
„Brückenplatz“ und dem Grünzug entlang der Gleise ergeben die halböffentlichen
Hybridhöfe ein feinmaschiges Wegenetz. Die im Gegensatz zu den privaten
Grünflächen jedoch zu groß dimensionierten „Hybridhöfe“ differenzieren sich indes
nicht ausreichend genug gegenüber dem „Stadtplatz“, der räumlich nur ungenügend
gefasst ist. Die Identität der Quartiersmitte wird dadurch nicht deutlich genug
ausgeprägt.
Die Tiefgaragen sind nicht unter den „Hybridhöfen“, sondern unter den privaten
Freiflächen angeordnet. Dies hat zur Folge, dass fast das gesamte Baugebiet versiegelt
wird.
Der Großteil der Gebäude ist in Ost-West-Richtung angeordnet, was gerade für
eine Wohnnutzung keine optimale Gebäudeausrichtung darstellt.
Durch die Separierung in einzelne Baukörper sind die rechtwinklig zur Lehrter
Straße angeordneten Gebäude mit ihren Schmalseiten zur Straße orientiert. Diese
Gebäudeausrichtung entspricht nicht der angrenzenden Bebauung in der Lehrter
Straße. Die Mauer an der Lehrter Straße wird als „schönes“ geschichtliches Element
insgesamt erhalten, aber den Nutzungen dahinter folgend in Teilen aufgelöst.
Die Gewerbenutzungen werden zwar überwiegend im Nordbereich konzentriert,
sind jedoch ferner über das gesamte Quartier verteilt, was ggf. zu vermehrten
Nutzungskonflikten führen kann. Auch die Anordnung von Townhouses am zentralen
Stadtplatz wird sehr kritisch gesehen.
Ein Vorteil der gesamten städtebaulichen Struktur ist jedoch die Ermöglichung einer
höchst flexiblen Nutzungsmischung und vielfältiger Raumtypologien.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
112

Carpaneto Schöningh / Koehl / Sinai
Der Entwurf weist eine klare städtebauliche Struktur auf, die durch die vorgesehene
Ausrichtung und Anordnung der Baufelder und –körper eine modulare und phasenbezogene
Entwicklung und Vermarktung des Gebietes ermöglicht. Die vorgegebene
Grünverbindung entlang der Bahntrasse wird integriert, an der Lehrter Straße ist als
Quartiersplatz eine zentral gelegene platzartige Aufweitung vorgesehen, die auch
gewerbliche Nutzungen zulässt. Durch die lineare Platzierung der Baukörper in
Nord-Süd-Richtung und Abstufung der Gebäudehöhen von Ost nach West kommt
es zu einer vorteilhaften Belichtungssituation der Wohnungen. Als positives Merkmal
des Entwurfs ist auch die Aufnahme der baulichen Kante der östlich der Bahn
geplanten Europacity zu nennen.
Als vorteilhaft erweist sich ferner die entwurfsimmanente Flexibilität der Nutzungszuordnungen
der ostseitigen Bebauungen im Hinblick auf das Lärmschutzproblem:
Konzentration der Gewerbenutzungen in den nördlichen, von der Hochlage der
Bahn stärker betroffenen Teil des Gebietes, während die Tieflage der Bahn im südlichen
Teil des Gebietes mehr Wohnnutzung zulässt.
Als problematisch erweist sich der Entwurf im Hinblick auf die in einigen Bereichen
geringen Abstandsflächen sowie im Hinblick auf die teilweise fehlende bauliche Fassung
des Quartiersplatzes, der zudem „platzadäquate“ Nutzungen vermissen lässt.
Jedoch eröffnet die konzipierte Bebauungsstruktur in dieser Hinsicht Gestaltungsspielräume
ohne grundlegende Veränderung des Entwurfskonzeptes, so z. B. eine
noch deutlichere Raumfassung und belebende Nutzungsbelegung der nördlichen
und südlichen Platzränder, eine Vergrößerung der Abstände der Mittelzeilen durch
Reduzierung der Vorgartentiefe der Zeilen entlang der Lehrter Straße, eine noch
direktere Verbindung zwischen Lehrter Straße, Quartiersplatz und Brückenansatz
sowie eine konkrete Berücksichtigung der Lärmwirkung für das Wohnen in den betreffenden
Geschossen entlang des bahnbegleitenden Grünzuges.
6. Auswahlentscheidung
Nach ausführlicher Diskussion sowie schriftlicher Beurteilung der drei Konzepte
stimmen die stimmberechtigten Obergutachter darüber ab, welches der Konzepte
die Grundlage zur Weiterbearbeitung bilden soll. Eine Rangfolge wurde nicht
gebildet.
Konzept ja nein
Sauerbruch Hutton / Hager 1 5
ASTOC / bgmr 2 4
Carpaneto Schöningh/ FAT KOEHL/ sinai 5 1
Damit traf das Obergutachtergremium die Entscheidung, das Konzept der Arbeitsgemeinschaft
carpaneto.schöningh / FAT KOEHL / sinai dem weiteren Verfahren zu
Grunde zu legen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
113

7. Wesentliche Prüf-Empfehlungen zum ausgewählten Konzept
- Der zentrale Platz sollte räumlich klarer gefasst werden, zudem ist eine deutlichere
Verbindung zur künftigen Bahnbrücke herzustellen. Beide Komponenten
sollten stärker miteinander korrespondieren.
- Die Qualität der mittleren Zeilen sollte erhöht werden. Dazu sollte der Abstand
der mittleren zu den östlichen Zeilen überprüft und die westlichen Zeilen
ggf. ein Stück zur Lehrter Straße hin verschoben werden.
- Das Lärmniveau sowie der Lärmschutz in den zum Bahnraum orientierten
Zeilen sind fachtechnisch zu überprüfen und entsprechend konzeptionell zu
berücksichtigen.
- Die Verteilung der baulichen Dichte im südlichen Bereich des Gebietes und
die Abstände zu südlichen Nachbargebäuden sind zu überprüfen.
Nachbemerkungen
Die Moderatorin und die Vertreter der Verfahrensträger danken den Mitwirkenden.
Vivico gibt in Abstimmung mit dem Bezirksamt Mitte von Berlin, Abt. Stadtentwicklung
eine Pressemitteilung heraus.
Am 24.11.2009 ab 18:00 Uhr findet eine öffentliche Veranstaltung im Saal der
Berliner Stadtmission, Lehrter Straße 68 statt, in der das ausgewählte Konzept
durch das Gutachterteam präsentiert und anschließend erörtert wird. Die Pläne der
beiden anderen Konzepte werden zur Information ebenfalls aufgehängt.
13.11.2009
Heinz Tibbe
GRUPPE PLANWERK
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
114

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
115

4.7 Öffentliche Erörterung des ausgewählten Konzeptes 4.11.09
PROTOKOLL
24.11.2009 im Saal der Berliner Stadtmission, Lehrter Straße 68, 10557 Berlin, 18.10 – 20.45 Uhr
Podium: Stefan Wagner, Vivico
Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte, BzStR Abt. Stadtentwicklung
Heinz Tibbe, GRUPPE PLANWERK
Florian Koehl, Carpaneto.Schöningh
Silvia Carpaneto, carpaneto.schöningh
Klaus Schroll, sinai. Faust, Schroll, Schwarz
Moderation: Heinz Tibbe, GRUPPE PLANWERK
Teilnehmer: siehe Teilnehmerliste
1. Begrüßung, Einleitung
Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte, BzStR, Abt. Stadtentwicklung
Mit dieser Veranstaltung soll die Öffentlichkeit ausführlich über das Ergebnis des städtebaulichen
Gutachterverfahrens für den Bereich zwischen Bahntrasse und Lehrter Straße (Mittelabschnitt,
Ostseite Lehrter Straße) informieren.
Im Folgenden wird das ausgewählte Konzept von ihren Verfassern (Architekten carpaneto.
schöningh mit Florian Köhl und Landschaftsarchitekten sinai.) vorgestellt. Dieses Konzept soll
die Grundlage für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens bilden.
Nach der Präsentation können die Pläne und das Modell von allen Anwesenden näher betrachtet
werden. Die beiden anderen Arbeiten aus dem Gutachterverfahren wurden zur Information
ebenfalls ausgehängt.
2. Vorstellung des ausgewählten Konzeptes durch die Verfasser
Florian Köhl (FAT KOEHL), Silvia Carpaneto (carpaneto.schöningh), Klaus Schroll (sinai.)
Herleitung des Konzeptes, Gliederung des Quartiers, städtebauliche Situation
Der Umgang mit den spezifischen Gegebenheiten des Ortes als Enklave im Stadtraum stellte
eine besondere Herausforderung dar und bestimmt die Leitidee des Konzeptes. Die Lehrter
Straße vereint Charme und Vielgestaltigkeit. Zudem gibt es informelle Freiräume, kontrastierende
und überraschende Stadträume, Gelassenheit und Grün in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof.
Der Entwurf nimmt die historisch bedingte Isoliertheit des Raumes und seine überkommenen
Elemente, wie die Mauer entlang der Lehrter Straße und den Charakter der Lehrter
Straße, auf.
Der Ort bildet aufgrund seiner zentralen Lage ein wichtiges Gelenk zwischen dem Sportpark
Poststadion Moabit und dem geplanten Europaviertel an der Heidestraße. Das Konzept geht
daher von einem eigenständigen, identifizierbaren Stadttyp aus und nimmt die Längsgliederung
durch Lehrter Straße und Bahntrasse auf. Der Grünzug gibt dem neuen Quartier ein Rückgrat
und bildet die Fußgängerverbindung von der nördlichen Lehrter Straße zum Hauptbahnhof.
Neue Gebäude treten hinter der Mauer entlang der Lehrter Straße zurück; es gibt Durchbrüche,
die Verbindungen zum Grünzug entlang der Bahn bilden. Diese Querungen lassen vier Entwicklungsfelder
entstehen. Das „Band“ entlang der Lehrter Straße ist eher kiezorientiert, das
am Grünzug bietet „Ausblicke in die Stadt“. Gegenüber dem Eingang zum Poststadion entsteht
ein neuer Platz als Hauptadresse des Quartiers und als Entree ins Quartier.
Freiraumkonzept
Die Sequenz von mehreren Einzelhöfen mit „harten“ Flächen bildet ein Erschließungsband, das
über Erschließungsgassen mit der Lehrter Straße verbunden ist. Neben dem zentralen Eingangsplatz
gegenüber dem Eingang zum Poststadion wird eine weitere Platzsituation südlich
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
118

der Kulturfabrik geschaffen. Hier soll zugleich der bestehende Kinderspielplatz erweitert
werden.
Die Verkehrsflächen im Gebiet werden grundsätzlich als Mischflächen mit gleichartigen Belägen
angelegt, d. h. es gibt keinen Bord und keine Trennung von Fußgängern und Autos.
Für die „weichen“ Flächen im Quartier (grüne Räume) wird ein Spektrum öffentlicher und
privater Nutzung definiert. Entlang der Lehrter Straße befinden sich privat bzw. privat-gemeinschaftlich
genutzte Gärten. Der Grünzug an der Bahn bildet einen zusammenhängenden
öffentlichen Raum. In diesem sind verschiedene Aktionsfelder und Pioniergärten vorgesehen.
Im Norden und Süden des Grünzuges ist u. a. Raum für Spielflächen. Der Grünzug wird angesichts
seiner Lage entlang der Bahn und der Erlebbarkeit von Weite als „domestizierte Stadtnatur“
interpretiert und zugleich als städtischer Raum verstanden, an dessen Wegen unterschiedliche
Räume angeordnet sind: roughs und greens. Roughs sind dichter baumbestandene
Zonen und greens sind nutzbare, glatte Rasenflächen. Der im Grünzug befindliche Brückenkopf
der geplanten Fußgängerbrücke über die Bahntrasse zur Heidestraße soll eine Landmarke
darstellen und zugleich als Aussichtplattform dienen.
Die Bebauung des Quartiers wird durch Stadtgärten, Quartiersgärten und Wohngärten gegliedert.
Die Durchlässigkeit des Quartiers wird als Kommunikation zur Umgebung verstanden.
Die bestehende Kleingartenstruktur kann, wenn möglich, in die neue Freiraumstruktur eingebunden
werden. Durch die Öffnungen der Mauer gibt es kein isoliertes „Dahinter“ mehr. Der
Platz als öffentlicher Raum wird durch die umgebenden Gebäude gefasst. Es soll jedoch ein
offener Raum, im Gegensatz zum klassischen Blockrand, geschaffen werden.
Gliederung der baulichen Nutzung
Im östlichen Bereich des Quartiers, entlang der Bahn, soll der größte Teil des Gewerbes angesiedelt
werden. Wohnnutzungen und Gärten dominieren entlang der Lehrter Straße.
Am Hauptplatz sind im Erdgeschoss große zusammenhängende Flächen für Einzelhandel und
Gastronomie vorgesehen. In der ostseitigen Reihe gibt es eine durchgängige Bebauung im Erdgeschoss
mit tieferen Flächen für Gewerbeeinheiten, wie z. B. Werkstätten, Hallen für Kleinproduktion.
Dieses Band soll auch als Schallschutz fungieren. Oberhalb des Erdgeschossbandes
sind Querriegel angeordnet, die in ihrer Höhe variieren. In diesen ist eine stärkere Durchmischung
mit Wohnen möglich. Die Wohnqualität zeichnet sich hier durch eine gute Aussicht auf die
Stadt und eine dreiseitige Belichtung aus.
Gebäudetypologie
Das Konzept soll die Realisierbarkeit möglichst vieler verschiedener Gebäudetypen ermöglichen.
Die Bebauung des Quartiers erfolgt parallel zur Lehrter Straße, Die Geschossigkeit der Gebäude
steigt von der Lehrter Straße zur Bahntrasse hin an. In der ersten Reihe (von der Lehrter
Straße aus gesehen) dominiert der Typus Stadthaus mit Stadtgarten. Die Häuser sind von der
Mauer nach hinten versetzt. Es sind verschiedene Parzellengrößen vorgesehen, so dass sowohl
Einfamilienhäuser als auch klassische Miethäuser denkbar wären.
In der zweiten Reihe wird dieses Prinzip wiederholt und mit einer Wohnstraße kombiniert. Hierbei
werden die Parzellen in der zweiten und dritten Reihe grobmaschiger. Es sind Wohnungen,
Maisonettenwohnungen, Laubenganghäuser oder generationsgemischtes Wohnen vorstellbar.
Die Ausrichtung der Wohnfassaden am Sonnenlauf begünstigt den Passivhaus-Standard.
Kfz-Erschließung
Der Hauptverkehr und Lieferverkehr wird über Rampen in die Tiefgarage geführt. Es wird auch
Einzelhandel entlang der Lehrter Straße und am zentralen Platz sowie eine Mischung aus Gewerbe
und Wohnen im hinteren Band geben.
Das gesamte Gebiet ist von Ruhendem Verkehr frei zu halten. Die Tiefgaragen liegen stattdessen
im rückwärtigen Teil des Gebietes unterhalb der Gewerbeeinheiten. Auf diese Weise
kann bestehende Vegetation entlang der Lehrter Straße erhalten werden.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
119

Entwicklungsphasen
Das Quartier soll in voneinander unabhängigen Teilbereichen, jedoch im gegenseitigen „Dialog“
der Teilbereiche entwickelt werden können. Die Realisierung könne entweder an den Rändern
im Norden und Süden oder aber im Zentrum beginnen. Es bestehe aber auch die Möglichkeit,
zunächst die östlichen Baufelder entlang der Bahn zu bebauen und erst dann die Bereiche an
der Lehrter Straße zu entwickeln. Die Realisierung des Grünzuges hat in jedem Fall Priorität.
Das Quartier sollte in jeder Phase integrativ, im Zusammenhang mit der Umgebung, mit dem
Bestand und den Anwohnern entwickelt werden.
3. Erläuterungen zum Gutachterverfahren
Heinz Tibbe (GRUPPE PLANWERK)
In der Auftaktveranstaltung der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße am 24.02.2009
wurden erste Überlegungen zur Entwicklung dieses Gebietes diskutiert. Nach der Vorbereitung
des Gutachterverfahrens wurden am 27.05.2009 auf einer öffentlichen Veranstaltung im Poststadion
die Konzept-Vorgaben diskutiert. Am 14.09.2009 wurden in einer weiteren öffentlichen
Veranstaltung erste Zwischenergebnisse durch die Gutachterbüros präsentiert und seitens der
Teilnehmer Hinweise und Anregungen an die Gutachter gerichtet. Alle drei Gutachterteams
haben ihre Entwürfe daraufhin überarbeitet. So wurde z. B. die Bebauungsdichte im ausgewählten
Entwurf deutlich verringert.
Als Ergebnis liegen drei sich grundsätzlich unterscheidende Arbeiten mit einer breiten Spanne
an Ideen und Vorschlägen vor. Das Team Sauerbruch Hutton / Hager hat eine sehr großstädtische
Lösung entwickelt, die allerdings hinsichtlich der Umsetzbarkeit und des Umgangs mit
dem Thema Grünzug bei der Jury Fragen und Zweifel offen ließ. Das Konzept des Teams
ASTOC / bgmr ist kleinteiliger angelegt, weist eine sehr ausgewogene Grundstruktur auf und
begünstigt eine stufenweise Entwicklung. Entlang der Bahn sieht dieses Konzept indes große
Öffnungen zwischen den Gebäuden vor, so dass Lärmbeeinträchtigungen durch die Bahn bis in
die Höfe hinein befürchtet werden.
Das ausgewählte Konzept sowie das von ASTOC / bgmr respektierten die vorgegebene Grünverbindung,
die seit zwei Jahrzehnten in Planung ist. Sauerbruch Hutton / Hager hingegen entwickelten
einen inneren Großhof zwischen zwei Gebäudebändern, der dem Freiraum einen
eher privaten Charakter zuweist. Die in dem Großhof dargestellte Kleingartenstruktur wurde als
Inszenierung von Kleingärten verstanden.
Die sehr intensiven und detaillierten Diskussionen in der Auswahlsitzung des Gutachterverfahrens
am 02.11.09 führten schließlich zu der mehrheitlichen Auffassung, dass die zwei anderen
Konzepte unter den vorgegebenen Gesichtpunkten nicht mit dem ausgewählten Beitrag
konkurrieren konnten, dieser jedoch auch noch Schwächen aufweist. Für die weitere Bearbeitung
wurden von den Obergutachtern daher folgende Überarbeitungsempfehlungen gegeben:
- Der zentrale Platz sollte räumlich klarer gefasst werden, zudem ist eine deutlichere Verbindung
zur künftigen Bahnbrücke herzustellen. Beide Komponenten sollten stärker miteinander
korrespondieren.
- Die Qualität der mittleren Zeilen sollte erhöht werden. Dazu sollte der Abstand der mittleren
zu den östlichen Zeilen überprüft und die westlichen Zeilen ggf. ein Stück zur Lehrter
Straße hin verschoben werden.
- Das Lärmniveau sowie der Lärmschutz in den zum Bahnraum orientierten Zeilen sind
fachtechnisch zu überprüfen und entsprechend konzeptionell zu berücksichtigen.
- Die Verteilung der baulichen Dichte im südlichen Bereich des Gebietes und die Abstände
zu südlichen Nachbargebäuden sind zu überprüfen.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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Erörterungen an den Plänen und am Modell
4. Diskussion
Die Teilnehmer der Veranstaltung erhalten die Gelegenheit, das ausgewählte Konzept am Plan
und am Modell mit den Verfassern zu erörtern.
Bürger
(bezieht sich auf
Aktives Stadtteilzentrum
Turmstraße):
Bürger: Es gab eine Pressemitteilung über einem Beschluss des Bezirksamtes zur
Lehrter Straße, jedoch ohne die Angabe des näheren Inhaltes. Können Sie
diesen Beschluss erläutern?
E. Gothe: In der Bezirksverordnetenversammlung wurde eine Anfrage zum Umgang mit
den Gärten der Eisenbahn-Landwirtschaft in den Beiträgen der Gutachter im
städtebaulichen Gutachterverfahren Lehrter Straße gestellt. Daraufhin hat das
Bezirksamt eine Stellungnahme verfasst, die das wiedergibt, was auch bei der
Zwischenpräsentation am 14.09.09 hinsichtlich der Gärten erörtert wurde.
Inwieweit besteht überhaupt ein Bedarf zur städtebaulichen Entwicklung solcher
Gebiete, wie groß ist dieser und vor allem wofür? Wer und welche sozialen
Gruppen benötigen neue Wohnungen, für wen wird hier gebaut? Welche
Philosophie vertritt der Bezirk hierzu?
Wie hoch werden die Bebauungsdichten in solchen Gebieten? Es ist gut, dass
der ausgewählte Entwurf eine differenzierte Struktur aufweist und keine Kopie
des 19. Jahrhunderts ist.
Welche Bodenpreise werden hier erwartet? Welcher Realisierungszeitraum ist
zu erwarten? (Fragen auch an die Vivico gerichtet)
E. Gothe: Bei dem Grundstück der Vivico handelt es sich um eine ehemalige Eisenbahnfläche,
die dafür nicht mehr benötigt und somit für andere Nutzungen frei wird.
Das Gebiet hat schon aufgrund seiner Lagegunst, zentral in der Stadt und nahe
am Hauptbahnhof, einen hohen Wert. Der Standort erfordert gerade deshalb
eine sensible Betrachtung der Bedarfsfrage, um hierfür geeignete Nutzungen zu
finden. Über den Prozess des Gutachterverfahrens haben sich alle Beteiligten
mit den besonderen Identitäten des Ortes auseinandergesetzt. Die Besonderheiten
der Lehrter Straße wurden durch die Gutachter in ihren Entwürfen berücksichtigt.
So wird z. B. vom Erhalt der Backsteinmauer ausgegangen, die
sonst vermutlich abgerissen werden würde. Der intensive Dialog im Verfahren
sollte eine Entwicklung anregen, die den vorhandenen Charakter der Lehrter
Straße stärkt und weiterentwickelt. Die Philosophie des Verfahrens bestand
darin, eine angemessene Antwort für den Ort zu finden, die die internen und
externen Ansprüche beachtet und dem Ort nutzt. Dafür stehen eine differenzierte
Bebauung und nicht zuletzt der geplante Grünzug, die Spielplatzerweiterung
im Norden und die Idee der Pioniergärten entlang der Bahntrasse.
Der Grünzug soll als erstes realisiert werden, da er als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme
für Eingriffe in Natur und Landschaft dient.
Die Lagegunst an dieser Stelle fördert die Nachfrage aller möglichen potenziellen
Nutzer. Das ausgewählte Konzept soll daher die Grundlage für ein Bebauungsplanverfahren
bilden, durch das der Bezirk die städtebauliche Entwicklung
auf dieser Fläche mit steuern kann. Ohne Gutachterverfahren und Sicherung
dieses Konzeptes in der weiteren Planung würden sich unerwünschte Entwicklungen
nicht unbedingt vermeiden lassen.
Zum Verhältnis von Dichte und Bodenpreis: Je höher die Dichten, desto teurer
zwar ein Grundstück, aber nicht unbedingt die Wohn- oder Gewerbefläche. Die
Frage, welche Kosten zu erwarten sind und welche sozialen Gruppen und
Schichten im Quartier leben sollen und können, ist dabei von zentraler
Bedeutung.
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
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A. Bartz
(Anwohner Stephankiez)
Ch. Schmidt Rost
(Anwohner Lehrter Straße)
S. Wagner: Auf dem Grundstück der Vivico gibt es nur wenig Altlasten. Erst in etwa einem
Jahr soll mit der Vermarktung begonnen werden. Das Gebiet ist vor allem für
Baugruppen interessant. Ein Bodenpreis spiegelt generell den Angebotsumfang
oder die Knappheit eines Gutes wieder.
H. Tibbe: Der im Vorfeld dieser Veranstaltung vernommene Vorwurf „Wieso wird Bürgerbeteiligung
gemacht, wenn die eh machen, was sie wollen“ kann hier nicht nachvollzogen
werden. Das städtebauliche Gutachterverfahren Lehrter Straße ist Teil
der Zukunftswerkstatt, dessen Ergebnisse weiter bearbeitet und konkretisiert
werden sollen [zitiert aus dem BA-Beschluss Drucksache 1301-III, s. Anhang].
Die Beteiligung und Weiterführung der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße /
Kruppstraße wird aus dem Stadtumbauprogramm West finanziert.
Ich begrüße das ausgewählte Konzept ausdrücklich. Die Stärkung des Wohnens
in der Lehrter Straße ist positiv hervorzuheben. Es werden Orte in Moabit gebraucht,
in denen die Menschen auch wohnen wollen. Erschwerend ist jedoch,
dass Moabit gesamtstädtisch teilweise gar nicht als Wohnstandort wahrgenommen
wird. In der Lehrter Straße erfreut zwar die Idylle, zugleich erscheint aber
die Leere und Brachenhaftigkeit erschreckend. Ich finde es nicht gut, über
Brachen zu laufen. Glückwunsch an die Stadt, hier eine Entwicklung zu wagen.
Ich verstehe, dass das Gebiet entwickelt werden muss, jedoch ist die
Bebauungsdichte zu hoch. Im Entwurf sind die Höfe sehr eng, so dass keine
wirklich schöne Wohnsituation entsteht.
Wie soll der Lieferverkehr zum Gewerbe, das sich in der dritten Reihe befindet,
abgewickelt werden? Wie hoch wird die zusätzliche Verkehrsbelastung in der
Lehrter Straße sein? Die Kreuzung Lehrter Straße/ Invalidenstraße ist schon
heute überlastet. Das Gewerbe wird selbst auch Lärm erzeugen.
Sind neun Geschosse für das Gebiet nicht viel zu hoch? Solch hohe Geschosszahlen
machen die erlebbare Weite, die das Gebiet und die Landschaft jetzt hat,
kaputt. Außerdem bin ich der Meinung, dass der Charakter der Lehrter Straße in
seiner jetzigen Ausprägung nicht erhalten bleiben wird, weil der entstehende
Wohnraum deutlich größer ist als der gegenwärtig vorhandene.
F. Koehl: Dichte ist nicht analog zur Qualität eines Raumes zu sehen, wahrnehmbare
Dichte steht außerdem im Verhältnis zu ihrer räumlichen Verteilung und ist
abhängig von der Nachbarschaft größerer Freiräume.
Die differenzierten Strukturen sind auf eine unterschiedliche Bewohnerschaft
ausgerichtet. Die unterschiedlich großen Bauparzellen sollen möglichst verschiedene
Zielgruppen ansprechen. Es ist ein klassisches Berliner Prinzip, Gewerbe
nicht an der Straße, sondern im Hof anzusiedeln.
Die verkehrliche Situation wird sich in der Lehrter Straße verändern. Der Verkehr
in der Lehrter Straße kann aber nicht nur negativ, sondern auch als Lebendigkeit
des Ortes wahrgenommen werden.
S. Carpaneto: Faktisch kann eine Straße nur soviel Verkehr aufnehmen, wie Fläche zur Verfügung
steht. Wenn die Straße voll ist, kann sie nicht noch mehr Verkehr aufnehmen.
Wer dann noch vorankommen will, nimmt das Fahrrad. Wenn Staus
entstehen, kommt es auch zu einer Art Verkehrsberuhigung. Außerdem dürfte
eigentlich der Quell- und Zielverkehr überwiegen.
Anwohner: In der Lehrter Straße gibt es aufgrund neuer und zugleich anderweitig fehlender
oder erschwerter Netzbeziehungen sehr viel Durchgangsverkehr.
H. Tibbe: Die Frage der Verkehrsbelastung kann nicht durch die Gutachter dieses Verfahrens
beantwortet werden. Denkbar ist, die Fragen zum Verkehr in der Lehrter
Straße Anfang 2010 im Rahmen der fortzusetzenden Zukunftswerkstatt Lehrter
Straße / Kruppstraße zu erörtern und anzugehen. Grundsätzlich sollten der
Durchgangsverkehr in der Lehrter Straße reduziert und entsprechende Möglich-
Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09
122

keiten dazu genutzt werden.
E. Gothe: In der Lehrter Straße existiert ein Problem mit dem Durchgangsverkehr, mit dem
sich das Bezirksamt, auch im Rahmen der Zukunftswerkstatt, auseinandersetzen
wird. Der durch das neue Quartier erzeugte Verkehr in der Lehrter Straße
wird leichter in den Griff zu bekommen sein als der Durchgangsverkehr.
Zur Dichte: Mit einer weniger dichten Bebauung (wie etwa Einfamilien-/Reihenhäuser)
würden nicht die gewünschten Zielgruppen für die Lehrter Straße erreicht
werden. Das ausgewählte Konzept liefert demgegenüber unterschiedliche
Angebote.
Anwohner: Ist das neue Quartier an der Lehrter Straße nicht eher als homogene „gated
community“ geplant? Wie heterogen wird das neue Quartier wirklich?
Hr. Wagner Es wird keinesfalls eine „gated community“ geplant.
Bürger
(Stadtteilvertreter):
H. Tibbe: Das Konzept definiert eine Grundstruktur und ist noch kein genauer Objektplan.
Unterschiedliche Interessenten und die detaillierte Ausarbeitung des Konzeptes
in der Bau- und Freiraumplanung werden zu Vielfalt führen.
F. Koehl: Die Höhe der Gebäude an der Bahn folgt der dortigen städtebaulichen Situation.
Sie bildet eine Art Gegenstück zum Europaquartier an der Heidestraße. Im Vordergrund
steht die Wohnverträglichkeit. Wie heterogen das Konzept in der Umsetzung
wird, hängt entscheidend von den Akteuren ab.
Es ist bedauerlich, dass die Freifläche und die Kleingärten in der Lehrter Straße
für eine Bebauung geopfert werden. Wenn bereits soviel in der Heidestraße
gebaut wird, warum dann auch noch in der Lehrter Straße?
Berlin sollte mehr für den Klimaschutz tun. Das Vorhaben konterkariert den
Grünflächen- und Erholungsansatz und schränkt die Ausgleichsmaßnahmen
ein.
Anwohnerin: Wie viele Bewohner werden durch die neue Bebauung in der Lehrter Straße
hinzukommen? Wie viele Arbeitsplätze werden dort entstehen?
H. Tibbe: Es werden ca. 400 Wohneinheiten für ca. 800 Einwohner entstehen.
Zum Vergleich: Gegenwärtig gibt es in der Lehrter Straße (nach Hinweis Hrn.
Schwenzel) ungefähr 1.500 Wohnungen, damit ca. 3.000 Bewohner. Die neuen
Bewohner werden das Gebiet auch beleben. Es wird aber wohl vor allem offenbar
befürchtet, dass die Mieten in der Lehrter Straße teurer werden könnten. Die
Entwicklung auf dem Vivico-Grundstück sollte dieses nicht begünstigen.
Anwohner: Wo will die Stadt hin? Die Politik sollte für die Bürger da sein und nicht für die
Investoren! Der Charakter der Lehrter Straße wird überformt werden. Es ist nur
die Frage, in welchem Ausmaß?
M. Kühnert
(Anwohner)
Anwohner Lehrter Straße,
Künstler:
Es geht nicht darum, Brachen zu erhalten. Das Gebiet wird auch nicht durch die
Mauer definiert. Aber alle Qualitäten, die das Gebiet heute ausmachen, werden
durch die neue Planung zerstört.
Anwohner: Was wird in Zukunft mit dem Gefängnis passieren, das kein angenehmes
Gegenüber für eine Wohnbebauung darstellt?
E. Gothe: Der Gefängnisstandort wird aufgegeben werden.
H. Tibbe: Für das Gefängnis müssen Nachnutzungen gefunden werden, die dem Quartier
dienen. Hierzu wurden in der Auftaktveranstaltung der Zukunftswerkstatt im
Februar 09 bereits erste Diskussionen geführt und Vorschläge gemacht.
Warum wird die Mauer eigentlich erhalten? Es ist doch spießig, sie zu erhalten.
Und warum kommt die Sonne auf den Plänen von Norden bzw. warum zeigen
die Schatten nach Süden?
F. Koehl: Die Mauer wird bewusst erhalten, teilweise aber auch verändert. Die Stadtfassa-
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de entlang der Lehrter Straße sollte nicht allein durch Gebäude geprägt werden.
Die Kombination von Mauer, Garten und Wohngebäude hat eine große Qualität,
da hier z. B. auch die Besonnung sehr gut ist.
S. Carpaneto: Schatten auf Lageplänen zeigen graphisch gesehen nach unten, weil andernfalls
der Eindruck entsteht, die Gebäude würden fliegen.
Mitglied Bürgerinitiative
Lehrter Straße:
H. Tibbe: Im ausgewählten Konzept gibt es nur wenig tatsächliche Verschattung. Das wird
auf jeden Fall aus der Stellung der Gebäude deutlich, unabhängig davon, in
welche Richtung die Schattenkonturen auf dem Plan gezeichnet sind.
Es ist sinnlos, zuerst den Grünzug zu realisieren. Wenn die Gebäude errichtet
werden, liegt dieser dann neben einer Baustelle. Das Konzept zeigt im übrigen
eine Anmutung von dichter, monotoner 60er/70er-Jahre Bebauung. Es sollte ein
wesentlich grüneres und aufgelockerteres Quartier werden.
Bürger: Warum wird tatsächlich die Mauer erhalten?
Anwohner: Alten Unterlagen zufolge ist die Mauer etwa 150 Jahre alt. An einigen Stellen ist
noch der Originalfries sichtbar.
E. Gothe: Ich hielt es anfangs auch nicht für sinnvoll und möglich, die Mauer zu erhalten.
Die drei Konzepte verdeutlichen aber, welche verschiedenen Lösungen im Umgang
mit dieser Mauer entwickelt werden können.
Das Quartier wird nicht den Charakter einer 1960er bzw. 1970er Jahre Siedlung
bekommen. Der Entwurf ist sehr viel kleinteiliger angelegt.
Bürger: Kann auf die Struktur, die Art und Größe der Bebauung wirklich Einfluss
genommen werden?
E. Gothe: Damit möglichst viele Nutzergruppen angesprochen werden, soll das Gebiet
auch im Interesse der Vivico sehr kleinteilig und vielfältig entwickelt werden.
S. Wagner: Die Vivico hat ein Interesse an einer qualitativ hochwertigen Umsetzung des
Gesamtkonzeptes durch potenzielle Investoren.
Bürger: Wann wird die Brücke zur Heidestraße gebaut und wer baut sie?
H. Tibbe: Die Brücke soll möglichst zeitnah zu den Entwicklungen in der Heidestraße realisiert
werden. Für den Bau ist das Land Berlin zuständig.
Fr. Heimannsfeld: Um die Einbindung des Gebietes in das bestehende Quartier zu verdeutlichen,
wäre ein Schwarzplan des ausgewählten Entwurfs hilfreich.
H. Tibbe: Ein Schwarzplan des Entwurfs wurde in der Vorprüfung erstellt. Dieser wird dem
B-Laden zusammen mit Unterlagen der beiden anderen Entwürfe übermittelt.
Bürgerin: Der Entwurf von ASTOC/bgmr wäre auch sehr interessant gewesen, da er die
Moabiter Struktur aufnimmt und weiterentwickelt.
H. Tibbe: Der Beitrag von ASTOC/bgmr wurde durch die Obergutachter auch durchaus
positiv gesehen. Es gab jedoch Kritikpunkte, die nicht lösbar schienen, z. B.
hinsichtlich des Umgangs mit dem Bahnlärm. Das Konzept konnte eben nur in
der eingereichten Form bewertet werden.
Fr. Reichelt
(Anwohnerin):
Ich fühle mich übergangen. Viele Forderungspunkte der Anwohner wurden
„wegrationalisiert“. Natur wird zerstört, während an anderer Stelle neue Freiflächen
angelegt werden sollen. Wozu gibt es dieses Beteiligungsverfahren,
wenn die Wünsche der Bürger nicht ernst genommen werden und sie bei der
Auswahl des Konzeptes keine Stimme hatten.
Frau Torka Zu den Empfehlungen der Obergutachter: Ich glaube nicht, dass es funktioniert
bzw. gut ist, wenn die Häuser der ersten Reihe näher an die Mauer heran
rücken. Eher sollte vielleicht auf die innere Gebäudereihe verzichtet werden.
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5. Schlussbemerkungen, Resümee und Ausblick
Ephraim Gothe
Die öffentliche Beteiligung wurde bewusst in das städtebauliche Gutachterverfahren eingebunden.
Die Bürger hätten insofern auch ein Stimmrecht gehabt, da auf allen Veranstaltungen die
Möglichkeit bestand, Ideen einzubringen und Meinungen zu äußern. Auch in der Auswahlsitzung
waren Bürger als Sachverständige vertreten und haben ihre Positionen aktiv eingebracht.
Die Diskussion hat das Erfordernis verdeutlicht, das ausgewählte Konzept noch anschaulicher
zu machen. Vielleicht lässt sich das z. B. durch ein großmaßstäblicheres Modell erreichen, das
zeigt, wie die Bebauung konkret aussehen könnte.
Ein nächstes wichtiges Thema im Rahmen der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße/ Kruppstraße
wird der Verkehr im Gebiet sein, der in einer nächsten Sitzung zu Beginn des nächsten Jahres
behandelt werden könnte. Für die übernächste Sitzung sollte das städtebauliche Konzept und
seine Konkretisierung sowie die Überarbeitung in Teilbereichen wieder auf der Agenda stehen.
Für die aktive Mitwirkung dankt Hr. Gothe allen Beteiligten, auch für die heutige Diskussion und
freut sich auf die weitere Beteiligung.
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Anhang
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Alle Planzeichnungen der nicht ausgewählten Gutachterkonzepte
Sauerbruch Hutton mit Hager
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ASTOC mit bgmr
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Broschüre der Initiative Lehrter Straße [Auszug] Mai 2009
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BVV / Bezirksamt
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