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VORSORGEWOHNUNGEN IN WIEN – TOP 10 BEZIRKE Durchschnittlicher Preis, pro m² in € Wien 22., Donaustadt Wien 3., Landstraße Wien 12., Meidling Wien 16., Ottakring Wien 10., Favoriten Wien 11., Simmering Wien 14., Penzing Wien 20., Brigittenau Wien 21., Floridsdorf Wien 2., Leopoldstadt 3623,29 4216,57 4289,91 4422,32 4180,55 4214,58 4366,52 4120,13 4572,71 „Erst ab einem Einkommensteuersatz von 42 Prozent ist die steuerliche Hinblick, sie irgendwann einmal selbst zu nutzen. Er bestimmt auch den Mieter – allerdings muss er ihn auch selbst suchen und finden. Auch um etwaige Sanierungen und Reparaturen muss sich der Eigentümer kümmern und sie zahlen, ebenso muss er einen eventuellen Leerstand bei einem Mieterwechsel einkalkulieren. Denn gerade Vorsorgewohnungen werden häufig befristet vermietet. „Dafür kann der Besitzer über die Wohnung komplett selbst verfügen, auch wenn bei einem etwaigen Verkauf die Steuerersparnis in Form des Vorsteuerabzugs wegfällt“, erklärt EHL- Managerin Schunker. Steuerzuckerln gibt es auch beim Bauherrenmodell, und zwar vor allem dahingehend, dass durch eine Sonderregelung im Einkommensteuergesetz geförderte Sanierungen an Altbauten schneller, nämlich auf nur 15 statt ansonsten 66,67 Jahre abgeschrieben werden können. 5478,92 Entlastung interessant.“ Anzahl Transaktionen 49 47 38 32 30 29 70 62 80 279 Quelle: EHL Genau das ist das Prinzip des Bauherrenmodells: Ein oder meist mehrere Investoren, eben die „Bauherren“, stecken Geld in ein sanierungsbedürftiges Haus. „Im Unterschied zu einer Wohnung ist es ein ideeller Anteil“, so Meidlinger. Der Anbieter, beispielsweise die IFA oder die Wohninvest, managen und betreuen das Projekt – von der Auswahl über den Ankauf, der Sanierung inklusive Förderantrag, weiters der Vermietung bis zur Bewirtschaftung. Meidlinger: „Der Investor spart also viel organisatorische Arbeit und auch Ärger.“ Angesichts der großen Nachfrage haben sich nicht nur IFA und EHL als Fullservice-Anbieter etabliert. Altbauten sanieren Das Sanieren von Altbauten hat laut Meidlinger noch einen anderen positiven Aspekt: Es sei nachhaltig, weil keine neuen Flächen zubetoniert würden und wertvolle Bausubstanz erhalten bleibe. Bei der Sanierung habe zudem Energie- und Wassereffizienz eine große Bedeutung. Auch das Risiko eines Leerstandes sei beim Bauherrenmodell geringer, weil zum einen mehrere Wohnungen in einem Haus für einen Ausgleich sorgten und andererseits die Projektgesellschaft für eine hohe Auslastung sorge, verweist Meidlinger auf einen weiteren Vorteil. „Man profitiert vom gesamten Wertschöpfungszyklus.“ Wobei man das Risiko noch weiter reduzieren könne, wenn man in mehrere Bauherrenprojekte investiert. Neben Wien gibt es immer mehr Projekte auch in Graz und Salzburg. Als Vermieter wird auch der Bauherr steuerrechtlich zum Unternehmer, was wiederum zum Vorsteuerabzug berechtigt. So kann man auch Beratungs- und andere Kosten, die bei der Zeichnung eines Bauherrenmodells entstehen, als Werbungskosten steuerlich absetzen. Andererseits gilt es aber zu beachten, dass am Ende der Laufzeit ein Überschuss gegeben sein muss. Andernfalls fällt es unter „Liebhaberei“ und die Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden. Langfristiges Investment Auch wenn man bereits mit einem Anteil von 30.000 bis 40.000 Euro dabei ist – „ein Bauherrenmodell eignet sich eher für Besserverdiener“. Denn: „Das Modell setzt ein langfristiges Investment voraus, das steuerlich genutzt wird.“ So sieht das auch Schunker: „Erst ab einem Einkommensteuersatz von 42 Prozent ist die steuerliche Entlastung interessant.“ Was die Dauer betrifft, spricht Meidlinger von rund 20 Jahren. Das könnte ein Nachteil sein, wenn man plötzlich Geld braucht. Aber wie bei allen Investments lautet die Grundregel auch da, nicht alles auf eine Karte zu setzen. Und man sollte auch genügend Informationen einholen und mehrere Angebote prüfen, bevor man entscheidet. l 60 PRIVATE BANKING
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