wohnen am schaffhauserrheinweg - Planungsamt - Basel-Stadt

WIRTSCHAFTLICHKEIT
Die Projekte wurden in einem zweiphasigen Verfahren
von Wüest & Partner, Zürich, auf ihre Wirtschaftlichkeit
geprüft. Die erste Phase umfasste einen Vergleich der
Hauptkennwerte aller Projekte wie Gebäudeeffizienz,
Ausnützungsziffer, Wohnungsmix etc. Zudem wurde die
Wirtschaftlichkeit der Projekte verglichen, indem das
Verhältnis zwischen Erstellungskosten und Ertrag relativ
beurteilt wurde. In der zweiten Phase wurden die Projekte
der engeren Wahl vertieft untersucht und ein Landwert
pro Projekt ermittelt.
Die Landwertberechnung basiert auf der Residualwertmethode.
Diese geht davon aus, dass die gesamten
Anlagekosten zusammen dem Marktwert (Ertragswert)
entsprechen. Innerhalb einer Rückwärtsrechnung werden
vom ermittelten Marktwert (kapitalisierter Jahresmietertrag
bzw. Summe der Verkaufspreise) die Erstellungskosten
und weitere Abzüge subtrahiert, um als Restwert
bzw. Residualwert den Landwert zum Ertragszeitpunkt
zu erhalten.
Die Ertragseinschätzung berücksichtigte die Wohnungsgrössen,
das Angebot an privaten Aussenräumen, den
Anteil spezieller Attika- und Gartenwohnungen, die
Grundriss- und Erschliessungsqualität, die Anzahl Nasszellen
einer durchschnittlichen 4.5-Zimmer Wohnung,
die Lage und Grösse der Küchen und insbesondere die
Aussicht, Belichtung und Orientierung der Wohnungen.
In die Einschätzung der Erstellungskosten pro m 2 Hauptnutzfläche
flossen das Verhältnis zwischen dem Gebäudevolumen
und den Geschossflächen, das Verhältnis
zwischen Hauptnutzfläche und Geschossflächen sowie
der Gesamtfensteranteil ein. Zusätzlich wurden die Statik,
die Gebäudeform, die Erschliessungseffizienz und
der Standard qualitativ bewertet und einbezogen.
Die Vorprüfung zeigte, dass die Wirtschaftlichkeit aller
Projekte der engeren Wahl gegeben ist. Es bestehen
jedoch Unterschiede bezüglich des erzielbaren Landwerts
und bezüglich der Höhe der geschätzten Investitionskosten.
Bei den ermittelten Landwerten handelt es
sich um relative Werte (Vergleich zwischen den untersuchten
Projekten) und um die Annäherung an den zu
erzielenden Landwert. Für die Ermittlung der absoluten
Höhe des Landwerts wird eine detaillierte Prüfung des
Siegerprojektes empfohlen.
Das Siegerprojekt RIVA erzielt für den Mietwohnungsbereich
einen Landwert im oberen Bereich der Projekte
der engeren Wahl. Für den Eigentumswohnungsbereich
erKenntnisse Aus der beurteiLung
bewegt sich der Landwert im Durchschnitt der rangierten
Projekte.
Als Zielgruppen werden beim Projekt RIVA für den Mietwohnungsbereich
vor allem wohlhabende Paare und Familien
des oberen Mittelstands gesehen. Im Eigentumsbereich
mit relativ vielen Kleinwohnungen sind es eher Single- und
Paarhaushalte. Diese Wohnungen richten sich auch an
ältere Personen in der so genannten Nachfamilienphase.
Die Gebäudestrukturen und die Einteilung in Miete und
Eigentum werden jedoch als flexibel beurteilt. Dadurch
kann die Wohnungszusammensetzung und damit auch die
Ausrichtung auf die Zielgruppen noch verändert werden.
Die gesamtkantonale Sicht der Eigentümer des Kinderspital-Areals
relativiert die reine Wirtschaftlichkeitsberechnung
auf der Stufe der Wettbewerbsbeiträge. Neben einem
Landwert bringt die Neubebauung des Kinderspital-Areals
vor allem neue Einwohner und Steuerzahler in die Stadt
oder soll Personen daran hindern, aus der Stadt wegzuziehen.
Das Areal befindet sich an attraktiver Lage. Damit
besteht hier die Chance, Wohnraum für eine gehobene
Bewohnerschaft an einmaliger Lage zu realisieren, wie es
in Basel selten möglich ist. Diesen Anspruch erfüllt das Projekt
RIVA.
metA LehmAnn, wüest & pArtner
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