Jahrgang 107 / Nr. 8 - Haus und Grund Düsseldorf

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H+G_0809_RZ-konv.qxp:Oktober 2006.qxd 30.07.2009 7:59 Uhr Seite 12 Nr. 8 / August 2009 Haus und Grund Jahrgang 107 Die Haftung des Verwaltungsbeirats der WEG Viele Wohnungseigentümer, die in der Wohnungseigen tümergemein - schaft durch Beschluss zum Beirat bestellt wurden, wissen nicht, dass damit auch ein Haftungsrisiko verbunden ist. Die Haftung des Verwaltungs bei - rats ergibt sich aus dem Auf - tragsverhältnis im Sinne des § 662 BGB, das aufgrund des Bestellungs - beschlusses geschlossen wird. Auf - tragnehmer sind die einzelnen Mit - glieder des Verwaltungsbeirates. Jedes einzelne Mitglied des Verwaltungsbeirates haftet gemäß § 421 Satz 1 BGB gesamtschuldnerisch. Voraussetzung für jede Haftung ist stets ein Schaden, der durch schuldhaftes Handeln oder Unterlassen des Beirats verursacht worden sein muss. Grundsätzlich haftet der Verwal - tungsbeirat gegenüber der Gemein - schaft für die pflichtgemäße Erfüllung der ihm übertragenen Aufgaben, also auch seinen vertraglichen Pflichten. Maßstab ist dabei gemäß § 276 BGB die im Geschäftsverkehr erforderliche (nicht die übliche) Sorgfalt. Danach reicht die Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten nach inzwischen vorherrschender Auffassung nicht aus. Wenn die Beiratstätigkeit ehrenamtlich und unentgeltlich ausgeführt wird, ist es regelmäßig geboten, das Haftungsrisiko zu mindern. In diesen Fällen sollte die Haftung auf Vorsatz 12 Briefkästen Briefkastenanlagen für außen und innen Kohn & Lewan GmbH Fachbetrieb Fenster- u. Fassadenmontagen Sanierung- u. 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Ein solcher Haftungsausschluss bzw. die Haftungsbeschränkung kann im Fall der konkreten Bestellung des Verwaltungsbeirats auch mehrheitlich beschlossen werden, steht allerdings unter dem Vorbehalt der Anfechtung. Selbst wenn ein Haftungsausschluss bzw. eine Haftungsbeschränkung nicht beschlossen wurde, räumt die herrschende Meinung dem Beirat einen Freistellungsanspruch ein, wenn durch sein Handeln ein Scha - den entsteht, jedenfalls dann, wenn die Haftung des Beirats nicht auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beruht. Um die Haftungsrisiken aus der unbestritten verantwortungsvollen und nicht ganz risikolosen Tätigkeit des Beirates auf ein vertretbares Maß zu beschränken, wird allgemein der Abschluss einer Vermögenshaft - pflicht versicherung für die Mitglieder des Beirates auf Kosten bzw. zu Lasten der WEG angeraten. HUG 8/09 U. Beisheim Ihre neue BADEWANNE - Austausch - Nischann Brehmstraße 30a • 40239 Düsseldorf Telefon 0211/632360 ohne Fliesenschaden 30 Jahre Herstellergarantie Stahl-Email Festpreise � (gebührenfrei) 0800-020 14 16 info@vermac.de • www.vermac.de UM- UND AUSBAUARBEITEN Planung und Durchführung von Dachgeschoßausbau Trockenausbau Architektenservice HAKA-BAU Tel. (0211) 330464 Fax (0211) 330486 WEG - Recht Forderung auf Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung: Finanzamt muss Einheitswert bekannt geben Mit der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Reform ist der Ge - setzgeber der bereits seit langem erhobenen Forderung der Wohnungs - wirtschaft nachgekommen, Forde - rungen der Wohnungseigentümerge - mein schaft gegenüber zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mit - eigen tümern auf rückständige Haus - gelder in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt zu behandeln. Nach der neuen Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wird diesen For - derungen ein begrenztes Vorrecht in der Rangklasse 2 eingeräumt. Die geltend zu machenden titulierten Hausgeldforderungen sind allerdings hinsichtlich der Höhe auf einen Betrag von höchstens fünf Prozent des Verkehrswertes begrenzt. Dabei werden neben den laufenden nur die aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren rückständigen Beträge erfasst. Die Zwangsversteigerung wegen rückständiger Hausgeldforderungen kann nach dem Willen des Gesetz - gebers durch die Wohnungseigentü - mer gemeinschaft allerdings erst dann betrieben werden, wenn die Mindest - höhe des Verzugsbetrages entsprechend § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG drei vom Hundert des Einheitswertes des be - treffenden Wohnungseigentums über - schreitet. Die Erfüllung dieser gesetzlichen Voraussetzung muss die Wohnungs - eigentümergemeinschaft durch Vor - lage des Einheitswertbescheides für das betreffende Wohnungseigentum nachweisen (BGH, Beschluss vom 17.4.2008, V ZB 14/08, DWE 2008, 51). Dies hat sich in der Praxis jedoch als undurchführbar erwiesen. So scheitert der Versuch von Woh - nungsgemein schaften, in den Besitz des Einheitswertbescheides zu gelangen, sowohl am Widerstand des betroffenen Eigentümers wie auch am Widerstand der Finanzämter, die sich auf das Steuergeheimnis gemäß § 30 Abs. 4 der Abgabenordnung (AO) berufen (FG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2008, 4 K 170/08 AO, MietRB Metallbau Zäune Neuanfertigungen und Reparaturen Schlosserei Hans Brückmann GmbH Meisterbetrieb seit 1868 Plockstr. 14, 40219 Düsseldorf Tel. 0211-3006640, Fax 300664-15 gegr. 1954 windsheimer Putz-Stuck-Akustik GmbH 40233 D’dorf, Ronsdorfer Str. 5 Telefon 02 11 - 99 80 25 Telefax 02 11 - 74 40 60 www.windsheimer-duesseldorf.de info@windsheimer-duesseldorf.de Abdichtungen gegen Feuchtigkeit zum Festpreis Keller- und Souterrainisolierung, Beseitigung von Mauerfeuchtigkeit, Abdichtungen gegen aufsteigende Feuchtigkeit. HAKA-BAU, Tel. 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Anzumerken bleibt noch, dass inzwischen auch der BGH seine Entscheidung zur notwendigen Vor la - ge des Einheitswertbescheides durch eine weitere Entscheidung „nachgebessert“ hat. Danach ist die gemäß § Abs. 1 Nr. 2 ZVG (a.F.) verlangte Verstopfte Wasserleitungen, braunes Wasser und Rohrbrüche verursachen jährlich Kosten über 1.000.000.000 € Telefon:(02 11) 66 73 67 Telefax: (02 11) 66 73 68 Info-Broschüre Wissenswertes zur Reinigung & Werterhaltung Ihrer Trinkwasserleitungen Wertgrenze von 3 % des Einheits - wertes dann überschritten, wenn die Forderung der Wohnungseigen tü - merge meinschaft 3 % des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswertes des Versteigerungsobjektes übersteigt (BGH, 2.4.2009, V ZB 157/08, NZM 2009, 400). Diese und weitere in dieser Sache anhängige Entscheidungen des BGH sind allerdings durch die neue gesetzliche Regelung hinfällig. HUG 8/09 Volker Bielefeld Innenausbau Altbausanierung Sicherheitstechnik Alt Eller 30, 40229 Düsseldorf Tel. 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H+G_0809_RZ-konv.qxp:Oktober 2006.qxd 29.07.2009 11:07 Uhr Seite 13 Nr. 8 / August 2009 Haus und Grund Jahrgang 107 In der Beratung wird immer häufiger festgestellt, dass Eigentümer einer Eigen tumswohnung falsche Vorstellungen von den Pflichten und Aufgaben des Ver walters haben. Diese Pflichten und Aufgaben können sich zum einen aus der Tei - lungserklärung bzw. Gemein schafts - ordnung ergeben sowie aus dem mit dem Verwalter vereinbarten Verwalter - vertrag oder sonstigen Ver ein ba - rungen oder den von der Ge mein - schaft gefassten Beschlüssen. Vorrangig ergeben sich jedoch die Aufgaben und Befugnisse des Ver - walters aus dem Wohnungseigen - tumsgesetz. Hier ist Grundlage § 27 Wohnungs - eigen tumsgesetz. Nachdem der BGH im Beschluss vom 02.06.2005 (Az.: V ZB 32/05) die Teil rechtsfähigkeit der Wohnungsei - gen tü mer gemeinschaft anerkannt hat und dies sich durch Änderung des Wohnungs-eigentumsgesetzes zum 01.07.2007 auch entsprechend ge - setzlich niedergeschlagen hat, hat der Verwalter eine sogenannte „Zwitter - stellung“. Das Gesetz unterscheidet nunmehr zwischen der Funktion des Verwalters als Vertretungsorgan der Gemein - schaft einerseits und als Vertre - tungsorgan der Wohnungseigentümer andererseits, denn der Verwalter ist sowohl Vertreter der Wohnungsei - gentümer in deren Eigen schaft als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grundstück als auch Ver treter der teilrechtsfähigen Wohnungs - eigentümergemeinschaft.§ 27 Abs. 1 WEG regelt dabei die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters als Ge - schäfts führungsorgan im Innenver - hältnis. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters als Vertreter der Woh - nungs eigentümer als Mitberechtigte am ge meinschaftlichen Grundstück werden durch § 27 Abs. 2 WEG konkretisiert und die entsprechenden Aufgaben und Be fugnisse des Ver - walters als Vertreter der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümerge mein - schaft in § 27 Abs. 3 WEG, wobei sich dabei durchaus Überschneidungen ergeben. Hier soll nun im einzelnen kurz dargelegt werden, welche Pflichten sich nach § 27 WEG für den Verwalter ergeben. In Absatz 1 dieser Vorschrift sind – wie be reits erwähnt – die Auf - gaben und Befug nisse des Verwalters als Geschäfts führungsorgan im In - nen verhältnis geregelt. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind vom Verwalter die Beschlüsse der Wohnungs eigentümer durchzuführen. Diese Berechtigung und Verpflich - tung gilt sogar für den Fall, dass Beschlüsse fehlerhaft zustande ge - kommen sind. Allerdings hat der Verwalter in solchen Fällen auf die möglichen Fehler eines Beschlusses hinzuweisen, insbesondere auch darauf, dass die Möglichkeit be steht, gegen solche fehlerhaften Be schlüsse Anfechtungsklage bei Gericht zu erheben. Ein Verwalter, der Beschlüsse, die die Wohnungseigentümer gemein - schaft ge fasst hat, nicht erfüllt, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwal tung mit der Folge, dass sich daraus nicht nur Schadenersatzansprüche gegen ihn persönlich ergeben können. Die Be - schlüsse sind nämlich ohne zeitliche Verzögerung innerhalb angemessener Frist auszuführen, spätestens wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, nach Ablauf der Anfechtungsfrist. Diese beträgt einen Monat, gerechnet vom Tag der Eigentümerversammlung an. WEG - Recht Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG Gerät der Verwalter mit der Durch - führung des Beschlusses in Verzug und entsteht dadurch den Eigen - tümern ein Schaden, kann er zum Re - gress herangezogen werden. Führt der Verwalter dagegen die Be schlüsse gar nicht aus bzw. setzt sich da rüber hinweg, kann sogar ein wichtiger Grund zu seiner sofortigen Abberufung vor liegen. Hat der Verwalter einen Beschluss ausgeführt, der sodann nachträglich aufgrund der Anfechtung vom Gericht für ungültig erklärt wird, können jedoch Scha denersatzansprüche ge - gen den Ver walter nicht aus der Be - gründung heraus geltend gemacht werden, er habe den „ungültigen“ Be - schluss vollzogen. Sollten sich in diesem Fall Regressansprüche ergeben, weil aufgrund der Ungültigkeit des Be schlusses etwaige Maßnahmen rückgängig zu machen sind, richten sich diese ausschließlich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigen tü - mergemein schaft bzw. gegen die Wohnungseigen tümer, die durch ihren Beschluss die Maßnahme veranlasst haben, nicht aber gegen den Ver - walter. Weitere Aufgabe des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es, für die Durch führung der Hausordnung Sorge zu tragen. Zwar ergibt sich daraus nicht eine direkte Überwachungspflicht, sondern le diglich eine Orga - nisationspflicht. Dies bedeutet, dass sich die Aufgabe des Ver walters darauf reduziert, die Wohnungs eigen - tümer über die Beschlüsse zur Haus - ordnung zu informieren. Allerdings hat er bei Nicht ein - haltung der Hausordnung und etwaigen Ver stö ßen gegen diese weitergehende rechtliche Schritte einzuleiten, die geeignet sind, solche Störungen abzustellen. Ge ge benenfalls muss er sogar Maßnahmen ergreifen, um et - waige Verstöße gegen die Haus - ordnung und die sich daraus ergebende Beeinträchtigung zu unterbinden. Eine der wichtigsten Pflichten des Verwalters ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Danach hat er die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und In stand setzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maß - nahmen zu treffen. Betont wird, dass ausschließlich der Wohnungseigentümergemein - schaft die Entscheidungskompetenz über Art, Um fang, Finanzierung sowie Zeitpunkt der Durchführung solcher Instandhaltungs- und Instandset - zungs maßnahmen obliegt. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass sich die Verpflichtung des Ver walters nach dieser Vorschrift darauf erstreckt, zunächst einmal Mängel und Schäden am gemeinschaftlichen Ei gen tum festzustellen. Sodann hat er technische Lösungs vorschläge zu unterbreiten und Kosten voranschläge einzuholen. Er hat die für die Durchführung der erforderlichen Maß nahmen notwendigen Be schlüsse vorzubereiten und herbeizuführen. Sobald die Wohnungseigentümer - ge mein schaft einen entsprechenden Be schluss gefasst hat, hat er als gesetzlicher Vertreter der Wohnungs - eigentü mer gemeinschaft die Aufträge zur Durch füh rung der Instandhal - tungs- bzw. In stand setzungsmaß - nahme zu vergeben. Verletzt der Verwalter die o.g. Pflich ten, haftet er und kann in Re - gress ge nommen werden. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemein - schaft In stand setzungsmaßnahmen in Auftrag gibt, es sei denn, die Vo - raussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG liegen vor. Nach dieser Vorschrift kann der Verwalter in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Ei gen tums erforderlichen Maß - nahmen auch ohne Beschlussfassung treffen. Klas sischer Fall ist hier der Rohrbruch oder der Ausfall der Treppenhausbeleuchtung. Da demVer walter nämlich die Ver kehrs - sicherungspflicht obliegt hat er dafür Sor ge zu tragen, dass ein gefahrloser Zu stand des gemeinschaftlichen Ei - gentums bestehen bleibt. Daraus resultiert für ihn die Verpflichtung, bei drohenden Gefah renquellen auch ohne vorherige Be schluss fassung der Wohnungseigen tümer diese zu beseitigen. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG befasst sich damit, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, die Lasten- und Kosten beiträge, Tilgungsbeträge und Hypo the ken zinsen anzufordern, in Empfang zu neh men und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten handelt. Ergänzend ist hier auf § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG hinzuweisen, wonach der Verwalter hierbei als gesetzlicher Vertreter im Namen der Wohnungseigen tümer - gemeinschaft handelt. Zahlt ein Miteigentümer die zu leistenden Hausgeldbeiträge nicht, kann der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG allerdings nur bei entsprechen- H&G-MW-A01-2009 Machen Sie mit und gewinnen Sie einen unserer zahlreichen Preise bei der bundesweiten Haus & Grund-Aktion: Mitglieder werben Mitglieder Mitglieder werben Mitglieder 2008 Olympia und bezaubernder Bosporus“ Sachpreise 4. bis 99. Preis je eine Haus & Grund-Broschüre Ihrer Wahl 100. bis 200. Preis je ein Haus & Grund-Kaffeebecher (limitierte Sonderedition 2010) der Er mächtigung durch die Woh - nungs eigentümergemeinschaft ge - richt liche Schritte einleiten. § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG befasst sich mit der Verpflichtung und Berech - tigung des Verwalters, alle Zahlungen und Leis tungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sammenhängen. Darunter ist die Abwicklung des Rechnungs- und Zahlungsverkehrs mit Dritten zu verstehen, also z.B. der Aus gleich von Handwerkerrech - nungen. Diese Vorschrift umfasst aber auch das wichtige Themengebiet, dass der Verwalter etwaige Lie - ferungen Dritter an die Wohnungs - eigentümergemeinschaft zu prüfen und abzunehmen hat, denn hierunter fallen auch das Recht und die Pflicht, Fristen zu setzen und Mängelrügen geltend zu machen. Aus § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG ergibt sich die unabdingbare Verpflichtung des Ver walters, die eingenommenen Gelder zu verwalten. Dies sind die Hausgelder, die Bei träge zur Instand - haltungsrückstellung einschl. der Zin - sen meinschaft sowie die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung ge meinschaftlichen Eigentums. Ferner hat der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG die Verpflichtung, die Ei gentümer unverzüglich über alle Rechts streitigkeiten nach § 43 WEG zu informieren. Damit soll den Eigen - tümern die Mög lichkeit eingeräumt werden, als sogenannte Nebenin - tervenienten sich am Rechts streit als Beigeladene zu beteiligen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG ist der Verwalter zur Abgabe der Grundei - gen tü mererklärung berechtigt bzw. verpflichtet. Er hat die Zustimmungs - erklärungen zu den Maßnahmen zu erteilen, die zur Herstellung einer Fern sprechteilneh mer einrichtung, einer Rundfunkempfangs anlage oder eines Energieversorgungs anschlus - ses erforderlich sind. Wie bereits oben erwähnt, befassen sich § 27 Abs. 2 und § 27 Abs. 3 WEG mit den Befugnissen des Ver - walters als Ver treter der Wohnungs - eigentümer als Mit be rechtigte am gemeinschaftlichen Grund stück so - wie als Vertreter der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümer ge mein schaft. Daher finden sich in § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG zunächst Regelungen zur Entge gen nahme von Willenser klä - rungen und Zu stellungen. Danach ist der Verwalter mit Wirkung für und gegen alle Woh nungseigentümer be - rechtigt, Willenser klä rungen als auch Zustellungen entge genzunehmen. HUG 8/09 U. Beisheim Rund eine Million privater Haus- und Wohnungseigentümer, Vermieter sowie Kauf- und Bauwillige sind bereits Mitglied in der Eigentümerschutz-Gemein - schaft Haus & Grund. Aus gutem Grund: In unserer starken Gemeinschaft findet jeder zuverlässigen Schutz durch kraftvolle Interessen vertretung und erhält sich so die Freude an seinem Eigentum. Unsere Mitgliederzahl sowie die unbestrittene Fachkompetenz verleihen Haus & Grund eine starke Stimme. Und mit jedem neuen Mitglied wächst unsere Meinungsmacht. Weil Sie uns unterstützen, sollen auch Sie unmittelbar profitieren: Wenn Sie im Jahr 2009 ein Neu - mitglied für Ihren Ortsverein geworben haben, füllen Sie einfach den Teilnahmecoupon aus und neh men Sie am Gewinnspiel teil! 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