Jahrgang 107 / Nr. 8 - Haus und Grund Düsseldorf

R+S_17+18_Zusammenstellung:2007 29.07.2009 11:32 Uhr Seite 1
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RECHT+STEUER
RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2009
Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2009
Keine Betriebskostenumlage bei fehlender
Nutzungsmöglichkeit für den Mieter
BGH schränkt Umlagemöglichkeiten ein
Aus dem Inhalt
Zweitwohnung als Privatvergnügen
Seite
Nicht immer spielt der Fiskus bei den Wünschen der Steuerzahler mit
se denkbar, nur diejenigen Mieter
eines Hinterhauses an den
Gartenpflegekosten für einen
Hinterhof zu beteiligen, der nur
von ihrem Haus aus zugänglich
und einsehbar ist.
an den Betriebskosten des Fahrstuhls
zu beteiligen.
Zweitwohnung als
Privatvergnügen 29
Haus und Grund
Rechtsberatungshotline 29
Steuern sparen durch
Zweitwohnung 29
Sommer, Sonne, Streit
Urteile deutscher Gerichte
zum Themenkreis Licht
und Schatten 30
Werbungskosten bei
geplanter Vermietung -
Zeitpunkt der Reparatur
beachten 31
Urteile rund um die
Immobilie 31
nes Tages nahm das Finanzamt
zur Kenntnis, dass nicht nur der
Ehemann und Familienvater an
dem neuen Ort lebte, sondern
auch dessen Frau dort einen Arbeitsplatz
gefunden hatte. Das
gemeinsame Kind wurde – ebenfalls
in dieser Stadt – von einer
Tagesmutter betreut. Trotzdem
machte die Familie geltend, die
Hauptwohnung nach wie vor
am Ausgangsort zu haben.
Fahrtkosten und sachlicher Aufwand
sollten steuerlich geltend
gemacht werden. Der Fiskus verwehrte
dies mit der Begründung,
er könne die Notwendigkeit
einer doppelten Haushaltsführung
nicht mehr nachvollziehen.
Etwas anderes soll seit dem
jüngsten Urteil jedoch für Betriebskosten
von Fahrstühlen gelten,
die in nur einem von zwei
Aufgängen desselben Hauses vorhanden
sind. Nicht an den Fahrstuhlkosten
zu beteiligen sind die
Mieter, die nur über den nicht
mit einem Fahrstuhl versehenen
Treppenhausaufgang zu ihrer
Wohnung gelangen können.
Die gesetzeskonforme Umlage
von Betriebskosten auf die Mieter
wird immer mehr zu einer Sisyphosarbeit.
Mit seinem Urteil
vom 8. April 2009 (Az. VIII ZR
128/08) hat der Bundesgerichtshof
seine eigentlich eindeutige
Rechtsprechung zur Umlage der
Betriebskosten eines Fahrstuhls
durch einen neuen Sonderfall
verkompliziert.
Die Bestellung kann telefonisch
unter 0211-16905-91, per Fax unter
0211-1710371 oder per E-Mail
an verlag@hausundgrundddf.de
aufgegeben werden. Zudem gibt
es diese Broschüre als E-Book im
PDFFormat zum Preis von 9,50
Euro im Internet unter
www.hugebooks. de.
Das Urteil
Wer mehr zum Thema Betriebskosten
und deren Abrechnung
erfahren möchte, der sei
auf die Broschüre „Betriebskosten
– wirksam vereinbaren und erfolgreich
umlegen“ (ISBN 978-3-
939787-14-3) hingewiesen. Diese
Broschüre soll Vermietern bei
den Betriebskosten und deren
Abrechnung helfen. Von der richtigen
Vereinbarung der Kostenarten,
des Umlageschlüssels und
der Höhe der Vorauszahlung bis
zur Abrechnung wird alles Wichtige
erläutert – selbstverständlich
auch die Betriebskostenarten. Die
Broschüre ist im Info-Center
Haus und Grund Düsseldorf, Oststr.
162, 40210 Düsseldorf erhältlich.
Der Bezugspreis beträgt
10,95 Euro, inklusive Mehrwertsteuer,
zuzüglich Versandkosten.
Keine Betriebskosten -
umlage bei fehlender
Nutzungsmöglichkeit
für den Mieter 32
Straßenbaubeitrag bei
Straßenarbeiten 32
Die Argumentation der Familie
konnte auch das zuständige
Finanzgericht nicht gelten lassen.
Der neue Ort sei klar „als
Ort des Hausstandes und des Lebensmittelpunktes
anzusehen“,
weil beide Kläger von hier aus
ihrer Beschäftigung nachgingen,
die Tochter betreuen ließen
und „über eine ihren familiären
Bedürfnissen entsprechende eigene
Immobilie verfügten“. Die
Notwendigkeit eines gesplitte-
den anderen Ort verlegt, dann
fällt dieser Vorteil nach Information
des Infodienstes Recht
und Steuern der LBS weg. Und
zwar selbst dann, wenn nach
wie vor beide Immobilien genutzt
werden. (Finanzgericht
Hamburg, 5 K 160/06).
Der Fall
ten Haushalts bestehe nicht
mehr – oder zumindest nicht
dergestalt, dass die Allgemeinheit
dies unterstützen müsse.
Ursprünglich hatte es keinen
Zweifel an der doppelten Haushaltsführung
gegeben. Doch ei-
Wer gezwungen ist, an einem
anderen Ort als dem Wohnort
seiner Familie zu arbeiten, der
nimmt damit viele Mühen in
Kauf – die weiten Anfahrten, die
Kosten für die Zweitwohnung,
den Zeitverlust. In solchen Situationen
kann man sich als Betroffener
wenigstens darauf verlassen,
dass der Fiskus die Ausgaben
für die doppelte Haushaltsführung
steuerlich anerkennt.
Hat allerdings eine Familie nach
und nach ihren Wohnsitz an
DR. KAI H. WARNECKE
Für den Vermieter bedeutet
dies im konkreten Fall, dass eine
Umlage der Betriebskosten des
Fahrstuhls auf alle Mieter des
Hauses nicht mehr möglich ist.
Vielmehr müssen die Kosten
nach den unterschiedlichen Aufgängen
des Hauses aufgeteilt werden.
Noch dürfte diese Rechtsprechung
nur wenige Fälle erfassen.
Sollte sie jedoch auf andere Betriebskostenarten
ausgedehnt
werden, droht vielen Vermietern
Ungemach. So ist es beispielswei-
Grundsätzlich gilt nach der bisherigen
Rechtsprechung, dass die
Betriebskosten eines Fahrstuhls
unabhängig von den Nutzungsmöglichkeiten
des Mieters auf alle
Bewohner des Hauses umgelegt
werden können. So ist es beispielsweise
unerheblich, ob der
Mieter einer Erdgeschosswohnung
mit dem Fahrstuhl in einen
zur Wohnung gehörenden Keller
oder Dachboden-Raum fahren
kann oder ob seine Wohnung
nicht über solche Räume verfügt.
In beiden Fällen war und ist es
nach Rechtsprechung des BGH
zulässig, den Erdgeschossmieter
Straßenbaubeitrag bei Straßenarbeiten
wegplatten beschädigt sind
oder schief liegen. Auch sprechen
nicht bereits kleine Pfützen
auf dem Gehweg für eine
gänzliche Erneuerung der
Straße.
Steuern sparen durch Zweitwohnung
HAUS UND GRUND
TELEFONISCHE RECHTS-
BERATUNG
Auch für eine Fahrt vom Arbeitszum
Heimatort innerhalb der
Woche gilt dieser Satz. Darin inbegriffen
ist allerdings nicht die
Rückfahrt zum Nebenwohnsitz.
Weitere absetzbare Kosten sind
unter anderem Aufwendungen,
die die Wohnungssuche betreffen.
Dabei handelt es sich um
Fahrtkosten zur Wohnungsbegutachtung
sowie Porto- und Telefongebühren.
Außerdem werden
Umzugskosten übernommen.
Für die ersten drei Monate
kann der Pendler auch Geld für
Verpflegung erhalten. Die genaue
Höhe des Betrages ist davon
abhängig, wie viel Zeit
außerhalb der Erstwohnung verbracht
wird.
FORIUM
die Kosten für ein möbliertes
Zimmer oder ein Hotelzimmer
abgesetzt werden.
In der Zweitwohnung selbst
kann die notwendige Möbelausstattung,
bestehend aus Bett,
Schrank, Tisch sowie Küchen
und Badezimmereinrichtung,
steuerlich geltend gemacht werden.
Extras wie Dekorationsartikel
oder Unterhaltungselektronik
werden aber nicht getragen.
Zudem übernimmt der Fiskus
mit gewissen Einschränkungen
Fahrten zum Haupt- bzw. Nebenwohnsitz:
Für die erste Hinund
Rückfahrt werden die Kosten
vollständig gezahlt. Für
Fahrten mit dem Auto bekommen
Pendler zum Beispiel pro
Kilometer 0,30 Euro erstattet.
Es gibt verschiedene Arten,
die Steuerlast zu verringern. Besonders
Berufspendler können
dabei von einer Vielzahl an
Möglichkeiten profitieren,
wenn sie am Arbeitsort in einer
Zweitwohnung leben.
Grundsätzlich werden die Kosten
für eine doppelte Haushaltsführung
zeitlich unbegrenzt
anerkannt. Es ist dabei
wichtig, dass die Zweitwohnung
aus beruflichen Gründen
gehalten und der Hauptwohnsitz
weiterhin als privater Lebensmittelpunkt
beibehalten
wird. Weniger streng ist das Finanzamt
bei den Anforderungen
an die Ausstattung der
Zweitwohnung. Neben einer eigenen
Wohnung können auch
Mo.- Fr.
von 9.00 bis 12.00 Uhr unter
0-9001-189607
Straßen, die vor Jahren oder
gar vor Jahrzehnten endgültig
hergestellt worden sind, halten
nicht auf ewig. Sie werden allmählich
verbraucht und dann
werden Straßenbauarbeiten erforderlich,
deren Umfang unterschiedlich
ist. Teilweise ergibt
sich nur Unterhaltungsund
Instandsetzungsbedarf. Es
kann aber auch eine Erneuerung
der Straße notwendig werden.
Während der Aufwand für
Unterhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
allein von der
Gemeinde zu tragen ist, werden
für den Erneuerungsaufwand
die Anlieger durch einen
Straßenbaubeitrag heran gezogen.
Es handelt sich bei unserem Sys tem
um einen kostenpflichtigen Anruf,
welcher mit 0,49 €/Min aus dem deutschen
Festnetz in Rechnung ge stellt
wird. Mo bilfunkpreise können davon
abweichen
Alle anderen Dienstleistungen des Verbandes
erhalten Sie unter den Ihnen
bekannten Nummern bzw. über die
Zentrale unter
02 11/ 1 69 05-01
Die Gemeinde kann aber
nicht einfach eine Verstärkung
des Unterbaus der Straße als
Verbesserung anführen, wenn
sie nicht nachweist, dass in diesem
Bereich nicht nur eine unwesentliche
Verstärkung vorgenommen
worden ist. Es fehlt
dann an der Erforderlichkeit der
Maßnahme. Hat die Straße aber
bisher keine Frostschutzschicht
gehabt, so stellt die erstmalige
Anlegung einer Frostschutzschicht
eine beitragsfähige Verbesserung
dar.
Bleibt im konkreten Fall die
Verschlissenheit der Straße im
Altzustand und der Altaufbau
ungeklärt, trifft dafür die Gemeinde
die Beweislast, wenn sie
sich für die Rechtmäßigkeit ihres
Beitragsbescheides auf das Vorliegen
der Tatbestandsmerkmale
einer beitragsfähigen Erneuerung
oder Verbesserung beruft.
Diese Auffassung hat das
Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
im Beschluss
vom 26.3.2009 – 15 A 939/06 –
vertreten.
Dr. Otto
Anstelle einer Erneuerung
kann die Gemeinde aber auch
eine Verbesserung der Straße
vornehmen. Sie liegt vor, wenn
durch die Ausbaumaßnahme
die Ausstattung der Anlage entsprechend
ihrer bisherigen verkehrstechnischen
Konzeption
hinsichtlich der räumlichen
Ausdehnung, hinsichtlich der
funktionalen Aufteilung der
Gesamtfläche oder hinsichtlich
der Art der Befestigung vorteilhaft
verändert wird. Diese vorteilhafte
Veränderung ist unter
verkehrstechnischen Gesichtspunkten
zu beurteilen. Maßgebend
ist also, ob der Verkehr bei
Zugrundelegung der bisherigen
verkehrstechnischen Konzeption
auf der neu gestalteten Anlage
zügiger, geordneter, unbehinderter
oder reibungsloser abgewickelt
werden kann als vorher.
Jedenfalls handelt es sich um
eine -Erneuerung, wenn eine
Straße, die infolge bestimmungsgemäßer
Nutzung nach
Ablauf der üblichen Nutzungszeit
trotz ordnungsgemäßer Unterhaltung
und Instandsetzung
verschlissen ist, erneuert werden
muss. Die Gemeinde kann
sich für den von ihr angenommenen
Erneuerungsbedarf aber
nicht einfach auf das Alter der
Straße berufen. Wenn die Straße
allerdings vor 40 Jahren hergestellt
worden ist, liegt im Regelfall
ein Erneuerungsbedarf vor,
der von der Gemeinde nicht
nachgewiesen werden muss.
Sprechen die Umstände aber
nur für eine Verschlissenheit
der Straße und nimmt die Gemeinde
eine Erneuerung vor,
muss sie notfalls das Verwaltungsgericht
überzeugen, dass
ihre Bewertung richtig war. Verbleiben
dem Gericht Zweifel,
kommt der angefochtene Beitragsbescheid
zur Aufhebung.
Ein Erneuerungsbedarf ist
aber nicht bereits dann anzunehmen,
wenn einzelne Geh-
Es liegt auf der Hand, dass die
Gemeinde eher einen Erneuerungsbedarf
sieht, während die
Anlieger meinen, es wären nur
Instandsetzungsarbeiten notwendig.
Bei unterschiedlichen
Auffassungen der Beteiligten ist
es angebracht, die Situation
durch Fotoaufnahmen festzuhalten,
um später einen Beweis
antreten zu können.