Jahresbericht 2004 - Familienheim-Genossenschaft Zürich

Erläuterungen zur
Jahresrechnung
Wie schon im Vorjahr kann die FGZ auch im
Rechnungsjahr 2004 auf eine finanziell sehr erfolgreiche
Periode blicken. Die nach wie vor günstige Lage auf dem
Hypothekarmarkt sowie ausserordentliche Einnahmen
haben zu einer nochmaligen, markanten Erhöhung des
Cashflow geführt. Die rund 10,4 Millionen Franken Cashflow
erlaubten, sowohl die vorgesehenen und vorgeschriebenen
Abschreiben und Fondseinlagen zu tätigen,
als auch einen Nachholbedarf aus der Vergangenheit
beim Erneuerungs- und Heimfallfonds zu decken und
damit die FGZ auch für die Zukunft finanziell zu festigen.
>> Erfolgsrechnung (Einnahmen)
Die Mieteinnahmen lagen um rund Fr. 0,7 Mio. höher
als im Vorjahr. Diese Erhöhung ergibt sich aus erstmals
ganzjährigen Mieteinnahmen der 24. Etappe (Bezug Mitte
2003) und aus individuellen Mietzinserhöhungen wegen
Umzugssanierungen und Dachausbauten. Vermindernd
wirkten diverse Mietzinssenkungen während der Jahre
2003 und 2004 in verschiedenen Etappen.
Auch bei den weiteren Einnahmenposten konnten
Erhöhungen verzeichnet werden: Ein «gehaltenes» Börsenjahr
führte zu einem leicht besseren Wertschriftenertrag
(+ Fr. 20’000) und dank einer schon länger erwarteten
Verfügung des Bundes erhöhten sich die jährlichen Mietund
Kapitalzinszuschüsse auf über Fr. 182’000 (+ Fr.
158’000). Im selben Zusammenhang wurde auch eine Nachzahlung
fällig, welche zu ausserordentlichen Einnahmen
von Fr. 770’000 führte. Weitere ausserperiodische Einnahmen
entstanden durch eine Korrektur aus dem Jahre 1996
bei den Darlehen (Fr. 136’000).
Somit ergibt sich im Vorjahresvergleich eine
Einnahmensteigerung von rund Fr. 1.7 Mio.
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>> Erfolgsrechnung (Ausgaben)
Wiederum wichtig für das gute Geschäftsergebnis
waren die anhaltend tiefen Hypothekarzinsen. Der Leitzinssatz
der ZKB blieb auf einem Stand von 3.25 %. Die
effektiv bezahlten Hypothekar- und DAKA-Zinsen betrugen
im Durchschnitt 2.58 % des beanspruchten Kapitals (Vorjahr:
3.09 %). Das durchschnittlich beanspruchte Kapital
stieg nur unwesentlich von 209.6 Mio. Franken im Jahr
2003 auf 210.2 Mio. im Jahr 2004. Eine Zunahme war wiederum
beim Kapital der Darlehenskasse von durchschnittlich
47.6 Mio. Franken (Vorjahr: 41.9 Mio.) zu verzeichnen.
Die Aufwandminderung beim Zinsaufwand beläuft sich auf
eine halbe Million Franken. Eine Anpassung der Baurechtsverträge
führte zu einem Mehraufwand bei den Baurechtszinsen
von Fr. 232’000.
Die meisten Aufwandpositionen wie Abgaben und
Gebühren, Steuern und Verwaltungskosten (inkl. Personalkosten
der Verwaltung und der Sozialen Dienste) bewegten
sich in etwa im Rahmen des Vorjahres. Einzig die Position
Unterhalt und Reparaturen weist einen um 1 Mio. Franken
höheren Aufwand aus. Der gute Geschäftsgang machte es
möglich, fällige Unterhaltsarbeiten zu Lasten des laufenden
Aufwandes auszuführen.
Wie bereits im Geschäftsbericht des Vorjahres
erwähnt, wurde eine Revision durch die eidgenössische
Steuerverwaltung, Abt. Mehrwertsteuer, durchgeführt und
im April 2004 abgeschlossen. Unter der Position Ausserperiodischer
Aufwand ist die restliche Nachzahlung für die
Mehrwertsteuer aufgeführt: Fr. 90’688.
Wie schon in der Einleitung vermerkt, ermöglichte
das gute Geschäftsergebnis sämtliche Einlagen in die
Fonds und alle Abschreibungen reglementskonform und
entsprechend den steuerlichen Maxima zu tätigen. Darüber
hinaus konnte auch ein Nachholbedarf aus weiter zurück