Tendencias del - pwc

meten. “Si se trata de una operación a largo plazo e intensiva en
capital, no nos interesa, y eso incluye el negocio inmobiliario”.
Y, si después de todo eso, sigue habiendo algo de apetito
para conceder préstamos, los reguladores seguirán haciendo
todo lo posible para eliminar ese apetito, asegurándose de que
los bancos gestionen el nivel de financiación inmobiliaria en sus
libros. “Tengo la sensación de que la FSA [el regulador británico]
quiere controlar el nivel de financiación inmobiliaria de manera
que no termine siendo desproporcionado; no les gusta el hecho
de que el sector inmobiliario sea tan cíclico. En el caso de los
bancos irlandeses, el negocio inmobiliario llegó a constituir el 60%
de sus libros y eso es lo que les hizo ser tan inestables”, afirma
uno de los representantes de la banca entrevistados. “Puede que
la concesión de financiación resulte tan cara para las entidades
que los bancos opten por cancelar esta actividad”, afirma uno de
los entrevistados.
Además de estas presiones macroeconómicas, hay quien
también considera la financiación inmobiliaria como una actividad
escasamente atractiva debido a la limitada cantidad de negocio
que aporta a un banco. “Normalmente, el negocio inmobiliario
no lleva asociadas otras formas de negocio para el banco. Si
le concedes financiación a una empresa del FTSE 100, estás
forjando una relación de financiación en ese caso; puede que el
cliente opte además por poner una serie de fondos en un depósito
o que utilice tus servicios de gestión de patrimonios. Así que en
el caso del negocio inmobiliario, los activos tendrán que competir
Diversidad de proveedores de deuda
a otra cara de la moneda de la
actual retirada de los bancos Ldel
sector inmobiliario es que los
entrevistados están empezando a tener
en cuenta otras formas de financiarse de
cara al futuro.
Históricamente, el mercado
inmobiliario europeo ha dependido de
la financiación bancaria –no solo para
la deuda senior, sino también para la
mezzanine–. Y estos mismos bancos
resultaban ser también los principales
compradores de títulos de deuda
respaldados por hipotecas comerciales.
Pero cada vez es más evidente que
esta estructura no es sostenible para el
sector y, durante las entrevistas, tanto
los prestatarios como las entidades
financieras han coincidido en que, de
un modo u otro, el mercado necesita
diversificar sus fuentes de financiación
de cara al futuro. “Dentro de cinco años,
conseguir financiación para el sector
inmobiliario será aún más complicado y
lo mismo sucederá con los proveedores
de deuda”.
“En Europa, las entidades
bancarias siguen siendo los principales
proveedores de capital, pero en Estados
Unidos, hay un puñado de fuentes de
financiación de deuda diferentes con un
peso cada vez mayor”. “Como respuesta
a la reticencia de los bancos, veremos
un número cada vez mayor de vehículos
de deuda diferentes en el mercado”. “El
Reino Unido se ha mostrado demasiado
dependiente de los bancos británicos
y ahora se echa en falta a alguien que
actúe de interfaz”. “La gente no sabe
cómo acceder a la financiación en este
sector. Tenemos que diversificar la base
de financiación”.
Tal y como indicaba uno de los
representantes de la banca: “Se están
potenciando fuentes alternativas
de capital y el mercado se está
desarrollando en la dirección correcta.
Cada vez vemos a más aseguradoras
y fondos mezzanine en el horizonte. Se
están reabasteciendo las necesidades
de capital, aunque a un coste mayor,
y esto marca la diferencia. Asimismo,
los fondos de private equity han
captado fondos que pueden respaldar
el desapalancamiento de los bancos.
Creo que terminaremos con un mercado
más diverso en el futuro. A medida que
más y más gente vea las oportunidades
del mercado de deuda, veremos cómo
aumenta la financiación a través de estas
fórmulas”.
Para aquellos que no hayan
heredado problemas en sus balances
y tengan recursos propios para invertir,
el mercado de deuda es un buen
negocio. “Los bancos están tratando
de ver cómo reducir tamaño, no cómo
crecer. Pero es un momento excelente
para conceder financiación. En el Reino
Unido, las valoraciones han caído un
30%. ¿Qué mejor negocio puede haber
que prestar financiación para activos
Capítulo 1: Prepárate para el Gran Parón
con estos otros tipos de clientes que ofrecen una mayor gama de
oportunidades”.
En el caso de aquellos que sí ofrezcan financiación al sector,
lo harán a “unos márgenes considerablemente superiores” a los
ofrecidos anteriormente. Los escasos representantes de la banca
entrevistados que han confesado seguir teniendo apetito en el
negocio de la financiación inmobiliaria, han indicado en cualquier
caso que “no están desesperados por poner su dinero en ese
sector” y que optarán por seleccionar cuidadosamente los activos
que les ofrezcan las condiciones más adecuadas.
Los nuevos entrantes en este negocio se comportarán con
una idéntica actitud selectiva. La mayor parte del mercado espera
que las entidades aseguradoras incrementen su actividad este
año, si bien solo lo harán teniendo en cuenta las condiciones que
encajen perfectamente con su modelo de negocio. Actualmente,
existen en Reino Unido y en el resto de Europa un total de diez
aseguradoras activas en el mercado inmobiliario, según DTZ
Research, entre las que se incluyen AIG, Allianz, AxA, Aviva,
Legal & General, Met Life, M&G y Canada Life, y se prevé que
esta cifra se duplique en los próximos tres años.
Para que encajen con sus pasivos, estos inversores se
centrarán fundamentalmente en grandes volúmenes de activos
prime a largo plazo (cinco años o más) y en deuda a tipo fijo
que beneficiará fundamentalmente a aquellos participantes del
mercado que menos lo necesitan. “Nos vendrá bien, pero no va
a resolver el problema. Y tardarán al menos unos cinco años en
cuyo valor es un 30% menos que en
2006? Por eso estamos tratando de
comprar un banco que financie este
mercado”.
Sin embargo, este cambio no
consistirá únicamente en tener una
gama más amplia de proveedores
de deuda en cartera, sino también en
explorar tipos diferentes de deuda, entre
los que se pueden incluir el mercado
de colocación privada de EEUU y
la emisión de obligaciones o bonos
convertibles, si bien actualmente estas
opciones son adecuadas únicamente
para empresas privadas o cotizadas
de grandes dimensiones. Algunas de
estas entidades han tenido éxito durante
2011 a la hora de acceder, por ejemplo,
al mercado de colocación privada
estadounidense.
Algunos de los entrevistados se
mostraban optimistas con respecto al
hecho de que la aparición de nuevos
proveedores de financiación en Europa
ofrezca una oportunidad única de
cambiar las condiciones básicas de
financiación en el mercado: préstamos
a tipo fijo, a largo plazo y sin swaps.
Tal y como indica DTZ, “los mercados
estadounidenses han utilizado este
tipo de deuda durante muchos años,
los cuales, a pesar de sus muchos
otros problemas, no tienen sequía de
financiación de deuda”.
En el capítulo 2, analizamos estos
cambios con mayor profundidad.
Tendencias del Mercado Inmobiliario ® Europa 2012
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