Tendencias del - pwc

GRÁFICO 1-7
Saldo vivo de la deuda por tipo de entidad de
crédito
Europa
Norte-
américa
Asia
Fuente: DTZ
Bancos CMBS
+� +�+�+�
+� +� +� +�
crear sus equipos de especialistas y la infraestructura adecuada
[para desplegar cantidades significativas de capital]”.
La buena noticia para las entidades bancarias, cuyos
equipos inmobiliarios se encuentren actualmente con escaso
nivel de trabajo, es que los entrevistados prevén que entablarán
contactos con las aseguradoras que tengan recursos propios
pero carezcan de personal especializado, para organizarles sus
equipos de financiación en calidad de intermediarios o quizá
incluso integrándose en ellas de cara a la actividad mayorista.
“Los equipos de calidad pueden procesar este tipo de préstamos,
y esto es lo que necesitan las aseguradoras”.
Protección máxima
Aseguradoras
y otras
entidades
75% 6% 0% 18%
55% 22% 21% 2%
+� +�+�+�
96% 4% 0% 0%
Cada movimiento que se dé deberá ir aparejado de un minucioso
análisis: esta es la mejor medida que se puede tomar para que
las empresas se protejan frente a la incertidumbre económica,
política y financiera. Los economistas han reducido las ya de por
sí pesimistas previsiones de crecimiento del PIB en la zona euro
hasta el -1% este año y hasta el -2,5% en 2013, lo cual representa
un descenso total del PIB similar al experimentado en 2008 y
2009.
En este entorno, los principales factores a la hora de valorar un
activo inmobiliario –la calidad del inquilino y la rentabilidad– han
dejado de ser fiables y podrían deteriorarse fácilmente. “Cada
uno tiene que trabajar su cartera y no limitarse a confiar en los
ingresos netos de explotación actuales”.
Los entrevistados han indicado que se están preparando
para la incertidumbre y los malos tiempos de la economía a
largo plazo, aplicando al negocio inmobiliario un análisis “de
tipo renta fija”: evaluando el riesgo del flujo de ingresos durante
8 Tendencias del Mercado Inmobiliario ® Europa 2012
Bonos
garantizados
la totalidad del período. Hay quien afirma que hoy en día no
tiene sentido seguir fijándose en la calificación crediticia del
inquilino; los inversores deben evaluar ahora el riesgo de crédito
a 20 años vista. “Se trata de ver los activos inmobiliarios como
un bono corporativo con techo”. “Los inmuebles no son un
activo de crecimiento, sino un flujo de ingresos con un poco de
crecimiento”. “Estamos comprando flujos de efectivo, unos flujos
de efectivo sostenibles que se pueden incrementar”.
Uno de los entrevistados indicó que su compañía había
invertido recientemente en conseguir datos sobre empresas
en el Reino Unido, “desde vendedores de pasteles de carne
hasta grandes corporaciones con sede en Londres”, para
permitirles evaluar el riesgo de crédito a largo plazo y fijar un
precio adecuado a los flujos de efectivo de sus estructuras de
arrendamiento. “Gracias a este sistema, se nos avisa cuando uno
de nuestros inquilinos está siendo objeto de una operación de
absorción, lo cual nos permite prepararnos y reformular el contrato
de arrendamiento antes incluso de que sus empleados hayan
tenido noticias sobre la operación. De este modo nos aseguramos
de ser los primeros con quien el inquilino tiene que negociar en el
marco de esta nueva situación. Este tipo de información avanzada
nos permite gestionar de cerca el riesgo derivado del inquilino y,
en caso necesario, vender un activo antes de que los precios del
mercado descuenten dicho riesgo”.
Este tipo de rigor se ha repetido varias veces entre los
entrevistados, quienes han indicado que el estrecho seguimiento
de los inquilinos y de las oportunidades es más esencial ahora
que en 2008. “El mercado se ha vuelto enormemente atomizado.
Las oportunidades de compra requieren un análisis más riguroso;
el análisis de los inquilinos se realiza ahora según una revisión
línea a línea de su negocio, en lugar de adoptar un enfoque más
global”, afirma uno de los entrevistados. “Las grandes compañías
británicas están en buena forma, pero la cuestión ahora no es si
quebrarán sino cuál será el beneficio que consigan”.
Los inversores deben ser conscientes igualmente de la
confusión existente en torno a las valoraciones. Se prevé que
aumenten los diferenciales de las rentabilidades entre los activos
prime y los activos secundarios durante este año, al tiempo que
el valor de algunos inmuebles caerá hasta igualarse con el precio
del suelo sobre el que están construidos.
Conforme se afiancen las medidas de austeridad adoptadas,
especialmente en ciudades regionales europeas, se espera que la
fuerte reducción del empleo en el sector público afecte a la demanda
de oficinas y espacios comerciales a largo plazo.
“Existe un importante segmento inmobiliario en Europa en
el que el valor de sus inmuebles se limita únicamente al valor
del suelo en el que están construidos. Esto es debido al declive
de algunas regiones, a la pérdida de población y de puestos de
trabajo. Todos estos activos se vieron inflados durante la burbuja
inmobiliaria. Por tanto, hay una buena proporción de inmuebles
cuyo valor seguirá cayendo hasta no valer nada. Así pues, durante
GRÁFICO 1-8
Asignación de cartera inmobiliaria por región
y año
2011 2012
Prevista
en cinco años
Europa 86,9% 86,5% 82,8%
Estados Unidos/Canadá 7,4% 7,6% 8,3%
Asia-Pacífi co 3,7% 3,8% 6,0%
Otros 2,1% 2,1% 3,0%
Fuente: Encuesta del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario 2012