Tendencias del - pwc

“Habrá un puñado de grandes fondos que dominarán el mercado.
Y en el lado opuesto del espectro, existe una oportunidad evidente
para las pequeñas gestoras y los operadores nicho que captarán un
interés cada vez mayor. Sin embargo, hay mucha más credibilidad
en los tipos de activos en los que se necesitan unas claras
habilidades especializadas; y los operadores nicho tendrán éxito a
la hora de ofrecer un producto muy específico. Entre los ejemplos
de estos tipos de activos se encuentran los inmuebles comerciales,
restauración, alojamientos para estudiantes y activos residenciales.
Y quizá también activos industriales. Las gestoras de menor tamaño
sin un nicho claramente definido tendrán problemas, como les suele
suceder a los operadores de tamaño y nivel intermedio”.
Sin embargo, uno de los principales retos a los que se
enfrentan los operadores nicho es la pregunta de cuántos de
ellos pueden asumir el coste de la regulación y las exigencias
cada vez mayores de los inversores. Tal y como indicó uno de los
entrevistados procedentes de un gran fondo de pensiones: “Una
de las ventajas de las economías de escala es que si los fondos
son más grandes, se pueden formar equipos para que efectúen
un estrecho seguimiento de determinados aspectos específicos
como la situación financiera, la gestión de riesgos y la regulación.
Los fondos de inversión de menor tamaño no tienen la capacidad
para formar este tipo de equipos, pero el inversor clave exigirá
que los fondos cuenten con este tipo de equipos para que se
gestionen estos aspectos”. Con respecto al hecho de que los
operadores más pequeños no tengan la solidez ni la profundidad
para cubrir el espectro completo de cuestiones a las que se
enfrenta el sector, uno de los inversores comentaba: “Algunas
gestoras de fondos son buenas en el negocio inmobiliario pero
se les da muy mal el aspecto del negocio relacionado con los
mercados de capitales. A menudo se trata de gestoras de activos
que se han reconvertido en gestoras de fondos y no contaban
con las habilidades necesarias en el ámbito de la gestión de la
26 Tendencias del Mercado Inmobiliario ® Europa 2012
financiación”. Todo esto está creando unas importantes barreras
de entrada. “Actualmente es prácticamente imposible ser una
start-up en el negocio de la gestión de fondos inmobiliarios. Los
reguladores y los inversores lo han convertido en un coto cerrado
y a los nuevos operadores les resultará prácticamente imposible
cumplir los requisitos necesarios. Solo contestar al cuestionario de
due diligence de la INREV (asociación europea de inversores en
vehículos inmobiliarios no cotizados) sería misión imposible para
un nuevo operador”.
Entidades cotizadas y REITs. Según las respuestas
de los encuestados, el sector de las entidades cotizadas tuvo un
buen año y se espera que 2012 no sea menos.
Aunque los entrevistados mantienen la confianza, el principal
desafío es que las acciones cotizan con descuentos importantes
con respecto al valor neto de sus activos, restringiendo así su
capacidad para captar capital vía recursos propios. El CEO de
un REIT comentaba que “las entidades cotizadas han salido
peor paradas que las entidades privadas no cotizadas. Y esto no
añadirá transparencia”. Otro de los entrevistados indicaba que “la
situación actual del mercado financiero y de las valoraciones de
las entidades cotizadas son un problema y no permiten que las
entidades cotizadas participen en nuevas emisiones de capital a
precios razonables en comparación con los fundamentales”. La
situación también está desalentando la creación de nuevos REITs.
Y eso suscita la duda de qué es lo que representa verdaderamente
el descuento. Muchos entrevistados han comentado que las
acciones de los REITs constituyen un indicador adelantado
interesante y que representan lo que el mercado cree que serán los
valores inmobiliarios subyacentes a seis meses vista.
Los peces gordos del sector cotizado están utilizando su
fortaleza para acceder al capital a través de fórmulas nuevas.
Algunos de ellos han formalizado joint ventures o negocios