Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 19 janvier ...

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du 19 janvier 2011
N° de pourvoi: 09-72040 10-10059
Non publié au bulletin
Cassation partielle
M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano,
avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Joint les pourvois n° R 10-10.059 et n° R 09-72.040 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Lyon, 28 mai 2009 et 17 septembre 2009), que, par
acte du 7 juillet 1986, la société civile immobilière (SCI) de la rue Grenette a donné à la
société Diffusion despinasse viandes (la société DDV), aux droits de laquelle se trouvent
aujourd’hui les sociétés GFDDV et PMD, des locaux commerciaux situés à Montbrison, à
l’angle formé par les rues Tupinerie et Grenette ; que, par acte du 10 octobre 1986, la
société DDV a sous-loué une partie des locaux à la société Fromagerie Edouard, aux
droits de laquelle se trouve la société H. Mons fromager affineur (la société Mons) ; que, le
3 mai 2006, la SCI de la rue Grenette a fait délivrer à la société DDV un commandement
lui faisant sommation d’avoir à exploiter les locaux loués, puis, par acte du 20 septembre
2006 l’a assignée en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause
résolutoire visée dans ce commandement, pour défaut d’exploitation ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° R 10-10.059 et sur le premier moyen du pourvoi n° R
09-72.040, pris en sa première branche, réunis :
Attendu que la société GFDDV et la société PMD font grief à l’arrêt d’accueillir cette
demande et d’ordonner l’expulsion de la société DDV et de tous occupants de son chef,

alors, selon le moyen :
1°/ que toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit
effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; que si le locataire
satisfait à la sommation qui lui est faite dans le délai imparti, la résiliation de plein droit sur
le fondement de la clause résolutoire pour la même infraction au bail ne peut intervenir
qu’après la délivrance d’un nouveau commandement resté infructueux ; qu’en l’espèce, il
résultait du contrat d’huissier en date du 18 mai 2006 régulièrement produit par la société
DDV, établi dans le mois suivant la délivrance par la SCI de la rue Grenette d’un
commandement d’avoir à exploiter visant la clause résolutoire, que le magasin situé rue
de la Tupinerie était exploité par la société Mons Fromager affineur, auquel les lieux
avaient été régulièrement sous-loués, d’où il s’évinçait que la société DDV avait satisfait
dans le délai à la sommation qui lui avait été faite le 3 mai 2006, et que le bail ne pouvait
être résilié sur la base du commandement du 3 mai 2006 ; qu’en jugeant du contraire, aux
motifs inopérants que des constats effectués à partir du 9 juin 2006, soit plus d’un mois
après la délivrance dudit commandement, auraient établi que le magasin de la rue
Tupinerie n’était pas ouvert au public, quand, dès lors qu’il avait été satisfait à la
sommation dans le mois du commandement du 3 mai 2006, la résiliation du bail ne
pouvait intervenir pour défaut d’exploitation qu’après un nouveau commandement resté
infructueux, la cour d’appel a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1184 du
code civil ;
2°/ que la cour d’appel a constaté la régularité tant de la sous-location consentie en 1986
que de celle consentie le 5 mai 2006 par la société DDV à la société Mons Fromagerie du
reste des locaux objet du bail de 1986 ; qu’en affirmant cependant, pour considérer que
cette sous-location du 5 mai 2006 ne démontrait pas une exploitation effective de
l’ensemble des locaux dans le mois suivant le commandement, qu’elle était intervenue 7
mois après le commandement visant la clause résolutoire, qui datait pourtant du 3 mai
2006, la cour d’appel a méconnu ses propres constatations, et violé les articles L. 145-1 et
L. 145-41 du code de commerce, et 1184 du code civil ;
3°/ que le défaut d’exploitation du fonds de commerce ne peut justifier la résiliation du bail
et l’expulsion du preneur et des occupants de son chef du local loué que s’il constitue une
violation des stipulations expresses du bail commercial ; qu’en l’espèce, le bail du 7 juillet
1986, portant tant que les locaux accessibles par la rue Grenette que ceux accessibles par
la Tupinerie, se contentait d’imposer l’exploitation d’un commerce alimentaire
constamment ouvert et achalandé, sans exiger que cette exploitation ni l’occupation se
fasse nécessairement sur la totalité du local loué ; qu’en estimant cependant que
l’exploitation continue de la plus grande partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 par
un commerce alimentaire de fromagerie, dans le cadre d’une sous-location régulièrement
consentie dès le 10 octobre 1986, et au demeurant acceptée par le bailleur, ne satisfaisait
pas à la condition d’exploitation effective des lieux telle que stipulée au bail, au motif
erroné de l’absence d’exploitation de l’ensemble des locaux objet du bail, la cour d’appel a
violé les articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
4°/ que la cour d’appel a constaté que la sous-location consentie en 1986 sur une partie
importante des lieux objet du bail du 7 juillet 1986 était régulière, et avait même donné lieu
à un accord de la part du bailleur ; qu’elle a encore admis que la sous-location donnée sur

le reste du local le 5 mai 2006 était également régulière ; qu’il était par ailleurs incontesté
que la sous-locataire exploitait bien de manière effective et continue un commerce
alimentaire dans la partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 qu’elle sous-louait
depuis le 10 octobre 1986 ; que pour retenir néanmoins une prétendue méconnaissance
de la clause d’exploitation effective prévue au bail, la cour d’appel a affirmé qu’il n’y avait
pas eu de division en deux magasins distincts contractuellement définies, et que
l’acceptation par le bailleur d’un sous-locataire exploitant une partie des lieux loués n’était
pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés
soumis à un régime locatif distinct ; qu’en se déterminant ainsi par des motifs inopérants,
quand une telle modification ou séparation des lieux loués en lots soumis à un régime
distinct n’était nullement nécessaire, tout au contraire, pour tirer les conséquences du
constat qu’un fonds de commerce alimentaire, conforme à la destination des lieux objet du
bail du 7 juillet 1986, était bien effectivement exploité en ces lieux, par un sous-locataire
régulier qui avait été accepté par le bailleur, de sorte que la condition d’exploitation d’un
commerce alimentaire dans les lieux loués telle que prévue au bail était satisfaite pour
l’ensemble des locaux, soumis au même régime locatif, nonobstant la circonstance
indifférente que cette activité ne soit pas répartie sur la totalité de la surface donnée à bail,
la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 du code
de commerce, 1134 et 1884 du code civil ;
5°/ que le défaut d’exploitation du fonds ne peut justifier la résiliation du bail et l’expulsion
des occupants du local loué que s’il constitue une violation des stipulations expresses du
bail commercial ; qu’en l’espèce, le bail, portant sur l’ensemble des locaux, ceux
accessibles par la rue Grenette comme ceux accessibles par la rue Tupinerie, se
contentait d’imposer l’exploitation d’un commerce constamment ouvert et achalandé ; que
le contrat de bail n’exigeait pas que l’exploitation et l’occupation se fasse sur la totalité du
local loué ; qu’en décidant pour prononcer la résiliation du bail que l’exploitation et
l’occupation de la plus grande partie des locaux (celle directement accessible par le rue
Grenette) n’était pas suffisante au regard des stipulations du contrat qui aurait exigé une
exploitation et une occupation de la totalité des locaux (y compris la partie accessible par
la rue Tupinerie), la cour d’appel a méconnu la volonté des parties et violé les articles
L.145-1 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui
lui étaient soumis, que le seul constat d’huissier de justice du 18 mai 2006 n’était pas
suffisant pour contredire les autres constats établis en juin 2006 dont il résultait que le
magasin situé rue Tupinerie était fermé au public et qu’il était ainsi démontré que la
société DDV n’avait pas satisfait à la sommation qui lui avait été délivrée, la cour d’appel,
abstraction faite d’un motif surabondant, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi n° R 09-72.040 pris en sa seconde branche :
Vu l’article L. 145-32, alinéa 2, du code de commerce ;
Attendu qu’à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que
s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de
sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout

indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ;
Attendu que pour ordonner l’expulsion de la société Mons et lui dénier le droit au
renouvellement de son sous-bail, l’arrêt, après avoir déclaré réguliers les contrats de
sous-location consentis à cette société, retient que le bail initial porte sur deux pièces
principales en enfilade de même niveau pour une surface de 88,30 m2, une pièce à usage
de magasin “animalerie” pour une surface de 53,66 m2, un réduit pour WC et une cour
couverte à usage de remise et dépôt dont la division en deux magasins distincts et deux
arrière boutiques n’a pas été contractuellement définie et que l’acceptation tacite par le
bailleur de la présence d’une société sous locataire dans une partie des lieux loués n’est
pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant des lots séparés
soumis à un régime locatif distinct ;
Qu’en statuant ainsi, sur le seul fondement des prévisions contractuelles, lesquelles ne
stipulaient pas que les lieux loués formaient un tout indivisible, sans rechercher , comme il
le lui était demandé, si les locaux n’étaient pas matériellement divisibles, la cour d’appel
n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi n° R 09-72.040, ci-après annexé :
Attendu que la cassation partielle de l’arrêt du 28 mai 2009 entraîne l’annulation par voie
de conséquence de l’arrêt interprétatif du 17 septembre 2009 ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° R
10-10.059 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société
Mons, en tant qu’occupant des locaux du chef de la société DDV, l’arrêt rendu le 28 mai
2009, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point,
la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée ;
Constate l’annulation de l’arrêt rendu le 17 septembre 2009 par la cour d’appel de Lyon ;
Condamne, ensemble, la société DDV aux droits de laquelle viennent les sociétés GFDDV
et PMD et la SCI de la rue Grenette aux dépens des pourvois ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société DDV aux droits de
laquelle viennent les sociétés GFDDV et PMD à payer à la SCI de la rue Grenette la
somme de 2 500 euros et condamne la SCI de la rue Grenette à payer à la société Mons
fromager affineur la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt

sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassé et
annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à
l’audience publique du dix-neuf janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à
l’article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi n° R 09-72.040 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux
conseils pour la société H Mons fromager affineur,
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief au premier attaqué (CA LYON, 28 mai 2009, RG n°08/03642) d’AVOIR
constaté la résiliation du bail conclu le 7 juillet 1986 entre la SCI de la rue GRENETTE et
la société DDV à compter du 3 juin 2006 et d’AVOIR ordonné l’expulsion de la société
DDV et de tous les occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force
publique,
AUX MOTIFS QUE le bail du 7 juillet 1986 stipulait que le commerce devait être
constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d’usage ; qu’il résulte des constats
d’huissier effectués le 16 décembre 2005 et le 28 mars 2006 que le magasin occupé par la
Société DESPINASSE VIANDES rue Tupinerie est fermé au public ; que par un
commandement du 3 mai 2006 visant l’article L.145-l 7 du Code de commerce la SCI DE
LA RUE GRENETTE a fait sommation à la Société DDV d’avoir à exécuter la clause du
bail relative à l’exploitation du commerce ; que selon les constats d’huissier du 9 juin 2006,
juin 2006, 15 et 22 juin 2006 le magasin rue Tupinerie est fermé au public contrairement à
l’indication notée sur une affiche apposée sur la porte à l’enseigne MONS FROMAGER
AFFINEUR ; qu’il est ainsi démontré que la Société DDV n’a pas satisfait à la sommation
qui lui a été délivrée, le seul constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société
n’étant pas suffisant pour contredire les constatations effectuées à plusieurs reprises par
Maître Z... huissier de justice ; que les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007
établissent encore que le magasin n’est pas ouvert au public et que l’intérieur en partie
meublé d’une banque ne confient aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente
; que la Société DDV invoque une sous location par elle consentie le 10 octobre 1986 à la
Fromagerie Edouard pour un magasin de 45 m2 et une arrière boutique de 30 m2 ainsi
qu’une seconde sous location du 5 mai 2006 pour le reste des locaux et un magasin de
68,5 m2 et une arrière boutique consentie à la Fromagerie de MONTBRISON suivie d’une
signification à la SCI DE LA RUE GRENETTE le 17 janvier 2007 d’un acte réitératif de
contrat de sous location consenti le 2 janvier 2007 à la Société H. MONS pour la totalité
des locaux ; que cependant cette sous location intervenue sept mois après le
commandement visant la clause résolutoire ne démontre pas une exploitation effective de
l’ensemble des locaux objet du bail dans le mois suivant le commandement ; qu’en effet le
bail initial porte sur deux pièces principales en enfilade de même niveau pour une surface
de 88,30 m2, une pièce à usage de magasin “animalerie” pour une surface de 53,66 m2,
un réduit pour WC et une cour couverte à usage de remise et dépôt dont la division en

deux magasins distincts et deux arrière boutiques n’a pas été contractuellement définie,
l’acceptation tacite par le bailleur de la présence d’une société sous locataire dans une
partie des lieux loués n’étant pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués
en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu’étant donné l’infraction à
la clause du bail relative à l’exploitation effective du local commercial commise par la
Société DDV, il convient, réformant le jugement, de constater la résiliation du bail du 7
juillet 1986 et d’ordonner l’expulsion de cette société ainsi que celle de tous occupants de
son chef et de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au
montant du loyer jusqu’ à son départ effectif des lieux ; que conformément aux termes du
bail les lieux devront être restitués en leur état initial ; que toutefois en l’absence de preuve
d’une modification de ceux-ci il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ; que
le bail autorise la sous location pour une activité mentionnée et n’impose pas une
participation du bailleur à l’acte de sous-location mais prévoit seulement la délivrance à
celui-ci d’une copie du contrat pour lui servir de titre exécutoire direct ; que les
sous-locations conclues le 10 octobre 1986 et le 5 mai 2006 par la Société DDV sont donc
régulières,
1- ALORS QUE le défaut d’exploitation du fonds ne peut justifier la résiliation du bail et
l’expulsion des occupants du local loué que s’il constitue une violation des stipulations
expresses du bail commercial ; qu’en l’espèce, le bail, portant sur l’ensemble des locaux,
ceux accessibles par la rue Grenette comme ceux accessibles par la rue Tupinerie, se
contentait d’imposer l’exploitation d’un commerce constamment ouvert et achalandé ; que
le contrat de bail n’exigeait pas que l’exploitation et l’occupation se fasse sur la totalité du
local loué ; qu’en décidant pour prononcer la résiliation du bail que l’exploitation et
l’occupation de la plus grande partie des locaux (celle directement accessible par le rue
Grenette) n’était pas suffisante au regard des stipulations du contrat qui aurait exigé une
exploitation et une occupation de la totalité des locaux (y compris la partie accessible par
la rue Tupinerie), la Cour d’appel a méconnu la volonté des parties et violé les articles
L.145-1 du Code de commerce, 1134 et 1184 du Code civil.
2- ALORS, subsidiairement, QUE le sous-locataire a un droit au renouvellement de son
bail à l’expiration du bail principal, si le propriétaire a donné son accord à la sous-location
et que les lieux objet de la sous-location ne forment pas un tout indivisible avec le reste
des lieux objet du bail principal ; que l’indivisibilité des lieux ne peut être déduite de la
seule circonstance que le bail soit unique et qu’il ne procède pas lui-même à la division
des locaux ; qu’en l’espèce, pour refuser de faire droit à la demande de renouvellement
formée par l’exposante et ordonner son expulsion, la Cour d’appel a retenu que le bail
n’avait pas contractuellement défini une division des locaux en deux magasins distincts et
deux arrières boutiques ; qu’en se fondant ainsi sur le seul fait que le bail n’ait pas
lui-même procédé à la division des locaux, motif impropre à caractériser l’indivisibilité des
locaux qui seule pouvait faire échec au droit propre au renouvellement de la
sous-locataire, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article
L.145-32 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief au second attaqué (CA LYON, 17 septembre 2009, RG n°09/03626)
d’AVOIR dit que l’arrêt du 28 mai 2009 doit être interprété selon les motifs auparavant

développés,
AUX MOTIFS QUE la SCI de la rue Grenette a donné à bail pour neuf ans à compter du
1er septembre 1986 à la société anonyme DUFFUSION DESPINASSE VIANDES
devenue DDV des locaux commerciaux situés 11 rue Tupinerie et 1 rue Grenette à
Montbrison (Loire) ; que saisie à titre principal par la bailleresse d’une demande tendant à
voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut
d’exploitation des locaux, cette Cour a, dans son arrêt du 28 mai 2009, rappelé que selon
les clauses du bail le commerce devait être constamment ouvert et achalandé sauf
fermeture d’usage, que par commandement du 3 mai 2006 la SCI de la Rue Grenette a
fait sommation à sa locataire, la société DDV, d’avoir à exécuter la clause du bail relative à
l’exploitation du commerce, que selon les constats d’huissier des 9, 10, 15 et 22 juin 2006
le magasin rue Tupinerie est fermé au public contrairement à l’indication notée sur une
affiche apposée sur la porte à l’enseigne MONS FROMAGER AFFINEUR, qu’il est ainsi
démontré que la société DDV n’a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le seul
constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société n’étant pas suffisant pour
contredire les constatations effectuées à plusieurs reprises par Me Z..., huissier de justice,
qu’en outre les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent que le magasin
n’est pas ouvert au public et que l’intérieur en partie meublé d’une banque ne contient
aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente ; qu’ensuite, la Cour a examiné la
pertinence de l’argumentation développée par la société DDV qui soutenait que la
continuité de l’exploitation était assurée par les sous-locations qu’elle avait consenties,
pour en conclure, par référence aux constats effectués, que l’infraction à la clause du bail
relative à l’exploitation effective du local commercial était constituée et qu’il convenait en
conséquence de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de la société DDV
locataire et celle de tous occupants de son chef ; que pour répondre à une demande de la
société DDV et également de la société H. MONS FROMAGER AFFINEUR, intervenante
volontaire, tendant à constater la régularité de la sous-location, la Cour a alors examiné
les conditions posées par le bail pour la conclusion d’un contrat de sous-location ; que
relevant que le bail n’imposait pas la participation du bailleur à l’acte de sous-location mais
seulement la délivrance à celui-ci d’une copie du contrat, elle en a déduit que la
conclusion des contrats de sous-location était régulière, se contentant dans son dispositif
de constater la régularité de la conclusion des sous-locations au regard des clauses du
bail, ce qui ne remettait pas en cause sa décision relative à la constatation de l’infraction
relative à l’exploitation effective du local commercial et aux conséquences à en tirer,
ALORS QUE la cassation d’une décision entraîne l’annulation par voie de conséquence
de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y
rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu’en l’espèce, la cassation à intervenir
de l’arrêt du 28 mai 2009, sur le fondement du premier moyen, justifie l’annulation de
l’arrêt du 17 septembre 2009 qui, rendu sur requête en interprétation du premier arrêt, en
est la suite, par application de l’article 625 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi n° R 01-10.059 de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat
aux conseils pour les sociétés GFDDV et PMD
PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué du 28 mai 2009 D’AVOIR constaté la résiliation du bail
conclu le 7 juillet 1986 entre la SCI rue de la Grenette et la société DDV à compter du 3
juin 2006, ordonné en conséquence l’expulsion de cette dernière et de tous occupants de
son chef, et condamné la société DDV à payer à la SCI DE LA RUE GRENETTE une
indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer depuis la résiliation du bail
jusqu’à son départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS QUE le bail du 7 juillet 1986 stipulait que le commerce devait être
constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d’usage ; qu’il résulte des constats
d’huissier effectuées les 16 décembre 2005 et le 28 mars 2006 que le magasin occupé par
la société DDV rue Tupinerie est fermé au public ; que par un commandement du 3 mai
2006 visant l’article L. 145-17 du code de commerce, la SCI de la rue Grenette a fait
sommation à la société DDV d’avoir à exécuter la clause du bail relative à l’exploitation du
commerce ; que selon les constats d’huissier du 9 juin 2006, 10 juin 2006, 15 et 22 juin
2006, la magasin rue Tupinerie est fermé au public, contrairement à l’indication notée sur
une affiche apposées sur la porte à l’enseigne MONS FROMAGER AFFINEUR ; qu’il est
ainsi démontré que la société DDV n’a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le
seul constat du 18 mai 2006 versé aux débats par cette société n’étant pas suffisant pour
contredire les constatation effectuées à plusieurs reprises par Me Z..., huissier de justice ;
que les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent encore que le magasin
n’est pas ouvert au public et que l’intérieur en partie meublé d’une banque ne contient
aucun produit alimentaire ou fromager exposé à la vente ; que la société DDV invoque une
sous-location par elle consentie le 10 octobre 1986 à la Fromagerie Edouard pour un
magasin de 45m² et une arrière boutique de 30m², ainsi qu’une seconde sous-location du
5 mai 2006 pour le reste des locaux et un magasin de 68,5m² et une arrière boutique
consentie à la Fromagerie de Montbrison suivie d’une signification à la SCI de la Grenette
le 17 janvier 2007, d’un acte réitératif de contrat de sous-location consentie le 2 janvier
2007 à la société MONS pour la totalité des locaux ; que cependant, cette sous-location
intervenue sept mois après le commandement visant la clause résolutoire ne démontre
pas une exploitation effective de l’ensemble des locaux objet du bail dans le mois suivant
le commandement ; qu’en effet, le bail initial porte sur deux pièces principales en enfilade
de même niveau pour une surface de 88,30m², une pièce à usage de remise et dépôt dont
la division en deux magasins distincts et deux arrière-boutiques n’a pas été
contractuellement définie, l’acceptation tacite par la bailleur de la présence d’une société
sous-locataire dans une partie des lieux loués n’étant pas suffisante pour modifier la
désignation des biens loués en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct
; qu’étant donné l’infraction à la clause du bail relative à l’exploitation effective du local
commercial commise par la société DDV, il convient de constater la résiliation du bail du 7
juillet 1986 et d’ordonner l’expulsion de cette société ainsi que celle de tous occupants de
son chef, et de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au
montant du loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;
1°) ALORS QUE toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne
produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; que si le locataire
satisfait à la sommation qui lui est faite dans le délai imparti, la résiliation de plein droit sur
le fondement de la clause résolutoire pour la même infraction au bail ne peut intervenir
qu’après la délivrance d’un nouveau commandement resté infructueux ; qu’en l’espèce, il
résultait du contrat d’huissier en date du 18 mai 2006 régulièrement produit par la société
DDV, établi dans le mois suivant la délivrance par la SCI de la rue Grenette d’un

commandement d’avoir à exploiter visant la clause résolutoire, que le magasin situé rue
de la Tupinerie était exploité par la société Mons Fromager affineur, auquel les lieux
avaient été régulièrement sous-loués, d’où il s’évinçait que la société DDV avait satisfait
dans le délai à la sommation qui lui avait été faite le 3 mai 2006, et que le bail ne pouvait
être résilié sur la base du commandement du 3 mai 2006 ; qu’en jugeant du contraire, aux
motifs inopérants que des constats effectués à partir du 9 juin 2006, soit plus d’un mois
après la délivrance dudit commandement, auraient établi que le magasin de la rue
Tupinerie n’était pas ouvert au public, quand, dès lors qu’il avait été satisfait à la
sommation dans le mois du commandement du 3 mai 2006, la résiliation du bail ne
pouvait intervenir pour défaut d’exploitation qu’après un nouveau commandement resté
infructueux, la cour d’appel a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1184 du
code civil ;
2°) ALORS QUE la cour d’appel a constaté la régularité tant de la sous-location consentie
en 1986 que de celle consentie le 5 mai 2006 par la société DDV à la société MONS
Fromagerie du reste des locaux objet du bail de 1986 ; qu’en affirmant cependant, pour
considérer que cette sous-location du 5 mai 2006 ne démontrait pas une exploitation
effective de l’ensemble des locaux dans le mois suivant le commandement, qu’elle était
intervenue 7 mois après le commandement visant la clause résolutoire, qui datait pourtant
du 3 mai 2006, la cour d’appel a méconnu ses propres constatations, et violé les articles L.
145-1 et L. 145-41 du code de commerce, et 1184 du code civil ;
3°) ALORS QUE le défaut d’exploitation du fonds de commerce ne peut justifier la
résiliation du bail et l’expulsion du preneur et des occupants de son chef du local loué que
s’il constitue une violation des stipulations expresses du bail commercial ; qu’en l’espèce,
le bail du 7 juillet 1986, portant tant que les locaux accessibles par la rue Grenette que
ceux accessibles par la Tupinerie, se contentait d’imposer l’exploitation d’un commerce
alimentaire constamment ouvert et achalandé, sans exiger que cette exploitation ni
l’occupation se fasse nécessairement sur la totalité du local loué ; qu’en estimant
cependant que l’exploitation continue de la plus grande partie des locaux objet du bail du 7
juillet 1986 par un commerce alimentaire de fromagerie, dans le cadre d’une sous-location
régulièrement consentie dès le 10 octobre 1986, et au demeurant acceptée par le bailleur,
ne satisfaisait pas à la condition d’exploitation effective des lieux tell que stipulée au bail,
au motif erroné de l’absence d’exploitation de l’ensemble des locaux objet du bail, la cour
d’appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, 1134 et 1184 du
code civil ;
4°) ALORS QUE la cour d’appel a constaté que la sous-location consentie en 1986 sur
une partie importante des lieux objet du bail du 7 juillet 1986 était régulière, et avait même
donné lieu à un accord de la part du bailleur ; qu’elle a encore admis que la sous-location
donnée sur le reste du local le 5 mai 2006 était également régulière ; qu’il était par ailleurs
incontesté que la sous-locataire exploitait bien de manière effective et continue un
commerce alimentaire dans la partie des locaux objet du bail du 7 juillet 1986 qu’elle
sous-louait depuis le 10 octobre 1986 ; qu’en pour retenir néanmoins une prétendue
méconnaissance de la clause d’exploitation effective prévue au bail, la cour d’appel a
affirmé qu’il n’y avait pas eu de division en deux magasins distincts contractuellement
définies, et que l’acceptation par le bailleur d’un sous-locataire exploitant une partie des
lieux loués n’était pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués en créant
des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu’en se déterminant ainsi par des

motifs inopérants, quand une telle modification ou séparation des lieux loués en lots
soumis à un régime distinct n’était nullement nécessaire, tout au contraire, pour tirer les
conséquences du constat qu’une fonds de commerce alimentaire, conforme à la
destination des lieux objet du bail du 7 juillet 1986, était bien effectivement exploité en ces
lieux, par un sous-locataire régulier qui avait été accepté par le bailleur, de sorte que la
condition d’exploitation d’un commerce alimentaire dans les lieux loués telle que prévue
au bail était satisfaite pour l’ensemble des locaux, soumis au même régime locatif,
nonobstant la circonstance indifférente que cette activité ne soit pas répartie sur la totalité
de la surface donnée à bail, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
des articles L. 145-1 du code de commerce, 1134 et 1884 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué du 17 septembre 2009 D’AVOIR dit que l’arrêt du 28 mai
2009 devait être interprété selon les motifs développées dans la décision ;
AUX MOTIFS QUE saisie à titre principal par la bailleresse d’une demande tendant à voir
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation
des locaux, cette Cour a, dans son arrêt du 28 mai 2009, rappelé que selon les clauses du
bail, le commerce devait être constamment ouvert et achalandé sauf fermeture d’usage ;
que par commandement du 3 mai 2006, la SCI de la rue Grenette a fait sommation à sa
locataire , la société DDV, d’avoir à exécuter la clause du bail relative à l’exploitation du
commerce ; que selon les constats d’huissier des 9, 10, 15 et 22 juin 2006, le magasin rue
Tupinerie est fermé au public contrairement à l’indication notée sur une affiche apposée
sur la porte à l’enseigne MONS FORMAGER AFFINEUR ; qu’il est ainsi démontré que la
société DDV n’a pas satisfait à la sommation qui lui a été délivrée, le seul constat du 18
mai 2006 versé aux débats par cette société n’étant pas suffisant pour contredire les
constatations effectuées à plusieurs reprises par Me Z..., huissier de justice ; qu’en outre,
les constats postérieurs des 8, 9 et 13 février 2007 établissent que le magasin n’est pas
ouvert au public et que l’intérieur en partie meublé d’une banque ne contient aucun produit
alimentaire ou fromager exposé à la vente ; qu’ensuite, la Cour a examiné la pertinence de
l’argumentation développée par la société DDV qui soutenait que la continuité de
l’exploitation était assurée par les sous-locations qu’elle avait consenties, pour en
conclure, par référence aux constats effectués, que l’infraction à la clause du bail relative à
l’exploitation effective du local commercial était constituée et qu’il convenait en
conséquence de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de la société
DDV, locataire, et celle de tous occupants de son chef ; que pour répondre à une
demande de la société DDV et également de la société MONS, intervenante volontaire,
tendant à constater la régularité de la sous-location, la Cour a alors examiné les conditions
posées par le bail pour la conclusion d’un contrat de sous-location ; que relevant que le
bail n’imposait pas la participation du bailleur à l’acte de sous-location mais seulement la
délivrance à celui-ci d’une copie du contrat, elle en a déduit que la conclusion des contrats
de sous-location était régulière, se contentant dans son dispositif de constater la régularité
de la conclusions des sous-locations au regard des clauses du bail, ce qui ne remettait
pas en cause sa décision relative à la constatation de l’infraction relative à l’exploitation
effective du local commercial et aux conséquences à en tirer ;
ALORS QUE la cassation d’une décision entraîne l’annulation par voie de conséquence

de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y
rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir de l’arrêt du
28 mai 2009, sur le fondement du premier moyen de cassation, entraînera l’annulation,
par voie de conséquence, de l’’arrêt attaqué rendu sur requête en interprétation de cet
arrêt, et qui en est donc la suite, par application de l’article 625 du code de procédure
civile. Décision attaquée : Cour d’appel de Lyon du 17 septembre 2009