Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 19 janvier ...

deux magasins distincts et deux arrière boutiques n’a pas été contractuellement définie,
l’acceptation tacite par le bailleur de la présence d’une société sous locataire dans une
partie des lieux loués n’étant pas suffisante pour modifier la désignation des biens loués
en créant des lots séparés soumis à un régime locatif distinct ; qu’étant donné l’infraction à
la clause du bail relative à l’exploitation effective du local commercial commise par la
Société DDV, il convient, réformant le jugement, de constater la résiliation du bail du 7
juillet 1986 et d’ordonner l’expulsion de cette société ainsi que celle de tous occupants de
son chef et de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au
montant du loyer jusqu’ à son départ effectif des lieux ; que conformément aux termes du
bail les lieux devront être restitués en leur état initial ; que toutefois en l’absence de preuve
d’une modification de ceux-ci il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ; que
le bail autorise la sous location pour une activité mentionnée et n’impose pas une
participation du bailleur à l’acte de sous-location mais prévoit seulement la délivrance à
celui-ci d’une copie du contrat pour lui servir de titre exécutoire direct ; que les
sous-locations conclues le 10 octobre 1986 et le 5 mai 2006 par la Société DDV sont donc
régulières,
1- ALORS QUE le défaut d’exploitation du fonds ne peut justifier la résiliation du bail et
l’expulsion des occupants du local loué que s’il constitue une violation des stipulations
expresses du bail commercial ; qu’en l’espèce, le bail, portant sur l’ensemble des locaux,
ceux accessibles par la rue Grenette comme ceux accessibles par la rue Tupinerie, se
contentait d’imposer l’exploitation d’un commerce constamment ouvert et achalandé ; que
le contrat de bail n’exigeait pas que l’exploitation et l’occupation se fasse sur la totalité du
local loué ; qu’en décidant pour prononcer la résiliation du bail que l’exploitation et
l’occupation de la plus grande partie des locaux (celle directement accessible par le rue
Grenette) n’était pas suffisante au regard des stipulations du contrat qui aurait exigé une
exploitation et une occupation de la totalité des locaux (y compris la partie accessible par
la rue Tupinerie), la Cour d’appel a méconnu la volonté des parties et violé les articles
L.145-1 du Code de commerce, 1134 et 1184 du Code civil.
2- ALORS, subsidiairement, QUE le sous-locataire a un droit au renouvellement de son
bail à l’expiration du bail principal, si le propriétaire a donné son accord à la sous-location
et que les lieux objet de la sous-location ne forment pas un tout indivisible avec le reste
des lieux objet du bail principal ; que l’indivisibilité des lieux ne peut être déduite de la
seule circonstance que le bail soit unique et qu’il ne procède pas lui-même à la division
des locaux ; qu’en l’espèce, pour refuser de faire droit à la demande de renouvellement
formée par l’exposante et ordonner son expulsion, la Cour d’appel a retenu que le bail
n’avait pas contractuellement défini une division des locaux en deux magasins distincts et
deux arrières boutiques ; qu’en se fondant ainsi sur le seul fait que le bail n’ait pas
lui-même procédé à la division des locaux, motif impropre à caractériser l’indivisibilité des
locaux qui seule pouvait faire échec au droit propre au renouvellement de la
sous-locataire, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article
L.145-32 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief au second attaqué (CA LYON, 17 septembre 2009, RG n°09/03626)
d’AVOIR dit que l’arrêt du 28 mai 2009 doit être interprété selon les motifs auparavant