Közösségi tervezés Ajánlásgyűjtemény

Szomszédságok és döntések
Döntéshozás a társasházakban
A társasházak azért jelentenek kiváló példát a helyi
közösségi döntéshozásra, mert olyan, helyi beágyazottságú
személyekből álló társaságot jelent, akik közös
érdekekkel, sőt, anyagi érdekekkel rendelkeznek,
továbbá, sajátságos módon gazdasági szerveződési
formát is jelent: közös fizikai vagyonnal rendelkeznek,
de ezen túlmenően közös költségvetés, bevétel, pénzügyi
források is rendelkezésükre állnak, amelyeket
(vagy amelyek egy részét) maguk a tagok fizetnek be
a közös kasszába. Ezek felhasználására törvényben
rögzített formájú döntéshozói fórumokat szerveznek,
és ezeken vitatják meg a közösségi életüket érintő
legfontosabb problémákat is. Mindezek alapján tehát
a társasház egy egyedi, hazai jogi forma, mely a közös
- és magántulajdon egy sajátos egységét alkotja. A
társasház felett gyakorolt közös tulajdon révén a lakók
között egy sajátos közösségi forma épül ki, hiszen
a közös ingatlanrészek felett közös döntéseket kell
hozni, illetve fenntartásukra közös költségeket kell
teremteni.
A jogi kereten túl a társasházi modell számos területen
nyújt további, kedvező lehetőséget a lakóközösségek
számára. Így például összefogásuk révén környezettudatosabbá,
hangulatosabbá és biztonságosabbá
is alakíthatják épületüket. A társasházak fizikai, majd
jogi formájának kialakulása a 20. század első feléhez
köthető. A vidéki munkaerő városokba áramlása a
városi infrastruktúra korlátaival találkozott. Mivel így
nem állt rendelkezésre elég terület családi házak építésére,
a befektetők a városi tér szűkös kereteihez
alkalmazkodva sok család befogadására alkalmas
bérházak építésével válaszolt a lakáshiányra. A beáramló
munkaerő okozta lakáshiány révén kialakuló
építkezési folyamat a középosztály számára befektetési
lehetőséget tartogatott. A vidékről érkező lakosság
lakástulajdon-igénye sokkal alacsonyabb volt,
ezért a lakások jelentős részét albérlők lakták. Ez pedig
csökkentette az ott lakók igényét és motivációját
az épület folyamatos karbantartására. A lakásonként
eltérő tulajdonossal rendelkező bérházak tömeges
jelenléte életre hívta az épület-típusra szabott jogi
koncepciót is, a társasháztulajdon fogalmát. A rendszerváltást
megelőzően a több lakásos épületek felett
az önkormányzatokhoz (tanácsokhoz) köthető szervek
gyakorolták a fenntartói feladatok ellátását. A
rendszerváltás után lezajlott privatizáció nyomán ez a
feladatkör lassan teljes mértékben átkerült piaci szereplők,
azaz erre szakosodott társasházkezelő cégek,
vagy egyéni vállalkozók kezébe.
A társasházi formának elsődleges célja, hogy a több
tulajdonossal rendelkező épületek számára egy olyan
fórum jöjjön létre, amely segítségével dönthetnek az
épületet érintő kérdésekben. Emellett fontos, hogy
így az épületet szabályozott anyagi keretek és kifejezetten
erre kinevezett személyi feltételek között tarthatják
fent, miközben közvetlenül nem a lakók/
tulajdonosok felelnek az épület infrastrukturális igényeinek
kielégítéséért.
A társasház tehát egy olyan, közös tulajdonban álló
ingatlanforma, amely révén maga a teljes épület egységes
tulajdonként jelenik meg, miközben a benne
épült lakások továbbra is több magánszemély tulajdonát
képezik. Tehát a földterület, amelyen az ingatlan
található, illetve maga az épület szerkezete közös
tulajdont képez, ezáltal pedig a hatóságok előtt számos
szempontból jogilag egységet alkot. A társasházi
jogi forma akkor hozható létre, ha egy épületen belül
legalább két, külön tulajdonossal rendelkező lakás
van. Amennyiben az épületre kiterjesztésre kerül a
társasházi modell, akkor a tulajdonosok kötelesek
megteremteni annak előírt intézményi kereteit. A
közgyűlés a társasházak azon szerve, amely a tulajdonosok
részvételét igénylő kérdésekben dönt. A közgyűlés
tagja minden, az épületben tulajdonrésszel
rendelkező személy, akik tulajdonrészükhöz mérten
arányosan rendelkeznek szavazati joggal. A közgyűlés
olyan kérdésekben kompetens, mint például a közös
képviselő, illetve a számvizsgáló bizottság személyének/
tagjainak kinevezése, a társasház éves költségvetésének
megszavazása, a társasház közös tulajdonát
képező telek, helyiségek értékesítését, fenntartását és
használatát érintő döntések, valamint a közös költség
meghatározása. A társasháznak minden évben kell
legalább egyszer közgyűlést tartani, amelyről a közösképviselő
minden tulajdonost köteles külön értesíteni,
emellett pedig az épületben is szükséges jól látható
helyen kifüggeszteni egy erről informáló dokumentumot.
A közgyűlés időpontjáról és a napirendi pontokról
legkésőbb nyolc nappal a közgyűlés előtt szükséges
tájékoztatni minden tulajdonost. Döntést csak
olyan kérdésekben hozhatnak a tulajdonosok, amelyek
szerepeltek a korábban meghatározott napirendi
pontok között. A társasház esetében kiemelt szerepe
van a közös képviselőnek, vagy a tulajdonosok által és
(legalább két tagját) a tulajdonosok közül megválasztott
intézőbizottságnak. A közös képviselő és az intézőbizottság
elnöke azonos jogállással rendelkezik a
társasház ügyeit tekintve. A különböző hatóságok
előtt is ő(k) képviseli(k) a társasházat, mint korlátozott
jogi személyiséggel rendelkező egységet (tehát a társasház
nevében például perelhet(nek), vagy perelhető
(ek). A közös képviselő vagy az intézőbizottság (a továbbiakban
csak a közös képviselő említve) felelős a
társasház épületének fenntartásáért, a lakók részvételével
megtartott körgyűlés előkészítéséért és a meghozott
döntések végrehajtásáról. A társasház, mint
közös tulajdon fenntartására a lakók közös költséget
fizetnek, amelyet szintén a közös képviselő szed be,
valamint a közgyűlésen megegyezettek alapján rendelkezik
és elszámol az összeggel.
13