Capitolato Speciale appalto servizio energia in formato pdf

Provincia di Cagliari - Provincia de Casteddu 

Settore Edilizia Scolastica Patrimonio e Sicurezza 

Servizio Tecnologico 

Via Cadello 9/b – 09127 Cagliari 

CAPITOLATO SPECIALE D’APPALTO 

CONTRATTO PER IL SERVIZIO ENERGIA COMPRENDENTE LA GESTIONE IN GLOBAL- 

SERVICE, LA CONDUZIONE, LA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA E LA 

RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI IMPIANTI TERMICI DI PROPRIETÀ E DI 

COMPETENZA DELLA PROVINCIA DI CAGLIARI, CON L'OBBLIGAZIONE DEL 

CONSEGUIMENTO DI UN PREDETERMINATO RENDIMENTO ENERGETICO E 

CORRISPONDENTE RIDUZIONE DEI CONSUMI ENERGETICI. 

Il Collaboratore Tecnico 

Il Responsabile del Servizio 

Ing. Andrea Vacca Ing. Roberto Cossu 

Il Dirigente del Settore 

Ing. Michele Camoglio 

Capitolato Speciale D'Appalto – SERVIZIO ENERGIA “PLUS” 1

PARTE I: 

INFORMAZIONI GENERALI E OGGETTO DELL’APPALTO 

Art.1 

DEFINIZIONI 

Ai fini del presente Capitolato Speciale di Appalto (CSA) si intende: 

a) Per "Amministrazione, Stazione Appaltante, Committente", la Provincia di Cagliari; 

b) Per "Appaltatore, Assuntore, Impresa appaltatrice, Impresa, Azienda appaltatrice, 

Ditta, Appaltatore, Fornitore del contratto", impresa aggiudicataria dell'appalto e 

fornitore del Contratto Servizio Energia, singola ovvero quale capogruppo di imprese riunite 

in possesso dei requisiti di cui all'allegato II, art.3 del D.Lgs. 115/2008; 

c) Per “Global Service” l’appalto di fornitura del Servizio Energia, termica, della 

manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti tecnologici, comprendente anche 

interventi di adeguamento, riqualificazione e realizzazione di nuovi impianti, inquadrabile 

quindi in base alla normativa UNI 10685, in un “Contratto riferito ad una pluralità di servizi 

sostitutivi delle normali attività di manutenzione con piena responsabilità sui risultati da 

parte dell’Assuntore ” 

d) Per “Contratto servizio energia PLUS” come definito dal D.P.R. 412/93 art. 1 p.to p) l'atto 

contrattuale che, nell'osservanza dei requisiti e delle prestazioni di cui ai paragrafi 4 e 5, 

Allegato II del D.Lgs 30 maggio 2008 n. 115, disciplina l'erogazione dei beni e servizi 

necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle vigenti leggi in 

materia di uso razionale dell'energia, di sicurezza e di salvaguardia dell'ambiente, 

provvedendo nel contempo al miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo 

dell'energia 

e) Per "Servizio Energia Termica", complesso delle attività, comprendenti l'erogazione di 

beni e servizi, necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici, di cui all’All. A, 

dotati di impianti termici, nel rispetto delle leggi vigenti in materia di uso razionale 

dell'energia, di sicurezza e di salvaguardia dell'ambiente, provvedendo, nel contempo, al 

miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo dell'energia. Comprende la 

fornitura dei combustibili, dei lubrificanti, dei materiali di consumo, le attività di gestione, 

conduzione, manutenzione ordinaria e straordinaria, e l’esecuzione di interventi di 

risparmio, finalizzati alla riduzione dei consumi energetici e delle emissioni inquinanti in 


atmosfera offerti dall’Appaltatore in sede di gara, nonché degli interventi di adeguamento 

normativo, riqualificazione tecnologica (a canone) e degli ulteriori interventi di 

riqualificazione/ammodernamento e di manutenzione straordinaria (corrispettivo a misura 

non compreso nel base d’asta) che dovessero risultare necessari nel corso dell’appalto; 

f) per "Terzo Responsabile", Impresa appaltatrice, che assume in luogo dell'Amministrazione, 

relativamente agli impianti termici, tutte le responsabilità dell'esercizio, della manutenzione 

e dell'adozione delle misure necessarie al contenimento dei consumi energetici, ai sensi 

dell'art.1 c.1 lett o) del DPR 412/93; 

g) per "Luogo di Fornitura", l'edificio, o porzione di esso, indicato dalla Amministrazione 

nell'All. A, presso il quale l'Appaltatore eseguirà la prestazione oggetto del presente 

Capitolato;. 

h) per “Patrimonio immobiliare” l’insieme di singoli edifici o complessi di edifici e loro 

pertinenze quali spazi non edificati, a verde e a parcheggio, attrezzature degli spazi esterni, 

infrastrutture ecc.. ) del tipo civile o industriale, che fanno riferimento ad un ente 

proprietario o gestore ( UN110951) 

i) per "Impianti termici" gli impianti destinati alla climatizzazione invernale degli ambienti 

con o senza produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari, azionati da fluido di 

qualsiasi natura e specie e comprendenti i sistemi di produzione, di accumulo, di 

distribuzione e di utilizzazione del calore nonché i serbatoi, gli organi di regolazione e di 

controllo. Sono compresi gli impianti individuali di riscaldamento mentre non sono 

considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, radiatori individuali, 

apparecchi per il riscaldamento localizzato ad energia radiante, scaldacqua unifamiliari; tali 

apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle 

potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è 

maggiore o uguale a 15 Kw. 

j) per "Manutenzione ordinaria", le operazioni specificatamente previste nei libretti d'uso e 

manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con 

strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino 

l'impiego di attrezzature e di materiali di consumo d'uso corrente, come meglio definiti nel 

presente capitolato; 

k) per "Manutenzione straordinaria e riparativa", gli interventi atti a ricondurre il 

funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente 

mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, 


icambi di parti, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto; 

l) per "Corrispettivi " gli importi che verranno riconosciuti all'Appaltatore per l’espletamento 

dei servizi oggetto del presente appalto;: 

m) per "Metri Cubi” i metri cubi del luogo di fornitura oggetto dell’appalto, calcolati sui 

seguenti principi: per i muri perimetrali si fa riferimento alla facciata interna; i tramezzi, i 

muri portanti ed i pilastri interni a tale perimetro sono considerati come volumi effettivi, 

così come i solai e i sottotetti laddove vi siano presenti impianti oggetto dell’appalto; i metri 

cubi di riferimento per ogni immobile dell’Amministrazione, sono evidenziati e riportati 

nell’All. A come valori di riferimento per l’offerta economica; 

n) per "Ore di Riscaldamento", le ore di comfort giornaliere, indicate nell'All. A1 e 

comunicate dalla Stazione Appaltante all'inizio di ogni Stagione di Riscaldamento, con 

l'eventuale richiesta nei limiti previsti all'art 9 comma 2, DPR 412/93; 

o) per "Stagione di Riscaldamento", il periodo intercorrente tra la data della prima accensione 

degli Impianti e quella di ultimo spegnimento degli stessi nei limiti del DPR 412/93; 

p) per "Responsabile del Servizio", la persona fisica, individuata dall’Appaltatore, quale 

referente del servizio nei confronti dell’Amministrazione e che assume anche il ruolo di 

supervisione e coordinamento dei tecnici preposti all’esecuzione delle prestazioni oggetto 

dell’appalto. 

q) per "Gradi Giorno", la somma, estesa a tutti i giorni di un periodo annuale convenzionale 

di riscaldamento, delle sole differenze positive giornaliere tra la temperatura dell'ambiente, 

convenzionalmente fissata a 20°C, e la temperatura media esterna giornaliera; i gradi giorno 

di ogni stabile a cui riferirsi, sono riportati nell’All. A1 come valori base e di riferimento per 

l’offerta. 


Art.2 

FINALITA’ E MODALITA' DELL’APPALTO 

La finalità del presente Capitolato Speciale consiste; 

a) nell’ottenere, affidando ad un unico soggetto capace di organizzare e gestire tutte le attività, 

oggetto del presente appalto, maggiore economia di scala e un miglioramento della 

soddisfazione dell’utente finale; 

b) nel disciplinare, nel rispetto delle leggi e regolamenti vigenti, la realizzazione dei lavori, la 

fornitura dei beni e servizi, necessari ad assicurare e mantenere nel tempo le condizioni di 

comfort e sicurezza all’interno degli ambienti degli edifici di cui all’All. A1 1 ; 

c) conseguire, contemporaneamente, attraverso interventi di adeguamento normativo e 

riqualificazione tecnologica dei sistemi edificio-impianto di cui all’All. A1, le finalità di cui 

al Titolo I art. 1 del D.Lgs. 192/2005 e ss.mm.ii. in attuazione della Direttiva 2002/91/CE 

relativa al rendimento energetico nell’edilizia; nonché quelle di cui all'allegato II artt. 4 e5 

del D.Lgs. 115/2008 “Contratto Servizio Energia “PLUS” . 

Art.3 

OGGETTO DELL’APPALTO 

Il presente Capitolato regola l'Appalto di Servizi, da espletarsi ai sensi del D.Lgs. n. 163/06 secondo 

la procedura dell’offerta economicamente più vantaggiosa, col quale l'Amministrazione intende 

affidare l'attività in “GLOBAL SERVICE” comprensiva del finanziamento tramite terzi per i lavori 

di realizzazione di interventi di adeguamento, risparmio energetico, riqualificazione e realizzazione 

di impianti termici. In particolare, disciplina l'erogazione di beni e servizi atti ad assicurare le 

condizioni ottimali per il soddisfacimento dei fabbisogni dell'Amministrazione in materia di servizi 

energetici ed ambientali relativo agli impianti ed alle pertinenze di proprietà del Committente, in 

ottemperanza delle norme tecniche CEI ed UNI, nonché la progettazione e l'esecuzione di 

interventi, da intendersi come accessori all'erogazione del servizio richiesto, tesi a migliorare 

l'efficienza energetica e gestionale del servizio medesimo. 

Formano oggetto del presente capitolato le seguenti attività: 

a) L'esercizio degli impianti termici di proprietà del Committente già esistenti, o installati 

dall'Appaltatore ai sensi del presente capitolato; 

b) la manutenzione ordinaria e programmata-preventiva degli impianti oggetto di consegna, od 

installati dall'Appaltatore ai sensi del presente capitolato e nel rispetto delle norme vigenti, 

1 Il riferimento all'All. A1 è da intendersi sia per l'All. A1_a sia per l'All. A1_b. 


secondo le modalità e le caratteristiche illustrate dal medesimo nei disciplinari manutentivi 

presentati in sede di progetto-offerta; 

c) la progettazione esecutiva e la realizzazione, degli interventi obbligatori e indifferibili di messa 

a norma, finalizzati alla messa a norma di tutti gli impianti oggetto dell'appalto entro il primo 

anno di vigenza contrattuale, nonché di quelli di riqualificazione tecnologica finalizzati alla 

riduzione dell'indice di energia primaria per la climatizzazione invernale (EPi), calcolato sulla 

base delle Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici, di almeno il 10 

per cento o superiore (come da offerta presentata in sede di gara), entro il primo anno di vigenza 

contrattuale soltanto per ogni sistema edificio – impianto in cui si è scelto di intervenire 

nell'offerta, ai fini del miglioramento del rendimento energetico e della riqualificazione 

tecnologica, dando priorità, ai sensi dell'allegato II, art. 5. comma d) del D.Lgs. 115/2008, 

all'installazione , laddove tecnicamente possibile, ovvero verifica e messa a norma se gia' 

esistente, di sistemi di termoregolazione asserviti a zone aventi caratteristiche di uso ed 

esposizione uniformi o a singole unita' immobiliari, ovvero di dispositivi per la regolazione 

automatica della temperatura ambiente nei singoli locali, idonei ad impedire il surriscaldamento 

conseguente ad apporti aggiuntivi gratuiti interni ed esterni; 

d) la fornitura e l'installazione a cura dell'Appaltatore, dei contatori di calore per la la misurazione 

e la contabilizzazione nelle centrali termiche, dell'energia termica complessivamente utilizzata 

da ciascuna delle utenze servite dall'impianto, con idonei apparati conformi alla normativa 

vigente; 

e) la rendicontazione periodica da parte del fornitore del contratto servizio energia dell'energia 

termica complessivamente utilizzata dalle utenze servite dall'impianto; tale rendicontazione 

deve avvenire almeno mensilmente, in termini di Wattora o multipli; 

f) l'acquisto, la trasformazione e l'uso da parte del Fornitore del contratto Servizio Energia dei 

combustibili degli impianti termici, secondo modalità e prescrizioni dettate dalle normative 

vigenti in materia (è pertanto esclusa la fornitura dell'energia elettrica ), compresa la gestione 

del sistema di telecontrollo esistente dei livelli e delle scorte di combustibile nei serbatoi, con 

rendicontazione mensile delle quantità fornite, consumate e in giacenza nei singoli serbatoi; 

g) la progettazione a livello esecutivo, in base alle normative vigenti e la successiva realizzazione 

degli interventi di manutenzione riparativa per ripristino funzionale (a guasto) e straordinaria, 

sia per eventuali lavori di adeguamento normativo e/o funzionale scaturenti da nuove 

disposizioni di legge emanate nel corso della durata dell’appalto, sia per gli eventuali ulteriori 

interventi di riqualificazione energetica, non ricompresi nell'offerta in fase di gara, proposti 


dall'Appaltatore e autorizzati dall'Amministrazione a suo insindacabile giudizio (con 

corrispettivo a misura); 

h) la preventivazione di eventuali lavori di adeguamento normativo e/o funzionale scaturenti da 

nuove disposizioni di legge emanate nel corso della durata dell’appalto; 

i) la proposta, nel corso della durata dell'appalto, di ulteriori interventi, oltre a quelli già indicati 

nell'offerta, mirati al conseguimento di più elevati livelli di efficienza energetica ed economicità 

dei servizi, nonché a favorire modalità tecnico-progettuali più efficaci ed efficienti per 

soddisfare un eventuale incremento dei fabbisogni, sulla base della richiesta e delle indicazioni 

tecniche fornite dall'Amministrazione e tenendo conto del panorama normativo e legislativo in 

vigore in ambito energetico, con l'indicazione dei costi e dei tempi di ritorno dell'investimento; 

j) l’informatizzazione del servizio e la gestione del sistema di telecontrollo esistente attraverso la 

stazione fornita dall'amministrazione, come meglio specificato nell’ art.1 del presente CSA e la 

rendicontazione dei dati monitorati dal sistema con cadenza mensile; 

Tutto quanto forma oggetto dell'Appalto dovrà essere realizzato in base al presente CSA di cui 

l'Appaltatore dichiara di avere preso completa ed esatta conoscenza. 

Saranno invece obbligo e onere della Amministrazione committente le seguenti attività: 

1. la predisposizione degli attestati di Certificazione Energetica (A.C.E.), ad onere 

dell'Amministrazione ai sensi del D.Lgs. 192/2005 modificato e integrato dal 311/2006, del 

DPR 59/2009 nonché delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli 

Edifici, per ogni edificio oggetto dell'Appalto e prima dell'avvio del Contratto, che 

contengano il riferimento esplicito all'indice di energia primaria per la climatizzazione 

invernale a monte degli interventi strutturali di riqualificazione energetica degli impianti o 

dell'involucro edilizio; 

2. l'aggiornamento dell'attestato di certificazione energetica successivamente alla realizzazione 

degli interventi di riqualificazione tecnologica, asseverato dal Direttore dei Lavori e/o dal 

Responsabile per l'Esecuzione del Contratto, a onere e cura dell'Amministrazione, che 

nominerà a suo onere e insindacabile giudizio un tecnico abilitato, ai sensi delle normative 

vigenti, per l'aggiornamento dell' A.C.E. di cui sopra ai fini della verifica di collaudo del 

raggiungimento dell'obbligo contrattuale descritto ai punti precedenti; 


Art.4 

OSSERVANZA DI LEGGI E REGOLAMENTI 

L'esecuzione dell'appalto è soggetta all'osservanza delle norme del contratto, del presente 

Capitolato; per tutto quanto non sia stabilito o comunque non sia in contrasto con tali norme, si fa 

riferimento alle norme applicabili alle attività, prestazioni, materiali e lavori posti in essere per 

attuare i Servizi stessi contenuti: 

• nei regolamenti, usi e consuetudini del Committente; 

• nelle leggi comunitarie, statali e regionali, regolamenti, disposizioni e circolari governative, 

prefettizie, regionali, provinciali o comunali e di ogni altra autorità legalmente riconosciuta, 

che comunque abbiano attinenza con l'Appalto in oggetto, siano esse in vigore all'atto 

dell'offerta, siano esse emanate durante il corso dei lavori. 

Per tutto quanto non espressamente richiamato nel presente testo si rimanda al Codice Civile. 

La sottoscrizione del Contratto e del presente CSA da parte dell'Assuntore equivale a dichiarazione 

di perfetta conoscenza delle suddette norme e di loro incondizionata accettazione. In particolare, 

senza che la elencazione sia assunta in modo esaustivo ma soltanto esplicativo, si indicano nel 

seguito le principali norme e regolamenti che l'Assuntore deve contrattualmente rispettare: 

Lavori Pubblici 

D.P.R. 21.12.1999, n. 554: Regolamento di attuazione della legge quadro in materia di lavori 

pubblici 11.02.1994, n.109; 

D.P.R. 25.01.2000, n.34: Regolamento recante istituzione del sistema di qualificazione per gli 

esecutori di lavori pubblici, ai sensi dell'art.8 della L.11.02.1994, n.109, e s.m.i.. 

D.M. 19.04.2000, n.145: Regolamento recante il capitolato generale d'appalto dei lavori pubblici, ai 

sensi dell'art. 3, comma 5, della L. 11.02.I994, n.109, e s.m.i.; 

Dlgs. 12.04.2006, n. 163: Codice dei Contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture in 

attuazione delle direttive 2004/17/CE e 2004/18/CE, e s.m.i; 

Sicurezza sul luogo di lavoro 

D.Lgs. 09.04.2008, n. 81 Attuazione dell'articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di 

tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro. 

D.P.R.19.03.1956 n. 303:"Norme generali per l'igiene sul lavoro"; relativamente al solo art.64; 

D.M.12.09.1959:"Attribuzione dei compiti e determinazione delle modalità e delle documentazioni 


elative all'esercizio delle verifiche e dei controlli previste dalle norme di prevenzione degli 

infortuni sul lavoro"; 

D.Lgs. 19.12.1994 n.758: "Modificazioni alla disciplina sanzionatoria in materia di lavoro"; 

D.Lgs. 02.02.2002 n. 25 Attuazione della direttiva 98/24/CE sulla protezione della salute e della 

sicurezza dei lavoratori contro i rischi derivanti da agenti chimici durante il lavoro; 

Ambiente 

L. 13.07.1966, n. 615:"Provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico"; (abrogata, escluse le 

disposizioni di cui il decreto prevede l'ulteriore vigenza, dall’art.289 del D.Lgs. 03.04.2006 n.152 e 

con i limiti indicati nell’art.290 dello stesso decreto); 

D.P.R. 22.12.1970 n. 1391: Regolamento di attuazione della Legge 13/0711966 n.615 (abrogato 

dall’art. 289 D.Lgs.03/04/2006 n. 152 con i limiti indicati nell’art. 290); 

D.P.C.M. 1.03.1991:"Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e 

nell'ambiente esterno"; 

D.M. 26.03.1991: "Norme tecniche di prima attuazione del D.P.R. 24 maggio 1988, n.236, relativo 

all'attuazione della direttiva CEE n. 80/778 concernente la qualità delle acque destinate al consumo 

umano, ai sensi dell'art. 15 della L.16 aprile 1987, n.183"; 

D.Lgs. 4.08.1999 n.351 "Attuazione della direttiva 96/62/CE in materia di valutazione e di gestione 

della qualita' dell'aria ambiente ; 

D.Lgs. 4.09.2002 n. 262: "Attuazione della direttiva 2000/14/CE concernente l'emissione acustica 

ambientale delle macchine ed attrezzature destinate a funzionare all'aperto"; 

D.P.R. 15 02 2006, n. 147 “Regolamento concernente modalità per il controllo ed il recupero delle 

fughe di sostanze lesive della fascia di ozono stratosferico da apparecchiature di refrigerazione e di 

condizionamento d'aria e pompe di calore, di cui al regolamento (CE) n. 2037/2000.” 

D.Lgs. 03.04.2006, n. 152 "Norme in materia ambientale". 

Amianto 

L. 27.03.1992 n. 257:"Norme relative alla cessazione dell' impiego dell'amianto"; 

D.M. 06.09.1994 "Normative e metodologie tecniche di applicazione dell'art.6, comma 3, e dell'art. 

12, comma 2, della legge 27 marzo 1992, n. 257, relativa alla cessazione dell'impiego dell'amianto"; 

Sicurezza 

R.D. 12.05.1927, n. 824 "Approvazione del regolamento per l'esecuzione del R.D.L.9 luglio 1926, 

n.1331, che costituisce l'Associazione Nazionale per il Controllo della Combustione"; 


D.M. 01.12.1975: "Norme di sicurezza per apparecchi contenenti liquidi caldi sotto pressione 

(impianti ad acqua calda); 

L 05.03.1990 n.46 : "Norme per la sicurezza degli impianti" relativamente ai soli articoli 8, 14 e 16; 

D.P.R 18.04.1994 n.392: "Regolamento recante disciplina del procedimento di riconoscimento delle 

imprese ai fini dell'installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto delle 

norme di sicurezza"; 

D.Lgs. 25.02.2000 n. 93: "Attuazione della direttiva 97/23/CE in materia di attrezzature a 

pressione”; 

D.M. 04.12.2000: "Approvazione e pubblicazione delle tabelle UNI-CIG, di cui alla L.6 dicembre 

1971, n.1083, recante norme per la sicurezza dell'impiego del gas combustibile (19° gruppo)"; 

Impianti termici 

D.P.R. 28.06.1977 n. 1052: Regolamento di attuazione L. 373/76 (la Legge 373/76 è stata abrogata 

dall’art.37 Legge 10/91) ; tale regolamento si applica con i limiti indicati nell’art. 37 comma 3 

della L. 10/91 e nell’art. 135, comma 2 del D.P.R. 380/2001; 

L 09.01.1991 n. 10: "Norme di attuazione piano energetico"; 

D.Lgs. 27.01.1992 n.97: "Attuazione della direttiva 87/219/CEE relativa al tenore di zolfo di taluni 

combustibili liquidi"; 

D.P.R. 26.08.1993 n. 412: Regolamento recante norme per la progettazione, l'installazione, 

l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei 

consumi di energia, in attuazione dell’art. 4, comma 4, della L. 9/01/1991 n. 10, (modificato dal 

D.P.R. 21/12/1999 n. 551); 

D.M. 13.12.1993: Approvazione dei modelli tipo per la compilazione della relazione tecnica di cui 

all'art. 28 della L. 10/91, attestante la rispondenza alle prescrizioni in materia di contenimento del 

consumo energetico degli edifici; 

D.P.R. 13.05.1998 n. 218: Regolamento recante disposizioni in materia di sicurezza degli impianti 

alimentati a gas combustibile per uso domestico (tratta l'adeguamento degli impianti termici 

realizzati prima dell'entrata in vigore della legge 46/90); 

D.M. Attività Produttive 17.03.2003: "Aggiornamenti agli allegati F e G del D.P.R. 26 agosto 1993, 

n.412, recante norme per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli 

impianti termici degli edifici, ai fini del contenimento dei consumi di energia"; 

D.Lgs. 19.08.2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/911CE relativa al rendimento energetico 

nell'edilizia”; 

D.Lgs. 29 12 2006 n. 311 "Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 


2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico 

nell'edilizia"; 

D.M. dello Sviluppo Economico 19 02 2007: "Disposizioni in materia di detrazioni per le spese di 

riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, ai sensi dell'articolo 1, comma 349, 

della legge 27 dicembre 2006, n.296"; 

D.Lgs 30 maggio 2008 n. 115 Attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all'efficienza degli usi 

finali dell'energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE. 

D.P.R. 59/2009 in attuazione della lettera c) dell’articolo 4, comma 1, del D.Lgs. 192/2005 

D.M. 26 Giugno 2009 recante le “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli 

edifici”. 

Prevenzione Incendi 

L. 27.12.1941 n. 1570: "Nuove norme per l'organizzazione dei servizi antincendi" (La presente 

legge è stata abrogata dall'art. 35, D.Lgs.8 marzo 2006, n.139, ad eccezione degli articoli 7, quarto 

comma; 8, primo comma; 9 fino alla attuazione dei decreti legislativi di cui all'articolo 6, comma 1, 

del citato decreto legislativo 139/2006, 13, quarto comma; 18; 19; 22; 24; 30); 

Circolare Ministero interni n. 73 del 29.07.1971: impianti termici alimentati ad olio combustibile o 

gasolio. Istruzioni per l'applicazione delle norme contro l'inquinamento atmosferico. Disposizioni ai 

fini della prevenzione incendi; 

D.M. 16.02.1982: "Modificazioni del D.M.27 settembre 1965, concernente la determinazione delle 

attività soggette alle visite di prevenzione incendi"; 

D.P.R. 29.07.1982 n. 577:"Approvazione dei regolamento concernente l'espletamento dei servizi 

antincendi” 

D.M. 30.11.1983: Termini, definizioni generali e simboli grafici di prevenzione incendi, con le 

modifiche apportate all’Allegato A dall’art.4 del D.M. 09.03.2007- Prestazioni di resistenza al fuoco 

delle costruzioni nelle attività soggette al controllo del Corpo nazionale dei vigili del fuoco; 

L. 07.12.1984 n. 818: "Nullaosta provvisorio per le attività soggette ai controlli di prevenzione 

incendi, modifica degli artt. 2 e 3 della L. 4 marzo 1982, n. 66, e norme integrative dell'ordinamento 

del Corpo nazionale dei vigili del fuoco" (La presente legge è stata abrogata dall'art. 35, D.Lgs. 8 

marzo 2006, n.139, ad eccezione degli articoli 2, dal primo al quarto comma, e 3 da mantenere in 

vigore fino all'emanazione delle direttive del Ministro dell'Interno previste dall'articolo 7 del D.P.R. 

12 gennaio 1998, n.37, secondo quanto in esse espressamente disposto; 16, 17); 

D.M. 8.03.1985: "Direttive sulle misure più urgenti ed essenziali di prevenzione incendi ai fini del 

rilascio del nulla osta provvisorio di cui alla legge 7 dicembre 1984, n. 818"; 


D.M.16.05 .1987:"Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione"; 

D.M. 06.03.1992: "Norme tecniche e procedurali per la classificazione della capacità estinguente e 

per l'omologazione degli estintori carrellati di incendio"; 

D.M. 20.05.1992 n. 569:"Regolamento contenente norme di sicurezza antincendio per gli edifici 

storici ed artistici destinati a musei, gallerie, esposizioni e mostre"; 

D.M. 26.08.1992: "Norme di prevenzione incendi per l'edilizia scolastica"; 

D.M. 13.10.1994:"Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la progettazione, la 

costruzione, l'installazione e l'esercizio dei depositi di G.P.L. in serbatoi fissi di capacità 

complessiva superiore a 5 m 3 e/o in recipienti mobili di capacità complessiva superiore a 5.000 kg" 

(Il presente provvedimento è stato abrogato, limitatamente alle parti inerenti i depositi di G.PL in 

serbatoi di capacità complessiva fino a 13 m 3 non adibiti ad uso commerciale, dall'art. 6, D.M. 14 

maggio 2004); 

D.M. 18.03.1996: "Norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio degli impianti sportivi”; 

D.M. 12.04.1996:"Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la progettazione, la 

costruzione e l'esercizio degli impianti termici alimentati da combustibili gassosi"(modiflcato dal 

D.M 16/11/1999 e dal D.M 23/07/2001); 

D.P.R. 12.01.1998 n. 37:"Regolamento recante disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione 

incendi, a norma dell'art. 20, comma 8, della legge 15/03/1997, n. 59"; 

D.M. 10.03.1998: "Criteri generali di sicurezza antincendio e per la gestione dell'emergenza nei 

luoghi di lavoro"; 

D.M. 04.05.1998: "Disposizioni relative alle modalità di presentazione ed al contenuto delle 

domande per l'avvio dei procedimenti di prevenzione incendi, nonché all’uniformità dei connessi 

servizi resi dai Comandi provinciali dei vigili del fuoco"; 

D.M. 20.12.2001: "Disposizioni relative alle modalità di installazione degli apparecchi evacuatori di 

fumo e calore"; 

D.M. 14.05.2004: "Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per l'installazione e 

l'esercizio dei depositi di gas di petrolio liquefatto con capacità complessiva non superiore a 13 m 3 "; 

D.M. 7.01.2005:"Norme tecniche e procedurali per la classificazione ed omologazione di estintori 

portatili di incendio"; 

D.M. Interno 29.12.2005: “Direttive per il superamento del regime del nulla osta provvisorio, ai 

sensi dell'articolo 7 del decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37”; 

D.M. Interno 28.04.2005: “Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la 

progettazione, la costruzione e l'esercizio degli impianti termici alimentati da combustibili liquidi”; 


D.M. 22.02.2006: "Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la progettazione, 

la costruzione e l'esercizio di edifici e/o locali destinati ad uffici". 

D.M. 16.02.2007: “Classificazione di resistenza al fuoco di prodotti ed elementi costruttivi di opere 

da costruzione”; 

D.M. 09.03.2007: “Prestazioni di resistenza al fuoco delle costruzioni nelle attività soggette al 

controllo del Corpo nazionale dei vigili del fuoco”; 

Lettera Circolare Min Interno del 15.02.2008: “Controsoffitti resistenti al fuoco”; 

Lettera Circolare Min Interno del 16.01.2004: “Controsoffitti resistenti al fuoco”; 

Urbanistica e costruzioni 

D.P.R. 06.06.2001, n.380: "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari tu materia 

edilizia" e s.m.i. 

D.M. Infrastrutture e Trasporti 14.09.2005: "Norme tecniche per le costruzioni". 

D.M. Infrastrutture 5.03.2007 Applicazione della direttiva n. 89/106/CEE sui prodotti da 

costruzione, recepita con decreto del Presidente della Repubblica 21 aprile 1993, n. 246, relativa 

alla individuazione dei prodotti e dei relativi metodi di controllo della conformita' di “Isolanti 

termici per edilizia”; 

D.M. Infrastrutture 14 gennaio 2008 “Approvazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni”; 

Edilizia Scolastica 

D.M. 18.12.1975: "Norme tecniche aggiornate relative all'edilizia scolastica, ivi compresi gli indici 

minimi di funzionalità didattica, edilizia ed urbanistica da osservarsi nell'esecuzione di opere di 

edilizia scolastica" (abrogato dalla Legge n.23/96 salvo quanto previsto dal comma 3 art. 5 della 

stessa); 

D.M. 26.08.1992: "Norme di prevenzione incendi per l'edilizia scolastica"; 

L. 11.01.1996, n. 23:"Norme per l'edilizia scolastica". 

Barriere Architettoniche 

L. 9.01.1989, n. 13: disposizione per favorire per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli 

edifici privati; 

D.M. 14.06.1989, n 236: disposizioni per l'attuazione della L. 13 del 9.01.1989; 

D.P.R. 24.07.1996, n. 503:"Regolamento recante norme per l'eliminazione delle barriere 

architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici". 


Beni Culturali e Ambientali 

D.Lgs. 22.01.2004, n. 42 :"Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'art. 10 della legge 

6 luglio 2002, n.137". 

Norme tecniche UNI-CTI, UNI-CIG, UNI CEI, UNI-EN, UNI-CHIM, VV.F. applicabili alle attività 

ed impianti oggetto dell'appalto. 

Prescrizioni e raccomandazioni ASL, ISPESL in materia di prevenzione degli infortuni sul lavoro 

Prescrizioni ed indicazioni dell'ENEL, Telecom, Comune e in generale di tutti i gestori dei pubblici 

servizi. 

Norme e le tabelle UNI ed UNEL per i materiali già unificati, i manufatti e/o componenti ed i loro 

componenti, i criteri di progetto, le modalità di esecuzione e collaudo; 

Prescrizioni UTIF e le norme riguardanti l'energia elettrica; 

Oltre ad ogni altra normativa di riferimento successivamente emanata. 

Art.5 

IMPIANTI ED EDIFICI OGGETTO DELL’APPALTO 

Il presente appalto è relativo agli edifici e agli impianti di proprietà e/o di competenza 

dell’Amministrazione riportati nell’All. A1. 

Nel corso della durata contrattuale l’Amministrazione si riserva di incrementare o di diminuire il 

numero di immobili (o parti di essi) e/o di impianti e/o le prestazioni inserite in appalto 

applicandone i conseguenti aggiornamenti economici come indicato nel successivo articolo, sempre 

nel rispetto dei limiti previsti dalle vigenti normative. 

Art.6 MODIFICAZIONE DEL NUMERO DEGLI EDIFICI OGGETTO 

DELL’APPALTO. ESTENSIONE DELL’ATTIVITA’. 

L'Amministrazione avrà la facoltà di escludere o aggiungere uno o più edifici nell'ambito del 

presente contratto, tali modifiche saranno formalizzate dall'Amministrazione all'Impresa. 

Nel caso in cui gli edifici vengano ristrutturati ed utilizzati per diverse esigenze, il servizio verrà 

modificato per tenere conto delle modifiche apportate. 

Per tutte le aggiunte e/o riduzioni i corrispettivi saranno determinati in base alla nuova volumetria e 

al fabbisogno termico di energia primaria. 

Nel caso in cui l’Amministrazione, nel corso dell’appalto, avesse la necessità di scorporare uno o 

più immobili tra quelli dati in affidamento e nell’ipotesi in cui su tali immobili l’Appaltatore avesse 


già realizzato uno o più interventi di riqualificazione previsti in sede di offerta, l’Amministrazione 

riconoscerà all’Appaltatore la quota residua dell’ammortamento degli interventi realizzati, in 

funzione delle quote di ammortamento espresse dallo stesso appaltatore in sede di offerta (Modello 

A1_a – Modulo di Offerta Economica) per tali edifici. 

Nel caso di esigenze di estensione del servizio nel corso dell’appalto, l'Amministrazione può 

ricorrere all’istituto previsto dall’art. 57 comma 5 lettera a) del D.Lgs. 163/2006 “Negoziazione 

privata senza il ricorso a procedure di gara ad evidenza pubblica”, per inserire attività di natura 

similare a quella del presente appalto, comportanti un aumento del corrispettivo contrattuale 

nell'ambito del 20% dell'importo contrattuale di aggiudicazione. 

Art.7 

IMPORTO DELL’APPALTO 

Per il calcolo del corrispettivo annuo del Servizio Energia Termica, relativamente alla quota parte 

ET1, come successivamente specificato, si è proceduto a definire la base d'asta del corrispettivo 

unitario del servizio espresso in euro a chilovattora (€/kWh), calcolato in base alla spesa effettiva 

sostenuta nella stagione 2009-2010, considerando il costo della gestione, conduzione, manutenzione 

ordinaria, fornitura del combustibile e dei contatori di calore, rapportata alla quantità di energia 

termica globalmente consumata nella medesima stagione, pari a 0,1065 €/kWh iva esclusa, 

corrispondente a 0,1278 €/kWh iva compresa. 

Alla fine di ogni anno di esercizio, il fabbisogno termico di energia primaria sarà corretto in 

funzione del rapporto tra i gradi-giorno effettivi e i gradi-giorno convenzionali, per tener conto delle 

variazioni climatiche stagionali, e rapportato alle ore di funzionamento effettive. 

Inoltre, sempre alla fine di ogni anno di esercizio, il corrispettivo unitario del servizio energia potrà 

essere revisionato in funzione delle variazioni del prezzo del gasolio e della manodopera rispetto ai 

prezzi di riferimento dell'anno precedente, costituiti dalla media dei prezzi Consip per il gasolio, e 

dei prezzi del Genio Civile editi dalla DEI per la manodopera. 

A titolo esemplificativo l’importo complessivo annuo presunto del servizio energia, calcolato come 

sopra descritto, utilizzando i valori del fabbisogno termico di energia primaria posto a base d'asta 

senza riduzione dell'indice di energia primaria, pari a 8.378.000 kWh, e il corrispettivo unitario del 

servizio energia posto a base d'asta (comprensivo degli oneri di sicurezza) pari a 0,1278 €/kWh, è 

di €/anno 1.070.000,00 iva compresa. L’importo complessivo del canone annuo del servizio energia 

e dei lavori di riqualificazione energetica non deve superare l'importo di € 1.500.000,00 iva 

compresa, di cui € 30.000,00 quali oneri per la sicurezza e, sempre a titolo esemplificativo, si può 


presumere che possa essere ripartito nel seguente modo: 

a) Servizio Energia Termica del sistema edificio-impianto: €/anno 1.070.000,00 per la 

fornitura di combustibile corrispondente alla produzione di kWht/anno 8.378.000 e per il 

servizio di manutenzione ordinaria degli impianti termici (in conformità al modello 

offerta economica allegato A1_a); 

b) Lavori di manutenzione riparativa straordinaria degli impianti termici degli edifici e di 

adeguamento alle norme, non compresi nel servizio energia termica, riportati all'art.15 e 

il cui corrispettivo è calcolato a misura utilizzando l'elenco prezzi del Genio Civile edito 

dalla DEI : importo presunto €/anno 80.000,00 iva compresa; 

c) Lavori di adeguamento normativo e riqualificazione tecnologica comprensivi degli 

interventi di risparmio energetico degli impianti termici degli edifici al netto dei 

risparmi conseguibili con gli interventi di risparmio energetico (in conformità al modello 

allegato A1_a “Offerta economica” ): importo presunto €/anno 350.000,00; 

TOTALE PER 9 ANNI € 13.500.000,00 iva compresa. 


Art.8 

DURATA DELL’APPALTO 

L’Amministrazione ha optato per l’affidamento del Servizio di Global Service degli immobili di sua 

proprietà e/o in uso per una durata contrattuale in misura tale da consentire al futuro Appaltatore il 

rientro almeno parziale, a fronte del risparmio energetico ottenuto, degli investimenti necessari per 

la realizzazione degli interventi di riqualificazione offerti dall’Appaltatore medesimo in sede di 

gara. 

La durata dell’appalto è pertanto fissata in 9 anni (nove) che avranno inizio dalla data di consegna 

del servizio risultante da apposito verbale sottoscritto tra l'Appaltatore e la Stazione Appaltante. 

Alla scadenza la Ditta appaltatrice non potrà pretendere rimborsi o indennizzi di sorta, essendosi 

essa pagata di ogni suo avere con quanto l'Amministrazione le corrisponderà sulla base dell'offerta 

presentata ed accettata. 

In ogni caso alla scadenza, la Ditta appaltatrice, per evitare l'interruzione del pubblico servizio, 

dovrà continuare a prestare la sua opera agli stessi patti e condizioni vigenti al momento della 

scadenza stessa, fino a quando la Stazione Appaltante non avrà provveduto (comunque non oltre sei 

mesi) ad esperire una nuova procedura di gara. 

L'Amministrazione potrà procedere, ai sensi e nei limiti previsti dalle normative vigenti, 

all'affidamento di ulteriori Servizi analoghi, al medesimo aggiudicatario, a negoziazione privata, 

senza preliminare pubblicazione del bando di gara, ai sensi dell’art. 57, comma5, lettera a) del 

D.Lgs. 163/06, comportanti un aumento del corrispettivo contrattuale che non superi globalmente il 

20% dell'importo contrattuale di aggiudicazione. 


PARTE II: 

MODALITA’ DI EROGAZIONE E LIMITI DEI SERVIZI 

RICHIESTI. 

Art.9 SERVIZIO ENERGIA TERMICA 

Il Servizio Energia termica comprende : 

• la conduzione, gestione e manutenzione ordinaria e programmata degli impianti termici in 

base alle norme vigenti e secondo le disposizione del presente CSA, il sistema informativo 

così come indicato nel presente CSA, l'installazione dei contatori di calore, per ogni 

impianto termico oggetto dell'appalto, la rendicontazione periodica mensile, da parte del 

fornitore del contratto Servizio Energia, dell'energia termica (kWht) complessivamente 

utilizzata dalle utenze servite dall'impianto, del consumo di gasolio calcolato utilizzando il 

sistema esistente di rilevazione a distanza dei livelli dei serbatoi e i parametri di 

funzionamento degli impianti rilevati con il sistema di telecontrollo, l'acquisto, la 

trasformazione, la fornitura e l'uso da parte del Fornitore del contratto Servizio Energia dei 

combustibili degli impianti termici, secondo le modalità e prescrizioni dettate dalle 

normative vigenti in materia, il pronto intervento e la reperibilità, le proposte, nel corso della 

durata dell'appalto, di ulteriori interventi, oltre a quelli già indicati nell'offerta, mirati al 

conseguimento di più elevati livelli di efficienza energetica ed economicità dei servizi, 

nonché a favorire modalità tecnico-progettuali più efficaci ed efficienti per soddisfare un 

eventuale incremento dei fabbisogni, sulla base della richiesta e delle indicazioni tecniche 

fornite dall'Amministrazione e tenendo conto del panorama normativo e legislativo in vigore 

in ambito energetico, con l'indicazione dei costi e dei tempi di ritorno dell'investimento, la 

volturazione a proprio nome, nonché gli oneri e le spese, dei contratti di telefonia mobile 

GSM del sistema di gestione e controllo degli impianti e di quelli relativi alla rilevazione dei 

consumi e dei livelli del gasolio presso i serbatoi, tramite telemetria, attraverso il sistema 

attualmente installato (compensati con un canone variabile annuo); 

• La progettazione a livello esecutivo, ai sensi del D.Lgs. 163/2006 e s.m.i. e nel rispetto delle 

normative vigenti, con particolare riferimento al decreto legislativo n. 192 del 19-08-2005, 

modificato e integrato dal decreto legislativo n. 311 del 29-12-2006 e successive modifiche 


ed integrazioni, nonché del DPR 59/2009, e la successiva realizzazione e ultimazione dei 

Lavori di messa a norma di tutti gli impianti termici oggetto dell'appalto entro il primo anno 

di vigenza contrattuale e di riqualificazione tecnologica dei sistemi edificio – impianto 

aventi come obiettivo la riduzione dell'indice di energia primaria per la climatizzazione 

invernale (EPi), calcolato sulla base delle Linee Guida Nazionali per la Certificazione 

Energetica degli Edifici, di almeno il 10 per cento o superiore (come da offerta presentata in 

sede di gara), entro il primo anno di vigenza contrattuale e soltanto per ogni sistema edificio 

– impianto in cui si è scelto di intervenire nell'offerta, ai fini del miglioramento del 

rendimento energetico e della riqualificazione tecnologica, dando priorità, ai sensi 

dell'allegato II, art. 5. comma d) del D.Lgs. 115/2008, all' installazione , laddove 

tecnicamente possibile, ovvero verifica e messa a norma se gia' esistente, di sistemi di 

termoregolazione asserviti a zone aventi caratteristiche di uso ed esposizione uniformi o a 

singole unita' immobiliari, ovvero di dispositivi per la regolazione automatica della 

temperatura ambiente nei singoli locali, idonei ad impedire il surriscaldamento conseguente 

ad apporti aggiuntivi gratuiti interni ed esterni. 

Il tutto così come da offerta presentata in sede di gara e su finanziamento dall'Appaltatore 

(compensate con rateo fisso annuo); 

• la progettazione a livello esecutivo, in base alle normative vigenti e la successiva 

realizzazione degli interventi di manutenzione riparativa per ripristino funzionale (a guasto) 

e straordinaria, sia per eventuali lavori di adeguamento normativo e/o funzionale scaturenti 

da nuove disposizioni di legge emanate nel corso della durata dell’appalto, sia per gli 

eventuali ulteriori interventi di riqualificazione energetica, non ricompresi nell'offerta in fase 

di gara, proposti dall'Appaltatore e autorizzati dall'Amministrazione a suo insindacabile 

giudizio (con corrispettivo a misura); 

• le prestazioni relative all'erogazione dei beni e servizi necessari a mantenere le condizioni di 

comfort negli edifici di cui agli Allegati A1, nel rispetto delle vigenti leggi in materia di uso 

razionale dell'energia, di sicurezza e salvaguardia ambientale, ai sensi dell'art. 1 lett p) del 

D.P.R. 26.08.1993, n. 412. del DPR 551/99 e s.m.i.; (decreto legislativo n. 192 del 19-08- 

2005, modificato e integrato dal decreto legislativo n. 311 del 29-12-2006 e successive 

modifiche ed integrazioni, DPR 59/2009). (Ricomprese all'interno del Canone variabile 

annuo) 


9.1 REQUISITI MINIMALI 

Con la consegna degli impianti, l’Assuntore assumerà l’impegno di svolgere, tutte le prestazioni 

atte ad assicurare la conduzione e la conservazione degli impianti oggetto del servizio, nel miglior 

stato di efficienza possibile e con la massima disponibilità d’uso, attraverso una gestione basata sia 

sulle condizioni poste dall’Amministrazione, con particolare attenzione alle diverse e specifiche 

esigenze delle varie attività svolte all'interno degli edifici oggetto dell'appalto, sia sulle migliorie 

offerte nel progetto presentato; il tutto all’interno delle condizioni economiche previste. 

E’ altresì, richiesto all’Assuntore il raggiungimento di obiettivi specifici, quali: 

d) la pianificazione e l’organizzazione ottimale della fornitura in termini di costi e qualità 

considerando la complessità indotta dalla dimensione ridotta degli interventi di 

manutenzione e la grande varietà del carico complessivo degli stessi; 

e) l’individuazione ed esecuzione della migliore sequenza temporale degli interventi 

manutentivi soprattutto per quelli interdipendenti che comportano specializzazioni 

professionali diverse; 

f) la riduzione dei costi improduttivi dovuti alla dispersione temporale dei cantieri, 

raggruppando l’esecuzione degli interventi in base all’ubicazione degli stessi; 

g) la riduzione delle cause di interruzioni del normale svolgimento degli interventi 

manutentivi, attraverso una programmazione attenta alle specializzazioni della 

manodopera disponibile, e alla preventiva verifica di disponibilità in magazzino di 

materiali e attrezzature; 

h) ottimizzazione dell’utilizzo delle apparecchiature per prolungarne il ciclo di vita utile, 

alternandone il funzionamento laddove possibile, e con l’effettuazione d’interventi 

manutentivi programmati ed in coerenza con le caratteristiche degli stessi; 

i) il conseguimento di un risparmio di gestione sia con il contenimento dei consumi 

energetici che con la riduzione dei guasti e del tempo di totale o parziale inutilizzabilità 

degli immobili; 


j) la garanzia del rispetto dei requisiti di sicurezza connessi alla conduzione e uso delle 

soluzioni tecnologiche ed impiantistiche presenti negli immobili (ovvero garantire 

condizioni di sicurezza di funzionamento per l’impianto e di intervento per l’operatore). 

Nello svolgimento delle attività di cui al presente servizio, l’Assuntore assume la funzione di Terzo 

Responsabile (art. 31, commi 1 e 2 della Legge 10/91), provvedendo nel contempo al 

miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo dell’energia ai sensi dell’art. 1, comma 

1. lettera p) del DPR 412/93 e con le modifiche ed integrazioni indicate nel DPR 21/12/99 n. 551, 

favorendo il ricorso a fonti rinnovabili di energia, salvo impedimenti di natura tecnica ed economica 

ai sensi dell’art. 26, comma 7, della Legge 10/91. 

Tale principio deve ispirare anche la progettazione e la preventivazione degli interventi di 

riqualificazione tecnologica, sia quelli offerti dall’Appaltatore, sia gli ulteriori (a misura) proposti 

dall’Appaltatore nel corso dell’appalto, fermo restando che l’esecuzione di questi ultimi dovrà 

essere autorizzata dall’Amministrazione. 

L’Assuntore dovrà operare con autonoma iniziativa e sotto gli indirizzi della Direzione Tecnica 

dell’Amministrazione per individuare, proporre e risolvere i problemi connessi con la funzionalità, 

il deterioramento, la conservazione, il ripristino e l’adeguamento tecnico e funzionale degli impianti 

di riscaldamento. 

9.2 ESERCIZIO DEGLI IMPIANTI 

Nell’erogazione del servizio, l’Assuntore deve ottemperare ai seguenti obblighi: 

• La gestione degli impianti termici deve garantire in ogni edificio il mantenimento delle 

temperature nei limiti di legge ed indicati nel presente capitolato; 

• Il servizio deve essere effettuato con personale abilitato, a norma di legge, alla condotta dei 

generatori di calore; 

• Il servizio deve essere svolto nel rispetto delle disposizioni legislative e dei regolamenti 

locali; 

Prima e durante le gestione annuale del servizio, nel rispetto della periodicità che dovrà 

essere definita dai Concorrenti in fase di gara, l’Appaltatore è tenuto ad effettuare le prove 

di funzionalità ed efficienza di tutti i dispositivi di sicurezza e controllo di cui sono dotati gli 

apparecchi utilizzatori della centrale termica e dell’impianto in generale. 

A seguito delle prove l’Assuntore deve comunicare tempestivamente per iscritto alla 

Amministrazione il buon esito delle verifiche segnalando eventuali disfunzioni, malfunzionamenti 


od altri inconvenienti riscontrati. 

Eventuali provvedimenti adottati dalle Autorità per inadempienza a quanto sopra descritto, saranno 

da ritenersi a carico del Terzo Responsabile, siano essi d carattere penale o civile. 

Eventuali guasti che comportino la fermata degli impianti per un tempo superiore a un’ora devono 

essere immediatamente comunicati dall’Assuntore all’Amministrazione e segnalati agli utenti degli 

edifici interessati mediante l’esposizione di appositi Cartelli Indicativi posti negli edifici, 

specificando i presunti tempi di fuori servizio. 

L’impresa dovrà tenere conto dell’attuale schema impiantistico presente negli edifici ed effettuare 

gli opportuni interventi necessari ad ottenere le condizioni di confort nelle singole zone 

dell’edificio. 

L'impresa aggiudicataria dovrà consegnare in busta chiusa e sigillata le copie delle chiavi di ogni 

centrale termica al Dirigente Scolastico responsabile dell'edificio servito dallo specifico impianto, al 

fine di consentire l'accesso agli Enti preposti alla vigilanza e al soccorso in caso di emergenza e di 

eventuali controlli. 

9.3 PERIODO E ORARIO DI ESERCIZIO 

L’Appaltatore, in quanto Terzo Responsabile è tenuto: 

• al rispetto del periodo annuale di servizio; 

• all’osservanza dell’orario di accensione e spegnimento degli impianti come secondo le 

indicazioni che saranno fornite dalla Stazione Appaltante all’atto della stipula contrattuale. 

II servizio di riscaldamento avrà normalmente la durata stagionale secondo quanto previsto dal DPR 

412/93. L'Amministrazione, in considerazione di particolari circostanze, si riserva la facoltà di 

anticipare o posticipare tanto la data di inizio quanto la data di cessazione del riscaldamento, per 

tutti o per alcuni degli edifici in questione, comunicando la richiesta all'Appaltatore; così pure, con 

analogo preavviso, l'Amministrazione potrà inoltre disporre la riattivazione del servizio anche dopo 

che sia stato interrotto, sia per la normale scadenza sopra stabilita, sia per un precedente ordine di 

cessazione. 

Alla scadenza del contratto e nel caso di subentro di nuova società, tra quest’ultima e l’Appaltatore 

su disposizione dell'Amministrazione, si dovranno effettuare i previsti atti per il subentro ad 

impianti fermi con verbali sottoscritti fra le parti per la lettura dei contatori gas, misuratori di 

energia, contatori acqua calda sanitaria. 

Le temperature contrattuali di comfort, che devono essere mantenute durante tutte le ore di 


Comfort-riscaldamento richieste (Hc tot ) da utilizzarsi per il calcolo del corrispettivo a consuntivo, 

sono le seguenti per le diverse categorie di edifici, salvo diverse disposizioni di legge: 

• aule, soggiorni, corridoi e disimpegni +20°C +2°C 

• corridoi e disimpegni delle scuole +18°C +2°C 

• uffici +20°C +2°C 

• palestre +16°C +2°C 

• spogliatoi +22°C +2°C 

• uffici pubblici ed edifici ad uso pubblico +20°C +2°C 

La temperatura prescritta deve essere garantita durante tutto l'orario di effettiva occupazione degli 

ambienti, secondo le necessità di servizio ed il tempo di utilizzazione che verranno indicate 

dall'Amministrazione. E' ammessa una tolleranza in difetto di – 1°C. 

I ricambi naturali dell'aria verranno effettuati in modo da non compromettere la messa a regime nei 

tempi normalmente previsti. 

L’Assuntore deve esporre presso ogni impianto una Tabella in cui deve essere indicato: 

il periodo annuale di esercizio dell’impianto termico; 

• l’orario di attivazione giornaliera definito dall’Amministrazione; 

• le generalità ed il domicilio del soggetto responsabile dell’esercizio e manutenzione 

dell’impianto termico. 

L’Assuntore deve garantire il mantenimento di condizioni atte a prevenire i danni causati dal gelo, 

mettendo in atto gli opportuni accorgimenti nei periodo di inattività degli impianti, anche a seguito 

di variazioni del periodo di funzionamento. 

L’acqua calda, dove richiesta e dove gli impianti lo consentano, dovrà essere fornita ad una 

temperatura di immissione della rete di distribuzione di 48 gradi centigradi, anche fuori dell’orario 

di riscaldamento degli edifici. 

La fornitura di acqua calda è prevista anche nel periodo in cui gli impianti di riscaldamento sono 

spenti e i bollitori potranno funzionare elettricamente o con caldaie apposite o con fonti rinnovabili. 

E’ a carico dell’Assuntore la manutenzione ordinaria delle apparecchiature sopra citate per un 

periodo di 365 giorni all’anno. 

La tolleranza ammessa sulla temperatura dell’acqua sanitaria è di gradi +/- 5° centigradi. 

L’Amministrazione si riserva di eseguire il controllo giornaliero per mezzo dei suoi incaricati e di 

chiedere l’intervento di tecnici dell’Impresa per l’accertamento in contraddittorio della 


conservazione degli impianti e la regolarità della combustione nei generatori di calore. 

9.4 SERVIZIO DI CONDUZIONE E GESTIONE E PRONTO INTERVENTO 

Il servizio prevede la conduzione degli impianti comprensiva di tutti gli oneri compresi e/o derivanti 

dalla gestione. Per tutto l’arco dell’anno, al fine di far fronte alle anomalie che gli impianti oggetto 

dell’appalto possano presentare, l’Assuntore avrà l’obbligo di istituire un servizio con personale 

tecnico avente la finalità di controllare e garantire il regolare funzionamento degli impianti, il 

rispetto dei parametri di appalto e l’intervento in caso di anomalie (di qualsiasi entità), nonché la 

manutenzione ordinaria e straordinaria. 

9.5 CONTROLLI E MISURE 

Al fine di garantire la sicurezza e la qualità del servizio, prima, durante e dopo ogni gestione 

stagionale invernale, devono essere eseguiti, per ogni centrale termica, tutti i controlli e le misure 

previste dalla normativa vigente, i cui valori devono essere registrati sul Libretto di Centrale. 

Gli elementi da sottoporre a verifica periodica e le misure da effettuare sono quelli riportati nel 

predetto Libretto di Centrale o Libretto d’Impianto nei casi previsti per legge. 

Tali verifiche vanno compiute almeno una volta all’anno, normalmente prima dell’inizio del 

periodo di riscaldamento. 

L’Assuntore deve assicurare la costante verifica dello stato complessivo dell’impianto ai fini della 

sicurezza e della funzionalità per quanto riguarda: la centrale termica, le sottostazioni, i serbatoi, i 

corpi scaldanti, le tubazioni e gli organi d’intercettazione in genere, i camini, gli impianti elettrici 

asserviti agli impianti termici, i cunicoli, le ispezioni, i grigliati, le apparecchiature che vengono 

manovrate saltuariamente (interruttore generale, pulsanti di sgancio), con l’obbligo di segnalare 

all’Amministrazione ogni anomalia o stato di pericolo. 

L’Assuntore deve periodicamente verificare il regolare funzionamento delle apparecchiature di 

misurazione. 

Prima dell’inizio di ciascuna stagione di riscaldamento l’Assuntore deve effettuare, in data da 

concordare con i tecnici dell’Amministrazione, una visita di constatazione per verifica del buon 

funzionamento dei sistemi di contabilizzazione del calore, ove presenti, al fine di assicurare la 

correttezza del funzionamento degli stessi e la loro rispondenza alla normativa UNI EN 1434. 

Durante il periodo di funzionamento degli impianti in caso di dubbi circa l’esattezza delle 

misurazioni, l’Amministrazione o i delegati rappresentanti degli utenti, possono richiedere 

l’effettuazione di nuovi controlli delle apparecchiature. 

Qualsiasi disfunzione o mancato funzionamento del contatore del calore erogato alla rete di 


distribuzione, ove presente, deve essere sollecitamente segnalato all’Amministrazione. 

L’Assuntore deve inoltre tenere regolarmente sotto controllo: 

• lo sfogo dell’aria e le regolazioni dell’impianto in genere (centrale termica, reti, 

sottostazioni, corpi scaldanti, fabbricati) onde consentire il regolare funzionamento dello 

stesso; 

• la regolazione dell’impianto per la riequilibratura della temperatura ambiente nei diversi 

locali; 

• il funzionamento delle apparecchiature di termoregolazione; 

• tutti i componenti dell’impianto termico. 

Qualsiasi loro disfunzione deve essere tempestivamente segnalata all’Amministrazione per gli 

interventi nel caso. 

L’Assuntore deve impedire che, una volta definita in contraddittorio con i tecnici 

dell’Amministrazione la temperatura dell’ambiente mediante interventi sulle apparecchiature di 

termoregolazione, il pannello relativo possa venire manomesso. 

L’Assuntore deve curare inoltre: 

• il mantenimento in funzione delle apparecchiature di depurazione o di addolcimento 

dell’acqua da immettere nell’impianto (anche la sola acqua calda sanitaria), compresa la 

fornitura dei prodotti necessari per il funzionamento delle stesse apparecchiature. Il fluido in 

circolazione deve essere in ogni tempo privo di calcare onde non provocare danni agli 

impianti; 

• il mantenimento in funzione della strumentazione (qualora presente) per l’analisi ed il 

controllo dei fumi dell’anidride carbonica, dell’ossido di carbonio, idrogeno incombusti. 

L’Assuntore deve controllare ed assicurarsi, per gli impianti con combustibile liquido, se esistenti, 

di avere una riserva di combustibile pari ad almeno il 30% della capacità della cisterna. 

L’Amministrazione si riserva la più ampia facoltà di controllare la documentazione accertante le 

caratteristiche quantitative e qualitative del combustibile liquido fornito per la gestione 

dell’impianto termico e far prelevare dal personale campioni del combustibile liquido fornito da 

sottoporre ad analisi di controllo. 

I controlli dovranno essere conformi a quanto indicato nelle norme UNI-CTI, UNI-CIG e UNI-CEI 

vigenti. 


9.6 VERIFICA DELLA TEMPERATURA NEI LOCALI 

L’Amministrazione, anche tramite propri delegati rappresentanti, ha diritto di richiedere, in 

qualunque momento, che vengano effettuate, in contraddittorio con l’Assuntore, misure per la 

verifica delle temperature erogate nei locali degli edifici. 

E’ compito dell’Assuntore mettere a disposizione il personale e le apparecchiature necessarie 

munite di certificato di taratura. Il controllo verrà effettuato in giorni ed ore concordate con 

l’Amministrazione previo preavviso minimo di 24 ore. 

Le Temperature saranno misurate secondo le indicazioni della norma UNI 5364, al centro dei locali, 

a 150 cm da terra, con porte e finestre mantenute chiuse e almeno un’ora del termine dei periodi di 

aerazione dei locali stessi. 

L’Assuntore verrà esonerata dall’obbligo del mantenimento della temperatura contrattuale, qualora 

la temperatura esterna scenda nelle 24 ore precedenti al di sotto della temperatura di progetto 

propria della località in cui è situato l’edificio. 

In tal caso sarà obbligo dell'Appaltatore mantenere gli impianti al massimo regime, 

compatibilmente con le modalità costruttive e con la sicurezza, al fine di garantire quanto più 

possibile le condizioni di comfort negli ambienti. 

L’Assuntore dovrà mantenere anche nel periodo notturno e di non utilizzo degli impianti la 

temperatura antigelo per evitare possibili danni alle apparecchiature e tubazioni in presenza di 

temperature esterne particolarmente rigide. 

9.7 FORNITURA DI BENI 

Per la “fornitura di beni” si intende l’approvvigionamento adeguato in termini qualitativi e 

quantitativi di combustibili gassosi e liquidi conformi, per le caratteristiche chimico-fisiche, a quelle 

fissate dalla legislazione vigente, nonché la fornitura di componenti, prodotti e materiali di uso e 

consumo necessari all’esercizio dell’impianto per raggiungere le condizioni contrattuali descritte 

all’art.1, comma 1 lettera p) del DPR 412/1993. 

I componeneti dovranno essere certificati ai sensi dell’art.32 della legge 10/91 ovvero ai sensi della 

direttiva CEE 89/106 sui materiali da costruzione di cui al DPR 246/93. 

Le finalità della fornitura di beni è l’affidabilità e continuità di esercizio e di manutenzione degli 

impianti nei termini previsti dall’art.9 del DPR 412/93. 

La fornitura di beni è svolta attraverso le seguenti attività: 

• approvvigionamento dei combustibili, dei componenti di ricambio, del materiale di 

consumo; 


• gestione delle scorte; 

• verifica e controllo. 

L’Impresa garantirà che tutti i materiali di risulta, conseguenti a lavorazioni o sostituzioni, vengano 

asportati, trasportati e smaltiti nel rispetto della legislazione e normativa vigente. 

E’ a carico dell’Assuntore la fornitura del combustibile necessario al funzionamento degli impianti. 

Per gli impianti funzionanti con il sistema di gestione e controllo a distanza con modem GSM e 

abbonamento SIM GSM, nonché quelli gestiti attraverso il sistema di telemetria esistente per la 

rilevazione dei livelli di combustibile e per quelli a gas, l’Assuntore dovrà provvedere, a propria 

cura e spesa, a stipulare nuovi contratti di fornitura, oltre che a volturare tutti i contratti di fornitura 

esistenti sempre a suo nome ed onere. Gli stessi contratti dovranno essere rivolturati alla fine 

dell’appalto a nome dell’Amministrazione o del soggetto da essa indicato, con oneri a carico 

dell’Amministrazione o del nuovo Assuntore. 

9.8 CONSERVAZIONE E COMPILAZIONE DEL LIBRETTO DI CENTRALE ED ALTRE 

REGISTRAZIONI 

All’appaltatore, in quanto Terzo Responsabile dell'esercizio e della manutenzione degli impianti 

termici, si intendono a carico tutti gli oneri indicati all'art. 11 del DPR 412/93 nonché agli articoli 

specifici del D.P.R. 551/99 e s.m.i. 

L'appaltatore pertanto dovrà indicare il nominativo del Responsabile dell'esercizio e della 

manutenzione degli impianti termici, che deve essere riportato in evidenza sul "Libretto di 

centrale", insieme alla firma per accettazione del soggetto designato. 

Il Responsabile dell'esercizio e della manutenzione dovrà conservare il libretto di centrale, redatto 

conformemente a quanto prescritto agli allegati I e II del D.M. 17.03.2003 e completo del 

"Rapporto di controllo tecnico" di cui agli allegati F e G del DLgs 192/2005 e s.m.i., in apposito 

contenitore, collocato nel locale centrale termica in posizione ben visibile. Nel libretto di centrale, a 

cura del suddetto responsabile, saranno registrate le verifiche periodiche, i consumi di combustibile 

e la misura del rendimento di combustione. 

Il Responsabile dell’esercizio e manutenzione dell’impianto termico è tenuto, per ogni esercizio, a 

registrare sul libretto di centrale i consumi energetici i quali dovranno essere consegnati in copia 

alla Direzione Lavori secondo le modalità di seguito riportate. 

In caso di combustibile liquido se esistente, il responsabile dell’esercizio e manutenzione 

dell’impianto termico è tenuto alla compilazione del registro di carico e scarico del combustibile 

impiegato, secondo le disposizioni in vigore. 


L’Assuntore dovrà provvedere inoltre alla tenuta e all’aggiornamento del registro di carico/scarico 

rifiuti secondo la vigente normativa. 

9.9 PIANI DI MANUTENZIONE 

1. Il Fornitore dovrà predisporre, a seguito del Verbale di Consegna e per ogni impianto affidato, 

una scheda per la manutenzione programmata (di cui all’Allegato D del presente Capitolato) in cui 

siano riportati tutti i controlli e gli interventi da effettuare, con la relativa cadenza. 

2. Entro lo stesso termine dovrà essere preparato uno scadenzario di manutenzione programmata, in 

cui gli interventi indicati sulle schede di manutenzione siano riportati su una scala temporale, con 

l'indicazione cronologica dei periodi in cui verranno effettuati. Lo scadenzario dovrà coprire un 

periodo temporale pari alla durata del contratto. 

3. La gestione delle schede e dello scadenzario dovrà essere effettuata con strumenti informatici. 

4. Il Fornitore è tenuto a conservare copia della scheda di manutenzione in Centrale Termica, 

mentre copia dello scadenzario generale dovrà essere trasmessa all’Amministrazione Contraente. 

5. L'effettuazione dei controlli e degli interventi (sia programmati, sia a riparazione) dovrà essere 

accompagnata da un "ordine di lavoro" interno, nel quale è indicato l'impianto interessato e, nel 

caso di interventi programmati, la data programmata e la descrizione delle operazioni da effettuare, 

compresa l'eventuale sostituzione di apparecchiature e componenti. Dopo l'effettuazione dei 

controlli e degli interventi, l'ordine di lavoro verrà completato con l'indicazione della data effettiva 

di esecuzione e la descrizione delle effettive operazioni effettuate. Una copia dell'ordine di lavoro 

dovrà essere trasmessa 

all’Amministrazione Contraente e sottoscritta dall’operatore che ha eseguito l’intervento entro 7 

giorni dall'effettuazione dell'intervento. 

6. La "manutenzione", nelle sue varie accezioni, dovrà eseguirsi tenendo anche conto di: 

a) quanto disposto nelle Norme UNI-CTI-CIG in vigore per "Impianti di riscaldamento-Controllo e 

manutenzione" e dei suoi eventuali successivi aggiornamenti; 

b) quanto indicato dal costruttore nei libretti d'uso e manutenzione delle apparecchiature. 


9.10 PIANI DI SICUREZZA 

1. L'Appaltore nominerà un proprio coordinatore degli aspetti di sicurezza sul lavoro con il compito 

di sovrintendere agli interventi di protezione e prevenzione dei rischi ai sensi del D.Lgs 81/2008 e 

s.m.i.. sia in fase di progettazione che in fase di esecuzione. Lo stesso si occuperà della redazione 

del piano di sicurezza dell'Appaltatore e del suo coordinamento con tutti i piani di sicurezza di 

qualsiasi altra Ditta coinvolta nell'attività di cui al presente capitolato. 

2. Copia dei piani di sicurezza, redatti ai sensi del D.Lgs 81/2008 e s.m.i., dovrà essere inviata per 

conoscenza all’Amministrazione secondo quanto prescritto dalla normativa vigente e comunque 

prima dell'inizio del servizio e dei Lavori. 

Art.10 SERVIZI MANUTENTIVI 

10.1 MANUTENZIONE ORDINARIA DEGLI IMPIANTI TERMICI 

L’impresa è tenuta ad effettuare la manutenzione ordinaria degli impianti così come definito 

nell’art.1, commi h) e i) del DPR 412/93 e pertanto dovranno essere rispettate le indicazioni 

contenute negli eventuali libretti di uso e manutenzione delle apparecchiature installate. In 

mancanza di queste, le norme UNI-CEI riferibili a detti impianti o le specifiche tecniche elaborate 

dal Concorrente in sede d’offerta. A tal proposito il Concorrente dovrà presentare un piano 

dettagliato degli interventi di manutenzione, indicando le attiività di manutenzione programmata e 

la relativa frequenza proposta, tenendo conto delle indicazioni di cui all’All. B al presente 

capitolato. 

Ai fini del presente contratto si considerano compresi nelle Gestioni a canone tutti gli interventi che 

siano rivolti alla manutenzione ordinaria di impianti ed attrezzature al fine di consentire l’utilizzo 

previsto in piena sicurezza. Sono da considerarsi di manutenzione ordinaria tutte le attività 

necessarie a mantenere gli impianti nello stato di buon funzionamento. 

Art.11 

INFORMATIZZAZIONE DEL SERVIZIO E SISTEMA DI GESTIONE E 

CONTROLLO A DISTANZA 

E’ richiesta all’Appaltatore una gestione totalmente informatizzata dei servizi oggetto dell’appalto. 

In particolare, l’informatizzazione dei servizi dovrà garantire: 


• un costante flusso di informazioni, preventive ed a consuntivo, riguardante l’andamento 

delle varie attività di servizio; 

• il più rapido controllo e la valutazione da parte del Committente del livello qualitativo e 

quantitativo dei servizi resi dall’Appaltatore al fine di definire le politiche e le strategie di 

gestione degli impianti oggetto dell’appalto; 

• un supporto logistico, tecnico, amministrativo ed informatico alle attività del Committente. 

All’interno del servizio globalmente inteso dovranno essere fornite, a titolo esemplificativo e non 

esaustivo, le seguenti prestazioni: 

• progettazione e gestione del Sistema Informativo; 

• rilievo e monitoraggio delle apparecchiature componenti gli impianti; 

• monitoraggio - verifica ed analisi tecnica dello stato manutentivo degli impianti; 

• monitoraggio - verifica dei requisiti normativi di legge degli impianti; 

• monitoraggio dei parametri di funzionamento degli impianti; 

• assistenza all’informazione interna / attività interna. 

• Contabilizzazione e fornitura costante e periodica della situazione contabile. 

Il Fornitore, si impegna a gestire e controllare in remoto gli Impianti Termici oggetto dell’appalto 

mediante una unità centrale dotata di personal computer (dislocata presso il Fornitore) dotata del 

software dedicato che verranno forniti dall’Amministrazione stessa, che potrà disporre di una 

propria unità collegata al sistema remoto per aver accesso in tempo reale alla visualizzazione dei 

dati relativi alla gestione e al monitoraggio a distanza degli impianti termici. Tale unità centrale è da 

ritenersi di proprietà dell’Amministrazione e dovrà essere restituita alla stessa durante la 

riconsegna. 

2. Il monitoraggio dovrà essere costante e relativo ai parametri che il sistema di gestione e controllo 

è in grado di riscontrare e modificare ed in particolare: 

a) temperatura di mandata 

a’) Temperatura esterna 

a’’) Temperatura ambienti interni 

b) stato del bruciatore, 

c) posizione della valvola miscelatrice, 

d) curva di funzionamento del regolatore climatico, 

e) orari di accensione e spegnimento, 

f) accensione dei bruciatori e delle pompe di circolazione, 


g) orari di funzionamento, 

h) Quantità di calore prodotta, visualizzata dal Contatore di Calore se installato 

3. Il Fornitore è tenuto fornire all’Amministrazione Contraente, in forma di report, le risultanze 

delle rilevazioni derivanti dal sistema di gestione e monitoraggio a distanza di cui al presente 

articolo, con cadenza bimestrale. 

Qualora fosse, per qualunque motivo, impossibile la telegestione di tutti i parametri sopra citati 

dovranno essere monitorati e impostati, a cura del Fornitore, tramite accesso diretto all’unità di 

gestione, collocata presso il quadro elettrico presente in centrale termica. A tal fine, 

l’Amministrazione Contraente doterà il Fornitore di 4 appositi pannelli di controllo (OP) per 

consentire il collegamento seriale all’unità di gestione e quindi la visualizzazione e l’impostazione 

di tutti i parametri descritti, tali OP sono da intendersi di proprietà dell’Amministrazione e dovranno 

essere restituiti alla riconsegna degli impianti. 

In qualunque momento, se lo riterrà opportuno, l’Amministrazione Contraente potrà accedere 

all’unità di gestione posta in centrale termica attraverso il proprio pannello di controllo, al fine di 

effettuare la verifica dei dati sulla gestione e il monitoraggio degli impianti. Sono pertanto a carico 

dell'Appaltatore gli oneri per la voltura a proprio nome dei contratti relativi alle sim GSM abbinate 

ai modem GSM delle stazioni di controllo e remote, nonché tutti gli oneri e le spese derivanti dai 

contratti medesimi. 

Art.12 CONSEGNA E RICONSEGNA IMPIANTI. 

12.1 Consegna degli impianti 

Nel termine di 60 giorni dalla comunicazione definitiva dell'aggiudicazione dell'appalto, 

l'Amministrazione consegnerà al Responsabile del Servizio nominato dall'Appaltatore tutti gli 

impianti oggetto dell’appalto, i locali e le parti dì edificio ove detti impianti si trovano. 

Il Responsabile del servizio dell'Appaltatore insieme al Responsabile per conto 

dell’Amministrazione provvederanno a redigere un verbale di consegna con allegata la 

documentazione disponibile per ogni immobile. 

Il verbale conterrà la descrizione sommaria degli impianti, compresi gli accessori e le pertinenze, 

nonché i locali in cui detti impianti si trovano, ed i locali comunque adibiti al servizio degli stessi. 

Nel "verbale dì consegna" dovranno essere specificatamente indicate tutte le osservazioni 


dell'appaltatore circa lo stato di fatto e l'efficienza degli impianti stessi. 

L'espletamento dei servizi dovrà in ogni caso avere inizio contestualmente alla consegna formale 

degli immobili dei quali l'Appaltatore assume immediatamente la "custodia". 

E' obbligo dell'Appaltatore accettare la consegna degli edifici in qualsiasi condizioni si trovino 

all'atto dell'affidamento dei servizi, essendo prescritto che l'Appaltatore abbia visionato gli immobili 

all'atto dell'elaborazione dell’offerta. 

Per esigenze proprie della Stazione Appaltante, quali eventuali lavori di costruzione o 

ristrutturazione in corso presso gli immobili interessati all'appalto del presente capitolato, contratti 

di svolgimento dei servizi in essere, la Stazione Appaltante si riserva la facoltà di procedere alla 

consegna frazionata dei vari immobili e servizi ed in tempi successivi senza che l'Appaltatore possa 

rifiutarsi ovvero possa accampare pretesa alcuna. 

Analogamente si procederà per eventuali nuovi immobili dati in gestione all'Appaltatore nel corso 

dell'appalto. 

Nello stesso verbale saranno rilevati le letture delle eventuali giacenze di combustibile liquido che, 

al costo corrente di mercato di cui alla Convenzioni Consip “Gasolio da Riscaldamento” in vigore 

al momento della corrispondente stagione di riscaldamento, l'impresa aggiudicataria sì impegna a 

riconoscere come importo a credito dell’Amministrazione da computare nel calcolo dei successivi 

pagamenti. 

Con l'offerta formulata l'Appaltatore assume interamente su di sé, esentandone il Committente, tutte 

le responsabilità di analisi economica nonché quelle organizzative, progettuali e manutentive, che 

prevede l'esecuzione di lavori ed interventi in locali con presenza di persone e servizi pubblici che 

non possono essere interrotti. 

L'Appaltatore non potrà quindi eccepire, durante l'espletamento dei servizi, la mancata conoscenza 

di circostanze e/o condizioni o la sopravvenienza di elementi non valutati o non considerati, tranne 

che tali nuovi elementi non possano configurarsi come eventi causati da forza maggiore, ai sensi del 

Codice Civile. 

Per tali motivi ciascun Concorrente è tenuto a svolgere tutte le indagini del tipo e con le modalità 

che riterrà più opportune, allo scopo di formulare l'offerta economica con piena ed esclusiva 

responsabilità. 

All'avvio dei Servizi l'Appaltatore dovrà avere attivato, oltre che l'organizzazione descritta in sede 

di offerta, il Servizio di pronto intervento e reperibilità 24 ore su 24. 

12.2 Riconsegna degli impianti 

Gli impianti ed i loro accessori devono essere riconsegnati alla fine del rapporto contrattuale previa 


verifica, in contraddittorio tra l’Amministrazione e l’Assuntore, con verbale attestante in particolare 

lo stato degli impianti. 

Tutti gli impianti dovranno essere riconsegnati in perfetto stato di manutenzione e conservazione. 

Nel corso di visite da effettuarsi in contraddittorio tra l’Assuntore e l’Amministrazione nell’ultimo 

mese di durata del contratto, verranno individuati tutti i componenti/apparecchiature/parti di 

impianti in stato di usura o dallo stato di conservazione /manutenzione insufficiente. 

L’Assuntore dovrà farsi carico della riparazione degli stessi, per quanto di sua competenza (obblighi 

previsti nelle prestazioni a canone). 

Costituiranno parte della riconsegna anche il controllo della completa efficienza delle singole parti 

degli impianti e del loro grado di manutenzione. 

Di tutto ciò verrà dato atto nel “verbale di riconsegna degli impianti” nonché nell’atto ufficiale 

inerente la liquidazione di fine appalto, cioè nel “certificato di regolare esecuzione o collaudo” che 

redigerà l’Ufficio Tecnico dell’Amministrazione. 

Le eventuali giacenze di gasolio all'interno dei serbatoi alla data della riconsegna degli impianti 

sono da considerare di proprietà dell'amministrazione committente. 

Art.13 

ONERI A CARICO DELL’APPALTATORE 

Sono a carico dell’Appaltatore: 

• Elaborazione della progettazione a livello esecutivo, ai sensi D.Lgs. 163/2006 e s.m.i., ivi 

compresi tutti gli ulteriori elaborati previsti dalle normative vigenti,con particolare 

riferimento al decreto legislativo n. 192 del 19-08-2005, modificato e integrato dal decreto 

legislativo n. 311 del 29-12-2006 e successive modifiche ed integrazioni, DPR 59/2009, dei 

lavori da eseguire, compreso l'onere per la nomina del Coordinatore per la Sicurezza in fase 

di Progettazione e di Esecuzione dei Lavori, i cui requisiti dovranno essere quelli di cui al 

D.Lgs. 81/2008 e s.m.i. e verranno comunque verificati dall'Amministrazione; 

• consegna a piè d’opera di tutti i materiali occorrenti per la realizzazione degli interventi di 

manutenzione ordinaria programmata, ovvero per la realizzazione degli interventi proposti, 

franco ogni spesa di imballaggio, di trasporto, di qualsiasi genere, comprendendosi nella 

consegna non solo il carico ma anche il trasporto fino ai magazzini disposti per il deposito 

provvisorio del materiale stesso in attesa della posa in opera e la sorveglianza diurna e 

notturna dei magazzini; 

• trasporto dei materiali dal deposito provvisorio dei materiali stessi ai luoghi di posa in 


opera; 

• trasporto del macchinario, degli apparecchi, delle tubazioni, dei componenti e di tutto ciò 

che è inerente alla posa in opera della varie parti, ivi compresa la manovalanza in aiuto sia 

per il montaggio sia per il trasporto; 

• provvisorio smontaggio e rimontaggio di alcune parti, se necessario, per l’esecuzione dei 

lavori; 

• qualunque mezzo d’opera necessario; 

• ogni sfrido e spreco di lavorazione; 

• spese di trasporto, viaggio o trasferta per il personale addetto ai lavori; 

• la direzione di cantiere e la sorveglianza dei lavori relativi agli impianti da parte 

dell’Impresa; 

• la fornitura e posa in opera, secondo le prescrizioni della Direzione dei Lavori o della 

Stazione Appaltante di targhette di identificazione, cartelli di istruzione e segnalazione, 

relativi agli impianti eseguiti; 

• l’adozione, nell’esecuzione di tutti i lavori, di provvedimenti e cautele per garantire la vita e 

l’incolumità degli operai, nonché per evitare danni ai beni pubblici e privati osservando le 

disposizioni vigenti per la prevenzione degli infortuni e l’igiene del lavoro. Ogni più ampia 

responsabilità, in caso di infortunio ricadrà pertanto sull’Impresa restando completamente 

sollevato la Stazione Appaltante e la Direzione Lavori. 

• ottenimento delle autorizzazioni di legge, con preventiva elaborazione di tutta la 

documentazione tecnico – amministrativa necessaria (deposito progetti, ottenimento di nulla 

osta preventivi da Comune, VV.F., denuncia I.S.P.E.S.L di cui al D.M. 1.12.1975 ecc.); 

• apertura del cantiere, provvedendo all’applicazione di tutte le misure di sicurezza previste 

dalla legislazione vigente; (piano di sicurezza previsto ai sensi del D.Lgs 81/2008); 

• realizzazione dei lavori e di tutte le opere accessorie connesse, al fine di conferire 

completezza estetica e funzionale all’interno lavoro; 

• ottenimento degli allacci eventualmente necessari per il funzionamento degli impianti, con 

predisposizione e presentazione preliminare delle relative pratiche; 

• redazione di tutte le dichiarazioni di conformità previste dal D.M. 37/2008. 


• ottenimento delle certificazioni finali obbligatorie previste dalla legislazione vigente (VV.F., 

A.S.L., Comune, ecc). 

L’Assuntore, inoltre, per le visite di controllo dei funzionari degli enti preposti (ASL, ISPESL, etc), 

deve fornire l’assistenza necessaria per quanto da essi richiesto (p.e., di operai specializzati per 

eventuali smontaggi delle apparecchiature per visite interne prove idrauliche o di funzionamento). 

Art.14 

ADEMPIMENTI ED ONERI A CARICO DELL’AMMINISTRAZIONE 

L’Amministrazione metterà a disposizione la seguente documentazione, se e in quanto in suo 

possesso: 

• Dichiarazione di conformità e certificato di collaudo degli impianti di cui all’art. 1 del D.M. 

37/2008; 

• progetti, schemi funzionali, elaborati grafici e la documentazione tecnica disponibile relativa 

agli impianti oggetto del servizio; 

• la documentazione/certificazione prevista dalle Normative vigenti, quale: Denuncia e 

omologazione presso gli organi competenti, Libretto di Centrale e/o Impianto, Certificato 

VV.F. e C.P.I. laddove esistenti, etc. 

• rimane a carico dell’Amministrazione la fornitura dell’acqua . 

Sono inoltre obbligo e onere della Amministrazione committente le seguenti attività: 

1. la predisposizione degli attestati di Certificazione Energetica (A.C.E.), ad onere 

dell'Amministrazione ai sensi del D.Lgs. 192/2005 modificato e integrato dal 311/2006, del 

DPR 59/2009 nonché delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli 

Edifici, per ogni edificio oggetto dell'Appalto e prima dell'avvio del Contratto, che 

contengano il riferimento esplicito all'indice di energia primaria per la climatizzazione 

invernale a monte degli interventi strutturali di riqualificazione energetica degli impianti o 

dell'involucro edilizio; 

2. l'aggiornamento dell'attestato di certificazione energetica successivamente alla realizzazione 

degli interventi di riqualificazione tecnologica, asseverato dal Direttore dei Lavori e/o dal 

Responsabile per l'Esecuzione del Contratto, a onere e cura dell'Amministrazione, che 

nominerà a suo onere e insindacabile giudizio un tecnico abilitato, ai sensi delle normative 


vigenti, per l'aggiornamento dell' A.C.E. di cui sopra ai fini della verifica di collaudo del 

raggiungimento del'obbligo contrattuale descritto ai punti precedenti; 

La certificazione energetica dei singoli edifici-impianti, e la conseguente determinazione dell'indice 

di energia primaria per la climatizzazione invernale, deve essere effettuata prima dell'avvio del 

contratto del servizio energia, fermo restando la necessità di una valutazione preliminare al 

momento dell'offerta da parte delle imprese concorrenti, e deve essere aggiornata dopo la 

realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica, al fine di consentire la verifica del 

conseguimento dell'obbligazione contrattuale della riduzione percentuale dell'indice di energia 

primaria per la climatizzazione invernale, prevista nell'offerta tecnica presentata dall'impresa 

aggiudicataria. 

La certificazione energetica degli edifici-impianti di cui al servizio in oggetto, dovrà essere 

effettuata da un tecnico scelto dall'amministrazione e indipendente rispetto alle imprese concorrenti 

e pertanto non potrà essere inserita tra i servizi previsti nel presente capitolato d'appalto e sarà 

affidata dall'amministrazione contestualmente all'indizione e all'approvazione degli atti di gara. 

Art.15 PRESTAZIONI A MISURA 

Sono da considerarsi prestazioni ed attività a misura gli interventi di manutenzione per ripristino 

funzionale (a guasto), ovvero quelli finalizzati al ripristino della corretta funzionalità dell'impianto 

termico, nessuno escluso e gli interventi di manutenzione straordinaria relativi sia ad eventuali 

lavori di adeguamento normativo e/o funzionale scaturenti da nuove disposizioni di legge emanate 

nel corso della durata dell’appalto, sia ad eventuali ulteriori interventi di riqualificazione energetica, 

non ricompresi nell'offerta in fase di gara, proposti dall'Appaltatore ed accettati 

dall'Amministrazione. 

Fatto salvo quanto descritto al paragrafo successivo più specificatamente per gli interventi 

finalizzati al ripristino funzionale, in generale le prestazioni a misura prevedono la presentazione, su 

proposta dell'Appaltatore o su richiesta dell'Amministrazione, secondo le tempistiche concordate, di 

un preventivo sulla base delle voci del prezzario del Genio Civile edito dalla DEI relativo alle 

opere impiantistiche,edili ed agli impianti elettrici vigente al momento della preventivazione, 

ribassato della percentuale indicata nell’Offerta Economica unica. Tale preventivo sarà approvato 

dall’Amministrazione, che si riserva la facoltà di valutarne la correttezza. Resta comunque l’obbligo 


da parte del fornitore di realizzare le attività di manutenzione a misura, qualora abbia ricevuto 

l’autorizzazione in relazione al preventivo presentato, secondo le modalità descritte e i tempi 

indicati nel presente Capitolato e/o concordati con l’Amministrazione Contraente. 

Nel caso in cui mancassero prezzi e descrizioni adeguate anche nel prezzario del Genio Civile, 

l’impresa comporrà un nuovo prezzo secondo le modalità di seguito riportate. 

Assumerà come prezzo elementare quello medio di mercato ricavato dai listini dell'ASSISTAL 

(Associazione Nazionale Costruttori di Impianti) con riferimento ai prezzi indicati non contemplato 

nei prezzari suddetti. La voce elementare così definita concorrerà alla composizione dell’analisi del 

nuovo prezzo che sarà determinato: 

d) Applicando per le quantità dei materiali, mano d’opera, noli e trasporti necessari per 

la realizzazione delle quantità unitarie di ogni voce i rispettivi prezzi elementari 

dedotti dai listini della DEI. 

e) Aggiungendo all’importo così determinato la percentuale del 2% per spese relative 

alla sicurezza; 

f) Aggiungendo ulteriormente la percentuale del 15% per spese generali; 

g) Aggiungendo infine una percentuale del 10% come utile dell’appaltatore. 

Tutti i nuovi prezzi unitari così desunti, saranno soggetti all’approvazione da parte 

dell’Amministrazione e, ad esclusione della quota parte relativa alla sicurezza, al medesimo ribasso 

d’asta di cui al contratto principale (Offerta Economica unica), nonché alle stesse clausole generali 

di contratto previste per i lavori di manutenzione ordinaria. 

I costi di realizzazione dei lavori preventivati saranno di volta in volta approvati e finanziati dalla 

Stazione Appaltante in base a proprie scelte ed opportunità. La Stazione Appaltante si riserva di 

indicare la priorità di esecuzione tra gli interventi proposti dall’Impresa Aggiudicataria. 

L’Impresa aggiudicataria, a seguito di tale affidamento, dovrà pertanto espletare le seguenti attività 

(l’elenco si intende in senso descrittivo e non limitativo): 

• Elaborazione della progettazione a livello esecutivo, ai sensi D.Lgs. 163/2006 e s.m.i., ivi 

compresi tutti gli ulteriori elaborati previsti dalle normative vigenti,con particolare 

riferimento al decreto legislativo n. 192 del 19-08-2005, modificato e integrato dal decreto 

legislativo n. 311 del 29-12-2006 e successive modifiche ed integrazioni, DPR 59/2009, dei 

lavori da eseguire, compreso l'onere per la nomina del Coordinatore per la Sicurezza in fase 

di Progettazione e di Esecuzione dei Lavori, i cui requisiti dovranno essere quelli di cui al 

D.Lgs. 81/2008 e s.m.i. e verranno comunque verificati dall'Amministrazione; 

• predisposizione dei disegni tecnici di progetto sia su supporto cartaceo che su supporto 


informatico; 

• ottenimento delle autorizzazioni di legge, con preventiva elaborazione di tutta la 

documentazione tecnico – amministrativa necessaria (deposito progetti, ottenimento di nulla 

osta preventivi da Comune, VV.F., ecc.); 

• apertura del cantiere, provvedendo all’applicazione di tutte le misure di sicurezza previste 

dalla legislazione vigente; (piano di sicurezza previsto ai sensi del D.Lgs 81/2008); 

• realizzazione dei lavori e di tutte le opere accessorie connesse, al fine di conferire 

completezza estetica e funzionale all’interno lavoro; 

• ottenimento degli allacci eventualmente necessari per il funzionamento degli impianti, con 

predisposizione e presentazione preliminare delle relative pratiche; 

• redazione di tutte le dichiarazioni di conformità previste dal D.M. 37/2008; 

• ottenimento delle certificazioni finali obbligatorie previste dalla legislazione vigente (VV.F., 

A.S.L., Comune, ecc). 

Sono inoltre da considerarsi prestazioni a misura gli interventi di riparazione dei danni derivati da 

atti vandalici e dolosi e da eventi imponderabili. 

Per effetto dell’atto vandalico o doloso si intende: 

• il danno materiale diretto arrecato da incendio o esplosione o scoppio verificatosi in 

conseguenza di scioperi tumulti popolari o sommosse nonché di atti di terrorismo o di 

sabotaggio organizzato. 

• gli altri danni materiali e diretti arrecati da scioperanti o persone (anche non dipendenti) che 

prendano parete a tumulti popolari o sommosse e che perpetrino, individualmente o in 

associazione, atti vandalici dolosi compresi quelli di terrorismo o di sabotaggio. 

Per evento imponderabile si intende: 

• ogni evento naturale; 

• ogni altra causa di forza maggiore. 

Nell’ambito dei lavori di manutenzione a richiesta e di prestazioni integrative, si riterranno 

comunque remunerate all’interno del prezzo definito: 

• la formazione del cantiere attrezzato, in relazione all’entità del servizio da eseguire, con tutti 

i più moderni e perfezionati impianti per assicurare una perfetta e rapida esecuzione di tutte 

le opere da eseguire; 


• la custodia e la sorveglianza di cantiere, sia di giorno che di notte, adibendovi il personale 

necessario, e di tutti i materiali in esso esistenti, nonché di tutte le cose di proprietà della 

Stazione Appaltante; 

• il mantenimento della continuità degli scoli d’acqua e del transito sulle vie e sentieri, nonché 

la fornitura e la manutenzione dei cartelli di avviso e lumi per segnali notturni e di quanto 

altro venisse particolarmente prescritto dal Responsabile per conto dell’Amministrazione a 

scopo di sicurezza, nell’ambito del cantiere e loro manutenzione fino al collaudo; 

• la fornitura di fotografie delle opere in corso, nei vari periodi dell’Appalto, nel numero e 

dimensioni che saranno di volta indicati dal Responsabile per conto dell’Amministrazione; 

• l’uso anticipato dei locali che venissero richiesti per particolari necessità della Stazione 

Appaltante, senza che l’Appaltatore stesso possa accampare per ciò diritto a speciali 

compensi. Esso potrà peraltro richiedere che sia redatto apposito verbale circa lo stato delle 

opere eseguite, per essere garantito da possibili danni che potessero essere ad esse arrecate; 

• lo sgombero, entro un mese dalla data del verbale di ultimazione dei lavori, da parte 

dell’Appaltatore del cantiere dei materiali, mezzi d’opera e impianti di sua proprietà; 

• l’accurata pulizia, all’atto della consegna definitiva dell’opera, dei locali in ogni loro singola 

parte, senza di che non verrà redatto il verbale di ultimazione dei lavori. 

Infine si conviene espressamente da ambo le parti che di tutti gli oneri e obblighi sopra specificati, 

come degli altri indicati o richiamati nel testo del presente CSA, si è tenuto conto nello stabilire i 

prezzi dei servizi. 

L’Appaltatore è obbligato ad adottare, nell’esecuzione di tutti i lavori, ogni procedimento ed ogni 

cautela necessari a garantire la vita e l’incolumità degli operai, delle persone addette ai lavori e 

terzi, nonché ad evitare qualsiasi danno agli impianti a beni pubblici o privati. 

Agli effetti assicurativi, l’Appaltatore, non appena a conoscenza dell’accaduto, è tenuto a segnalare 

per iscritto alla Stazione Appaltante eventuali danni a cose e a terzi. 

15.1 RIPRISTINO FUNZIONALE 

1. L'Appaltatore dovrà eseguire tutte le opere di manutenzione per ripristino funzionale a seguito di 

guasti accidentali, malfunzionamenti di apparecchiature e/o parti dell’impianto Termico che 

richiedono interventi di sostituzione totale o parziale e comunque interventi manutentivi non 

contemplati e previsti nella manutenzione ordinaria e programmata, nessuno escluso, al fine di 


assicurarne la funzionalità e l’efficienza secondo le normative vigenti, compresa la sostituzione di 

caldaie e bruciatori. Il Fornitore dovrà eseguire altresì le opere di manutenzione per ripristino 

funzionale sulle reti di distribuzione del fluido scaldante e relativi corpi scaldanti, sulle 

canalizzazioni degli impianti di termoventilazione, sulle centrali di trattamento aria, sulle reti di 

adduzione del combustibile gassoso, sugli apparati di stoccaggio e distribuzione del combustibile 

liquido e gassoso. 

Gli interventi sopra descritti dovranno essere realizzati sia nel caso si rendano necessari durante le 

visite programmate agli impianti Termici, previa segnalazione all’Amministrazione Contraente, sia 

su richiesta della stessa Amministrazione. 

L'Appaltatore avrà l’obbligo di presentare, entro 3 (tre) ore dalla segnalazione o dal riscontro di 

guasto, un preventivo relativo alle opere di manutenzione di cui sopra sulla base delle voci del 

prezzario edito dalla DEI relativo alle opere impiantistiche, edili ed agli impianti elettrici, vigente al 

momento della preventivazione, ribassate della percentuale indicata nell’Offerta Economica unica, 

tale preventivo sarà visionato dall’Amministrazione Contraente, che si riserva la facoltà di valutarne 

la correttezza. Resta comunque l’obbligo da parte del fornitore di realizzare le attività di 

manutenzione, qualora abbia ricevuto l’autorizzazione in relazione al preventivo presentato, 

secondo le modalità descritte e i tempi indicati nel presente Capitolato e/o concordati con 

l’Amministrazione Contraente. 

Nel caso in cui mancassero prezzi e descrizioni adeguate anche nel prezzario del Genio Civile si 

precede come già indicato nell'articolo principale precedente relativo alle “prestazioni a misura”. 

2. Gli interventi di manutenzione per ripristino funzionale comprendono, in un elenco non 

esaustivo: 

a) ricerca ed eliminazione di perdite sulle tubazioni delle reti di distribuzione; 

b) sostituzione di saracinesche, valvole e detentori avariati; 

c) sostituzione di elementi o di interi corpi scaldanti in ghisa, in alluminio e/o in acciaio, nonché di 

termoconvettori ove presenti; generatori d'aria calda, di ventilconvettori e di aerotermi (comprese le 

relative linee elettriche) preposti al riscaldamento degli ambienti, ove presenti; 

e) riparazione, ed eventuale sostituzione, di vasi di espansione, comprese le tubazioni di 

collegamento; 

f) riparazione, ed eventuale sostituzione, delle linee di alimentazione dei combustibili ai bruciatori; 

g) riparazione, ed eventuale sostituzione, di tratti di canalizzazioni deteriorate, di bocchette di 

mandata, di ripresa e di transito degli impianti di riscaldamento ad aria calda, ove presenti; 

h) riparazione, ed eventuale sostituzione, di gruppi termici 

i) riparazione ed eventuale sostituzione di serbatoi di combustibile 


l) riparazione e/o sostituzione delle unità di trattamento dell’aria. 

m) riparazione e/o sostituzione della parte hardware del sistema di gestione e controllo. 

n) modifica della parte software del sistema di gestione e controllo. 

o) sostituzione o revisione degli estintori presenti nelle centrali termiche 

p) riparazione o rifacimento del pavimento impermeabile e/o dello zoccolo perimetrale alla quota 

di 20 cm 

q) tutte le altre opere non precedentemente elencate che si rendessero necessarie per evitare 

l'interruzione dell'erogazione del calore negli ambienti oggetto del presente appalto. 

3. Nell’effettuare la manutenzione per ripristino funzionale, a corredo del preventivo e nei tempi 

concordati con l’Amministrazione, il Fornitore dovrà predisporre un piano comprendente: 

a) relazione tecnica sugli interventi previsti e motivazione di dette scelte; 

b) eventuali elaborati grafici, schemi funzionali, piante e planimetrie in grado di illustrare 

dettagliatamente le opere previste; 

c) computo metrico dettagliato degli interventi previsti; 

d) schede tecniche e materiale illustrativo; 

e) compilazione di un programma indicante il dettaglio delle modalità e tempi di esecuzione. 

3.a Dovrà inoltre garantire le riparazioni per 12 (dodici) mesi e le sostituzioni di apparecchiature per 

24 (ventiquattro) mesi. Si intende che il ripetersi del guasto riferito alla riparazione o 

all’apparecchiatura garantita, entro i periodi sopraindicati, vincola la ditta a provvedere al ripristino 

dell’impianto a proprie spese. Le parti riparate o sostituite e comunque risultanti da lavori di 

sostituzione o riparazione, salvo che non sia diversamente specificato rimarranno di esclusiva 

proprietà dell’Amministrazione Contraente e dovranno essere depositate in luogo indicato 

dall’Amministrazione stessa. 

4. Il piano di cui al precedente comma 3 dovrà tener conto di tutti gli oneri necessari all’esecuzione 

degli interventi di cui sopra con il sistema cosi detto ”chiavi in mano”; pertanto il Fornitore dovrà 

considerare anche gli oneri accessori Consegnando gli Impianti Termici su cui intende intervenire, 

funzionanti e corredati di tutte le autorizzazioni legislative del caso. 

5. Le opere edilizie necessarie e conseguenti agli interventi anzidetti, compresi i ripristini e relative 

rifiniture sono incluse nell’attività di manutenzione per ripristino funzionale e competono al 

Fornitore. 


6. Analogamente a quanto già indicato per la manutenzione programmata, le apparecchiature 

eventualmente sostituite dal Fornitore dovranno avere caratteristiche uguali o migliori di quelle 

esistenti; in caso contrario la marca ed il modello delle apparecchiature da sostituire dovranno 

essere concordate con i tecnici dell’Amministrazione Contraente. 

7. In caso di sostituzione delle pompe di circolazione, le stesse dovranno consentire la corretta 

portata termica del fluido termovettore dalla centrale di produzione agli apparati di emissione del 

calore, tramite il circuito di distribuzione, per garantire il raggiungimento delle temperature 

ambiente richieste. 

8. Al termine di ogni intervento di manutenzione correttiva, il Fornitore dovrà rilasciare la 

Dichiarazione di conformità di cui al DM 37/2008. 

9. Il Fornitore in quanto Responsabile del Servizio dovrà aggiornare il Libretto di Centrale con gli 

interventi di manutenzione per ripristino funzionale. 

10. E’ fatto divieto di eseguire interventi che non siano stati autorizzati o ordinati 

dall’Amministrazione Contraente. 

11. Ove non specificato, gli interventi dovranno essere effettuati da personale specializzato, 

tempestivamente ed entro il termine massimo di 24 (ventiquattro) ore dalla ricezione dell’ordine o 

dell’autorizzazione da parte dell’Amministrazione Contraente. Qualora il Fornitore ritenesse il 

termine sopra indicato inadeguato per la complessità dell’intervento da eseguire, dovrà 

comunicarlo, motivando la richiesta di proroga, all’Amministrazione che si riserva la facoltà di 

concedere un nuovo termine, terminato inutilmente il quale il Fornitore verrà considerato 

inadempiente. 

12. Se l’onere degli interventi di manutenzione per ripristino funzionale resi necessari è da 

addebitare a deficienze o mancanze inerenti la manutenzione programmata, lo stesso sarà a totale 

carico del Fornitore e quindi nulla gli sarà dovuto da parte dell’Amministrazione. 


Art.16 RESPONSABILITA’ DELL’APPALTATORE. 

L'Appaltatore è responsabile dei danni derivanti da negligenza, imprudenza, imperizia, inosservanza 

di prescrizioni di legge e di prescrizioni del presente capitolato, arrecati per fatto proprio o dei 

propri dipendenti a persone e cose proprie o di altre ditte o di terzi. 

.In caso d’inosservanza, anche parziale, da parte dell'Appaltatore delle prescrizioni del presente 

Capitolato, l'Amministrazione potrà avvalersi delle seguenti facoltà senza che l'Appaltatore possa 

farvi eccezione od opposizione: 

a) applicare una trattenuta cautelativa del 5% sui pagamenti in scadenza successivamente 

alla segnalazione scritta dell'inosservanza; 

b) effettuare, ove l'inosservanza non sia risolta entro 30 giorni dalla segnalazione, un 

intervento diretto, addebitandone l'onere all'Appaltatore; 

Art.17 RAPPRESENTANZA DELL'APPALTATORE 

Per garantire la regolare esecuzione del contratto, l'Appaltatore, entro il termine fissato per la 

consegna degli impianti, dovrà nominare un Responsabile del Servizio, cui dovrà essere conferito 

l'incarico di coordinare e controllare l'attività di tutto il personale addetto all'esercizio, alla 

manutenzione e al controllo degli impianti affidati in gestione. 

Tutte le contestazioni relative alle modalità di esecuzione del contratto, da comunicarsi per iscritto a 

detto Responsabile, si intenderanno come validamente effettuate direttamente alla Impresa 

appaltatrice. 

In caso di impedimento del Responsabile del servizio, l'Appaltatore ne darà tempestivamente 

notizia all'ufficio tecnico dell'Amministrazione, indicando contestualmente il nominativo e il 

domicilio del sostituto. 

Il Responsabile del Servizio ha l'obbligo della reperibilità 24 su 24, il sabato, la domenica e i giorni 

festivi compresi. 

Art.18 ANALISI DELLE COMPONENTI DEL PREZZO ED AGGIORNAMENTO 

DEI CORRISPETTIVI 

Ai fini del calcolo dei compensi connessi alle variazioni in più o in meno della fornitura del 

servizio, e all'aggiornamento dei corrispettivi che avverrà già dal primo anno di gestione al fine di 

corrispondere in maniera più precisa alle variazioni del costo dell’energia elettrica, dell’energia 


termica e della mano d’opera, trattandosi di contratto servizi pluriennale, il prezzo complessivo 

dell'appalto è articolato come segue: 

• Servizio Energia Termica: 

ET1: rappresenta la quota parte del “Servizio Energia Termica”, per l' attività di 

conduzione, gestione e manutenzione ordinaria e programmata in base alle norme 

vigenti e secondo le disposizione del presente CSA, la predisposizione del sistema 

informativo così come indicato nel presente CSA, l'installazione dei contatori di calore, 

per ogni impianto termico oggetto dell'appalto, installazione dei registratori dei gradi 

giorno e relative sonde (uno per ogni Comune); la rendicontazione periodica annuale, da 

parte del fornitore del contratto Servizio Energia, dell'energia termica (kWht) 

complessivamente utilizzata dalle utenze servite dall'impianto, l'acquisto, la 

trasformazione, la fornitura e l'uso da parte del Fornitore del contratto Servizio Energia 

dei combustibili degli impianti termici, secondo le modalità e prescrizioni dettate dalle 

normative vigenti in materia, il pronto intervento e la reperibilità, le proposte, nel corso 

della durata dell'appalto, di ulteriori interventi, oltre a quelli già indicati nell'offerta, 

mirati al conseguimento di più elevati livelli di efficienza energetica ed economicità dei 

servizi, nonché a favorire modalità tecnico-progettuali più efficaci ed efficienti per 

soddisfare un eventuale incremento dei fabbisogni, sulla base della richiesta e delle 

indicazioni tecniche fornite dall'Amministrazione e tenendo conto del panorama 

normativo e legislativo in vigore in ambito energetico, con l'indicazione dei costi e dei 

tempi di ritorno dell'investimento, la volturazione a proprio nome, nonché gli oneri e le 

spese, dei contratti di telefonia mobile GSM del sistema di gestione e controllo degli 

impianti e di quelli relativi alla rilevazione dei consumi e dei livelli del gasolio presso i 

serbatoi, tramite telemetria, attraverso il sistema attualmente installato. 

Il canone annuale destagionalizzato (Cs) per ogni sistema edificio – impianto oggetto 

dell'appalto, fatti salvi gli aggiornamenti a consuntivo, determinati dalla revisione dei 

prezzi e dalla “stagionalizzazione” in funzione dei GGRR e delle ore di comfort richieste 

dall'Amministrazione ed effettivamente erogate, di cui ai punti successivi, è così 

determinato: 

Se VEPIo ≥ VEPIc 

il corrispettivo da corrispondere all'impresa sarà così calcolato: 

Cs = kWhsD X Ce0 X (1-VEPIo) 


Se VEPIo < VEPIc 

il corrispettivo da corrispondere all'impresa sarà così calcolato: 

Cs = kWhsD X Ce0 X (1-VEPIc) 

KWhsD = Energia Termica storica destagionalizzata così come indicata dall’Amministrazione 

nell'All. A1 alla colonna “S” [kWh] 

VEPIo 

VEPIc 

= Variazione percentuale in diminuzione dell' EPi ( indice di energia primaria per la 

climatizzazione invernale) offerta in sede di gara nell'All. A1 colonna “A”. 

= Variazione percentuale in diminuzione dell' EPi ( indice di energia primaria per la 

climatizzazione invernale) calcolata in fase di verifica attraverso gli A.C.E. 

C e0 = Corrispettivo unitario del servizio energia offerto (valore a base d'asta al netto del 

ribasso di aggiudicazione) nell’offerta economica (allegato A1_a: modulo “Offerta 

economica”) [€/kWh]; 

tale valore sarà quello di riferimento per il pagamento delle 11 rate relative al pagamento 

del canone, per la quota parte “Servizio Energia Termica” ET1, per ogni anno di vigenza 

contrattuale, come meglio descritto nell'articolo relativo alle modalità di pagamento, per 

poi procedere, nella dodicesima ed ultima rata, al conguaglio rispetto a quanto dovuto a 

consuntivo, con il calcolo descritto nei punti successivi. 

ET2: rappresenta la quota parte del “Servizio Energia Termica”per la progettazione a 

livello esecutivo, ai sensi del D.Lgs. 163/2006 e s.m.i. e nel rispetto delle normative 

vigenti, con particolare riferimento al decreto legislativo n. 192 del 19-08-2005, 

modificato e integrato dal decreto legislativo n. 311 del 29-12-2006 e successive 

modifiche ed integrazioni, nonché del DPR 59/2009, e la successiva realizzazione e 

ultimazione, degli interventi obbligatori e indifferibili di messa a norma di tutti gli 

impianti oggetto dell'appalto entro il primo anno di vigenza contrattuale, nonché dei 

Lavori di riqualificazione tecnologica aventi come obiettivo la riduzione dell'indice di 

energia primaria per la climatizzazione invernale (EPi), calcolato sulla base delle Linee 

Guida Nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici, di almeno il 10 per cento 

o superiore (come da offerta presentata in sede di gara), entro il primo anno di vigenza 

contrattuale e soltanto per ogni sistema edificio – impianto in cui si è scelto di 

intervenire nell'offerta, ai fini del miglioramento del rendimento energetico e della 


iqualificazione tecnologica, dando priorità, ai sensi dell'allegato II, art. 5. comma d) del 

D.Lgs. 115/2008, all' installazione , laddove tecnicamente possibile, ovvero verifica e 

messa a norma se gia' esistente, di sistemi di termoregolazione asserviti a zone aventi 

caratteristiche di uso ed esposizione uniformi o a singole unita' immobiliari, ovvero di 

dispositivi per la regolazione automatica della temperatura ambiente nei singoli locali, 

idonei ad impedire il surriscaldamento conseguente ad apporti aggiuntivi gratuiti interni 

ed esterni. 

Tale quota è compensata con un rateo annuo costante (come da offerta presentata in fase 

di gara nell'All. A1_a “Offerta economica”), per tutta la durata del contratto, finalizzato 

all'ammortamento delle spese di investimento sostenute dall'Appaltatore. 

ET3: rappresenta la quota parte del “Servizio Energia Termica” per la manutenzione 

riparativa per ripristino funzionale (a guasto) e straordinaria, sia per eventuali lavori di 

adeguamento normativo e/o funzionale, non comprese negli interventi di cui sopra, 

scaturenti da nuove disposizioni di legge emanate nel corso della durata dell’appalto, sia 

per gli eventuali ulteriori interventi di riqualificazione energetica, non ricompresi 

nell'offerta presentata in fase di gara, proposti dall'Appaltatore ed accettati 

dall'Amministrazione. 

Tale quota è compensata a misura secondo le modalità descritte nel presente CSA. 

Per l'importo a canone del “Servizio Energia Termica”, ET1, individuata alla colonna “C” del 

Modello “A.1_a” Offerta Economica “Corrispettivo annuo Servizio Energia Termica”, lo stesso è 

convenzionalmente suddiviso: 80% per il combustibile, 20% per la mano d'opera ed i materiali di 

consumo. L’aggiornamento del corrispettivo unitario offerto del costo dell'energia termica [€/kWh] 

sarà effettuato ogni anno, entro il 30 giugno, utilizzando come riferimento il prezzo dei combustibili 

e della mano d’opera alla data della offerta e come prezzo aggiornato quello determinato dalla 

media ponderata delle variazioni delle tariffe, nel periodo di vigenza delle stesse. 

Ai fini dell’aggiornamento dei prezzi unitari si farà riferimento a: 

1 - combustibile gas: prezzo società distributrice per fascia di consumo di competenza 

comprensivo di quota fissa ed imposta; 

2 - combustibile gasolio per riscaldamento: è riferito ai valori del Gasolio ad uso riscaldamento 

per le pubbliche Amministrazioni, di cui alla corrispondente convenzione Consip “Gasolio da 

Riscaldamento” vigente durante le rispettive stagioni di riscaldamento, così come riportati sul 


configuratore per il calcolo dei dei corrispettivi, allegato alla documentazione relativa alla 

Convenzione medesima, riferita al Lotto Regione Sardegna, prendendo in considerazione il 

valore al netto dell'IVA e comprensivo dell'accise, per la fascia relativa agli ordinativi di 

fornitura da 1000 a 5000 L 

3 - per il costo della mano d'opera, i prezzi pubblicati dal prezzario del GENIO CIVILE edito 

dalla DEI relativo alle opere impiantistiche, “Tariffa dei prezzi per opere impiantistiche” vigente 

durante la corrispondente stagione di riscaldamento. 

I prezzi di riferimento medi dei combustibili saranno comprensivi dell'imposta di fabbricazione e di 

ogni altro onere. 

L'aggiornamento sarà calcolato utilizzando la seguente formula: 

⎛ Cc Cm ⎞ 

Ce = C × 

⎜ × 0,80 + × 0, 20 

⎟ 

e0 

⎝ Cci Cmi 

⎠ 

Dove: 

Ce = corrispettivo unitario revisionato del servizio energia [€/kWh]; 

C e0 

= corrispettivo unitario iniziale del servizio energia offerto (valore a base d'asta al netto del 

ribasso di aggiudicazione) indicato nell’offerta economica (allegato A1_a: modulo “Offerta 

economica”) [€/kWh]; 

Cc = costo aggiornato del combustibile; 

Cci = costo iniziale del combustibile alla data dell’offerta economica; 

Cm = costo aggiornato della manodopera; 

Cm i = costo iniziale della manodopera alla data dell’offerta economica; 

Per il rateo annuo di ammortamento degli interventi di adeguamento normativo e riqualificazione 

offerti dall’Appaltatore non è previsto l’adeguamento prezzi. 

Determinazione a consuntivo del canone relativo al “Servizio Energia Termica” ET1: 

Per ogni anno di vigenza contrattuale, il calcolo del canone del “Servizio Energia Termica” ET1 a 

consuntivo va determinato come segue, per ogni Edificio oggetto dell'Appalto : 

Se VEPIo ≥ VEPIc 


Csc = kWhsD (1 – VEPIo) X GGRR / GG412 X Hc tot /Hs tot X Ce 

Csc 

= Canone annuale del “Servizio Energia Termica” ET1 a consuntivo. 

Hs tot 

= Ore di riscaldamento richieste dall’Amministrazione Contraente tra la data di Prima Accensione e 

quella di Ultimo Spegnimento indicate dall’Amministrazione nell'All. A1. 

Hc tot 

= Ore di Comfort effettivamente erogate tra la data di Prima Accensione e quella di Ultimo 

Spegnimento rilevate in Contraddittorio a consuntivo. 

GG412 = Gradi Giorno convenzionali, previsti dal d.P.R. 412/’93 e s.m.i.. 

GGRR = Gradi Giorno reali, tra la data di Prima Accensione e quella di Ultimo Spegnimento 

rilevati sulla base dei dati dei contatori dei gradi giorno. 

KWhsD = Energia Termica storica destagionalizzata così come indicata dall’Amministrazione nell'All. A1. 

[kWh] 

VEPIo 

= Variazione percentuale in diminuzione dell' EPi ( indice di energia primaria per la climatizzazione 

invernale) offerta in sede di gara nell'All. A1 . 

VEPIc 

= Variazione percentuale in diminuzione dell' EPi ( indice di energia primaria per la climatizzazione 

invernale) calcolata in fase di verifica attraverso gli A.C.E. 

Se VEPIo < VEPIc 

il canone annuale a consuntivo da corrispondere all'impresa sarà così calcolato: 

Csc'' = Csc -Csc' 

dove Csc' = kWhsD X (VEPIc – VEPIo) X GGRR / GG412 X Hc tot /Hs tot X Ce X 0,5 

Art.19 CONTATORI DI CALORE E RILEVATORI DEI GRADI GIORNO 

L’Appaltatore ha l’obbligo, ai sendi del D.Lgs. 115/2008, della fornitura e l'installazione dei 


contatori di calore per la la misurazione e la contabilizzazione, nelle centrali termiche, dell'energia 

termica complessivamente utilizzata da ciascuna delle utenze servite dall'impianto, con idonei 

apparati conformi alla normativa vigente per i quali costantemente verificherà il corretto 

funzionamento e pertanto provvederà alla relativa manutenzione, anche ai fini della rendicontazione 

periodica (bimestrale) da parte del fornitore del contratto servizio energia dell'energia termica 

complessivamente utilizzata dalle utenze servite dall'impianto. 

Nel caso in cui avvenga una qualsiasi deficienza ad un qualsiasi contatore, l’Appaltatore è tenuto ad 

avvisare tempestivamente l’Amministrazione che provvederà, in contraddittorio, a prendere atto del 

guasto ed a redigere il verbale di ripristino funzionamento. 

L'Appaltatore ha altresì l'obbligo di installare, a partire dal primo anno di vigenza contrattuale e 

prima dell'inizio della relativa stagione di riscaldamento i contatori di Gradi Giorno, in versione 

data logger collegati a sonde di temperatura esterna., da posizionarsi in accordo con le indicazioni 

dell'Amministrazione, uno per ogni Comune indicato nell'Allegato A1. 

I registratori dei gradi giorno e delle relative sonde sonde sono pertanto da installarsi, a totale carico 

dell’Appaltatore, presso ogni comune di appartenenza come sopra indicato, nonché sulla scorta 

delle indicazione fornite dall'Amministrazione. 

Nel caso in cui avvenga una qualsiasi deficienza ad un qualsiasi registratore, l’Appaltatore è tenuto 

ad avvisare tempestivamente l’Amministrazione che provvederà, in contraddittorio, a prendere atto 

del guasto ed a redigere il verbale di ripristino funzionamento. 

In caso di avaria o di non disponibilità dei dati del suddetto registratore si farà riferimento ai dati 

rilevati dalla stazione SAR geograficamente più vicina alla località in cui è ubicato il Luogo di 

fornitura. 

- GGRR: ∑ (Ti-Tem) per Ti - Tem >0 , con Ti = 20°C e Tem temperatura media giornaliera 

rilevata. 

La fornitura e installazione delle suddette apparecchiature è ricompresa nel canone del “Servizio 

Energia Termica” ET1. 

Art.20 

MODALITA’ DI PAGAMENTO 

La fatturazione degli importi relativi al canone di gestione del Servizio Energia Termica (ET1) 

avverrà in 11 rate mensili, ognuna di importo pari ad un dodicesimo dell’importo complessivo 

annuo come indicato nell'articolo 18, avente come titolo “Analisi delle componenti del prezzo ed 

aggiornamento dei corrispettivi”, più una rata finale di saldo, a consuntivo, entro il 30 Settembre di 

ogni anno, con cui sarà liquidata l’eventuale quota d’adeguamento, dovuta agli effetti della 


stagionalizzazione dell'Energia Primaria, delle effettive ore di Comfort nonché all’eventuale 

maggior consumo dovuto alla variazione della consistenza delle utenze rispetto a quelle rilevate 

nella presa in consegna, calcolata come indicato nel presente CSA. 

La fatturazione della quota di ammortamento annua, per il recupero dell’investimento, avverrà in 

dodici rate mensili di pari importo. 

Gli interventi a misura non compresi nel canone e nel rateo annuo ed effettuati dall’Appaltatore 

durante il corso dell’Appalto saranno oggetto di contabilità separata e fatturati mensilmente. 

Le fatture determinate come sopra descritto saranno inoltrate all’Amministrazione entro i primi 15 

giorni del mese successivo alla scadenza di ogni periodo mensile. 

Il pagamento delle fatture emesse dovrà avvenire entro 90 gg. a partire dalla data di inizio del mese 

successivo a quello di emissione della fattura. 

Art.21 

DEPOSITO CAUZIONALE 

La cauzione provvisoria, da costituirsi da parte delle ditte concorrenti per la partecipazione alla 

gara, è pari al 2%, ai sensi dell’Art. 75 del Dlgs 163/06, così come previsto dal bando e disciplinare 

di gara. Tale cauzione potrà essere prestata anche mediante fidejussione bancaria o assicurativa. 

Essa dovrà avere una validità di almeno 180 giorni dalla data della presentazione dell’offerta e 

dovrà prevedere, espressamente, la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore 

principale e la sua operatività entro quindici giorni a semplice richiesta scritta della stazione 

appaltante, la rinuncia all’eccezione di cui all’art. 1957 2° comma CC . La cauzione provvisoria 

sarà svincolata automaticamente al momento della sottoscrizione del contratto. Ai non aggiudicatari 

la cauzione sarà restituita entro 30 giorni. 

La cauzione definitiva, stabilita nella misura e nei modi previsti dall’Art 113 D.LGS 163/06 

calcolata sull’intera durata del contratto, può essere costituita mediante fidejussione bancaria o 

polizza assicurativa secondo le vigenti disposizioni. Tale fideiussione dovrà prevedere, 

espressamente, la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale; la 

rinuncia all’eccezione di cui all’art. 1957 2° comma CC e la sua operatività entro quindici giorni a 

semplice richiesta scritta della stazione appaltante. 

Si applicano le disposizioni previste dall’Art.40 comma 7 del Dlgs 163/06 

In ogni caso, il deposito cauzionale resta vincolato fino al termine dell’Appalto ed alla avvenuta 

riconsegna all’Amministrazione di tutti gli impianti oggetto del presente capitolato e viene restituito 


all’Appaltatore solo dopo il soddisfacimento, da parte di quest’ultimo, di tutti gli obblighi e gli 

oneri prescritti dal contratto e dalle leggi vigenti, e dopo l’avvenuta accettazione e presa in 

consegna degli impianti da parte dell’Amministrazione. 

Art.22 

GARANZIA ASSICURATIVA – RESPONSABILITA’ CIVILI E PENALI 

Gli impianti affidati in gestione ai sensi del presente Appalto s’intendono affidati in custodia allo 

stesso Appaltatore con le conseguenze previste dagli articoli del Codice Civile in materia di 

responsabilità per danni. 

Con ciò l’Amministrazione s’intende esonerata da qualsiasi responsabilità per danni alle cose ed 

alle persone (anche verso i terzi) che derivassero per qualunque motivo dalla mancata o errata 

esecuzione delle attività oggetto del presente Appalto. 

L’Assuntore, prima della firma del contratto, dovrà stipulare idonea polizza assicurativa a copertura, 

anche per i terzi, dei danni derivanti da difetti di manutenzione e/o errate manovre sugli impianti 

oggetto del servizio per un importo pari ad Euro 7.000.000,00 (settemilioni). 

Ulteriore polizza assicurativa dovrà coprire anche i rischi per i materiali ed attrezzature affidati 

all’Appaltatore e per il ripristino a nuovo degli impianti e manufatti danneggiati. 

Copia delle polizze assicurative dovrà essere depositata all’atto della firma del contratto, presso 

l’Amministrazione, la quale si riserva in caso di ritardo ed inadempienza, di provvedere 

direttamente a tale assicurazione con recupero dei relativi oneri. 

Agli effetti assicurativi, l’Appaltatore, non appena a conoscenza dell’accaduto, è tenuto a segnalare 

all’Amministrazione eventuali danni a terzi conseguenti a malfunzionamenti degli impianti. 

Art.23 

PENALI 

1. Con riferimento a ciascun edificio-impianto oggetto dell'appalto e per ogni giorno di ritardo o 

per difformità riscontrate, rispetto ai termini stabiliti nel Contratto, nel Capitolato Speciale 

d’Appalto o, se presenti in termini migliorativi, nell’Offerta Tecnica (Documenti Tecnici di cui 

al Disciplinare di gara), il Fornitore è tenuto a corrispondere all’Amministrazione appaltante 

una penale pari a Euro 100,00 (cento/00), per ognuna delle attività di seguito riportate: 

• esecuzione del sopralluogo 

• consegna dei Preventivi di Spesa per la manutenzione per ripristino funzionale o 

straordinaria 


• presa in consegna degli Impianti Termici rispetto alla Data di Consegna, 

• accensione degli Impianti Termici rispetto alla data indicata dall’Amministrazione 

Contraente; 

• consegna dei piani di manutenzione; 

• presentazione del/i piano/i di sicurezza; 

• installazione dei contatori di calore; 

• esecuzione degli interventi di manutenzione per ripristino funzionale; 

• consegna dei report di monitoraggio degli impianti e delle misurazioni dei Contatori di 

calore e dei registratori di gradi giorno; 

• Consegna del combustibile rispetto alla data concordata; 

• mancato adempimento degli obblighi previdenziali e/o contributivi 

• ogni altro elemento indicato nell’Offerta Tecnica e oggetto di valutazione (Documenti 

Tecnici di cui al Disciplinare di gara). 

2. In caso di mancato intervento, entro il tempo stabilito nel CSA, o, se migliorative, entro le 

tempistiche indicate nell’Offerta Tecnica, dalla chiamata nei periodi di funzionamento degli 

Impianti Termici, il Fornitore è tenuto a corrispondere in favore dell’Amministrazione o Ente 

Contraente una penale di Euro 50,00 (cinquanta/00) per ogni ora di ritardo. 

3. Nel caso in cui il Fornitore non riconsegni gli Impianti Termici alla fine del contratto secondo 

le modalità previste dal Capitolato Speciale d’Appalto l’Amministrazione Contraente inviterà 

lo stesso ad eseguire gli interventi necessari, ; trascorsi 30 (trenta) giorni lavorativi dal suddetto 

invito, vi provvederà direttamente l’Amministrazione Contraente trattenendo le relative spese 

dalla cauzione o da quanto dovuto all'Appaltatore. 

4. Nel caso, in fase di verifica, attraverso la redazione degli A.C.E. da parte dell'Amministrazione, 

prima e dopo gli interventi di cui all'Offerta Tecnica dell'Appaltatore, la variazione dell'indice 

di energia primaria riscontrata, calcolata secondo le modalità previste dalle normative vigenti, 

dovesse essere inferiore a quella dell'offerta medesima, l’Amministrazione Contraente inviterà 

lo stesso Appaltatore ad eseguire gli interventi necessari finalizzati al raggiungimento della 

riduzione dell'EPi, conformemente a quanto indicato nell'Offerta Tecnica, senza nessun 

ulteriore onere per l'Amministrazione medesima, trattenendo le relative spese per la nuova 

certificazione energetica da quanto dovuto all'Appaltatore a qualunque titolo o dalla cauzione. 


Trascorsi 30 (trenta) giorni lavorativi dal suddetto invito, vi provvederà direttamente 

l’Amministrazione Contraente trattenendo tutte le relative spese, nessuna esclusa, dalla 

cauzione o da quanto dovuto all'Appaltatore. 

Gli eventuali inadempimenti contrattuali che daranno luogo all’applicazione delle penali di cui ai 

precedenti commi, verranno contestati al Fornitore, dall’Amministrazione Contraente, il Fornitore 

potrà comunicare in ogni caso le proprie deduzioni all’Amministrazione Contraente nel termine 

massimo di 5 (cinque) giorni lavorativi dalla stessa contestazione. 

Qualora dette deduzioni non siano ritenute accoglibili a giudizio della Amministrazione Contraente, 

saranno applicate al Fornitore le penali come sopra indicate. 

Sono inoltre previste penali per i ritardi sull’ultimazione dei lavori previsti nell’ambito del presente 

Appalto, solo se gli stessi sono imputabili all’Appaltatore. 

A tale riguardo, la pena pecuniaria prevista rimane stabilita nella misura di € 50,00 (euro cinquanta/ 

00) senza oneri per interessi, per ogni giorno di ritardo e per ogni edificio-impianto sede del lavoro 

da realizzare, fino al massimo consentito per legge, riservandosi in ogni caso l’Amministrazione il 

diritto di addebitare l’importo dei maggiori danni che dovesse subire per colpa di quest’ultimo. 

Sono altresì previste penali per i ritardi nella riparazione dei guasti rispetto a quanto concordato e/o 

stabilito in Contratto pari a € 100,00 (euro cento/00) per ogni singola inadempienza, per ogni giorno 

o frazione di giorno di ritardo nella riparazione del guasto. 

Qualora l’Appaltatore avesse accumulato penali per un importo pari o superiore al 10% del valore 

del canone annuo del contratto, l’Appaltatore sarà automaticamente ritenuto inadempiente e 

l’Amministrazione potrà pretendere la rescissione del contratto conformemente alle previsioni del 

presente Capitolato. 

5. L’Amministrazione appaltante, per i crediti derivanti dall’applicazione delle penali di cui al 

presente articolo, potrà compensare i predetti crediti con quanto dovuto al Fornitore a qualsiasi 

titolo, anche per i corrispettivi dei Lavori, della Fornitura e dei servizi resi dal Fornitore, 

ovvero, in difetto, avvalersi della cauzione. 

6. La richiesta e/o il pagamento delle penali di cui al presente articolo non esonera il Fornitore 

dall’adempimento dell’obbligazione per la quale si è reso inadempiente e che ha fatto sorgere 

l’obbligo di pagamento della medesima penale. 

7. L’Amministrazione appaltante potrà applicare al Fornitore penali sino a concorrenza della 


misura pari al 10% (dieci per cento) del valore complessivo del contratto. 

Art.24 

SPESE DIPENDENTI DAL CONTRATTO E DALLA SUA ESECUZIONE 

Le spese di bollo, scritturazione e registrazione del contratto, degli atti di consegna o riconsegna ed 

altri ad esso inerenti, sono a carico dell’Appaltatore; così pure s’intendono a carico del medesimo 

Appaltatore tutte le spese e le tasse che riguardino, per qualsivoglia titolo o rapporto, il contratto o 

l’oggetto del medesimo, fatta eccezione per l’IVA ed ogni altra imposta che per legge fosse intesa a 

carico dell’Amministrazione. 

Art.25 

CESSIONE DELL'APPALTO E SUBAPPALTO 

E' vietata la cessione totale o parziale del presente contratto. 

E' consentito il subappalto a terzi degli interventi, o di parte di essi sotto l'osservanza di quanto 

prescritto all'art. 118 del D.Lgs. n. 163/06 e s.m.i.. 

L’appaltatore resta in ogni caso responsabile nei confronti dell’Amministrazione appaltante per 

l’esecuzione delle opere oggetto di subappalto, sollevando l’Amministrazione da ogni pretesa dei 

subappaltatori o da richieste di risarcimento danni avanzate da terzi in conseguenza all’esecuzione 

di lavori subappaltati. 

Il subappalto non autorizzato comporta la segnalazione all’Autorità Giudiziaria ai sensi del decreto 

legge 29 aprile 1995, n. 139, convertito dalla legge 28 giugno 1995, n. 246. 

Art.26 

DOMICILIO DELL'APPALTATORE 

All'inizio dell'Appalto, l'Assuntore dovrà comunicare all'Amministrazione il nominativo del proprio 

Rappresentante, del quale dovrà essere presentata procura speciale che conferisce al medesimo i 

poteri per tutti gli adempimenti inerenti all'esecuzione del contratto spettanti all'Appaltatore. Questi 

comunicherà all'Amministrazione anche dove vorrà eleggere e mantenere, per tutta la durata del 

contratto, il proprio domicilio legale, a cui l'Amministrazione invierà in ogni tempo le notifiche e le 

comunicazioni di merito. 


Art.27 

RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE 

Tutte le controversie dipendenti dal contratto dovranno, se possibile, essere risolte in via 

amministrativa mediante l’intervento del responsabile del procedimento, nel termine di 60 

(sessanta) giorni naturali e consecutivi da quello in cui è pervenuta alla stazione appaltante richiesta 

da parte dell’appaltatore a mezzo lettera raccomandata r/r. 

Qualora non si raggiunga l’accordo fra le parti nel termine succitato sarà competente in via 

esclusiva il Foro di Cagliari. 

E’ esclusa la competenza arbitrale. 

Art.28 

ALLEGATI AL CAPITOLATO 

Al presente capitolato sono allegati i seguenti elaborati che costituiscono parte integrante e 

sostanziale dello stesso: 

All. A.1_a, A1_b, A.2, A.3: 

Elenco descrittivo degli edifici ed impianti di proprietà del Committente, così come vengono 

consegnati all'Appaltatore, con riferimento alla consistenza degli stessi, comprensivo dei 

parametri occorrenti per la predisposizione dell’offerta economica e tecnica. 

All. B: 

Indicazione di massima delle operazioni richieste di manutenzione ordinaria e 

programmata-preventiva sugli impianti oggetto di affidamento, od installati dall'Appaltatore 

ai sensi del presente capitolato, da integrarsi con i disciplinari manutentivi presentati da 

quest'ultimo in sede di progetto-offerta. 

All. C: Specifiche tecniche degli apparati di misura dell'energia termica. 

All. D: Scheda di controlli periodici e interventi di manutenzione programmata. 

All.E: Specifiche tecniche dei registratori di temperatura e dei gradi-giorno. 

All. F: Modalità di presentazione delle Offerte. 

All. G: Modalità di valutazione delle Offerte. 

Art.29 

PERSONALE DELL’APPALTATORE 

Il personale dell’Assuntore addetto all’esercizio ed alla manutenzione degli impianti oggetto 


dell’appalto deve essere in possesso delle abilitazioni necessarie, in relazione al tipo di impianto 

oggetto del servizio. Entro 10 giorni dalla data di stipule del contratto, l’Assuntore deve notificare 

per iscritto all’Amministrazione: 

• Nominativo e recapito telefonico dei responsabili dei servizi oggetto dell’appalto; 

• Nominativi e qualifica delle persone impegnate nell’esercizio e nella manutenzione di tutti 

gli impianti oggetto del presente appalto; 

• Recapiti telefonici dell’Assuntore per la pronta reperibilità del personale 24h su 24h per 

365gg/anno. 

L’Amministrazione si riserva la facoltà di dare il proprio gradimento per ogni singolo elemento del 

personale utilizzato nell’ambito dell’espletamento dell’appalto e di chiedere la sostituzione degli 

elementi non graditi. 

L’Assuntore è obbligata ad osservare e far osservare dai propri dipendenti le prescrizioni ricevute, 

sia verbali che scritte, e deve garantire la presenza del personale tecnico idoneo alla direzione e al 

coordinamento delle attività. 

Per il personale addetto alla condotta dei focolari si fa riferimento a quanto disposto dalle norme 

contenute nel Regio Decreto 12 Maggio 1924, n° 824 e negli articoli 16 e seguenti della Legge 13 

Luglio 1966, n° 615 e successive modifiche. 

L’Amministrazione rimane estranea ad ogni rapporto tra l’Assuntore ed il suo personale. 

I lavori devono essere svolti nel pieno rispetto di tutte le norme vigenti (DLgs. 81/2008) in materia 

di prevenzione degli infortuni ed igiene del lavoro ed in ogni caso in condizioni di permanente 

sicurezza ed igiene. 

L’appaltatore deve pertanto osservare e far osservare ai propri dipendenti ed ai terzi presenti sugli 

impianti tutte le norme di cui sopra e prende inoltre di propria iniziativa tutti quei provvedimenti 

che ritenga opportuni per garantire la sicurezza e l’igiene del lavoro, predisponendo un piano delle 

misure di sicurezza dei lavoratori ai sensi delle leggi vigenti. 

L’appaltatore deve assicurare la perfetta efficienza e funzionalità dei locali e di tutti i dispositivi di 

sicurezza che devono essere tenuti sotto assiduo controllo e sorveglianza (valvole di sicurezza delle 

caldaie, termostati, fotocellule, dispositivi elettrici in genere, estintori, bocche antincendio, 

aerazione, ecc). 

Ogni irregolarità deve essere tempestivamente comunicata all’Amministrazione. 

Nei confronti del personale con rapporto di lavoro subordinato, l'impresa si obbliga ad applicare 

integralmente tutte le norme contenute nel contratto collettivo nazionale di lavoro per gli operai 

dipendenti delle aziende industriali meccaniche e/o commerciali e negli accordi locali integrativi 


dello stesso, in vigore per il tempo e nella località in cui si svolgono i lavori anzidetti. 

L'Impresa dovrà dimostrare prima di ogni acconto l'avvenuto versamento degli oneri previdenziali 

ed assistenziali, in caso di inottemperanza agli obblighi precisati nel presente articolo, accertata 

dall'Ente o ad essa segnalata dall'Ispettorato del Lavoro, l'Amministrazione comunicherà all'Impresa 

e, se del caso, anche all'Ispettorato suddetto, l'inadempienza accertata e procederà ad una detrazione 

dello 0,5% sui pagamenti dovuti, destinando le somme così accantonate a garanzia dello 

inadempimento degli obblighi di cui sopra, a meno che l'appaltatore non fornisca idonea garanzia 

per la restituzione delle somme contestate. 

Il pagamento all'impresa delle somme accantonate non sarà effettuato sino a quando l'ispettorato del 

lavoro non abbia accertato che gli obblighi predetti sono stati integralmente adempiuti. 

Art.30 RISOLUZIONE DEL CONTRATTO – CLAUSOLA RISOLUTIVA 

ESPRESSA 

1. In caso di inadempimento del Fornitore, anche a uno solo degli obblighi assunti con il presente 

Contratto, l’Amministrazione o Ente Contraente, mediante inoltro di lettera raccomandata A/R, 

assegnerà al Fornitore, ex art. 1454 c.c., un termine non inferiore a 15 giorni dalla ricezione della 

comunicazione per porre fine all’inadempimento. Decorso inutilmente tale termine, il Contratto si 

intenderà risolto; l’Amministrazione Contraente ha facoltà di ritenere definitivamente la cauzione, 

ove essa non sia stata ancora restituita, e/o di applicare la penale relativa, nonché di procedere nei 

confronti del Fornitore per il risarcimento del danno. 

2. In ogni caso, il Contratto si risolverà di diritto, ex art.1456 c.c. previa dichiarazione da 

comunicarsi al Fornitore con raccomandata A/R scritta, per i seguenti motivi: 

r) interruzione del servizio protratto, senza giustificato motivo, per 15 giorni anche non 

consecutivi nell’arco dell’intera durata contrattuale, o 3 giorni consecutivi; 

s) ripetute e gravi inosservanze di norme legislative o regolamentari in materia di sicurezza degli 

impianti, di prevenzione incendi e di inquinamento atmosferico; 

t) grave inadempienza accertata alle norme di legge sulla prevenzione degli infortuni, la sicurezza 

sul lavoro e le assicurazioni obbligatorie delle maestranze; 

u) associazione, anche in partecipazione, o raggruppamento temporaneo di imprese non dichiarati 

in precedenza; 


v) intervenuta emanazione nei confronti dell’appaltatore di un provvedimento definitivo che 

dispone l’applicazione di una o più misure di prevenzione di cui all’art. 3 della L. 1423/56, 

ovvero intervenuta sentenza di condanna passata in giudicato per frodi nei riguardi della 

stazione appaltante, di subappaltatori, di fornitori, di lavoratori o di altri soggetti interessati ai 

lavori e legati all’Assuntore; 

w) gravi violazioni delle clausole contrattuali che compromettano la regolarità del servizio. 

Nei predetti casi e in ogni altra ipotesi di risoluzione anticipata del rapporto, l'Appaltatore avrà 

diritto al rimborso, da parte dell'ente, delle quote di ammortamento dei costi dei lavori, già 

realizzati, con l'applicazione dello sconto per l'anticipata corresponsione della somma dovuta, fatto 

salvo il diritto dell’Ente al risarcimento dei danni conseguenti alle violazioni degli obblighi 

contrattuali e/o normativi sopraindicati. 


Allegato B – Manutenzione Ordinaria e Programmata 

1. Si riporta un elenco esemplificativo dei prodotti e materiali per le attività di manutenzione 

ordinaria (elenco non completo né esaustivo): 

a) oli lubrificanti necessari durante il normale funzionamento delle apparecchiature; 

b) prodotti per l’ingrassaggio di parti meccaniche rotanti; 

c) disincrostanti, detergenti, solventi e sostanze chimiche in genere nonché le attrezzature 

necessarie (scope, stracci, spugne, ecc.) per l’effettuazione degli interventi mirati alla 

migliore conservazione degli impianti tecnologici e/o i locali ospitanti gli stessi; 

d) prodotti additivanti dell’acqua di alimentazione delle caldaie, dell’acqua sanitaria 

fredda, sale per la rigenerazione delle resine degli addolcitori; 

e) premistoppa e baderne per la tenuta prive di amianto; 

f) guarnizioni comuni delle valvole di intercettazione e delle rubinetterie; 

g) guarnizioni di tenuta delle camere di combustione delle caldaie, prive di amianto; 

h) vernici nelle qualità, quantità e colore necessarie per l’espletamento delle operazioni 

manutentive di ritocco e/o di sostituzioni previste nella presente Convenzione; 

i) viteria e rubinetteria d’uso; 

j) lampade di segnalazione installate su tutti i quadri elettrici; 

k) fusibili e morsetteria, targhette indicatrici dei quadri elettrici e sinottici; 

l) giunti, raccordi e materiale per eventuale ripristino di tratti di coibentazione 

relativamente alle reti di tubazioni; 

m) bulloneria e corsetteria cavetteria per gli impianti di terra; 

n) vaselina o sostanze specifiche per la ricopertura dei punti di connessione degli 

impianti di terra; 

o) organi di comando (pulsanti, interruttori, sezionatori) installati su quadri elettrici; 

p) tenute delle valvole di regolazione intercettazione installate sui corpi scaldanti; 

q) liquidi di consumo delle attrezzature per il mantenimento della funzionalità delle 

apparecchiature per il trattamento dell’acqua. 

r) Fornitura del combustibile nella quantità e con le caratteristiche richieste dall’Impianto Termico; 

Elenco indicativo e non esaustivo di attività di manutenzione programmata 

1. Per tutta la durata della Fornitura, il Fornitore sarà tenuto ad effettuare una corretta manutenzione 

degli Impianti Termici, al fine di: 

a) mantenere in buono stato di funzionamento gli Impianti Termici e garantirne le condizioni di 

efficienza 


) assicurare che le apparecchiature mantengano le caratteristiche e le condizioni di funzionamento 

atte a produrre le prestazioni richieste, 

c) garantire la totale salvaguardia degli impianti avuti in consegna dall’Amministrazione 

Contraente, 

d) ottemperare alle disposizioni imposte dalla normativa vigente e dal presente Capitolato. 

2. Tutti gli interventi di manutenzione che saranno effettuati dal Fornitore in ottemperanza delle 

indicazioni fornite dal presente Capitolato e secondo quanto indicato dal Decreto Legislativo n. 311 

del 29.12.2006 e s.m.i.e DPR 59/2009 , con particolare riferimento all’allegato L, dovranno essere 

riportati in un piano di manutenzione, appositamente predisposto dallo stesso. Tale piano di 

manutenzione dovrà inoltre riportare tutti gli interventi da effettuare ciclicamente sugli Impianti 

presi in consegna (Allegato D del presente Capitolato). 

3. Il Piano di Manutenzione dovrà essere consegnato, entro 30 (trenta) giorni solari dalla data di 

prima accensione degli Impianti, in copia all’Amministrazione Contraente per qualsiasi controllo 

che quest’ultima volesse effettuare tra quanto indicato nel Piano e quanto riportato sul Libretto di 

centrale e sugli ordini di lavoro emanati dal Fornitore. 

4. Rimane comunque inteso che la frequenza degli interventi di manutenzione potrà subire 

variazioni rispetto a quanto previsto dal Piano di Manutenzione qualora gli interventi medesimi 

risultassero insufficienti per garantire le prestazioni contrattuali, il tutto senza oneri aggiuntivi per 

l’Amministrazione Contraente. 

5. La manutenzione programmata dovrà essere svolta attraverso le seguenti attività elementari: 

a) Pulizia: per pulizia si intende un’azione manuale o meccanica di rimozione di sostanze 

depositate, fuoriuscite o prodotte dai componenti dell’Impianto Termico durante il loro 

funzionamento ed il loro smaltimento a discarica nei modi conformi alle leggi. Per tutta la durata 

del contratto il Fornitore avrà l’obbligo di curare la pulizia di tutte le superfici che costituiscono gli 

involucri esterni degli impianti affidati, nonché di tutti gli ambienti appositamente destinati ad 

ospitare le apparecchiature connesse alla Centrale Termica. La pulizia comprende anche le batterie 

di scambio, i filtri nelle canalizzazioni, le canalizzazioni, almeno una volta all’accensione 

dell’impianto e una volta a metà stagione, nonché i cestelli dei filtri sui vari circuiti d’acqua. Stessa 

considerazione vale per tutte le attrezzature di lavoro e gli arredi affidati al Fornitore per 


l’espletamento delle sue funzioni; tali attrezzature ed arredi saranno riconsegnati, alla fine della 

fornitura, nello stesso stato in cui si trovavano alla consegna iniziale, fatto salvo il normale 

deterioramento per uso e vetustà. Per gli stessi fini, il Fornitore dovrà operare, ove necessario, 

interventi di ripristino edili, meccanici, elettrici compresi ritocchi alle verniciature antiruggine delle 

parti metalliche di tutti gli Impianti Termici. 

b) Sostituzione delle parti: in caso di non corretto funzionamento di un’apparecchiatura o di un 

dispositivo, il Fornitore procederà alla sostituzione di quelle parti che risultino alterate nelle loro 

caratteristiche e che sono causa della non rispondenza dell’intera apparecchiatura alle prestazioni 

attese. Le apparecchiature eventualmente sostituite dal Fornitore dovranno avere caratteristiche 

uguali o migliori di quelle esistenti; in caso contrario la marca ed il modello delle apparecchiature 

da sostituire dovranno essere concordate con i tecnici dell’Amministrazione Contraente. In 

particolare, indicando gli elementi in maniera non esaustiva, l’onere per la sostituzione di fusibili, 

interruttori automatici, guarnizioni, cinghiette, lampade di segnalazione ecc…, risulta a totale carico 

della Ditta. 

La sostituzione delle guarnizioni esistenti, dei portelloni di chiusura delle camere di combustione 

che contengono amianto, deve essere fatta con altre esenti e conferite a discarica come rifiuti nocivi; 

c) Smontaggio e rimontaggio: si tratta delle operazioni effettuate sulla singola apparecchiatura o 

dispositivo relative agli Impianti Termici e necessarie per effettuare gli interventi di pulizia e 

sostituzione delle parti. 

d) Controlli: si tratta delle operazioni di controllo necessarie al fine di impedire eventuali anomalie 

che andrebbero ad inficiare l’efficienza e il buon funzionamento dell’impianto Termico, in 

particolare, in maniera non esaustiva, i controlli riguardano i livelli e le pressioni nei vasi di 

espansione, i dispositivi automatici di spurgo dell’aria, il consumo dell’acqua e le eventuali perdite 

visibili e segnalazione all’Amministrazione delle eventuali perdite nascoste, i pressostati, i 

manometri, i termostati ambiente, i termometri ed i flussostato, nonché l’identificazione di problemi 

e/o anomalie quali vibrazioni, rumori, odori, surriscaldamenti, perdite di vario tipo, interventi delle 

apparecchiature di sicurezza, degli interruttori automatici e teleruttori ecc… . 

Fanno parte delle suddette operazioni di verifica anche i controlli sugli impianti elettrici e di terra. 

Tutti i controlli sulle apparecchiature di sicurezza devono essere eseguiti da personale specializzato 

alla presenza del Tecnico Responsabile. 

Controllo semestrale e manutenzione degli estintori in dotazione ai locali delle centrali termiche e 


della cartellonistica di sicurezza delle centrali termiche, come previsto dalle norme vigenti. 

e) Controlli e Pulizia relativi ad apparecchiature specifiche: si tratta di interventi da effettuarsi 

durante la stagione invernale e riguardano, gli scambiatori e le UTA (Unità Trattamento Aria), i 

ventilconvettori, le elettropompe e gli impianti elettrici relativi all’impianto Termico. 

e.1)In particolare gli interventi mensili relativi agli scambiatori e alle UTA riguardano, in maniera 

non esaustiva, lo stato dei filtri e la loro pulizia, se necessaria, mediante lavaggio o la loro 

sostituzione qualora risultassero deteriorati, la giusta tensione delle cinghie di accoppiamento dei 

motori alle ventole nonché la loro sostituzione qualora risultassero deteriorate, l’assorbimento 

elettrico dei motori, gli antivibranti dei canali d’aria, le bacinelle di raccolta, le pompe di ricircolo 

ed eventuale pulizia del circuito, il ricambio di acqua e taratura, il controllo del troppo pieno e 

regolazione, l’efficacia del sifonaggio, il gruppo motoventilante ed eventuale ingrassaggio. 

La Ditta aggiudicataria deve adottare tutti gli accorgimenti idonei a minimizzare i rischi di 

proliferazione di patologie come la legionella, a tale scopo, in maniera preventiva, dovrà essere 

eseguito almeno una volta nel corso della stagione invernale la pulizia e la bonifica di tutti i canali 

per il passaggio dell’aria, sarà, inoltre, onere della Ditta suggerire alla D.L. eventuali ulteriori 

interventi per eliminare le cause di rischio. 

Per quanto concerne gli interventi sempre relativi agli scambiatori e alle UTA da realizzare a fine 

stagione invernale, questi riguardano, in maniera non esaustiva, la pulizia delle batterie di scambio, 

dell’involucro dell’ UTA e delle apparecchiature a servizio della stessa e dello spazio circostante, 

dei terminali quali bocchette e diffusori, l’ingrassaggio degli ingranaggi e degli organi in 

movimento, e, se necessaria, la verniciatura e bitumazione delle vaschette di raccolta condensa. 

e.2)Gli interventi mensili relativi ai ventilconvettori riguardano, in maniera non esaustiva, la 

verifica dello stato dei filtri e la loro pulizia mediante lavaggio o la loro sostituzione se deteriorati, 

la pulizia del mantello e della batteria di scambio, il controllo e la pulizia delle bacinelle e degli 

scarichi di condensa, la verifica delle saracinesche e delle valvole di intercettazione e sezionamento, 

la verifica del termostato, del ventilatore e del selettore di velocità della ventola. 

Alla fine della stagione invernale è prevista la pulizia delle batterie interne dei ventilconvettori 

e.3) Gli interventi mensili relativi alle elettropompe riguardano, in maniera non esaustiva, la pulizia 

e l’ ingrassaggio, il controllo del premistoppa, delle saracinesche e delle valvole. 

Le verifiche trimestrali interessano, secondo un elenco non esaustivo, i cuscinetti, lo stato dei giunti 


tra motore e pompa e delle guarnizioni, il livello dell’olio di lubrificazione con eventuale rabbocco, 

i contatti elettrici. 

e.4) Gli interventi trimestrali relativi agli impianti elettrici dell’impianto Termico concernono, in 

modo non esaustivo, la pulizia e la chiusura dei contatti dei quadri elettrici, la verifica del buon 

funzionamento dei relè e degli interruttori automatici, il controllo delle spie e lo sostituzione di 

quelle bruciate, il controllo degli orologi settimanali e dei termostati. 

Tutti gli interventi di manutenzione ordinaria programmata sopra citati dovranno inoltre rispettare 

quanto previsto dalle norme UNI, dalla normativa vigente, nonché dai manuali di manutenzione 

degli impianti e dai libretti di manutenzione delle apparecchiature costituenti gli stessi. 

6. In particolare dovrà essere garantito il rispetto del comma 4 dell’art.11 del d.P.R. 412/93. 

7. Per tutte le apparecchiature che dispongono di una riserva (per esempio la pompe di circolazione) 

o per le quali è prevista una sequenza di accensione, dovrà essere prevista la commutazione mensile 

dell'apparecchiatura in servizio o della sequenza di accensione. 

8. Al termine della stagione di riscaldamento le apparecchiature dovranno essere messe a riposo. Le 

caldaie dovranno essere spente e lasciate in stato di preavvio. 

9. Il Libretto di Centrale che è parte integrante del Piano di manutenzione, dovrà riportare o far 

riportare tutto quanto di competenza prescritto dal d.P.R. 412/93 e successive modifiche e 

integrazioni, ivi compresi i consumi stagionali di combustibile e/o di energia termica, 

sottoscrivendone le operazioni. 

10. Una copia del Libretto di Centrale dovrà essere disponibile in centrale termica e su di esso 

dovranno essere riportate le stesse annotazioni del Libretto originale in possesso del Responsabile 

designato della gestione. 

11. Il Fornitore ha l’obbligo di predisporre tutte le pratiche ed ottenere tutte le autorizzazioni 

necessarie per l’esercizio degli impianti presso gli enti competenti (ISPESL, ASL, Vigili del Fuoco 

etc…) secondo quanto previsto dalle normative vigenti. 


Allegato C - Specifiche tecniche apparati misuratori energia termica 

(Contatori di Calore) 

Il misuratore di energia termica denominato anche Contatore di Calore dovrà avere le seguenti 

caratteristiche: 

1. Contatore di Calore Statico per misurazione portata acqua calda per tubazioni, tipo Superstatic – 

440 o similare ( dovranno essere verificate le reali portate per la scelta del modello). 

- temperatura fluido max 130°C 

- attacchi flangiati 

- adatto per montaggio Orizzontale e Verticale 

Completo di misuratore di energia termica a display per lettura consumi e parametri istantanei, 

equipaggiato con modulo di comunicazione LON per la comunicazione con sistemi di telegestione. 

2. Sonde temperatura mandata/ritorno PT500 con pozzetti. 

3. L’alimentazione elettrica dell’unità di calcolo potrà avvenire direttamente dalla rete a 220 

V / 50 Hz o a 24 V AC. In tutti i casi dovrà essere garantita la memorizzazione dei dati di 

consumo tramite memoria interna non volatile (es. mancanza di alimentazione). 

4. L’unità di calcolo dovrà consentire la visualizzazione e memorizzazione delle seguenti 

grandezze: 

a) consumo totale di energia e relativo volume d’acqua; 

b) ore di funzionamento, temperatura di mandata e ritorno; 

c) valori istantanei di differenza di temperatura, potenza termica e portata; 

d) potenza termica massima registrata e corrispondenti temperature di mandata e ritorno; 

e) portata massima e minima registrata; 

f) test display. 

5. Dati ed eventi memorizzati 

a) I valori relativi a dati ed eventi memorizzati dovranno potere essere letti tramite PC o 

uno strumento di servizio. 


6. Dati 

a) La registrazione a periodo breve dovrà contenere i valori di: 

aa) portata; 

bb) potenza termica; 

cc) temperatura di mandata; 

dd) temperatura di ritorno. 

ee) (ogni valore dovrà essere associato all’orario di registrazione) 

9. Eventi 

a) Dovranno risultare identificabili i seguenti tipi di errore: 

aa) mancanza di alimentazione; 

bb) interruzione delle sonde di temperatura; 

cc) interruzione della comunicazione interna; 

dd) aggiornamento orologio. 

7. L’unità di calcolo dovrà poter essere collegata al quadro di controllo presente in centrale termica 

al fine di consentire la lettura in remoto dei valori attraverso il sistema di gestione e controllo. 

8. Le sonde per il rilevamento delle temperature dovranno essere di tipo Pt 500, con cavo di 

collegamento all’unità di calcolo di lunghezza di almeno 3 m, e dovranno essere 

alloggiate in apposito pozzetto che ne consentono l’estraibilità. 


Allegato D - Esempio schede di controlli e manutenzione 

programmata 






Allegato E - Specifiche tecniche dei misuratori/registratori di 

temperatura/Gradi Giorno (data logger) 

1. Il misuratore/registratore, o data logger, della temperatura interna o esterna dei luoghi di lavoro 

oggetto della Fornitura dovrà essere costituito da una sezione di rilevamento della temperatura e da 

una sezione di acquisizione e di memorizzazione dei valori di temperatura in cui sia programmabile 

l’intervallo di tempo tra le varie acquisizioni ed il numero delle stesse. 

2. Il campo di temperatura deve essere compreso tra –30 e + 50°C, con valori intermedi secondo 

che venga impiegato per la misurazione interna o esterna della temperatura. 

3. Il sensore di temperatura può essere interno od esterno all’apparato di misurazione ed essere 

costituito da qualsiasi elemento sensibile ( p.es. NTC, PTC, Pt100, termocoppia, ecc.) idoneo per lo 

scopo. 

4. L’errore di misurazione dovrà essere contenuto entro +/- 0,5°C . 

5. Almeno un apparato per località dovrà essere fornito con un certificato di calibrazione su almeno 

tre valori di temperatura: -10°C , 0°C, +20°C. 

6. L’intervallo di tempo tra le varie acquisizioni, programmabile, dovrà essere almeno di 1 minuto o 

suoi multipli. 

7. Il numero di acquisizioni memorizzabili dovranno coprire almeno una completa stagione termica 

di riscaldamento o comunque si dovrà avere la possibilità di memorizzare i dati parziali per avere le 

informazioni relative all’intera stagione di riscaldamento. 

8. L’apparato dovrà essere del tipo autoalimentato con batterie di durata almeno annuale. 

9. I dati memorizzati dovranno potere essere trasferiti ad un PC remoto per consentirne 

l’elaborazione per mezzo di un programma dedicato. I risultati dell’elaborazione dovranno fornire: 

l’andamento della temperatura interna ed esterna, il calcolo dei valori medi giornalieri della 

temperatura esterna, il calcolo dei Gradi Giorno reali della località. 

10. Gli apparati dovranno essere installati in apposite gabbie fissabili a parete per evitare 

manomissioni e furti. 

11. Gli apparati che dovranno essere installati all’esterno devono essere del tipo con protezione 

IP65. 


Allegato F – MODALITA' DI PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE 

L’Amministrazione si avvale di un Appalto di Servizi così come disciplinato del D.Lgs. n. 

163/2006. 

Tale appalto verrà aggiudicato secondo il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa ai 

sensi dell’articolo 83, comma 1 del D.Lgs 163/2006. 

Ai fini della valutazione dell’offerta economicamente più vantaggiosa, a cui saranno attribuiti i 

punteggi di merito, si esplicita il contenuto dell'Offerta Tecnica e dell'Offerta Economica 

OFFERTA TECNICA 

a) Progetto Gestionale Servizio Energia : 

Il progetto dovrà contenere i seguenti elementi: 

- a.1: all’affidabilità del programma delle manutenzioni ordinarie e conduzione degli 

impianti anche in relazione al sistema informatico proposto; 

- a.2: Affidabilità e tempestività del pronto intervento e/o assistenza tecnica prestati 

dall’offerente compreso la qualità dei sistemi di verifica del servizio di reperibilità e le 

risorse umane e tecniche impiegate per le attività di manutenzione ordinarie pronto 

intervento e conduzione; 

- a.3: Affidabilità dell’organizzazione aziendale, struttura organizzativa di supporto 

territoriale e capacità professionale, in relazione al servizio da eseguire; 

- a.4: Rilievo dello stato di fatto degli edifici e degli impianti oggetto dell’appalto con 

particolare riferimento agli aspetti normativi e allo stato impiantistico generale e di 

dettaglio rivolti al raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico e 

riqualificazione tecnologica in conformità alla normativa vigente; 

b) Progetti a livello definitivo ai sensi del d.lgs 163/2006 e s.m.i. degli interventi 

obbligatori e indifferibili di messa a norma, finalizzati alla messa a norma di tutti gli 

impianti oggetto dell'appalto entro il primo anno di vigenza contrattuale, nonché di quelli 

di riqualificazione tecnologica finalizzati alla riduzione dell'indice di energia primaria per 

la climatizzazione invernale (EPi), calcolato sulla base delle Linee Guida Nazionali per la 

Certificazione Energetica degli Edifici, di almeno il 10 per cento o superiore (come da 

offerta presentata in sede di gara), entro il primo anno di vigenza contrattuale soltanto per 

ogni sistema edificio – impianto in cui si è scelto di intervenire nell'offerta medesima, ai 

fini del miglioramento del rendimento energetico e della riqualificazione tecnologica, 


dando priorità, ai sensi dell'allegato II, art. 5. comma d), all'installazione , laddove 

tecnicamente possibile, ovvero verifica e messa a norma se gia' esistente, di sistemi di 

termoregolazione asserviti a zone aventi caratteristiche di uso ed esposizione uniformi o a 

singole unita' immobiliari, ovvero di dispositivi per la regolazione automatica della 

temperatura ambiente nei singoli locali, idonei ad impedire il surriscaldamento 

conseguente ad apporti aggiuntivi gratuiti interni ed esterni; i computi metrici relativi ai 

progetti saranno solo descrittivi e non dovranno contenere alcun riferimento ai prezzi. 

In funzione dei progetti presentati dovrà essere compilato l'allegato A1_b indicando anche 

i totali risultanti. 

L'allegato A1_b, così compilato, dovrà essere allegato all'Offerta Tecnica. 

OFFERTA ECONOMICA 

Computi metrici estimativi relativi ai progetti di cui all'Offerta Tecnica con l'indicazione dei 

prezzi. 

In funzione dei progetti presentati e dei relativi computi metrici estimativi dovrà essere 

compilato l'allegato A1_a in tutte le sue parti e per tutte le colonne indicando anche i 

totali risultanti. 

c) Offerta Economica, consistente nell'offerta di un ribasso R1 e di un importo R2: 

• R1: ribasso da applicarsi agli elenchi prezzi del Genio Civile editi dalla DEI vigenti al 

momento dell'Offerta per il calcolo dei corrispettivi a misura del Servizio Energia “ET3”. 

• Ceo : importo del corrispettivo unitario, non superiore all'importo a base d'asta, per il 

calcolo del canone annuo del Servizio Energia “ET1”, 

I ribassi e gli importi offerti andranno trascritti nell'allegato A1_a, così come indicato. 

L'allegato A1_a, così compilato, dovrà essere inserito nella busta dell'Offerta Economica. 

N.B. : 

Il progetto del servizio di cui alla lettera “a” dev’essere contenuto, pena l’esclusione, entro le 

50 pagine formato A4, carattere Times New Roman 12 ed interlinea 1,5, compresi eventuali 

allegati grafici ripiegati in tale formato. 

Gli elaborati relativi alle proposte di intervento di cui alla lettera “b” devono essere redatti 

secondo il livello di progettazione definitiva, come definita dal D.Lgs. 163/2006, e dovrà 

essere allegata una relazione riepilogativa delle proposte di intervento di riqualificazione 


energetica contenente la dimostrazione tecnico-economica del risparmio energetico proposto 

conseguibile, che dovrà essere contenuta, pena l’esclusione, entro le 50 pagine formato A4, 

carattere Times New Roman 12 ed interlinea 1,5, compresi eventuali allegati grafici ripiegati 

in tale formato. 


Allegato G – MODALITA' DI VALUTAZIONE DELLE OFFERTE 

L’Amministrazione si avvale di un Appalto di Servizi così come disciplinato del D.Lgs. n. 

163/2006. 

Tale appalto verrà aggiudicato secondo il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa ai 

sensi dell’articolo 83, comma 1 del D.Lgs 163/2006. 

L'attribuzione dei punteggi per gli elementi di valutazione basati su parametri oggettivi dovrà 

prevedere il punteggio max in corrispondenza del valore offerto più elevato del parametro, il 

punteggio zero in corrispondenza del valore del parametro zero, e gli altri punteggi proporzionali 

agli altri valori offerti del parametro. 

Gli elementi considerati per la valutazione dell’offerta economicamente più vantaggiosa, a cui 

saranno attribuiti i punteggi di merito, sono stabiliti secondo i seguenti Elementi di Valutazione: 

OFFERTA TECNICA max 70 punti 

d) Progetto Gestionale del Servizio Energia : max 30 punti 

Il progetto sarà valutato in base ai seguenti elementi: 

- a.1: all’affidabilità del programma delle manutenzioni ordinarie e conduzione degli 

impianti anche in relazione al sistema informatico proposto: max 10 punti; 

- a.2: Affidabilità e tempestività del pronto intervento e/o assistenza tecnica prestati 

dall’offerente compreso la qualità dei sistemi di verifica del servizio di reperibilità e le 

risorse umane e tecniche impiegate per le attività di manutenzione ordinarie pronto 

intervento e conduzione: max 5 punti; 

- a.3: Affidabilità dell’organizzazione aziendale, struttura organizzativa di supporto 

territoriale e capacità professionale, in relazione al servizio da eseguire: max 5 punti; 

- a.4: Rilievo dello stato di fatto degli edifici e degli impianti oggetto dell’appalto con 

particolare riferimento agli aspetti normativi e allo stato impiantistico generale e di 

dettaglio rivolti al raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico e 

riqualificazione tecnologica in conformità alla normativa vigente: max 10 punti. 

e) Progetti a livello definitivo ai sensi del d.lgs 163/2006 e s.m.i. max 40 punti 

degli interventi obbligatori e indifferibili di messa a norma, finalizzati alla messa a norma 

di tutti gli impianti oggetto dell'appalto entro il primo anno di vigenza contrattuale, nonché 

di quelli di riqualificazione tecnologica finalizzati alla riduzione dell'indice di energia 

primaria per la climatizzazione invernale (EPi), calcolato sulla base delle Linee Guida 


Nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici, di almeno il 10 per cento o 

superiore (come da offerta presentata in sede di gara), entro il primo anno di vigenza 

contrattuale soltanto per ogni sistema edificio – impianto in cui si è scelto di intervenire 

nell'offerta medesima, ai fini del miglioramento del rendimento energetico e della 

riqualificazione tecnologica, dando priorità, ai sensi dell'allegato II, art. 5. comma d), 

all'installazione , laddove tecnicamente possibile, ovvero verifica e messa a norma se gia' 

esistente, di sistemi di termoregolazione asserviti a zone aventi caratteristiche di uso ed 

esposizione uniformi o a singole unita' immobiliari, ovvero di dispositivi per la 

regolazione automatica della temperatura ambiente nei singoli locali, idonei ad impedire il 

surriscaldamento conseguente ad apporti aggiuntivi gratuiti interni ed esterni. Sarà valutata 

la validità, la qualità, il grado di completezza, le modalità di esecuzione e l’organicità 

degli interventi con particolare riferimento alla dimostrabilità dei risultati attesi e 

conseguibili in termini di efficacia, efficienza e sostenibilità degli interventi proposti 

dall’offerente e la riduzione dei consumi, secondo i seguenti elementi di valutazione: 

• b.1 Efficacia dell'intervento di riqualificazione energetica valutata in base alla quantità di 

energia termica primaria risparmiata ogni anno, dimostrata come previsto al punto b.3, per 

tutti gli edifici-impianti (somma dei prodotti per ogni impianto dell'energia primaria 

destagionalizzata di cui alla colonna S dell'all.to A1_b per la riduzione percentuale 

dell'indice di energia termica primaria offerta di cui alla colonna A dell'all.to A1_b) rispetto 

alla quantità totale di energia termica primaria annuale destagionalizzata di cui alla colonna 

S dell'allegato A1_b, espresso in kWh/kWh : max 25 punti. 

L'attribuzione del punteggio avverrà secondo la seguente formula: 

Pn = 25 x Rn/Ro 

dove: 

Pn = Punteggio da assegnare all'impresa “n”. 

Ro = Valore più elevato dell'energia termica risparmiata tra tutte le offerte. 

Rn = Valore dell'energia termica risparmiata, offerto dal concorrente “n”. 

b.2 Completezza e qualità della progettazione in relazione a tutti gli interventi previsti nel 

capitolato speciale d'appalto, relativamente ai lavori di adeguamento normativo di tutti gli 

impianti termici oggetto dell'appalto entro il primo anno di vigenza contrattuale e di 

riqualificazione tecnologica dei sistemi edificio-impianto sui quali il concorrente ha 

previsto nella propria offerta di intervenire, e dimostrazione tecnica del risparmio energetico 

proposto conseguibile: max 15 punti. 


OFFERTA ECONOMICA max 30 punti 

f) Valutazione dei costi di investimento in funzione dei benefici attesi in termini di 

risparmio di energia termica annuale destagionalizzata rappresentata dal parametro 

oggettivo del rapporto tra l'importo della rata annua di ammortamento dell'investimento 

necessario per realizzare gli interventi di riqualificazione energetica su tutti gli edificiimpianti 

(di cui alla colonna E dell'all.to A1_a) e la quantità di energia termica primaria 

risparmiata ogni anno per tutti gli edifici-impianti (somma dei prodotti per ogni impianto 

dell'energia primaria destagionalizzata di cui alla colonna S dell'all.to A1_a per la 

riduzione percentuale dell'indice di energia termica primaria offerta di cui alla colonna A 

dell'all.to A1_a), espresso in €/kWh : max 5 punti. 


Pn = 5 x Ro/Rn 

dove: 


Ro = Valore più basso del parametro offerto. 

Rn = Valore del parametro offerto dal concorrente “n”. 

g) Ribasso R1, consistente nell'offerta del ribasso unico da applicarsi agli all'elenchi prezzi 

del Genio Civile editi dalla DEI e vigenti al momento dell'Offerta per il calcolo dei 

corrispettivi a misura del Servizio Energia “ET3”: max 5 punti. 


Pn =5 x Rn/Ro 

dove: 


Ro = Valore più elevato del ribasso percentuale offerto. 

Rn = Valore del ribasso percentuale, offerto dal concorrente “n”. 

h) Importo Ceo, consistente nell'offerta del corrispettivo unitario, non superiore all'importo 

a base d'asta, per il calcolo del canone annuo del Servizio Energia “ET1”: max 20 punti. 


dove: 

Pn =20 x Ro/Rn 



Ro = Valore più basso dell'importo del corrispettivo unitario offerto. 

Rn = Valore dell'importo del corrispettivo unitario offerto dal concorrente “n”.

Capitolato Speciale appalto servizio energia in formato pdf

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