Stime catastali La situazione in Italia e i nuovi modelli internazionali ...

APPROFONDIMENTIStime catastaliLa situazione in Italiae i nuovi modelliinternazionalidi valutazionephoto©shutterstock.com/mahoutdi Marco Simonotti(Professore ordinario di Estimo all’Università di Palermo)Le ricerche sul mercato immobiliare italiano hanno resoevidente una divergenza tra i prezzi di mercato reali e i valoricatastali basati sulle tariffe di estimo. Questa divergenzaè molto ampia, se riferita al normale errore di stima, masoprattutto non è uniforme, presentando disparità tra le cittàe al loro interno tra il centro e la periferia e tra il patrimonioedilizio recente e quello antico. Le cause di queste disparitàsono numerose, dal punto di vista valutativo la causaprincipale è rappresentata dalla metodologia di stima seguitadal Catasto nella determinazione delle tariffe di estimo degliimmobili urbani e agricoli.Il Catasto italiano è definito un “Catasto a redditi” perchénella legge istitutiva del 1886 si fa riferimento al reddito enon al valore degli immobili. Nel catasto urbano, il redditodi una parte degli immobili (abitazioni, uffici, ecc.) èstimato con il sistema delle tariffe, mentre il reddito deglialtri immobili (opifici, alberghi, ecc.) è valutato con la stimadiretta. Quando è stato necessario per finalità fiscali calcolare ivalori patrimoniali si è ricorso alla capitalizzazione dei redditicatastali con l’uso di moltiplicatori.Per giungere alla stima delle tariffe degli immobili adestinazione ordinaria si è utilizzato il metodo “per classi etariffe”, detto così perché suddivide gli immobili per classidi reddito, anziché considerare il reddito di ogni singoloimmobile, e impiega un sistema di tariffe fissato in originee revisionato periodicamente. Dopo avere suddiviso ilterritorio nazionale in zone censuarie, alle classi di reddito sigiunge ripartendo gli immobili urbani in categorie e classi:la categoria catastale distingue gli immobili per la tipologia ela destinazione funzionale (abitazioni, negozi, ecc.); la classecatastale specifica in seno alla medesima categoria i livellidi reddito degli immobili, assegnando la prima classe agliimmobili con il reddito più basso e le classi successive agliimmobili con redditi crescenti.42

Per la stima diretta degli immobili a destinazione speciale eparticolare si applicano semplificate procedure di stima, di solitofondate su un unico parametro legato alla loro consistenza.Metodo per classi e tariffeIl Catasto italiano è relativamente recente essendo statoistituito con l’unificazione del Regno d’Italia. Nel 1886 per letariffe del Catasto agrario si ritenne che il sistema delle classifosse idoneo alla stima dei terreni agricoli, e lo stesso sistemafu riproposto per il Catasto edilizio urbano del 1939.Il metodo per classi e tariffe stima il reddito catastale degliimmobili suddividendoli in classi di reddito. A ogni classe direddito è assegnata un’unica tariffa di estimo. La classe catastaleè quindi individuata dal reddito medio ordinario della classe,anziché da un intervallo compreso tra il reddito minimo e ilreddito massimo della classe. Per cui non sono di fatto definitii termini estremi della classe.Il calcolo del reddito catastale avveniva per ogni zona censuariaprescegliendo un Comune tipo rappresentativo della realtàimmobiliare della zona, ed eventualmente uno o più Comunisussidiari per le categorie di immobili assenti nel Comune tipoma presenti nella zona censuaria. Nel Comune tipo, per ognicategoria di immobili si definiva un’unità immobiliare tiporappresentativa della realtà edilizia, alla quale si assegnava a prioriuna data classe. Per questa unità immobiliare si determinavail reddito netto catastale con la redazione di un bilancioordinario. La tariffa di estimo si calcolava dividendo il redditonetto dell’immobile tipo per la sua consistenza (vano, mq, ecc.)secondo la categoria e la classe predefinite. Occorre osservareche la tariffa non era calcolata su un campione di immobilidella stessa classe rilevati nel Comune tipo, ma semplicementesull’immobile tipo comunque prescelto. Di conseguenza lascelta dell’immobile tipo era svolta a priori ed era interamentesoggettiva, così come la sua classe di appartenenza.Una volta calcolata la tariffa dell’unità immobiliare tipo, sipotevano stimare le tariffe delle altre classi della stessa categoria,assegnando a ciascuna classe un punteggio secondo il diversolivello di redditività mostrato rispetto all’unità immobiliaretipo, alla quale si assegnava un punteggio base, ad esempio100. La tariffa era calcolata con una proporzione diretta. Ipunteggi delle classi rappresentano i gradini delle cosiddettescale di merito delle classi degli immobili del Comune tipo.Il calcolo delle tariffe per gli altri Comuni della stessa zonacensuaria, non dotati di unità immobiliare tipo, avvenivacon la costruzione delle scale di collegamento, ossia di scale apunteggio costruite al solito modo tra le categorie e le classi delComune tipo e quelle degli altri Comuni della zona censuaria.Il risultato finale della tariffazione catastale era un sistema discale di merito e di collegamento, che metteva in relazione iredditi catastali degli immobili tipo con tutte le altre categoriee classi degli immobili del Comune tipo e degli altri Comunidella zona censuaria.Predisposto il quadro delle categorie e delle classi, alvalutatore catastale (perito classatore) è affidato il compitodi assegnare ciascun immobile censito nella categoria e nellaclasse appropriate. Questa attribuzione si dovrebbe basaresul confronto dell’immobile generico da classificare conl’immobile tipo e con il suo reddito catastale, tuttavia ciò èpossibile solo per le classi per le quali l’immobile tipo è statorilevato e cioè quelle del Comune tipo. È facile osservare che sitratta di un confronto remoto con l’immobile tipo, che esistesolo nel Comune tipo (o sussidiario) e verosimilmente peruna classe di ogni categoria.L’operazione di classamento è tradizionalmente detta ‘estimativa’ma in modo improprio perché l’attribuzione della tariffa nonè una stima ma un allibramento dell’immobile nella classe dicompetenza. Non si tratta quindi di una stima comparativa madi un confronto circoscritto e generalmente passivo: circoscrittophoto©shutterstock.com/Robert Crum43

ANNO I | n. 3 | MAGGIO - GIUGNO 2009esclusivamente agli importi delle tariffe esistenti nella scala dimerito; passivo per il perito classatore che non ha partecipato allaformazione delle tariffe e alla definizione dell’immobile tipo.L’operazione di classamento è ovviamente soggettiva nelduplice significato di confronto svolto da un soggetto (ilperito classatore) e di apprezzamento della redditività basatosul suo animus aestimandi.Sviluppi del metodo tradizionaleIl metodo per classi e tariffe genera un errore sistematico eun’intrinseca iniquità fiscale nella stima delle tariffe. Infatti, gliimmobili appartenenti alla stessa categoria e classe catastale, purpresentando di fatto redditi diversi per la naturale complessitàe diversificazione del mercato immobiliare, sono stimati con laera riferita al vano catastale, occorreva ricorrere a coefficientidi conversione dei vani in metri quadrati.La legge del 1939 prevedeva il calcolo del reddito dell’immobiletipo in due modi: il primo modo era basato sul canone diaffitto laddove era possibile rilevarlo; il secondo modoconsiderava l’interesse sul capitale per le unità immobiliari perle quali mancava o era eccezionale la cessione in affitto. Nellarevisione degli estimi si è seguito unicamente il secondo modoanche quando era possibile seguire il primo.In vista di una futura e non ulteriormente procrastinabilerevisione degli estimi, il regolamento catastale del 1998 haprovveduto a definire nuove coordinate catastali. Tra queste leprincipali misure estimative hanno riguardato la costituzionedelle microzone censuarie e il calcolo della superficie catastale.photo©shutterstock.com/photobank.chstessa tariffa catastale. Con vantaggi fiscali per gli immobili conun reddito reale maggiore di quello catastale e con svantaggiper gli immobili con un reddito minore del reddito catastale.Il metodo per classi e tariffe segue un’impostazione rigida, nellaquale le tariffe sono fissate definitivamente con riferimentoall’epoca censuaria della formazione o delle revisioni catastali.Nell’unica revisione del 1990 delle tariffe degli immobiliurbani, per motivi contingenti si è considerata improponibilela determinazione delle tariffe di estimo in base ai redditirilevati per gli immobili tipo e si è proceduto al calcolo degliestimi a partire dalle quotazioni immobiliari relative allecompravendite. Poiché le quotazioni esprimevano valoripatrimoniali, si rendeva necessaria la loro trasformazione inredditi moltiplicando le quotazioni per saggi di fruttuositàfissi per tutto il Paese. E, poiché le quotazioni degli immobiliresidenziali erano riferite al metro quadrato, mentre la tariffaLe microzone sono state tracciate in numero maggiore dellezone censuarie, ma inglobando ai fini della stima un enormenumero di segmenti del mercato immobiliare. Il calcolo dellasuperficie catastale è stato impostato con rapporti fissi dellesuperfici secondarie rispetto a quella principale, rapporti validiper tutto il Paese e per tutte le tipologie di immobili, quando neisottomercati immobiliari le superfici secondarie concorrono aformare la superficie commerciale in vario grado e misura.La legge finanziaria del 2005 ha previsto il riclassamento degliimmobili urbani il cui valore si fosse rivalutato nel tempooltre una certa soglia. L’operazione di riclassamento consistenell’attribuzione di nuove classi a questi immobili. In praticail nuovo classamento parziale ha mirato ad operare in duemodi: nel primo modo spostando gli immobili dalle posizionibasse alle posizioni alte delle scale di merito, costruite con larevisione del 1990, in seno alla stessa categoria; nel secondo44

photo©shutterstock.com/maigimodo prevedendo la migrazione degli immobili da unacategoria a un’altra più redditizia.Nel quadro della riforma del sistema valutativo del Catastoitaliano, sono state sperimentate nuove procedure di stima,il cui modello generale è rappresentato da una funzione divalutazione della tariffa. Questa funzione è basata sul prodottotra un valore medio e a una serie di coefficienti riguardantila zona, il quartiere, le caratteristiche tecniche dell’edificio edell’unità immobiliare. La sperimentazione ha mirato inoltrea trovare le semplificazioni possibili verso una forma disistema valutativo sostenibile, in grado di ridurre il numerodelle funzioni di valutazione e degli edifici da rilevare, l’esamedei quartieri e dei parametri degli immobili.Il disegno di legge delega del 2006 (Ac 1762) per lariforma generale del sistema di valutazione del Catastodei fabbricati, basato sulle categorie e classi, propone: larevisione delle tariffe di estimo su base patrimoniale comenella revisione del 1990; la segmentazione territoriale efunzionale del mercato immobiliare con maggiore dettagliodelle microzone; l’impiego di metodi di valutazionematematico-statistici; il parametro del metro quadrato disuperficie, quale unità di consistenza. Tutto ciò nell’ambitodelle operazioni di decentramento delle funzioni catastali.Modelli matematico-statisticiL’aspetto più interessante della proposta di riforma delsistema valutativo sono i modelli matematico-statistici. Isistemi catastali moderni adottano, infatti, metodi di stimasu larga scala (mass appraisal), in grado di valutare in modosistematico gli immobili con metodologie estimative standarde test di controllo. Gli immobili oggetto della stima su largascala sono valutati singolarmente e possono essere stimaticontemporaneamente. L’utilizzo di questi metodi richiedeuna larga disponibilità di dati e di informazioni di mercatoper le elaborazioni statistiche.L’evoluzione della tecnologica informatica ha permessol’impiego di soluzioni innovative per l’automazione dei sistemidi valutazione (Automated Valuation Models, AVM). Un AVMè, infatti, un modello che fonda la stima sui dati di immobilicomparabili e sulle altre informazioni di mercato attraversomodelli quantitativi e procedimenti informatici. Per primi ivalutatori catastali si sono serviti degli AVM per compensarele limitazioni nel budget, nel tempo e nel personale impegnatinelle stime. Negli ultimi quindici anni, il perfezionamento ela flessibilità di questi modelli hanno migliorato l’affidabilità ela qualità delle stime catastali.Gli AVM sono generalmente sistemi che utilizzano datigeoreferenziati in ambiente GIS (Geographic InformationSystem). L’analisi operata su piattaforma GIS offre il beneficiodella visualizzazione geografica dei dati e l’archiviazione ditutte le informazioni concernenti il dato immobiliare (datialfanumerici, fotografie, piante degli immobili, ecc.).I modelli di valutazione automatizzati stanno trasformandoradicalmente gli strumenti di valutazione. Alcuni siti websvolgono valutazioni commerciali on-line di immobili in uncontesto georeferenziato. Il sistema di valutazione è aperto,nel senso che l’utente inserisce le specifiche caratteristichedel proprio immobile (localizzazione, superficie, stato diconservazione, ecc.) e il sistema indica il valore dell’immobilebasandolo sui più recenti dati disponibili.In senso più ampio il Computer Aided Mass Appraisal (CAMA)è un processo che usa un sistema di componenti integrati e distrumenti software necessari a svolgere la valutazione di ununiverso di immobili attraverso l’uso di modelli matematici,che rappresentano la relazione tra i valori degli immobili e ifattori di domanda e di offerta del mercato. L’integrazione delCAMA e del GIS è un processo generalizzato e completo chemira: all’efficienza, riducendo il tempo e le risorse richieste perun dato livello di accuratezza delle valutazioni; all’obiettività,favorendo la condivisione dei risultati delle stime; all’equitàestimativa, per la quale si assume che immobili similipresentano valori prossimi.Un procedimento di stima su larga scala di tipo catastale deveassicurare un predefinito standard nel livello e nell’uniformitànello svolgimento delle stime immobiliari al fine di garantirel’equità dell’accertamento. Il livello e uniformità di stima siriferiscono alla divergenza tra i valori (o redditi) stimati con45

ANNO I | n. 3 | MAGGIO - GIUGNO 2009il modello automatizzato e i prezzi di mercato (o i fitti) reali.Secondo gli standard catastali internazionali, lo strumentoprimario per misurare la performance delle valutazioni sularga scala è lo studio di rapporti tra i valori stimati e i prezzidi mercato. Gli standard indicano le soglie dei test del livello edell’uniformità di stima, al di sotto o all’interno delle quali iltest si considera superato.Contesto dei modelli matematico-statisticiL’applicazione dei moderni metodi di stima su larga scalaprevede una serie di condizioni contestuali. Appare subitoevidente che l’utilizzo di questi metodi richiede una largadisponibilità di dati di mercato per le elaborazioni statistichee un inventario preciso e aggiornato degli immobili ai qualiapplicare i risultati delle elaborazioni. Sono inoltre necessarialcuni presupposti teorici e metodologici.Il primo presupposto è la definizione dei valori da stimare.Secondo gli standard valutativi internazionali, il valorecatastale (assessed value) è un valore basato sulle definizionicontenute nelle leggi relative alle valutazioni e alla imposizioneimmobiliare. Gli standard internazionali definiscono il valoredi mercato e il valore locativo di mercato nel modo seguente:• il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo di unimmobile li beramente contrattato in un mercato nel qualeil compratore e il venditore sono bene in formati, agisconocon prudenza, nel proprio interesse e senza indebitecostrizioni, dopo un periodo normale di negoziazione;• il valore locativo di mercato è il più probabile canone dimercato al quale un immobile può essere locato, postoche il locatore e il locatario hanno operato in modoindipendente, non condizionato e nel proprio interesse,dopo un’adeguata attività di marketing durante la qualeentrambe le parti hanno agito con eguale capacità,con prudenza e senza alcuna costrizione (InternationalValuation Standards).Queste definizioni possono apparire per alcuni versi superflueo di difficile riscontro se riferite alla realtà immobiliare italiana,tuttavia l’esperienza e la letteratura scientifica internazionaliriconoscono loro la qualità di criteri probanti nella rilevazionedei dati di mercato, che quindi devono soddisfare i terminidella definizione.Il secondo presupposto è costituito da uno standard dirilevazione metrica, ossia da un insieme di criteri uniformi dimisura ai fini della rappresentazione catastale degli immobili.Occorre precisare che gli standard catastali di misura sonoriferiti alle modalità di misura e non a quelle di stima, comeavviene invece nella misura della superficie catastale secondoil regolamento del 1998 e della superficie commerciale nellapratica immobiliare.Il terzo presupposto è rappresentato dallo standard dirilevazione dei dati di mercato, ossia da un insieme di criteriuniformi di rilevazione dei prezzi di compravendita, deiphoto©shutterstock.com/photobank.ch46

comportamento. Nel settore catastale vige un codice dicomportamento internazionale dei valutatori catastali (IAAO)che riguarda l’insieme delle regole di condotta alle quali siaderisce con la spontanea osservanza. Questo documentoè preliminare alla definizione di norme di qualità dellestime catastali e appare fondamentale nella conduzione delcontenzioso con i contribuenti.photo©shutterstock.com/maigifitti veri e delle caratteristiche degli immobili, necessari perle elaborazioni statistico-matematiche. La validazione deidati rilevati avviene tramite la definizione dello standard dirilevazione che provvede a definire norme uniformi per laraccolta, l’archiviazione e la consultazione dei dati immobiliari,per la costituzione di banche dati e per la comprova dellaveridicità dei dati necessari alle stime.Il quarto presupposto riguarda i procedimenti di stima di tipoextrastatistico, ossia dei procedimenti di stima da applicare aintegrazione delle stime automatizzate, quando ad esempionon è disponibile un numero sufficiente di dati per costruireun modello statistico, oppure si devono verificare i risultati deimodelli, o sono necessarie stime dettagliate per un eventualecontenzioso. In queste circostanze i procedimenti di stimadevono concordare con la logica del modello automatizzato.Secondo la letteratura estimativa e gli standard catastaliinternazionali, i procedimenti di stima degli immobili sonoessenzialmente: il metodo del confronto diretto (marketapproach), il metodo finanziario (income approach) e il metododel costo (cost approach). Quindi nelle stime catastali si applicanogli stessi procedimenti applicati nelle stime professionali(International Association of Assessing Officers, IAAO).Il quinto presupposto riguarda le responsabilità del valutatorecatastale nella procedura di valutazione e nel valore rassegnato.Tale responsabilità è garantita dal rispetto di un codice diStime e modelli a confrontoLa stima catastale deve sottostare al principio di equità fiscalee al principio di giustizia economica e affrontare la valutazionedei redditi e dei valori degli immobili primariamente inbase alle disposizioni delle leggi fiscali. In questo ambito,gli standard internazionali contemplano la stima su largascala degli immobili, che si basa sulla rilevazione dei dati dimercato, sull’impiego di metodologie estimative standard e sutest di controllo. A queste stime sono riconosciuti i vantaggidell’obiettività, dei costi ridotti e di tempi di elaborazione piùrapidi. Gli immobili oggetto della stima su larga scala sonovalutati singolarmente.Il metodo catastale per classi e tariffe non valuta il singoloimmobile in modo indipendente ma, dopo avere raggruppatogli immobili in classi, attribuisce a tutti gli immobili dellaclasse lo stesso reddito unitario medio, uno per tutti. Alcontribuente ciò non appare immediatamente quandoconfronta il reddito complessivo del suo immobile con quellidegli immobili della stessa classe, per via della loro diversaconsistenza, ma non certo per la comune radice della tariffa.Nei fatti si genera all’interno della classe un disequilibrio tragli immobili che per naturali fatti di mercato presentano unreddito unitario maggiore o minore di quello medio dellaclasse. Per i primi la tariffa è una sottostima, per i secondi èuna sovrastima. Il metodo catastale viola quindi il principiodi equità fiscale e vanifica l’impiego dei moderni strumentidi valutazione, che si basano sulla stima puntuale del singoloimmobile.Nel nostro Paese, le stime delle tariffe di estimo non prevedonoalcuno standard di misura immobiliare e non considerano unostandard di rilevazione dei dati finalizzato alle elaborazionistatistiche ed estimative, in quanto si riferiscono a consistenzeimmobiliari prefissate, a quotazioni tabellate e a saggi difruttuosità stabiliti a livello centrale. Per l’esercizio dellafunzione di valutatore catastale, il Catasto italiano nonpossiede un codice di autodisciplina, né si ispira ai codicidi comportamento per la professione valutativa nazionali einternazionali. In definitiva il sistema estimativo del Catastomostra un profondo distacco dagli standard internazionali,che mirano a una valutazione catastale che deve produrrestime accurate e imparziali, affinché la base dell’imposizioneimmobiliare sia fedele e conforme alla realtà del mercato.Una riforma delle stime catastali in Italia appare la condizionepreliminare per applicare questi principi e le moderneprocedure estimative.47