Stime catastali La situazione in Italia e i nuovi modelli internazionali ...

comportamento. Nel settore catastale vige un codice dicomportamento internazionale dei valutatori catastali (IAAO)che riguarda l’insieme delle regole di condotta alle quali siaderisce con la spontanea osservanza. Questo documentoè preliminare alla definizione di norme di qualità dellestime catastali e appare fondamentale nella conduzione delcontenzioso con i contribuenti.photo©shutterstock.com/maigifitti veri e delle caratteristiche degli immobili, necessari perle elaborazioni statistico-matematiche. La validazione deidati rilevati avviene tramite la definizione dello standard dirilevazione che provvede a definire norme uniformi per laraccolta, l’archiviazione e la consultazione dei dati immobiliari,per la costituzione di banche dati e per la comprova dellaveridicità dei dati necessari alle stime.Il quarto presupposto riguarda i procedimenti di stima di tipoextrastatistico, ossia dei procedimenti di stima da applicare aintegrazione delle stime automatizzate, quando ad esempionon è disponibile un numero sufficiente di dati per costruireun modello statistico, oppure si devono verificare i risultati deimodelli, o sono necessarie stime dettagliate per un eventualecontenzioso. In queste circostanze i procedimenti di stimadevono concordare con la logica del modello automatizzato.Secondo la letteratura estimativa e gli standard catastaliinternazionali, i procedimenti di stima degli immobili sonoessenzialmente: il metodo del confronto diretto (marketapproach), il metodo finanziario (income approach) e il metododel costo (cost approach). Quindi nelle stime catastali si applicanogli stessi procedimenti applicati nelle stime professionali(International Association of Assessing Officers, IAAO).Il quinto presupposto riguarda le responsabilità del valutatorecatastale nella procedura di valutazione e nel valore rassegnato.Tale responsabilità è garantita dal rispetto di un codice diStime e modelli a confrontoLa stima catastale deve sottostare al principio di equità fiscalee al principio di giustizia economica e affrontare la valutazionedei redditi e dei valori degli immobili primariamente inbase alle disposizioni delle leggi fiscali. In questo ambito,gli standard internazionali contemplano la stima su largascala degli immobili, che si basa sulla rilevazione dei dati dimercato, sull’impiego di metodologie estimative standard e sutest di controllo. A queste stime sono riconosciuti i vantaggidell’obiettività, dei costi ridotti e di tempi di elaborazione piùrapidi. Gli immobili oggetto della stima su larga scala sonovalutati singolarmente.Il metodo catastale per classi e tariffe non valuta il singoloimmobile in modo indipendente ma, dopo avere raggruppatogli immobili in classi, attribuisce a tutti gli immobili dellaclasse lo stesso reddito unitario medio, uno per tutti. Alcontribuente ciò non appare immediatamente quandoconfronta il reddito complessivo del suo immobile con quellidegli immobili della stessa classe, per via della loro diversaconsistenza, ma non certo per la comune radice della tariffa.Nei fatti si genera all’interno della classe un disequilibrio tragli immobili che per naturali fatti di mercato presentano unreddito unitario maggiore o minore di quello medio dellaclasse. Per i primi la tariffa è una sottostima, per i secondi èuna sovrastima. Il metodo catastale viola quindi il principiodi equità fiscale e vanifica l’impiego dei moderni strumentidi valutazione, che si basano sulla stima puntuale del singoloimmobile.Nel nostro Paese, le stime delle tariffe di estimo non prevedonoalcuno standard di misura immobiliare e non considerano unostandard di rilevazione dei dati finalizzato alle elaborazionistatistiche ed estimative, in quanto si riferiscono a consistenzeimmobiliari prefissate, a quotazioni tabellate e a saggi difruttuosità stabiliti a livello centrale. Per l’esercizio dellafunzione di valutatore catastale, il Catasto italiano nonpossiede un codice di autodisciplina, né si ispira ai codicidi comportamento per la professione valutativa nazionali einternazionali. In definitiva il sistema estimativo del Catastomostra un profondo distacco dagli standard internazionali,che mirano a una valutazione catastale che deve produrrestime accurate e imparziali, affinché la base dell’imposizioneimmobiliare sia fedele e conforme alla realtà del mercato.Una riforma delle stime catastali in Italia appare la condizionepreliminare per applicare questi principi e le moderneprocedure estimative.47