Stime catastali La situazione in Italia e i nuovi modelli internazionali ...

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Per la stima diretta degli immobili a destinazione speciale eparticolare si applicano semplificate procedure di stima, di solitofondate su un unico parametro legato alla loro consistenza.Metodo per classi e tariffeIl Catasto italiano è relativamente recente essendo statoistituito con l’unificazione del Regno d’Italia. Nel 1886 per letariffe del Catasto agrario si ritenne che il sistema delle classifosse idoneo alla stima dei terreni agricoli, e lo stesso sistemafu riproposto per il Catasto edilizio urbano del 1939.Il metodo per classi e tariffe stima il reddito catastale degliimmobili suddividendoli in classi di reddito. A ogni classe direddito è assegnata un’unica tariffa di estimo. La classe catastaleè quindi individuata dal reddito medio ordinario della classe,anziché da un intervallo compreso tra il reddito minimo e ilreddito massimo della classe. Per cui non sono di fatto definitii termini estremi della classe.Il calcolo del reddito catastale avveniva per ogni zona censuariaprescegliendo un Comune tipo rappresentativo della realtàimmobiliare della zona, ed eventualmente uno o più Comunisussidiari per le categorie di immobili assenti nel Comune tipoma presenti nella zona censuaria. Nel Comune tipo, per ognicategoria di immobili si definiva un’unità immobiliare tiporappresentativa della realtà edilizia, alla quale si assegnava a prioriuna data classe. Per questa unità immobiliare si determinavail reddito netto catastale con la redazione di un bilancioordinario. La tariffa di estimo si calcolava dividendo il redditonetto dell’immobile tipo per la sua consistenza (vano, mq, ecc.)secondo la categoria e la classe predefinite. Occorre osservareche la tariffa non era calcolata su un campione di immobilidella stessa classe rilevati nel Comune tipo, ma semplicementesull’immobile tipo comunque prescelto. Di conseguenza lascelta dell’immobile tipo era svolta a priori ed era interamentesoggettiva, così come la sua classe di appartenenza.Una volta calcolata la tariffa dell’unità immobiliare tipo, sipotevano stimare le tariffe delle altre classi della stessa categoria,assegnando a ciascuna classe un punteggio secondo il diversolivello di redditività mostrato rispetto all’unità immobiliaretipo, alla quale si assegnava un punteggio base, ad esempio100. La tariffa era calcolata con una proporzione diretta. Ipunteggi delle classi rappresentano i gradini delle cosiddettescale di merito delle classi degli immobili del Comune tipo.Il calcolo delle tariffe per gli altri Comuni della stessa zonacensuaria, non dotati di unità immobiliare tipo, avvenivacon la costruzione delle scale di collegamento, ossia di scale apunteggio costruite al solito modo tra le categorie e le classi delComune tipo e quelle degli altri Comuni della zona censuaria.Il risultato finale della tariffazione catastale era un sistema discale di merito e di collegamento, che metteva in relazione iredditi catastali degli immobili tipo con tutte le altre categoriee classi degli immobili del Comune tipo e degli altri Comunidella zona censuaria.Predisposto il quadro delle categorie e delle classi, alvalutatore catastale (perito classatore) è affidato il compitodi assegnare ciascun immobile censito nella categoria e nellaclasse appropriate. Questa attribuzione si dovrebbe basaresul confronto dell’immobile generico da classificare conl’immobile tipo e con il suo reddito catastale, tuttavia ciò èpossibile solo per le classi per le quali l’immobile tipo è statorilevato e cioè quelle del Comune tipo. È facile osservare che sitratta di un confronto remoto con l’immobile tipo, che esistesolo nel Comune tipo (o sussidiario) e verosimilmente peruna classe di ogni categoria.L’operazione di classamento è tradizionalmente detta ‘estimativa’ma in modo improprio perché l’attribuzione della tariffa nonè una stima ma un allibramento dell’immobile nella classe dicompetenza. Non si tratta quindi di una stima comparativa madi un confronto circoscritto e generalmente passivo: circoscrittophoto©shutterstock.com/Robert Crum43
ANNO I | n. 3 | MAGGIO - GIUGNO 2009esclusivamente agli importi delle tariffe esistenti nella scala dimerito; passivo per il perito classatore che non ha partecipato allaformazione delle tariffe e alla definizione dell’immobile tipo.L’operazione di classamento è ovviamente soggettiva nelduplice significato di confronto svolto da un soggetto (ilperito classatore) e di apprezzamento della redditività basatosul suo animus aestimandi.Sviluppi del metodo tradizionaleIl metodo per classi e tariffe genera un errore sistematico eun’intrinseca iniquità fiscale nella stima delle tariffe. Infatti, gliimmobili appartenenti alla stessa categoria e classe catastale, purpresentando di fatto redditi diversi per la naturale complessitàe diversificazione del mercato immobiliare, sono stimati con laera riferita al vano catastale, occorreva ricorrere a coefficientidi conversione dei vani in metri quadrati.La legge del 1939 prevedeva il calcolo del reddito dell’immobiletipo in due modi: il primo modo era basato sul canone diaffitto laddove era possibile rilevarlo; il secondo modoconsiderava l’interesse sul capitale per le unità immobiliari perle quali mancava o era eccezionale la cessione in affitto. Nellarevisione degli estimi si è seguito unicamente il secondo modoanche quando era possibile seguire il primo.In vista di una futura e non ulteriormente procrastinabilerevisione degli estimi, il regolamento catastale del 1998 haprovveduto a definire nuove coordinate catastali. Tra queste leprincipali misure estimative hanno riguardato la costituzionedelle microzone censuarie e il calcolo della superficie catastale.photo©shutterstock.com/photobank.chstessa tariffa catastale. Con vantaggi fiscali per gli immobili conun reddito reale maggiore di quello catastale e con svantaggiper gli immobili con un reddito minore del reddito catastale.Il metodo per classi e tariffe segue un’impostazione rigida, nellaquale le tariffe sono fissate definitivamente con riferimentoall’epoca censuaria della formazione o delle revisioni catastali.Nell’unica revisione del 1990 delle tariffe degli immobiliurbani, per motivi contingenti si è considerata improponibilela determinazione delle tariffe di estimo in base ai redditirilevati per gli immobili tipo e si è proceduto al calcolo degliestimi a partire dalle quotazioni immobiliari relative allecompravendite. Poiché le quotazioni esprimevano valoripatrimoniali, si rendeva necessaria la loro trasformazione inredditi moltiplicando le quotazioni per saggi di fruttuositàfissi per tutto il Paese. E, poiché le quotazioni degli immobiliresidenziali erano riferite al metro quadrato, mentre la tariffaLe microzone sono state tracciate in numero maggiore dellezone censuarie, ma inglobando ai fini della stima un enormenumero di segmenti del mercato immobiliare. Il calcolo dellasuperficie catastale è stato impostato con rapporti fissi dellesuperfici secondarie rispetto a quella principale, rapporti validiper tutto il Paese e per tutte le tipologie di immobili, quando neisottomercati immobiliari le superfici secondarie concorrono aformare la superficie commerciale in vario grado e misura.La legge finanziaria del 2005 ha previsto il riclassamento degliimmobili urbani il cui valore si fosse rivalutato nel tempooltre una certa soglia. L’operazione di riclassamento consistenell’attribuzione di nuove classi a questi immobili. In praticail nuovo classamento parziale ha mirato ad operare in duemodi: nel primo modo spostando gli immobili dalle posizionibasse alle posizioni alte delle scale di merito, costruite con larevisione del 1990, in seno alla stessa categoria; nel secondo44
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