Stime catastali La situazione in Italia e i nuovi modelli internazionali ...

Per la stima diretta degli immobili a destinazione speciale eparticolare si applicano semplificate procedure di stima, di solitofondate su un unico parametro legato alla loro consistenza.Metodo per classi e tariffeIl Catasto italiano è relativamente recente essendo statoistituito con l’unificazione del Regno d’Italia. Nel 1886 per letariffe del Catasto agrario si ritenne che il sistema delle classifosse idoneo alla stima dei terreni agricoli, e lo stesso sistemafu riproposto per il Catasto edilizio urbano del 1939.Il metodo per classi e tariffe stima il reddito catastale degliimmobili suddividendoli in classi di reddito. A ogni classe direddito è assegnata un’unica tariffa di estimo. La classe catastaleè quindi individuata dal reddito medio ordinario della classe,anziché da un intervallo compreso tra il reddito minimo e ilreddito massimo della classe. Per cui non sono di fatto definitii termini estremi della classe.Il calcolo del reddito catastale avveniva per ogni zona censuariaprescegliendo un Comune tipo rappresentativo della realtàimmobiliare della zona, ed eventualmente uno o più Comunisussidiari per le categorie di immobili assenti nel Comune tipoma presenti nella zona censuaria. Nel Comune tipo, per ognicategoria di immobili si definiva un’unità immobiliare tiporappresentativa della realtà edilizia, alla quale si assegnava a prioriuna data classe. Per questa unità immobiliare si determinavail reddito netto catastale con la redazione di un bilancioordinario. La tariffa di estimo si calcolava dividendo il redditonetto dell’immobile tipo per la sua consistenza (vano, mq, ecc.)secondo la categoria e la classe predefinite. Occorre osservareche la tariffa non era calcolata su un campione di immobilidella stessa classe rilevati nel Comune tipo, ma semplicementesull’immobile tipo comunque prescelto. Di conseguenza lascelta dell’immobile tipo era svolta a priori ed era interamentesoggettiva, così come la sua classe di appartenenza.Una volta calcolata la tariffa dell’unità immobiliare tipo, sipotevano stimare le tariffe delle altre classi della stessa categoria,assegnando a ciascuna classe un punteggio secondo il diversolivello di redditività mostrato rispetto all’unità immobiliaretipo, alla quale si assegnava un punteggio base, ad esempio100. La tariffa era calcolata con una proporzione diretta. Ipunteggi delle classi rappresentano i gradini delle cosiddettescale di merito delle classi degli immobili del Comune tipo.Il calcolo delle tariffe per gli altri Comuni della stessa zonacensuaria, non dotati di unità immobiliare tipo, avvenivacon la costruzione delle scale di collegamento, ossia di scale apunteggio costruite al solito modo tra le categorie e le classi delComune tipo e quelle degli altri Comuni della zona censuaria.Il risultato finale della tariffazione catastale era un sistema discale di merito e di collegamento, che metteva in relazione iredditi catastali degli immobili tipo con tutte le altre categoriee classi degli immobili del Comune tipo e degli altri Comunidella zona censuaria.Predisposto il quadro delle categorie e delle classi, alvalutatore catastale (perito classatore) è affidato il compitodi assegnare ciascun immobile censito nella categoria e nellaclasse appropriate. Questa attribuzione si dovrebbe basaresul confronto dell’immobile generico da classificare conl’immobile tipo e con il suo reddito catastale, tuttavia ciò èpossibile solo per le classi per le quali l’immobile tipo è statorilevato e cioè quelle del Comune tipo. È facile osservare che sitratta di un confronto remoto con l’immobile tipo, che esistesolo nel Comune tipo (o sussidiario) e verosimilmente peruna classe di ogni categoria.L’operazione di classamento è tradizionalmente detta ‘estimativa’ma in modo improprio perché l’attribuzione della tariffa nonè una stima ma un allibramento dell’immobile nella classe dicompetenza. Non si tratta quindi di una stima comparativa madi un confronto circoscritto e generalmente passivo: circoscrittophoto©shutterstock.com/Robert Crum43