Stime catastali La situazione in Italia e i nuovi modelli internazionali ...

More documents

Recommendations

Info

photo©shutterstock.com/maigimodo prevedendo la migrazione degli immobili da unacategoria a un’altra più redditizia.Nel quadro della riforma del sistema valutativo del Catastoitaliano, sono state sperimentate nuove procedure di stima,il cui modello generale è rappresentato da una funzione divalutazione della tariffa. Questa funzione è basata sul prodottotra un valore medio e a una serie di coefficienti riguardantila zona, il quartiere, le caratteristiche tecniche dell’edificio edell’unità immobiliare. La sperimentazione ha mirato inoltrea trovare le semplificazioni possibili verso una forma disistema valutativo sostenibile, in grado di ridurre il numerodelle funzioni di valutazione e degli edifici da rilevare, l’esamedei quartieri e dei parametri degli immobili.Il disegno di legge delega del 2006 (Ac 1762) per lariforma generale del sistema di valutazione del Catastodei fabbricati, basato sulle categorie e classi, propone: larevisione delle tariffe di estimo su base patrimoniale comenella revisione del 1990; la segmentazione territoriale efunzionale del mercato immobiliare con maggiore dettagliodelle microzone; l’impiego di metodi di valutazionematematico-statistici; il parametro del metro quadrato disuperficie, quale unità di consistenza. Tutto ciò nell’ambitodelle operazioni di decentramento delle funzioni catastali.Modelli matematico-statisticiL’aspetto più interessante della proposta di riforma delsistema valutativo sono i modelli matematico-statistici. Isistemi catastali moderni adottano, infatti, metodi di stimasu larga scala (mass appraisal), in grado di valutare in modosistematico gli immobili con metodologie estimative standarde test di controllo. Gli immobili oggetto della stima su largascala sono valutati singolarmente e possono essere stimaticontemporaneamente. L’utilizzo di questi metodi richiedeuna larga disponibilità di dati e di informazioni di mercatoper le elaborazioni statistiche.L’evoluzione della tecnologica informatica ha permessol’impiego di soluzioni innovative per l’automazione dei sistemidi valutazione (Automated Valuation Models, AVM). Un AVMè, infatti, un modello che fonda la stima sui dati di immobilicomparabili e sulle altre informazioni di mercato attraversomodelli quantitativi e procedimenti informatici. Per primi ivalutatori catastali si sono serviti degli AVM per compensarele limitazioni nel budget, nel tempo e nel personale impegnatinelle stime. Negli ultimi quindici anni, il perfezionamento ela flessibilità di questi modelli hanno migliorato l’affidabilità ela qualità delle stime catastali.Gli AVM sono generalmente sistemi che utilizzano datigeoreferenziati in ambiente GIS (Geographic InformationSystem). L’analisi operata su piattaforma GIS offre il beneficiodella visualizzazione geografica dei dati e l’archiviazione ditutte le informazioni concernenti il dato immobiliare (datialfanumerici, fotografie, piante degli immobili, ecc.).I modelli di valutazione automatizzati stanno trasformandoradicalmente gli strumenti di valutazione. Alcuni siti websvolgono valutazioni commerciali on-line di immobili in uncontesto georeferenziato. Il sistema di valutazione è aperto,nel senso che l’utente inserisce le specifiche caratteristichedel proprio immobile (localizzazione, superficie, stato diconservazione, ecc.) e il sistema indica il valore dell’immobilebasandolo sui più recenti dati disponibili.In senso più ampio il Computer Aided Mass Appraisal (CAMA)è un processo che usa un sistema di componenti integrati e distrumenti software necessari a svolgere la valutazione di ununiverso di immobili attraverso l’uso di modelli matematici,che rappresentano la relazione tra i valori degli immobili e ifattori di domanda e di offerta del mercato. L’integrazione delCAMA e del GIS è un processo generalizzato e completo chemira: all’efficienza, riducendo il tempo e le risorse richieste perun dato livello di accuratezza delle valutazioni; all’obiettività,favorendo la condivisione dei risultati delle stime; all’equitàestimativa, per la quale si assume che immobili similipresentano valori prossimi.Un procedimento di stima su larga scala di tipo catastale deveassicurare un predefinito standard nel livello e nell’uniformitànello svolgimento delle stime immobiliari al fine di garantirel’equità dell’accertamento. Il livello e uniformità di stima siriferiscono alla divergenza tra i valori (o redditi) stimati con45
ANNO I | n. 3 | MAGGIO - GIUGNO 2009il modello automatizzato e i prezzi di mercato (o i fitti) reali.Secondo gli standard catastali internazionali, lo strumentoprimario per misurare la performance delle valutazioni sularga scala è lo studio di rapporti tra i valori stimati e i prezzidi mercato. Gli standard indicano le soglie dei test del livello edell’uniformità di stima, al di sotto o all’interno delle quali iltest si considera superato.Contesto dei modelli matematico-statisticiL’applicazione dei moderni metodi di stima su larga scalaprevede una serie di condizioni contestuali. Appare subitoevidente che l’utilizzo di questi metodi richiede una largadisponibilità di dati di mercato per le elaborazioni statistichee un inventario preciso e aggiornato degli immobili ai qualiapplicare i risultati delle elaborazioni. Sono inoltre necessarialcuni presupposti teorici e metodologici.Il primo presupposto è la definizione dei valori da stimare.Secondo gli standard valutativi internazionali, il valorecatastale (assessed value) è un valore basato sulle definizionicontenute nelle leggi relative alle valutazioni e alla imposizioneimmobiliare. Gli standard internazionali definiscono il valoredi mercato e il valore locativo di mercato nel modo seguente:• il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo di unimmobile li beramente contrattato in un mercato nel qualeil compratore e il venditore sono bene in formati, agisconocon prudenza, nel proprio interesse e senza indebitecostrizioni, dopo un periodo normale di negoziazione;• il valore locativo di mercato è il più probabile canone dimercato al quale un immobile può essere locato, postoche il locatore e il locatario hanno operato in modoindipendente, non condizionato e nel proprio interesse,dopo un’adeguata attività di marketing durante la qualeentrambe le parti hanno agito con eguale capacità,con prudenza e senza alcuna costrizione (InternationalValuation Standards).Queste definizioni possono apparire per alcuni versi superflueo di difficile riscontro se riferite alla realtà immobiliare italiana,tuttavia l’esperienza e la letteratura scientifica internazionaliriconoscono loro la qualità di criteri probanti nella rilevazionedei dati di mercato, che quindi devono soddisfare i terminidella definizione.Il secondo presupposto è costituito da uno standard dirilevazione metrica, ossia da un insieme di criteri uniformi dimisura ai fini della rappresentazione catastale degli immobili.Occorre precisare che gli standard catastali di misura sonoriferiti alle modalità di misura e non a quelle di stima, comeavviene invece nella misura della superficie catastale secondoil regolamento del 1998 e della superficie commerciale nellapratica immobiliare.Il terzo presupposto è rappresentato dallo standard dirilevazione dei dati di mercato, ossia da un insieme di criteriuniformi di rilevazione dei prezzi di compravendita, deiphoto©shutterstock.com/photobank.ch46
Page 1 and 2: APPROFONDIMENTIStime catastaliLa si
Page 3: ANNO I | n. 3 | MAGGIO - GIUGNO 200

Stime catastali La situazione in Italia e i nuovi modelli internazionali ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?