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dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:07 Pagina 13formalmente)_classificazione commercialeinternazionale utilizzata,basata sulla tipologia di erogazionedei servizi: Economy, LimitedService, Midscale, Upscale,Luxury, Boutique.• Competitività a livello locale:analisi della domanda, arrivi epresenze per tipologiae categoria di esercizio, movimentostagionale, segmentazionedella clientela, dell’offerta,individuazione dei “Competitors”e dei “Comparables”, dei tassid’occupazione di strutturecomparabili, delle prospettivedi sviluppo, trend storico,situazione attuale e prospettica.• Caratteristiche gestionali:familiare o in catena.• Qualità del gestore: deve esserneanalizzata la comprovataprofessionalità, deve averenell’attività alberghierail proprio “core business”.• Presenza di un brand:l’affiliazione a un brandinternazionale o nazionale,nelle varie forme del franchising,del management contracto della gestione diretta, è sinonimodi garanzia. Il brand garantisceuna maggiore stabilità nel fatturatoe migliori performancedella struttura. Le analisi svoltemensilmente dall’AICA(Associazione delle CateneAlberghiere) evidenzianoche gli alberghi appartenentia una catena hanno mediamentedei fatturati più elevati rispettoagli alberghi indipendenti.L’affiliazione a un brandè però ancora scarsamentediffusa in Italia.• Tipologia di contratto che legala proprietà immobiliare al gestore:_Contratto di locazione:è la tipologia più diffusasoprattutto tra gli investitori nonopportunistici che non desideranopartecipare al rischio di impresa;_Management Contract:l’investitore è proprietariodell’immobile e del business,lavora tramite managerche garantiscono performancee il ricevimento di fee;_Franchise: il proprietario(o il gestore) opera attraversoil contratto di licensing/franchisecon il brand.• Ritorno dell’investimento:riconducibile al canonedi locazione, è il risultatodella negoziazione tra le partied è nella prassi determinatoattribuendo un valore a camera;esso può essere ottenuto come segue:_canone fisso, indicizzatoannualmente, coerente per lo piùcon le strutture “core”,quelle strutture cioè che hannogià raggiunto un certo livellodi maturità, con un track recordche consente di prevedere il livelloe _canone variabile con un minimogarantito. L’incidenza della partevariabile nella negoziazionetra le parti sarà funzione del poterecontrattuale e della propensioneal rischio dell’investitore/proprietario (per un investitoreistituzionale è contenutain un margine compreso tra il 15e il 25%). Coerente per lo piùcon le strutture “core plus”,quelle strutture cioè in fasedi start-up, con ancora dei marginidi crescita dell’attività di gestionequali le strutture di nuovarealizzazione oppure già esistenti,ma che hanno subitoo stanno subendo un processodi riposizionamento commercialesul mercato. Si pensi ai casidi cambiamento di marchio,di gestore o di una completaristrutturazione• Determinazione e sostenibilitàdel canone in funzione dei risultatidella gestione caratteristica.Il conto economico previsionaledell’esercizio alberghieronella prassi si struttura come segue:_orizzonte temporale consideratopari a un solo anno, l’annoa regime, se si tratta di unastruttura “core”, di 3-5 annise si tratta di nuova strutturaalberghiera;_ricavi complessivi generatidalla vendita delle camere e di altriservizi quali Food & Beverage,Meeting e congressi (se la strutturaè dotata di spazi congressuali).Il fatturato camere è determinatodal RevPAR (ricavo medioper camera disponibile)moltiplicato per il numerodi camere disponibili all’anno(n° camere x i giorni di apertura).Il RevPar si ottiene dal prodottodel T.O. (tasso di occupazionedelle camere) per ADR (Ricavomedio per camera occupata)_costi fissi: diretti e indiretti_analisi del GOP (gross operatingprofit) o dell’ Ebitda e della suasostenibilità (in funzionedell’incidenza sui ricavi)_vero quanto sopra il canonedi locazione complessivoè determinato in una percentualecompresa tra il 18% e il 22%del fatturato complessivo.Di seguito si riporta un sinteticoesempio di conto economicoprevisionale della gestionecaratteristica• Prezzo di acquisto/vendita:determinato a camera e non a mq• Caratteristiche immobiliari:_dimensionali: nell’analisidi un immobile a destinazioned’uso ricettiva il parametro relativoal mq/camera (superficiecomplessiva / n° camere) è il piùimportante in quanto indicatoredell’efficienza nell’utilizzodelle superfici (varia in funzionedella classificazione dell’albergo)che si traduce in efficienzadella gestione;_costruttive, architettonichee impiantistiche,secondo gli standard qualitativie normativi, sia in terminidi sicurezza che in terminidi certificazione, prevenzioneincendi e di manutenzione.In alto a sinistra:Il bar dell’hotel Bulgari:uno spazio a doppia altezzarivolto verso il giardino.Foto di Leo Torri012_013