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DEDALO COVER 18.qxp:Dedalo rollingstone 8-04-2010 10:32 Pagina 2Tariffa R.O.C.: Poste Italiane SpA Spedizione in abbonamento postale – D.L. 353/2003 (conv.in L. 27/02/04 n. 46) Art. 1, comma 1, DCB Milano Rivista bimestrale di Assimpredil Ance_Numero Diciotto_Marzo Aprile 2010 secondo bimestreDEDALO welcome!

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dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:35 Pagina 3DEDALODirettore:Cecilia Bolognesidirettore@aiededalo.itRedazione:redazione@aiededalo.itComitato di redazione:Claudio De AlbertisGloria DomenighiniGiuseppe EspositoRoberto MangiavacchiArt directors:Contemporary GraphicsPubblicità:dedalo@aiededalo.itprestampa e stampa:GRAFICHE BIESSEZETAVia Grandi 46Mazzo di RhoTariffa R.O.C.:Poste Italiane SpASpedizione in abbonamentopostale – D.L. 353/2003(conv.in L. 27/02/04 n. 46)Art. 1, comma 1, DCB Milanodirettore responsabile:Cecilia Bolognesiregistrazione n. 4 del 5/1/1985anno ventiseiesimo numero 18secondo bimestre 2010Per le immagini di cui,nonostante le ricerche eseguite,non è stato possibile rintracciare gli aventidiritto, l’Editore si dichiara disponibilead assolvere i propri doveri.DEDALONumero Diciotto_Marzo | Aprile 2010Rivista bimestrale di Assimpredil AnceASSOCIAZIONE IMPRESE EDILI E COMPLEMENTARIDELLE PROVINCE DI MILANO, LODI, MONZA E BRIANZAAUTORE TITOLO FOTO/ILLUSTRAZIONICecilia Bolognesi Welcome everybody! 004Claudio De Albertis Accoglienza: per chi? ©Eduard Hueber/archphoto.com 005Jones Lang LaSalle HotelsInvestire o no in un albergo?analisi raccolta da Silvia Ferrero 008Silvia Ferrero Il più imprenditoriale tra gli investimenti immobiliari Leo Torri 012Mappa alberghi di Milano e-Mapping 014Starhotel Rosa, DoubleTree by Hilton, Boscolo Exedra 016Sergio Urbani Il costo di una residenza universitaria Jens Lindhe 022Giovanni Verga Progetti e realizzazioni Antonio Ottomanelli 026Massimo FortisOrsina Simona Pierini Gli studenti al Marchiondi 028Franco Zinna La casa, un servizio 032L’abitare da studenti 034Marco Pozzo Studenti per casa ©Eduard Hueber/archphoto.comJens Lindhe 038In copertina:Vista sul lounge dello Starhotel RosaFoto di Donato Di BelloIn questa pagina:Il pensionato per studenti a Viennadello studio Baumschlager Eberle,menzionato nell’articolo di Marco Pozzonelle successive pagine di Dedalo.Foto ©Eduard Hueber/archphoto.comDedaloRivista bimestrale edita daASSIMPREDIL ANCEVia San Maurilio 21,20123 Milanotel. 02 8812951fax 02 8056802www.assimpredilance.itPresidente:Claudio De AlbertisDirettore generale:Gloria DomenighiniVicedirettore generale:Andrea Lavorato002_003

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:42 Pagina 4editorialeWelcome everybody!Tra i vari segni che ci si auspica l’operazione Expo possa lasciare sul territorio oltre a strade,ferrovie, nuove residenze e spazi per la cultura c’è quello di un’ospitalità decisamenterinnovata. Ma la domanda che diventa sempre più ricorrente è se la necessità di costruirenuove strutture alberghiere sia reale o meno: nessuno ha desiderio di affrontare situazioni dieccesso di offerta né di ritardo nelle realizzazioni, occorre perciò una buone dose di chiarezza.Il dossier di candidatura per Expo dovrebbe contenere le linee guida delle azioni da intraprenderesul campo e lo scenario che prospetta è l’obiettivo di 600 mila posti letto entro il 2015, prevedendoil soggiorno di 13 / 14 milioni di visitatori per almeno due notti che si aggiungerannoagli ospiti tradizionali. Una serie di proposte raccoglie poi progetti che riguardano gli ostelli,agriturismo e le strutture già presenti nei nostri parchi, l’incentivazione di bed & breakfast, lacostruzione di villaggi per giornalisti ecc ecc. Per alcuni ci sono diverse considerazioni da effettuare:ad esempio molti dei visitatori arriveranno da territori limitrofi a Milano; i mesi in cui sisvolge Expo sono mesi in cui gli alberghi in città sono notoriamente poco affollati; le infrastrutturein arrivo permetteranno spostamenti rapidi fino a città che possiedono già loro strutturericettive. Ne consegue che forse la carenza di strutture alberghiere non è una lacuna di così grossoimpegno da colmare e che le carenze vere nel tessuto ricettivo sono e saranno anche altre:tradizionalmente gli ostelli e i campus per i giovani e, come nuovo tema emergente, le residenzeper i padri neoseparati. Sarebbe utile che tutte le strutture ricettive temporanee potesseroperciò essere oggetto di un unico ragionamento, nel quale le cifre della domanda entrano in unconto economico insieme alla ricaduta produttiva che alloggiare il capitale umano in via di sviluppo,come quello già esistente, può produrre. Se non fosse inflazionato il termine sostenibilepotremmo utilizzarlo anche qui, dove la sostenibilità della ricettività si gioca nel trasformare unaprogettualità focalizzata su due notti del 2015 in qualcosa che permanga per sempre come servizio.L’obiettivo di comprendere i fenomeni di possibile trasformazione del nostro territorio ècomune a tutti coloro che si occupano di sviluppo, progetto e costruzioni. Il binomio turismocostruzioniè una coppia consolidata in tutta la storia del nostro paese. Più sottile invece il legameche può instaurarsi con il genere di strutture ricettive per un settore della popolazione intransito sì, ma con tempi e modalità differenti da quelli del turista mordi e fuggi. A questo capitaledovremmo potere rivolgerci poiché sarà quello che a festa finita rimarrà qui a produrre, adarricchire questa nostra città. Abbiamo corredato questo numero di Dedalo di cifre, statistiche,numeri. Gli alberghi da una parte, le residenze dall’altra. Vicino a saturazione i primi, anche seva detto, non esiste una fonte condivisa da tutti sulle cifre delle reali presenze alberghiere incittà, scarse e fino ad oggi trascurate, le seconde. Due vasi comunicanti che possono creare unvirtuoso equilibrio tra mondo della finanza privata e pubblica, dove la finanza immobiliare hada insegnare qualcosa. Due vasi che possono allargare la riflessione a sviluppatori, progettisti,creativi, operativi nei progetti di sostenibilità sociale verso considerazioni risolutive rispetto adaltre domande ricettive ancora inevase e che il mercato richiede fortemente: le residenze per ipadri separati. Nel 2007 i divorzi tra Milano e provincia sono stati 115.796, nel 2008 119.453 enel 2009 83.015. In termini immobiliari ce n’è abbastanza per poter ragionare su un segmentodi popolazione reale che nella letteratura frivola finisce in garage per lasciare la prima abitazionea ex-moglie e figli, nelle cronache dei telegiornali sulle panchine dei parchi o indietro a casacon la mamma, nelle situazioni di minimo decoro in bilocali soggiorno, angolo cottura frigo invista, camera da letto vista su televisione, locazione trentennale. Orizzonti spenti, a cui va datauna nuova dignità. Bisogna rinnovarsi, non c’è scampo di fronte ad una realtà così complessa.Queste sono le nuove sfide e chi non le coglie perde un’occasione.Cecilia Bolognesi

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:36 Pagina 5dal PresidenteAccoglienza: per chi?Questo numero di Dedalo affronta un tema strategico per lo sviluppodel territorio, quello dell’accoglienza e delle nuove formeche tale servizio assume per dare risposte multiple a bisognidifferenziati. In un recente studio di ANCE, finalizzato all’analisi delle tendenze emergenti di nuovi format gestionali e costruttivirelativi al mercato immobiliare non residenziale, il settore alberghieroemerge per innovazione e sperimentazione. La ricerca, riferita adinterventi nel settore alberghiero realizzati negli ultimi cinque anni inItalia e in quattro paesi stranieri, riporta ampie considerazioni cheriguardano la predominanza in questo settore della scelta di nuovi concept,ricchi in mix funzionali e tecnologie di altissimo livello, capaci dielaborare modelli di riferimento per la ricettività decisamente innovativi.Nello specifico del caso italiano il processo è prevalentemente legatoalla necessità di adeguare gli standard qualitativi a quelli di catenealberghiere internazionali. Focalizzandoci, in particolare, su Milano sievidenzia una specificità e diversità di tendenza rispetto al restod’Italia. Infatti, si stanno realizzando prodotti fortemente connotati,casi molto specifici e difficilmente leggibili al di fuori del contesto diriferimento in cui sono collocati. E’ evidente che la città sta strutturandouna risposta per un target elevato, quello degli affari e della businesscommunity. Ma è legittimo chiedersi se questo colga appieno lepotenzialità di crescita legate all’EXPO 2015. Il dossier di candidaturaconsidera la capacità ricettiva del nostro territorio, calcolata inun’area compresa in un raggio di 90 minuti dal centro città, pari acirca 500 mila posti letto. Il trend di crescita dell’ultimo anno è del 1%e in molte province si è superata la capacità ricettiva stimata per il2015. Attualmente nella città di Milano l’offerta però si caratterizzaper lo più nell’ambito del lusso e superlusso con progetti riconoscibiliper qualità architettoniche molto specifiche. Solo per citare alcuni esempi,ricordo l’hotel Armani che diventerà la roccaforte del quadrilaterodella moda, il Town House, il Boscolo Hotel e l’Hyatt, che fortificanocon la loro presenza il tessuto attorno alla Galleria, il Mandarin Hotel004_005

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:36 Pagina 6di prossima apertura che farà parte di una enclave di superlussodiscreto che fa capo al Bulgari e il futuro Hotel Milano Scala in viaDell’Orso. L’investimento per queste strutture è destinato prioritariamentea soddisfare una domanda già presente, quindi indipendentedalle ricadute di Expo. E’ evidente che appare più critica la definizionedi una strategia per le strutture ricettive di grandi dimensioni, finalizzatead assorbire i visitatori dell’Expo, che possono creare situazionidi difficile utilizzo dopo l’evento se non pianificate in funzione di unpost Expo in grado di attrarre altri target di utilizzatori. Si tratta forsedi ampliare gli orizzonti del ragionamento e di occuparsi di ricettivitàper differenti categorie di utenti, immaginando per Milano un futuroda città più ospitale per le eccellenze in essere e in divenire. A fiancodegli hotel per un target di lusso c’è spazio per una ricettività rivoltaagli ospiti transitanti di Expo, a un turismo culturale più di massa ein particolare a un target legato ad ospiti permanenti come studenti ericercatori delle nostre università. Gli studenti rappresentano un segmentorilevante della domanda di accoglienza; secondo recenti stime diANCE, l’attuale offerta su scala nazionale copre solo l’11,6%. Lastima valuta che il numero degli studenti interessati a una residenzatemporanea sia dato dalla somma del 75% degli iscritti provenienti dafuori Regione, più il 50% di quelli residenti fuori Provincia. Non darerisposte adeguate a tale domanda vuol dire perdere l’opportunità diattrarre su questo territorio risorse umane pregiate per il nostro futuro.E’ una chiave di lettura che presenta aspetti di indubbio interesse selegata a progetti che traguardino temporalmente il 2015; si può pensarea nuove strutture ricettive in città con ottica di breve periodo connesseai visitatori dell’Expo, ma impostate su modelli sostenibili nel lorociclo funzionale/edilizio che sappiano riconvertirsi nel medio periodocome strutture dedicate al target degli studenti, ricercatori e mondo dell’universitàin genere. Si tratta di elaborare modelli economico-gestionalisicuramente complessi, ma il cui successo in ambito di fattibilitàdelle operazioni di sviluppo della nostra città è elevato. Un altro aspettoche merita attenzione è il recupero dell’ospitalità diffusa, quella attivabiledal riuso delle cascine e delle strutture storiche collocate in assidi terra e di acqua di rilevanza ambientale. Il nostro territorio offre unpatrimonio di pregio che potrebbe aprire nuovi orizzonti di sfruttamentoturistico, un turismo basato sulla valorizzazione enogastronomica eagroalimentare, per offrire un’alternativa al “mordi e fuggi” dei milionidi visitatori d’affari che gravitano intorno alla città del business. Ilprogetto “Milano nei cantieri dell’arte” che abbiamo presentato in unrecente numero di Dedalo testimonia di un potenziale di grande interesse,che non conosciamo appieno e che non abbiamo fino ad oggiinterpretato come un valore per la qualificazione del nostro territorio.Ci pare che i temi di riflessione e di confronto non manchino, se sivuole affrontare il tema dell’accoglienza e dell’offerta alberghiera inottica di volano per strategie di riqualificazione e di sviluppo.Claudio De Albertis

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:37 Pagina 7In questa pagina:Tietgenkollegiet,residenza per studenti a Copenhagen.Progetto dello studio daneseLundgaard & Tranberg ArkitektfirmaNella foto gli spazi collettivi della cucina.Foto di Lundgaard & Tranberg006_007

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:37 Pagina 8Investire o no in un albergo?Analisi raccolta da Silvia Ferrero* sull’ultimo documento di Jones Lang LaSalle:Italian Hotel Market OverviewFoto di Leo Torri* Architetto, amministratore di Ferrero Costruzioni srlhotelPer tentare una risposta razionale a questadomanda ci siamo riferiti all’opinione di unesperto quale è la Jones Lang LaSalle Hotels,leader mondiale nell’erogazione di servizi immobiliarinel settore turistico-alberghiero. Si riportano di seguitoalcuni estratti della ricerca “Italian Hotel MarketOverview presentata nel mese di Gennaio 2010a consuntivo dei risultati dell’anno 2009.Per quanto concerne l’andamento della domandaturistica “I principali mercati alberghieri Italiani,che tra il 2002 ed il 2008 hanno rappresentato circail 24,0% di tutti gli arrivi ed il 17,0% delle presenzein Italia, nel 2008 hanno registrato a livello aggregatouna riduzione rispettivamente pari al 3,6% e al 2,5%per gli arrivi e le presenze. Il peggioramento del contestoeconomico globale, alla fine del 2008, ha portatouna forte riduzione dei visitatori internazionali in Italiacon un effetto negativo principalmente sui mercatipiù dipendenti dal turismo internazionale.Tra gennaio e settembre 2009, le presenze in Italiasono diminuite del 4,7% e si ritiene che l’andamentonei primi nove mesi dell’anno possa essere un buon indicatoredegli effetti prodotti dalla recessione sul turismo nel corsodel 2009. Nel 2010, con la prevista ripresa dell’economianazionale ed internazionale, si prevede un lievemiglioramento, anche per il turismo mentre una maggiorecrescita del comparto turistico potrebbe iniziare a manifestarea partire dal 2011.”

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:46 Pagina 9Italia: Arrivi e PresenzeNota: Le percentuali nei grafici riflettono la crescitadi camere rispetto all’anno precedente80,000260,000Arrivi (000s)75,00070,00065,000250,000240,000230,000220,000Presenze (000s)Nella pagina seguente:Hotel Bulgari,spazi comuni al piano terraFoto di Leo Torri60,0002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*Fonte: ISTATArriviPresenze*Stima basata sul rapporto annuale ISTAT210,000Italia: Arrivi Principali Mercati Alberghieri9,2508,250Arrivi (000s)Camere7,2506,2505,2504,2503,2502,2501,250250Fonte: ISTATItalia*: Crescita Offerta Camere Alberghiere120,000115,000110,000105,000Roma Milano Venezia Firenze Torino Napoli Bologna+2.1%Fonte: Jones Lang LaSalle Hotels, ISTAT*7 principali mercati alberghieriCamere+3.0%2006 2007 20082007 2008 2009 2010Italia: Offerta Camere Alberghiere 2008-201045,00035,00025,00015,0005,000+1.6% +2.2% +1.3%Fonte: Jones Lang LaSalle Hotels / ISTAT+5.4% +6.9% +5.2%Offerta Alberghiera Italia+2.8%+2.6%Roma Milano Firenze Venezia2008 2009 2010+1.0% +0.9% +2.5%+4.6%+0.7%+3.2%Dal punto di vista dell’offerta alberghierail report analizza la crescita del numerodi nuove camere d’albergo nei 7 principalimercati italiani (Roma, Milano, Venezia,Firenze, Torino, Napoli, Bologna), prevedendoanche per il 2010 un’ulteriore crescita graziealle strutture attualmente in costruzione.Milano risulta essere la città che negli ultimidue anni si è distinta per il maggior numerodi nuove camere che sono state costruite,con un aumento pari al 5,4% nel 2008ed un ulteriore incremento del 6,9% nel 2009.“Nel 2010 tutti i principali mercati dovrebberoregistrare un incremento nell’offerta alberghiera,ma Milano continuerà a detenere il primatocon un aumento atteso di nuove camere parial 5,0%. Si segnala inoltre che il centro di Milano,che negli ultimi anni è stato caratterizzato da unlimitato numero di nuove aperture alberghiere,vedrà nel prossimo futuro l’apertura di variestrutture alberghiere di prestigio. Nell’ultimotrimestre del 2009 è stato inaugurato il BoscoloHotel Exedra (154 camere) non distantedal Duomo e da Via Montenapoleone. AncheArmani Hotels & Resorts, Mandarin Oriental,Starwood, con il brand W, ed InterContinental,prevedono di aprire nuovi alberghi nel centrodella città, nei prossimi tre anni.”A fronte di una contrazione della domandae di un aumento dell’offerta di camerela performance alberghiera in Italia,che utilizza quale ordine di grandezzail RevPar (Ricavo Medio per CameraDisponibile), ha registrato nel corso del 2009un decremento del 17,1% rispetto all’annoprecedente, tuttavia più contenuta rispettoa quelle registrate nel resto dell’Europa.Nella tabella a pagina 11 in alto sono riportatii principali indicatori gestionali per i piùimportanti mercati alberghieri Italianiper il 2008 con una stima per il 2009:Il report evidenzia che “il peggioramentopiù netto nella performance dei mercati italiani008_009

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:46 Pagina 10si è avuto nei primi due trimestri del 2009in concomitanza con il momento più difficiledella recessione globale. In questo periodo Firenzeha registrato un calo del RevPAR del 34,8%,seguita da Torino e Venezia con un calorispettivamente del 26,1% e del 25,2%.Sebbene il terzo trimestre sia stato caratterizzatoda ulteriori riduzioni del RevPAR,questa contrazione è stata più contenuta rispettoa quella registrata nei precedenti trimestri,in conseguenza di un rallentamento della crisieconomica. Napoli ha registrato un incrementodell’8,9% rispetto al terzo trimestre del 2008mentre gli hotel di qualità di Roma e Veneziasono riusciti a contenere la riduzione del RevPARal 1,4% e al 3,1%, rispettivamente.Le nostre previsioni suggeriscono che, nonostantei mercati stiano ancora registrando diminuzionidel RevPAR, i livelli di occupazione comincianoa mostrare i primi segnali di ripresa.Questa tendenza dovrebbe continuare anchenel primo trimestre del 2010, per migliorarepoi a partire dalla fine del secondo trimestre.Ci si attende una crescita dei livelli di occupazioneper il 2010 alla quale seguiranno nel 2011graduali aumenti nei ricavi medi per camera,contestualmente al ritorno di una crescitasostenibile dell’economia.”Dal punto di vista degli investimentialberghieri l’anno che si è appena conclusoha registrato il volume più bassodi transazioni dal 2004, accentuandodrasticamente un trend che aveva già vistouna forte contrazione nel 2007. La principalecausa è da imputarsi alla stasi generatadalla crisi economica. Seppure in manierapiù contenuta i due mercati italianidi riferimento, Roma Milano, hannocomunque continuato a stimolare l’interessedegli investitori soprattutto per gli alberghilocalizzati in posizioni centrali e caratterizzatida un buon/elevato livello qualitativo.Trend inverso ha seguito la domandaper alberghi in località secondarieo di categoria inferiore.Ma quali sono gli investitore interessatisettore? “Gli investitori istituzionali rimangonoi principali protagonisti del mercatodegli investimenti alberghieri, seguiti da societàprivate o dai gruppi familiari. In ogni caso,considerando la ridotta disponibilità del debitoe l’incertezza sull’andamento dei mercati,la maggior parte degli investitori ha assuntoun atteggiamento di estrema cautela, in attesadi ulteriori e più significative riduzioni nei prezzi.I proprietari alberghieri non sembrano comunqueessere ancora pronti a ridimensionarele loro aspettative e, tale atteggiamento provocauna sorte di immobilismo del mercato”.Tra i pochi investitori attivi, si è diffusala percezione che un albergo portato sul mercatoin questo momento debba necessariamenteessere in difficoltà economiche e finanziarie,anche quando questo non rappresenta la realtà.Tale situazione crea pertanto un netto squilibriotra le aspettative dei venditori e quelle dei potenzialiacquirenti. In ogni caso, si ritiene che il perduraredella crisi economica spingerà i venditori a rivederele proprie aspettative, riducendo in parte l’attualedivario tra domanda e offerta e facendo ripartiregli investimenti. Si prevede che questo avverràdalla metà del 2010.”Alla forte contrazione della domandaè corrisposta anche una riduzionedei prezzi di vendita.Secondo Jones Lang LaSalle Hotels,nel corso del 2009 i valori degli alberghinelle principali città in EMEA(Europe, Middle East, and Africa)è diminuito tra il 20% ed il 50%.I prezzi degli alberghi però sono rimastirelativamente alti, soprattutto in cittàcome Londra e Parigi, dove la domandadegli investitori è ancora forte.L’Hotel Stafford a Londra, per esempio,è stato venduto per 86.8 milioni,quasi €830.000 a camera.Roberto Galano, Executive Vice Presidentdi Jones Lang LaSalle Hotels, in una recenteintervista ha dichiarato:“Il motivo principale dell’andamento del mercatonel 2009 è rappresentato dalla mancanzadi offerta. Solo pochi immobili sono stati portatisul mercato e questi hanno riscosso l’interessedegli investitori, i quali, sebbene in numerolimitato, erano comunque in concorrenza.Questa circostanza ha mantenuto alti i prezzidi vendita. D’altro canto, alberghi in venditache non hanno ricevuto un buon riscontrodagli investitori sono stati ritirati dal mercato,evitando così perdite di valore”.Per il 2010 Jones Lang LaSalle Hotelsprevede che i prezzi rifletterannomaggiormente le condizioni di mercato.Galano afferma: “…sebbene il calo dei valorinelle principali destinazioni potrebbe essere menodrastico di quanto atteso nel 2009,visto il recente aumento della fiduciadegli investitori nella graduale ripresa del mercato.Si prevede che nel 2010 l’aumento di offertaspingerà il volume complessivo degli investimentifino ad un valore di circa €4.1 miliardi.Nei primi due mesi del 2010, le transazionialberghiere in EMEA hanno già raggiuntoun volume di circa €700 milioni, un aumentodel 25% rispetto al primo trimestre del 2009.Nel frattempo, sono aumentate le transazioniin Gran Bretagna, che rappresenta attualmentecirca il 29% dell’intero mercato”.

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 12:46 Pagina 11Italia: Performance AlberghieraCamere occupate Tariffa media camera RevPAR RevPARCittà 2008 2009 2008 2009 2008 2009 Var '08/09Milano 63.2% 61.3% 287.9 249.5 182.0 153.1 -15.9%Roma 64.9% 61.8% 199.9 176.2 129.8 108.9 -16.1%Firenze 59.6% 54.8% 235.3 188.2 140.2 103.1 -26.5%Venezia 56.2% 55.2% 309.8 272.0 174.1 150.3 -13.7%Bologna 45.5% 41.4% 101.5 92.2 46.2 38.1 -17.4%Napoli 68.3% 74.6% 80.6 73.4 55.1 54.7 -0.6%Torino 46.3% 39.3% 85.6 77.8 39.6 30.5 -23.0%Fonte: STR Global, AICAItalia: Performance Alberghiera25085%80%ARR & RevPAR200150100Avg. Occ% 63%75%70%65%60%Camere occupate55%502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200950%Fonte: STR Global, AICAARR RevPAR OccupancyItalia: Volume Totale Transazioni Alberghiere1,2001,000800€ milioni60040020002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Fonte: Jones Lang LaSalle Hotels010_011

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:07 Pagina 13formalmente)_classificazione commercialeinternazionale utilizzata,basata sulla tipologia di erogazionedei servizi: Economy, LimitedService, Midscale, Upscale,Luxury, Boutique.• Competitività a livello locale:analisi della domanda, arrivi epresenze per tipologiae categoria di esercizio, movimentostagionale, segmentazionedella clientela, dell’offerta,individuazione dei “Competitors”e dei “Comparables”, dei tassid’occupazione di strutturecomparabili, delle prospettivedi sviluppo, trend storico,situazione attuale e prospettica.• Caratteristiche gestionali:familiare o in catena.• Qualità del gestore: deve esserneanalizzata la comprovataprofessionalità, deve averenell’attività alberghierail proprio “core business”.• Presenza di un brand:l’affiliazione a un brandinternazionale o nazionale,nelle varie forme del franchising,del management contracto della gestione diretta, è sinonimodi garanzia. Il brand garantisceuna maggiore stabilità nel fatturatoe migliori performancedella struttura. Le analisi svoltemensilmente dall’AICA(Associazione delle CateneAlberghiere) evidenzianoche gli alberghi appartenentia una catena hanno mediamentedei fatturati più elevati rispettoagli alberghi indipendenti.L’affiliazione a un brandè però ancora scarsamentediffusa in Italia.• Tipologia di contratto che legala proprietà immobiliare al gestore:_Contratto di locazione:è la tipologia più diffusasoprattutto tra gli investitori nonopportunistici che non desideranopartecipare al rischio di impresa;_Management Contract:l’investitore è proprietariodell’immobile e del business,lavora tramite managerche garantiscono performancee il ricevimento di fee;_Franchise: il proprietario(o il gestore) opera attraversoil contratto di licensing/franchisecon il brand.• Ritorno dell’investimento:riconducibile al canonedi locazione, è il risultatodella negoziazione tra le partied è nella prassi determinatoattribuendo un valore a camera;esso può essere ottenuto come segue:_canone fisso, indicizzatoannualmente, coerente per lo piùcon le strutture “core”,quelle strutture cioè che hannogià raggiunto un certo livellodi maturità, con un track recordche consente di prevedere il livelloe _canone variabile con un minimogarantito. L’incidenza della partevariabile nella negoziazionetra le parti sarà funzione del poterecontrattuale e della propensioneal rischio dell’investitore/proprietario (per un investitoreistituzionale è contenutain un margine compreso tra il 15e il 25%). Coerente per lo piùcon le strutture “core plus”,quelle strutture cioè in fasedi start-up, con ancora dei marginidi crescita dell’attività di gestionequali le strutture di nuovarealizzazione oppure già esistenti,ma che hanno subitoo stanno subendo un processodi riposizionamento commercialesul mercato. Si pensi ai casidi cambiamento di marchio,di gestore o di una completaristrutturazione• Determinazione e sostenibilitàdel canone in funzione dei risultatidella gestione caratteristica.Il conto economico previsionaledell’esercizio alberghieronella prassi si struttura come segue:_orizzonte temporale consideratopari a un solo anno, l’annoa regime, se si tratta di unastruttura “core”, di 3-5 annise si tratta di nuova strutturaalberghiera;_ricavi complessivi generatidalla vendita delle camere e di altriservizi quali Food & Beverage,Meeting e congressi (se la strutturaè dotata di spazi congressuali).Il fatturato camere è determinatodal RevPAR (ricavo medioper camera disponibile)moltiplicato per il numerodi camere disponibili all’anno(n° camere x i giorni di apertura).Il RevPar si ottiene dal prodottodel T.O. (tasso di occupazionedelle camere) per ADR (Ricavomedio per camera occupata)_costi fissi: diretti e indiretti_analisi del GOP (gross operatingprofit) o dell’ Ebitda e della suasostenibilità (in funzionedell’incidenza sui ricavi)_vero quanto sopra il canonedi locazione complessivoè determinato in una percentualecompresa tra il 18% e il 22%del fatturato complessivo.Di seguito si riporta un sinteticoesempio di conto economicoprevisionale della gestionecaratteristica• Prezzo di acquisto/vendita:determinato a camera e non a mq• Caratteristiche immobiliari:_dimensionali: nell’analisidi un immobile a destinazioned’uso ricettiva il parametro relativoal mq/camera (superficiecomplessiva / n° camere) è il piùimportante in quanto indicatoredell’efficienza nell’utilizzodelle superfici (varia in funzionedella classificazione dell’albergo)che si traduce in efficienzadella gestione;_costruttive, architettonichee impiantistiche,secondo gli standard qualitativie normativi, sia in terminidi sicurezza che in terminidi certificazione, prevenzioneincendi e di manutenzione.In alto a sinistra:Il bar dell’hotel Bulgari:uno spazio a doppia altezzarivolto verso il giardino.Foto di Leo Torri012_013

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:08 Pagina 14mappaAlberghidi MilanoElaborazione die-Mappingalberghi 1-2-3 stelleprima del 2007dopo il 2007alberghi 4-5 stelleMappa degli alberghi in Comune di MilanoLa mappa rappresenta la distribuzionedegli alberghi presenti nel comune di Milano,suddivisi in tre categorie di appartenenza:1, 2 e 3 stelle, 4 e 5 stelle e superiori a 5 stelle.E’ stata operata un’ulteriore classificazionein realizzazioni antecedenti o successive al 2007.Fonte dati: Provincia di Milano(aggiornamento novembre 2009).Altri aggiornamenti sono stati eseguitida e-Mapping nel marzo 2010prima del 2007dopo il 2007alberghi over 5 stelleprima del 2007dopo il 2007

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dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:09 Pagina 16Starhotel RosaPiazza Fontana, Milanon. di stelle: 4n. di camere: 327(100 camere nuovo ampliamento)Impresa: Neve Srl - CorsicoProgetto delle Strutture:ORPE s.r.l. - MilanoIng. E. OrlandiniProgetto degli impianti:Amman Progetti - MilanoProgettisti Associati - FirenzeCronologia:2000 Concorso2005-2009 CantiereProgetto architettonico:Studio Arassociati - MilanoArch. M. Brandolisio,Arch. G. Da Pozzo,Arch. M. Scheurer,Arch. M. TadiniProgetto interior design:Studio Arassociati - MilanoNicolagalliziadesignstudioNicola Gallizia - MilanoMilano esempiIn basso:Hall dello Starhotel Rosa.La copertura vetrata composta da telai d’acciaiochiude gli spazi del cortile a formareil foyer d’ingresso all’hotel.Committente: Starhotels - FirenzeStarhotel RosaIl nuovo ampliamento dello Starhotel Rosain Piazza Fontana, progettato dallo StudioArassociati, è un intervento di ricucituradel tessuto storico urbano in un puntostrategico per la nuova piazza e gli elementimonumentali con cui si confronta.La realizzazione è stata votataalla costituzione di un luogo civile,definito dal suo decoro e fortemente legatoai caratteri di trasformazione del centrostorico nei principi di continuità. L’internoe l’esterno di questo edificio narranostorie diverse: da un lato la sobrietàdi un’architettura pubblica, dall’altrola necessaria morbidezza ed il piaceredell’ospitalità di un mondo di relazionee più privato. L’edifico dello Starhotel Rosa,per la sua interezza composto da piùimmobili, testimonia in pianta l’articolatacomplessità del tessuto urbano in relazionead antiche strade e nuove piazze della città:il suo nuovo ampliamento si affidaalla razionalità della ricucitura modernadi cui la facciata diventa l’emblema.La facciata sui fronti pubblici (Via Pattarie Piazza Fontana) ha una partitura principaleverticale ed orizzontale omogenea definitadal rispetto degli assi strutturali previstidal Piano Particolareggiato;totalmente realizzata in materiale lapideo,granito bianco di Montorfano leggermentebocciardato per la parte in elevazionee granito rosa di Baveno per quanto riguardail porticato ed è definita da tre fili compositividi prospetto per formare una sorta di fronteloggiato il cui carattere è dato dagli affaccia “bifore” in formelle di cotto con serramentie parapetti metallici. Nella parte centrale,del prospetto, corrispondente alla corted’ingresso pubblica del nuovo albergo,è stata composta una variazione della facciataestesa anche al tetto, rivestita tutta in granitobianco di Montorfano. Le finestrehanno speciali parapetti in vetro decoratida una maglia metallica dorata internaretroilluminata. L’interno dell’albergo ruotaattorno alla corte foyer caratterizzatada una grande copertura vetrata compostada telai d’acciaio incrociati e curvatiche imprimono un senso dinamico a tuttol’ambiente coinvolgendo lo scalone circolareche porta alle nuove sale congressualirealizzate al piano interrato. Gli ambientisi introducono vicendevolmente l’unocon l’altro con rimandi prospetticiper la messa in scena degli spazi piùimportanti ottenuti tramite scorci visivi,ribaltamenti d’asse e relazioni con elementid’arredo eccezionali: sale di soggiorno,bar, reception… A questa trama è stata datauna veste interpretando gli ambienticome scatole magiche tutte diverse,ma caratterizzate da una medesima superficievellutata che trovano un equilibrio nei colorichiari lavorati tono su tono, dai bianchiai grigi dalle tonalità calde e morbide.Così, sala dopo sala, i pavimenti da lapideio in seminato lungo i percorsi diventanolignei per gli ambienti di soggiornoe nello stesso modo sono interpretatigli intonaci di diversa grammatura finoad arrivare alle camere in cui l’usoparticolare dell’encausto conferiscepreziosità all’ambiente.

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:09 Pagina 17ArassociatiLo studio Arassociatisi è costituito nel 1997ed è formato da MarcoBrandolisio, Giovanni Da Pozzo,Massimo Scheurere Michele Tadini, tra le principalirealizzazioni: il recuperodell’ ex-Philips Site di Louven,l’albergo StarHotel Rosain piazza Fontana a Milano,il Campus Tiscalidi Cagliari Sa’ Illetta,l’area Muller-Martini a Zurigoe la nuova Galleria d’ArteModerna di Bologna MAMbo.In basso:Starhotel, planimetria del piano terra016_017

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:10 Pagina 18DoubleTree by HiltonVia Ludovico di Breme 77 Milanon. di stelle: 4n. di camere: 240 camereDeveloper: G&W InvestImpresa realizzatrice:Costruzione GuglielmiProgettazione architettonica:Goring & Straja Studio & PLGSuperficie edificata fuori terra:10.000 mqSuperficie interrata: 2000 mqInizio lavori - fine lavori:05/2006 - 09/2008DoubleTree by HiltonIn basso:Le facciate del DoubleTree sono disegnatedall’orditura degli elementi strutturalia scandire la serialità in relazionealla destinazione d’uso dell’edificioIn alto a destra:DoubleTree, la receptionIn basso a destra:DoubleTree by Hilton,planimetria del piano terraIl progetto nasce per rispondereall'esigenza di G&W Invest srl, societàitaliana che si occupa di sviluppoe gestioni alberghiere di creare una strutturaricettiva inserita in un'area a forte vocazioneal business, in un contesto in progressivaespansione e riqualificazione a direttocontatto con le zone di FieraMilanoCity,FieraMilano e del futuro quartiere dell’Expo2015. Essenziale per G&W Invest era che lanuova struttura alberghiera, legata al brandHilton, comunicasse attraverso l’architetturadell’edificio i valori e l’esperienza del brandHilton nel settore dell’accoglienza, creandouna struttura con standard di offerta moltoelevati e di carattere internazionale.Il progettoIl complesso alberghiero cerca il dialogocon il contesto, una vecchia area industrialedismessa, e si pone come elemento urbanoche ricostruisce, con il fronte principalesulla via di Breme, un brano di città.Costruito recuperando parzialmenteun capannone industriale, del qualeviene mantenuto solo il piano interrato,si compone di due volumi parallelepipedidalle facciate disegnate dall’ordituradegli elementi strutturali che rivelanola serialità imposta dalla destinazione d’usodell’edificio. Dal primo piano in su,240 stanze, sale conferenza, spazi meeting,il bar e il ristorante al piano terra.Invece al -1 sono stati previsti la sala fitness,gli uffici amministrativi, il parcheggio,il deposito cucina, i locali tecnici,la lavanderia. La struttura utilizza elementinudi, come le nervature di facciata in acciaiozincato, accostati a materiali naturalio di tradizione lombarda, quali il legnoe il cotto, e neutri, come le grandi vetratetrasparenti. La pietra dorata impiegatanello zoccolo è un riferimento alla tradizionemilanese così come il colore “giallo-milano”e l'uso del cotto posato a secco per le facciatecieche. I pannelli in legno utilizzatiper le porzioni di tamponamento opacodelle facciate maggiori, spezzano il ritmoimposto dagli elementi metallicidella struttura principale, sovrapponendoa questo un sistema arricchitodalla disomogeneità della superficiedel materiale naturale. L’apertura degli spazicomuni, tra cui la corte interna, al pubblicoesterno all’hotel, accentua la vocazioneurbana dell’edificio, facendone un polodi attrazione per l’area, partecipeanche del sistema del verde urbano.

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:10 Pagina 19ImpresaCostruzione GuglielmiCostruzioni Guglielmi s.r.l.nasce nel 1975 come supportoall’attività di engineeringdello Studio Associato PLGin tutti i progetti in cui oltreai servizi di consulenza tecnica,veniva richiesta la realizzazionedelle opere progettate.Tale attività l’ha portataad intervenire in campi moltodiversificati: dalla logisticaalle agenzie bancarie,dagli show-room di grandi nomidel luxury retail a residenzedi prestigio.Andrè StrajaAndrè Straja, titolaredi Goring & Straja Studio.Si laurea in Architetturanel 1983 presso la Rice Universitydi Houston ed è membrodell’American Instituteof Architects. GaS Studiofirma progetti per le più grandiaziende/multinazionaliche operano oggiin Italia ed è attiva anchenella riqualificazione di immobilie di complessi alberghiericome quello pubblicatoin queste pagine.018_019

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:11 Pagina 20Boscolo Exedra HotelCorso Giacomo Matteotti, 4 - Milanon. di stelle: 5n. di camere: 154Impresa costruttrice, strutture:EDILSTIL, Cividate Camuno BSImpianti:TERMOIDRAULICAdi Tiozzo Sauro, ChioggiaTERMOTECNICA SEBINA,Costa Volpino BG2B di Luca Bassi, Esine BSArchitetto: Italo Rotacon Alessandro Pedretti,Thijs Pulles e Diego TernaCommittente: Boscolo GroupEngineering: Intertecno S.p.A.,MilanoCronologia: 2008 - 2009IImmagini fotografiche: Leo TorriBoscolo Exedra HotelIn basso:Lo spazio dell’hotel è progettato per creareun emozionante impatto visivo,con una molteplicità di materiali.Foto di Leo TorriA destra:Planimetria del piano terra e del piano tipoLa prima caratteristica dell’albergosi esplicita nella scelta di aumentaregli spazi pubblici dell’hotel,posizionando il desk di ricevimentoin posizione defilata per favorireun’accoglienza più intima: il contatto umanotra il cliente e il personale avvienegià in maniera informale dal suo primo passoin questo nuovo mondo. Due grandi vetratesulla via pubblica mostrano, come grandiacquari, un nuovo mondo, ospitale,nel quale il bianco scintillante delle paretifa da sfondo al passaggio continuodegli ospiti, figure in movimento all’internodi quella che si scopre essere la halldel Boscolo Hotel Exedra di Milano.Lo spazio dell’hotel è progettatoper costruire una emozione nell’ospite,con gesti architettonici netti, di grandeimpatto, eppure amichevoli: il grande segnorosso all’ingresso, la luce che cala attraversodue grandi fori a tripla altezza, che accolgonoun intreccio di sottili tubi in acciaiospecchiante, le grandi colonne sfaccettatecon intagli di acciaio lucido colorato.I primi tre piani dell’hotel si fondononella hall, scendendo verso la champagneriee verso il bar attraverso due scale-sculturein acciaio specchiante, con inserti in bronzograffiato, oppure salendo con lo sguardoverso le spirali intrecciate dei tubolariin acciaio. Grandi tagli nel soffitto svelanoun disegno molecolare delle luci,che accompagnano le persone finoalla reception per poi concludere il tragittonella museum-hall. Qui le pareti, rivestitecon una boiserie nera, specchiante, ospitanoopere d’arte, che si rinnovano con i ritmiartistici della città, a sottolineare il legamecon Milano, proponendo lavori di artistiesposti nei musei cittadini. Il ristorante,ideale proseguimento della hall, è uno spazio“total black”, dove la curva dell’edificiopermette di svelare lentamente il passaggiodal nero assoluto al bianco striato del marmodel ristorante di pesce. Il dialogotra i materiali si fa serrato, in un continuoalternarsi fra la pelle nera e il legno rigato,con le pareti che si trasformano in sedutequando incontrano i bovindiche si susseguono lungo la curva.E’ un ritorno alla Milano degli anniCinquanta, alle relazioni intessutefra l’architetto e l’artigiano, in un dialogocostante tra progetto e materiali,per costruire un cosmo completoe complesso, sofisticato e ricco.Ogni materiale esibisce le sue caratteristicheestreme, coniugando la migliore tecnicacon una sapiente manualità. Le 154 camerecirca, costruiscono un mondo di relax,nel quale è più forte l’intento di progettareun edificio non da designer ma per designer,che apprezzino lo sfondo semplicema raffinato degli elementi delle stanze,costruiti per definire un’oasi di pausadopo la frenetica vita condottaal di fuori dell’hotel.

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:43 Pagina 21Italo RotaNasce a Milano nel 1953.Alla fine degli anni Ottanta,si trasferisce a Parigi, dove firmaprestigiosi progetti.Nel 1998 apre Studio Italo Rota& Partners a Milano.Tra i principali progetti in corso:a Palermo, il riassetto di PalazzoForcella De Seta; a Milano,la conversione del palazzodell’Arengario in Museodel Novecento.Tra le realizzazioni recentinel 2009 il tempio Indù di LordHanuman in Indiae Cavalli Club a Dubai.020_021

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:44 Pagina 22Sergio UrbaniConsigliere Delegato di FHSFondazione Housing SocialeIn basso:La residenza Dubini per gli studentidella Bocconi, il cui progetto è illustratonelle pagine successive, è organizzata attornoad una piazza, luogo di incontro e di ritrovocon panche in pietra e fioriere.bilancioIl costo di una residenza universitariaRispetto ad altri paesieuropei, dove mediamenteil 10-15% degli studentiuniversitari desidera alloggiarein uno studentato, l’Italiasi caratterizza per un’offerta diedilizia residenziale universitarialimitata e per un’alta percentualedi studenti residenti in famiglia.Solo il 2% degli studentiuniversitari italiani vivein residenze universitarie,mentre il 76% vive con genitorio parenti. Dai dati relativial mercato milanese risulta che,rispetto a una popolazioneuniversitaria di circa 130.000studenti, il 21,5% degli iscritticomplessivi proviene da altreregioni e il 28,5% risiede in altreprovince della Lombardia.Rispetto alla presenza di studentifuori sede, sempre nel territoriomilanese la domanda abitativapotenziale è di circa 15.000 postiletti, contro l’offerta attuale,pari a circa 9.000. Negli ultimianni, grazie anche alle iniziativedella Regione Lombardia,del Comune di Milanoe degli atenei universitarifinalizzate alla promozionedi nuovi progetti, molti operatoripubblici e privati si sonoimpegnati nella realizzazionedi strutture residenzialiuniversitarie. Se tale impegnopermarrà anche nei prossimianni, a fronte di una domandadi edilizia universitariache si mantiene costante,si può prevedere che a Milanoil tasso di crescitanella disponibilità di posti lettopossa attestarsi mediamenteal 5% per i prossimi 5 anni,raggiungendo potenzialmentelivelli di saturazionedella domanda nel periodoimmediatamente successivoall’Expo del 2015. Nei prossimianni, quindi, in corrispondenzadella crescita dell’offerta,la domanda potrebbe diventarepiù selettiva e per le residenzeche presentano un rapportotra costo e servizio inadeguatoo che offrono in generaleun servizio di qualità inferiore,si potrebbero iniziarea registrare dei livellianche significativi di sfitto.A fronte delle prospettivedi sviluppo del settore, nel 2007Il Comitato Tecnico “Territorioe Infrastrutture” di Assolombardaha promosso un’iniziativadedicata alla residenzauniversitaria con l’obiettivonon di definire un progettocompleto in tutte le sue parti,quanto piuttosto un metaprogetto che potesse fissaredei riferimenti per valutarela fattibilità economica,gestionale e progettualedelle iniziative. L’analisialla quale hanno partecipatoanche Fondazione HousingSociale e Pirelli Real Estate,ha evidenziato la necessitàdi mettere a fuoco diversielementi per stimarela sostenibilità delle iniziativee la tenuta dei rispettivi modelligestionali, analizzandoseparatamente i parametriche influenzano il canonemensile di un posto lettouniversitario ovvero il costodi acquisto o produzionedella struttura e il suo costodi gestione. Nell’analisi condottasulla base delle stime predisposteda Pirelli Real Estate, il costodi produzione è stato assuntopari al costo di acquistodella struttura “chiavi in mano”.Il costo di produzione di unposto letto include in particolareil costo delle camere, quello deglispazi di distribuzione, dei servizie della sistemazione degli spaziaperti (verde, aree pavimentatee parcheggi a raso), mentrenon include il costo delle areesulle quali viene realizzatala struttura (che può variaremoltissimo in funzionedell’origine e delle suecaratteristiche urbanistiche).Il meta progetto è stato articolatoipotizzando tre standardcostruttivi che differisconocon riferimento alla dotazionedi spazi a servizi (A), (B) e (C),stimando tre possibili livellidel costo di produzioneper posto letto: 44.000 europer la soluzione A, 40.000 europer la B e 38.000 europer la C. A tale importosi aggiunge il costo degli arredi,stimato pari a 4.000 Euroa posto letto. Il costo di gestione,che include la pulizia giornalieradelle parti comuni e quellasettimanale delle camere,il servizio di portierato 24 oresu 24, la riscossione dei canoni,la gestione delle manutenzionie i costi relativi alle utenzee al riscaldamento, sulla basedi interviste condottecon operatori del settoreè stato stimato in circa 200 Euroal mese per posto letto.Il canone di locazione mensilepuò quindi variare in modoanche rilevante in funzionedella tipologia di strutturarealizzata, nel meta progettone sono stati come dettoanalizzate tre opzioni (A, B e C)ma le possibilità sono moltedi più, del rendimento attesodal proprietario dell’immobile,che può essere ad esempiocompreso tra il 5% e il 7%massimo all’anno (a cui vannosottratti i costi immobiliarifra quali l’ICI, le assicurazionie il costo delle manutenzioni)e del livello di servizio offertoallo studente. Con riferimentoalla soluzione C, a titolodi esempio, il costo al posto lettorisulterebbe pari a 38.000 Euro e,ipotizzando un rendimento

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:45 Pagina 23immobiliare pari al 6%, il canonemensile praticabile allo studente,calcolato su 11 mesi, risulterebbeessere di 430 euro(a cui aggiungere IVA al 10%).La validità delle stime del canonemensile, e quindi la valutazionesulla sostenibilità dell’intervento,sono strettamente legatead alcune importanti assunzioni,fra le quali una dimensionedella residenza di almeno200 posti letto, la dotazionedegli spazi a servizio,la disponibilità dell’area a titologratuito, la detraibilità dell’IVAassolta con riferimentoall’investimento iniziale.In conclusione, gli elementiche possono incideresulla riduzione del canoneevidenziati dallo studio sono:un minor costo di produzione(es. contributi pubblici, ricaviottenibili da vendita di box oveve ne sia domanda, risparmiecc.), redditi integrativi ottenibilidall’erogazione di serviziaggiuntivi e compatibili (es. baro palestra aperta al pubblicosempre ove ve ne sia domandaecc.), affitto estivo dei posti lettie quote di affitto a uso foresteria,riduzioni del livello di servizio(es. servizio di portieratosu due turni anziché su tre)o incrementi di efficienza(es. possibilità di addebitarele utenze in modo diretto,con contabilizzazione per postoletto), una minoreremunerazione del capitaleinvestito, una minore aliquotaIVA. Possono invece influirein aumento sul livello del canone:un maggior costo di produzione(es. costo dell’area da edificare,più spazi, finiture di pregio,indetraibilità dell’IVA dovutaa condizioni soggettivedell’attuatore ecc.), un maggiorelivello di servizio (es. puliziequotidiane delle stanze,rifacimento letti, mensa,tv via cavo ecc.), una maggioreremunerazione del capitaleinvestito, la durata dei contrattidi 10 mesi, dimensionidella residenza inferiori ai 200posti letto, una durata limitatadel diritto di proprietà sull’area(es. concessione a 30 anni).In linea con gli altri paesi europei,l’Italia, per avvalersi di un sistemauniversitario che risulticompetitivo a livello territorialee che valorizzi lo sviluppodella città, deve promuoveredei modelli sostenibilidi studentato, in gradodi soddisfare i fabbisogni abitatividi una categoria di utenzache si caratterizza per l’elevatamobilità quotidiana e per la scarsacapacità economica. Per affermaredegli studentati di alto livello,è necessario curare alcuni aspettifondamentali, quali la qualitàarchitettonica, la localizzazionee l’offerta dei canoni di locazionecalmierati. Le nuove residenzeuniversitarie dovrebbero pertantoessere localizzate in areeaccessibili e strategiche,realizzate coniugando l’attenzioneallo studio degli spazi e dei serviziall’uso di tecnologie avanzatenel campo del risparmioenergetico, con l’obiettivodi creare dei luoghi sicurie protetti, ma allo stesso tempoaperti e in grado di soddisfareil comfort abitativo e la coesionesociale. Se poi si prendein considerazione l’ipotesidi intervenire su aree ottenutea costo calmieratoo nullo e il livello di sussidiomediamente offerto dai bandiregionali per l’ediliziauniversitaria, sembra possibilesviluppare una consistente offertadi posti letto agli per studentia canoni calmierati.022_023

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:45 Pagina 24

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:48 Pagina 25Studenti nella corte internadel Tietgenkollegiet a CopenhagenProgetto dello studio daneseLundgaard & Tranberg ArkitektfirmaFoto di Jens Lindhe024_025

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:52 Pagina 26Giovanni VergaAssessore alla Casa - Comune di MilanoFoto diAntonio OttomanelliIn basso:L’Istituto Marchiondi Spagliardi, Milano.Costruito nel 1957, attualmente in statodi abbandono nonostante la riconosciutavalenza architettonica e storica,oggetto di progetto di recupero per esserepoi utilizzaro quale residenza per studentiAssessoratoProgetti e realizzazioniGli alloggi per studentiuniversitari rappresentanoun’esigenza cruciale per lanostra città. Negli ultimi sei anni,grazie all’iniziativa e all’impegnodel Comune di Milano, sono statiattivati interventi per circa 8.000posti letto complessivi per dareuna prima concreta rispostaal bisogno abitativo degli studentifuori sede. Milano è la prima cittàitaliana per offerta didatticauniversitaria e la secondaper numero di iscritti.L’Associazione MeglioMilanocomunica che complessivamentesono iscritti agli 11 Atenei milanesicirca 180 mila studenti, a frontedi una popolazione residentedi oltre 1 milione e 300 milaabitanti; 40 mila di questi studentisono residenti in città, 96 milasono pendolari giornalierie 44 mila hanno bisognodi un alloggio stabile a Milano.Ecco come stiamo cercandodi andare incontro a questanecessità. Nelle linee guidaper la progettazione del PianoServizi di Milano (26 giugno2003), per la prima voltanel nostro Paese, “la casa vieneintesa come servizio veroe proprio”. Sulla base di questaimpostazione, il 25 febbraio 2004Regione Lombardia ha convenutocon il Comune di Milanoche anche l’edilizia residenzialeuniversitaria è da considerarsiun servizio e quindi può realizzarsisulle aree destinate a standard,così come individuatenegli strumenti urbanistici.“Nel concetto di istitutiuniversitari”, come indicatonella lettera della Regione,“si possono fare rientrare,in primis gli spazi per la didattica,la ricerca e lo studio, poi tutti queiservizi di supporto alla vitauniversitaria, compresi quellifinalizzati alle esigenzedi soggiorno e di alloggiodegli studenti e del personaledocente a vario titolo”.“La presenza delle universitànel territorio del Comunedi Milano - cita la deliberaconsiliare - è fattore di rilevanteinteresse pubblico e la possibilitàdi incrementare l’offertaformativa, facilitandola residenzialità universitaria,è un obiettivo strategicodell’Amministrazione Comunale”.Con provvedimento di Giuntadel settembre 2005,l’Amministrazione comunaleha così individuato 5 areedi sua proprietà in cui realizzare1.321 posti letto (via Ovada,via Baldinucci, via Ripamonti,piazza Ferrara, via PompeoLeoni/viale Toscana). Intantoil Politecnico di Milano trasformail Daniel’s Hotel, in via Corridoni,per ricavare altri 406 posti letto.Anche Aler Milano si staimpegnando su questo fronte,con il recupero di vari alloggisotto soglia e di sottotettiche permettono di ricavare circa1.000 posti da destinare sempreai giovani universitari. Altri 4.000posti letto risultano in corsodi realizzazione più o menoavanzato in aree private,individuate in ProgrammiComplessi approvatidall’Amministrazione comunale(via Quintiliano, via Carcano,via Stefanardo/Demostene,via Malpiero, via Oglio,via Pitteri, via Isonzo,viale Bligny, Rimembranze,Cascina San Giuseppe,Lorenzini/Adamello).Nel novembre 2007 il Comunedi Milano firma un protocollod’intesa per la concessione in usoal Politecnico e all’Universitàdi Milano-Bicocca di alcunicomplessi scolastici inutilizzati.Il provvedimento ha permessoai due Atenei di partecipareal bando del Ministerodell’Università e della Ricerca,

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:57 Pagina 27ottenendo un finanziamentocomplessivo di circa 50 milionidi euro. Al Politecnico di Milanosono stati concessi gli stabili siti invia Noale (ex Istituto Marchiondi),in via Maggianico e in via Einstein.In questi ultimi due, i postiper gli studenti sarannoper ognuno 228, comprensividi biblioteca, sale musica e video,palestra, sala giochi e spaziper le realtà locali. Le particomuni saranno aperte ai cittadiniresidenti in zona. L'operazionepiù significativa è stata quellache ha coinvolto l'ex Marchiondi,togliendo un luogo di delinquenzae di degrado a Milano ma ancheun pezzo di architettura di qualitàdel moderno, per metterloa disposizione come residenzaper gli studenti universitari.Il complesso, progettato negli anniCinquanta dall’architetto milaneseVittoriano Viganò e natoper ospitare 312 bambinidisadattati, è sotto tuteladelle Belle Arti, quindidi complicata ristrutturazione.Da anni era abbandonato,preda di ruggine e di insediamentiabusivi. Ogni sgombero finivanel nulla, dopo pochi giorni,le famiglie rom tornavanoad occupare le stanze al pianoterreno dell’edificio. Il grandegiardino intorno alla strutturadel quartiere Baggio si erariempito di erbacce e di rifiuti,diventando una discaricaa cielo aperto. La ristrutturazionemantiene il disegno originariodel Viganò, uno degli esempidel “brutalismo italiano”.Il Comune di Milanosta provvedendo alla bonificadi tutta l’area in seguitoallo sgombero degli occupantiabusivi, concordatocon la Prefettura.Con la firma della convenzionecon il Politecnico, nel maggioscorso, l’ateneo può ora avviarei lavori per la realizzazionedi una struttura per studenti fuorisede della capienza di 224 postiletto. La superficie complessivadell’Istituto Marchiondi,a disposizione per lariqualificazione,è pari a 10.971 metri quadrati.Il 60% dei posti letto sarà riservatoa studenti capaci e meritevolima in ristrettezze economiche.Il Politecnico, lo scorso luglio,ha completato la messain sicurezza dell’edificio e dell’areacircostante con una recinzione econ l’utilizzo di alcune telecamereper la videosorveglianzale cui immagini vengono visionatedalla Control Room del SettoreSicurezza del Comune di Milano.Accanto a questi edifici, consegnatial Politecnico, ci sono altre tre exscuole concesse in usoall’Università degli StudiMilano-Bicocca. Gli stabilidi via Comasina, in cui sonoprevisti 153 posti letto,comprensivi di biblioteca,sala musica e video, palestra,sala giochi, l’edificiodi via Bernardino da Novate(143 posti letto) e quelloin via Demostene (con unadisponibilità di 141 posti letto).Tutto questo per un totaledi 1.133 studenti che vi potrannorisiedere. E’ di questi giornila predisposizione degli appaltida parte dei due Atenei.Nel luglio del 2009, il SindacoLetizia Moratti ha inauguratol’AgenziaUni, in piazzale Dateo 5.Questa agenzia per gli studenti,al piano terra di uno stabilecomunale, è nata per favorirel’incontro tra domanda e offertadi residenzialità, mettendoin contatto proprietaridi immobili e studenti universitari.Principali obiettivi sono quellodi contrastare il mercato nerodegli affitti agli studenti e di offrireuna consulenza legale.Tutti i servizi offerti sono gratuiti.Il progetto è promossodal Comune di Milanoche ha partecipato al bando“Servizi agli studentinei Comuni sedi di Università”del Dipartimento per la Gioventùdella Presidenza del Consigliodei Ministri, e subito condivisocon gli 11 Atenei milanesi,da Regione Lombardia,da Fondazione Cariploe dall’Associazione MeglioMilano.Nell’agosto 2008, è statocomunicato all’Amministrazionecomunale il cofinanziamentodi 400 mila euro, pari al 50%del costo preventivato per l’avvioe il funzionamentodell’AgenziaUni nel bienniodi sperimentazione. Gli altri 400mila euro sono stati allocatinel bilancio comunale e finanziaticon mezzi correnti. Nel prossimofuturo c’è l’idea di allargarsie di diffondersi sul territoriocittadino: per la creazionedi una rete di servizi agli studentie ai giovani, sono stati individuatialtri spazi comunaliin via Scaldasole 3/5,via Fiamma 5, via Confalonieri 3,viale Lombardia 65, come puntidi accesso decentratoall’AgenziaUni. Il personaledi AgenziaUni accompagnagli studenti e le loro famigliea visionare gli appartamentii cui annunci appaiono sul sitointernet. C’è un percorso guidatoe sicuro per chi, spessoper la prima volta, si trovaa dover affrontare la realtàdi una casa in una metropoli e,di solito, in condivisionecon altri studenti. MeglioMilano,che monitora il lavorodell’AgenziaUni, ha evidenziatoche la richiesta più ricorrenteè per una camera singola,in appartamento condivisocon altri ragazzi, a costo contenutoe ben collegato con l’ateneofrequentato. L’altro versantedi fruitori dell’AgenziaUnisono i proprietari di casache vi si rivolgonoper ottenere la mediazionegratuita e la selezionedegli studenti-inquilini.La titolarità dell’Amministrazionecomunale è vissuta comeuna garanzia, per i proprietari.Gli immobili offerti sonoin prevalenza bilocali (40%),trilocali (32%) e, a seguire,i monolocali (20%).L’affitto di una stanza singolasi aggira intorno ai 450 euroal mese, quando in nero il costomedio è di 600/700 euro.Insomma, l’agenziaper gli studenti, nella seconda cittàpiù cara per gli affitti dopo Roma,è davvero un grande aiutoper i giovani che frequentanol’università. Con AgenziaUniabbiamo voluto creare un canaleaffidabile per gli studenti,per le loro famigliee per i proprietari di casa che,in questo modo, hanno unagaranzia in più per afrontarela domanda. In piazzale Dateosi sta facendo il primoesperimento di mix socialenell’assegnazione degli alloggi.30 di questi 157 appartamentiandranno agli studenti,coniugando per i restanti, ediliziapopolare e a canone moderato,progetti socio-assistenziali,locazioni temporanee,spazi commerciali e alloggi protettiper gli anziani. Un’altra iniziativadell’Assessorato alla Casa, attentoalle “politiche giovanili”,è il progetto “Foyer”, che si rivolgeprioritariamente ai giovani singleche si stanno affacciandosul mercato del lavoro. Si tratta disupportare percorsi di progressivaautonomia dei ragazzi rispettoalle famiglie d’origine, mediantel’offerta di una soluzione abitativapensata ad hoc. La partenzaè la lettura e l’interpretazionedi un modello abitativo di matriceeuropea, che costituisceun’innovazione rispettoal panorama italiano. I foyersono strutture nate in Francia nelsecondo dopoguerra, sviluppatesipoi in Gran Bretagna , che offronosoluzioni abitative di qualità e unaserie di servizi combinati ad essa.Obiettivo del foyer è incentivarel’uscita di casa sostenibile dal puntodi vista economico e organizzativo.Il target sarà proprio compostoda studenti/lavoratori tra i 18e i 30 anni. Gli alloggi sarannoinfatti interamente arredatie le tariffe si collocherannoad un livello intermediotra mercato libero e soluzioni diedilizia residenziale pubblica. Vieneanche incentivata una permanenzalimitata nella struttura comunale.Il Comune di Milano ha presentatoal Dipartimento della Gioventùdella Presidenza del Consigliodei Ministri un progetto che,per l’attuazione, vede coinvoltala Fondazione Housing Sociale,costituita nel 2004 per realizzareil Progetto Housing Sociale dellaFondazione Cariplo. Al momento,si sta predisponendo la stipula dellaconvenzione con il Dipartimentodella Gioventù, che ha stabilitolo stanziamento di 1 milionee 500 mila euro per la realizzazionedel Foyer. Il Comune di Milanoha messo a disposizionealcuni immobili nel quartiereSant’Ambrogio – nella periferia suddi Milano, tra viale Famagostae il Parco Agricolo Sud di Milano –per un valore pari a 1.840.000 euro.La realizzazione del Foyernel quartiere di edilizia residenzialepubblica di Sant’Ambrogio siinserisce in un più ampio obiettivostrategico dell’Amministrazionecomunale: porre in discussioneil modello tradizionale di quartierepopolare come luogodi concentrazione di popolazioniomogenee e di mancanzadi diversificazione funzionale.Si vogliono introdurre, quindi,nuove opportunità abitativeche permettano la diversificazionedella popolazione residente,superando il concetto del ghettoe del quartiere dormitorio,migliorando la qualità urbanae di vita della zona, che, così,da problematica e in via di declino,sarebbe rivitalizzata.L’agenzia degli studentiha un sito internet:www.agenziauni.comune.milano.it026_027

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:57 Pagina 28Massimo FortisOrsina Simona PieriniDipartimento di Progettazione dell’Architetturadel Politecnico di MilanoPolitecnicoGli studenti al MarchiondiPolitecnico: progetto di restauro e recupero funzionale del complesso denominato Istituto MarchiondiFinanziamento bandoMIUR 2007 L. 338/00Locazione:via Noale, 1 MilanoResponsabile del progetto:prof. arch. Massimo FortisProgetto generale:Dipartimentodi Progettazione dell'ArchitetturaProgetto architettonicoprof. arch. Massimo Fortisprof. arch. Orsina Simona PieriniProgetto degli interniprof. arch. Gianni Ottoliniprof. arch. Roberto RizziProgetto delle strutture:Dipartimentodi Ingegneria Strutturaleprof. ing. Piergiorgio MalerbaProgetto degli impianti:Dipartimento di Energiaprof. ing. Livio Mazzarella,dott. ing. Giuseppe RapisardaCoordinamento della sicurezza:Dipartimento B.E.S.T.prof. ing. Marco TraniA destra:Istituto Marchiondi, Milano,presto adibito a studentato del Politecnico.Parte della planimetriadel primo piano del convittoConsiderato dalla critica e dalla storiografia una delle operepiù importanti ed espressive dell’architettura italiana del XXsecolo, l’Istituto Marchiondi Spagliardi è stato costruitonel 1957 su progetto dell’arch. Vittoriano Viganò e destinatoall’internamento e al recupero di ragazzi caratteriali. Si tratta di unacostruzione in cemento armato, che affida la sua espressività al giocodelle strutture e alle superfici in cemento a vista, ma è da lungotempo in stato di abbandono e in condizioni di grave degrado.È stato sottoposto dalla Sovrintendenza dei Beni Architettonicia vincolo monumentale ed è stato segnalato dal Do.Co.Mo.Mo.come opera eminente da salvaguardare. Il complesso, costituito da piùcorpi di fabbrica, verrà adibito a residenza universitaria per studentidel Politecnico di Milano. Il progetto, ormai giunto all’esecutivo,è già finanziato e di prossima realizzazione. Sono previsti il restauroe il recupero degli edifici secondo criteri di rigoroso rispetto,ma anche le opere necessarie per adattarli al nuovo usoe alle normative vigenti. Il progetto muove dal riconoscimentodel valore architettonico dell’opera e si confronta con la sua storiapassata, ma si misura anche con i termini imprescindibilidella sua esistenza futura. Il progetto di recupero ha comportatola definizione di uno stato di fatto aggiornato, attraverso un accuratostudio analitico, preliminare alla progettazione esecutiva,che fa riferimento sostanzialmente a due corpi di materiali: il rilievogeometrico dello stato attuale, accompagnato da tavole specificheche raccolgono le indicazioni delle cromie e dei materiali,e i documenti d’archivio trasmessi dalle eredi Viganò, fotografiee copie dei disegni di progetto dell’Archivio Vittoriano Viganò,inclusi quelli relativi ai c.a., conservati presso l’Archivio del Modernodi Mendrisio. Il progetto di salvataggio del Marchiondi,oltre agli innumerevoli problemi relativi alla conservazionedei connotati originari e alla formulazione di interpretazioni fedelial testo, si misura anche con le condizioni che permettano la pienarestituzione del Marchiondi all’uso civile: i nodi critici, qui comenella maggior parte dei progetti di riuso, sono la compatibilitàdella nuova destinazione prevista - casa dello studente -con le caratteristiche spaziali e distributive del complesso disegnatoda Viganò e il raggiungimento di un livello di abitabilità adeguato.Un secondo gruppo di questioni aventi rilevanza generale riguardala specificità del restauro del moderno, un tema sul quale si è apertonegli ultimi anni un dibattito vivace alimentato da pubblicazioni,convegni e dall’azione di associazioni come il Do.Co.Mo.Mo.Mentre negli edifici più antichi la maggiore massività delle struttureportanti offre più chances alle operazioni di consolidamentoo di manutenzione, la degradabilità dei manufatti cementizie dei metalli ferrosi, soprattutto se impiegati nelle loro sezioniresistenziali minime, introduce seri interrogativi circa la sopravvivenzadelle strutture o, perlomeno della loro materialità originaria.In questo senso gli interventi effettuati nel mondo su opere illustri

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:57 Pagina 29dei maestri del Movimento Moderno potranno costituire un terminedi riferimento per confrontare metodologie e tecniche specifichea partire dall’analisi dei risultati. Come è noto, inoltre, la sceltadella nuova destinazione funzionale è momento critico nei progettidi restauro: la scelta della musealizzazione del Moderno ha giàmostrato i suoi punti di debolezza nelle esperienze europeedegli ultimi vent’anni, ma d’altro canto, il compromessocon le problematiche, le normative e gli adeguamenti impostida un nuovo uso dell’immobile sicuramente ne rendono complessala progettazione. La vocazione a residenza universitariadel Marchiondi è stata individuata da tempo e perseguitacon un accordo di programma tra il Comune di Milano, il Politecnicodi Milano, la Fondazione Cariplo e il Consorzio delle Cooperativedi gestione sociale nel novembre 2007. L’interesse del Politecnicoal restauro e al recupero funzionale del Marchiondi è certamentequello di salvare un’opera famosa, ma anche l’obiettivo di dareagli studenti universitari un insieme di servizi abitativi che diventinosupporto fondamentale allo studio e alla loro socializzazione con altristudenti dalle provenienze più disparate, con un impatto sicuramentepositivo sull’intero quartiere urbano. Il progetto accetta dunquela sfida della nuova destinazione funzionale e ne calibra l’impattosui differenti edifici che compongono il Marchiondi. Il complessoarchitettonico insiste su di un terreno di m 90x225, delimitatosui lati Est e Sud rispettivamente dalle vie Noale e Antonio Mosca,ed è costituito da più corpi di fabbrica lineari ad un piano(servizi generali, ex foresteria, ex scuole elementari, soggiornoe corridore di collegamento), a tre piani (ex scuole medie)e da un volume emergente (ex convitto) sviluppato su sei livelli,per un totale di 10.971 mq. di s.l.p.. Sul Marchiondi si è giàintervenuto in passato con opere di ridestinazione funzionale relativea circa 1.280 mq., recuperati dal Comune come servizi per disabilie che non formano oggetto del presente intervento.La nuova articolazione funzionale conferma l’asse distributivolongitudinale, su cui si innesta l’atrio trasversale, e mantienesostanzialmente inalterate la spazialità e la localizzazione originaledei servizi comuni al piano terra del complesso, che prevedevanouno spazio cucina e mensa nel convitto e un ampio salone nel corpoautonomo del soggiorno: il ripristino della sua antica funzioneviene confermato anche con l’integrazione di un’aula conferenze,mantenendo così l’originale vocazione spaziale e l’eccezionalerapporto con l’esterno. Nel piano inferiore delle scuole mediee in una parte della foresteria sono previste inoltre sale studio,una biblioteca e una piccola palestra. L’inserimento di funzioni aperteal pubblico (birreria/caffetteria e saletta conferenze) potrà inoltreestendere le occasioni di fruizione, coinvolgendo in modosignificativo anche gli spazi all’aperto, in particolare il grandepergolato a portali. Nelle parti restanti - aule delle scuole elementarie medie, foresteria e piani superiori del convitto - saranno ricavati 224posti letto distribuiti in stanze di tipo alberghiero e in nuclei integratisecondo le modalità previste dalla Legge 338. In particolare,nell’edificio del convitto, è confermata l’organizzazione su due livellidelle camerate originarie, che il progetto prevede di trasformarein mini alloggi per 4 studenti di circa 90 mq. Viene dunque rispettatol’impianto spaziale delle cellule, che è una caratteristica importantedel progetto di Viganò, e, più in generale, vengono mantenutigli spessori e le quote dei solai esistenti senza introdurre alterazionivolumetriche dell’involucro architettonico, con la sola eccezionedell’inserimento di un nuovo ascensore aderente alla testatadell’edificio alto. Tutto l’organismo è modulato geometricamentein pianta rispetto ad un reticolo di m 3x5 e in alzato su quotedi m 2.5, 3.5, 5, con sottomultipli nei serramenti di 50 cm.Il sistema trave/pilastro, composto da elementi lamellari accostati,è il modulo strutturale secondo cui vengono organizzati gli spazie definiti i volumi. Sulla consapevolezza di tale impianto progettualee nell’ottica di non modificare l’unità formale del complessooriginario, si è intervenuti valutando sempre come prioritarioil mantenimento del valore architettonico dell’opera,sia nel preservare il più possibile la spazialità proposta dall’autore,sia nell’escludere l’intrusione di nuovi elementi in una strutturacompositiva già molto complessa. L’esplicito rapporto che VittorianoViganò stabilisce tra costruzione e forma-icona non sembra potertollerare presenze estranee. Il progetto di Restauro sceglie dunquedi non contrapporsi al disegno dell’autore e persegue un ripristinodei cementi armati che ne conservi al meglio, una volta salvaguardatele condizioni di sicurezza, geometria, dimensioni e qualità esteticadei materiali. L’intervento di recupero, che contempleràun laboratorio di cantiere, si confronta con esperienze di altri paesi,dove non si escludono operazioni di rifacimento più decise, piuttostoche una conservazione integrale del corpo materiale dell’operae della stessa patina del tempo. È esplicito il riferimentoal riconoscimento dell’opera d’arte ed all’ipotesi di interventosu questa come di un restauro critico, così come inteso da RenatoBonelli, teso alla ricerca e alla valorizzazione dei valori autenticidell’opera d’arte “…atto critico, giudizio fondato sul criterioche identifica nel valore artistico e perciò negli aspetti figurativi,il grado d’importanza ed il valore stesso dell’opera”. Nel casodel Marchiondi anche la scelta su come intervenire sui serramenti(oltre 3500 mq, di cui il 30% demolito) diventa decisiva:sarà mantenuto il disegno e l’ordito originario delle ampie superficifinestrate a telai metallici smaltati in vari colori, provvedendoalla sostituzione dei serramenti irrecuperabili, tenuto anche contoche la nuova destinazione residenziale comporta un incrementonotevole delle superfici apribili nei serramenti rispetto all’originale.Sarà inoltre ripristinato il materiale di pavimentazione: linoleum rossoossido, con campiture chiare e gomma nera, a seguito della verificaiconografica e per reperti dei colori impiegati da Vittoriano Viganò.028_029

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:58 Pagina 30In basso:Planimetria generale del piano terradell’Istituto Marchiondi

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:58 Pagina 31030_031

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:59 Pagina 32Franco ZinnaArchitetto, Direttore di SettoreSettore ValorizzazioneAree Comunali e non ComunaliMilanoLa casa, un servizioOltre al tema dei cosiddetti“vuoti” (gli spazi verdie ad uso pubblico,il sistema delle infrastrutture),uno dei cardini su cui si articolail PGT e, in particolare, il Pianodei Servizi, è l’implementazionedi una strategia per supportareil problema della casa e del disagioabitativo, soprattutto quandolegato al mercato dell’affitto,un passaggio-chiave per lo sviluppodi Milano. Per conseguenzadell’aumento del costo della vitasono diverse le fascedi popolazione che oggi si trovanoa rischio o afflitte da nuove formedi povertà. La spesa per la casa,una delle voci maggioridel bilancio familiare,può diventare insostenibile.Assistiamo a un fenomenodi progressiva espulsionedelle fasce più deboli dalla città(studenti, giovani coppie).Intervenire sul mercato dell’affitto,tentando di riportare in città quellefasce di popolazione espulse,o per lo meno impedendoneil futuro esodo, diventaun passaggio fondamentaledell’intero progetto per i servizidi Milano. L’obiettivo è quellodi creare un “piano della casa”che non si appoggi sul soggettopubblico, ma che, attraversoun sistema fortemente sussidiario,garantisca un’alta qualitàdell’abitare a quella popolazioneoggi costretta alla fuga. Dal puntodi vista operativo il meccanismoche il PGT propone è basatosu degli incentivi per larealizzazione di nuove quote diedilizia residenziale convenzionata,in vendita, in affitto o a canonesociale, moderato o concordato,da parte dell’operatore privato.Il meccanismo prevedeche contestualmentealla realizzazione dei nuovi alloggidi edilizia libera, all’operatorevenga conferita una volumetriaaggiuntiva, fatto salvo che questarispetti alcune condizioni stabilitedal soggetto pubblico in terminidi quote per i differenti regimidi proprietà o affitto, di requisitisoggettivi di assegnazioneo ancora di prezzi di venditao canoni di locazione.Viene demandata ai privatinon solo la realizzazione di nuovequote di edilizia convenzionatao in locazione ma la stessa gestionedegli alloggi, dando modo disuperare il tradizionale binomio“soggetto pubblico-ediliziaeconomico popolare”;un binomio, quest’ultimo,che, non solo non apparepiù adeguato alla complessitàdei bisogni e del mercatoma tanto meno perseguibile vistigli esiti sociali ed il degrado edilizioche finiscono per concentrarsi inmolti quartieri periferici della città.Al soggetto pubblico viene affidatoun ruolo totalmente differente;quale garante dell’interessegenerale e dei singoli individui essodeve farsi promotore di nuoviinterventi di mix abitativoe monitorare nel tempoil rispetto delle condizionipiù sopra citate e degli obblighiconvenzionali. Particolareattenzione viene rivoltaalle modalità di assegnazione,ovvero ai requisiti soggettivie alle cosiddette categorieprivilegiate, favorendo coloroche non sono in gradodi sostenere i canoni e i prezzidel libero mercato, come famiglienumerose o con portatoridi handicap, giovani coppie,studenti o persone con esigenzeabitative temporanee,al fine di ricreare all’internodi ciascun intervento il mix socialedi cui “vive” la città. Dal puntodi vista sociale e funzionalesi ragiona in termini di maggioredifferenziazione possibile del targetdi utenza interessato, al finedi creare “piazze” di socialitàche favoriscano l’incontroe la convivenza tra individuicon origini, bisogni e abitudinidifferenti ma ugualmenteconciliabili e, soprattutto,complementari nella vitadella città. Se il tema della casa,riferito in particolare alla domandadi coloro che mostrano difficoltàdi accesso con le consuete modalitàdel mercato è al centro del PGT e,nello specifico, del Pianodei Servizi, le politiche rivolte piùin generale all’abitare a Milanosi rapportano anche con le semprepiù mutevoli esigenze di coloroche vi abitano, a volte anche solotemporaneamente, le cosiddettepopolazioni “mobili”: dai segmentidell’immigrazione, agli studentifuori sede, ai lavoratori o ancoraai parenti dei malati che ricorronoai servizi sanitari di eccellenzapresenti nell’area milanese.Sono anche questi parte del targetdi utenza che necessita di politicheadeguate in rispostaad una domanda abitativadai tratti del tutto peculiari.Il tema della temporaneitàdell’abitare deve entrarea far parte del progetto di cittàche sottende al Piano di Governodel Territorio e declinarsi di voltain volta in tipologie che,a partire dalla più tradizionale casain affitto o dalle residenzestudentesche o universitarie,contemplino anche forme piùinnovative quali, ad esempio,il “co-housing”, laddovenon addirittura possano esplorareambiti di frontiera comegli “alberghi low-cost”.Forme di “co-housing” potrebberoandare incontro alle esigenzedi studenti, lavoratori, giovanicoppie, famiglie se non addiritturaanziani consentendo non solodi moderare i costi della casain senso stretto, ma di favorirela condivisione di spazi comuni,attrezzature e risorsee di promuovere la collaborazionereciproca. Gli “alberghi low-cost”potrebbero contribuire a darerisposta all’incalcolabile numerodi persone che affrontanouna faticosa trasferta per accedereai servizi sanitari diffusinel territorio metropolitanoo ai familiari dei pazientiche si trovano a doversi“re-inventare” una dimensionequotidiana dell’abitare,non sempre facilmente accessibilesotto il profilo economico,nonostante la presenza di una retedi strutture alberghiereconvenzionate o di “case diaccoglienza” offerte da istitutireligiosi o da altri soggettiche operano in campo socialee sanitario. È anche a queste formedell’abitare che il piano volgelo sguardo. Sotto il profilo piùoperativo, anche le tipologie dialloggio legate alla temporaneitàtrovano riscontro nel meccanismoincentivante che il PGT giàpropone per la realizzazione,da parte dell’operatore privato,di nuove quote di ediliziaresidenziale convenzionata,in vendita ed in affitto o a canonesociale, moderato o concordato.La possibilità per l’operatoreprivato di beneficiare di incrementivolumetrici è legata anche perqueste altre tipologie al rispettodelle condizioni date dall’attorepubblico e calibrate in funzionedei risultati che lo stesso miraa conseguire nel medio periodo.Le nuove politiche per la casa(stabile o temporanea che sia)stimolano una riflessione

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 13:59 Pagina 33RILEVAZIONE STUDENTI E POSTI LETTO LOMBARDIA - A.A. 2007/2008STUDENTIRESIDENZE UNIVERSITARIEINTERVENTI L. 338/2000COLLEGI UNIVERSITARIINTERVENTI L. 338/2000INTERVENTI L. 338/2000universitàiscrittiresidentinellastessaprovinciaiscrittida fuoriprovinciaresidentinellastessaregioneiscrittida fuoriregionetotaleiscrittinuovidi cuiristrutturatitotalenuovidi cuiristrutturatitotale 95.094 70.293 41.364 206.741 1.353 1.353 971 971 7.192 7.192totalepreesistentipreesistentipreesistentinuovidi cuiristrutturatitotaleFonte dati: MIUR-Direzione Generale per lo Studente e il Diritto allo StudioDal 2005 al 2007 sono state sottoscritte le seguenticonvenzioni urbanistiche per la realizzazionedi altrettanti interventi:Aree di proprietà privata:1) Via Breda/Porto Corsini (ca. 200 p.l.);2) Via Stefanardo/Demostene (ca. 70 p.l.);questa è terminata e funzionante.3) Via Malipiero (ca. 110 p.l.);finanziata da Regione e indagata da Procura.4) Via Oglio (ca. 180 p.l.); finanziata da Regione.5) Via Quintiliano/Dione Cassio (ca. 200 p.l.);6) Via Michele da Carcano (ca. 60 p.l.);7) Campus Martinitt (Aler, ca. 100 p.l.);finanziata da Regione.Aree di proprietà comunale:1) Via Ripamonti 88 (Università Bocconi, ca. 200 p.l.);finanziata da Regione.2) Via Pompeo Leoni – Ex Autoparco(Compagnia dell’Abitare, ca. 200 p.l.). Finanziata da Regione.sul concetto che sta alla basedell’intero procedimento:il riconoscimento dell’ediliziaresidenziale che svolgeuna funzione “sociale” (e non solodell’edilizia pubblica) quale“servizio” di interesse generale.È infatti entro la possibilità diconsiderare la “casa come servizio”(limitatamente, è ovvio,alle tipologie più sopra richiamate)che acquistano ragionee legittimità i meccanismidi incentivazione contemplatidal piano e finalizzati a rilanciarela cooperazione tra pubblicoe privato all’interno di unprogramma di “social housing”in cui l’effettivo conseguimentodel mix abitativo, socialee funzionale divental’obiettivo prioritario .Che cosa si è fatto sino ad oggiper l’edilizia universitaria:La Regione Lombardia ha,con apposito parere del 2004,su richiesta degli Istituti universitarimilanesi e dell’Aler, sancitoil valore di servizio alla cittàdella residenza universitaria,assimilandola a tutti gli effetti agliIstituti Universitari. Ha così resopossibile realizzare edifici destinatiad alloggi e residenze per studentiuniversitari sulle aree, pubblichee private, attualmente destinatea servizi dal Piano RegolatoreGenerale (Aree per spazi pubblicie attività collettive a livellocomunale – Sc – art.37 delle NTAdel Prg; Aree per attrezzaturepubbliche di interesse generaledi livello intercomunale – SI –art 39 delle NTA del PRG),nonché sulle aree ricomprese inProgrammi Integrati di Intervento.L’Amministrazione Comunale,inserendo il tema della residenzauniversitaria in quello più ampiodell’emergenza abitativa in meritoalle esigenze di caratteretemporaneo, intende affrontareun tema ad oggi irrisoltoper la città di Milano e colmare,almeno in parte, un vuoto e unadistanza tra domanda e offerta che,negli ultimi anni, ha raggiuntoproporzioni tanto più insostenibilise lette in relazione alla condizionedel mercato della locazione.Il carattere di novitàdei Programmi e delle azionipromosse a livello regionalee comunale in campo urbanisticoe, nello specifico, residenziale,informa il percorso di costruzionedel progetto e avvia una fasedi natura sperimentale nelladefinizione dei contenuti specifici,delle procedure e nei rapportiinnovativi che l’Amministrazioneinstaura con i privati cittadinie con le categorie portatricidi interessi e a vario titolo chiamatein causa a contribuirealla costruzione e specificazionedei temi. Il nuovo ruoloche l’Amministrazione viene cosìassumendo, si definisce in terminidi regia di operazioni complessee di ampia portata in cui ricercarele necessarie sinergie tra politiche,soggetti, contenuti, obiettivi,procedure e risorse.Il privato è, da parte sua, chiamatoa partecipare in modo attivo,assieme all’Amministrazione,ad un percorso di costruzionedel progetto fatto di fasidi negoziazione e progressivadefinizione dei contenuti.L’Amministrazione,con Deliberazione di GiuntaComunale 14.09.2004, n. 2016 ha,da parte sua, approvato i criteriper la valutazione delle propostedi intervento di ediliziaresidenziale universitaria in areedi proprietà privata e l’iterprocedurale per la valutazionee approvazione delle propostedi intervento. Con determinazionedirigenziale, integrativa della citatadeliberazione n. 2016 è statoprecisato che il valore dell’areadi intervento debba corrispondereal valore di monetizzazionedelle aree a standard.Con successiva determinazionedirigenziale n. 52/2005 sono stateapprovate le Linee Guidaprogettuali per gli interventiin aree di proprietà privata.I criteri ivi proposti sono staticostruiti a partire dai contenutidi tale citata delibera e consistononelle prestazioni minime di tipoqualitativo e quantitativo alla scaladel progetto urbano, architettonicoed edilizio ritenute essenziali per lavalutazione delle proposte da partedell’Amministrazione Comunale;esse sono state redatte in relazioneai contenuti delle leggi 14.11.2002,n. 338 e 23.12.2002, n.388e ai rispettivi allegati(Gazzetta ufficiale n.117del 21.5.2002 – suppl. Ordinarion. 107) che dettano normein merito agli standard minimidimensionali e qualitativie alle linee guida relativeai parametri tecnici ed economiciconcernenti la realizzazionedi alloggi e residenze per studentiuniversitari, nonché alle proceduree modalità per la presentazionedei progetti ai fini dell’erogazionedei finanziamenti relativi:in previsione della partecipazionea eventuali bandi di finanziamento,la progettazione dovrà tenereconto di tutti i vincoli, parametrie requisiti richiesti nel bandoe nelle leggi citate. Con successivadeliberazione consiliaren. 26/2005, di Integrazioneal Documento di Inquadramentodelle Politiche Urbanistichecomunali, sono state individuatearee di proprietà comunale fra lequali insediare anche le residenzeuniversitarie (Piazza Ferrara,Via Ovada, Via Baldinucci,Via Ripamonti), da realizzaretramite la concessione delle areein diritto di superficie ad istitutiuniversitari o all’Aler per unperiodo complessivo di 60 anni.032_033

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:00 Pagina 34Impresa appaltatrice:Grassi & Crespi S.r.l.Impianti elettrici:Ambro Elettrica S.p.A.Impianti idraulici:Alpiq InTecMilano S.p.A.Committente:IstitutoJavotte Bocconi Mancadi VillahermosaAssociazione“Amici della Bocconi”Responsabile progettoper il committente:Nicolò Di BlasiProgettisti:Dante BonuccelliMorgan OrlandiTeam di progetto:Luca FarinaAnna FiolkaRuggero PorazzaProgettista strutturale:Ing. Emilio PereiraProgettista acustica:Paolo MolinaFurniture:Molteni & C - DadaSpecial Lighting:Fontana ArteArea edificata:7.400 Mq.Superficie territoriale:22.500 Mq.Costi di realizzazione:23.700.000 EuroDurata della progettazione:Giugno 2005Aprile 2007Durata della realizzazione:Novembre 2007Dicembre 2009Dante Bonuccelli(Buenos Aires 1956)Morgan Orlandi(Legnano 1973)architetti, collaboranodal 1995 a Milanooccupandosidi architetturae industrial design.Tra i progetti più recenti:Uffici Morningstara Milano, Sede BocconiVia Roentgen (interiordesign), Uffici Swarovskia Milano, ShowroomGirsberger: Londra,Amsterdam, Madrid,Vienna, Parigi,Nagoya Fashion andRestaurant Building.Tra i numerosiriconoscimenti si ricordail Red Dot Award (2008),Good Design (2009)e ADI Design Index(2006 – 2007).BocconiL’abitare da studentiResidenza per studenti Emanuele Dubini in Via Buzzi, MilanoIl terreno interessato dall’interventosi trova nell’area della ex OM, situatanella parte sud di Milano sul bordo dellaseconda circonvallazione di Viale Toscanae oggetto di una recente operazionedi riqualificazione urbana con la costruzionedi nuove residenze, uffici ed ipermercato.Esso è delimitato a nord dalla Via VittoreBuzzi, a sud dalla Roggia Vettabbia,a ovest da una centrale termica e un parcoe a est da un terreno edificabile di proprietàdel Comune di Milano. Tutti gli edificidella recente operazione sono stati realizzaticon tipologie e altezze diverse che vannodal monopiano dell’ipermercato alle torredi 12 piani di abitazione, passando per edificida 4 a 7 piani di altezza. Non c’è uniformitàdi materiali o di linguaggio architettonico.Nel terreno oggetto di questo progettoesisteva un capannone industriale in disuso,senza nessun vincolo ambientale o artistico.La residenza per gli studenti è formatada 4 corpi collegati fra di loro con ponti vetratied è organizzata attorno ad una piazza;il complesso ha una altezza di piano terra e 5piani sovrastanti. Gli appartamenti occupanodal 1° al 5° piano, mentre al piano terra,attorno alla piazza, si trovano i servizi comunidi hall d’ingresso, portineria, sale riunioni,sale studio, biblioteca. Al piano interrato sonocollocati i locali tecnici ed i parcheggi; sonoprevisti 78 posti auto e 91 posti bici/moto.Sulla copertura dell’edificio trovano postouna palestra, sale musica e una sala studio.I prospetti rivolti verso l’esterno sonocaratterizzati da una loggia delimitata da unascansione regolare di pali in legno naturaleche rappresentano un filtro tra la cittàe l’edificio. Tali pali hanno comunquela possibilità di essere impacchettati liberandocosì la vista verso l’esterno. I prospettisono intonacati mentre per la pavimentazionedella piazza interna e del piano terradell’edificio è utilizzata la pietra lavicadell’Etna. La continuità di materialetra interno ed esterno è accentuata anchedall’utilizzo di ampie vetrate che permettonoalla piazza di “entrare” nell’edificio.L’edificio, in parte sospeso su pilotis,non rappresenta un ostacolo visivodall’interno della piazza e permette al pianoterra di essere completamente trasparentee permeabile verso la Roggia Vettabbia.La piazza, luogo di incontro e di ritrovo,è dotata di panche in pietra e di fioriere.Il nuovo edificio offre la possibilità di ospitare328 studenti ed è organizzato in 124tra appartamenti e minialloggi con diversetipologie per 1, 2 o 4 persone. La strutturaportante è realizzata con telai in calcestruzzoarmato costituiti da travi in spessoree/o ribassate e pilastri. I solai ai piani sonorealizzati in lastre prefabbricate tralicciate,alleggerite con blocchi di polistiroloe con getto superiore di completamentoin opera in calcestruzzo. Tre blocchi verticaliscale – ascensori collegano i diversi pianie sono posti negli angoli dell’edificio.Sulla copertura sono stati installati pannelliper produzione energetica.Gli arredi degli appartamentisono stati disegnati appositamente.

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:02 Pagina 35In basso a sinistra:Residenza Dubini (studentato Bocconi)La loggia nei prospetti rivolti esterni è delimitatada un’orditura di pali in legno naturale.L’edificio può essere “impacchettato”o “spacchettato” a seconda delle necessità.A destra:FacciataIn basso:Pianta Piano Tipo034_035

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dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:03 Pagina 37In questa doppia:Vista dall’ultimo piano della residenzaper gli studenti della Bocconi: scorciosulla corte interna attorno alla qualesono disposti i 4 corpi del complesso.036_037

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:04 Pagina 38Marco PozzoDocente presso il Politecnico di MilanoFoto diEduard Huebere Jens LindheStudenti per casaAll'interno del suo testo ormai famoso del 2002“L'ascesa della nuova classe creativa” RichardFlorida formula la teoria della tre T (Tecnologia,Talento, Tolleranza) come motore del successosocio-economico di alcune città. Lo studio nascevadalla volontà di capire perché alcune cittàche avevano tutte le caratteristiche per poterdiventare dei poli di attrazione a scala mondiale(grandi aziende, università d'eccellenza,...) si fosseroviste sorpassate da altre nuove realtà che stavanoattirando cervelli, popolazione e quindi benessere.Sotto l'aspetto tipologico è difficile trovare grandidifferenze fra la residenza temporanea dedicataalla ricettività turistica e quella riservata agli studenti.Lo dimostrano le straordinarie lame che LuigiMoretti ha calato sulla città di Milano nell'immediatodopoguerra: nate come residenze-albergo a bassocanone destinate ai senza tetto, sono diventate,nel corso del tempo, residenze per studentie docenti (quelle in via Corridoni e in via Bassini),e albergo tout-court (l'edificio in via Lazzaretto).038_039

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:05 Pagina 39In questa pagina:Il pensionato per studenti a Viennadello studio Baumschlager Eberle.Un sistema di cavedi fa piovereluce naturale nei corridoi interniFoto ©Eduard Hueber/archphoto.comNella pagina seguente:Tietgenkollegiet a CopenhagenTutti gli spazi collettivi di questa residenzaper studenti prospettano verso la cortesu 6 piani con aggetti strutturaliai limiti della credibilità statica.Progetto di:Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma.Foto di: Jens Lindhe

dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:07 Pagina 40A differenza dell'accoglienza turistica che è principalmente legataal concetto di comfort, la questione della sistemazione degli studentiuniversitari assume una valenza socio-culturale molto delicata e finiscecol divenire il ritratto dei valori di una collettività e di un periodo storico.Quando a metà del '400 Leon Battista Alberti scrive che i luoghi di studio“... dovranno essere lungi dal frastuono degli artigiani, da esalazionie da fetori; non dovranno essere turbati da gente sfaccendata e vi si respiriaria di solitudine ...” probabilmente fa un'osservazione più di tipo tecnicoche non culturale, considerate anche le scarse condizioni igienichedei contesti urbani dell'epoca, ma non possiamo negare che la descrizionesi adatti perfettamente ai campus di stampo anglosassone,in cui i collegi sono parte strutturale del processo formativo e consentonoquell'isolamento sociale e fisico funzionale alla creazione di un'élitedi individui che per alcuni secoli hanno composto la classe dirigenzialedi quelle nazioni. Allo stesso modo possiamo vedere nei monumentalicollegi cinquecenteschi di Pavia (Borromeo e Ghislieri: tuttoraperfettamente attivi e vitali) il riflesso di una dottrina controriformisticache aveva bisogno di allontanare gli allievi dalla corruzione del mondoe contemporaneamente di mostrarsi all'esterno con volumi imponentie alteri. La storia più recente, del secolo scorso, è caratterizzata da unasostanziale ripetizione di alcune tipologie consolidate, all'interno peròdi una grande ricchezza per quanto riguarda il rapporto con l'intornodell'edificio. Più di 50 anni e poche centinaia di metri separano la casadello studente Baker di Alvar Aalto (1947) e la residenza Simmons Halldi Steven Holl (2002) all'MIT di Boston, ma soprattutto li separaun differente rapporto con l'esterno. Entrambi gli edifici hannouna distribuzione a corridoio centrale per quanto riguarda la zona dellecamere, ma mentre Aalto contorce i suoi volumi e li estroflette per andarea occupare il paesaggio con alcuni spazi collettivi che si affaccianoin modo spettacolare sul fiume e verso lo skyline di Boston, Holl trasformal'edificio in un immenso alveare totalmente introverso, che raccoglieal suo interno tutti i servizi desiderabili e rende drammaticamente evidentigli spazi per lo studio affacciandoli su scenografici canyon scavatinel volume del fabbricato. L'esperienza più strabiliante di residenzaper studenti realizzata in Italia riguarda il complesso di collegi progettatida Giancarlo De Carlo per l'Università di Urbino fra il 1962 ed il 1983per 1132 posti letto. Le opere furono realizzate in due fasi sul Colledei Cappuccini a un chilometro di distanza dal centro urbano e quindidalla sede vera e propria degli istituti universitari. Nella sequenzadel progetto si può leggere un'evoluzione influenzata dagli eventidi quegli anni filtrata da una mente illuminata com'era quella di De Carlo.L'allontanamento dal centro urbano, in analogia con quanto voluto daicampus anglosassoni, viene sviluppato per dare una risposta alla richiestadi un'università per i grandi numeri piuttosto che per un'élite, e questointento è visibile nell'assenza di monumentalità e in una capillare ricercasul significato delle forme e dei materiali al servizio di una chiara fruibilitàdegli spazi. Inoltre, in ogni fase dello stato di avanzamento delle opere,che sono costituite da 5 blocchi di residenze e servizi distributivamentee volumetricamente differenti, è sempre stata preservata l'idea dell'interocolle come un organismo unitario, una città satellite, o meglio, un macroedificioesploso nel paesaggio che assolve al suo interno le funzionicollettive per poi subordinarsi volentieri all'ineguagliabile carattere storicoe architettonico della vicina Urbino. Il primo collegio realizzato negli anni'60, quello del colle, si srotola con due edifici a semicerchio sulle pendicisettentrionali del colle dei Cappuccini, e, utilizzando una distribuzionecon intricati ballatoi all'aperto che diventano naturali spazi comuni, offre150 camere singole che contengono bagni individuali ed una intera paretevetrata che si affaccia verso le colline marchigiane. I blocchi costruiti dopoil '73 presentano un campionario di soluzioni per graduare il passaggiodallo spazio privato delle camere (sempre singole) a quello dei grandiedifici collettivi passando per soggiorni e cucine condivisi da 4 abitanti,bagni per blocchi di 8 disposti in modo da infittire il più possibile la retedi contatti fra i diversi studenti. Il paesaggio fisico e sociale dello statofinale dell'intervento è straordinariamente ricco e vario nonostantenon siano previsti contatti con il vicino contesto urbano. Più ci si avvicinaai giorni nostri più lo spirito che guida le migliori idee progettuali sembracoerente a quello delle 3T di Florida: attirare talenti fra i docenti e glistudenti è decisivo per la prosperità di una facoltà universitaria e l'utilizzodi tecnologie edilizie innovative, unite all'offerta di contesti sociali in cuila diversità ed il confronto fra studenti, docenti e la comunità localesono componenti per la produzione di una ricerca d'eccellenza,sono scelte di marketing che stanno già ripagando chi ha avuto il coraggiodi perseguirle. I più riusciti esempi recenti di residenze per studentisovvertono i requisiti albertiani di isolamento perseguendo la mixité su piùfronti. In ambito europeo numerose strutture sono realizzate in contestiurbani consolidati ed il grado di condivisione dei servizi diventa molto altoriducendo al minimo le dimensioni delle cellule private e incrementandodi conseguenza la possibilità di confronto con i coabitanti e con le normalifunzioni dell'intorno urbano, proprio come accade per il nuovostudentato Bocconi presentato su questo numero di D. Anche oltreoceano qualcosa sta cambiando viste le modalità con cui è stato elaboratoil masterplan dell'ampliamento della Columbia University di New Yorksotto la direzione di Renzo Piano che si svolgerà in due fasi (fino al 2015e poi fino al 2030). Dovendo occupare un blocco di isolati del quartieredi Harlem è stata iniziata una trattativa con gli abitanti che sembravanoinizialmente non voler accettare l'imposizione di una trasformazionecosì volumetricamente rilevante e altrettanto massiccia. Dopo un lungoperiodo di contrattazione si è concordato di lasciare di pertinenzapubblica l'intero piano terra dell'intervento (68'000 mq) che ospiterà cosìprevalentemente aree verdi e servizi utili sia al quartiere che agli studenti.Aule, uffici e servizi dell'università saranno posizionati sopra (o sotto)questa ideale piastra permeabile che diventa il fulcro delle connessionidel quartiere. Questa stessa logica, applicata ad una scala assai più ridotta,viene seguita nella residenza Poljane (2006) realizzata da Bevk Peroviçper l'università di Lubjana. Le abitazioni vere e proprie vengonoappoggiate su di una piattaforma quadrata, prevalentemente vetrata,che è occupata dai servizi collettivi per gli studenti ma che può ancheessere utilizzata per programmi pubblici e attività comunali.Le unità abitative di due camere singole sono racchiusenelle due stecche soprastanti e sono organizzate intorno ad un bloccobagno/cucina/pranzo la cui parete interamente vetrata connotafortemente anche le luccicanti facciate metalliche.Lo studio Baumschlager & Eberle ha completato nel 2005 il primo edificiotermicamente autosufficiente dell'Università di Vienna. Si tratta di unaresidenza che può ospitare 278 studenti erasmus su 6 piani ed una classicadistribuzione a corridoio centrale. Ed è proprio per ovviare allatradizionale oscurità di questo elemento connettivo che i progettistihanno inventato un sistema di cavedi interni che trasformano il corridoioin una balconata che unisce visivamente tutti i livelli e, attraversoi lucernari che fanno piovere la luce naturale dall'alto, lo trasformano,nel vero spazio di socializzazione dell'intervento. Utilizzando un impiantogeotermico con recupero di calore che alimenta un sistema di ventilazioneforzata e chiudendo ermeticamente l'involucro dell'edificio si è riuscitiad ottenere delle pareti perimetrali di ridotto spessore ma ugualmenteperformanti. Nel campus della Technology University di Delft stannoper essere completati i tre blocchi di residenze progettate dai Mecanoo.Si tratta di edifici piuttosto essenziali che hanno dovuto essere realizzatiin tempi record (un anno dall'inizio della progettazione alla fine dei lavoricomprese le autorizzazioni) utilizzando sistemi costruttivi prefabbricati,per rispondere al rapido aumento delle richieste di immatricolazione.Ci si è potuti permettere questa relativa semplificazione nell'impiantodelle nuove residenze perché queste potranno fruire del nuovomasterplan dell'intero campus, pensato dagli stessi progettisti, che disegnauna sinuosa spina centrale di percorsi e di spazi collettivi - chiamatisignificativamente servers - voluti per favorire il confronto continuofra gli studenti delle diverse facoltà, come già avviene nella celeberrimabiblioteca nascosta sotto un prato realizzata sempre dai Mecanooall'estremità del campus. L'ultimo edificio che raccontiamoè il Tietgenkollegiet, completato nel 2005 da Lundgaard & TranbergArkitektfirma che riprende ancora il medesimo principio di liberareil piano terreno per caffè, lavanderia, sala informatica e per conferenze,in modo che siano fruibili sia dall'interno che da chi non è inquilinodel collegio. In questo caso però un'ulteriore spinta all'interazione vienedalla forma cilindrica dell'intervento: le 360 camere private che affaccianotutte verso l'esterno lasciano libera una superficie equivalente per tuttigli spazi collettivi che prospettano verso la corte su 6 piani:le sale per lo studio, per cucinare e consumare i pasti, insieme alle vasteterrazze concorrono a generare il fascino dell'incredibile anfiteatrocentrale, ulteriormente accentuato dai convulsi aggetti strutturaliai limiti della credibilità statica.040_041

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dedalo 18:Dedalo rollingstone 8-04-2010 14:09 Pagina 44UN CONSORZIO DI IMPRESE DEL SISTEMA ANCEI servizi del consorzioConvenzioni e contrattualistica con operatori e gestori di retiANCENERGIA affianca i consorziati nella gestione della cantierizzazione dei lavorie delle sottoreti al fine di favorire l’operatività delle imprese edili nella formazione,gestione e dismissione delle “sedi di produzione diretta”.Il Consorzio funge da centro di raccolta delle informazioni per “ottimizzare”le richieste e divenire un interlocutore più forte e organizzato nel rapporto con i gestori:flessibilità contrattuale e rapporti più facili nella gestione del cantiere,tempistica,allacciamenti e trasparenza dei preventivi.Attraverso il Consorzio ANCENERGIA le imprese possono essere affiancate per focalizzarele difficoltà gestionali e la natura dei problemi che generano ritardi.Accesso al libero mercato dell’energia elettrica e del gasIl Consorzio,con mandato di rappresentanza da parte dei consorziati,valuta offerte dal libero mercato stipulando i migliori contratti per le imprese.L’obiettivo è di ottenere condizioni di maggior vantaggio commerciale,sia in forza di volumiconsistenti di energia e gas trattati,sia grazie alle competenze tecniche del Consorzio,in grado di valutare prezzi e condizioni contrattuali.Il Consorzio ANCENERGIA si configura come gruppo di acquisto.Trasferimento tecnologicoSingole imprese stanno sperimentando nuove tecnologie per rispondere agli obiettivi ed alle nuovesfide del mercato.I risultati delle attività dei Centri di ricerca,delle Università e dei produttori dicomponenti non sono trasferiti all’insieme della filiera.Il Consorzio ANCENERGIA sta lavorando alla creazione di una rete di diffusione delle conoscenzeche porti valore a tutto il sistema;per far conoscere le opportunità sviluppate dal mercato ed inprimo luogo dalla ricerca;per mettere in rete le esperienze riconoscendo a questa azione il valoredi innovazione e di fattore di competizione per accedere a fondi pubblici per l’innovazione;per favorire il dialogo tra imprese e mondo universitario e per non vivere passivamente i processidi innovazione in atto.Fornitura di tecnologie energeticheL’appartenenza al Consorzio ANCENERGIA consente alla singola impresaun maggior potere contrattuale,grazie al quale stipulare,con selezionati fornitori,contratti a condizioni più vantaggiose della media di mercato.Le attività effettuate sono:analisi e selezione del mercato delle tecnologie e valutazione delleprestazioni;valutazione delle alternative di prodotto all’interno delle singole tecnologie,in relazione alle tipologie di prodotto edilizio;creazione di una banca datiper l’individuazione di soluzioni standard ottimali secondo un’analisi costi/benefici;acquisto di tecnologie per i consorziati.PER CONTATTARE IL CONSORZIO INVIARE UN MESSAGGIO ALLA SEGUENTE E-MAIL:consorzioancenergia@assimpredilance.itLA SEDE E’A MILANO,PRESSO ASSIMPREDIL ANCE,L’ASSOCIAZIONE DELLE IMPRESEEDILI E COMPLEMENTARI DELLE PROVINCE DI MILANO,LODI,MONZA E BRIANZA.Via San Maurilio 21 - 20123 - MILANO tel.02.8812951 - fax.02.8056802.044

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DEDALO COVER 18.qxp:Dedalo rollingstone 8-04-2010 10:30 Pagina 1Nel prossimo numero:Al passaggiodi un’infrastrutturaci stiamo abituandoa elaborare progettiper il controllodegli impatti diretti:l’impatto acustico,sulla qualità dell’aria,sulle acque e visivo.Ma il temaè più profondo,poiché si trattadi evolvere verso formedi controlloche rappresentanoprogetti veri e propridi paesaggio per unamigliore identitàe qualità dei luoghi.Un’infrastrutturapuò diventare l’occasioneper valorizzare un sistemadi relazioni fra particompiute. Un’operadi mitigazione può essereil progetto di una nuovaidentità per un territorio.Siamo prontiper il progettodi trasformazioneche le nuoveinfrastrutture della nostraprovincia ci richiedono?