Hotelbau Journal n° 20 - Michaeler & Partner
Hotelbau Journal n° 20 - Michaeler & Partner
Hotelbau Journal n° 20 - Michaeler & Partner
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
SPeCial Valutazione di iMMobili albergHieri<br />
38<br />
Immobili alberghieri esaminati attentamente<br />
autore:<br />
Martina Maly<br />
Managing director<br />
<strong>Michaeler</strong> & <strong>Partner</strong> Vienna<br />
www.michaeler-partner.com<br />
dopo il “boom alberghiero” degli anni <strong>20</strong>06 e <strong>20</strong>07, alla fine del <strong>20</strong>08, ovvero<br />
all‘alba della crisi economica mondiale, i ricavi per camera sono crollati a picco. Al<br />
momento, in termini quantitativi, i progetti alberghieri in pianificazione sono quindi<br />
diminuiti ad un numero “equilibrato”? Come sono cambiati di conseguenza i metodi di<br />
valutazione? oppure, per dirla in modo più semplice: Che cosa abbiamo imparato?<br />
Nella media europea il valore degli<br />
immobili alberghieri nel <strong>20</strong>08 è<br />
sceso per la prima volta di oltre<br />
10%. Nel cosiddetto “Est dorato”, ovvero nei<br />
paesi dell‘est Europa caratterizzati da una<br />
forte economia, in alcune realtà si è registrato<br />
un calo superiore al <strong>20</strong>%.<br />
Il settore immobiliare alberghiero possiede<br />
caratteristiche specifiche. Si tratta di immobili<br />
particolari, con un‘architettura e un tipo di<br />
costruzione orientate esclusivamente ad una<br />
destinazione d‘uso, con limitate possibilità<br />
di utilizzi alternativi. Fondamentalmente un<br />
classico immobile intitolato a una gestione.<br />
Queste caratteristiche si ripercuotono sul<br />
rischio delle operazioni e conseguentemente<br />
sul valore dell‘immobile.<br />
L‘approccio di valutazione utilizzato è quello<br />
riconosciuto a livello internazionale del “flusso<br />
di cassa scontato”, che si concentra sul valore<br />
aggiunto dell‘immobile. Il presupposto per<br />
di Martina Maly | <strong>Michaeler</strong> & <strong>Partner</strong><br />
una previsione decennale del flusso di cassa è<br />
un‘analisi approfondita dell’ubicazione, dello<br />
sviluppo turistico della regione, delle attività<br />
di marketing programmate dai gestori e, nel<br />
caso di immobili già esistenti, dei risultati<br />
ottenuti nel corso degli ultimi tre-cinque anni.<br />
Il passo successivo per l’accertamento del<br />
flusso di cassa è la valutazione del contratto<br />
di gestione: Una societá di gestione internazionale<br />
(con un contratto d‘affitto a tasso<br />
fisso) è la strategia ottimale per un albergo?<br />
O magari potrebbe persino essere un socio<br />
sovventore per un finanziamento? Senza un‘analisi<br />
approfondita della redditività dell‘affitto<br />
d‘azienda queste previsioni d’investimento<br />
non sono altro che un inganno. Negli ultimi<br />
anni molti investitori hanno già avuto brutte<br />
esperienze in caso di cambio del gestore dove<br />
“affitti extra” hanno causato spese eccedenti.<br />
In tutto ciò, il proprietario dell’immobile non<br />
ha il diritto di avere voce in capitolo?<br />
Conclusione I:<br />
„ I contratti d‘affitto d‘azienda vanno analizzati in modo<br />
scrupoloso. Il proprietario deve sempre avere voce in capitolo. “
Change language