Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit - Gemeente ...

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

Gerrichhauzen en Partners 

Advies, management en training 

bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden 

Postbus 546 

3300 AM Dordrecht 

t (078) 6 144 166 

f (078) 6 144 420 

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit 

In opdracht van 

Gemeente Halderberge 

Pieter van Haeften, Marije Jansen 

versie 3.3, oktober 2010 

Projectnummer: 2008-176

Inhoudsopgave 

Hoofdstuk Titel Pagina 

1. Een woonvisie voor Halderberge 5 

2. Goed wonen in Halderberge: woningmarkt, bevolkingsont- 

wikkeling en woningbehoefte 8 

2.1. Halderberge in de regio: kaders voor de woonvisie 8 

2.2. Woningmarktpositie: aantrekkelijke woongemeente 10 

2.3. Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte 12 

2.4. Woningbouwprogramma en prioriteitstelling 14 

2.5. Kernstrategie woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en wo- 

ningproductie 15 

3. Kwalitatieve opgave: bestaande voorraad en nieuwbouw 16 

3.1. Bestaande voorraad en de kwalitatieve opgave 16 

3.2. Nieuwbouw en de kwalitatieve opgave 18 

3.3. Kernstrategie kwalitatieve opgave 21 

4. Bosschenhoofd, nieuwbouw en bestaande voorraad 22 

4.1. Typering van de kern 22 

4.2. Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van het 

programma 22 

4.3. Bestaande situatie: knelpunten en kansen 24 

4.4. Kernstrategie Bosschenhoofd 24 

5. Hoeven, nieuwbouw en bestaande voorraad 26 


5.2. Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van pro- 

gramma 26 


5.4. Kernstrategie Hoeven 29 

6. Oud Gastel, nieuwbouw en bestaande voorraad 30 



gramma 30 


6.4. Kernstrategie Oud Gastel 32 

7. Oudenbosch, nieuwbouw en bestaande voorraad 34 


7.2. Nieuwbouw: productie versus behoefte 34 

7.3. Bestaande voorraad: knelpunten en kansen 37 

7.4. Kernstrategie Oudenbosch 37 

8. Stampersgat, nieuwbouw en bestaande voorraad 38 



gramma 38 


8.4. Kernstrategie Stampersgat 40 

9. Doelgroepen 41 

9.1. Starters 41 

9.2. Bijzondere doelgroepen 45 

9.3. Kernstrategie doelgroepen 46 

10. Wonen met zorg en welzijn 48 

10.1. Kwantitatieve en kwalitatieve opgave huisvesten ouderen 48 

10.2. Kwantitatieve opgave bijzondere doelgroepen 53 

10.3. Kernstrategie wonen, welzijn en zorg 53

Inhoudsopgave 

11. Uitvoeringsaspecten woonvisie 55 

11.1. Regie op het woningbouwprogramma 55 

11.2. Organisatie en samenwerking 56 

11.3. Inspanningen die verwacht worden van de corporaties 58 

11.4. Prestatieafspraken 59 

11.5. Promotie en marketing Halderberge 60 

12. Samenvattend: beleidsdoelen, actieprogramma, woning- 

bouwprogramma 61 

Beleidsdoelen 61 

Activiteitenprogramma 2008-2015 62 

Bijlage: begrippenlijst 65

Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober 2010 5 

1. Een woonvisie voor Halderberge 

Hoeven 

Oudenbosch 

Bosschenhoofd 

Oud Gastel 

Stampersgat 

Deze woonvisie beschrijft het woonbeleid van de gemeente Halderberge. Halder- 

berge is een aantrekkelijke woongemeente met dorpse en centrum-dorpse woon- 

milieus. Opvallend is de diversiteit binnen de gemeente: de vijf kernen hebben 

ieder een eigen kwaliteit en identiteit. Eén van de centrale uitgangspunten van de 

woonvisie is bijdragen aan het handhaven en versterken van deze kwaliteit en 

identiteit van de kernen, diversiteit in kernkwaliteit. 

De woonvisie biedt de beleidskaders waarbinnen de gemeente de ontwikkeling 

van de woningvoorraad stuurt en afspraken maakt met corporaties en ontwikke- 

laars. Mede door de provinciale pilot Bouwen binnen strakke contouren, waaraan 

de gemeente in de periode 2003-2009 heeft deelgenomen, heeft de gemeente een 

ambitieus nieuwbouwprogramma voor de komende jaren. Zeker onder de huidige 

marktomstandigheden is het realiseren van dit programma een hele opgave. De 

woonvisie geeft aan welke nieuwbouwplannen passen binnen het woonbeleid en 

welke plannen op grond hiervan prioriteit verdienen. 

In de woonvisie wordt niet alleen ingegaan op nieuwbouw maar wordt een brede 

schets van het woonbeleid gegeven. Zo is voor een goed woonklimaat zorgvuldig 

omgaan met de bestaande voorraad en de bestaande kernen van minstens even 

groot belang als de nieuwbouwproductie. En ook groepen met een bijzondere po- 

sitie of specifieke woonwensen, zoals starters en ouderen, verdienen aandacht in 

het woonbeleid. Tenslotte gaat de woonvisie in op een aantal uitvoeringsaspecten 

en maakt daardoor duidelijk hoe de stap van beleid naar uitvoering wordt gezet. 

Deze woonvisie heeft betrekking op de periode tot en met 2015 met een doorkijk 

naar 2020. Gezien de dynamiek van de woningmarkt ligt het toekomstbeeld dat in 

deze woonvisie wordt geschetst, niet geheel vast. Een succesvol woonbeleid moet 

flexibel genoeg zijn om in te spelen op ontwikkelingen. Deze woonvisie vervangt 

de vorige visie Woonvisie 2005+, voor alle markten een thuis uit juni 2005. In 

deze woonvisie wordt ook de stand van zaken weergegeven van de opgave voor 

wonen en zorg, zoals die beschreven is in het Masterplan Welzijn-wonen-zorg uit


Diversiteit in kernkwaliteit: centrale uitgangspunten woonvisie 

De woonvisie van Halderberge is gebaseerd op de volgende centrale 

uitgangspunten: 

. De kernen van Halderberge hebben ieder een eigen kwaliteit 

en identiteit. Het woonbeleid draagt bij aan het handhaven en 

versterken daarvan. 

. De nieuwbouwproductie van Halderberge is gebaseerd op de 

eigen behoefte van de gemeente en een beperkte groei die 

voortkomt uit de ontwikkeling van Borchwerf, de Agro Food 

Cluster en de opvang van arbeidsmigranten. Promotie en mar- 

keting van Halderberge zijn nodig voor het bereiken van de 

gewenste productie en zijn daardoor aandachtspunten bij het 

woonbeleid. 

. Starters en senioren verdienen aandacht in iedere kern. 

. De uitvoering van het woonbeleid wordt gewaarborgd door 

een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners 

in het woonbeleid. 

juni 2005. Het Masterplan blijft gehandhaafd als centraal uitgangspunt voor het 

beleid op dit gebied (zie verder hoofdstuk 10). Belangrijke basisinformatie voor de 

woonvisie is ontleend aan het woningbehoefteonderzoek De woningmarkt in Hal- 

derberge 2008-2018 van SGBO uit juni 2008. 

In de gemeente Halderberge zijn de corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en 

Woningstichting Geertruidenberg (WSG) actief. Van deze corporaties heeft Ber- 

nardus Wonen verreweg het grootste bezit in de gemeente. De gemeente heeft 

prestatieafspraken gemaakt met Bernardus Wonen. 

Hoe is de woonvisie opgesteld? 

Bij het opstellen van deze woonvisie zijn veel partijen betrokken. Interviews 

hebben plaatsgevonden met sleutelfiguren bij het woonbeleid in Halderberge 

(zoals de betrokken wethouders, de directeuren van Bernardus Wonen, Surplus 

en Stichting Groenhuijsen, een makelaar en een ontwikkelaar). Op 19, 26 en 30 

maart 2009 zijn werksessies gehouden gewijd aan de verschillende kernen van 

Halderberge, aan starters en aan wonen, welzijn en zorg. Deelnemers waren 

betrokkenen bij het onderwerp, zoals vertegenwoordigers van de kernen, woon- 

consulenten, makelaars, zorgaanbieders, de seniorenraad en de WMO-raad. Op 

13 mei 2009 vond een discussie plaats met de gemeenteraad over de hoofdlij- 

nen van de woonvisie. Op 8 juli 2009 heeft de gemeenteraad een informatiepo- 

dium georganiseerd om met bewoners en andere belanghebbenden te spreken 

over het woonbeleid. 

Het lokale woonbeleid kent vele betrokkenen: woningcorporaties, vastgoedont- 

wikkelaars, makelaars, zorgen welzijnsaanbieders, vertegenwoordigers van ver- 

schillende kernen, van ouderen en bijzondere doelgroepen. Deze partijen zijn 

daarom nauw betrokken geweest bij het opstellen van deze woonvisie (zie kader). 

Daarmee is geprobeerd zoveel mogelijk te waarborgen dat het woonbeleid dat in 

deze woonvisie wordt beschreven, ook daadwerkelijk tot uitvoering wordt ge- 

bracht, zodat het goed wonen blijft in Halderberge.


In hoofdstuk 2 beschrijven we de bevolkingsprognose, woningmarktpositie en 

kwantitatieve woningbehoefte van Halderberge in hoofdlijnen. In hoofdstuk 3 

gaan we in op de kwalitatieve opgave voor zowel de bestaande voorraad als 

nieuwbouw. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 tot en met 8 de verschillende ker- 

nen aan bod. In hoofdstuk 9 gaan we in op doelgroepen en sociale voorraad, in 

hoofdstuk 10 op wonen, zorg en welzijn. In hoofdstuk 11 komt een aantal uitvoe- 

ringsaspecten aan de orde. We sluiten af met hoofdstuk 12, met onder meer het 

woningbouwprogramma 2009-2019 en het activiteitenprogramma 2010-2015. 

De peildatum van de informatie in deze woonvisie is eind 2009, tenzij anders 

vermeld. In deze versie zijn de aanpassingen verwerkt, die voortkomen uit de 

binnengekomen zienswijzen.


2. Goed wonen in Halderberge: woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte 

2.1. Halderberge in de regio: kaders voor de woonvisie 

De gemeente Halderberge ligt in West-Brabant tussen Etten-Leur en Roosendaal. 

De gemeente vormt samen met de gemeenten Bergen op Zoom, Moerdijk, 

Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht de Regio West-Brabant. Halderberge 

heeft daarnaast een nauwe relatie met de Regio Breda (met name de gemeenten 

Breda en Etten-Leur) en met de gemeente Rucphen. 

Beleidskaders 

Mede onder invloed van de economische crisis en de voorziene daling van de be- 

volkingsomvang op langere termijn is een regionale afstemming van woning- 

bouwprogramma’s – zowel kwantitatief als kwalitatief – meer dan ooit noodzake- 

lijk. Voor het woonbeleid van Halderberge vormen de regionale woningbouwaf- 

spraken, gemaakt in het kader RPO West-Brabant met de provincie Noord- 

Brabant, daarmee een belangrijk beleidskader. De geldende woningbouwafspra- 

ken vinden hun grondslag in de Uitwerkingsplannen van het Streekplan Noord- 

Brabant 2002 en zijn, uitgaande van migratiesaldo nul, voor een groot deel geba- 

seerd op de bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2002. De bevolkingsprog- 

nose van 2008 laat een daling van de woningbehoefte zien, waardoor de geldende 

regionale afspraken uit de pas lopen met de actuele woningbehoefte. In het RPO 

West-Brabant is daarom een herbezinning voorgesteld op de gemaakte woning- 

bouwafspraken. Er zijn nog geen gewijzigde regionale afspraken gemaakt. De 

voor Halderberge geldende woningbouwafspraken tussen de gemeente en de pro- 

vincie volgen uit de deelname van Halderberge aan de pilot Bouwen binnen strak- 

ke contouren (zie hieronder). Deze afspraken zijn gebaseerd op de provinciale 

bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2008. In de Ontwerp-Structuurvisie RO 

van de provincie Noord-Brabant is opgenomen dat gemeenten op regionaal niveau 

bestuurlijke afspraken maken waarin zij hun woningbouwprogramma’s kwantita- 

tief en kwalitatief afstemmen. Regionale woningbouwafspraken blijven daarmee 

een belangrijk toetsingskader voor het woonbeleid van Halderberge. 

De gemeente Halderberge heeft in de periode 2003-2009 samen met zes andere 

Brabantse gemeenten deelgenomen aan de pilot Bouwen binnen strakke contou- 

ren. Met deze pilot, voortkomend uit het Streekplan Noord-Brabant, kregen ge- 

meenten die bereid waren bestaande uitbreidingsplannen in te trekken, de vrije 

ruimte om binnen bestaand stedelijk gebied zonder kwantitatieve beperkingen 

vooraf te bouwen. Door de pilot zijn in Halderberge veel inbreidingslocaties tot 

ontwikkeling gebracht. Voormalige bedrijfslocaties hebben een nieuwe bestem- 

ming gekregen en herstructureringslocaties zijn aangepakt. De pilot is medebepa- 

lend geweest voor de bouw van woonzorgcomplexen. De komende jaren worden 

nog veel plannen tot uitvoer gebracht die ontwikkeld zijn onder de pilot. De pilot 

is in mei 2009 afgerond met het maken van herziene woningbouwafspraken tus- 

sen de gemeente en de provincie. Volgens deze afspraken mag de gemeente 

bouwen voor de eigen behoefte overeenkomstig de provinciale bevolkingsprogno- 

se 2008. In par. 2.3 wordt hier nader op teruggekomen. In de afrondende brief 

van de pilot heeft de provincie aangegeven dat daarnaast in bijzondere en goed 

onderbouwde omstandigheden, extra plannen ten uitvoer kunnen worden ge- 

bracht. Te denken valt aan de sanering van een milieuhinderlijk bedrijf in de 

woonomgeving, maar de onderbouwing kan ook van volkshuisvestelijke aard zijn. 

Hierbij dient het wel te gaan om geringe toevoegingen aan de woningvoorraad. Bij 

grotere toevoegingen moet lokale behoefte worden aangetoond. 

De ontwikkeling van de Agro Food Cluster West-Brabant, een grootschalige tuin- 

bouwontwikkeling op het grondgebied van Steenbergen en (voor een klein deel) 

Halderberge, leidt naar schatting tot circa 3.000 nieuwe arbeidsplaatsen en daar- 

mee tot een aanvullende woningbehoefte. Naar verwachting worden op korte ter- 

mijn bestuursovereenkomsten afgerond tussen de provincie en de gemeenten 

Steenbergen en Halderberge over extra woningbouwmogelijkheden. Voor Halder- 

berge gaat het daarbij om circa 80 woningen extra. 

Op gemeentelijk niveau zijn de belangrijkste beleidskaders voor de woonvisie de 

volgende gemeentelijke beleidsdocumenten:


. StructuurvisiePlus (september 2001), die de gewenste ruimtelijke ontwikke- 

ling van de gemeente beschrijft. 

. Startersbeleid gemeente Halderberge (september 2008), waarin het gemeen- 

telijk beleid voor deze doelgroep is beschreven (zie hoofdstuk 9). 

. Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg (juni 2005) met een samenhangende visie 

op deze drie gebieden (zie hoofdstuk 10). 

. Halderbergse Zilveren kracht aan het woord, Eindrapportage Halderberge 

Ouderenproofplus (november 2006), een bundeling van de rapportages van 

zeven werkgroepen die in de diverse kernen van de gemeente gedurende een 

half jaar hebben geanalyseerd hoe de eigen kern ouderenproof gemaakt kan 

worden. Als vervolg op deze rapportage heeft de gemeenteraad in april 2008 

. Beleidsplan Maatschappelijke Ondersteuning 2008-2011, Samen doen (ja- 

de Startnotitie Herzieningen Ouderenbeleid vastgesteld (zie hoofdstuk 10). 

nuari 2008) waarin de hoofdlijnen van het gemeentelijke beleid voor de pres- 

tatievelden van de WMO zijn beschreven. 

Verder heeft de woonvisie een nauwe relatie met de Prestatie-afspraken 2009- 

2012 Samen meer presteren tussen de gemeente Halderberge en Bernardus Wo- 

nen (zie verder hoofdstuk 11). 

Algemene ontwikkelingen 

Niet alleen het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid vormen een kader 

voor het woonbeleid in Halderberge, maar ook algemene maatschappelijke ont- 

wikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt. Een beknopt en niet uitput- 

tend overzicht van enkele belangrijke trends die de achtergrond vormen voor het 

woonbeleid: 

. Vergrijzing: de bevolking in Nederland vergrijst. Dat geldt ook voor West- 

Brabant en Halderberge. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op ingegaan. Door 

de vergrijzing neemt de behoefte aan combinaties van wonen en zorg toe, 

evenals de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen (nultreden, le- 

vensloopbestendig). Ouderen, maar ook mensen met een beperking, willen 

langer zelfstandig blijven wonen en deel uit blijven maken van de samenle- 

ving. Dit vraagt om woonzorgvoorzieningen die geïntegreerd zijn in de overi- 

ge bebouwing. Door de diverser wordende samenstelling van de groep oude- 

ren is er behoefte aan een gedifferentieerd aanbod. Een analyse van de wo- 

ningmarkt in Halderberge uitgevoerd in opdracht van Bernardus Wonen con- 

stateert zelfs dat hoe ouder mensen worden, hoe groter de verschillen in 

vraag worden 1 . Bij het bouwen voor ouderen is maatwerk daarom vereist. 

. Afnemende groei woningbehoefte: in het algemeen neemt in Nederland de 

groei van de bevolking af. Op veel plaatsen waaronder West-Brabant, wordt 

de komende jaren al een afname van de bevolking voorzien. Door de toena- 

me van het aantal eenpersoonshuishoudens (met name als gevolg van de 

vergrijzing) groeit het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte 

nog steeds. De actuele provinciale bevolkings- en behoefteprognose voorziet 

echter dat na 2027 de omvang van de woningvoorraad in West-Brabant kan 

krimpen. Voorsorteren op krimp betekent niet ophouden met bouwen, maar 

wel inzetten op een duurzame kwaliteit van zowel de woningvoorraad als de 

nieuwbouw. Op termijn biedt de afnemende woningbehoefte dan kansen om 

de kwalitatief mindere woningen uit de markt te nemen en zo tot verbetering 

en vernieuwing van de woningvoorraad te komen. 

. Toenemende invloed van woonconsumenten: mede door de afnemende wo- 

ningbehoefte wordt de woningmarkt steeds meer een vragersmarkt. Mensen 

gaan alleen verhuizen als de nieuwe woning aansluit bij hun wensen. Tegelij- 

kertijd wordt in de Voortgangsrapportage 2009 Wonen van de RPO West- 

Brabant (december 2009) geconstateerd dat er in Brabant al enige tijd spra- 

ke is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod van woningen: 

(te) grote aantallen appartementen in nieuwbouwplannen, (te) geringe aan- 

tallen goedkope koopwoningen en een (sterk) teruggelopen particulier op- 

drachtgeverschap. Door de toenemende invloed van woonconsumenten zal 

een deel van deze nieuwbouwplannen niet tot stand komen: alleen woning- 

bouwinitiatieven die aansluiten bij de actuele kwalitatieve vraag, maken een 

kans om gerealiseerd te worden. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de 

situatie in Halderberge in dit opzicht. 

. Druk op leefbaarheid kleine kernen: door de schaalvergrotingstendens drei- 

gen in veel kleine kernen voorzieningen te verdwijnen. Dit zet de leefbaar- 

1 Marktanalyse Halderberge, Dreman NVM Woningmarktconsultants, januari 2010


heid van deze kernen onder druk. Kernen zonder (veel) voorzieningen zijn 

minder aantrekkelijk voor grote groepen voor wie de nabijheid van voorzie- 

ningen een belangrijk kwaliteitsaspect is (gezinnen met kinderen, ouderen). 

Oplossingen worden gezocht in het vergroten van de aantrekkelijkheid van 

dorpscentra (centrumplannen) en in het combineren van voorzieningen in 

multifunctionele accommodaties. Ook in Halderberge wordt langs beide op- 

lossingrichtingen geprobeerd de leefbaarheid van de kernen op peil te hou- 

den. Bij de hoofdstukken 4 tot en met 8 over de kernen wordt hier op terug 

gekomen. 

. Huidige economische situatie: door de kredietcrisis neemt de doorstroming 

af. Uit de in eerde genoemde marktanalyse (zie noot 1) blijkt dat in Halder- 

berge het aantal verkochte woningen in 2009 met ruim 40% is afgenomen 

ten opzichte van 2008 en met ruim 50% ten opzichte van 2007. Dit is een 

hogere afname dan in de omliggende gemeenten. Volgens de marktanalyse 

kan de oorzaak er in liggen dat in Halderberge relatief veel vrijstaande wo- 

ningen en twee-onder-een-kapwoningen staan, een marktsegment dat onder 

de huidige marktomstandigheden slecht verkoopt. Ook de nieuwbouwproduc- 

tie neemt af als gevolg van de economische crisis. Uit een provinciale inven- 

tarisatie blijkt dat in de eerste zes maanden van 2009 het aantal in aanbouw 

genomen woningen in Noord-Brabant zo’n 40% lager lag dan in dezelfde pe- 

riode in 2008. Doordat de feitelijke productie inzakt, worden gemeenten ge- 

confronteerd met de situatie dat in de bouwprogramma’s voldoende woning- 

bouwprojecten zijn opgenomen, maar dat deze onder de huidige omstandig- 

heden niet allemaal tot uitvoering komen. Bouwinitiatieven in de koopsector 

kunnen elkaar gevangen houden. De start van de bouw wordt immers ge- 

koppeld aan de verkoop van een aanzienlijk deel van de woningen. Het kan 

voorkomen dat verschillende projecten stagneren omdat de voorverkoop te- 

genvalt. Dit probleem speelt ook bij projecten, waar huur- en koopwoningen 

worden gecombineerd. Het klinkt als een paradox, maar een omvangrijk wo- 

ningbouwprogramma kan leiden tot stagnatie in de productie. Sturing op wo- 

ningbouwproductie is nodig om die productie op peil te houden en de door- 

stroming weer op gang te brengen. In hoofdstuk 11 wordt hier nader op in- 

gegaan. 

2.2. Woningmarktpositie: aantrekkelijke woongemeente 

De gemeente Halderberge bestaat uit de kernen Bosschenhoofd, Hoeven, Oud 

Gastel, Oudenbosch en Stampersgat. In tabel 1 zijn enkele cijfers over bevolking 

en woningvoorraad van de kernen opgenomen. 

Halderberge is een aantrekkelijke woongemeente, zo wordt bevestigd in de inter- 

views en de werksessies. De gemeente heeft aantrekkelijke dorpse woonmilieus in 

kernen met een eigen identiteit. De woningvoorraad bestaat voor ruim 90% uit 

grondgebonden woningen in diverse typen en prijsklassen. Daarnaast heeft Hal- 

derberge ook appartementen in monumentale gebouwen zoals voormalige kloos- 

ters. Zeker gezien haar omvang heeft de gemeente als geheel goede voorzienin- 

gen op het gebied van onderwijs, zorg, winkels, sport en recreatie e.d. Op kernni- 

veau geldt dit ook voor Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch. In Bosschenhoofd en 

Stampersgat is dit minder het geval. Stedelijke voorzieningen liggen op korte af- 

stand in Breda, Roosendaal en Etten-Leur. Halderberge ligt tussen de snelwegen 

A17 (Dordrecht-Roosendaal) en A58 (Breda-Roosendaal). In Oudenbosch is een 

treinstation. De gemeente is daarmee goed bereikbaar en de afstanden tot de 

West-Brabantse steden en de Randstad zijn kort. In Halderberge en omgeving is 

veel werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid zal nog verder toenemen met de 

verdere uitbouw van bedrijventerrein Borchwerf en de geplande vestiging van de 

Agro Food Cluster West-Brabant. 

Kaveluitgifte Rijpersweg, Oud Gastel Brugstraat, Stampersgat


De kansen voor de gemeente liggen in het redeneren vanuit eigen kracht: klein- 

schalige, rustige en groene woonmilieus in goed bereikbare, karakteristieke ker- 

nen met goede voorzieningen en met stedelijke voorzieningen en aantrekkelijke 

recreatiemogelijkheden binnen handbereik. Dat is een buitengewoon aantrekkelijk 

woonmilieu voor gezinnen met opgroeiende kinderen en vitale ouderen. Uit diver- 

se onderzoeken blijkt dat ook op langere termijn dergelijke woonmilieus in Neder- 

land veelgevraagd blijven terwijl het aanbod schaars is. Ten opzichte van steden 

als Breda en Roosendaal biedt Halderberge de afwezigheid van stedelijke proble- 

matiek, ten opzichte van Etten-Leur kleinschaliger woonmilieus en ten opzichte 

van andere kleinere kernen in de omgeving een gunstige ligging, goede voorzie- 

ningen en een eigen identiteit. 

Tabel 1: 

Bevolking en woningvoorraad per kern 

Totaal 

gemeente 

Bosschenhoofd 

Hoeven 

Oud Gastel 

Oudenbosch 

Stampersgat 

Bevolking 1 29.304 2.047 6.727 7.204 12.105 1.221 

Woningvoorraad 2 12.040 885 2.590 2.880 5.155 530 

1 bron: gemeente Halderberge, peildatum 1-1-2010 

2 bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, peildatum 1-1-2008 

De kwaliteiten van Halderberge 

Halderberge biedt kleinschalige, rustige en groene woonmilieus 

in goed bereikbare, karakteristieke kernen met goede voorzie- 

ningen en met stedelijke voorzieningen en aantrekkelijke re- 

creatiemogelijkheden binnen handbereik. Dat is een buitenge- 

woon aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen met opgroeiende 

kinderen en vitale ouderen. 

Figuur 1: 

Vestigings- en vertrekoverschot 1997-2007 (saldo top 6) 

(bron: CBS, groen = vestigingsoverschot, rood = vertrekoverschot) 

Het woonbeleid van de gemeente is gericht op het versterken 

van deze kwaliteiten.


De aantrekkelijkheid van Halderberge kan deels geïllustreerd worden met de mi- 

gratiecijfers. In de periode 1997 tot en met 2007 hebben zich 10.281 mensen 

gevestigd in Halderberge, terwijl er 11.027 vetrokken zijn. Het vertrekoverschot 

bedraagt daarmee zo’n 750 mensen. Uit figuur 1 blijkt dat Halderberge inwoners 

verliest aan de steden in de regio (vooral Etten-Leur en Roosendaal) en aan stu- 

dentensteden (Amsterdam, Eindhoven, Utrecht, Nijmegen, Leiden, Delft). Veron- 

dersteld mag worden dat vertrekkende inwoners vooral jongeren zijn die elders 

een opleiding gaan volgen of starters die in Etten-Leur of Roosendaal meer kansen 

op goedkope huisvesting vinden. Halderberge wint inwoners vanuit Drechtsteden, 

Moerdijk, regio Rotterdam en Steenbergen. Deze instroom wordt vermoedelijk 

veroorzaakt door de eerder genoemde groepen (gezinnen, vitale ouderen) die in 

Halderberge groene en rustige woonmilieus vinden. 

Ook het in opdracht van de gemeente en Bernardus Wonen uitgevoerde woning- 

marktonderzoek De woningmarkt in Halderberge 2008-2018 van SGBO (juni 

2008) laat de aantrekkelijkheid van Halderberge zien. Volgens het onderzoek zijn 

bewoners over het algemeen tevreden met hun huidige woning (rapportcijfer 7,9), 

hun huidige straat (rapportcijfer 7,4), hun huidige buurt (rapportcijfer 7,6) en het 

algemene voorzieningenniveau in hun buurt (rapportcijfer 7,2). Deze tevredenheid 

vertaalt zich in een lange woonduur: 69% van de huishoudens woont 21 jaar of 

langer in Halderberge, slechts 7,5% woont er korter dan 5 jaar. Van de bewoners 

die binnen vijf jaar willen verhuizen, wil 83% binnen Halderberge blijven. 

Het voorgaande laat zien dat Halderberge een goede woningmarktpositie heeft. 

Deze goede woningmarktpositie is de achtergrond voor één van de centrale uit- 

gangspunten van deze woonvisie: de nieuwbouwproductie is gebaseerd op de ei- 

gen behoefte van de gemeente aangevuld met een beperkte groei, die voortkomt 

uit de ontwikkeling van Borchwerf, de Agro Food Cluster en de opvang van ar- 

beidsmigranten. In de volgende paragraaf zal dit uitgangspunt verder worden 

uitgewerkt. 

2.3. Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte 

In de periode 1-1-2000 tot 1-1-2009 is de bevolking van Halderberge met 341 

inwoners afgenomen van 29.645 naar 29.304 inwoners. 

De woningproductie in de periode 1-1-2000 tot 1-1-2010 lag gemiddeld op 90 

woningen per jaar. In de periode 2004-2008 bedroeg de productie gemiddeld 80 

woningen per jaar. In de Woonvisie 2005+ werd voor deze periode uitgegaan van 

een productie van 750 woningen ofwel 150 woningen per jaar. De feitelijke pro- 

ductie bedroeg daarmee ongeveer de helft van de beoogde. De productie van 400 

woningen in de periode 2004-2008 komt overeen met de geraamde behoefte vol- 

gens de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose uit 2005. 

In de nieuwe provinciale woningbehoeftenraming (De bevolkings- en woningbe- 

hoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2008) zet de langzame daling van 

het aantal inwoners door (zie tabel 2). De bevolking daalt van bijna 29.500 naar 

26.275 in 2040, een daling van circa 3.000 inwoners in 30 jaar. De meest recente 

bevolkingsprognose van CBS uit oktober 2009 laat een meer gelijkmatig verloop 

zien: na een daling tussen 2010 en 2015 blijft de bevolking vrijwel stabiel. In het 

totaal neemt in deze raming de bevolking over circa 30 jaar gezien met 1.050 

inwoners af. 

Door de gezinsverdunning (vooral als gevolg van de vergrijzing) leidt de lichte 

bevolkingsdaling nog niet tot een afname van de woningbehoefte. In de provincia- 

le woningbehoeftenprognose wordt een benodigde groei van de woningvoorraad 

voorzien tot een piek van 13.290 in 2030 (zie tabel 2). Dit betekent voor de ko- 

mende tien jaar (1-1-2009 tot 1-1-2019) een gewenste uitbreiding van de wo- 

ningvoorraad van circa 1.150 woningen. In de provinciale raming ligt de nadruk 

op de eerste vijf jaar (1-1-2009 tot 1-1-2014), waarin circa 750 woningen moeten 

worden gebouwd (150 woningen per jaar).


Tabel 2: 

Bevolkings en woningbehoeftenprognose 

prognose 

peiljaar 

Progn. prov. Nrd-Brabant 1 

Bevolking 29.490 3 29.285 28.920 27.860 26.275 

Woningvoorraad 11.885 3 12.775 13.105 13.290 12.655 

CBS 2 

Bevolking 29.078 4 28.661 28.695 28.944 28.224 

1 bron: De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2008 

2 bron: Bevolkingsprognose CBS 6-10-2009 

3 Raming provincie voor peildatum 1-1-2008 

4 Raming CBS voor peildatum 1-1-2010 

Tabel 3: 

2015 

2020 

Woningbehoefte per kern (2008-2013) 

(bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, SGBO) 

Totaal 

gemeente 

Bosschenhoofd 

Hoeven 

Oud Gastel 

2030 

Oudenbosch 

2040 

Stampersgat 

Woningvraag 3.283 285 769 706 1.451 71 

Woningaanbod 2.395 214 468 523 1.086 103 

Woningbehoefte 888 71 301 183 365 -32 

In het woningbehoeftenonderzoek van SGBO is via een vergelijking van vraag en 

aanbod eveneens een raming gemaakt voor de woningbehoefte (zie tabel 3). Voor 

de periode 1-1-2008 tot 1-1-2013 wordt een gewenste uitbreiding van de woning- 

voorraad geraamd van 888 woningen (180 woningen per jaar). 

Op basis van het voorgaande wordt in deze woonvisie uitgegaan van de volgende 

ramingen voor de woningbehoefte: 

. Voor het bepalen van de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad gaat 

de gemeente uit van de provinciale woningbehoeftenprognose, gebaseerd op 

migratiesaldo nul. Zoals aangegeven is de behoefte volgens deze prognose in 

de periode 1-1-2009 tot 1-1-2019 circa 1.150 woningen. Om planuitval en 

vertraging te kunnen opvangen wordt in het programma een overcapaciteit 

van 30% opgenomen. Daarnaast moet rekening gehouden met de te ver- 

wachten sloopopgave tot 2019 (97 woningen waarvan 36 tot 2014). De tota- 

le gewenste omvang van het woningbouwprogramma (alleen rekening hou- 

dend met de eigen behoefte van de gemeente) komt daarmee uit op 1.590 

woningen tot 2019, waarvan 1.010 tot 2014. 

. Zoals aangegeven in de uitgangspunten wordt uitgegaan van een kleine extra 

groei van de woningvoorraad, gebaseerd op de uitbreiding van de werkgele- 

genheid rond Halderberge (Borchwerf, Agro Food Cluster). Ook de groei van 

het aantal arbeidsmigranten zal een extra uitbreiding van de woningvoorraad 

nodig maken (zie par. 9.2). In de eerste vijf jaar wordt overeenkomstig de 

bestuursovereenkomst met de provincie rekening gehouden met een extra 

uitbreiding van de woningvoorraad voor de Agro Food Cluster van 80 wonin- 

gen (105 woningen inclusief 30% overcapaciteit). Voor de tweede periode 

wordt uitgegaan van een soortgelijk aantal onder meer om in de huisvesting 

van arbeidsmigranten te voorzien. Dit gewenste extra aantal van 210 wonin- 

gen (waarvan 105 in de eerste vijf jaar) komt bovenop gewenste omvang 

van het programma gebaseerd op de eigen behoefte van de gemeente zoals 

beschreven onder het vorige punt. 

. De totale gewenste omvang van het woningbouwprogramma van de gemeen- 

te tot 2019 voortkomend uit de eigen behoefte en de extra behoefte als ge- 

volg van de uitbreiding van de werkgelegenheid bedraagt dan circa 1.800 

woningen, waarvan 1.120 tot 2014. Deze gewenste omvang van het pro- 

gramma moet dus leiden tot een gewenste bruto-productie van 1.410 wonin- 

gen (waarvan 870 woningen tot 2014) en een gewenste netto-productie van 

1.310 woningen, (waarvan 830 2014).


. Voor de verdeling van de gewenste omvang van het woningbouwprogramma 

over de kernen is uitgegaan van de procentuele verdeling volgens het wo- 

ningbehoeftenonderzoek (zie tabel 3). Daarbij is één aanpassing gedaan: 

Stampersgat heeft volgens het woningmarktonderzoek een negatieve wo- 

ningbehoefte. Dit leidt tot een te hoog programma in de andere kernen. Voor 

de verdeling van het programma is er daarom van uitgegaan dat Stampers- 

gat een beperkte uitbreidingsbehoefte heeft (netto-uitbreiding voorraad 4 

woningen per jaar). Dit komt overeen met 2% van de totale omvang van het 

programma in Halderberge De aldus bepaalde procentuele verdeling is toe- 

gepast op de hiervoor berekende omvang van het programma voor de gehele 

gemeente om de gewenste omvang van het programma per kern te bereke- 

nen (zie tabel 4). De verdeling is constant gehouden over de gehele periode 

2009-2019, maar kan voor de tweede periode (2014-2019) worden aange- 

past op basis van een actueler inzicht in de behoefte per kern. In de hoofd- 

Tabel 4: 

Gewenste omvang woningbouwprogramma per kern 

Kern Aandeel 

in behoefte 1 

Gewenst progr. 

2009-2019 

Gewenst progr. 

2009-2014 

Bosschenhoofd 8% 140 90 

Hoeven 32% 580 360 

Oud Gastel 19% 340 210 

Oudenbosch 39% 700 440 

Stampersgat 2% 2 40 20 

Totaal Halderberge 100% 1.800 1.120 

1 Aandeel per kern in de woningbehoefte van Halderberge volgens De woningmarkt in Hal- 

derberge 2008-2018 (zie tabel 3) 

2 Zie toelichting in de hoofdtekst boven de tabel. 

stukken waarin het woonbeleid per kern wordt beschreven zal steeds de ge- 

wenste omvang van het programma per kern worden vergeleken met het 

voorgenomen programma. 

Deze benadering van de woningbehoefte sluit aan op de woningbouwafspraken die 

de gemeente gemaakt heeft met de provincie in het kader van de afronding van 

de pilot Bouwen binnen strakke contouren. In tegenstelling tot het regionale wo- 

ningbouwprogramma is deze behoefteberekening gebaseerd op de meest recente 

provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose. 

2.4. Woningbouwprogramma en prioriteitstelling 

Toen begonnen werd met het opstellen van deze woonvisie, voorzag het woning- 

bouwprogramma van de gemeente in de bouw van ruim 3.000 woningen in de 

periode tot 2020. Tijdens het opstellen van de woonvisie is onderkend dat dit pro- 

gramma het gevaar van stagnatie met zich mee bracht: door de versnippering 

van de vraag over een groot aanbod, was de kans groot dat slechts een zeer be- 

perkt deel van de projecten tot realisering zou komen. Om te komen tot een pro- 

gramma dat voldoende kans op realisatie biedt, ook onder de huidige marktom- 

standigheden, zijn er binnen het woningbouwprogramma prioriteiten gesteld. De 

volgende prioriteitscriteria zijn hierbij gehanteerd: 

. marktkansen: is een project kansrijk doordat het aansluit op de behoefte? 

. planologische hardheid: in welk stadium is de planologische procedure? 

. juridische hardheid: wat is er al vastgelegd in contracten en intenties? 

. financiën: wat zijn de financiële consequenties voor de gemeente van het 

vertragen of vervallen van het project? 

. wenselijkheid project uit oogpunt van leefbaarheid, ruimtelijke ordening, ver- 

betering openbare ruimte: draagt het project bij aan het verbeteren van de 

leefbaarheid, het saneren van een milieuhinderlijke situatie, het verbeteren 

van een rommelige stedenbouwkundige gebied? 

. wenselijkheid project op basis van beleidskeuzes: hoe gewenst is het project 

uit oogpunt van levensloopbestendig of duurzaam bouwen? 

De prioriteitstelling heeft geresulteerd in een herzien woningbouwprogramma dat 

aansluit bij het gewenste productieaantal van 1.800 woningen tot 2019. Dit her- 

ziene woningbouwprogramma, vastgesteld in de gemeenteraad op 21 januari 

2010, vormt de basis van deze woonvisie. Bij de beschrijving van het woonbeleid 

per kern zal worden ingegaan op het nieuwbouwprogramma dat op grond van de


gehanteerde prioriteitstelling in de kern wordt nagestreefd. Het samenvattende 

woningbouwprogramma is te vinden in hoofdstuk 11. 

Het herziene woningbouwprogramma van de gemeente is nog steeds zeer ambiti- 

eus. Het gewenste programma van 1.120 woningen tot 2014 komt neer op een 

productie van 225 woningen per jaar, waar deze de afgelopen 10 jaar gelegen 

heeft op 90 woningen per jaar. Zelfs er rekening mee houdend dat een deel van 

het programma uitvalt of vertraagd wordt, is dit een forse opgave zeker onder de 

huidige economische omstandigheden. Toch zijn er redenen om te veronderstellen 

dat de gemeente de uiteindelijk beoogde uitbreiding van de woningvoorraad van 

830 woningen tot 2014 (165 woningen per jaar) kan realiseren: 

. Door de deelname aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren is er de 

afgelopen jaren veel werk verricht aan het voorbereiden van projecten. 

. Het programma omvat een groot aantal projecten met kleinere woningaan- 

tallen op veel verschillende locaties met een diversiteit aan woningtypen en 

prijsklassen. Dit zorgt voor een goede spreiding van risico’s. 

. Door de uitbreiding van Borchwerf en de realisatie van de Agro Food Cluster 

West Brabant groeit de werkgelegenheid in Halderberge en omgeving. Deze 

uitbreiding van de werkgelegenheid heeft een aantrekkende werking voor de 

gemeente. 

Het daadwerkelijk realiseren van deze projecten vergt van de gemeente een 

strakke regie op het woningbouwprogramma, veel aandacht voor promotie en 

marketing en een sterke focus op uitvoering. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op 

teruggekomen. 

Nieuwbouw appartementencomplex ’t Breugelhof (Bosschenhoofd) 

2.5. Kernstrategie woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningproductie 

De gemeente Halderberge wil de komende jaren een nieuwbouwproductie realise- 

ren die gebaseerd is op de eigen behoefte van de gemeente en een beperkte groei 

voortkomend uit de uitbreiding van de werkgelegenheid rond Halderberge. De 

gemeente baseert zich daarbij op de meest recente provinciale bevolkings- en 

woningbehoeftenramingen en de afspraken gemaakt met de provincie in het kader 

van de afronding van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. 

Om de kwantitatieve doelstellingen te bereiken zet de gemeente in op: 

. een gewenste uitbreiding van de woningvoorraad van 1.310 woningen in de 

periode 1-1-2009 tot 1-1-2019 (waarvan 830 woningen in de periode tot 1- 

1-2014). Om dit aantal te realiseren is een woningbouwprogramma nodig 

van 1.800 woningen in de periode 1-1-2009 tot 1-1-2019 (waarvan 1.120 

woningen in de periode tot 1-1-2014). In dit aantal is rekening gehouden 

met 30% overcapaciteit om planuitval en vertraging op te vangen en met de 

sloopopgave tot 2019. Vanzelfsprekend geldt hierbij dat het programma aan- 

gepast kan worden op nieuwe inzichten, zoals bijvoorbeeld een geactualiseerde 

provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose. 

. een woningbouwprogramma dat door een scherpe prioriteitstelling aansluit 

op deze behoefte. Hoewel de productie met 225 woningen per jaar in de eer- 

ste vijf jaar zeer ambitieus is, is de beoogde uitbreiding van de voorraad rea- 

liseerbaar door de vele voorbereidende werkzaamheden die reeds zijn ge- 

daan in het kader van de pilot Bouwen binnen strakke contouren en de goede 

spreiding van risico’s over locaties, woningtypen en prijsklassen. 

. een jaarlijkse monitoring van het woningbouwprogramma, waardoor alle wij- 

zigingen in het programma duidelijk worden. De ruimte die in het programma 

ontstaat door wijziging in projecten, fasering of door een nieuwe bevolkings- 

prognose kan worden ingevuld door medewerking te verlenen aan kwalitatief 

goed inpasbare nieuwe verzoeken. Uit oogpunt van klantvriendelijkheid hecht 

de gemeente er veel waarde aan dat op deze manier ook tussentijds moge- 

lijkheden kunnen worden geboden aan particuliere initiatieven.


3. Kwalitatieve opgave: bestaande voorraad en nieuwbouw 

Tabel 5: 

Kerncijfers bestaande woningvoorraad in % 

Totaal 

gemeente 

Bosschenhoofd 

Hoeven 

Oud Gastel 

Oudenbosch 

Stampersgat 

Huur eengezins 25% 22% 17% 15% 35% 34% 

Huur meergezins 7% 4% 8% 7% 7% 5% 

Koop eengezins 67% 74% 75% 76% 56% 61% 

Koop meergezins 1% 0% 0% 2% 2% 0% 

Huur 32% 26% 25% 22% 42% 39% 

Koop 68% 74% 75% 78% 58% 61% 

Eengezinswoning 92% 96% 92% 91% 91% 95% 

Meergezinswoning 8% 4% 8% 9% 9% 5% 

bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, peildatum 1-1-2008, Cijfers gebaseerd 

op steekproef 

In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de kwantitatieve opgave: welke 

nieuwbouwproductie moet Halderberge realiseren om te voorzien in de woningbe- 

hoefte. Vanzelfsprekend gaat het bij nieuwbouw niet alleen om de kwantiteit maar 

ook om de kwaliteit. Nieuwbouw is echter niet het enige middel om ontwikkelin- 

gen in de kwalitatieve woonbehoefte op te vangen. Zo’n 90% van de woningen die 

in 2019 de lokale bevolking moeten huisvesten, staat er nu al. Aanpassingen bin- 

nen de bestaande voorraad en binnen de bestaande kernen zijn voor het lokale 

woonbeleid minstens zo belangrijk als het nieuwbouwprogramma. Daarom gaan 

we in dit hoofdstuk allereerst in op kwalitatieve opgave in de bestaande voorraad 

en vervolgens op die in de nieuwbouw. 

3.1. Bestaande voorraad en de kwalitatieve opgave 

In het woningmarktonderzoek zijn enkele kerncijfers opgenomen van de huidige 

woningvoorraad. In tabel 5 is de uitsplitsing te vinden naar woningtype en naar 

financieringscategorie. 

Woningtype 

Uit de tabel blijkt dat in Halderberge het aandeel meergezinswoningen (apparte- 

menten) beperkt is: 92% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. 

De grotere kernen hebben een wat hoger aandeel meergezinswoningen, maar de 

verschillen tussen de kernen zijn beperkt. Volgens het woningmarktonderzoek is, 

met uitzondering van Hoeven, in alle kernen een overschot aan eengezinswonin- 

gen en een tekort aan meergezinswoningen. Dit kan deels worden verklaard door- 

dat volgens het woningmarktonderzoek veel ouderen op zoek zijn naar een voor 

hen geschikte seniorenwoning. In het onderzoek zijn seniorenwoningen als appar- 

tementen gedefinieerd, terwijl in een gemeente als Halderberge veel ouderen op 

zoek zijn naar een grondgebonden seniorenwoning. De cijfers van het woning- 

marktonderzoek over de verdeling van de behoefte naar woningtype moeten 

daarom met de nodige voorzichtigheid worden gehanteerd.


Financieringscategorie 

De verhouding huur-koop ligt in Halderberge ongeveer op eenderde-tweederde. 

Het beeld per kern verschilt. Oudenbosch en, opmerkelijk genoeg, Stampersgat 

hebben het hoogste aandeel huurwoningen, aanmerkelijk hoger dan de andere 

kernen. Volgens het woningmarktonderzoek is in Hoeven, Oud Gastel en Ouden- 

bosch zowel een tekort aan huur- als aan koopwoningen. In Bosschenhoofd zijn in 

de huursector vraag en aanbod in evenwicht, terwijl in de koopsector een tekort 

bestaat. In Stampersgat zijn de in de koopsector vraag en aanbod in evenwicht en 

bestaat er een overschot aan huurwoningen. 

Tabel 6: 

Woningvoorraad Halderberge naar prijsklasse 

(Bron: De woningmarkt in Halderberge 2008-2018, SGBO) 

HUUR Eengezins Meergezins Totaal 

< ! 349 678 197 875 

! 343 – ! 499 (goedkoop) 2.284 554 2.838 

! 499 – ! 631 (betaalbaar) 73 45 118 

> ! 631 (duur) 0 20 20 

Totaal huur 3.035 816 3.851 

KOOP Eengezins Meergezins Totaal 

< ! 168.000 160 36 196 

! 168.000 - ! 220.000 1.291 75 1.366 

! 220.000 - ! 280.000 1.713 40 1.753 

! 280.000 - ! 350.000 1.679 19 1.698 

> ! 350.000 3.174 0 3.174 

Totaal koop 8.017 170 8.187 

HUUR EN KOOP Eengezins Meergezins Totaal 

Totaal 11.052 986 12.038 

Genoemde aantallen zijn op basis van steekproef van het woningmarktonderzoek. 

Prijspeil per 1 juli 2007. 

Prijsklasse 

De woningvoorraad naar prijsklasse is weergegeven in tabel 6. De kernvoorraad 

huurwoningen bevat goedkope (tot ! 511,50) en betaalbare/middeldure huurwo- 

ningen (! 511,50 tot ! 647,53), tezamen genoemd bereikbare huurwoningen 

(prijspeil per 1 juli 2009). Van de 3.851 woningen in de huursector zijn 3.713 wo- 

ningen goedkoop (96%) en 118 woningen betaalbaar/middelduur (3%). Op 20 

woningen na vallen alle huurwoningen binnen de kernvoorraad. 

Verbetering bestaande voorraad 

Er is blijvend aandacht nodig voor de bestaande woningvoorraad. Hoewel Halder- 

berge geen achterstandswijken kent, is de woningvoorraad op sommige plekken 

verouderd. Te denken valt aan slecht geïsoleerde woningen van matige kwaliteit 

of ‘bejaardenwoningen’, die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Ver- 

nieuwing of verbetering van deze voorraad is gewenst. Sloop is een voor de hand 

liggende oplossing, maar heeft ingrijpende gevolgen voor de huidige bewoners. 

Uit oogpunt van duurzaamheid en handhaving van de bestaande sociale structuur 

moet ook naar andere oplossingen gekeken zoals renovatie of aanpassing van 

doelgroep (ouderenwoning toewijzen aan starters). 

Verouderde seniorenwoningen in De Halderberg (Hoeven) 

Naast verouderd woningbezit kan ook een concentratie van bepaalde woningty- 

pen, bijvoorbeeld minder gewenste sociale huurwoningen, om aandacht vragen uit 

oogpunt van leefbaarheid. Ook hier kan sloop een middel zijn om een eenzijdige 

opbouw van de wijk te doorbreken en de kwaliteit van de woonomgeving te ver- 

beteren. Ook hier verdient het echter om eerder genoemde redenen aanbeveling


andere oplossingen te onderzoeken. Zo kan verkoop van huurwoningen een mid- 

del zijn om meer differentiatie in de wijk en een betere balans tussen vraag en 

aanbod te krijgen. Verkoop van huurwoningen heeft daarnaast als voordeel dat 

het starters kansen biedt op een betaalbare koopwoning (zie ook hoofdstuk 9). 

Gezien de tekorten in de huursector maakt sloop en verkoop van huurwoningen 

het gewenst om in nieuwbouw huurwoningen toe te voegen. 

Zoals aangegeven in paragraaf 2.1. biedt op termijn de afnemende woningbehoef- 

te kansen om de kwalitatief mindere woningen uit de markt te nemen en zo tot 

verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad te komen. 

De gemeente Halderberge en Bernardus Wonen hebben medio 2007 het Conve- 

nant Duurzaam Bouwen West-Brabant ondertekend. Het ambitieniveau dat in het 

convenant is vastgelegd, heeft ook betrekking op ingrepen in de bestaande voor- 

raad met een investeringsniveau van minimaal ! 25.000,-. In de volgende para- 

graaf over nieuwbouw zal nader op dit convenant worden ingegaan. De gemeente 

maakt in aansluiting op het convenant afspraken met Bernardus Wonen over de 

verbetering van de bestaande voorraad. In de prestatieafspraken 2009-2012 met 

Bernardus Wonen is reeds vastgelegd dat Bernardus Wonen in het kader van ge- 

zamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in overleg met de gemeen- 

te, een prioriteit bepaalt in de aanpak van wooncomplexen ten behoeve van het 

Politiekeurmerk Veilig Wonen. De gemeente streeft ernaar om in aanvulling op 

deze afspraken in de prestatieafspraken ook een afspraak op te nemen over ver- 

betering van de energetische kwaliteit van bestaande huurwoningen. 

Actiepunt 1: De gemeente maakt met Bernardus Wonen afspraken over investeringen in de 

verbetering van de energetische kwaliteit van woningen (verschuiving naar zuiniger energie- 

labels) 

Leefbaarheid 

De bestaande woningvoorraad is niet het enige aspect dat de kwaliteit van een 

wijk of kern bepaalt. De gemeente Halderberge heeft in de Nota Leefbaarheid 

(vastgesteld op 23 april 2009) aangegeven op welke wijze zij de leefbaarheid in 

de verschillende wijken en dorpen wil verhogen. Middelen hiertoe zijn onder meer 

uitvoeren van vier leefbaarheidsscans, structureel twee keer per jaar schouwen 

van de wijken, uitwerken van een wijk of dorpskern samen met bewoners en star- 

ten met een pilot ‘buurtregie’ in Albano Lob A in Oudenbosch. 

Buitengebied en bebouwingsconcentraties 

In hoofdstuk 4 tot en met 8 wordt nader ingegaan op de vijf kernen, waarbij ook 

de bestaande voorraad aan de orde komt. Behalve deze vijf kernen kent de ge- 

meente in het buitengebied een aantal bebouwingsconcentraties. In september 

2009 is een Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Halderberge uitgebracht, 

waarin aan de hand van de ligging van de bebouwingsconcentraties en de draag- 

kracht van het omliggende gebied de ontwikkelingsmogelijkheden in beeld zijn 

gebracht. Gezien de beperkte woningaantallen waar het hier om gaat, worden 

deze bebouwingsconcentraties in deze woonvisie verder buiten beschouwing gela- 

ten. 

3.2. Nieuwbouw en de kwalitatieve opgave 

Nieuwbouw moet bijdragen aan het handhaven en versterken van de kwaliteit van 

de verschillende kernen. Dit sluit aan op één van de centrale uitgangspunten van 

de woonvisie: de kernen van Halderberge hebben ieder een eigen kwaliteit en 

identiteit. Het woonbeleid draagt bij aan het handhaven en versterken daarvan. 

Gezien de afnemende bevolkingsgroei krijgt kwaliteit een steeds centralere rol in 

het woonbeleid. De opgave verschuift steeds sterker van kwantiteit naar kwaliteit. 

Algemeen 

Het nieuwbouwprogramma van Halderberge voor de periode 2010-2019 (zie tabel 

7) omvat 2.080 woningen. Van deze woningen zijn 390 woningen aangemerkt als 

bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen (280 woningen harde plancapaciteit 

in de periode 2010-2014 en 110 woningen zachte plancapaciteit in de periode 

2015-2019). Deze bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen vallen buiten de 

behoefteraming uit par. 2.3. Exclusief deze woningen omvat het programma 

2010-2019 dus 1.690 woningen. Dit sluit goed aan bij in par. 23. voor de periode 

2010-2019 berekende gewenste omvang van het woningbouwprogramma van 

1.800 woningen. Er is een zekere marge aangehouden omdat de registratie van


woningen als bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoning door het CBS wordt aan- 

gescherpt. Daardoor is niet geheel zeker dat alle 390 woningen als bijzondere 

woonvoorzieningen/zorgwoning kunnen worden geregistreerd. 

Tabel 7: 

Nieuwbouwprogramma Halderberge 

(bron: gemeente Halderberge) 

2010 t/m 2014 2015 t/m 2019 2010 t/m 2019 

Abs % Abs % Abs % 

Harde plancapaciteit 

Totaal aantal woningen 1.010 69% 113 19% 1.123 54% 

Waarvan koopwoningen 524 52% 20 18% 544 48% 

Waarvan huurwoningen 486 48% 93 82% 579 52% 

Waarvan eengezinswoningen 435 43% 

Waarvan meergezinswoningen 575 57% 

Waarvan nultredenwoningen 531 53% 

Waarvan zorgwoningen 279 28% 

Zachte plancapaciteit 

Totaal aantal woningen 462 31% 492 81% 954 46% 

Totale plancapaciteit 

Totaal aantal woningen 1 1.472 100% 605 100% 2.077 100% 

1 Om deze aantallen te kunnen vergelijken met de gewenste omvang van het woningbouwpro- 

gramma volgens par. 2.3 moeten gecorrigeerd worden voor het aantal bijzondere woonvoorzienin- 

gen/zorgwoningen. Deze tellen niet mee voor de behoefteraming en daarmee in de berekening in 

par. 2.3. In de periode 2010-2014 zijn 279 woningen bijzondere woonvormen/zorgwoningen in het 

programma opgenomen, in de periode 2015-2019 110 woningen. Hiervoor gecorrigeerd bedraagt de 

omvang van het woningbouwprogramma 1.193 woningen voor de periode 2010-2014 en 1.688 

woningen voor de periode 2015-2019. Dit sluit aan bij de gewenste omvang van het programma 

volgens par. 2.3, namelijk 1.120 woningen voor de periode 2010-2015 en 1.800 woningen voor de 

periode 2010-2019. 

Financieringscategorie 

In de periode 2010-2014 wordt de bouw voorzien van 1.470 woningen waarvan 

280 bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen. De harde plancapaciteit in deze 

periode omvat 1.010 woningen, waarvan 524 koopwoningen (52%) en 486 huur- 

woningen (48%). Van de huurwoningen bestaat een belangrijk deel uit de zorg- 

woningen. In de hoofdstukken per kern wordt ingegaan op de vraag of de produc- 

tie aan huurwoningen voldoende is om in de behoefte te voorzien en de ruimte 

biedt voor aanpassingen binnen de bestaande voorraad (herstructurering, verkoop 

van huurwoningen). 

Woningtype 

De harde plancapaciteit voor de periode 2010-2014 bestaat uit 435 eengezinswo- 

ningen (43%) en 575 meergezinswoningen (57%). De zorgwoningen (allen uitge- 

voerd als meergezinswoning) vormen een belangrijk deel van de productie van 

meergezinswoningen. De resterende productie aan meergezinswoningen bedraagt 

zo’n 300 woningen, ofwel 40% van de harde productie exclusief de zorgwoningen. 

In het woningmarktonderzoek wordt gepleit voor een hoog aandeel appartemen- 

ten. Echter daarbij zijn alle seniorenwoningen gerekend tot de categorie apparte- 

menten. In de eerder genoemde Marktanalyse Halderberge (zie noot 1) wordt 

gesteld dat 80% van de ouderen eerder behoefte heeft aan een grondgebonden 

seniorenwoning dan aan een appartement, zeker in landelijke gebieden als Hal- 

derberge waar geen appartementencultuur bestaat. De ervaring leert dat het ge- 

middelde aandeel appartementen dat in dorpse en kleinstedelijke woonmilieus 

door de markt kan worden opgenomen, zo’n 30% bedraagt. Rekening houdend 

met de ontbrekende appartementencultuur in Halderberge en het genoemde erva- 

ringscijfer is het aandeel meergezinswoningen in de harde plancapaciteit in de 

eerste periode hoog en leidt dit tot een verhoogd afzetrisico voor deze plannen. 

Het is gewenst in het programma voor de zachte plannen slechts beperkt meerge- 

zinswoningen op te nemen zodat de totale productie aan meergezinswoningen in 

de periode 2010-2019 zo’n 25-30% van de totale productie bedraagt. Dit betekent 

dat in de zachte plannen voor de gehele periode 2010-2019 nog ruimte is voor 

maximaal 125-200 appartementen. In de hoofdstukken over de kernen wordt na- 

der ingegaan op dit aspect.


(Ruimtelijke) Kwaliteit 

Door nieuwbouw in Halderberge te realiseren via kleinere projecten (20 tot 30 

woningen) of individuele kavels wordt eenvormigheid voorkomen en de karakte- 

ristieke kleinschalige dorpsstructuur gehandhaafd. Voor het bewaken van de kwa- 

liteit is samenhang tussen de ontwikkeling van een locatie en de dorpsstructuur 

gewenst. Hieraan kan sturing worden gegeven door duidelijke eisen te stellen aan 

de beeldkwaliteit. De kleinschalige opzet en de eisen aan de beeldkwaliteit kun- 

nen, samen met een goede kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte, 

nieuwbouw in Halderberge een onderscheidende kwaliteit geven. 

Aanvullend op deze meer algemene eisen wordt bij nieuw te ontwikkelen woning- 

bouw in de gemeente Halderberge er naar gestreefd dat woningen en woonomge- 

ving duurzaam, (sociaal) veilig, levensloopbestendig en flexibel zijn. 

Duurzaam 

Duurzaam bouwen omvat maatregelen variërend van stedenbouwkundig ontwerp 

tot materiaalgebruik die de milieubelasting bij het bouwen zelf, het gebruik van de 

gebouwen en het verwijderen ervan, beperken. Het beleid van de gemeente rond 

duurzaam bouwen is vastgelegd in het Milieubeleidsplan 2009-2012 van de ge- 

meente (oktober 2009). In het Milieubeleidsplan wordt verwezen naar het Conve- 

nant Duurzaam Bouwen West-Brabant. Uitgangspunt van dit convenant is dat de 

ondertekenende partijen de vaste maatregelen en minimaal de kostenneutrale 

variabele maatregelen uit de nationale pakketten standaard in hun bouwplannen 

opnemen. Hetzelfde geldt voor het gebruikmaken van de richtlijnen betreffende 

levensloopbestendig bouwen. Volgens het convenant wordt een extra inspanning 

gepleegd op de volgende thema’s: 

. materiaalgebruik: zorgvuldig materiaalgebruik rekening houdend met grond- 

stoffen, productie en leefomgeving 

. gezondheid en binnenmilieu: allergeenarm bouwen 

. energie: EPC 0,72 of lager 

. water: afkoppelen en berging in de wijk, niet-uitlogende bouwmaterialen 

Per locatie zal het ambitieniveau in overleg worden bepaald op basis van de GPR- 

methode. Volgens het convenant moet de gevraagde extra inspanning gereali- 

seerd worden door een extra investering van tenminste ! 5.000,- per woning voor 

nieuwbouw van woningen in de vrije sector en tenminste ! 2.500,- per woning 

voor woningen in de sociale sector. Het Milieubeleidsplan geeft aan dat de doel- 

stellingen uit het convenant worden gerealiseerd door toetsing bij bouwvergun- 

ningen. Per 1 maart 2010 wordt deze toetsing uitgevoerd voor plannen van partij- 

en die het convenant hebben ondertekend. In Halderberge actieve partijen waar- 

voor dit geldt zijn onder meer Bernardus Wonen en Woningstichting Geertruiden- 

berg. 

Gezond 

Iedereen is gebaat bij een woning die een gezond binnenmilieu garandeert en 

waarin ongevallen in en om het huis zo min mogelijk terug te voeren zijn op ont- 

werp en uitvoering van de woning. Andere voorbeelden van de invloed die de 

woonomgeving kan hebben op de gezondheid van mensen is stress door een ge- 

voel van onveiligheid of isolement of gezondheidsschade door luchtverontreini- 

ging, lawaai en vuil. Woning en woonomgeving moeten voldoen aan actuele kwali- 

teitseisen die de gezondheidsrisico’s verminderen en het lichamelijk en geestelijk 

welzijn van bewoners bevorderen. Tijdens ruimtelijke ordeningsprocedures wordt 

gekeken naar milieu- en gezondheidsaspecten als geluidsoverlast, hinder en ex- 

terne veiligheid. 

Sociaal veilig 

(Sociaal) veilig bouwen is er op gericht de kansen op inbraak, vandalisme en 

overlast te verminderen en het veiligheidsgevoel te verhogen. Door een goed ste- 

denbouwkundig en woningontwerp vermindert de kans op criminaliteit. Woning en 

woonomgeving voldoen aan actuele kwaliteitseisen die leiden tot een inbraakveili- 

ge woning en een sociaal veilige woonomgeving. Een belangrijk toetsingskader is 

het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De belangrijkste eisen daaruit zijn opgenomen 

in WoonKeur (zie hieronder). 

Levensloopbestendig en flexibel 

Levensloopbestendig betekent dat een woongebied aantrekkelijk is voor een brede 

groep mensen doordat woningen en woonomgeving optimaal toegankelijk en ge-


bruiksvriendelijk zijn en in de wijk woonzorgcombinaties en dienstverlening aan- 

wezig is. Flexibiliteit wil zeggen dat woningen en woonomgeving aangepast kun- 

nen worden aan veranderende omstandigheden of andere doelgroepen. In het 

Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg van juni 2005 is aangegeven dat de gemeente bij 

nieuwbouw inzet op het realiseren van levensloopbestendige woningen. Hiervoor 

wordt uitgegaan van een pragmatische toepassing van WoonKeur. Het Masterplan 

stelt dat het gewenst is dat afspraken op dit punt worden vastgelegd in project- 

overeenkomsten met ontwikkelaars en woningcorporaties. Voor de nieuwbouw 

van starterswoningen kan volgens het Masterplan hierop een uitzondering worden 

gemaakt, zodat deze gerealiseerd kunnen worden in het goedkope prijssegment. 

In de praktijk stuit het toepassen van WoonKeur op veel discussie met ontwikke- 

laars. De seniorenraad in Halderberge heeft onlangs een advies uitgebracht over 

het minimale eisenpakket ten behoeve van seniorenwoningen. Na besluitvorming 

over de inhoud en toepassing van de minimumeisen voor seniorenwoningen door 

de gemeente zullen de eisen worden opgenomen in overeenkomsten met corpora- 

ties en projectontwikkelaars. 

Actiepunt 2: Vaststellen van een minimumeisen voor seniorenwoningen dat wordt vastgelegd 

in overeenkomsten met corporaties en ontwikkelaars over bouwprojecten. 

3.3. Kernstrategie kwalitatieve opgave 

Om de kwalitatieve doelstellingen te bereiken zet de gemeente in op: 

. een goede kwaliteit van woning en woonomgeving in bestaande wijken door- 

uitvoeren van de maatregelen genoemd in de Nota Leefbaarheid en het ma- 

ken van afspraken met Bernardus Wonen over het verhogen van de kwaliteit 

van de bestaande woningen (energie, veiligheid). Het specifieke beleid voor 

de bestaande voorraad per kern wordt uitgewerkt in de volgende hoofdstukken. 

. een onderscheidende kwaliteit van nieuwbouw in Halderberge door het waar- 

borgen van een kleinschalige opzet, het stellen van eisen aan de beeldkwali- 

teit en het zorgdragen voor een goede kwaliteit van de inrichting van de 

openbare ruimte. 

. specifieke eisen aan nieuwbouw (duurzaam, sociaal veilig, levensloopbesten- 

dig). De eisen die de gemeente daarbij hanteert, zijn vastgelegd in het Con- 

venant Duurzaam Bouwen West-Brabant en in een nog vast te stellen mini- 

mumeisenpakket voor seniorenwoningen.


4. Bosschenhoofd, nieuwbouw en bestaande voorraad 

4.1. Typering van de kern 

Bosschenhoofd is op Stampersgat na de kleinste kern van Halderberge. Het dorp 

ligt aan de A58 tegen de gemeente Rucphen aan. In Bosschenhoofd wonen per 1 

januari 2010 2.074 inwoners (7% van het totaal aantal inwoners van de gemeen- 

te). De woningvoorraad omvat 885 woningen, voor bijna 80% vrijstaande of 

twee-onder-één-kapwoningen. De voorzieningen in de kern bestaan uit een basis- 

school, enkele winkels en een sportpark. De enige supermarkt in het dorp is enige 

tijd geleden gesloten. In de nieuwbouwplannen voor het centrum (zie par. 4.4) is 

ruimte opgenomen voor een nieuwe supermarkt. Bosschenhoofd heeft op dit mo- 

ment geen woonzorgvoorzieningen. Wel zijn er enkele gezondheidszorgvoorzie- 

ningen, zoals een huisarts, een dependance van een apotheek en een consultatie- 

bureau. Bosschenhoofd kent enkele recreatieve voorzieningen zoals hotels en een 

camping. Een bijzondere voorzieningen in Bosschenhoofd is Vliegveld Seppe met 

bijbehorend museum. 

Bepalend voor de identiteit van Bosschenhoofd is het ruime, rustige en groene 

woonmilieu met veel vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen. Bosschenhoofd 

heeft daarmee het karakter van een villadorp. 

4.2. Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van het programma 

De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in de kern Bosschenhoofd 

bedraagt 140 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 90 in de eerste vijf 

jaar (2009 tot 2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in 

Bosschenhoofd vooral behoefte bestaat aan seniorenwoningen in de huursector en 

in de koopsector. Ook is er een beperkte behoefte aan duurdere woningen in de 

koopsector (vanaf ! 350.000,-). De woningvraag in Bosschenhoofd is vooral af- 

komstig van doorstromers. 

Het nieuwbouwprogramma voor de kern Bosschenhoofd staat in tabel 8.


Tabel 8: 

Nieuwbouwprogramma Bosschenhoofd 


2010 t/m 

2014 

2015 t/m 2019 2010 t/m 

2019 



Totaal aantal woningen 287 1 100% 12 100% 299 100% 











1 In dit aantal is niet meegenomen het project Rabobank dat begin 2010 is opgeleverd. 

Als het gaat om de harde plancapaciteit is de verdeling naar locaties als volgt: 

. Periode 2010 t/m 2014: Met uitzondering van het Centrumplan bevatten de 

locaties die in deze periode ontwikkeld worden, vooral middeldure en dure 

eengezinskoopwoningen. De locaties Steenfabriek en Margrietstraat bestaan 

alleen uit dit woningtype. Op de locatie Maatjens worden naast dure koopwo- 

ningen ook 9 goedkope koopwoningen voor starters voorzien en op de locatie 

Top Shot worden naast dure en middeldure koopwoningen ook betaalbare 

huurwoningen gerealiseerd. Het Centrumplan voor Bosschenhoofd voorziet in 

de periode 2010-2014 in de realisatie van circa 80 woningen. Het plan be- 

staat uit goedkope eengezinskoopwoningen voor starters (14 woningen) en 

verder uit middeldure koopeengezinswoningen en goedkope en middeldure 

huurappartementen. Het project Reiskoffer is een woonvoorziening met zorg 

en servicediensten vlak naast het hotel in Bosschenhoofd. 

. Periode 2015 t/m 2019: Op twee kleine locaties in het centrum worden een- 

gezinskoopwoningen gerealiseerd. 

Omvang van het programma 

Kijkend naar de omvang van het woningbouwprogramma (299 woningen in de 

periode 2010-2019) in Bosschenhoofd is meteen duidelijk dat dit ruim het dubbele 

is van de behoefte (140 woningen in de periode 2009-2019, waarin al 30% over- 

capaciteit ten behoeve van planuitval en –vertraging is meegerekend). Ook als de 

bijzondere woonvormen/zorgwoningen buiten beschouwing worden gelaten is de 

resterende omvang van het programma van 235 woningen aanmerkelijk hoger 

dan de gewenste. De productie van 300 woningen tot 2019 betekent een uitbrei- 

ding van de bestaande voorraad met 33% over tien jaar. Aangezien vrijwel de 

gehele productie is voorzien in de eerste vijf jaar ligt de verhouding tussen pro- 

gramma en behoefte in deze periode nog schever: tegenover een vraag van 90 

woningen staat een aanbod van bijna 290 woningen (225 woningen exclusief bij- 

zondere woonvormen/zorgwoningen). Het programma bestaat voor een groot deel 

uit middeldure en dure koopwoningen, een segment dat onder de huidige markt- 

omstandigheden risicovol is. Het gevaar is groot dat door de concurrentie tussen 

de projecten geen van de projecten van de grond komt. 

Gewenste kwaliteit: verdeling naar prijsklassen 

In de bouwplannen ligt een accent op de middeldure en dure koopsector: 203 

woningen van de 287 woningen in de periode 2010-2014 vallen in deze categorie, 

ofwel 70% van geplande productie. Door de bouw van dure koopwoningen wordt 

voorzien in de behoefte volgens het woningmarktonderzoek en kan de doorstro- 

ming op gang worden gebracht. Echter onder de huidige marktomstandigheden is 

het zeer de vraag of dit ook gaat gebeuren. De Marktanalyse Halderberge laat 

zien dat er in Bosschenhoofd in 2009 4 woningen zijn verkocht terwijl er per 1 

december 2009 11 te koop stonden. Bestaande woningen in Bosschenhoofd staan 

meer dan een jaar te koop, geen omstandigheden die de doorstroming bevorde- 

ren.


Het Centrumplan kent een gedifferentieerd programma met een nadruk op relatief 

goedkope woningen. Onder de huidige marktomstandigheden is dit een kansrijk 

project. 

Het programma in Bosschenhoofd bestaat voor 21% uit huurwoningen tegenover 

een aandeel huurwoningen in de bestaande voorraad van 26%. Gezien de relatief 

dure woningvoorraad in Bosschenhoofd is het gewenst het aandeel huurwoningen 

op peil te houden om te voorzien in de behoefte aan kwalitatief goede woningen 

voor starters en senioren. Het programma zou dan voor circa 25% uit huurwonin- 

gen moeten bestaan. 

Het woningmarktonderzoek laat zien dat er behoefte is aan middeldure koopwo- 

ningen voor ouderen en aan wat duurdere koopwoningen ten behoeve van door- 

stromers. De behoefte aan goedkope koopwoningen in Bosschenhoofd lijkt kleiner 

te zijn dan in andere kernen. Op grond hiervan is een programma van 10% goed- 

kope koopwoningen, 35% middeldure koopwoningen (vooral te realiseren in de 

vorm van voor ouderen geschikte grondgebonden woningen) en 30% dure koop- 

woningen aan te bevelen. 

Gewenste kwaliteit: woningtype en doelgroepen 

Als onderdeel van het Centrumplan worden nultredenappartementen in de goed- 

kope en middeldure huursector gerealiseerd. Deze categorie woningen ontbreekt 

op dit moment in Bosschenhoofd terwijl er relatief veel ouderen in de kern wonen. 

De centraal gelegen appartementen in het Centrumplan voorzien in een deel van 

de behoefte aan woningen voor ouderen. In deze behoefte wordt verder voorzien 

door het bijzondere project Reiskoffer waar bewoners zorgen servicediensten 

kunnen afnemen van het hotel. Van belang is voor de doelgroep ouderen niet en- 

kel appartementen te realiseren, maar ook grondgebonden woningen als patiowo- 

ningen. Bij de doorlichting van de huidige plannen, zoals hiervoor is aangegeven, 

is het omzetten naar grondgebonden ouderenwoningen een goede optie. 

Pastoor van Breugelstraat Woongebouw Seppe 

4.3. Bestaande situatie: knelpunten en kansen 

Knellpuntten Kansen 

. Ontbreken van echt centrum met 

bijbehorende voorzieningen 

. Verkeersdruk door doorgaande 

route door kern 

. Onderscheidend woonmilieu door 

groen, rust en ruimte 

De knelpunten en kansen op het gebied van wonen spelen een rol bij de kernstra- 

tegie voor Bosschenhoofd. 

4.4. Kernstrategie Bosschenhoofd 

Voor Bosschenhoofd geldt dat het aantrekkelijke groene en rustige woonmilieu 

gehandhaafd moet blijven en dat nieuwbouw moet aansluiten op deze kenmerken. 

Dat betekent een sterk accent op grondgebonden woningen in een ruime opzet. 

. circa 25% huurwoningen 

. circa 10% goedkope koopwoningen voor starters 

. circa 35% middeldure koopwoningen, vooral te realiseren als voor ouderen 

Het gewenste woningbouwprogramma in Bosschenhoofd zou moeten bestaan uit: 

geschikte grondgebonden woningen


. circa 30% dure koopwoningen ten behoeve van de doorstroming 

De centrumontwikkeling is van groot belang voor Bosschenhoofd. De plannen om- 

vatten een nieuwe multifunctionele accommodatie, waarin onder meer een cluster 

voorzieningen gericht op kinderen (basisschool, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, 

consultatiebureau), een cluster medische voorzieningen (huisarts, apotheek, fy- 

siotherapeut) en het buurthuis worden ondergebracht. Ook is in het plan ruimte 

gereserveerd voor een nieuwe supermarkt (e feitelijke realisatie van de super- 

markt is afhankelijk van het vinden van een exploitant). Met deze maatregelen 

betekent het Centrumplan een aanzienlijke versterking van het voorzieningenni- 

veau van de kern. Het woningbouwprogramma van het Centrumplan bevat wo- 

ningtypes waaraan op dit moment in Bosschenhoofd weinig aanbod is. Realisatie 

van het Centrumplan dient dan ook de hoogste prioriteit te krijgen. 

Het woningbouwprogramma van Bosschenhoofd is te omvangrijk vergeleken met 

de behoefte en de huidige omvang van de woningvoorraad. Het is dringend ge- 

wenst dat de productie in Bosschenhoofd over een langere periode wordt ge- 

spreid. Om te voorkomen dat de productie geheel stilvalt, zal de gemeente in sa- 

menwerking met ontwikkelaars en corporatie de situatie in Bosschenhoofd zorg- 

vuldig moeten monitoren, zodat tijdig passende maatregelen genomen kunnen 

worden. 

Actiepunt 3: In overleg met de projectontwikkelaars en corporaties monitoren van projecten 

in Bosschenhoofd, zodat tijdig kan worden ingegrepen als blijkt dat door de onderlinge con- 

currentie plannen niet worden gerealiseerd. 

Noodzakelijk is verder een goede promotie van Bosschenhoofd. Door duidelijk te 

maken welke ontwikkelingen in Bosschenhoofd op stapel staan en wat het Cen- 

trumplan betekent voor de versterking van het voorzieningenniveau kunnen wo- 

ningzoekenden van buiten de kern overtuigd worden van de aantrekkelijkheid van 

Bosschenhoofd.


5. Hoeven, nieuwbouw en bestaande voorraad 


De kern Hoeven is een kleinschalig en landelijk gelegen dorp, per 1 januari 2010 

bestaande uit 6.727 inwoners (23% van het totaal aantal inwoners van de ge- 

meente) verdeeld over 2.590 woningen. Hoeven is gelegen aan de N640 tussen 

Oudenbosch en Etten-Leur. De woonwijken van Hoeven zijn ruim opgezet, waar- 

door Hoeven een groen karakter heeft en een prettig woonklimaat kent. De wo- 

ningvoorraad bestaat voor bijna 70% uit vrijstaande woningen of twee-onder-één- 

kapwoningen. Vanwege de ligging nabij een bosgebied is Hoeven in trek bij toeris- 

ten. De kern heeft wat betreft voorzieningen veel te bieden: twee campings, een 

bosbad (recreatiepark), conferentiecentrum Bovendonk, diverse winkels, horeca, 

sportvoorzieningen, een bibliotheek en goede woonzorgvoorzieningen. 

Kenmerkend voor Hoeven is dat er veel gebouwd wordt in particulier opdrachtge- 

verschap. De kern lijkt in dat opzicht op het nabijgelegen Sint Willebrord: veel 

mensen bouwen met hulp van vrienden en kennissen een woning. De meest re- 

cente wijken bestaan bijna volledig uit zelfbouw. Dit kenmerk heeft geleid tot een 

zeer gevarieerde bebouwing. Veel mensen van buiten de gemeente vinden Hoe- 

ven aantrekkelijk vanwege het dorpse karakter en de nabijheid van Etten-Leur en 

Breda. 

5.2. Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma 

De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in de kern Hoeven bedraagt 

580 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 360 in de eerste periode 

(2009-2014) (zie tabel 4). 

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Hoeven vooral behoefte bestaat aan 

meergezinskoop- en meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen. In het 

woningbehoeftenonderzoek zijn seniorenwoningen echter als meergezinswoningen 

beschouwd, dus er mag vanuit worden gegaan dat er tevens behoefte bestaat aan 

grondgebonden seniorenwoningen (voornamelijk in de huur- maar voor een deel


ook in de koopsector). Uit de werksessie over de kern Hoeven bleek dat er inder- 

daad behoefte bestaat aan patiowoningen voor ouderen. 

In Hoeven blijkt momenteel een gering aanbod te bestaan aan woningen voor 

starters. Uit het woningbehoeftenonderzoek blijkt in Hoeven de voorkeur van star- 

ters uit te gaan naar een goedkope of betaalbare koopwoning. 

Het nieuwbouwprogramma voor de kern Hoeven staat in tabel 9. 

Tabel 9: 

Nieuwbouwprogramma Hoeven 


2010 t/m 2014 2015 t/m 2019 2010 t/m 2019 















. Periode 2010 t/m 2014: 

. Axis (Sint Janstraat): op deze locatie in het centrum worden 17 middel- 

dure nultreden huurappartementen voorzien in het programma. 

. Op de locatie Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat (Hofstee) voorziet 

het programma in 9 dure nultreden enigszins koopwoningen. 

De volgende locaties vallen binnen de categorie ‘zachte plancapaciteit’: 2 

. Periode 2010 t/m 2014: 

. Centrumontwikkeling: voor de eerste periode zijn voor de centrumont- 

wikkeling 99 woningen opgenomen in het woningbouwprogramma 

. Hoeven Zuidwest Opperstraat: locatie waarop een gemengd programma 

van in totaal zo’n 130 woningen kan worden ontwikkeld. 

. Periode 2015 t/m 2019: 

. Centrumontwikkeling: voor de tweede vijfjaarsperiode zijn voor de cen- 

trumontwikkeling 26 woningen opgenomen in het woningbouwpro- 

gramma. 

. De locatie Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat is een grote locatie, 

waar een gemengd programma van circa 206 woningen kan worden 

ontwikkeld. 


Het aantal woningen dat is opgenomen in het programma, ligt lager dan de ge- 

wenste woningproductie. Het is wenselijk in Hoeven zo’n 580 woningen te realise- 

ren, waarvan 360 in de eerste vijf jaar. Hierbij is rekening gehouden met een 

overcapaciteit van 30%. Het programma voorziet nu in 487 woningen, waarvan 

255 in de eerste vijf jaar. In Hoeven zijn geen bijzondere woonvormen/zorg- 

woningen in het programma opgenomen. 

Daarbij valt 90% van de woningen opgenomen in het woningbouwprogramma 

binnen de zachte plancapaciteit. Slechts 10% van het woningbouwprogramma van 

Hoeven ligt vast. 

2 Er kunnen wijzigingen optreden in de locaties en de aantallen woningen vallend binnen de 

categorie ‘zachte plancapaciteit’



De reeds bestaande woningvoorraad in Hoeven bestaat voor 25% uit huurwonin- 

gen, ten opzichte van een gemiddeld percentage van 32% voor de gemeente Hal- 

derberge als geheel. Het is wenselijk circa 30% van de nieuwbouw in Hoeven te 

realiseren in de huursector. Dat betekent dat moet worden gestuurd op realisatie 

van zo’n 130 huurwoningen in de plannen die nu binnen de zachte capaciteit val- 

len. 

In Hoeven bestaat behoefte aan goedkope en betaalbare woningen voor starters. 

Circa 10% van de nieuw te realiseren woningen dient dan ook qua prijsklasse be- 

reikbaar te zijn voor starters (goedkoop of betaalbaar). Op de locaties Axis en 

Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat, vallend binnen de harde plancapaciteit, 

wordt niet voorzien in deze behoefte. Op de locaties centrumontwikkeling, Hoeven 

Zuidwest Opperstraat en Hoeven Zuidwest Bovendonksestraat dient deze opgave 

te worden ingevuld. Dat kan deels door vrije kavels uit te geven, die een kleiner 

oppervlak hebben dan bij normale kaveluitgifte, waardoor het voor starters moge- 

lijk wordt een betaalbare woning naar wens te realiseren. 

Om de doorstroming te bevorderen en om in de kwaliteitsbehoefte van gezinnen 

en senioren te voorzien, dient 30% van het nieuwbouwprogramma te bestaan uit 

middeldure koop en 30% uit dure koop. 


Voor een deel in de huursector, maar ook bij de bouw van middeldure en dure 

koopwoningen, dient in de behoefte aan woningen voor senioren te worden voor- 

zien. In Hoeven gaat de vraag van senioren uit naar ruime nultreden appartemen- 

ten met een buitenruimte en naar grondgebonden nultreden woningen met een 

kleine tuin. Kwaliteit en ruimte is hierbij van belang. 

In Hoeven blijft vraag bestaan naar vrije kavel uitgifte. Dat kunnen grotere kavels 

zijn voor kwaliteitszoekers en goedkopere kavels met een kleiner oppervlak be- 

doeld voor starters die een woning naar wens willen realiseren. 

Conferentiecentrum Bovendonk Sint Janstraat 



Kwetsbaarheid centrum (Sint 

Janstraat): 

. Voorzieningen te verspreid 

. Slechte aansluiting groengebied 

Bovendonk 

. Ontbreken horeca/terrasjes 

. Ruim opgezette, gevarieerde wij- 

ken in groene omgeving 

. Aantrekkingskracht voor mensen 

van buiten de kern 


tegie voor Hoeven.


5.4. Kernstrategie Hoeven 

Kernstrategie voor Hoeven qua nieuwbouw voor de periode tot en met 2019 is het 

inzetten op: 

. 30% in de huursector 

. 10% goedkope en betaalbare koop (starterswoningen) 

. 30% middeldure koop 

. 30% dure huur 

Bij de realisatie van nieuwe woningen moet het groene karakter van Hoeven wor- 

den gehandhaafd. Op nieuw te ontwikkelen locaties moeten qua stedenbouwkun- 

dige opzet groene en ruime buurten worden gerealiseerd. Nieuwe woningen moe- 

ten voorzien zijn van een tuin(tje) of een ruime buitenruimte. Hierdoor kan Hoe- 

ven de aantrekkingskracht voor mensen van buiten de kern ook in de toekomst 

behouden. 

Er wordt ingezet op de centrumontwikkeling, omdat dit de mogelijkheid biedt om 

een gevarieerd woningbouwprogramma voor doelgroepen als starters en senioren 

te realiseren en de leefbaarheid van het centrum te vergroten. Zo is bij de cen- 

trumontwikkeling sprake van vervanging van verouderde woningen en wordt aan- 

dacht besteed aan de Sint Janstraat. De mogelijkheden van deze hoofdstraat kun- 

nen beter worden benut door een betere aansluiting op het groengebied van con- 

ferentiecentrum Bovendonk en door voor lopend publiek de route en de afstand 

tot winkels te verbeteren. De straat kan worden verlevendigd door de toeristen 

maar ook eigen inwoners meer gelegenheid te bieden in Hoeven naar een terras 

te gaan. 

Ook wordt ingezet op het realiseren van een gemengd programma op de locaties 

Opperstraat en Bovendonksestraat. De omvang van de locaties biedt de mogelijk- 

heid om zowel huurwoningen als koopwoningen in diverse prijsklassen te realise- 

ren. Op deze locaties kan tevens de behoefte aan betaalbare grondgebonden een- 

gezins koopwoningen voor starters en middeldure en dure grondgebonden pa- 

tiowoningen voor senioren worden ingevuld. 

Tot slot wordt voorzien in de behoefte aan mogelijkheden voor zelfbouw in Hoe- 

ven. De gemeente houdt daarom in haar woningbouwprogramma rekening met de 

uitgifte van kavels ten behoeve van zelfbouw. Dat betreffen grotere kavels voor 

kwaliteitszoekers en goedkopere kavels met een kleiner oppervlak bedoeld voor 

starters.


6. Oud Gastel, nieuwbouw en bestaande voorraad 


Oud Gastel is na Oudenbosch de grootste kern van de gemeente Halderberge. In 

dit lintdorp wonen per 1 januari 2010 7.204 inwoners (25% van het totaal aantal 

inwoners van de gemeente) verdeeld over 2.880 woningen. De kern is net als 

Stampersgat gelegen aan de westkant van de Rijksweg A17 en wordt door de 

N268 verbonden met Roosendaal. De woonomgeving in Oud Gastel is groen en 

dorps. Oud Gastel heeft een goed voorzieningenniveau. 

De woningvoorraad bestaat voor ruim 60% uit vrijstaande woningen of twee- 

onder-één-kapwoningen. Het aandeel huurwoningen is in Oud Gastel het laagste 

van alle kernen van de gemeente Halderberge; ongeveer 22% (zie tabel 5). 

Oud Gastel is een kern met een rustig en gemoedelijk woonmilieu. De kerngebon- 

denheid van Oud Gastel is hoog: bewoners zijn sterk op de eigen kern gericht. 

Door de gunstige ligging van de kern en het goede voorzieningenniveau, trekt 

Oud Gastel relatief veel vestigers van buiten de gemeente aan. 


De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in de kern Oud Gastel be- 

draagt 340 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 210 in de eerste peri- 

ode (2009-2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Oud 

Gastel behoefte bestaat aan seniorenwoningen, vooral in de huursector maar ook 

in de koopsector. Ook is er enige behoefte aan duurdere woningen in de koopsec- 

tor (vanaf ! 350.000,-). Omdat Oud Gastel een gering betaalbaar koopaanbod 

kent, trekken jongeren en jonge huishoudens weg uit de kern. Realisatie van wo- 

ningen voor deze doelgroep is eveneens gewenst. 

Het nieuwbouwprogramma voor de kern Oud Gastel staat in tabel 10.


Tabel 10: 

Nieuwbouwprogramma Oud Gastel 


2010 t/m 

2014 

2015 t/m 2019 2010 t/m 

2019 















. Periode 2010 t/m 2014: de locaties Babynette (Willem v.d. Maststraat) en 

Rijpersweg zijn twee kleine locaties waar uitsluitend dure eengezins koopwo- 

ningen worden gerealiseerd (totaal 12 woningen). Door de bouw van dure 

koopwoningen wordt voorzien in een behoefte en kan de doorstroming op 

gang worden gebracht. Er is hierbij wel sprake van een risico-segment; de 

verkoop van dure woningen verloopt op dit moment in heel Nederland minder 

goed. 

De volgende locaties vallen binnen de categorie ‘zachte plancapaciteit’: 3 


categorie ‘zachte plancapaciteit’ 

. Periode 2010 t/m 2014: 

. De Centrumontwikkeling is van groot belang voor Oud Gastel. In het 

programma hiervoor zijn 33 woningen opgenomen. 

. Centrumontwikkeling locatie Linde/Johannes: 30 woningen. 

. De locatie Oud Gastel Noord is een grote locatie waarop een gemengd 

programma van in totaal zo’n 170 woningen kan worden ontwikkeld. 

. Periode 2015 t/m 2019: 

. Op de locatie ’t Sluisje worden na de sloop van de huidige wooneenhe- 

den circa 20 nultreden huurappartementen gerealiseerd, aangemerkt als 

‘beschermd wonen’. 

. De locatie Westrand is een grote locatie, waarop een gemengd pro- 

gramma van circa 120 woningen ontwikkeld kan worden. 


Kijkend naar de omvang van het woningbouwprogramma in Oud Gastel, wordt 

duidelijk dat dit aansluit bij de gewenste woningproductie. Het is wenselijk in Oud 

gastel zo’n 340 woningen te realiseren, waarvan 210 in de eerste vijf jaar. Hierbij 

is rekening gehouden met een overcapaciteit van 30%. Het programma voorziet 

nu in 393 woningen, waarvan 245 in de eerste vijf jaar. In Oud Gastel zijn geen 

bijzondere woonvormen/zorgwoningen in het woningbouwprogramma opgeno- 

men. 

Opvallend is echter dat slechts 5% van het aantal woningen dat is opgenomen in 

het woningbouwprogramma van de gemeente voor Oud Gastel, valt binnen de 

harde plancapaciteit. 95% van het programma ligt dus nog niet vast in Oud Gas- 

tel. 


De harde plancapaciteit bestaat volledig uit dure eengezins koopwoningen, een 

programma dat binnen de huidige marktomstandigheden risicovol is. De zachte 

plancapaciteit moet dan ook worden benut voor de bouw van betaalbare koopwo- 

ningen en huurwoningen in diverse prijsklassen. De bestaande woningvoorraad in 

Oud Gastel bestaat voor 22% uit huurwoningen. Vergeleken met de andere ker-


nen van Halderberge is dit aandeel laag. Om te voorkomen dat dit percentage 

afneemt, dient ten minste 22% van de nieuwbouwproductie in de huursector te 

worden ontwikkeld. Om het aandeel huurwoningen in de toekomst te vergroten, 

dient te worden gestuurd op het realiseren van minimaal 30% in de huursector in 

Oud Gastel. 

Om nu maar ook in de toekomst te voorkomen dat jongeren en jonge gezinnen 

weg trekken uit de kern, dient minimaal circa 15% van de nieuwbouw aangemerkt 

te worden als koopwoningen voor starters (goedkoop of betaalbaar). Door 35% 

middeldure koopwoningen te bouwen, kan de doorstroming in Oud Gastel op gang 

worden gebracht. Er bestaat tot slot enige behoefte aan duurdere woningen in de 

koopsector, een behoefte die deels binnen de harde plancapaciteit wordt ingevuld. 

Gestreefd wordt naar de bouw van circa 20% dure koopwoningen, bezien over het 

totale woningbouwprogramma. 


Door de bouw van appartementen en ‘geschikte woningen’, wordt aan de wens 

van senioren tegemoet gekomen. Tevens draagt dit bij aan het op gang brengen 

van de doorstroming. Van belang is voor deze doelgroep niet enkel appartemen- 

ten te realiseren, maar ook grondgebonden woningen als patiowoningen. 

De locaties Oud Gastel Noord en Westrand komen mede vanwege de omvang van 

de locaties in aanmerking voor een gemengd programma: woningen in diverse 

prijsklassen voor diverse doelgroepen. Op deze locaties kan bijvoorbeeld worden 

voorzien in de behoefte van starters en jonge gezinnen. 

De Markt Kapel bij woonservicecomplex Molenweide 



. Uitstraling centrum 

. Verouderd woningbezit in Zuid en 

West en omgeving Karolinastraat 

. Wegtrekken jongeren en jonge 

huishoudens door gering aanbod 

betaalbare koopwoningen 

. Detailhandel trekt mensen uit om- 

liggende kernen aan 


tegie voor Oud Gastel. 

6.4. Kernstrategie Oud Gastel 


. 15% goedkope en betaalbare koop (starterswoningen) 



Kernstrategie voor Oud Gastel qua nieuwbouw is het inzetten op: 

Een klein deel van het aantal woningen opgenomen in het woningbouwprogramma 

van de gemeente valt binnen de harde plancapaciteit (5%). Er wordt ingezet op 

het vergroten van het aandeel harde plancapaciteit, om te voorkomen dat de ge- 

wenste woningproductie niet behaald wordt.


Er wordt ingezet de centrumontwikkeling en op het realiseren van een gemengd 

programma op de locaties Oud Gastel Noord en Westrand. In het centrum kan een 

deel in de goedkope of betaalbare koop voor starters worden gerealiseerd. Op de 

locaties Oud Gastel Noord en Westrand worden de mogelijkheden benut om een 

gemengd programma voor diverse doelgroepen te realiseren. Zo wordt op deze 

locatie ingespeeld op de vraag naar woningen voor starters en jonge gezinnen 

door op deze locatie starterswoningen te realiseren, en wordt de doorstroming op 

gang gebracht door de realisatie van middeldure woningen, een kleiner deel dure 

koopwoningen en wellicht een deel patiowoningen voor senioren. 

De centrumontwikkeling is tevens van groot belang voor de leefbaarheid van het 

centrum van Oud Gastel. Door de verbetering van de uitstraling van het centrum 

wordt de kern aantrekkelijker, zowel voor de eigen inwoners als voor mensen van 

buiten de kern. Het centrumplan draagt bij aan behoud en versterking van het 

voorzieningenniveau in de kern. 

Woningcorporatie Bernardus Wonen heeft op diverse plaatsen in de wijken Zuid, 

West en Karolinawijk verouderd woningbezit. De gemeente en de woningcorpora- 

tie besteden extra aandacht aan deze gebieden. Zo verkoopt Bernardus Wonen 

hier een deel van de woningen.


7. Oudenbosch, nieuwbouw en bestaande voorraad 


Oudenbosch is met 12.105 inwoners per 1 januari 2010 (41% van het totaal aan- 

tal inwoners van de gemeente) de grootste kern van de gemeente Halderberge. 

De woningvoorraad omvat 5.155 woningen en bestaat voor bijna 60% uit eenge- 

zinshoekwoningen of –tussenwoningen. Vrijstaande en twee-onder-één- 

kapwoningen maken circa een derde van de woningvoorraad uit, terwijl dit in de 

andere kernen van de gemeente 60% of meer is. Oudenbosch heeft een goed 

winkelaanbod en diverse scholen, waaronder een Vmbo-school en een gymnasi- 

um. Via het treinstation biedt Oudenbosch directe verbindingen met Dordrecht, 

Rotterdam en Roosendaal. Verpleeghuis Oostkwartier, dat de grootste capaciteit 

aan verpleeghuiszorg in Halderberge biedt, is in Oudenbosch gevestigd. Na afron- 

ding van de vernieuwing van woonzorgcentrum De Zellenbergen biedt Ouden- 

bosch hiermee een goed zorgaanbod. 

Typerend voor Oudenbosch zijn de vele gebouwen die getuigen van het ‘rijke 

Roomse leven’ zoals de basiliek en de vele (voormalige) kloosters en schoolge- 

bouwen voor katholiek onderwijs. Hierdoor en door de aanwezigheid van een ar- 

boretum en enkele musea heeft Oudenbosch een duidelijke toeristische aantrek- 

kingskracht. Mede door de aanwezigheid van centrale voorzieningen is Ouden- 

bosch de meest ‘stedelijke’ kern van de gemeente. 

7.2. Nieuwbouw: productie versus behoefte 

De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma in Oudenbosch bedraagt 700 

woningen in de periode 2009-2019, waarvan 440 in de eerste vijf jaar (2009- 

2014) (zie tabel 4). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Oudenbosch 

behoefte bestaat aan meergezinswoningen en seniorenwoningen in de middeldure 

huursector en aan duurdere woningen in de koopsector (vanaf ! 350.000,-). 

Het nieuwbouwprogramma voor Oudenbosch staat in tabel 11.


Tabel 11: 

Nieuwbouwprogramma Oudenbosch 


2010 t/m 

2014 

2015 t/m 2019 2010 t/m 

2019 















. Periode 2010 t/m 2014: De woningbouw in Oudenbosch concentreert zich op 

enkele grotere locaties zoals Tivoli e.o. (circa 140 woningen), Havengebied 

(resterende deel eerste fase en tweede fase, totaal circa 110 woningen), ge- 

meentehuis/muziekschool (circa 80 woningen) en Maria ter Engelen (circa 75 

woningen). Verder wordt in deze periode de realisatie van een groot aantal 

zorgwoningen voorzien, namelijk woonzorgcomplex Oudenbosch (114 wonin- 

gen binnenkort op te leveren) en Maria ter Engelen (100 zorgwoningen): 

. Op de locatie Maria ter Engelen zijn naast de zorgwoningen eengezins- 

woningen gepland in verschillende prijsklassen (onder meer 35 wonin- 

gen in de goedkope koopsector en 20 woningen in de middeldure huur- 

sector). 

. De locatie Tivoli e.o. omvat alleen meergezinswoningen, deels in de dure 

koop (circa 25 woningen), deels in de middeldure en dure huursector 

(respectievelijk circa 50 en circa 60 woningen) 

. De eerste fase van het plan Havengebied bestaat uit ruim 110 woningen 

met een gemengd programma bestaande uit 24 starterswoningen 

(koop) en circa 40 middeldure koopwoningen, 20 dure huurwoningen en 

30 middeldure huurwoningen (appartementen). Van deze eerste fase 

zijn 57 woningen opgeleverd in 2009 (waaronder de starterswoningen). 

Het programma voor de tweede fase voor de periode 2010-2014 bestaat 

uit 52 woningen, waaronder 8 starterswoningen (koop) en 12 middeldu- 

re huurappartementen 4 . 

. Het programma voor de locatie Gemeentehuis/muziekschool bestaat uit 

circa 60 middeldure koopappartementen en 21 middeldure huureengezinswoningen. 

. Periode 2015 t/m 2019: Voor de periode 2015-2019 wordt de bouw voorzien 

van 93 zorgwoningen in het resterend deel van de tweede fase van het plan 

Havengebied. 

De categorie ‘zachte plancapaciteit’ 5 bestaat uit plan voor het Sportpark Pagne- 

vaart waar de bouw van circa 120 woningen in de periode 2015-2019 is voorzien. 


De omvang van het woningbouwprogramma in Oudenbosch (872 woningen in de 

periode 2010-2019) is groter dan de behoefte (700 woningen in de periode 2009- 

2019, waarin 30% overcapaciteit ten behoeve van planuitval en –vertraging is 

meegerekend). Aangezien het overgrote deel van de productie is voorzien in de 

eerste vijf jaar ligt de verhouding tussen programma en behoefte in deze periode 

4 Na vaststelling van het bouwprogramma door de gemeenteraad is besloten 24 woningen in 

de 2 e fase niet te realiseren. De tweede fase omvat daarmee nog 28 woningen. In de tabellen 

is steeds uitgegaan van het vastgestelde programma. 


categorie ‘zachte plancapaciteit’


nog schever: tegenover een vraag van 440 woningen staat een gepland aanbod 

van bijna 660 woningen. Echter een belangrijk deel van dit programma bestaat uit 

zorgwoningen in de huursector (woonzorgcomplex Oudenbosch, zorgwoningen 

Maria ter Engelen, totaal 214 woningen). Deze woningen richten zich op een spe- 

cifieke doelgroep (zorgbehoevende ouderen), die maar voor een klein deel in de 

woningbehoefteprognose is meegenomen. Exclusief deze zorgwoningen is het 

aanbod ongeveer in evenwicht met de vraag (aanbod 445 woningen, vraag 440 

woningen). Zowel over de gehele periode als voor het eerste deel is de omvang 

van het programma dan ook minder een aandachtspunt dan de samenstelling 

ervan. 


Als de zorgwoningen buiten beschouwing worden gelaten, bestaat het programma 

voor ruim 55% uit koopwoningen (251 woningen) en voor bijna 45% uit huurwo- 

ningen (194 woningen). 

Het aanbod in de koopsector bestaat voor circa tweederde uit eengezinswoningen. 

Dit deel van het programma is redelijk gespreid naar prijsklasse: bijna 65 wonin- 

gen vallen in de categorie goedkoop, 40 in de categorie middelduur en bijna 55 in 

de categorie duur. Door de bouw van dure koopwoningen wordt voorzien in de 

behoefte volgens het woningmarktonderzoek en kan de doorstroming op gang 

worden gebracht. Echter onder de huidige marktomstandigheden is het zeer de 

vraag of dit ook gaat gebeuren. De Marktanalyse Halderberge laat zien dat de 

doorstroming in Oudenbosch vrijwel geheel tot stilstand gekomen is. De plannen 

waarin goedkope koopwoningen worden gerealiseerd (Maria ter Engelen en Ha- 

ven) sluiten in dit opzicht meer aan bij de huidige vraag op de woningmarkt. 

Het programma in Oudenbosch (exclusief de zorgwoningen) bestaat voor 45% uit 

huurwoningen. Oudenbosch heeft, samen met Stampersgat, op dit moment al een 

veel hoger aandeel huurwoningen (42%) dan de overige kernen van Halderberge. 

Dit betekent dat mensen die op zoek zijn naar een huurwoning vooral zijn aange- 

wezen op Oudenbosch terwijl mensen op zoek naar een koopwoning hier juist 

minder keuze hebben. Voor een meer evenwichtige ontwikkeling van de kernen 

van Halderberge is het daarom gewenst om op langere termijn het aandeel huur- 

woningen in het bouwprogramma in Oudenbosch te verkleinen tot circa 35%. 

Het woningmarktonderzoek laat zien dat er behoefte is aan relatief goedkope 

koopwoningen voor ouderen en aan wat duurdere koopwoningen ten behoeve van 

doorstromers. Op grond hiervan is een programma van 20% goedkope koopwo- 

ningen, 25% middeldure koopwoningen en 20% dure koopwoningen aan te beve- 

len. 


Van de 251 koopwoningen bestaat circa een derde deel uit middeldure en dure 

koopappartementen. Ook in de huursector worden veel appartementen gereali- 

seerd. Van de 194 geplande woningen in de huursector worden er 145 (75%) ge- 

bouwd als appartement. Daar komen dan nog eens 114 zorgwoningen bij, die 

allen worden gerealiseerd als huurappartement. Hoewel deze laatste woningen 

zich op een bijzondere doelgroep richten, is duidelijk dat aandeel appartementen 

in de productie ook in de huursector erg hoog is. Het totale aandeel appartemen- 

ten in de productie is risicovol, zeker omdat een groot deel van de ouderen (de 

belangrijkste doelgroep voor dit woningaanbod) eerder behoefte heeft aan een 

grondgebonden seniorenwoning dan aan een appartement 6 . Door de aard van de 

plannen (bijvoorbeeld de verbouwing van bestaande monumentale gebouwen) en 

door de ver voortgeschreden planvorming is het niet goed mogelijk het aandeel 

appartementen in de plannen te verminderen. Dit zal er wellicht toe leiden dat een 

deel van de plannen door de (te) sterke concurrentie doorschuift naar de tweede 

periode. 

6 De Marktanalyse Halderberge stelt dat dit op gaat voor 80% van de ouderen zeker in lande- 

lijke gebieden waar geen appartementencultuur bestaat.


Nieuwbouw Havengebied Transformatie Tivoli 

7.3. Bestaande voorraad: knelpunten en kansen 


. Geen echt dorpshart met bijvoor- 

beeld terrasjes 

. Verkeersstructuur voor langzaam 

verkeer 

. Minder goed imago van delen van 

bestaande voorraad 

. Gebrek aan goedkope huurwonin- 

gen voor bijzondere doelgroepen 

. Vele voorzieningen zoals station, 

winkels, scholen, musea, zwembad 

. Toeristische aantrekkingskracht 

. Mooie, maar verstopte en daar- 

door onbekende plekken 

. Onderscheidende woonkwaliteit 

door herontwikkeling van bijzon- 

dere gebouwen of bouw op bijzon- 

dere plekken 


tegie voor Oudenbosch. 

7.4. Kernstrategie Oudenbosch 


. 20% goedkope en betaalbare koop 



Kernstrategie voor Oudenbosch qua nieuwbouw is het inzetten op: 

Oudenbosch heeft veel historische kwaliteiten. Deze kunnen worden gebruikt voor 

het maken van onderscheidende woonkwaliteit door herontwikkeling van 

bijzondere gebouwen of bouw op bijzondere plekken. In het herziene woning- 

bouwprogramma zijn hiervan diverse voorbeelden te vinden: de herontwikkeling 

van bijzondere gebouwen zoals Maria ter Engelen, Tivoli en het voormalige ge- 

meentehuis aan het Sint Annaplein, en nieuwbouw op bijzondere locaties zoals 

langs de haven. Realisatie van deze projecten betekent een vergroting van de 

diversiteit van het aanbod aan woningen en woonmilieus in Oudenbosch. Aan- 

dachtspunt is dat deze projecten door hun aard ‘veel van hetzelfde’ bieden. De 

programma’s ervan omvatten veel appartementen en veel wonen met zorg. Om te 

voorkomen dat de projecten onnodig met elkaar concurreren, waardoor de kans 

bestaat dat geen van de projecten tot realisatie komt, is het wenselijk om de fase- 

ring van de projecten op elkaar af te stemmen en te zoeken naar mogelijkheden 

om binnen projecten te faseren. Een goede gemeentelijke regie op deze projecten 

is noodzakelijk (zie ook hoofdstuk 10). 

Bij de ontwikkeling van bovengenoemde projecten moet veel aandacht worden 

besteed aan de kwaliteit van de openbare ruimte: goede looproutes, voldoende 

groen en een logische ontsluiting van minder bekende plekken. Op deze wijze kan 

de aantrekkelijkheid van het centrum van Oudenbosch worden verbeterd en kan 

de aanwezige potentie beter worden benut. 

Enkele plekken in de bestaande wijken van Oudenbosch hebben een minder goed 

imago. De gemeente heeft hier reeds de nodige maatregelen genomen om de 

leefbaarheid te verbeteren en ook Bernardus Wonen is hier mee bezig onder meer 

door de verkoop van huurwoningen. Toch is het belangrijk om de ontwikkeling van 

deze gebieden goed te volgen zodat, wanneer nodig, tijdig aanvullende maatrege- 

len genomen kunnen worden. Ook is het gewenst om via gerichte publiciteit over 

de bereikte resultaten het imago van deze gebieden te verbeteren.


8. Stampersgat, nieuwbouw en bestaande voorraad 


Stampersgat is de kleinste kern van Oudenbosch. In dit dijkdorp langs de rivier de 

Dintel wonen per 1 januari 2010 1.221 inwoners (4% van het totaal aantal inwo- 

ners van de gemeente) verdeeld over 530 woningen. De kern is net als Oud Gas- 

tel gelegen aan de westkant van de Rijksweg A17. Aanwezige voorzieningen in de 

kern zijn enkele winkels, een basisschool, een sportpark en een zorgloket. 

Kenmerkend voor Stampersgat is de lintvormige bebouwing parallel aan de Dintel. 

Hierdoor is een echt landelijk woonmilieu ontstaan met veel woningen die een vrij 

uitzicht hebben, soms over de Dintel. Door dit woonmilieu is Stampersgat aan- 

trekkelijk voor mensen van buiten Halderberge die op zoek zijn naar een landelijk 

woonmilieu. Er is een goede sociale samenhang in Stampersgat. 


Stampersgat heeft volgens het woningmarktonderzoek een negatieve woningbe- 

hoefte. Dit leidt tot een te hoog woningbouwprogramma in de andere kernen. 

Voor de verdeling van het woningbouwprogramma is er daarom van uitgegaan dat 

Stampersgat een beperkte uitbreidingsbehoefte heeft (netto-uitbreiding voorraad 

4 woningen per jaar). Dit komt overeen met 2% van de totale omvang van het 

programma in Halderberge De gewenste omvang van het nieuwbouwprogramma 

in Stampersgat bedraagt 40 woningen in de periode 2009 tot 2019, waarvan 20 in 

de eerste vijf jaar (2009-2014) (zie tabel 4). 

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in Stampersgat behoefte bestaat aan 

middeldure meergezins huurwoningen (hieronder vallen alle seniorenwoningen, 

ook grondgebonden seniorenwoningen) en betaalbare eengezins koopwoningen. 

Verder blijkt er in Stampersgat een (statistisch) overschot te bestaan aan eenge- 

zins huurwoningen en dure eengezins koopwoningen (boven ! 350.000,-). 

Het nieuwbouwprogramma voor de kern Stampersgat staat in tabel 12.


Tabel 12: 

Nieuwbouwprogramma Stampersgat 


2010 t/m 2014 2015 t/m 2019 2010 t/m 2019 




Waarvan koopwoningen 25 100% 25 100% 

Waarvan huurwoningen 0 0% 0 0% 









Tot 2019 zullen er in Stampersgat 25 nieuwe woningen worden gerealiseerd in het 

centrum als onderdeel van de centrumontwikkeling. Het betreft 12 goedkope star- 

ters eengezins koopwoningen en 12 middeldure patiokoopwoningen en één vrije 

kavel. De realisatie van de 25 woningen is voorzien in de periode 2010 tot en met 

2014. 

Het programma zoals voorzien is in het centrum van Stampersgat, sluit wat be- 

treft de eerste vijfjaarsperiode qua omvang en kwaliteit aan bij de woningbehoef- 

te. Het woningbouwprogramma voorziet niet in de bouw van woningen in de peri- 

ode 2015 tot en met 2019, waardoor een gewenste omvang van het totale pro- 

gramma van 40 woningen niet wordt behaald. Als blijkt dat door de ontwikkeling 

van de Agro Food Cluster West-Brabant de woningbehoefte in Stampersgat groter 

is dan voorzien, kan dit leiden tot een bijstelling van het woningbouwprogramma. 

In het centrumplan worden verder diverse voorzieningen als de kerk en een 

dorpshuis gebundeld in een nieuwe multifunctionele accommodatie. Tevens vindt 

nieuwbouw van de basisschool plaats, met de integratie van een gymzaal en de 

kinderopvang. 

Dennis Leestraat Kade aan rivier de Dintel 



. Kwetsbaarheid winkelaanbod 

. Ontbreken 24-uurs zorg 

. Aantrekkelijkheid door rustig en 

landelijk woonmilieu en woningen 

met vrij uitzicht 

. Goede sociale samenhang 

. Centrumontwikkeling (inclusief 

multifunctionele accommodatie) 


tegie voor Stampersgat.


8.4. Kernstrategie Stampersgat 

In Stampersgat moet het rustige en landelijke woonmilieu behouden blijven. 

Grootschalige woningbouw is in deze kern dan ook ongewenst. Wel is het van be- 

lang om in Stampersgat op kleine schaal nieuwbouw van woningen te laten 

plaatsvinden. Dit kan een kwaliteitsverbetering bieden en doorstroming op gang 

brengen. Er bestaat met name behoefte aan betaalbare en middeldure koopwo- 

ningen. 

Kernstrategie voor Stampersgat is het inzetten op de centrumontwikkeling. In het 

centrum wordt voorzien in de bouw van woningen voor senioren en starters in de 

periode 2010 tot en met 2015. Onderzocht moet worden wat de verdere moge- 

lijkheden zijn voor kleinschalige nieuwbouw. 

Actiepunt 4: onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor kleinschalige nieuwbouw in Stam- 

persgat buiten de thans in voorbereiding zijnde centrumontwikkeling. 

Het huidige basisniveau aan voorzieningen is belangrijk voor de inwoners van de 

kern. De gemeente draagt bij aan het behouden en eventueel versterken van dit 

basisaanbod door het centrumplan. De centrumontwikkeling inclusief realisatie 

van de multifunctionele accommodatie en nieuwbouw voor de basisschool is dan 

ook van groot belang voor de inwoners van Stampersgat. Door een bundeling van 

voorzieningen ontstaan schaalvoordelen hetgeen kan bijdragen aan behoud van 

het huidige basisaanbod, wat van groot belang is voor een kleine kern als Stam- 

persgat. Daarnaast verbetert door het centrumplan de uitstraling van het centrum 

en wordt inwoners de mogelijkheid geboden te verhuizen naar een nieuwe woning 

binnen de eigen kern.


9. Doelgroepen 

9.1. Starters 

Een groep die de laatste jaren op de woningmarkt in de knel komt, zijn starters. 

De gemeente Halderberge vindt het van belang dat starters voldoende mogelijk- 

heden krijgen om in Halderberge te (blijven) wonen. Ook zijn de starters op de 

woningmarkt onder de huidige marktomstandigheden van belang omdat zij in 

staat zijn de doorstroming in de bestaande voorraad op gang te brengen. Immers, 

starters op de woningmarkt laten geen bestaande woning achter en hebben dus 

bij de koop van een woning niet het probleem dat zij eerst een bestaande woning 

moeten verkopen. Eén van de centrale uitgangspunten van deze woonvisie is dan 

ook starters verdienen aandacht in iedere kern. 

Op 25 september 2008 heeft de gemeenteraad de notitie Startersbeleid gemeente 

Halderberge vastgesteld. In deze notitie is vastgelegd dat de starter iemand is die 

op zoek is naar de eerste zelfstandige koopwoning of vanuit een huurwoning naar 

een eerste koopwoning wil gaan verhuizen. De doelgroep is een diverse groep met 

verschillende leeftijden en woonstijlen. Niet alle starters ondervinden problemen 

met het kopen van een woning. Starters met een hoog inkomen of eigen vermo- 

gen die zelf voor de financiering van een woning zorgdragen, vormen dan ook niet 

de doelgroep van het startersbeleid. Het startersbeleid van de gemeente Halder- 

berge gaat over de starters die vanwege de marktomstandigheden lastig een wo- 

ning kunnen kopen in het goedkopere prijssegment. 

De starterswoning is een woning met een betaalbare prijs. In het startersbeleid 

van de gemeente wordt onderscheid gemaakt tussen een goedkope woning en 

een betaalbare woning. De goedkope starterswoning heeft een koopprijs tot 

! 181.000,- (prijspeil 2009). Deze koopprijs is gebaseerd op de prijs die de pro- 

vincie Noord-Brabant hanteert voor de stimuleringsregeling ‘goedkope koop’. De 

betaalbare starterswoning is een woning met een koopprijs tussen ! 181.000 en 

! 220.000,-. Deze onderverdeling is gemaakt omdat niet alle starters dezelfde 

woonwensen en financieringsmogelijkheden hebben en er bij de starter ook een 

grote vraag is naar woningen in de betaalbare prijsklasse. 

Vraag naar starterswoningen 

Uit het woningbehoeftenonderzoek De woningmarkt in Halderberge 2008-2018 

blijkt dat er 563 inwonende kinderen zijn die binnen vijf jaar zelfstandig willen 

gaan wonen binnen de gemeente. Volgens het onderzoek zijn hun woonwensen: 

. Iets meer dan de helft van deze 563 starters is op zoek naar een koopwo- 

ning. Hiervan zoekt weer ongeveer de helft een woning in de prijsklasse van 

! 170.000,- tot ! 220.000,-. De gewenste huurwoning heeft een prijs tot 

! 492,-. 

. Starters zijn vooral op zoek naar een eengezinstussenwoning (bijna 40%). 

Bijna een zevende wil een flat- of etagewoning of appartement zonder lift. 

Ongeveer een achtste wil een 2-onder-1-kapwoning. 

. Bijna de helft is op zoek naar een vierkamerwoning en ruim een derde naar 

een driekamerwoning. 

. Starters willen het liefste in de kern Oudenbosch wonen. De kernen Bos- 

schenhoofd en Stampersgat zijn het minst populair. 

. Ongeveer een derde wil een bestaande woning, een derde wil een nieuw- 

bouwwoning en ook een derde maakt het niets uit. Starters die een nieuw- 

bouwwoning willen, geven meestal (84%) de voorkeur aan een standaard- 

nieuwbouwwoning. Van de groep die veel eigen inbreng wil, wil iets meer dan 

de helft bestaande ontwerpen en extra’s. Een kwart heeft interesse in nieuw- 

bouw in groepsverband. 

Uit het woningbehoeftenonderzoek blijkt dat er, naast bovenstaande groep star- 

ters, die nog thuiswonen, 95 gezinnen zijn die reeds zelfstandig wonen en die 

naar een eerste koopwoning willen verhuizen; de koopstarters (de koopstarters 

vallen in de definiëring van de gemeente Halderberge binnen de term ‘starter’). 

Het betreft 14% van alle huurders met verhuisplannen. De koopstarter is meestal 

tussen de 30 en 40 jaar oud. Redenen voor koopstarters om te verhuizen zijn dat 

ze een koopwoning wensen, ze meer ruimte willen en groter en rustiger willen 

wonen, ze meer vrijheid willen of dat hun huidige woning oud en in minder goede 

staat is. De woonwensen van deze koopstarters op een rij:


Figuur 2: 

Aanbod koopwoningen gemeente Halderberge naar prijsklasse 

(bƒron: funda.nl, 11 januari 2010, exclusief recreatiewoningen) 

Figuur 3: 

Aanbod koopwoningen gemeente Halderberge naar kern en prijsklasse 

(bron: funda.nl, 11 januari 2010, exclusief recreatiewoningen) 

. Bijna de helft van de koopstarters is op zoek naar een eengezinstussenwo- 

ning en een kwart is op zoek naar een vrijstaande woning. 

. Bijna 60% wil een koopwoning in de prijsklasse tot ! 280.000,-, 40% wil een 

koopwoning in de prijsklasse vanaf ! 350.000,-. De tussenliggende prijsklasse 

wordt vrijwel niet genoemd in het onderzoek. 

. De nieuwe woning moet ten minste vier kamers hebben. 

. De kernen Oudenbosch en Hoeven zijn de meest gewenste kernen. 

. De helft van de koopstarters is op zoek naar een nieuwbouwwoning. Daarvan 

wil ongeveer tweevijfde een woning met veel eigen inbreng. Vergeleken met 

alle woningzoekenden willen opvallend veel koopstarters een nieuwbouwwo- 

ning in groepsverband (ruim 60% versus 15%). 

Op bepaalde punten zijn de wensen van de (koop)starters opvallend te noemen: 

40% wil een koopwoning in de prijsklasse vanaf ! 350.000 en een kwart is op 

zoek naar een vrijstaande woning. Het startersbeleid van de gemeente richt zich 

zoals gezegd niet op de starters met een hoog inkomen of eigen vermogen die zelf 

voor de financiering van een woning zorgdragen. 

Aanbod starterswoningen in de koopsector 

In de koopsector is het aanbod voor starters beperkt. In figuur 2 (gebaseerd op 

het aanbod op Funda in januari 2010) is te zien dat 25% van het totale huidige 

aanbod qua prijsklasse geschikt is voor starters. 9% van het huidige koopaanbod 

is goedkoop. Het aanbod laat echter behoorlijke verschillen per kern zien (zie fi- 

guur 3). In Hoeven en Bosschenhoofd is geen tot nauwelijks aanbod onder 

! 175.000,-. Het aanbod onder ! 175.000,- is qua woningaantallen in Oudenbosch 

het grootst van de vijf kernen (16 woningen, 12%). Relatief gezien is dit aanbod 

echter het grootst in Stampersgat (6 woningen, 33%). Dit zijn woningen die Ber- 

nardus Wonen verkoopt in de Noordzeedijk. Iedere kern heeft aanbod in de prijs- 

klasse ! 175.000,- tot ! 220.000,-. Hoeven en Bosschenhoofd hebben ook in deze 

prijscategorie het minste aanbod. Wat betreft de duurdere koop, met een prijs 

boven de ! 300.000,-, is het meeste aanbod te vinden in deze twee kernen.


Aanbod starterswoningen in de huursector 

De maximale huurgrens per 1 juli 2009 voor de huurtoeslag voor jongeren jonger 

dan 23 jaar is vastgesteld op ! 357,37 (de kwaliteitskortingsgrens; met een huur- 

prijs onder deze grens heeft de huurder recht op huurtoeslag). De gemeente be- 

schikt over 875 woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (zie 

tabel 6). Voor één- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar bedraagt de 

maximale huurgrens voor de huurtoeslag ! 511,50 (de aftoppingsgrens voor één- 

en tweepersoonshuishoudens; met een huurprijs onder deze grens heeft de huur- 

der recht op huurtoeslag). Binnen de huursector bestaat het grootste deel van de 

in Halderberge uit woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens 

en de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (2.838 woningen). 

Bij Bernardus Wonen stonden in december 2009 2.271 woningzoekenden inge- 

schreven, waarvan 1.494 actief woningzoekenden. Van deze actief woningzoeken- 

den vallen 207 woningzoekenden in de leeftijdsklasse 18 tot en met 23 jaar, 225 

woningzoekenden vallen in de leeftijdsklasse 24 tot en met 29 jaar. 

Bernardus Wonen labelt geen woningen specifiek voor starters. Voornaamste re- 

den hiervoor is diegenen die zich inschrijven voor een huurwoning van Bernardus 

Wonen vooral ouderen zijn, omdat de voorkeur van starters in Halderberge veelal 

uit gaat naar een koopwoning. Er zijn echter bepaalde complexen aan te wijzen 

die geschikt zijn voor starters. Sinds 1 oktober 2008 werkt Bernardus Wonen met 

het optiemodel voor de toewijzing van huurwoningen. Bernardus Wonen heeft 

aangegeven dat het nieuwe woonruimteverdelingssysteem geëvalueerd zal wor- 

den. Als blijkt dat invoering van het systeem niet heeft geleid tot een hogere 

slaagkans voor jongeren en starters, zal Bernardus Wonen onderzoeken of labe- 

ling van woningen voor starters kan plaatsvinden. Hierdoor kan de slaagkans van 

starters worden verbeterd. 

Maatregelen en instrumenten voor starters 

Om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergroten, wordt in het star- 

tersbeleid van de gemeente een mix van maatregelen genomen: 

Onderzoek vraag van starters 

Reeds opgeleverde starterswoningen op 

locatie De Vermuntsche Heeren in Oudenbosch 

Om nauwkeurig in te kunnen spelen op de behoefte is in aanvulling op het woon- 

wensenonderzoek meer inzicht nodig in de specifieke vraag van starters. Het gaat 

er om via een mix van maatregelen de doelgroep te bedienen. Via het onderzoek 

moet meer inzicht worden verkregen wat de optimale mix is van de hieronder 

becshreven maatregelen. 

Nieuwbouw voor starters 

Het bouwprogramma van de gemeente voorziet in de periode tot 2019 in de bouw 

van 162 starterswoningen (zie tabel 13). Het totale woningbouwprogramma van 

de gemeente voorziet in 2.077 woningen in de periode 2010-2019. Hiervan be- 

staat dus 7,8% uit starterswoningen. Dit is een laag aandeel vergeleken bij het 

gewenste percentage goedkope en betaalbare koopwoningen zoals per kern is 

beschreven in de kernstrategieën voor de vijf kernen van Halderberge (hoofdstuk- 

ken 4 tot en met 8). Gewenst is 15% van het totaal aantal woningen (gemeente- 

breed) te realiseren als goedkope of betaalbare koopwoning. Deze woningen hoe- 

ven niet allemaal te worden aangemerkt als ‘starterswoning’; van belang is koop- 

woningen in deze prijsklasse aan te bieden.


Tabel 13: 

Overzicht nieuwbouw starterskoopwoningen gemeente Halderberge 2010-2019 

(bron: woningbouw programma gemeente) 

Kern en locatie 2010 t/m 

2014 

2015 t/m 

2019 

Totaal 

Oudenbosch 45 

Maria ter Engelen 35 35 

Sportpark Pagnevaart 10 10 

Havengebied (2 e fase) 8 8 

Hoeven 30 

Centrumontwikkeling 12 12 

Zuidwest Opperstraat 8 8 

Zuidwest Bovendonksestraat 10 10 

Bosschenhoofd 33 


Maatjens 9 9 

Steenfabriek 10 10 

Oud Gastel 34 

Oud Gastel Noord 16 16 


Westrand 12 12 

Stampersgat 12 


Totaal gemeente Halderberge 130 32 162 

De genoemde aantallen starterswoningen gelden voor twee 

prijsklassen: tot ! 181.000 en ! 181.000 tot ! 220.000. 

De gemeente legt, waar mogelijk, met ontwikkelaars afspraken vast in de realisa- 

tieovereenkomst over het aantal starterswoningen en de prijsstelling van de star- 

terswoningen. Bij nieuwe projecten moet afgewogen worden of er mogelijkheden 

zijn om de verkaveling zodanig aan te passen dat kleine(re) en goedkope(re) 

bouwkavels ontstaan. 

Bouwen voor de doorstroming 

Als de doorstroming wordt bevorderd, komen uiteindelijk ook woningen aan de 

onderkant van de markt vrij. Doorstroming wordt gestimuleerd door de bouw van 

woningen in de middeldure sector (! 220.000 - ! 275.000). Ook het bouwen van 

voor senioren geschikte woningen is een belangrijk middel om de doorstroming te 

bevorderen omdat zij vaak een betaalbare huurwoning of een middeldure koop- 

woning achterlaten. 

De gemeente Halderberge heeft voor de periode 2010-2014 in haar woningbouw- 

programma de bouw van 315 middeldure koopwoningen opgenomen. Dat be- 

draagt 28% van het totaal aantal woningen dat is opgenomen in het programma 

voor die periode. Gemeentebreed is het wenselijk om 30% middeldure koopwo- 

ningen te realiseren om de doorstroming op gang te brengen. De verdeling van 

het programma middeldure koopwoningen naar kernen is als volgt: 

. Bosschenhoofd: 55 woningen 

. Hoeven: 36 woningen (waarvan 3 appartementen) 

. Oud Gastel: 108 woningen (waarvan 45 appartementen) 

. Oudenbosch: 102 woningen (waarvan 58 appartementen) 

. Stampersgat: 14 woningen 

De gemeente Halderberge heeft voor de periode 2010-2019 in haar woningbouw- 

programma de bouw van 917 nultredenwoningen geschikt voor senioren opgeno- 

men. Dat bedraagt ruim 50% van het totaal aantal woningen dat is opgenomen in 

het programma voor die periode, en is gemeentebreed gezien ruim voldoende om 

de doorstroming op gang te brengen. De verdeling naar kernen is als volgt: 

. Bosschenhoofd: 126 woningen 

. Hoeven: 115 woningen 

. Oud Gastel: 160 woningen 

. Oudenbosch: 502 woningen 

. Stampersgat: 14 woningen


Naar verwachting zullen door de bouw van deze middeldure koopwoningen en 

nultredenwoningen veelal woningen beschikbaar komen die door hun grootte en 

prijsklasse aantrekkelijk zijn voor starters. 

Woningen via bijzondere koopconstructies als Maatschappelijk Gebonden Eigen- 

dom 

Doordat het aanbod aan goedkope koopwoningen wordt vergroot, de woningen 

toekomstwaarde hebben en de woningen voor de doelgroep beschikbaar blijven, 

zijn koopconstructies als Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) een van de 

beste manieren om de kansen van starters in de koopsector te vergroten. Bernar- 

dus Wonen heeft in 2008 15 bestaande huurwoningen verkocht in de prijsklasse 

! 130.000,- tot ! 180.000,-. In het gebied Markhaven in het Havengebied van 

Oudenbosch verkoopt Thuisvester nieuwbouwwoningen via een MGE-constructie. 

Op de locatie Maatjens/Bosschenhof in Bosschenhoofd verkoopt Bernardus Wonen 

9 nieuwbouwwoningen via de MGE-constructie Koopgarant. Door het bieden van 

een korting van 25% kosten deze woningen zo’n ! 165.000 tot ! 170.000,-. 

De gemeente hanteert een regeling bij de verkoop van nieuwbouwwoningen via 

een MGE-constructie. Om in aanmerking te komen voor een woning via een MGE- 

constructie mogen de potentiële kopers maximaal een hoofdinkomen hebben van 

! 40.000,-. Deze inkomensgrens wordt ook gehanteerd bij de verkoop van nieuw- 

bouw starterswoningen. 

Startersleningen 

De gemeente heeft in oktober 2008 SVn-startersleningen 7 geïntroduceerd. Star- 

ters – ook starters van buiten de gemeente Halderberge - kunnen een lening krij- 

gen tegen een gunstig rentepercentage voor maximaal 20% van de koopsom van 

een woning. De maximale koopsom van de woning moet vallen onder de definitie 

van een goedkope koopwoning zoals de provincie Noord-Brabant hanteert (prijs- 

peil 2009: ! 181.000,-, exclusief bijkomende kosten). De maximale lening be- 

draagt ! 30.000,-. De lening wordt verstrekt voor bestaande en nieuwe woningen. 

7 SVn: Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten 

Bijzondere hypotheekvormen 

Inmiddels worden door hypotheekverstrekkers verschillende hypotheekvormen 

aangeboden waardoor het voor de koopstarter mogelijk wordt een zelfstandige 

woning te bemachtigen. 

Collectief particulier opdrachtgeverschap 

Een bijzondere vorm van het betaalbaar realiseren van woonwensen van individu- 

ele huishoudens is collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) 8 . De gemeente 

Halderberge wil de behoefte aan CPO onder de starters op de woningmarkt peilen 

als onderdeel van het onderzoek naar de woonwensen van starters. Afhankelijk 

van de behoefte aan een project met CPO, wil de gemeente in samenwerking met 

de corporaties een project starten. Eventueel wordt gewerkt met een variant van 

CPO waarbij de corporaties het project trekken waardoor de tijdsbesteding en de 

inzet van de starters beperkter kan zijn dan bij een reguliere vorm van CPO. De 

corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en WSG hebben aangegeven bereid te 

zijn ondersteuning te willen bieden aan de (groep) starters en achtervang te wil- 

len bieden indien nodig. De gemeente wil bij het starten van een CPO-project de 

mogelijkheid bekijken van het bieden van een korting op de grondprijs. 

Particulier opdrachtgeverschap: vrije kaveluitgifte 

Met name in Hoeven en Bosschenhoofd bestaat er vraag naar zelfbouw, oftewel 

vrije kaveluitgifte door de gemeente aan mensen die op de kavel naar eigen wens 

een woning willen (laten) bouwen. De gemeente wil in Hoeven inspelen op deze 

vraag. Ook starters op de woningmarkt kunnen in aanmerking komen voor wo- 

ningbouwkavels, hoewel het veelal grote kavels voor vrijstaande woningen betref- 

fen. 

9.2. Bijzondere doelgroepen 

Halderberge heeft samen met 5 West-Brabantse gemeenten en een aantal maat- 

schappelijke partners, waaronder Bernardus Wonen, de Intentieovereenkomst 

Woonvoorzieningen voor maatschappelijke doelgroepen in Westelijk Noord- 

8 Zie ook de begrippenlijst in de bijlage


Brabant ondertekend. In de overeenkomst geven partijen aan in de regio zorg te 

willen dragen voor voldoende aanbod van verschillende woonvormen in combina- 

tie met zorg en begeleiding voor sociaal kwetsbare mensen. 

Statushouders 

De gemeente Halderberge heeft een taakstelling in het huisvesten van statushou- 

ders. Hierover zijn afspraken gemaakt met Bernardus Wonen. Zo stelt de corpora- 

tie woningen beschikbaar voor het aantal statushouders dat middels de jaarlijkse 

huisvestingstaakstelling aan de gemeente worden opgelegd. Het gaat hierbij om 

circa 10 tot 15 statushouders per jaar. Indien er sprake is van leegstandskosten, 

komen deze na een termijn van drie maanden voor rekening van de gemeente. Na 

leegstand van een jaar wordt de woning weer in de reguliere verhuur aangebo- 

den. 

Woonwagenbewoners 

De gemeente Halderberge heeft het eigendom en beheer over de bestaande 

woonwagenstandplaatsen eind 2006 overgedragen naar de Stichting Woonwagen- 

beheer West-Brabant. Jaarlijks vindt er afstemming plaats met deze stichting over 

wonen en welzijn. Uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen in de ge- 

meente Halderberge wordt niet voorzien. 

Arbeidsmigranten 

Arbeidsmigranten vormen in toenemende mate een doelgroep op de woningmarkt 

waar gericht beleid voor gewenst is. Mede om deze reden heeft de gemeente in 

een eerste stap samen met enkele andere gemeenten in West-Brabant afspraken 

gemaakt met brancheorganisaties van uitzendbureaus over het huisvesten van 

arbeidsmigranten. De afspraken zijn vastgelegd in het Convenant Huisvesting 

uitzendmigranten West-Brabant. In het convenant is vastgelegd dat de gemeente 

alleen uitzendbureaus die voldoen aan een keurmerk, faciliteert bij het realiseren 

van huisvesting van arbeidsmigranten. Verder informeert de gemeente deze uit- 

zendbureaus over haar eigen huisvestingsregels en zorgt zij voor één aanspreek- 

punt. Tot slot is afgesproken dat de gemeente na een aanloopperiode de toezicht- 

houdende capaciteit richt op de uitzendbureaus, die niet aan de regels voldoen. 

Door de realisering van de Agro Food Cluster West-Brabant in de gemeente 

Steenbergen wordt meer 220 hectare glastuinbouw toegevoegd. Naar verwachting 

betekent dit werkgelegenheid voor circa 1.000 arbeidsmigranten. Voor de huis- 

vesting van deze groep wordt nu, te zien als een tweede stap, op regionaal niveau 

naar een oplossing gezocht. 

Uit een enquête van TNS Nipo (augustus 2009) onder 400 Polen in opdracht van 

de Poolse krant PoPolsku blijkt dat ruim een derde van de geënquêteerden zich 

permanent in Nederland wil vestigen; van de rest weet 42% nog niet wanneer ze 

terug gaan. Steeds duidelijker wordt dat er naast de opties blijven of teruggaan 

een derde optie is: ‘permanente pendel’. Ook in dat geval is er behoefte aan goe- 

de woonomstandigheden voor de arbeidsmigranten, aangezien dezelfde werkne- 

mers ieder jaar naar dezelfde werkgever terugkeren. Het bezwaar van veel ge- 

meenten tegen het huisvesten van arbeidsmigranten in woonwijken, namelijk dat 

de inwoners regelmatig andere buren of gedeeltelijk andere buren krijgen, vervalt 

hiermee. 

De gemeente wi bijdragen aan het huisvesten van diverse groepen arbeidsmigran- 

ten. Allereerst blijft er natuurlijk behoefte aan goede logiesachtige voorzieningen 

voor arbeidsmigranten die tijdelijk in Nederland werken. Ook beziet de gemeente 

de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting bij het bedrijf. Interessanter is echter 

de opgave van het huisvesten van twee andere groepen, de groep die zich hier wil 

vestigen en de permanente pendelaars. Laatstgenoemde groep zal zoals gezegd 

naar verwachting steeds meer behoefte krijgen aan reguliere huisvesting tijdens 

hun verblijf in Nederland. De essentiële bijdrage die de gemeente Halderberge in 

samenwerking met corporaties wil leveren voor zowel de vestigers als de perma- 

nente pendelaars, is een perspectief op huisvesting en een wooncarrière. 

9.3. Kernstrategie doelgroepen 

De gemeente Halderberge wil in de toekomst voldoende betaalbare woningen bie- 

den voor mensen met lagere inkomens, bijzondere doelgroepen en starters op de 

woningmarkt. Daarom wordt ingezet op:


. Onderzoeken van de specifieke woonwensen van starters in aanvulling op het 

woonwensenonderzoek, zodat nauwkeurig kan worden ingespeeld op deze 

wensen. Onderdeel hiervan is het peilen van de behoefte onder starters aan 

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 

Actiepunt 5: Onderzoeken van de woonwensen van starters samen met Bernardus Wo- 

nen. 

. In de huursector, uit te voeren door Bernardus Wonen: het evalueren van het 

huidige woonruimteverdelingsysteem en eventueel aanpassen van het sys- 

teem ten gunste van starters; 

Actiepunt 6: Overleggen met Bernardus Wonen over het evalueren van het woonruimteverdeelsysteem 

en het waar nodig aanpassen van dit systeem. 

. Nieuwbouw van starterswoningen in de koopsector in iedere kern (zie ook de 

hoofdstukken 4 tot en met 8). Gemeentebreed is het gewenst om 15% goedkope 

en betaalbare koopwoningen te realiseren in de nieuwbouw; 

. Realiseren van 30% middeldure koopwoningen (gemeentebreed) om de 

doorstroming op gang te brengen; 

. Realiseren van 50% nultredenwoningen geschikt voor senioren (gemeente- 

breed) om de doorstroming op gang te brengen; 

. Vergroten van het aanbod in de goedkope en betaalbare koopsector door het 

verkopen van (nieuwbouw)woningen via een regeling van Maatschappelijk 

Gebonden Eigendom, zoals Koopgarant; 

. Stimuleren van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Allereerst 

wordt de behoefte aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gepeild als 

onderdeel van het onderzoek naar de woonwensen van starters (zie actiepunt 

5). Indien er sprake is van behoefte aan CPO, wordt samen met de corpora- 

ties met een project gestart. Dit project is een pilot voor het nauwer betrek- 

ken van toekomstige bewoners bij ontwerp en inrichting van woning en 

woonomgeving (zie actiepunt 11, bladzijde 54). De gemeente bekijkt hierbij 

de mogelijkheid van het bieden van een korting op de grondprijs; 

Actiepunt 11A: Bij gebleken behoefte uitwerken van een voorstel voor een project Col- 

lectief Particulier Opdrachtgeverschap als pilot voor het nauwer betrekken van (toekom- 

stige) bewoners bij ontwerp en inrichting van woning en woonomgeving. 

. Stimuleren van de doorstroming door de bouw van woningen in de middeldu- 

re sector en van levensloopbestendige woningen geschikt voor senioren in 

iedere kern; 

. In samenwerking met de corporaties inventariseren van de huidige situatie 

rond arbeidsmigranten en uitwerken van een beleid dat arbeidsmigranten 

een perspectief biedt op huisvesting en een wooncarrière (zowel voor vesti- 

gers als voor ‘permanente pendelaars’). 

Actiepunt 7: inventariseren van de huidige situatie rond arbeidsmigranten en uitwerken 

van een beleid om arbeidsmigranten perspectief te bieden op huisvesting en een woon- 

carrière.


10. Wonen met zorg en welzijn 

Ook de gemeente Halderberge vergrijst. De Primosprognose voor de gemeente 

(Primos 2009) voorziet in een toename van het aandeel in de bevolking van de 

leeftijdsgroep 65 jaar en ouder van 16,1% per 1 januari 2008 9 tot 21,1% in 2015 

en 23,7% in 2020. De groep van 75 jaar en ouder (voor de bepaling van de zorg- 

behoefte de belangrijkste groep) neemt toe van 6,4% in 2008 tot 8,2% in 2015 

en 9,8% in 2020. Voor heel Nederland wordt geraamd dat de groep van 75 jaar 

en ouder in 2015 7,5% en in 2020 8,4% van de bevolking uitmaakt. De vergrij- 

zing in Halderberge ligt daarmee boven het Nederlandse gemiddelde. 

Ouderen kunnen steeds beter voor zichzelf zorgen en hun levensomstandigheden 

zijn vergeleken met vroeger aanmerkelijk verbeterd. Toch is vergrijzing iets om 

rekening mee te houden. Vergrijzing leidt tot een grotere vraag naar woningen 

waarbij vormen van zorg mogelijk zijn. Een van de centrale uitgangspunten voor 

deze woonvisie is daarom senioren verdienen aandacht in iedere kern. Ook ande- 

re groepen, zoals mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische be- 

perking hebben behoefte aan vormen van wonen en zorg. In dit hoofdstuk wordt 

ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor het huisvesten van 

ouderen uitgesplitst naar kern en op de opgave voor bijzondere doelgroepen. 

10.1. Kwantitatieve en kwalitatieve opgave huisvesten ouderen 

Algemeen 

Uit de rapportage Ouderenproofplus, uit de discussies rond de woonvisie en uit de 

beschikbare gegevens over de woonwensen van ouderen komt steeds naar voren 

dat ouderen niet als één groep beschouwd kunnen worden. De Marktanalyse Hal- 

derberge stelt zelfs ‘hoe ouder de mensen worden, hoe groter de verschillen in 

vraag gaan worden. Jongeren lijken in dit verband veel meer op elkaar.’ In dit 

licht moet ook dit hoofdstuk worden gelezen. het gaat er om een divers aanbod 

aan verschillende woonvormen voor ouderen te creëren zodat de oudere net als 

9 Bron Primos 2009 

andere woonconsumenten kan kiezen voor een bij hem/haar passende woon- 

vorm. 

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat ouderen weinig verhuisgeneigd zijn. Als 

ze toch aangeven te willen verhuizen, noemen ze ouderdom, gezondheid en de 

wens tot een kleinere woning als belangrijkste verhuisredenen. Ouderen in de 

leeftijd van 65 tot 75 jaar zijn overwegend op zoek naar een appartement met lift 

of een seniorenwoning 10 . Opvallend is dat in deze leeftijdsgroep bijna 2,5 keer 

zoveel gezocht wordt naar een seniorenwoning als naar een appartement. Dit 

sluit aan bij de constatering in de Marktanalyse Halderberge (zie noot 1) dat 80% 

van de ouderen eerder behoefte heeft aan een grondgebonden seniorenwoning 

dan aan een appartement, zeker in landelijke gebieden zonder appartementen- 

cultuur. In de leeftijdsgroep 75+ ligt de voorkeur voor appartement en senioren- 

woning meer gelijk verdeeld, terwijl er in deze groep ook een deel een voorkeur 

heeft voor een wooneenheid. In het woningmarktonderzoek geven beide groepen 

aan een grote voorkeur te hebben voor huurwoningen. In de praktijk is echter de 

vraag naar huurwoningen bij ouderen minder prominent aanwezig. Veel ouderen 

wonen op dit moment mooi en moeten echt ‘verleid’ worden te verhuizen naar 

een andere woning. 

In het Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg uit juni 2005 is de kwantitatieve en kwali- 

tatieve opgave geschetst voor het huisvesten van ouderen voor de periode 2004- 

2014 uitgesplitst naar kern. Dit Masterplan is tot stand gekomen door een inten- 

sieve samenwerking tussen gemeente, Bernardus Wonen, de zorgaanbieders in 

de gemeente, het Zorgkantoor West-Brabant en de ouderen- en gehandicapten- 

platforms. Partijen hebben aangegeven dit Masterplan nog steeds als centraal 

uitgangspunt te zien. Hieronder wordt daarom per kern de opgave uit het Mas- 

terplan vergeleken hetgeen gerealiseerd is sinds 2005 en de huidige plannen voor 

10 Het begrip ‘seniorenwoning’ is in het onderzoek niet gedefinieerd. Verondersteld wordt dat 

de respondenten met een seniorenwoning doelen op een begane grondwoning.


de periode tot 2019. Dit levert inzicht op in de nog resterende opgave. In het 

Masterplan is onderscheid gemaakt tussen geschikt wonen/nultredenwoningen, 

verzorgd wonen, beschermd wonen en intramuraal wonen (zie de begrippenlijst 

in de bijlage). Belangrijk is te beseffen dat er uitwisseling tussen de categorieën 

mogelijk is, zoals ook al aangegeven in het Masterplan: een nultredenwoningen 

waarin thuiszorg wordt geleverd kan gezien worden als een vorm verzorgd wo- 

nen, door de flexibele opzet is in veel woonzorgcomplexen van Stichting Groen- 

huysen een uitwisseling mogelijk tussen verzorgd en beschermd wonen afhanke- 

lijk van de zorgvraag van de bewoner. 

Bosschenhoofd 

Een overzicht van de gewenste aanbod in Bosschenhoofd in 2015 in vergelijking 

met het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in ta- 

bel 14. 

Geschikt wonen/0- 

tredenwon. 

Tabel 14: resterende opgave wonen en zorg Bosschenhoofd 

(bron: Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg, opgave gemeente) 

Gewenst 2015 

Masterplan 

WWZ 

Aanbod 2008 Plannen 

2010 t/m 

2014 

85 64 51 

Verzorgd wonen 40 0 75 

Beschermd wonen 5 0 0 

Intramuraal wonen 15 0 0 

Totaal 145 64 126 

Op dit moment is er geen zorgvoorziening in Bosschenhoofd. 

Het belangrijkste plan in het dorp op het gebied van wonen en zorg is Reiskoffer 

waar 65 wooneenheden verzorgd wonen worden gerealiseerd naast het bestaan- 

de hotel. In de appartementen kan vanuit het hotel service worden verleend. In 

het Centrumplan worden boven de multifunctionele accommodatie 10 apparte- 

menten verzorgd wonen (zorggeïndiceerd) gerealiseerd en 10 appartementen 

geschikt wonen die kunnen worden omgezet naar verzorgd wonen. Op de locatie 

Margrietstraat worden 24 zorgappartementen gerealiseerd. 

Reiskoffer; het bestaande hotel 

Na realisatie van de plannen tot 2015 resteert in Bosschenhoofd een beperkte 

opgave intramuraal. Zorgaanbieder Surplus heeft aangegeven mogelijkheden te 

zien om in deze behoefte te voorzien via een zorgvoorziening met zorgsteunpunt. 

Ook Thuiszorg West-Brabant ziet mogelijkheden om een 24-uurs voorziening te 

realiseren in Bosschenhoofd. Zeker gezien het ontbreken van een zorgvoorziening 

in de kern op dit moment zouden dergelijke voorzieningen in Bosschenhoofd een 

belangrijke aanvulling zijn op het bestaande of geplande aanbod voor wonen, 

welzijn en zorg. De gemeente zal actief meewerken aan de realisering van goed 

onderbouwde en passende plannen. 

Voor de overige categorieën geldt dat na realisering van de plannen tot 2015 in 

Bosschenhoofd overcapaciteit ontstaat in de behoefte op het gebied van wonen 

en zorg. Rekening houdend met de uitwisseling tussen de verschillende catego- 

rieën staat tegenover een behoefte van 125 woningen in 2015 een aanbod van 

190 woningen. In hoofdstuk 4 over Bosschenhoofd is reeds aangegeven dat van- 

wege het (te) grote aantal bouwplannen in Bosschenhoofd (niet alleen op het 

gebied van wonen en zorg) de gemeente in samenwerking met ontwikkelaars en 

corporatie de situatie in Bosschenhoofd zorgvuldig moet monitoren zodat tijdig 

passende maatregelen genomen kunnen worden. Bij deze monitoring moet apart 

gekeken worden naar de productie versus de behoefte bij wonen en zorg.


Actiepunt 3A: Bij het monitoren van projecten in Bosschenhoofd, apart aandacht besteden 

aan de de productie versus de behoefte op het gebied van wonen en zorg. 

Hoeven 

Een overzicht van de gewenste aanbod in Hoeven in 2015 in vergelijking met het 

gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 15. 

Woonzorgcomplex Kroonestede Steunpunt voor ouderen De Halderberg 

Hoeven beschikt via Kroonestede over een in 2007-2008 opgeleverd woonzorg- 

complex dat aan hedendaagse eisen voldoet. Dit complex ligt aan de buitenzijde 

van het dorp op ruime afstand van voorzieningen. In het centrum staat het com- 

plex de Halderberg met verouderde ouderenwoningen. Een deel van dit complex 

wordt gesloopt als onderdeel van het centrumplan. 


tredenwon. 

Tabel 15: resterende opgave wonen en zorg Hoeven 


Gewenst 2015 

Masterplan 

WWZ 


2010 t/m 

2014 

215 158 84 




Totaal 385 265 84 

In Hoeven-Zuidwest zijn 9 ruim opgezette woningen geschikt voor 55+ in aan- 

bouw. Ook 17 appartementen op de locatie Axis zijn in aanbouw. De overige 

plannen voor geschikte woningen zijn nog zachte plancapaciteit. Het betreft on- 

der meer het centrumplan met 40 geschikte woningen voor ouderen. 

Rekening houdend met de uitwisseling tussen de verschillende categorieën is de 

opgave in Hoeven circa 40 woningen verzorgd/beschermd wonen. Deze woningen 

zouden bij voorkeur een plaats moeten krijgen in of nabij het dorpscentrum. 


tredenwon. 

Tabel 16: resterende opgave wonen en zorg Oud Gastel 


Gewenst 2015 

Masterplan 

WWZ 


2010 t/m 

2014 

210 70 80 




Totaal 375 251 80 

Oud Gastel 

Een overzicht van de gewenste aanbod in Oud Gastel in 2015 in vergelijking met 

het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 16. 

In Oud Gastel is in 2005-2006 het woonzorgcomplex Blankershof gereed geko- 

men, dat voldoet aan alle hedendaagse eisen. In het centrumplan van Oud Gastel 

is een aantal voor ouderen geschikte nultredenwoningen opgenomen. 

In de periode tot 2015 worden in Oud Gastel plannen ontwikkeld voor 20 voor 

ouderen geschikte appartementen in de Centrumontwikkeling en voor 60 nultre- 

denwoningen in een gemengd programma koop-huur, eengezins-meergezins in 

Oud Gastel Noord. Deze plannen zijn nog zachte plancapaciteit. In de periode


2015-2019 wordt de realisatie voorzien van 20 woningen beschermd wonen op 

de locatie ’t Sluisje. 

Rekening houdend met de uitwisseling tussen categorieën resteert in Oud Gastel 

een opgave van circa 40 woningen in de categorie geschikt wonen. 

Oudenbosch 

Woonzorgcomplex Blankershof 

Een overzicht van de gewenste aanbod in Oudenbosch in 2015 in vergelijking met 

het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in tabel 17. 


tredenwon. 

Tabel 17: resterende opgave wonen en zorg Oudenbosch 


Gewenst 2015 

Masterplan 

WWZ 


2010 t/m 

2014 

755 302 151 




Totaal 1.110 493 365 

Verpleeghuis Oostkwartier maakt onderdeel uit van het totale complex van De 

Zellenbergen. Samen met verpleegunits in Blankershof en Kroonestede vormt 

Oostkwartier het verpleeghuisaanbod in Halderberge.Het verzorgingshuis De 

Zellenbergen is grotendeels gesloopt. Op de locatie hiervan wordt binnenkort een 

woonzorgcomplex met 114 wooneenheden beschermd/intramuraal wonen opge- 

leverd. Op de locatie Maria ter Engelen worden 100 woningen verzorgd wonen 

gerealiseerd tot 2015. Voor ouderen geschikte woningen worden gebouwd op de 

locaties Tivoli (circa 115 woningen) en Haven (circa 30 woningen). De locatie 

Haven tweede fase is harde plancapaciteit voor de periode 2015-2019. Het pro- 

gramma omvat 93 woningen verzorgd wonen. 

Rekening houdend met het plan voor Haven tweede fase resteert in Oudenbosch 

resteert na 2015 een opgave van ruim 150 woningen vooral in de categorie ge- 

schikt wonen. Er lijkt in Oudenbosch met name behoefte aan voor ouderen ge- 

schikte woningen in een andere vorm dan appartementen. Gezien de locaties in 

Oudenbosch zijn er in de periode 2010-2014 weinig mogelijkheden dergelijke 

woningen te realiseren. Een oplossing voor de bouw van grondgebonden oude- 

renwoningen zal gezocht moeten worden in de zachte plancapaciteit voor de peri- 

ode 2015-2019. 

Op dit moment zijn zorgen welzijnsvoorzieningen in Oudenbosch versnipperd. 

Een aantal zorgen welzijnsaanbieders ziet mogelijkheden om dergelijke voorzie- 

ningen te combineren met andere voorzieningen zoals een bibliotheek of een cen- 

trum voor jeugd en gezin. Uit oogpunt van wonen, welzijn en zorg verdient het 

aanbeveling om dergelijke mogelijkheden nader te onderzoeken. 

Stampersgat 

Een overzicht van de gewenste aanbod in Stampersgat in 2015 in vergelijking 

met het gerealiseerde aanbod in 2008 en de plannen tot 2015 is te vinden in ta- 

bel 18. 

Stampersgat beschikt niet over zorgvoorzieningen.



tredenwon. 

Tabel 18: resterende opgave wonen en zorg Stampersgat 


Gewenst 2015 

Masterplan 

WWZ 


2010 t/m 

2014 

70 35 14 




Totaal 110 35 14 

In het centrumplan van Stampersgat is voorzien in de realisatie van 14 voor ou- 

deren geschikte woningen. 

Door het ontbreken van winkel- en zorgvoorzieningen is Stampersgat minder 

geschikt voor ouderen. Ook zijn de bouwmogelijkheden in Stampersgat beperkt. 

Het invullen van de resterende opgave is daarom slechts beperkte mate wenselijk 

en mogelijk. Stichting Groenhuysen heeft ideeën voor een dagvoorziening in 

Stampersgat met een steunpunt voor de thuiszorg. Thuiszorg West-Brabant ziet 

eveneens mogelijkheden voor een zorgsteunpunt met eventueel een aantal zorg- 

woningen. De gemeente zal meewerken aan de realisering van goed onderbouw- 

de en passende plannen. 

Halderberge 

Uit de voorgaande beschrijving blijkt dat Halderberge een eind op streek is met 

de opgave op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Er zijn veel plannen gerea- 

liseerd of in uitvoering. De resterende opgave, hiervoor per kern beschreven, is 

te overzien. In het bouwprogramma tot 2019 zal bij de uitwerking van de plan- 

nen gezocht moeten worden naar mogelijkheden om in de resterende opgave op 

het gebied van wonen, welzijn en zorg te voorzien. 

De gemeente heeft veel beleid geformuleerd rond wonen, welzijn en zorg. Behal- 

ve het Masterplan is dat onder meer de Startnotitie Herziening Ouderenbeleid uit 

april 2008 en Samen doen, Beleidsplan WMO 2008-2011 uit oktober 2008. Toch 

moeten er op beleidsgebied nog een aantal aspecten nader worden uitgewerkt: 

. in het Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg werd reeds aangegeven dat nieuw- 

bouw bijvoorkeur levensloopbestendig moest zijn. De gemeente ging hierbij 

uit van een pragmatische toepassing van WoonKeur. Het beleid op dit punt 

wordt aangepast door het vastleggen van de minimumeisen voor senioren- 

woningen in overeenkomsten met corporaties en ontwikkelaars (zie actiepunt 

2 in par. 3.2) 

. in het Masterplan is aangegeven dat de gemeente zal bevorderen dat meer 

bestaande koopwoningen aangepast worden voor ouderen. Als maatregelen 

werden genoemd voorlichting aan eigenaar-bewoners en ruimte bieden voor 

uitbouwen zodat de basisfuncties van een woning op de begane grond aan- 

wezig zijn. Het bieden van ruimte voor uitbouwen is geregeld in bestem- 

mingsplannen. Op dit punt is geen nieuw beleid nodig. Het beleidsvoorne- 

men om voorlichting te geven aan eigenaar-bewoners heeft geen invulling 

gekregen. In de periode 2010-2011 zal de gemeente dit beleidsvoornemen 

alsnog uitwerken in een concreet voorstel. Bij de voorlichting wordt zowel 

aandacht besteed aan aanpassingen die in een vroeg stadium een woning 

meer geschikt maken voor ouderen (preventief), als aan aanpassingen bij 

mensen die met beperkingen te maken hebben (curatief). 

. In 2006 is op initiatief van de Stichting Ouderenplatform Halderberge en de 

gemeente Halderberge en met ondersteuning van de provincie in alle kernen 

het project Ouderenproof uitgevoerd. Eind november 2006 heeft dit geresul- 

teerd in het rapport Halderbergse Zilveren kracht aan het woord. Naast de 

noodzaak om in alle kernen meer en passende ouderenwoningen te bouwen, 

wordt nadrukkelijk aanbevolen ouderen meer te betrekken bij ontwerp en 

inrichting van woning en woonomgeving. Dit was ook een van de centrale 

aanbevelingen die uit de discussie rond de woonvisie met betrokken partijen 

over woon, welzijn en zorg naar voren kwam. In de periode 2010-2011 

werkt de gemeente nader uit hoe aan deze aanbeveling tegemoet kan wor- 

den gekomen.


10.2. Kwantitatieve opgave bijzondere doelgroepen 

Wonen met zorg en welzijn gaat over meer dan alleen het huisvesten van oude- 

ren. Ook mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking 

moeten een plaats kunnen krijgen in de gemeente. 

Op dit moment zijn in Halderberge de volgende woonvoorzieningen voor de genoemde 

doelgroepen 11 : 

. Bernardus Wonen, Markt-Oudenbosch 14 wooneenheden 

. Bernardus Wonen, Boogaertshof-Oudenbosch 18 wooneenheden 

. Bernardus Wonen/SDW, St Annastraat-Oudenbosch 9 wooneenheden 

. GGZ West Noord-Brabant, De Schouw-Oud Gastel 28 wooneenheden 

Onlangs heeft SDW in het havengebied van Oudenbosch een combinatie van 

groepswonen en zelfstandig wonen voor mensen met een verstandelijke beper- 

king gerealiseerd. Ook voor Oud Gastel heeft SDW plannen voor een dergelijke 

voorziening. 

Er zijn geen ramingen te geven voor de behoefte aan woonvoorzieningen voor 

bijzondere doelgroepen. Het Zorgkantoor beoordeelt aanvragen voor nieuwe 

woonzorgvoorzieningen aan de hand van de wachtlijsten op dat moment. 

In Regionaal Kompas, kadernota maatschappelijke opvang/oggz 2008-2014 uit 

februari 2008 wordt de opgave op het gebied van maatschappelijke opvang en 

openbare geestelijke gezondheidszorg geschetst voor de gemeenten Bergen op 

Zoom, Halderberge, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht. Als 

vervolg hierop is een convenant opgesteld tussen alle gemeenten, corporaties en 

zorgaanbieders in de regio waarin partijen vastleggen dat zij zich inspannen voor 

voldoende aanbod van gedifferentieerde woonvormen in combinatie met zorgbe- 

geleiding om mensen uit de doelgroep te huisvesten en gehuisvest te houden in 

de regio. 

11 Bron: Masterplan Welzijn–Wonen-Zorg, Bijlagenrapport 

De gemeente vindt het belangrijk om bijzondere doelgroepen huisvesting te kun- 

nen bieden. Voordat de gemeente medewerking verleent aan incidentele initiatie- 

ven voor woonzorgvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen, wordt contact 

gezocht met het Zorgkantoor om na te gaan of er behoefte bestaat aan een 

nieuwe voorziening. In een gezamenlijk overleg met de betreffende zorginstel- 

ling, corporatie, het Zorgkantoor en de gemeente worden initiatieven voor woon- 

zorgvoorzieningen beoordeeld op behoefte en betekenis voor het dorp. Daarnaast 

wordt nagegaan of er combinaties met andere (woon)voorzieningen mogelijk zijn. 

10.3. Kernstrategie wonen, welzijn en zorg 

De gemeente Halderberge wil voorzien in de behoefte aan voorzieningen rond 

wonen, welzijn en zorg voor ouderen en bijzondere doelgroepen. Om dit te bereiken 

wordt ingezet op: 

. Invullen in de periode 2015-2019 van de resterende opgave in de catego- 

rieën beschermd, verzorg en geschikt wonen, te weten 40 woningen ver- 

zorgd/beschermd wonen in Hoeven, 50 woningen geschikt wonen in Oud 

Gastel en 150 woningen geschikt wonen in Oudenbosch. De opgave geschikt 

wonen moet vooral ingevuld worden via grondgebonden ouderenwoningen. 

actiepunt 8: invullen van de resterende opgave wonen en zorg in Hoeven, 

Oud Gastel en Oudenbosch door deze vast te leggen in bouwplannen voor 

de periode 2015-2019 

. Invullen van de opgave in Bosschenhoofd en Stampersgat door het actief 

stimuleren van de plannen voor een zorgvoorziening zoals voorgesteld door 

de zorgaanbieders in de kern. 

actiepunt 9: invullen van de resterende opgave in Bosschenhoofd en Stam- 

persgat door de zorgaanbieders in de kern te stimuleren plannen te realiseren 

voor een zorgvoorziening in deze kernen. 

. Uitwerken van een minimumeisenpakket voor seniorenwoningen en het 

vastleggen daarvan in overeenkomsten met corporaties en projectontwikkelaars 

(zie ook actiepunt 2 in paragraaf 3.2) 

. Uitwerken van een voorstel voor het bevorderen van aanpassing van wonin- 

gen van eigenaar-bewoners, zowel om de woning tijdig meer geschikt te


maken voor ouderen als om te bereiken dat mensen met beperkingen zo 

lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 

actiepunt 10: Uitwerken van een voorstel om eigenaar-bewoners te stimule- 

ren hun woning aan te passen zowel om de woning tijdig meer geschikt te 


lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 

. Uitwerken van een voorstel hoe ouderen en andere (toekomstige) bewoners 

meer te betrekken bij ontwerp en inrichting van woning en woonomgeving. 

De eerste pilot hierbij is het opzetten van een project met Collectief Particu- 

ler Opdrachtgeverschap, zie actiepunt 11A, bladzijde 47. 

actiepunt 11: Uitwerken van een voorstel op welke wijze ouderen en andere 

(toekomstige) bewoners meer betrokken kunnen worden bij ontwerp en inrichting 

van woning en woonomgeving 

. Bij initiatieven voor woonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen over- 

leggen met zorgkantoor en betrokken corporatie en zorgaanbieder over be- 

hoefte en betekenis van project voor het dorp.


11. Uitvoeringsaspecten woonvisie 

In deze woonvisie is een kader neergelegd voor het woonbeleid van de gemeente 

Halderberge tot en met 2015. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten die 

te maken hebben met de uitvoering van dit woonbeleid. Achtereenvolgens komt 

aan bod: 

. Regie op het woningbouwprogramma; 

. Organisatie en de samenwerking met de partners in woonbeleid; 

. Inspanningen die verwacht worden van de corporaties; 

. Prestatieafspraken; 

. Promotie en markering van Halderberge; 

. Financiën. 

11.1. Regie op het woningbouwprogramma 

Bouwinitiatieven kunnen elkaar gevangen houden. De start van de bouw wordt 

immers gekoppeld aan de verkoop van een aanzienlijk deel (70% of meer) van de 

woningen. Het kan voorkomen dat verschillende projecten stagneren omdat de 

voorverkoop tegenvalt. Twee plannen waarvan de woningen voor 50% zijn ver- 

kocht gaan beiden niet door. Het klinkt als een paradox, maar overaanbod kan 

leiden tot stagnatie in de productie. Sturing op woningbouwproductie is nodig om 

die productie op peil te houden. 

Een tweede reden waarom sturing op de woningbouwproductie nodig is, is dat 

alleen woningbouwinitiatieven die precies aansluiten bij de actuele kwalitatieve 

vraag een kans maken om gerealiseerd te worden. Om de productie op peil te 

houden moet het accent verlegd worden naar vraaggestuurde woningbouw- 

programmering: de juiste woningen in gewenste woonmilieus bouwen. De markt 

kan dat niet alleen: veel plannen zijn alleen haalbaar als er veel woningen op een 

klein stukje grond gebouwd worden, terwijl dit niet altijd aansluit bij de wens van 

de consument. 

Een gemeentelijke regie op de woningproductie is dus nodig. Deze moet afge- 

stemd zijn op een vraaggestuurde markt en effectief selecteren om het planaan- 

bod te beperken. 

De gemeente Halderberge geeft via het woningbouwprogramma een directe stu- 

ring aan de productie. Een eerste stap hiertoe is de prioritering geweest van pro- 

jecten binnen het woningbouwprogramma. Dit heeft geresulteerd in een realis- 

tisch woningbouwprogramma dat in hoofdlijnen is afgestemd op de woningbehoef- 

te per kern. In de harde plancapaciteit in het huidige woningbouwprogramma is 

niet altijd sturing mogelijk doordat bijvoorbeeld al afspraken zijn vastgelegd in 

realisatieovereenkomsten tussen gemeente en corporaties/ontwikkelaars. In de 

zachte plancapaciteit heeft de gemeente meer mogelijkheden om de afstemming 

tussen vraag en aanbod nader te verfijnen. De plannen die zijn opgenomen in het 

woningbouwprogramma, krijgen maximale medewerking van de gemeente bij 

realisatie van het plan. 

Om een overaanbod van plannen te voorkomen neemt de gemeente geen nieuwe 

initiatieven tot woningbouw in behandeling, tenzij dit een initiatief betreft dat niet 

leidt tot uitbreiding van de woningvoorraad (bijvoorbeeld herstructureringsplan- 

nen waarbij sloop en nieuwbouw plaatsvindt) of tenzij nieuwe initiatieven in de 

plaats treden van plannen uit het woningbouwprogramma die vervallen of fors 

vertragen. Alle nieuwe plannen (ook herstructureringsplannen) moeten voldoen 

aan soortgelijke prioriteitscriteria als geformuleerd in par. 2.4. Deze criteria zullen 

voor eind 2010 worden uitgewerkt in een notitie. 

Actiepunt 12: Voor eind 2010 nader uitwerken van criteria voor nieuwe woningbouwinitiatie- 

ven voor opname in het woningbouwprogramma. 

De gemeente zal het programma actualiseren aan de hand van de werkelijke pro- 

ductie en de voortgang van de plannen. Hierdoor blijft het programma een effec- 

tief sturingsinstrument. Het programma zal tenminste één keer per jaar ter infor-


matie aan de gemeenteraad worden voorgelegd, hetgeen een democratische basis 

vormt om medewerking aan minder gewenste plannen te weigeren. 

Actiepunt 13: Regelmatig actualiseren en ter informatie voorleggen aan de gemeenteraad van 

het woningbouwprogramma. 

Uit de jaarlijkse actualisatie van het programma blijkt welke ruimte er in het pro- 

gramma ontstaat door wijziging in projecten of fasering. Ook een geactualiseerde 

bevolkingsprognose kan leiden tot ruimte in het programma. De ontstane ruimte 

kan ingevuld worden door medewerking te verlenen aan kwalitatief goed inpasba- 

re nieuwe verzoeken. Uit oogpunt van klantvriendelijkheid hecht de gemeente er 

veel waarde aan dat op deze manier ook tussentijds mogelijkheden kunnen wor- 

den geboden aan particuliere initiatieven. 

11.2. Organisatie en samenwerking 

De gemeente is niet de enige betrokken partij bij de uitvoering van het woonbe- 

leid. Ook corporaties, zorgen welzijnsaanbieders, marktpartijen en belangenor- 

ganisaties hebben een verantwoordelijkheid als het gaat om het woonbeleid. Om 

deze reden zijn deze partijen al tijdens het opstellen van de woonvisie actief be- 

trokken bij het proces middels interviews en werksessies (zie ook hoofdstuk 1). 

Hierbij werd duidelijk dat in Halderberge sprake is van goede verhoudingen tussen 

partijen. Er bestaat bereidheid bij de partners tot samenwerking met de gemeente 

en tot initiatieven die bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente. Partijen 

hebben aangegeven behoefte te hebben aan (meer) structureel overleg met de 

gemeente; men wil worden betrokken in plaats van worden geïnformeerd. 

Gemeente Halderberge 

De gemeente Halderberge is primair verantwoordelijk voor het opstellen van het 

woonbeleid. In haar rol als regisseur is de gemeente mede verantwoordelijk voor 

het samenbrengen van partijen, het afstemmen van divers beleid en het toetsen 

van initiatieven. 

Om te komen tot uitvoering van het woonbeleid is samenwerking tussen de be- 

trokken partijen van groot belang. Een goede communicatie hierbij betekent dat


het voor eenieder duidelijk moet zijn wat er van elkaar kan worden verwacht. 

Voor de gemeente Halderberge betekent dit dat de informatievoorziening vanuit 

de gemeente goed moet zijn: de betrokken partijen moeten weten waar of bij wie 

informatie te vinden is en informatie die vanuit verschillende personen wordt ge- 

geven, moet eenduidig zijn. 

Corporaties 

In de gemeente Halderberge zijn de corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en 

WSG actief. De drie corporaties zijn allen bij het opstellen van de woonvisie be- 

trokken via de werksessies en het informatieplatform. Vanwege de omvang van 

hun bezit in de gemeente, hebben de drie corporaties elk een andere positie in 

Halderberge. 

Bernardus Wonen vormt vanuit haar taakstelling en haar positie als eigenaar van 

een aanzienlijk deel van de (sociale) woningvoorraad in Halderberge een onmisba- 

re partner in het woonbeleid. De corporatie neemt een groot deel van de daad- 

werkelijke uitvoering van het woonbeleid voor haar rekening. Ook participeert de 

corporatie in de realisatie van woonzorgvoorzieningen door het bouwen en behe- 

ren van gebouwen voor zorgen welzijnsvoorzieningen. 

Woningstichting Geertruidenberg (WSG) bezit 214 woningen in de gemeente Hal- 

derberge. Dit betreft met name zorgappartementen in Hoeven (Kroonestede) en 

Oud Gastel (Blankershof). WSG is betrokken bij de nieuwbouw van het woonzorg- 

complex De Zelleberg in Oudenbosch en de nieuwbouw van (zorg)woningen aan 

de Margrietstraat in Bosschenhoofd. 

Thuisvester heeft geen bestaand woningbezit in Halderberge, maar is betrokken 

bij de ontwikkeling van circa 250 woningen op de locatie Markhaven in Ouden- 

bosch. 

In de volgende paragraaf wordt aangegeven welke inspanningen de gemeente 

verwacht van deze drie corporaties. Omdat Bernardus Wonen een belangrijke sa- 

menwerkingspartner is voor de gemeente Halderberge, is de gemeente voorne- 

mens om op basis van deze woonvisie vernieuwde prestatieafspraken te maken 

met Bernardus Wonen. Zie hiervoor paragraaf 11.4. 

Zorg- en welzijnsaanbieders 

Zorg en welzijn zijn integraal onderdeel van het wonen. De zorg en welzijnsinstel- 

lingen Stichting Groenhuysen, Surplus Welzijn, Stichting Thuiszorg West Brabant, 

Stichting HOOM, SDW en de Geestelijke Gezondheidszorg WNB zijn primair ver- 

antwoordelijk voor een goede zorgen dienstverlening. Meer en meer wordt er 

naar gestreefd dat mensen langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen en 

de zorg naar de mensen toe komt. De zorg speelt zich dan ook niet meer alleen af 

in woonzorgcomplexen en verzorgingshuizen. Corporaties, zorgen welzijnsinstel- 

lingen moeten samenwerken aan een optimale dienstverlening voor bewoners. 

De zorgpartijen hebben aangegeven behoefte te hebben aan structureel overleg 

met de gemeente bijvoorbeeld via een jaarlijks overleg met de gemeente, aange- 

vuld door bestuurlijk bilateraal overleg per zorgpartij met de gemeente. 

Marktpartijen 

Een deel van de woningen wordt ontwikkeld door ontwikkelaars. Er is een aantal 

marktpartijen die regelmatig in Halderberge actief zijn. Tussen de gemeente en 

deze en andere marktpartijen zullen heldere afspraken gemaakt moeten worden 

over de te realiseren woningen, passend in het woonbeleid. Afspraken worden 

vastgelegd in een realisatieovereenkomst tussen gemeente en marktpartij. 

Makelaars 

Ook makelaars vormen een belangrijke partij voor de gemeente in het woonbe- 

leid. Makelaars hebben vaak een goed beeld van de afzetmarkt voor woningen en 

kennen de wensen van de woonconsument. Door makelaars uit Halderberge te 

betrekken bij het opstellen van de woonvisie, is hierin beter inzicht verkregen. 

Makelaars kunnen ook bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de 

gemeente, bijvoorbeeld door starters op de woningmarkt te informeren over de 

starterslening en het nieuwbouwprogramma voor starters in Halderberge.


Bewoners 

Bij het woonbeleid staat de bewoner centraal. Dit is dan ook een van de redenen 

geweest dat ook organisaties die bewoners vertegenwoordigen actief betrokken 

zijn bij de totstandkoming van deze woonvisie (seniorenraad, Huurdersbelangen- 

vereniging Bernardus Wonen, Platform Groen en Duurzaam Halderberge). Het is 

gewenst om regelmatig overleg te voeren met belangenverenigingen, zoals de 

seniorenraad. 

Overlegstructuur 

Voorgesteld wordt om vanaf 2011-2012 jaarlijks een voorjaarsoverleg met de 

corporaties te organiseren in de periode februari-april. Dit overleg is gewijd aan 

het bespreken van een jaarplan voor het daaropvolgende jaar. In dit jaarplan 

worden projecten benoemd, zowel (nieuw)bouwprojecten als sociale of leefbaar- 

heidsprojecten, waar de gemeente en corporaties in dat jaar, waarop het jaarplan 

betrekking heeft, gezamenlijk aan zullen werken. Zowel de corporaties als de ge- 

meente houden vervolgens in hun begroting voor het betreffende jaar qua budget 

en capaciteit rekening met de projecten genoemd in het jaarplan. Op deze wijze 

kan de uitvoering van de plannen gewaarborgd worden. In een najaarsoverleg 

stellen de gemeente en de corporaties als uitwerking van het jaarplan een geza- 

menlijk overzicht op van hun vastgestelde onderhoudsplannen en activiteiten in 

het volgende jaar. Aangegeven wordt welke plannen een gezamenlijke uitvoering 

zullen hebben en op welke wijze de bewoners op een actieve wijze kunnen partici- 

peren bij de totstandkoming van de plannen. In het najaarsoverleg wordt ook het 

woningbouwprogramma voor de komende jaren besproken. 

Actiepunt 14: Organiseren jaarlijks voor- en najaarsoverleg met woningcorporaties. 

In een jaarlijks algemeen ‘woonberaad’ met alle hiervoor genoemde partijen kun- 

nen ideeën, plannen en ervaringen uitgewisseld worden. Op deze manier kan de 

gemeente haar woonbeleid toetsen bij deze partijen, kan gevolg worden gegeven 

aan nieuwe ideeën en blijven partijen op de hoogte van de marktsituatie en el- 

kaars activiteiten. Het Woonberaad is ook een platform waar bij het wonen in Hal- 

derberge betrokken partijen elkaar opzoeken om te overleggen over gezamenlijke 

thema’s. Het woonberaad is dus niet een overleg tussen gemeente en andere par- 

tijen maar een overleg tussen alle partijen onderling. 

Actiepunt 15: Organiseren jaarlijks woonberaad met alle bij wonen betrokken partijen in Hal- 

derberge 

Een van de onderwerpen die jaarlijks in het bouwberaad moet worden besproken 

is de voortgang van de plannen in vergelijking met de behoefte en actuele ont- 

wikkelingen op de woningmarkt. Via een jaarlijkse woningbouwmonitor, waarbij 

gebruik gemaakt wordt van de gegevens die toch al voor de provinciale monitor 

verzameld worden, worden de voortgang en de kwalitatieve opbouw van de pro- 

ductie bewaakt. Dit maakt het mogelijk om jaarlijks evaluatievragen te beantwoorden 

als: 

. Bouwen we voldoende woningen? 

. Bouwen we de juiste woningen? 

. Realiseren we de gewilde woonmilieus? 

Bij deze monitor kan ook worden betrokken of de bouwproductie nog aansluit bij 

de meest recente inzichten rond de toekomstige bevolkingsontwikkeling, zodat 

tijdig maatregelen genomen kunnen worden als dit niet het geval is (zie ook ac- 

tiepunt 18 op bladzijde 63). Ook de gemeenteraad kan aan de hand van deze mo- 

nitor jaarlijks worden geïnformeerd over de voortgang van de productie versus de 

behoefteontwikkeling. 

Actiepunt 16: Opstellen van een jaarlijkse monitor en evaluatie van de bouwproductie in ver- 

gelijking met de behoefte. 

11.3. Inspanningen die verwacht worden van de corporaties 

De gemeente verwacht tenminste van de drie corporaties gezamenljk: 

. Realisatie van het aantal nieuwbouwhuurwoningen in de sociale sector dat is 

opgenomen in het woningbouwprogramma; 

. Realisatie van het aantal goedkope en betaalbare nieuwbouwkoopwoningen 

(eventueel te verkopen via een constructie van maatschappelijk gebonden 

eigendom) dat is opgenomen in het woningbouwprogramma; 

. Bereidheid tot het ondersteunen en het bieden van achtervang aan een 

(groep) starters in een project in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap;


. Invulling van de opgave geschikt en verzorgd wonen in Hoeven en Oud Gas- 

tel 

. Bereidheid tot medewerking aan het onderzoeken van de mogelijkheden voor 

een zorgvoorziening en/of een zorgsteunpunt in Bosschenhoofd en Stampersgat 

. Bereidheid tot medewerking aan het voorlichten van eigenaar-bewoners over 

de aanpassingsmogelijkheden van hun woning. 

De gemeente verwacht tenminste van Bernardus Wonen: 

. Leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van de locaties: 

. Oudenbosch: Maria ter Engelen, Tivoli, Centrumplan, Vermunt en via het 

samenwerkingsverband ZAB Gemeentehuis/Sint Annaplein; 

. Bosschenhoofd: Centrumontwikkeling, Maatjens/Bosschenhof; 

. Hoeven: Centrumontwikkeling; 

. Stampersgat: Centrumontwikkeling. 

. Leveren van een bijdrage aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wij- 

ken en kernen van Halderberge waar Bernardus Wonen bezit heeft. De ko- 

mende jaren moet extra aandacht worden besteed aan het verbeteren van de 

leefbaarheid op de enkele locaties in Oudenbosch en Oud-Gastel. 

. Verkopen van bestaande huurwoningen, eventueel via een constructie van 

maatschappelijk gebonden eigendom, om kansen te bieden aan starters en 

andere doelgroepen met lagere inkomens; 

. Evalueren van het huidige woonruimteverdelingsysteem en het waar nodig 

aanpassen van het systeem; 

. Informeren van en overleggen met de gemeente over de hoofdlijnen van het 

strategisch voorraadbeleid (sloop, renovatie, opplussen en verkoop van wo- 

ningen aanbrengen van energiebesparende maatregelen) 

De gemeente verwacht tenminste van Woningstichting Geertruidenberg: 

. Leveren van een bijdrage aan de nieuwbouw van woonzorgcomplex De Zelle- 

berg in Oudenbosch; 

. Leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van locaties Margrietstraat in 

Bosschenhoofd en Oud Gastel Noord in Oud Gastel. 

De gemeente verwacht tenminste van Thuisvester: 

. Leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van de locaties Plan Markha- 

ven en Noviciatslaan in Oudenbosch en via het samenwerkingsverband ZAB 

van de locatie Gemeentehuis/Sint Annaplein in Oudenbosch. 

11.4. Prestatieafspraken 

De gemeente en Bernardus Wonen zijn voornemens om op basis van deze woon- 

visie met elkaar prestatieafspraken vast te leggen. 

Actiepunt 17: Vernieuwen prestatieafspraken met Bernardus Wonen 

De gemeente wil afspraken maken met Bernardus Wonen over de volgende on- 

derwerpen: 

Nieuwbouw en nieuwbouwlocaties: 

. Woningbouwprogramma en rol van Bernardus Wonen hierin 

. Promotie en marketing bij nieuwbouwplannen 

. (Bestemmingsplan)procedures 

. Grondprijzen 

. Toekomstbestendig bouwen (woningkwaliteit) 

. Collectief particulier opdrachtgeverschap 

. Maatschappelijk vastgoed 

Bestaande wijken en kernen / ontwikkeling bestaande voorraad: 

. Strategisch voorraadbeheer: sloop, renovatie, etc. 

. Verkoopprogramma 

. Leefbaarheid: wijkontwikkelingsplannen, woonoverlast, leefbaarheidsprojec- 

ten en afstemming (leefbaarheids)budgetten 

Doelgroepen en woningvoorraad in de sociale sector: 

. Omvang sociale voorraad 

. Woonruimteverdeling en slaagkansen 

. Specifieke maatregelen voor starters in de huur- en koopsector


. Specifieke doelgroepen: arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, statushou- 

ders 

Wonen, zorg en welzijn: 

. Opgave beschermd, verzorgd en geschikt wonen Bernardus Wonen 

. Aanpassen/opplussen bestaande voorraad 

. Opgave voortkomend uit Regionaal Kompas 

Organisatie en samenwerking: 

. Overlegstructuur, monitoring en evaluatie 

De gemeente nodigt Bernardus Wonen uit aan te geven welk aanbod zij de ge- 

meente wil doen op de onderwerpen genoemd in par. 10.3 en 10.4. 

11.5. Promotie en marketing Halderberge 

Zoals beschreven is in hoofdstuk 2 heeft Halderberge een goede woningmarktpo- 

sitie: de gemeente is aantrekkelijk ook voor mensen van buiten de gemeente. 

Echter tijdens het opstellen van de woonvisie kwam nadrukkelijk naar voren dat 

woningzoekenden van buiten de gemeente onvoldoende op de hoogte zijn van de 

mogelijkheden die de gemeente biedt. Om deze reden wil de gemeente de ko- 

mende jaren aandacht besteden aan de promotie en marketing van Halderberge 

en de verschillende kernen. Hiertoe worden de volgende maatregelen genomen: 

. Samen met corporaties en ontwikkelaars die veel in Halderberge bouwen, 

wordt een integraal stadspromotieplan opgezet om de gemeente als geheel 

en de kernen daarbinnen te promoten. De gemeente werkt al aan stadspro- 

motie op basis van de economische visienota. Deze activiteiten zullen worden 

uitgebreid en op een brede scala aspecten worden gericht. 

. Per nieuwbouwplan vraagt de gemeente aan de betrokken partij(en) (zoals 

ontwikkelaar(s), corporaties) een promotieplan op te stellen. Dit promotie- 

plan wordt besproken met de gemeente om te bereiken dat het plan zo goed 

mogelijk aansluit op de marketingprogramma voor de gemeente als geheel. 

Actiepunt 18: Opstellen integraal stadspromotieplan voor woningbouw in Halderberge in sa- 

menwerking met corporaties en ontwikkelaars in aansluiting op het bestaande activiteiten op 

dit gebied van de afdeling Economische Zaken.


12. Samenvattend: beleidsdoelen, actieprogramma, woningbouwprogramma 

Beleidsdoelen 

Algemeen 

A. Handhaven en versterken van kwaliteit en identiteit 

van de verschillende kernen 

B. Bouwen van voldoende woningen voor de eigen be- 

hoefte en een beperkte groei als gevolg van de 

werkgelegenheidsgroei in de regio 

C. Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voor- 

raad (woningen en woonomgeving) 

D. Vergroten van diversiteit en kwaliteit van het aanbod 

via nieuwbouw 

E. Realiseren van kwalitatief goede nieuwbouw (klein- 

schalig, voldoende beeldkwaliteit, duurzaam, (soci- 

aal) veilig, levensloopbestendig) 

F. Voorzien in de behoefte aan passende woningen 

voor starters en senioren in iedere kern 

G. Voorzien in de behoefte van de doelgroep aan goed- 

kope en betaalbare huurwoningen 

H. Samenwerken met corporaties, zorginstellingen en 

marktpartijen 

Specifiek 1 

o Uitbreiding van de woningvoorraad tot 2019 met 1.150 woningen voor de eigen behoefte (overeenkomstig 

de provinciale woningbehoeftenraming) en 160 woningen voor extra groei als gevolg van de werkgelegen- 

heidsontwikkeling in de regio. (A, B, D, E, F, G) 

o Zorgdragen voor overplanning aan woningbouwplannen voor opvangen van planuitval en vertraging (B) 

o Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningen en wijken door (C): 

o gebiedsgericht aanpakken van gebieden met concentraties van verouderde woningen en/of een 

verouderde woonomgeving 

o alert inspelen op leefbaarheidsknelpunten die zich in bestaande wijken voordoen 

o overleggen met Bernardus Wonen over verbetering van hun bestaand woningbezit (o.m. in ener- 

getisch opzicht) 

o Beperken van risico van overproductie door (B, D): 

o Geen nieuwe initiatieven in het woningbouwprogramma op te nemen tenzij deze in de plaats tre- 

den van reeds in het woningbouwprogramma opgenomen plannen 

o Bewaken van de diversiteit in het aanbod bij het jaarlijks actualiseren van het woningbouwpro- 

gramma 

o Opdelen en faseren van grotere plannen in kleine clusters 

o Vergroten van aanbod woningen voor starters door (A, F, G): 

o Realiseren van woningen in de goedkope en betaalbare koopsector en de betaalbare huursector 

o Bevorderen van de doorstroming door realisatie van het woningbouwprogramma 

o Voortgaan met het verstrekken van startersleningen 

o Vergroten aanbod woningen met Koopgarantconstructie 

o Inspelen op initiatieven van starters rond Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 

o Realiseren voldoende aanbod in de categorieën beschermd, verzorgd en geschikt wonen voor senioren in 

de kernen van de gemeente (A, F) 

1 Letter achter specifiek beleidsdoel verwijst naar bijbehorend algemeen beleidsdoel 

o Opstellen en monitoren van prestatieafspraken met Bernardus Wonen (G, H) 

o Voeren van regelmatig overleg met de bij het woonbeleid betrokken partijen (H)


Activiteitenprogramma 2010-2015 

Nr Actiepunt 1 Volgt 

1 De gemeente maakt met Bernardus Wonen afspraken over investeringen 

in de verbetering van de energetische kwaliteit van woningen (verschui- 

ving naar zuiniger energie-labels) (C) 

2 Vaststellen van een minimumeisen voor seniorenwoningen en vastleggen 

3 

3A 

in overeenkomsten met corporaties en ontwikkelaars over bouwprojecten 

(D, F) 

In overleg met de projectontwikkelaars en corporaties monitoren van pro- 

jecten in Bosschenhoofd, zodat tijdig kan worden ingegrepen als blijkt dat 

door de onderlinge concurrentie plannen niet worden gerealiseerd (B, D) 

Bij het monitoren van projecten in Bosschenhoofd, apart aandacht beste- 

den aan de de productie versus de behoefte op het gebied van wonen en 

zorg. (F) 

4 Onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor kleinschalige nieuwbouw in 

Stampersgat buiten de thans in voorbereiding zijnde centrumontwikkeling. 

(B) 

5 Onderzoeken van de specifieke woonwensen van starters als aanvulling op 

het woonwensenonderzoek (F) 

6 Overleggen met Bernardus Wonen over het evalueren van het woonruim- 

teverdeelsysteem en het waar nodig aanpassen van dit systeem (F, G) 

7 Inventariseren van de huidige situatie rond arbeidsmigranten en uitwerken 

van een beleid om arbeidsmigranten perspectief te bieden op huisvesting 

en een wooncarrière. (G) 

8 Invullen van de resterende opgave wonen en zorg in Hoeven, Oud Gastel 

en Oudenbosch door deze vast te leggen in bouwplannen voor de periode 

2015-2019 (F) 

9 Invullen van de resterende opgave in Bosschenhoofd en Stampersgat door 

de zorgaanbieders in de kern te stimuleren plannen te realiseren voor een 

zorgvoorziening in deze kernen. (F) 

uit 

hfdst 3 Gemeente, Bernardus 

Wonen 

Uitvoering door Uitvoering wanneer 

2011 

hfdst 3 Gemeente 2011 

hfdst 4 

hfdst 10 

Gemeente, ontwikkelaars 2011-2014 


hfdst 9 Gemeente, corporaties 2012 

hfdst 9 Gemeente en Bernardus 

Wonen 

2012 


hfdst 10 Gemeente, corporaties, 

zorginstelling 


zorginstelling 

2013 

2011-2015



10 Uitwerken van een voorstel voor het bevorderen van aanpassing van wo- 

11 

11A 

ningen van eigenaar-bewoners zowel om de woning tijdig meer geschikt te 


lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. (E) 

Uitwerken van een voorstel hoe ouderen en andere (toekomstige) bewo- 

ners meer te betrekken bij ontwerp en inrichting van woning en woonom- 

geving (E) 

Bij gebleken behoefte uitwerken van een voorstel voor een project Collec- 

tief Particulier Opdrachtgeverschap als pilot van actiepunt 11 

12 Nader uitwerken van criteria voor nieuwe woningbouwinitiatieven voor 

opname in het woningbouwprogramma. 

13 Regelmatig actualiseren en ter informatie voorleggen aan de gemeente- 

raad van het woningbouwprogramma (B) 

uit 

hfdst 10 Gemeente (in overleg 

hfdst 10 

hfdst 9 


met corporaties) 

Gemeente (in overleg 

met belangenorganisa- 

ties) 

Gemeente en woning- 

corporaties 

2013 

2012 

2011 

hfdst 11 Gemeente Voor eind 2010 

hfdst 11 Gemeente jaarlijks 2011-2015 

14 Organiseren jaarlijks voor- en najaarsoverleg met woningcorporaties. (H) hfdst 11 Gemeente, Bernardus 

15 Organiseren jaarlijks woonberaad met alle bij wonen betrokken partijen in 

Halderberge. (H) 

16 Opstellen van een jaarlijkse monitor en evaluatie van de bouwproductie in 

vergelijking met de behoefte. (B, D, F, G, H) 

Wonen 

jaarlijks 2011-2015 

start: najaarsoverleg 2011 



17 Vernieuwen prestatieafspraken Bernardus Wonen (F, G, H) hfdst 11 Gemeente, Bernardus 

18 Opstellen integraal stadspromotieplan voor woningbouw in Halderberge in 

samenwerking met corporaties en ontwikkelaars in aansluiting op het be- 

staande activiteiten op dit gebied van de afdeling Economische Zaken. (B) 

19 Aandacht besteden aan bevolkingsontwikkeling (daling van aantal inwo- 

ners en eventueel huishoudens) in relatie tot woningbehoefte en onder- 

zoeken op welke wijze tijdig op ontwikkelingen kan worden ingespeeld. 

Wonen 


ontwikkelaars 

Gemeente en woonpart- 

20 Actualiseren woonbehoefteonderzoek Gemeente en woonpart- 

ners 

ners 

2011 

2011-2012 

2011-2015 

2014



21 Actualiseren woonvisie Gemeente en woonpart- 

1 Letter achter actiepunt verwijst naar bijbehorend algemeen beleidsdoel 

uit 

ners 


2015


Bijlage: begrippenlijst 

Prijsklassen/sociale sector 

Huur goedkoop: tot de aftoppingsgrens voor één en 

tweepersoonshuishoudens ("! 511,50) 

middelduur: tot de maximale huurgrens huurtoeslag 

("! 647,53) 

duur: overig (>! 647,53) 

Koop goedkoop: tot ! 181.000,- 

betaalbaar: ! 181.000 - ! 220.000,- 

middelduur: ! 220.000 - ! 275.000,- 

duur: overig (vanaf ! 275.000,-) 

Sociale sector (huur) de sociale huursector omvat goedkope en middeldu- 

re huurwoningen, tezamen genoemd bereikbare 

huurwoningen oftewel de kernvoorraad. 

De definities zoals gehanteerd door de gemeente Halderberge wijken voor wat 

betreft de koopsector af van de gegevens die door de provincie worden gehan- 

teerd in de provinciale monitor bouwen en wonen per 1-1-2009. In deze monitor 

wordt als prijsklasse-indeling voor de koopsector gehanteerd: 

goedkoop: tot ! 181.000,- 

middelduur: ! 181.000 - ! 275.000,- 

duur: overig (vanaf ! 275.000,-) 

De gemeente Halderberge hanteert voor wat betreft de goedkope koop dezelfde 

grens als de provincie hanteert voor de stimuleringsregeling ‘goedkope koop’. 

Voor wat betreft de betaalbare en middeldure koop maakt de gemeente Halder- 

berge een nadere onderverdeling, omdat niet alle starters dezelfde woonwensen 

en financieringsmogelijkheden hebben en erbij de starter ook een grote vraag is 

naar de betaalbare woningen. 

Startersbeleid 

Starter Iemand die op zoek is naar de eerste zelfstandige 

koopwoning of vanuit een huurwoning naar een eer- 

ste koopwoning gaat verhuizen. 

Maatschappelijk Gebonden Is een vorm van verkoop onder voorwaarden. Bij 

Eigendom (MGE) MGE biedt de corporatie een woning aan met een 

korting op de marktwaarde (bijvoorbeeld 25%). De 

woning wordt volledig eigendom van de koper. 

Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan 

koopt de corporatie de woning terug voor een prijs 

die wordt bepaald door vooraf vastgestelde richtlij- 

nen. Bij deze terugverkoop wordt de waardestijging 

of waardedaling van de woning gedeeld tussen de 

verkoper en de corporatie. 

Collectief Particulier Een bijzondere vorm van het realiseren van woon- 

Opdrachtgeverschap (CPO) wensen van individuele huishoudens is collectief 

Wonen , welzijn en zorg 

particulier opdrachtgeverschap (CPO). Bij deze vorm 

van woningbouw verwerven particulieren in groeps- 

verband een bouwkavel met een woonbestemming. 

Het voordeel hiervan is dat de woningen betaalbaar 

kunnen blijven, waardoor deze variant van particu- 

lier opdrachtgeverschap geschikt is voor (groepen) 

starters. 

Beschermd wonen woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. In 

deze woonvorm is permanente en intensieve zorg, be- 

scherming en toezicht mogelijk. Het gaat hier om intra- 

murale woonvormen in verpleeghuizen en in een deel van 

de verzorgingshuizen maar ook in kleinschalige vormen


van groepswonen, zoals kleinschalige woonprojecten voor 

dementerende ouderen. 

Verzorgd wonen zelfstandige woningen met mogelijkheid tot het op afroep 

verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging en be- 

geleiding. Zorgvoorzieningen bevinden zich in de directe 

nabijheid (maximaal circa 100 m.). Verzorgd wonen 

wordt bijvoorbeeld aangeboden in aanleunwoningen en 

woonzorgcomplexen, maar ook in hedendaagse verzor- 

gingshuizen. 

Geschikt wonen woning die geschikt is voor bewoning door ouderen of 

mensen met een beperking. Woningen in deze categorie 

zijn voor het grootste deel nultredewoningen. In geschik- 

te woningen wordt geen 24-uurs nabije zorg of zorg op 

afroep geboden. Wel kan er zorg op afspraak worden ge- 

leverd, zoals thuiszorg en woonbegeleiding. 

Nultredewoning woning waar zich alle primaire ruimten – woonkamer, 

keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer – gelijk- 

vloers bevinden. De voordeur is zonder trap te bereiken. 

Drempels zijn laag of ontbreken (ook bij de voordeur). 

Voorbeelden zijn flats, appartementen, patiowoningen, 

bungalows.

Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit - Gemeente ...

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?