Jaarverslag 2011 - Eigen dak

INHOUDSOPGAVE 

Inleiding 1 

Lijst aandeelhouders 2 

Ledenlijst raad van bestuur 3 

Ledenlijst verhuringscommissie 3 

College van controlerende vennoten 4 

Toezichthouder Inspectie RWO 4 

Personeelslijst 4 

1. STATISTISCHE INLICHTINGEN - TOESTAND 31 DECEMBER 2011 5 

1.1. Patrimonium 5 

1.1.1. Overzicht per woningtypologie 5 

1.1.2. Leegstaande woningen 5 

1.1.3. Bijzondere verhuringen 5 

1.1.4. Woongelegenheden voor de eerste maal verhuurd tijdens het dienstjaar 2011 5 

1.1.5. Woongelegenheden in opbouw op 31 december 2011 6 

1.1.6. Huisvesting van mindervaliden (rolstoelgebruikers) 6 

1.1.7. Afzonderlijke garages, staanplaatsen en bergplaatsen 6 

1.1.8. Afzonderlijk verhuurde kantoorruimten 6 

1.1.9. In 2011 gesloopte panden voor vervangingsbouw 6 

1.2. Huurders 7 

1.2.1. Gezinssamenstelling 7 

1.2.2. Belastbaar gezinsinkomen 7 

1.2.3. Huurprijzen 8 

1.2.4. Huurachterstal 8 

1.2.5. Uithuiszettingen 9 

1.3. Kandidaat-huurders 9 

1.3.1. Aantal 9 

1.3.2. Gezinssamenstelling 9 


1.3.4. Verhuringen in 2011 10 

1.4. Nieuwe huurders 2011 10 


1.4.2. Gezinsgrootte 11 

1.4.3. Gezinstype 11 

1.4.4. Leeftijd 11 

1.4.5. Nationaliteit 11 

1.4.6. Wachttijd 11 

1.5. Actualisatie registers der kandidaat-huurders 11 

2. BEHEER VAN DE MAATSCHAPPIJ 13 

2.1. Vergaderingen 13 

2.2. Aanstelling nieuwe leden raad van bestuur 13 

2.3. Overdracht aandelen 13 

2.4. Personeelszaken 13 

2.4.1. Stagiair Sint-Lodewijkscholen 13 

2.4.2. Aanwerving maatschappelijk werker 13 

2.4.3. Verloning directeur 13 

2.5. Huurderszaken 14 

2.5.1. Huurlasten 14 

2.5.1.1. Jaarlijkse afrekening huurlasten 14 

2.5.1.2. Negatief saldo afrekening huurlasten 27 appartementen Victor Van Sandelaan, 

Acaciastraat te Wetteren 14 

2.5.1.3. Negatief saldo afrekening huurlasten 15 appartementen Oud Dorp te Wichelen 14 

2.5.2. Aanstelling vrijwillige toezichters 15 

2.5.3. Plaatsing bewakingscamera’s Wegvoeringstraat te Wetteren 15

2.5.4. Sluikstorten 15 

2.5.5. Plaatsen van buiskluizen in appartementsgebouwen 15 

2.6. Patrimonium 16 

2.6.1. Heraanleg voetpaden en opritten Hoogstraat te Laarne 16 

2.6.2. Prijsaanvraag schoonmaak algemene delen appartementsgebouwen en 

administratief gebouw 16 

2.6.3. Groenaanleg en –onderhoud 16 

2.6.3.1. Heraanleg groenzone en aanleg toegangspaden appartementen Roosbroeklaan 

te Wetteren 16 

2.6.3.2. Uitbreiding aanleg groenzone appartementen Boombosstraat, Zandvleuge te 

Laarne-Kalken 16 

2.6.4. Officiële inhuldiging 37 nieuwbouwappartementen Boombosstraat, Zandvleuge 

te Laarne-Kalken 17 

2.7. Procedures 17 

2.8. Onroerende transacties 17 

2.8.1. Overdracht onroerende goederen met bestemming openbaar domein 17 

2.8.1.1. Overdracht wegenis en omgevingswerken Kordewagenstraat, Nerenweg en Hofland 

te Laarne-Kalken 17 

2.8.1.2. Overdracht openbaar domein wegenis en omgevingswerken Hoogstraat te Laarne 17 

2.9. Gemeentelijk toewijzingsreglement voor ouderen 17 

2.10. Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO) 18 

2.11. Vlaamse Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) 18 

2.12. Reconversie oud rusthuis Molenstraat 35 te Laarne 19 

2.13. Open oproep experimentenprogramma Wonen-Welzijn 19 

2.14. Wijzigingen aan het Kaderbesluit Sociale Huur door het BVR van 30.09.2011 19 

2.15. Decreet Grond- en Pandenbeleid 21 

2.15.1. Invulling kleine bouwplaatsen 21 

2.15.2. Stand van zaken gemeentelijk objectief sociale huurwoningen 21 

2.15.3. Sociale last verkavelingen 21 

2.16. Afrekeningen gewestelijke sociale correctie voor het referentiejaar 2010 22 

2.17. Opmaak website 22 

3. PROJECTEN 23 

3.1. Projecten definitief opgeleverd in 2011 23 

3.1.1. Stationsstraat 36 Wetteren 23 

3.1.2. Oud Dorp 68 Wichelen 23 

3.2. Projecten voorlopig opgeleverd in 2011 24 

3.2.1. Wegvoeringstraat 80-88 Wetteren 24 

3.2.2. Boombos en Zandvleuge Laarne-Kalken 24 

3.3. Projecten in uitvoering 25 

3.3.1. Achttien Augustuslaan 65 en 79 Wetteren 25 

3.3.2. Mellesteenweg 6-8-12-14-16 Wetteren 25 

3.3.3. Renovatiewerken woningen Tuinwijk – Fase 1 Wetteren 26 

3.3.4. Diepenbroek – Olmenlaan 2 Wetteren 26 

3.3.5. Hoek Hekkergemstraat 43 – Stationsstraat Wichelen-Schellebelle 27 

3.4. Projecten in ontwikkeling 28 

3.4.1. Wegvoeringstraat 80-88 Wetteren 28 

3.4.2. Achttien Augustuslaan 82, 94 en 121 Wetteren 28 

3.4.3. Renovatiewerken woningen Tuinwijk – Fase 2 Wetteren 29 

3.4.4. Diepenbroek - Velden E3 t.e.m. E9 – Lindenlaan Wetteren 29 

3.4.5. Diepenbroek - Velden Q2-Q3 – Esdoornlaan Wetteren 30 

3.4.6. Diepenbroek - Veld I – Lindenlaan – samenwerking met vzw Sint-Lodewijk Wetteren 30 

3.4.7. Diepenbroek - Veld N16 t.e.m. N24 – Lindenlaan Wetteren 30 

3.4.8. Roosbroeklaan 2-59 Wetteren 31 

3.4.9. Omvorming oud rustoord te Laarne – samenwerkingsverband met OCMW Laarne 31 

3.4.10. Anker 40-42 Wichelen-Serskamp 31

4. BALANS NA WINSTVERDELING 33 

4.1. Activa 33 

4.1.1. Materiële Vaste Activa 33 

4.1.2. Vlottende Activa 33 

4.2. Passiva 34 

4.2.1. Eigen Vermogen 34 

4.2.2. Voorzieningen en Uitgestelde Belastingen 34 

4.2.3. Schulden 35 

5. RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 37 

6. FINANCIELE ANALYSE 39 

6.1. Voorbeschouwing 39 

6.2. Liquiditeitstoets 39 

6.3. Dekking van de schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen 40 

6.4. Rentabiliteit 40 

6.5. Netto–rentabiliteit van het totale actief voor financiële lasten en belastingen (%) 40 

6.6. Solvabiliteit: Eigen vermogen op het totaal van de balans (%) 41

Gewestelijke Vennootschap Eigen Dak 

F. Beernaertsplein 55/01 

9230 Wetteren 

Algemene Vergadering der Aandeelhouders 

25 mei 2012 

Hierna volgt het jaarverslag van het dienstjaar 2011 over het bestuur, de 

projecten en de werking van de maatschappij. 

Het verslag werd goedgekeurd 

door de raad van bestuur 

in zitting van 9 mei 2012 

Tel.: 09/365.43.10 Fax.: 09/365.43.11 info@eigendak-wetteren.woonnet.be

Lijst aandeelhouders 1 

Het kapitaal bestaat uit 10.198 aandelen als volgt verdeeld: 

Private aandeelhouders Aantal aandelen Gestort bedrag 

Backx Etienne 435 € 269,58 

Bracke Kris 31 € 19,38 

Breyne Henriette 396 € 245,41 

Dauwe Leopold 510 € 316,06 

Dauwe Peter 10 € 6,25 

De Bruycker René 30 € 18,59 

De Corte Adriana 5 € 3,10 

De Fraine Marc 25 € 15,63 

De Schaepmeester Odette 475 € 296,88 

De Smet Anna-Maria 200 € 125,00 

De Smet Gilbert 450 € 278,88 

De Wilde Roger 10 € 6,20 

De Zon NV 110 € 68,17 

Gybels Marc 10 € 6,20 

Maes Hubert 700 € 482,01 

Maes Jenny 150 € 93,75 

Matthijs Anne 15 € 9,38 

Meersman Jozef 60 € 37,18 

Meersman Ivan 25 € 15,63 

Meersman Johan 25 € 15,63 

Peirlinck Jürgen 30 € 18,75 

Scheirlinck Raymond 30 € 18,59 

Smet Rita 15 € 9,38 

Uyttendaele Katrien 365 € 228,13 

Van de Velde Willy 50 € 30,99 

Van Durme Paul 15 € 9,30 

Van Laeys Jacques 25 € 15,63 

Veeckman Willy 360 € 223,10 

Vernimmen Roger 161 € 99,78 

Verstraeten Yvan 150 € 92,96 

Wynants Margareta 150 € 92,96 

TOTAAL 5.023 € 3.168,48 

Openbare besturen Aantal aandelen Gestort bedrag 

Vlaams Gewest 1725 € 1.069,04 

Provincie Oost-Vlaanderen 1000 € 619,73 

Gemeente Wetteren 1400 € 867,63 

Gemeente Laarne 500 € 309,87 

O.C.M.W. Laarne – Kalken 50 € 30,99 

Gemeente Wichelen 500 € 309,87 

TOTAAL 5.175 € 3.207,13 

1 Toestand 31 december 2011

Ledenlijst raad van bestuur 2 

Naam Functie Vertegenwoordiging 

Backx Etienne voorzitter particulier 

Veeckman Willy ondervoorzitter particulier 

Baeyens Albert bestuurslid gemeente Wichelen 

Bossaer Raphaël bestuurslid gemeente Wetteren 

Bracke Philippe bestuurslid gemeente Wetteren 

De Bruycker René bestuurslid particulier 

De Graeve Hilde bestuurslid gemeente Wetteren 

De Rick Franky bestuurslid gemeente Wetteren 

De Smet Anna-Maria bestuurslid particulier 

De Wilde Alice bestuurslid gemeente Laarne 

De Wilde Dirk bestuurslid gemeente Wetteren 

Gybels Marc bestuurslid prov. Oost-Vlaanderen 

Matthys Marianne bestuurslid gemeente Laarne 

Meersman Jozef bestuurslid particulier 

Van de Velde Willy bestuurslid particulier 

Ledenlijst verhuringscommissie 1 

Naam Functie Vertegenwoordiging 

Backx Etienne voorzitter particulier 

Veeckman Willy ondervoorzitter particulier 

De Wilde Dirk bestuurslid gemeente Wetteren 

Meersman Jozef bestuurslid particulier 

Van de Velde Willy bestuurslid particulier 

De verhuringscommissie wordt uitgebreid met een vertegenwoordiger van de gemeente Laarne en/of 

Wichelen wanneer er in die gemeente een woongelegenheid moet toegewezen worden: 

De Wilde Alice bestuurslid gemeente Laarne 

Baeyens Albert bestuurslid gemeente Wichelen 


College van controlerende vennoten 3 

Bracke Kris 

Maes Hubert 

Tibbaut Yves (afgevaardigde van de gemeente Laarne) 

Thuy Anke 

Toezichthouder Inspectie RWO 1 

Personeelslijst 1 

Administratief Personeel Functie 

Van Poucke Franky directeur 

Braeckman Monica adjunct van de directeur 

De Neve Hilde directiesecretaresse 

Notte Annelies administratief medewerker 

De Bock Iris verantwoordelijke technische dienst 

De Meyer Ann boekhouder 

Technisch Personeel Functie 

Verstraete Jan polyvalente arbeider 

Van Waelvelde Denis polyvalente arbeider 


1. STATISTISCHE INLICHTINGEN – toestand 31 december 2011 

1.1. Patrimonium 

1.1.1. Overzicht per woningtypologie 

Eengezinswoning Appartement Duplex 

Aantal slaapkamers Aantal slaapkamers Aantal slpk Totaal 

1 2 3 4 5 studio 1 2 3 4 5 1 2 

Laarne 6 1 99 12 29 8 7 1 12 175 

Wetteren 35 34 110 49 3 2 90 161 30 43 35 592 

Wichelen 8 24 4 2 19 13 3 12 10 95 

Totalen 41 43 233 65 3 2 92 209 51 10 1 67 45 862 

1.1.2. Leegstaande woningen 

Renovatiewerken in uitvoering: 27 

Wetteren: 

21 huizen Rozenstraat 

5 huizen Mellesteenweg 

Wegvoeringstraat 80 bus 54 (verhuurd vanaf 01/02/2012) 

Nog uit te voeren renovatiewerken: 9 

Wetteren: 

Oude Aardeweg 101 

Boomkwekerijstraat 1 A 




Achttien Augustuslaan 82 



Laarne: 

Nerenweg 134 (verhuurd vanaf 01/05/2012) 

Gewone leegstand: 5 

Wetteren: 

Duinenoord 2 (verhuurd vanaf 01/01/2012) 

Sportstraat 8 (verhuurd vanaf 01/04/2012) 

Roosbroeklaan 55 (verhuurd vanaf 01/01/2012) 

Roosbroeklaan 34 bus 21 (verhuurd vanaf 01/01/2012) 

Wegvoeringstraat 84 bus 34 (verhuurd vanaf 01/03/2012) 

Aantal : 41 

1.1.3. Bijzondere verhuringen 

Eengezinswoning Achttien Augustuslaan 127 te Wetteren verhuurd buiten het sociale 

huurstelsel als noodwoning aan het OCMW van Wetteren 1 

1.1.4. Woongelegenheden voor de eerste maal verhuurd tijdens het dienstjaar 2011 

Wetteren: 

24 appartementen fase 3 renovatie Roosbroeklaan te Wetteren (vanaf 01/01/2011) 

Laarne: 

37 appartementen Boombosstraat, Zandvleuge te Kalken 

(vanaf 01/06/2011)

Aantal: 61 

1.1.5. Woongelegenheden in opbouw op 31 december 2011 

Wetteren: 

Achttien Augustuslaan 65 2 appartementen 

Achttien Augustuslaan 79 2 appartementen 

Olmenlaan veld B 8 appartementen 

Wichelen: 

Hekkergemstraat 43 4 appartementen 

Aantal: 16 

1.1.6. Huisvesting van mindervaliden (rolstoelgebruikers) 

Wetteren: 

Sportstraat 11/01 

Wegvoeringstraat 88/01 

Oude Gentweg 3/01 

Laarne: 

Hofland 41 en 43 (Kalken) 

Aantal: 5 

1.1.7. Afzonderlijke garages, staanplaatsen en bergplaatsen 

Wetteren: 

Tuinwijk 8 garages 

Achttien Augustuslaan 3 garages 

Sportstraat 6 garages 

Roosbroeklaan 51 garages 

Roosbroeklaan (eigen gebruik) 1 garage + 2 bergplaatsen 

Wegvoeringstraat 75 staanplaatsen 

Fortstraat 18 staanplaatsen 

Laarne: 

Nerenweg (Kalken) 17 garages 

Hoogstraat 4 garages 

Wichelen: 

Lindenlaan (Schellebelle) 20 garages 

Kloosterland (Schellebelle) 15 garages 

Aantal: 220 

1.1.8. Afzonderlijk verhuurde kantoorruimten 

Wetteren: Boomkwekerijstraat 1 (verhuurd aan Kind & Gezin) 1 

Aantal: 1 

1.1.9. In 2011 gesloopte panden voor vervangingsbouw 

Wetteren : 



Wichelen : 

Hekkergemstraat 43 

Aantal : 3

1.2. Huurders 

1.2.1. Gezinssamenstelling 

Huurders 

Laarne 

Huurders 

Wetteren 

Huurders 

Wichelen 

Gezinssamenstelling TOTAAL % TOTAAL % TOTAAL % 

Alleenstaande 86 49,43 311 56,45 59 62,11 

Alleenstaande + 1 kind 11 6,33 34 6,17 9 9,47 

Alleenstaande + 2 kinderen 3 1,72 15 2,72 6 6,32 


Alleenstaande + 4 of meer kinderen 0 0,00 3 0,54 1 1,05 

Koppel zonder kind 40 22,99 103 18,69 8 8,42 

Koppel + 1 kind 15 8,62 33 5,99 5 5,26 

Koppel + 2 kinderen 7 4,02 19 3,45 3 3,16 


Koppel + 4 of meer kinderen 3 1,72 12 2,18 0 0,00 

Totaal 174 100,00 551 100,00 95 100,00 

Gezinnen zonder kinderen 126 72,41 414 75,14 67 70,53 

Gezinnen met kinderen 48 27,59 137 24,86 28 29,47 

daarvan met 1 kind 26 14,94 67 12,16 14 14,74 

daarvan met 2 of meer kinderen 22 12,64 70 12,70 14 14,74 

1.2.2. Belastbaar gezinsinkomen 

Inkomen Aantal Inkomen Aantal 

Van tot Huurders van Tot Huurders 

0,00 5.999,99 31 19.750,00 20.999,99 20 

6.000,00 7.249,99 13 21.000,00 22.249,99 21 

7.250,00 8.499,99 37 22.250,00 23.499,99 16 

8.500,00 9.749,99 31 23.500,00 24.749,99 15 

9.750,00 10.999,99 56 24.750,00 28.499,99 35 

11.000,00 12.249,99 147 28.500,00 32.249,99 11 

12.250,00 13.499,99 102 32.250,00 35.999,99 10 

13.500,00 14.749,99 84 36.000,00 39.749,99 6 

14.750,00 15.999,99 67 39.750,00 43.499,99 4 

16.000,00 17.249,99 44 43.500,00 47.249,99 4 

17.250,00 18.499,99 26 47.250,00 50.999,99 8 

18.500,00 19.749,99 25 51.000,00 en meer 7 

Totaal: 820 

50,86 % van de huurders hebben minder dan € 1.125,00 belastbaar inkomen per maand. 

Het gemiddeld belastbaar inkomen per huurder in 2011 bedraagt € 15.666,93 of 

€ 1.305,58 per maand.

Huurders 

1.2.3. Huurprijzen 

2/3 van de huurders betaalt een reële huurprijs lager dan € 250,00. 

Slechts 11,10 % van het totaal aantal huurders betaalt een reële huurprijs hoger dan 

€ 400,00. 

De gemiddelde reële huurprijs op 31 december 2011 bedraagt € 247,81. Dit is een 

stijging van € 3,72 t.o.v. 2010. 

1.2.4. Huurachterstal 

HUURACHTERSTAL 31/12/2011 

Zittende huurders aantal 

Wetteren Laarne Wichelen TOTAAL 

huurachterstal 

aantal 


aantal 


31/12/2011 31/12/2010 

Afbetalingsplan 2 1004,25 1004,25 1602,93 

Aanmaningen 18 3834,83 8 3935,51 3 357,83 8128,17 3924,16 

Budgetbegeleiding 2 960,43 1 59,27 1 19,52 1039,22 562,90 

Collectieve schuldbemiddeling 2 1067,24 1 506,59 2 169,48 1743,31 1728,22 

Vredegerecht 4 1407,55 2 2466,44 3873,99 5795,07 

Vertrokken huurders 

Opzeggingen 4 1853,68 1853,68 402,35 

Vredegerecht 

Uitdrijvingen 3 

1154,51 1154,51 3021,12 

vrijwillig vertrokken na vonnis 2 2163,97 2163,97 3129,69 

AFBOEKING HUURACHTERSTAL 2011 

37 13446,46 12 6967,81 6 546,83 20961,10 20166,44 

TOTAAL 

Wetteren Laarne Wichelen 31/12/2011 31/12/2010 

aantal betrokken huurders 2 0 0 

totaal bedrag 1995,14 1995,14 1063.36 

gemiddeld bedrag 997,57 

Huurprijs

De totale huurachterstal eind 2011 bedraagt € 20.961,10 of 0,78 % van de jaarlijkse 

huurinkomsten (inclusief huurlasten), d.i. een stijging met € 794,66 t.o.v. vorig jaar. De 

gemiddelde huurachterstal per verhuurde woongelegenheid is € 25,56. 

De achterstal zittende huurders wordt gevormd door 46 huurders of 5,60 % van het totaal 

huurdersbestand. 

In 2011 werd een bedrag van € 1.995,14 afgeboekt als definitief oninbare huurachterstallen 

op vertrokken huurders. 

1.2.5. Uithuiszettingen 

In de loop van 2011 werden er door de vrederechters 6 vonnissen tot ontbinding van de 

huurovereenkomst uitgesproken wegens huurachterstal. Er zijn 2 uitdrijvingen effectief 

doorgevoerd. In 4 gevallen kon met tussenkomst van het OCMW een uithuiszetting 

vermeden worden mits een integrale betaling van alle gerechtskosten en achterstallige 

bedragen. 

In uitvoering van een vonnis van 2010 tot uithuiszetting ingevolge huurachterstal, heeft één 

huurder, ondanks de financiële tussenkomst van het OCMW, toch de woning moeten 

verlaten wegens de erbarmelijke toestand van het pand en de aanhoudende overlast die 

betrokkene veroorzaakte in de buurt. 

Wij hebben aan 2 huurders zelf de opzeg betekend wegens overlast. Beide huurders zijn 

ondertussen verhuisd. 

1.3. Kandidaat-huurders 

1.3.1. Aantal 

De inschrijvingsregisters telden op 31 december 2011 441 kandidaat-huurders waarvan 351 

gewone aanvragen van kandidaat-huurders en 90 mutatie-aanvragen van zittende huurders 

wegens vrijwillige of verplichte verhuis naar een andere woning van ons patrimonium. 

1.3.2. Gezinssamenstelling 

KH voor Laarne KH voor Wetteren KH voor Wichelen 

Gezinssamenstelling TOTAAL % TOTAAL % TOTAAL % 

Alleenstaande 78 47,56 167 44,30 75 52,82 

Alleenstaande + 1 kind 15 9,15 36 9,55 17 11,97 



Alleenstaande + 4 of meer 

kinderen 2 1,22 5 1,33 2 1,41 

Koppel zonder kind 14 8,54 44 11,67 11 7,75 

Koppel + 1 kind 10 6,10 24 6,37 8 5,63 



Koppel + 4 of meer kinderen 4 2,44 13 3,45 4 2,82 

Totaal 164 100,00 377 100,00 142 100,00 

Gezinnen zonder kinderen 92 56,10 211 55,97 86 60,56 

Gezinnen met kinderen 72 43,90 166 44,03 56 39,44 

daarvan met 1 kind 25 15,24 60 15,92 25 17,61 

daarvan met 2 of meer kinderen 47 28,66 106 28,12 31 21,83



van tot KH van Tot KH 

0,00 5.999,99 86 19.750,00 20.999,99 9 

6.000,00 7.249,99 19 21.000,00 22.249,99 6 

7.250,00 8.499,99 16 22.250,00 23.499,99 5 

8.500,00 9.749,99 31 23.500,00 24.749,99 7 

9.750,00 10.999,99 31 24.750,00 28.499,99 17 

11.000,00 12.249,99 49 28.500,00 32.249,99 7 

12.250,00 13.499,99 35 32.250,00 35.999,99 2 

13.500,00 14.749,99 38 36.000,00 39.749,99 0 

14.750,00 15.999,99 29 39.750,00 43.499,99 0 

16.000,00 17.249,99 17 43.500,00 47.249,99 1 

17.250,00 18.499,99 20 47.250,00 50.999,99 1 

18.500,00 19.749,99 14 51.000,00 en meer 1 

Totaal: 441 

60,54 % van de kandidaat-huurders hebben minder dan € 1.125,00 belastbaar inkomen 

per maand. 

Het gemiddeld belastbaar inkomen van de kandidaat-huurders bedraagt € 12.227,16 of 

€ 1.018,93 per maand. 

1.3.4. Verhuringen in 2011 

Er werden 115 woongelegenheden verhuurd waarvan 68 in Wetteren, 44 in Laarne en 3 in 

Wichelen. 

95 woongelegenheden werden toegewezen aan nieuwe huurders, waarvan 15 aan niet- 

E.U.burgers. 

20 woongelegenheden werden toegewezen aan zittende huurders ingevolge vrijwillige of 

gedwongen mutatie, waarvan 2 aan een niet-E.U.burger. 

1.4. Nieuwe huurders 2011 



Van tot KH van Tot KH 

0 5.999,99 14 17.000,00 17.999,99 3 

6.000,00 6.999,99 4 18.000,00 18.999,99 3 

7.000,00 7.999,99 4 19.000,00 19.999,99 1 

8.000,00 8.999,99 4 20.000,00 20.999,99 0 

9.000,00 9.999,99 6 21.000,00 21.999,99 0 

10.000,00 10.999,99 6 22.000,00 22.999,99 3 

11.000,00 11.999,99 7 23.000,00 23.999,99 0 

12.000,00 12.999,99 7 24.000,00 24.999,99 1 

13.000,00 13.999,99 10 25.000,00 25.999,99 1 

14.000,00 14.999,99 5 26.000,00 26.999,99 2 

15.000,00 15.999,99 7 27.000,00 en meer 1 

16.000,00 16.999,99 6 Totaal: 95 

57,89 % van de huurders hebben minder dan € 1.125,00 belastbaar inkomen per maand. 

Het gemiddeld belastbaar inkomen per huurder in 2011 bedraagt € 12.353,03 of 

€ 1.029,42 per maand.

1.4.2. Gezinsgrootte 

1 persoon 54 5 personen 4 

2 personen 21 6 personen 2 

3 personen 9 7 personen 0 

4 personen 5 8 personen en meer 0 

1.4.3. Gezinstype 

alleenstaanden: 54 

éénoudergezinnen: 1 volwassene + kind(eren) 18 

éénoudergezinnen: 1 volwassene + kind(eren) + bijwoner(s) 0 

paar met kinderen: 2 volwassenen + kind(eren) 10 

paar met kinderen: 2 volwassenen + kind(eren) + bijwoner(s) 1 

paar zonder kinderen: 2 volwassenen 12 

paar zonder kinderen: 2 volwassenen + bijwoner(s) 0 

1.4.4. Leeftijd 

jonger dan 21 jaar 3 

van 21 tot 30 jaar 23 





ouder dan 70 jaar 5 

1.4.5. Nationaliteit 

toewijzingen aan huurders van Belgische nationaliteit 80 

toewijzingen aan huurders van niet–Belgische nationaliteit 

en E.U.–burger 0 

toewijzingen aan huurders van niet-Belgische nationaliteit niet-E.U.–burger 15 

1.4.6. Wachttijd 

De gemiddelde wachttijd van de kandidaat–huurders die tijdens het dienstjaar 2011 een 

woning kregen toegewezen bedraagt 23 maanden. De wachttijd is de periode dat een 

kandidaat-huurder op de wachtlijst staat vanaf inschrijvingsdatum tot datum van 

huuraanvang. 

1.5. Actualisatie registers der kandidaat-huurders 

Volgens het Kaderbesluit Sociale Huur dienen de inschrijvingsregisters minstens elk oneven 

jaar te worden geactualiseerd. Op 27 mei 2011 schreef onze maatschappij alle kandidaathuurders 

aan die vóór 1 januari 2011 ingeschreven waren. 389 kandidaat-huurders 

ontvingen een brief met het verzoek hun aanvraag te actualiseren. Bij schrijven van 1 juli 

2011 ontvingen 187 kandidaten een herinneringsbrief omdat ze niet tijdig reageerden op het 

eerste schrijven. 

Op 30 september 2011 werden 173 kandidaat-huurders uit de registers geschrapt, 

bestaande uit: 

- 17 kandidaat-huurders die een toewijs kregen in periode van 01/06/2011 t/m 30/09/2011; 

- 12 kandidaat-huurders die een tweede maal een woongelegenheid weigerden in dezelfde 

periode; 

- 5 kandidaat-huurders die niet meer aan de inkomensvoorwaarde voldeden; 

- 2 kandidaat-huurders die niet meer aan de inschrijvingsvoorwaarden voldeden; 

- 18 kandidaat-huurders die niet meer ingeschreven wensten te blijven; 

- 119 kandidaat-huurders die niet of te laat reageerden op de actualisatie.

2. BEHEER VAN DE MAATSCHAPPIJ 

2.1. Vergaderingen 

De leden van de raad van bestuur van onze maatschappij vergaderden 12 maal in de loop 

van het dienstjaar 2011. De leden van de verhuringscommissie vergaderden 8 maal en 

verhuurden in totaal 115 woongelegenheden, 20 mutaties inbegrepen. 

2.2. Aanstelling nieuwe leden raad van bestuur 

De heer Franky De Rick werd door de gemeenteraad van Wetteren op 20 januari 2011 

aangeduid als beheerder in de raad van bestuur ingevolge het ontslag van de heer Willy 

Scheirlinck. 

Met ingang van 25 mei 2011 gaf de heer Gilbert De Smet zijn ontslag als lid van de 

verhuringscommissie en als bestuurslid, vertegenwoordiger van de private sector. De heer 

De Smet was 37 jaar actief binnen onze maatschappij. 

Tijdens de bestuursvergadering van 31 augustus 2011 werd zijn dochter, mevrouw Anna- 

Maria De Smet, verkozen tot lid van de raad van bestuur. 

De heer Willy Van de Velde werd verkozen tot lid van de verhuringscommissie. 

De heer Gilbert De Smet overleed op 12 september 2011 op 91-jarige leeftijd. 

Overeenkomstig artikel 25 van de statuten werden de nieuwe bestuurders voorlopig 

benoemd in afwachting van de definitieve benoeming door de Algemene Vergadering der 

Aandeelhouders op 25 mei 2012. 

2.3. Overdracht aandelen 

Op 17 januari 2011 overleed de heer Emiel Smet, aandeelhouder van onze maatschappij. 

Hij was de vader van mevrouw Rita Smet, voormalig directeur van onze maatschappij, en 

grootvader van de heer Kris Bracke, controlerende vennoot. Overeenkomstig de statuten 

werden de 150 aandelen op naam van de heer Smet wederingekocht. Tegelijkertijd werd 

eenzelfde aantal nieuwe aandelen uitgegeven. De weduwe van de heer Emiel Smet, 

mevrouw Margareta Wynants, drukte de wens uit om in te tekenen op de nieuwe aandelen. 

In zitting van 30 maart 2011 gingen de leden van de raad van bestuur unaniem akkoord met 

dit verzoek. 

2.4. Personeelszaken 

2.4.1. Stagiair Sint-Lodewijkscholen 

Naar jaarlijkse gewoonte loopt een leerling van Sint-Lodewijkscholen te Wetteren 

onbezoldigd stage in onze vennootschap. De stagiair, de heer Joeri Van der Stappen, is 

leerling in het 7 e jaar Kantooradministratie en gegevensbeheer. Hij is aanwezig op kantoor 

iedere woensdagvoormiddag en donderdag gedurende het volledige schooljaar 2011-2012. 

2.4.2. Aanwerving maatschappelijk werker 

De heer Thomas Van Der Donck, halftijds maatschappelijk werker, diende op 24 juni 2011 

zijn ontslag in bij onze maatschappij. Hij combineerde zijn functie met een halftijdse 

betrekking als maatschappelijk werker bij de huisvestingsmaatschappij Dewaco- 

Werkerswelzijn te Aalst. Gezien het belang van de aanwezigheid van een maatschappelijk 

werker in het kader van de bevordering van de leefbaarheid in onze woningcomplexen en de 

opvolging van de huurachterstallen werd in samenwerking met Dewaco-Werkerswelzijn met 

spoed overgegaan tot de uitwerking van een selectieprocedure. Mevrouw Tineke Vertongen 

werd met ingang van 1 januari 2012 in beide maatschappijen aangeworven ter vervanging 

van de heer Van Der Donck. 

2.4.3. Verloning directeur 

In uitvoering van het ministerieel besluit van 22 oktober 2008 tot bepaling van nadere regels 

met betrekking tot de interne beheersaspecten en de onroerende transacties dient een 

sociale huisvestingsmaatschappij elke wijziging aan een lopende arbeidsovereenkomst van

haar directeur op te nemen in het jaarverslag met vermelding van het volledig 

beloningspakket. In zitting van 30 maart 2011 beslisten de leden van de raad van bestuur 

om het loonpakket van de directeur uit te breiden met een dienstwagen. De directeur wordt 

momenteel verloond volgens het barema A112 van de Vlaamse Gemeenschap (min. € 

24.730 – max. € 37.030). Verder bestaat het beloningspakket uit een groepsverzekering 

type vaste lasten zonder bijdrage van de werknemer. 

Deze gegevens werden overeenkomstig de richtlijnen ook geplaatst op de website van de 

VMSW. 

2.5. Huurderszaken 

2.5.1. Huurlasten 

2.5.1.1. Jaarlijkse afrekening huurlasten 

Het Agentschap RWO stelde onze maatschappij in kennis van het feit dat de verhuurder 

jaarlijks dient over te gaan tot afrekening van de huurlasten. De verhuurder dient aan de 

huurder een individueel overzicht te bezorgen van de totale kosten per uitgavenpost en de 

gedane voorafbetalingen. Het saldo van deze afrekening (de te veel of te weinig betaalde 

sommen) dient bijgevolg elk jaar vereffend te worden en kan dus niet langer meegenomen 

worden naar het volgende jaar. 

De leden van de raad van bestuur beslisten op 30 maart 2011 om bij de afsluiting van het 

boekjaar 2010 de historisch gegroeide saldi, zowel positief als negatief, pro rata te verdelen 

onder alle zittende en in 2010 vertrokken huurders. Bij de verdeling werd rekening 

gehouden met de duur van de huurovereenkomst. Er werd maximum 10 jaar teruggekeerd. 

Dit betekent dat iemand die 5 jaar huurder is de helft van het bedrag terugkrijgt of betaalt in 

vergelijking met iemand die 10 jaar of langer huurder is. Alle positieve saldi werden teruggestort 

aan de betrokken huurders en/of vertrokken huurders. Aan de bewoners of gewezen 

bewoners van woninggroepen met een negatief saldo werd gevraagd hun aandeel te 

betalen. 

Behoudens voor de appartementsgebouwen Victor Van Sandelaan, Acaciastraat te 

Wetteren en Oud Dorp 68 te Wichelen wordt vanaf boekjaar 2011 het saldo van de 

afrekening van de huurlasten elk jaar individueel vereffend conform het Kaderbesluit Sociale 

Huur. 

2.5.1.2. Negatief saldo afrekening huurlasten 27 appartementen Victor Van Sandelaan, 

Acaciastraat te Wetteren 

Reeds vanaf dienstjaar 2008, het eerste volledige jaar verhuring na ingebruikname van het 

gebouw, vertoonde de jaarlijkse afrekening van de huurlasten een negatief saldo. Om dit 

saldo weg te werken en tegelijkertijd te anticiperen op de wanverhouding tussen ontvangen 

voorschotten en uitgaven, werden zowel in 2009 als in 2010 de maandelijkse voorschotten 

aangepast. Deze ingrepen volstonden echter niet om het tekort aan te vullen. 

Daarom gaf onze maatschappij opdracht aan de schoonmaakfirma om met ingang van 

1 maart 2011 de frequentie van de onderhoudswerkzaamheden te halveren naar een 

tweewekelijks onderhoud. Dit is een tijdelijke oplossing. Eens het tekort is weggewerkt zal 

de schoonmaakfrequentie opnieuw verhoogd worden en de huurlasten jaarlijks individueel 

worden afgerekend. 

2.5.1.3. Negatief saldo afrekening huurlasten 15 appartementen Oud Dorp te Wichelen 

Het gebouw Oud Dorp kampt sedert de ingebruikname in 1998 steevast met een negatief 

saldo op de jaarlijkse afrekening van de huurlasten. Daarbij kwam dat de bewoonster die 

aanvankelijk instond voor het wekelijks onderhoud van de gemeenschappelijke delen en 

vergoed werd via PWA-cheques, eind februari 2007 besliste te stoppen met haar opdracht. 

Sindsdien gebeurt het periodiek onderhoud door een schoonmaakfirma waardoor de 

maandelijkse onderhoudskosten beduidend hoger zijn. Teneinde het tekort definitief weg te 

werken zal het maandelijks voorschot onderhoud gemeenschappelijke delen tijdelijk 

verhoogd worden met € 30,00. Eens het tekort is weggewerkt zal het voorschot opnieuw 

worden aangepast en de huurlasten jaarlijks individueel worden afgerekend.

2.5.2. Aanstelling vrijwillige toezichters 

Op 10 november 2010 kende de Provincieraad van Oost-Vlaanderen onze maatschappij een 

subsidie toe voor het vrijwilligersproject “Een goede buur in je buurt”. Bij de huurders van 

de appartementen in de Wegvoeringstraat en de Roosbroeklaan te Wetteren en in de 

Boombosstraat en Zandvleuge te Kalken werd geïnformeerd naar hun interesse om de 

functie van toezichter op zich te nemen. Momenteel zijn er twee vrijwillige toezichters actief 

in de appartementen van de Wegvoeringstraat, één in de Roosbroeklaan en één in de 

nieuwe appartementen te Kalken. Voor deze personen werd een verzekering voor 

vrijwilligers afgesloten bij de verzekeringsmaatschappij DVV-verzekeringen te Brussel. 

Onze maatschappij wenst dit project verder te zetten en zal dan ook opnieuw inschrijven bij 

een volgende oproep. 

Het project “Een goede buur in je buurt” werd in de loop van 2011 op twee momenten 

toegelicht aan de sociale huisvestingssector. Vooreerst kwam het project op 24 februari 

2011 aan bod op een informatiesessie over de werking van de lokale sociale huisvesters, 

georganiseerd door Woonplus, de intergemeentelijke samenwerking tussen Laarne, 

Wetteren en Wichelen rond wonen en huisvesting. Op deze informatiesessie waren 

ongeveer 50 sociale werkers aanwezig van diverse instanties. Hierover verscheen een klein 

artikel in de lokale pers. 

Daarnaast werd door de heer Thomas Van der Donck, toenmalig maatschappelijk werker, op 

29 maart een presentatie van het project gegeven op de Provinciale Woonraad te Gent. 

Na een moeizame opstart nemen de aangestelde toezichters hun taken zeer ter harte. De 

toezichters zijn een eerste aanspreekpunt ingeval van technische defecten en leefbaarheidsproblemen. 

Zij zorgen bovendien voor de nodige sociale controle in en rond hun 

appartementsgebouw. 

De bewoners geven aan hun aanwezigheid belangrijk te vinden en voor ons als 

maatschappij zijn ze ter plekke onze ‘vinger aan de pols’. Als sociale huisvestingsmaatschappij 

vinden we hun inbreng noodzakelijk voor de leefbaarheid in de appartementsgebouwen. 

2.5.3. Plaatsen bewakingscamera’s Wegvoeringstraat te Wetteren 

Ingevolge de aanhoudende problematiek van sluikstorten, vandalisme en kleine criminaliteit 

in de ondergrondse autostaanplaatsen van de appartementen in de Wegvoeringstraat te 

Wetteren werd in de loop van de maand april 2011 overgegaan tot de plaatsing van 6 

beveiligingscamera’s. Er werd tevens uitbreidingsmogelijkheid voorzien voor toezicht in de 

inkomhallen. De werken werden uitgevoerd door de firma Vermeulen bvba uit Wetteren voor 

de prijs van € 8.161,44 excl. BTW. 

Onze maatschappij informeerde bij de lokale politie naar de regelgeving inzake het plaatsen 

van beveiligingscamera’s en de Wet op de Privacy. De installatie werd aangegeven bij de 

Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en de nodige 

pictogrammen werden aangebracht. De plaatsing van de camera’s zorgt voor een verhoogd 

veiligheidsgevoel bij de bewoners. Sinds de plaatsing merken wij dat er aanzienlijk minder 

feiten worden gepleegd. 

2.5.4. Sluikstorten 

De leden van de raad van bestuur beslisten om sluikstorten te sanctioneren met een 

geldboete. Indien kan worden achterhaald wie de verantwoordelijke is voor het sluikstorten 

worden de kosten voor het opruimen, vervoeren en storten van het achtergelaten afval aan 

de sluikstorter aangerekend. De minimum boete bedraagt € 125,00. Onze maatschappij zal 

tevens klacht indienen bij de politie wegens sluikstorten op privé-domein. Het reglement 

werd van kracht vanaf 1 april 2011. 

2.5.5. Plaatsen van buiskluizen in appartementsgebouwen 

De gemeente Wetteren startte met een systeem van buiskluizen voor bedrijven, scholen en 

appartementsgebouwen. Het systeem bestaat erin dat op een door de brandweer 

gemakkelijk te bereiken plaats een kleine cilindervormige kluis in de muur van het gebouw 

wordt ingewerkt. De brandweer beschikt over een loper van alle buiskluizen. In de buiskluis 

wordt een sleutel van de toegangsdeur en eventueel een lijstje met telefoonnummers van de 

verantwoordelijken opgeborgen. Er werden buiskluizen aangekocht voor volgende

appartementsgebouwen: Wegvoeringstraat 80-88 en Roosbroeklaan 18-40 te Wetteren en 

Boombosstraat en Zandvleuge te Kalken. De buiskluizen worden geplaatst in de loop van 

2012. 

2.6. Patrimonium 

2.6.1. Heraanleg voetpaden en opritten Hoogstraat te Laarne 

Ingevolge de slechte staat van de openbare voetpaden in de Hoogstraat te Laarne besliste 

de gemeente om deze te vernieuwen. Gezien de toegangspaden en opritten van onze 

woningen in de Hoogstraat op diverse plaatsen ook oneffenheden vertonen, werd in het 

kader van het algemeen belang een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de 

gemeente Laarne teneinde deze werken samen te voegen. De werken worden via een 

gezamenlijke aanbesteding openbaar gemaakt waarbij elke partij zijn deel van de kosten zal 

dragen. De gemeente Laarne treedt op als bouwheer. De start der werken is voorzien in de 

tweede helft van 2012. 

2.6.2. Prijsaanvraag schoonmaak algemene delen appartementsgebouwen en administratief 

gebouw 

Naar aanleiding van een financiële inspectie in juli 2010 verzocht de afdeling Toezicht van 

Inspectie RWO onze maatschappij om conform de wet op de overheidsopdrachten over te 

gaan tot een nieuwe prijsaanvraag voor de periodieke schoonmaak van de algemene delen 

van de appartementsgebouwen. Onze maatschappij publiceerde een algemene offerteaanvraag 

in de Bouwkroniek en het Bulletin der Aanbestedingen voor de schoonmaak van 

gebouwen op 5 verschillende locaties in de regio Wetteren en Wichelen voor een periode 

van 3 jaar stilzwijgend verlengbaar voor telkens 1 jaar met een maximum van 2 jaar. Slechts 

twee schoonmaakbedrijven waren geïnteresseerd in deze opdracht. De opening bieding 

vond plaats op 11 januari 2011. Er werd enkel offerte ingediend door de firma IRIS-Cleaning 

N.V. uit Brussel. De werken werden gegund op de bestuursvergadering van 26 januari 2011 

aan de enige bieder voor de globale prijs van € 61.780,00 per jaar excl.BTW. 

2.6.3. Groenaanleg en –onderhoud 

2.6.3.1. Heraanleg groenzone en aanleg toegangspaden appartementen Roosbroeklaan te 

Wetteren 

De beplanting op de site Roosbroeklaan was in zijn geheel dringend toe aan een grondige 

opkuisbeurt. Bovendien hadden de groenzone en verhardingen rondom de appartementen 

zwaar geleden onder de renovatiewerken. De afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van de 

VMSW deelde ons mee dat deze heraanleg van wegenis en omgevingswerken niet in 

aanmerking kwam voor subsidiëring. Bijgevolg werd in het kader van een latere overdracht 

van de betreffende terreinen naar het openbaar domein, waarvoor reeds een principieel 

akkoord bestaat met de gemeente Wetteren, beslist om een offerteaanvraag te doen voor de 

opruimingswerken en nieuwe aanleg van de groenzone via een onderhandelingsprocedure 

zonder bekendmaking. De werken werden uitgevoerd door de laagste bieder, zijnde de 

firma Tom Vagenende uit Wetteren voor de prijs van € 17.960,00 excl.BTW. 

De verbindingspaden tussen de inkomsassen van de appartementsblokken en het openbaar 

domein en een extra wandelpad ter hoogte van de garages in de Meidoornlaan werden in 

opdracht van onze maatschappij aangelegd door het gemeentepersoneel tegen de gangbare 

eenheidsprijs. De gemeente Wetteren zal de kosten dragen voor de plaatsing van de 

nieuwe openbare verlichting en bijkomende parkeerplaatsen op het terrein. 

2.6.3.2. Uitbreiding aanleg groenzone appartementen Boombosstraat, Zandvleuge te Laarne- 

Kalken 

Gezien de slechte staat van de zone tussen de rooilijn en de wegbedding werd beslist om op 

eigen kosten bijkomende verharding aan te brengen ter hoogte van de toegangen tot de 

parkeerplaatsen en de inkomdeuren en tussenin gras te voorzien. Er werden ook 

parkeerstrips geplaatst om een duidelijke visuele afbakening te creëren van de 

parkeerplaatsen op ons terrein en het wildparkeren tegen te gaan. 

Onze maatschappij deed een onderhandse prijsaanvraag en ontving drie offertes. De 

werken werden op 28 september 2011 gegund aan de laagste bieder Tom Vagenende uit 

Wetteren voor de prijs van € 6.232 excl. BTW.

2.6.4. Officiële inhuldiging 37 nieuwbouwappartementen Boombosstraat, Zandvleuge te 

Laarne-Kalken 

Met ingang van 1 juni 2011 werden de nieuwe appartementen ter beschikking gesteld van 

de eerste bewoners. De officiële opening ging door op donderdag 26 mei 2011 in één van 

de gelijkvloerse appartementen van Zandvleuge. 

De gemeente Laarne werd vertegenwoordigd door de leden van het woonoverleg, enkele 

beleidsmensen en mensen van het middenveld. Onze maatschappij nodigde de leden van 

de raad van bestuur, architect, sectorarchitect, aannemer en ingenieur uit. 

Het programma zag er als volgt uit: 

- Verwelkoming en toelichting bij het project door de heer Etienne Backx, voorzitter van 

onze maatschappij; 

- Rondleiding in het gebouw. 

Aansluitend volgde een receptie aangeboden door de maatschappij en de gemeente Laarne. 

2.7. Procedures 

Onze maatschappij legde, na goedkeuring van de raad van bestuur, volgende procedures 

schriftelijk vast: 

- Procedure mailverkeer; 

- Procedure woonstcontrole – mutatieaanvraag; 

- Debiteurenreglement. 

2.8. Onroerende transacties 

2.8.1. Overdracht onroerende goederen met bestemming openbaar domein 

2.8.1.1. Overdracht wegenis en omgevingswerken Kordewagenstraat, Nerenweg en Hofland te 

Laarne-Kalken 

Naar aanleiding van de opbouw van 16 huur- en 14 koopwoningen in de Kordewagenstraat, 

Hofland en Nerenweg te Kalken in 2007 gaf onze maatschappij krachtens het recht van 

opstal haar verleend op de betreffende gronden door de gemeente Laarne, opdracht aan de 

afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van de VMSW om de wegenis- en omgevingswerken 

te laten uitvoeren. De akte kosteloze overdracht van deze werken werd verleden op 8 april 

2011 voor notaris Danckaert te Kalken. Het postinterventiedossier van de wegeniswerken 

werd overhandigd aan de gemeente Laarne. 

2.8.1.2. Overdracht openbaar domein wegenis en omgevingswerken Hoogstraat te Laarne 

De gemeente Laarne wenst de openbare voetpaden in de Hoogstraat te Laarne te 

vervangen. Hiertoe diende eerst een kosteloze grondafstand te gebeuren van de bestaande 

voetpaden en de wegenis in de Hoogstraat naar het openbaar domein. De akte werd 

verleden op 5 oktober 2011 voor notaris Van Steenberghe te Laarne. 

2.9. Gemeentelijk toewijsreglement voor ouderen 

Op 1 januari 2008 trad het Kaderbesluit Sociale Huur (KBSH – BVR 12/10/2007) in werking 

waarin de regels worden bepaald inzake de verhuring van sociale woningen. Nieuw in deze 

regelgeving is de mogelijkheid die aan de gemeente, als regisseur van het lokale 

woonbeleid, wordt gegeven om eigen toewijzingsregels vast te leggen in een lokaal 

toewijzingsreglement. Eén van de mogelijkheden hierin is een voorrangsregel voor ouderen 

in een deel van het patrimonium. Deze keuzemogelijkheid hoorde voorheen toe aan de 

sociale huisvestingsmaatschappij. 

Bij omzendbrief van 17 februari 2011 van Vlaamse minister van Energie, Wonen, Steden en 

Sociale Economie Freya Van den Bossche werden alle lokale besturen in kennis gesteld van 

de richtlijnen inzake de eenvoudige procedure voor het opmaken van een lokaal 

toewijzingsreglement voor ouderen. De minister wil hiermee een oplossing bieden voor 

gemeenten die een gericht doelgroepenbeleid willen voeren. Uiteindelijk is de vergrijzing en 

de nood aan toegankelijke woningen voor ouderen geen lokaal fenomeen maar een 

algemene nood.

Naar aanleiding van deze omzendbrief richtte onze maatschappij een schrijven aan de 

3 gemeentebesturen van ons werkgebied met de vraag de opmaak van een toewijzingsreglement 

voor ouderen te overwegen. Een voorstel van woningen die onze maatschappij in 

de toekomst bij voorrang (opnieuw) aan ouderen wenst toe te wijzen werd toegevoegd. De 

voorgestelde woningen zijn woningen die vóór de inwerkingtreding van het KBSH al werden 

verhuurd aan 65-plussers. 

Voorstel toewijzingsreglement voor Ouderen 

voorbehouden 

aantal woningtypologie woninggroep 

20 woning - 1 slpk - gelijkvloers 

Wetteren 

20 bejaardenwoningen Duinenoord 

14 woning - 1 slpk - gelijkvloers 105 huizen Oude Aardeweg 

21 appartement - 1 slpk - gelijkvloers/lift appartementen Wegvoeringstraat blok 84-86 

22 

77 

appartement - 2 slpk - gelijkvloers/lift 

Laarne 

appartementen Wegvoeringstraat blok 84-86 

6 woning - 1 slpk - gelijkvloers 20 huizen Hoogstraat 1° groep Laarne 

4 appartement - 1 slpk - gelijkvloers 24 wgl Nerenweg 2° groep Kalken 

2 

12 

appartement - 1 slpk - gelijkvloers 59 wgl Hoogstraat 2°groep Laarne 

Wichelen 

10 

10 

appartement - 1 slpk - gelijkvloers 20 duplexwoningen Kloosterland-Lindenlaan 

Alle gemeenten reageerden principieel positief op de opmaak van een gemeentelijk 

toewijzingsreglement voor ouderen. 

In de gemeenten Laarne en Wichelen verklaarden de respectievelijke colleges van 

burgemeester en schepenen zich akkoord om de voorgestelde woningen en appartementen 

op te nemen in het lokaal toewijzingsreglement. Voor de concrete invulling van het 

reglement in de gemeente Wetteren zijn de onderhandelingen nog lopende. De 

beleidsmakers van de gemeente Wetteren stellen voor alle 1- en 2-slaapkamerappartementen 

van Wegvoeringstraat blok 84-86 voor te behouden voor ouderen. Zij dienen zich 

nog te beraden of de ‘historische’ bejaardenwoningen in Duinenoord en de Oude Aardeweg 

zullen voorbehouden worden. 

2.10 Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO) 

In het kader van de eerste fase van de CBO-procedure 2010 werden geen projecten 

geselecteerd die gelegen waren in ons werkgebied. 

Een nieuwe CBO-procedure 2011 werd opgestart. De procedure werd opnieuw voor heel 

Vlaanderen en zonder geografische opdelingen georganiseerd. Er is een budget van 25 

miljoen euro voorzien. In de loop van 2012 zal onze maatschappij in kennis worden gesteld 

of er projecten in ons werkgebied werden weerhouden. 

Onze maatschappij gaf de VMSW een mandaat om de fase 1 en 2 van de CBOonderhandelingsprocedures 

tot en met 2012 te voeren. 

2.11. Vlaamse Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) 

De Vlaamse overheid heeft beslist dat er tegen 2020 geen woningen meer mogen zijn met 

enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. 

Deze strategische doelstelling wordt ERP2020 genoemd. Om de impact van deze 

doelstelling op het patrimonium sociale woningen in te schatten, werden - op vraag van de 

Minister voor Wonen - in de tweede helft van 2010 aan alle SHM‘s een aantal energetische 

kenmerken van hun woonwijken opgevraagd. Tevens werd aan de SHM’s gevraagd een 

inschatting te maken van de korte en middellange termijnplanning voor renovatie of

vervanging van hun patrimonium. De eisen van het ERP2020 kunnen een verregaande 

aanpassing vragen van deze planning, zowel in tijd als in middelen. 

Uit de evaluatie van onze gegevens blijkt dat alle woningen van ons patrimonium uitgerust 

zijn met dubbele beglazing, 367 woningen geen dakisolatie hebben en 516 woningen 

elektrisch of nog met een kachel eigendom van de huurder verwarmd worden. Samengevat 

betekent dit dat ons patrimonium 203 woningen met 1 gebrek en 340 woningen met 2 

gebreken telt. Volgens de raming van de VMSW zullen enkel de energiebesparende 

renovatiewerken onze maatschappij ongeveer 16,5 miljoen euro kosten. 

Teneinde ons patrimonium aan te passen aan de doelstelling van het ERP2020 werd een 

renovatieplanning opgemaakt rekening houdende met het bouwjaar van de woninggroepen. 

De komende jaren zal vooral gefocust worden op het isoleren van daken en zolders 

(eventueel in het kader van een globale dakrenovatie) en waar mogelijk het plaatsen van 

condensatiegasketels voor centrale verwarming en warmwaterproductie. De oudste 

woningen worden eerst aangepakt. 

2.12. Reconversie oud rusthuis Molenstraat 35 te Laarne 

Het project “herbestemming site oud rusthuis te Laarne” werd ingediend in het kader van de 

procedure “open oproep” van de Vlaamse Bouwmeester. De volledige studieopdracht hield 

de reconversie van het oud rusthuis (voormalig klooster) tot een buitenschoolse 

kinderopvang, sociale huurwoningen, uitbreiding van een lokaal dienstencentrum en de bouw 

van een Contactpunt Welzijn in. Uit de 94 ontwerpers die hun kandidatuur indienden werden 

door de Vlaamse Bouwmeester 10 ontwerpers voorgeselecteerd. 

Op 7 juli 2011 vond de selectie van de vier ontwerpers / ontwerpteams plaats in de kantoren 

van de Vlaamse Bouwmeester te Brussel. 

De opdrachtgever, vertegenwoordigd door Ignace De Baerdemaeker, burgemeester 

gemeente Laarne, Steven de Wolf, voorzitter OCMW Laarne, Githa Praet, secretaris OCMW 

Laarne, Etienne Backx, voorzitter SHM Eigen Dak en Franky Van Poucke, directeur SHM 

Eigen Dak (adviseur), selecteerde op advies van de Vlaamse Bouwmeester en aan de hand 

van de selectiecriteria en de portfolio’s van de kandidaten, volgende vier ontwerpers: 

1 Architectenbureau Praet-Verlinden, Antwerpen 

2 Architecten De Vylder Vynck Taillieu, Gent 

3 Lohmann’s Architecture Urban + Industrial Design, Amsterdam 

4 Architectuurbureau Karel Lowette bvba Brussel 

De 4 laureaten werden uitgenodigd op een eerste briefing die doorging op 30 augustus 2011 

in de gebouwen van het OCMW te Laarne. Er volgde een tweede briefing op 26 september 

2011. Vervolgens dienden de laureaten een uitgewerkt ontwerp te bezorgen aan de 

Vlaamse Bouwmeester. Architecten De Vylder Vynck Taillieu uit Gent gaven te kennen te 

verzaken aan verdere deelname wegens het vollopen van het orderboek. 

Op 9 december werd het ontwerp van Architectenbureau Lohmann’s Architecture Urban + 

Industrial Design uit Amsterdam unaniem verkozen als beste ontwerp. 

2.13. Open oproep experimentenprogramma Wonen-Welzijn 

De projecten die wij eind 2010 naar aanleiding van de open oproep experimenten wonenwelzijn 

indienden, waren twee van de honderd voorstellen die de afdeling 

Beleidsontwikkeling van het Departement Welzijn, Volksgezondheid en Gezin mocht 

ontvangen. Deze grote respons illustreert de sterke bereidheid tot engagement van veel 

woon- en zorgpartners. Voortbouwend op het advies van de administratie en rekening 

houdend met de suggesties van de Interdepartementale Cel hebben de bevoegde Vlaamse 

ministers Vandeurzen en Van den Bossche een bijkomende evaluatie-oefening gedaan die 

focuste op een passend (budgettair) evenwicht tussen de investerings- en 

begeleidingsdossiers. Finaal resulteerde dit in de selectie van 11 laureaten. Onze projecten 

ingediend samen met CAW regio Dendermonde betreffende huisvesting van kwetsbare 

jongvolwassenen en met vzw Sint-Lodewijk voor het creëren van aangepaste 

aanleunwoningen in het samenwerkingsproject ‘Den Binder’ te Wetteren, werden jammer 

genoeg niet geselecteerd. 

2.14. Wijzigingen aan het Kaderbesluit Sociale Huur door het BVR van 

30.09.2011 

Dit besluit bepaalt een ‘voorlopige wijziging’ van een aantal aspecten van het ‘Kaderbesluit 

Sociale Huur’. Aangezien dit besluit een groot deel van onze huuractiviteiten regelt is de

impact van deze aanpassing aanzienlijk. In de loop van 2012 is een grondige evaluatie 

gepland van het besluit. 

De belangrijkste wijzigingen zijn de aanpassing voor kinderen ten laste, de voorrang 

bijzondere jeugdzorg/ontvoogde minderjarigen en vooral de nieuwe regeling voor het 

aangeven van voorkeuren op basis van type, ligging en huurprijs. De aanpassingen zijn van 

kracht vanaf 5 december 2011. 

1° wat betreft de nieuwe regeling voor kinderen ten laste: bij inschrijving van nieuwe 

kandidaat-huurders vanaf 5/12/2011 wordt het inkomen voor kandidaten met een regeling 

‘co-ouderschap’ (het Besluit spreekt van ‘regelmatig verblijven’) voor beide ouders verhoogd 

met het volledige bedrag (€ 1500,00 niet geïndexeerd) dat men mag toevoegen per kind ten 

laste voor het toetsen van het inkomen aan de inkomensgrens, dus zowel voor de ouder 

waar het kind gedomicilieerd is als voor de andere. Evident wordt de kandidaat dan ook in 

deze gevallen niet meer beschouwd als alleenstaande. Een verklaring op eer door beide 

ouders is voldoende om deze regeling toe te kunnen passen. 

2° wat betreft de nieuwe absolute voorrang voor begeleid zelfstandig wonen in bijzondere 

jeugdzorg (17-21)/ontvoogde minderjarigen. Deze groep kan – indien minderjarig – 

ingeschreven worden zonder expliciete toelating van de SHM vanaf 5/12/2011 (dit kon nu 

ook, maar enkel met toelating) en krijgt een absolute voorrang, die bij de absolute 

voorrangen op de 8e plaats komt. Natuurlijk wel zoals steeds binnen de rationele bezetting, 

maar dus voor bijvoorbeeld lokale voorrangen. 

3° wat betreft de nieuwe wijze van het aangeven van voorkeuren. Vroeger kon de 

kandidaat-huurder op basis van type, ligging en huurprijs een voorkeur aangeven. De 

maatschappij diende toe te zien op het formuleren van een voorkeur door de kandidaat die 

een realistische kans op toewijzing mogelijk maakte. Indien een voorkeur te beperkend was, 

en de kans op toewijzing te klein, of toch in ieder geval zeer lang zou duren, had de 

maatschappij de mogelijkheid om deze voorkeuren te weigeren, en dus de kandidaat te 

verplichten deze uit te breiden. Het is dit tweede element van de werkwijze dat wordt verfijnd. 

Vanaf 5 december 2011 kan de kandidaat-huurder zijn keuze enkel nog verfijnen in functie 

van praktische overwegingen, zijnde: 

1° financiële draagkracht; 

2° gezondheidsredenen; 

3° fysieke mobiliteit; 

4° bereikbaarheid van school, werk, sociaal en familiaal netwerk; 

5° het verlenen of ontvangen van mantelzorg. 

Ook hier werkt men met een verklaring op eer. 

Voorheen hadden kandidaat-huurders van onze maatschappij de mogelijkheid om hun 

voorkeur aan te duiden per woninggroep of deel van woninggroep. Dit leidde soms tot 

situaties waarbij het aantal aangeduide woningen te beperkt was om binnen een redelijke 

termijn te kunnen overgaan tot toewijzing van een sociale woning. Te vaak stelde onze 

maatschappij vast dat de vraag naar een nieuwe woning primeerde op de eigenlijke 

woonbehoefte. Onze maatschappij heeft bijgevolg de patrimoniumkeuze op het inschrijvingsformulier 

grondig gewijzigd. 

De kandidaat-huurder kan voortaan zijn keuze woongelegenheid bepalen op basis van: 

- Locatie 

In de gemeente Wetteren kan de kandidaat-huurder kiezen uit drie regio’s, zijnde 

centrum, zuid en rand. Elke regio bestaat uit meerdere woninggroepen. 

In de gemeente Laarne kan gekozen worden voor Laarne en deelgemeente Kalken. 

In de gemeente Wichelen bestaat de keuzemogelijkheid uit Wichelen, deelgemeente 

Schellebelle en deelgemeente Serskamp. 

Meerdere gemeenten en regio’s mogen gekozen worden. 

- Type woning: studio en/of appartement en/of woning 

- Bezit van huisdier (hond – kat) 

- Fysieke beperking voor trappen – aanwezigheid lift gewenst 

De kandidaat-huurder wordt in principe ingeschreven voor alle woongelegenheden van de 

gekozen (deel)gemeente(n) en/of regio’s rekening houdend met de rationele bezetting en 

bovenvermelde keuzes.

Indien de kandidaat-huurder afwijkt van de algemene keuzecriteria dient hij op erewoord te 

verklaren dat de voorkeur beperkt wordt op basis van de vijf hogervermelde criteria. 

Deze verklaring kan al dan niet gestaafd worden met de nodige bewijsstukken. 

2.15. Decreet Grond- en Pandenbeleid 

2.15.1. Invulling kleine bouwplaatsen 

Het decreet gronden pandenbeleid voorziet dat bij aansnijding van nieuwe woongebieden 

de gemeente aan privé-initiatiefnemers een ‘sociale last’ kan of moet opleggen (naargelang 

de lokale toestand). Die sociale last bestaat uit de verplichting het terrein te voorzien van 

een percentage of een aantal sociale en bescheiden woningen. In de praktijk is al gebleken 

dat SHM’s kunnen verplicht worden kleinere bouwterreinen te verwerven waarop dan binnen 

een periode van vijf jaar sociale woningen moeten gebouwd worden. De VMSW denkt eraan 

via een open oproep firma’s te selecteren die kleinere (rest)percelen wensen in te vullen 

tegen NFS2-voorwaarden. 

Onze maatschappij deelde mee aan de VMSW geïnteresseerd te zijn om binnen de 

voorgestelde procedure woningen te bestellen. De woningen Collegiebaan 71 en 

Verbindingstraat 4 te Wetteren (ondertekening akte in 2012) werden ingediend als mogelijke 

locaties. Wat betreft het pand Collegiebaan 73 (aanpalend aan nr. 71) werd door de 

gemeente Wetteren een slopingsvergunning aangevraagd. Mocht onze maatschappij dit 

terrein ook kunnen verwerven zal dit bijkomend ingediend worden. 

2.15.2. Stand van zaken gemeentelijk objectief sociale huurwoningen 

Het gemeentelijk sociaal objectief is het totaal sociaal woonaanbod dat binnen de 

tijdshorizon (2020-2025) van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ten minste moet 

worden verwezenlijkt. 

2.15.3. Sociale last verkavelingen 

Gemeentelijk objectief sociale huurwoningen 31 december 2011 

Laarne 28 4 

2020 2025 in aanbouw 

Wetteren 158 10 

Wichelen 66 11 4 

Totaal 252 15 14 

• Verkaveling 2 de fase Diepenbroek te Wetteren: 

Hier zijn twee verkavelaars actief, zijnde de Intercommunale D.D.S. te Dendermonde en 

de firma Huysman uit Eeklo. Samen dienen zij te voorzien in een sociaal woonaanbod 

van 11 woongelegenheden. Beide verkavelaars kwamen onderling overeen dat de 

volledige sociale last zal gerealiseerd worden door verkoop van de percelen N16 t.e.m. 

N24, allen eigendom van de Intercommunale D.D.S. De gronden zullen aangekocht 

worden door onze maatschappij. 

• Verkaveling Gijzenzelestraat te Wetteren: 

In deze verkaveling worden door projectontwikkelaar ICM BVBA uit Wetteren 23 

bouwloten voorzien waarvan 14 open, 6 halfopen en 2 gesloten bebouwingen. Er 

moeten 3 sociale woningen gerealiseerd worden. Volgens de verkavelingsvoorwaarden 

dient onze maatschappij in eerste orde gecontacteerd te worden voor het afsluiten van 

een verkoopsovereenkomst. De verkavelaar wenst het sociaal woonaanbod uit te 

voeren in natura. De wegenis- en rioleringswerken zijn in uitvoering. De verkavelaar 

nam nog geen contact op met onze maatschappij. 

• Site De Witte, Marktdreef te Wetteren: 

Op deze locatie wenst de gemeente Wetteren een geïntegreerd concept te realiseren 

bestaande uit residentiële woningen, een aantal kleinhandelszaken en een 

administratief centrum. Via een nieuwe voetgangers- en fietsersbrug zal een verbinding

worden gemaakt met Kapellendries aan de andere kant van de Schelde. Gezien er nog 

geen reglement sociaal wonen bestaat in de gemeente Wetteren dient in dit project 

minstens 20% sociaal woonaanbod gerealiseerd te worden. Op basis van de huidige 

bouwplannen betekent dit een 24-tal sociale woongelegenheden. Het staat nog niet 

volledig vast op welke wijze de verkavelaar de sociale last wenst te realiseren. Een 

combinatie van sociale huur- en koopwoningen behoort tot de mogelijkheden. 

• Verkaveling Binnengebied Anker te Serskamp: 

De verkavelaar IMMO PIMA wenst op het voormalig bedrijfsterrein van Bouwmaterialen 

Maessen 36 eengezinswoningen en 48 appartementen te realiseren. Overeenkomstig 

het gemeentelijk reglement sociaal wonen van de gemeente Wichelen bedraagt de 

sociale last voor dergelijke verkaveling 16 woongelegenheden. De verkavelaar heeft de 

intentie om de sociale last te verleggen naar een perceel bouwgrond gelegen tussen de 

verkaveling en de Beukenlaan waar hij twee meergezinswoningen met elk 8 sociale 

huurappartementen in natura wenst te realiseren. De bewoners van de Beukenlaan 

tekenden protest aan tegen deze plannen. Momenteel is het dus niet duidelijk hoe en 

waar de sociale last zal gerealiseerd worden. De verkavelingsvergunning werd nog niet 

afgeleverd. De wegenis- en rioleringswerken zijn uitgevoerd. 

Op 23 maart 2011 ging in de polyvalente zaal van de gemeenteschool te Serskamp een 

informatievergadering door voor de bevolking van de gemeente over de bouwprojecten 

die op de Anker op het getouw staan. De verkaveling Maessen kwam uitgebreid aan 

bod. Een delegatie van de eigenaars van de Beukenlaan was aanwezig. Onze 

maatschappij, vertegenwoordigd door de directeur, Franky Van Poucke, en de 

voorzitter, de heer Etienne Backx, gaven uitleg bij het project Anker 40-42 en toelichting 

bij de sociale last die een verkavelaar in het kader van het Decreet Grond- en 

Pandenbeleid dient in te vullen. De vergadering werd gemodereerd door radiostem 

Roger De Knijf. 

2.16. Afrekeningen gewestelijke sociale correctie voor het referentiejaar 2010 

Op 15 december 2011 ondertekende Vlaams Minister van Energie, Wonen, Steden en 

Sociale Economie, Freya Van den Bossche, het ministerieel besluit met betrekking tot de 

regularisatie van de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) voor voorgaande referentiejaren, 

de definitieve berekening van GSC voor referentiejaar 2010 en de verrekening ervan met het 

voorschot op de GSC voor referentiejaar 2011. Onze maatschappij ontving in totaal een 

bedrag van € 207.097,08. De definitieve afrekening van de GSC 2010 bedraagt 

€ 151.140,31. 

Deze correctie is niet bedoeld om een structureel verlies op te vangen, maar om SHM’s die 

substantieel lagere huurinkomsten ontvangen financieel tegemoet te komen. 

2.17. Opmaak website 

Op 16 juni 2010 kregen de heer Franky Van Poucke, directeur en mevrouw Hilde De Neve, 

directiesecretaresse een opleiding bij de VMSW betreffende de opmaak van een website van 

onze maatschappij. In de loop van het jaar 2011 werd volop gewerkt aan de structuur, 

inhoud en gebruiksvriendelijkheid met als doel de site midden 2012 te lanceren. 

Met trots stellen wij dan ook onze website www.eigendak.be voor en hopen de bezoekers via 

deze weg een waaier aan informatie te kunnen verschaffen.

3. PROJECTEN 

Alle hieronder vermelde eindbedragen zijn exclusief BTW en studiekosten. 

3.1. Projecten definitief opgeleverd in 2011 

WETTEREN 

3.1.1. Stationsstraat 36 

Vervangingsbouw van 4 appartementen met behoud voorgevel – 4340/2003/1066/01 

Architect: Geert Vieren – Wetteren 

Ingenieur stabiliteit: SDKE NV – Brugge 

Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke 

Financiering: NFS2 

Stedenbouwkundige vergunning: 02/05/2006 

Openbare aanbesteding: 25/10/2007 

Aannemer: Algemene bouwonderneming Herweyers NV – 

Sint-Pauwels 

Bestelbrief: 12/02/2008 

Bestelbedrag: € 581.804,25 

Aanvangsdatum: 28/04/2008 

Uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen 

Contractuele einddatum: 21/06/2009 

Termijnverlengingen: 122 kalenderdagen 

Voorlopige oplevering: 21/10/2009 

Eindbedrag: € 587.141,70 

Definitieve oplevering: 04/10/2011 

WICHELEN 

3.1.2. Oud Dorp 68 

Renovatie dakbedekking voor 15 appartementen - 4340/2008/0334/61 

Architect: Marc Blomme – Wetteren 




Aannemer: Pema Dakwerken BVBA - 

Waasmunster 




Start der werken: 17/08/2009 




Voorlopige oplevering: 04/12/2009 

Eindafrekening: € 104.406,77 

Definitieve oplevering: 12/08/2011

3.2. Projecten voorlopig opgeleverd in 2011 

WETTEREN 

3.2.1. Wegvoeringstraat 80-88 

Renovatie van de dakbedekking van 105 appartementen - 4340/2002/1014/01 


Ingenieur stabiliteit: Fraeye & Partners – Gent 


Financiering: NFS 


Aannemer: Collewaert BVBA - Berlare 


Bestelbedrag: €148.025,59 





Voorlopige oplevering: 25/10/2011 

Eindafrekening: € 177.736,55 

LAARNE 

3.2.2. Boombos en Zandvleuge te Kalken 

Opbouw van 37 appartementen op 2 loten – 4340/2002/0014/01 



Ingenieur stabiliteit: SDKE NV– Brugge 

Ingenieur technieken: SDKE NV – Brugge 

EPB verslaggeving: SDKE NV – Brugge 

Bodemsaneringdeskundige: Studiebureau BVP – 

Destelbergen 




Aannemer: Damman NV – Deerlijk 


Bestelbedrag: € 3.812.171,92 




Gezien de uitvoering der werken zich in een onvoldoende 

gevorderd stadium bevond en de bouw-vergunning 

verlopen was diende onze maatschappij een nieuw 

bouwaanvraagdossier in te dienen. 

Nieuwe stedenbouwkundige vergunning: afgeleverd 

op 20/04/2009 


Voorlopige oplevering: 03/05/2011 

Eindafrekening: € 3.879.068,35

3.3. Projecten in uitvoering 4 

WETTEREN 

3.3.1. Achttien Augustuslaan 65 en 79 

Vervangingsbouw 2 x 2 appartementen - 4340/2008/0737/01 


Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – 

Wichelen 

Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners – 

Oosterzele 

EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren 



Gunstig advies definitief ontwerp: 21/12/2010 

Raming: € 414.645,74 

Openbare aanbesteding: 28/02/2011 

Aannemer: B.V.B.A Neuten M. – 

Sint- Lievens- Houtem 

Bestelbrief: 23/05/2011 


Aanvangsdatum: 07/07/2011 



3.3.2. Mellesteenweg 6-8-12-14-16 

Renovatie van 5 woningen - 4340/2008/0620/01 



Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners - Oosterzele 




Raming: € 445.981,25 


Aannemer: Yprado NV - Ieper 






Ingevolge een gebrek aan continuïteit in de projectleiding 

vorderen de werken zeer langzaam en wordt de 

contractuele einddatum niet gehaald. Onze SHM maakte 

op 6 februari 2012 een proces-verbaal van ‘niet-oplevering’ 

op. Monument Vandekerckhove NV stelde ons op 16 

maart 2012 in kennis dat zij met onmiddellijke ingang en in 

onderaanneming van de firma Yprado dit project verder zal 

opvolgen. De nieuwe einddatum is eind september 2012. 


3.3.3. Renovatiewerken woningen Tuinwijk 

Fase 1: Rozenstraat 21 woningen - 4340/2008/0371/01 


Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners – Oosterzele 




Raming: € 1.991.637,18 


Aannemer: Bouwbedrijf Floré – 

Beveren - Waas 


Bestelbedrag: € 1.848.341,17 





Voorzien einddatum werken: 31/05/2012 

3.3.4. Diepenbroek – Olmenlaan 2 

Opbouw van 8 appartementen – 4340/2005/1172/01 


Ingenieur stabiliteit: SDKE NV – Brugge 

Ingenieur technieken: SDKE NV – Brugge 

EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren. 

Veiligheidscoördinator: V.C.T. – Lebbeke 



Gunstig advies definitief ontwerp: 26/01/2011 

Raming: € 946.814,28 


Aannemer: Bouwcentrale Modern – Kaprijke 






Voorzien einddatum werken: 27/11/2012

WICHELEN 

3.3.5. Hoek Hekkergemstraat 43 - Stationsstraat te Schellebelle 

Slopen pand en opbouw 4 sociale woongelegenheden - 4340/2004/1125/01 

Architect: Ronny Lippens – Heusden 

Ingenieur technieken: Moens engineering – Smetlede 

Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – Wichelen 

EPB-verslaggever: VCCA – Wetteren 



Ramingsbedrag: € 483.686,47 




Aannemer: Siemoens BVBA Tielt – Aarsele 


Bestelbedrag: € 464 643,11 





Voorzien einddatum werken: 06/10/2012 

Uit de resultaten van de bodemsondering uitgevoerd na afbraak van de bestaande 

bebouwing bleek dat de ondergrond onvoldoende draagkrachtig was. Bijgevolg diende de 

voorziene plaatfundering gewijzigd te worden naar een paalfundering. Het project liep ook 

vertraging op doordat de aanpalende buur weigerde toelating te geven om speldverankeringen 

in de zijgevel van zijn woning aan te brengen. 

3.4. Projecten in ontwikkeling 5 


WETTEREN 

3.4.1. Wegvoeringstraat 80-88 

Renovatie van de terrassen van 105 appartementen - 4340/2007/0730/01 


Woongelegenheden: 105 appartementen 


Ingenieur stabiliteit: Fraeye & Partners - Gent 



Gunstig advies definitief ontwerp: 18/11/2011 

Ramingsbedrag: € 335.851,90 


Aannemer: Group Janssens Technieken – 

Lokeren 






3.4.2. Achttien Augustuslaan 82, 94 en 121 

Renovatie van 3 woningen - 4340/2010/0557/01 

Architect: Wim Van De Wiele – Wetteren 


Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners. - Oosterzele 


Gunstig advies voorontwerp: 22/08/2011 

Raming: € 277.500,00 

Het oorspronkelijk dossier werd uitgebreid met de woning nr. 94. Ingevolge tijdsgebrek van 

de architect werd in dit project weinig vooruitgang geboekt. Het bestuur dringt er bij de 

architect op aan het uitvoeringsdossier dringend over te maken aan de VMSW.

3.4.3. Renovatiewerken woningen Tuinwijk 

Fase 2: Boomkwekerijstraat en deel Leon De Smetlaan 19 woningen - 

4340/2010/0557/01 


Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners – 

Oosterzele 


Stedenbouwkundige vergunning: nog in te dienen 


Definitief ontwerp: nog in te dienen 

Raming: € 1.808.393,79 

Openbare aanbesteding: Indien de werken in de 

Rozenstraat vlot blijven verlopen zal fase 2 normaliter in 

uitbreiding op fase 1 worden gegund aan dezelfde 

aannemer. 

Aannemer: Bouwbedrijf Floré – Beveren - Waas 

De aannemer liet ons weten dat ingeval van uitbreiding hij de start van de werken kan 

inplannen een drietal maanden na de voorlopige oplevering van fase 1. Hierdoor kan een 

groot aantal bewoners van de woningen uit fase 2 muteren naar de gerenoveerde woningen 

van fase 1. 

Begin maart 2012 kondigde de VMSW een algemene stop aan van nieuwe aanbestedingen 

voor renovatiedossiers. De aangekondigde stop is allicht te wijten aan een overbevraging 

van het renovatiebudget. Dit heeft zeker te maken met de planning en de bevraging naar de 

stand van zaken van renovatie, waardoor heel wat sociale huisvestingsmaatschappijen 

actief een planning hebben opgemaakt en projecten hebben ingediend. Volgens Vlaams 

minister Van den Bossche zou er door het doorschuiven van vervangingsbouw van het eigen 

patrimonium van de renovatieplanning naar de nieuwbouwplanning en nog enkele andere 

verschuivingen, 228 miljoen euro vrijkomen voor renovatie. Het extra budget zal gespreid 

worden over de verrichtingen op de programma’s van 2010, 2011 en 2012. De VMSW 

maakt een geprioriteerde lijst op basis waarvan het kabinet zal beslissen welke 

renovatieprojecten alsnog in aanbesteding kunnen gaan in 2012. 

In afwachting van de beslissing wordt de absolute voorrangsregel voor de bewoners van de 

woningen in fase 2 die verplicht hun woning moeten verlaten wegens de renovatiewerken 

‘on hold’ gezet, dit teneinde te voorkomen dat betreffende woningen langdurig zouden 

leegstaan. 

3.4.4. Diepenbroek - Velden E3 t.e.m. E9 – Lindenlaan 

Opbouw van 9 woongelegenheden – 4340/2005/0744/01 


Ingenieur stabiliteit: studieburo De Paepe – 

Wichelen 






Raming: € 881.890,45 

Openbare aanbesteding: 2012 

Het uitvoeringsdossier is klaar en wordt 

overgemaakt aan de VMSW.

3.4.5. Diepenbroek - Velden Q2-Q3 – Esdoornlaan 

Opbouw van 8 + 10 appartementen – 4340/2005/1122/01 

Architect: Ronny Lippens – Heusden 

Ingenieur technieken: Moens engineering – 

Smetlede 

Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – 

Wichelen 





Stedenbouwkundige vergunning: 09/12/2011 

Raming: € 2.135.000,00 

Openbare aanbesteding: 2012 

De opmaak van het uitvoeringsdossier is in eindfase. 

3.4.6. Diepenbroek - Veld I – Lindenlaan - Samenwerking met VZW Sint-Lodewijk 

Opbouw 22 woonentiteiten Sint Lodewijk + 20 appartementen - 4340/2009/1113/01 

Architect: De Vloed – Destelbergen 

Ingenieur stabiliteit: Fraeye-Coppens - Gent 

Ingenieur technieken: SDKE NV - Brugge 

EPB- verslaggever: SDKE NV - Brugge 

Veiligheidscoördinator: VEKMO - Brugge 


Voorontwerp: in opmaak 

Aanbestedende overheid: VZW Sint-Lodewijk 

Aanbesteding: eind 2012 

Conform de richtlijnen van VIPA, de subsidiërende 

overheid van VZW Sint-Lodewijk, moet het project 

uiterlijk 31/12/2014 klaar zijn. 

Het terrein meet 40 are en is eigendom van VZW Sint-Lodewijk. Op het gelijkvloers worden 

22 woonentiteiten voor mindervalide jongvolwassenen voorzien en op de eerste en tweede 

verdieping 20 sociale huurappartementen waarvan 4 wooneenheden aangepast aan 

rolstoelgebruikers. In de kelder komen 20 ondergrondse parkeerplaatsen en kelderbergingen 

voor de huurders van de appartementen en de technische lokalen. 

Volgens een eerste raming ligt de kostprijs van ons aandeel in het project ver boven het 

NFS2-plafond. Aan het architectenbureau werd gevraagd de raming te herzien. Verdere 

onderhandelingen betreffende de overname van de grond en de verdeelsleutels van de 

gemeenschappelijke posten in het bouwdossier zullen soelaas moeten brengen, anders 

dreigt het project onbetaalbaar te worden voor de bouwmaatschappij. 

3.4.7. Diepenbroek - Veld N16 t.e.m. N24 – Lindenlaan 

Opbouw van 11 woongelegenheden - 4340/2010/1392/03 

Architect: Wim Van de Wiele – Wetteren 

Veiligheidscoördinator: Erik Buytaert – V.C.T. NV 


De SHM zal deze gronden in 2012 aankopen van de Intercommunale D.D.S in het kader van 

de sociale last op de tweede fase van de verkaveling Diepenbroek. Architect Wim Van de 

Wiele krijgt opdracht zo spoedig mogelijk te starten met het voorontwerp. Op deze terreinen 

kunnen 7 eengezinswoningen en 2 tweegezinswoningen gerealiseerd worden.

3.4.8. Roosbroeklaan 2-59 

Dak- en gevelrenovatie 45 woningen - 4340/2001/1238/91 


Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – Wichelen 



Gezien de renovatie van de appartementen in de 

Roosbroekwijk volledig afgerond is, wordt hierop 

volgend de fase van de woningen aangesneden. 

In kader van het Energie Renovatieprogramma 

2020 (ERP2020) is aan de architect gevraagd een 

studie te maken over de na-isolatie van de 

woningen en het aanbrengen van centrale 

verwarming met condensatiegasketel. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het 

feit dat de huurders tijdens de werken in hun woning moeten kunnen blijven wonen. Het 

voorontwerp is in opmaak. 

LAARNE 

3.4.9. Omvorming oud rustoord te Laarne – samenwerkingsverband met OCMW Laarne 

10 woonentiteiten binnen bestaand gebouw - 4340/2010/1007/01 

Architect: wordt gekozen via open oproep door de 

Vlaamse Bouwmeester 


Woongelegenheden: 10 appartementen 

Ramingsbedrag: € 1.000.000,00 

Op 18 april 2012 stelde het OCMW van Laarne ons 

in kennis de samenwerking omwille van financiële 

redenen stop te zetten. Er zullen in de plaats een 

6-tal sociale koopwoningen worden gebouwd door 

de Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij van Dendermonde. 

WICHELEN 

3.4.10. Anker 40-42 te Serskamp 

Opbouw van 12 appartementen 

Op vraag van de gemeente Wichelen zal de SHM 

Eigen Dak na sloping van de oude herbergen met 

aanhorigheden op deze locatie een sociaal 

woonproject realiseren. Uit een eerste 

architectuurstudie uitgevoerd door de gemeente 

blijkt dat op basis van de huidige 

stedenbouwkundige voorwaarden een 12-tal 

appartementen kunnen gebouwd worden. Gezien 

de diepte van het terrein zal er nog overleg 

gepleegd worden met de gewestelijke 

stedenbouwkundige diensten over de mogelijkheid 

om te werken in tweede bouwlijn. Met de gemeente 

werd afgesproken dat onze maatschappij de bouwrijpe terreinen zal aankopen. De 

architectuuropdracht wordt gegund via een ontwerpwedstrijd.

4. BALANS NA WINSTVERDELING 

4.1. Activa 

4.1.1. Materiële Vaste Activa 

2008 2009 2010 2011 

22 Terreinen en gebouwen 31.943.818,29 41.337.349,33 43.218.152,23 47.020.564,61 

23 Installaties, machines en uitrusting 20.926,90 17.163,70 14.278,07 10.890,71 

24 Meubilair en rollend materieel 25.747,96 24.034,51 33.904,94 23.475,12 

26 Overige materiële vaste activa 121.408,61 35.455,69 34.669,27 33.882,85 

27 Vaste activa in aanbouw 5.289.243,36 1.723.669,76 3.270.159,77 1.514.510,18 

VLOTTENDE ACTIVA 37.401.145,12 43.137.672,99 46.571.164,28 48.603.323,47 

Het saldo van de rubriek 22 stijgt na afschrijving met 3,8 miljoen euro als gevolg van de 

voorlopige oplevering van 37 appartementen Boombos en Zandvleuge te Kalken, de 

dakrenovatie van de appartementen in de Wegvoeringstraat en de afwerking van de laatste 

fase van de renovatie van de appartementen Roosbroeklaan. 

Tevens werden enkele renovaties in eigen beheer uitgevoerd in Achttien Augustuslaan, 

Oude Aardeweg en Zuidlaan te Wetteren. 

De daling van de rubriek 23 ‘Installaties, machines en uitrusting’ met € 3.387,36 is het 

resultaat van de aankoop van een transpallet en de gewone afschrijvingen. 

De daling van de rubriek 24 ‘Meubilair en rollend materieel’ met € 10.429,82 is het gevolg 

van de gewone afschrijvingen. 

De rubriek 27 ‘Vaste Activa in aanbouw’ sluit af met een saldo van 1,5 miljoen euro. Per 

einde boekjaar zijn er volgende projecten in uitvoering: 

- Nieuwbouw van 8 appartementen in de Olmenlaan te Wetteren; 

- Nieuwbouw van 4 appartementen in de Achttien Augustuslaan 65-79 te Wetteren; 

- Nieuwbouw van 4 appartementen op de hoek Stationsstraat/Hekkergemstraat te 

Schellebelle; 

- Renovatie van 21 woningen in de Rozenstraat te Wetteren; 

- Renovatie van 5 woningen in de Mellesteenweg te Wetteren. 

4.1.2. Vlottende Activa 

2008 2009 2010 2011 

29 Vorderingen op meer dan een jaar 435,16 407,13 378,75 350,02 

30/36 Voorraden 138.518,17 1.929,45 2.524,43 1.540,40 

40/41 Vorderingen op ten hoogste een jaar 432.273,30 462.957,01 352.516,06 111.585,16 

54/58 Liquide middelen 1.173.992,66 1.135.688,07 884.343,87 839.986,58 

490/1 Overlopende rekeningen (actief) 26.966,52 28.643,96 26.378,50 31.263,72 

VLOTTENDE ACTIVA 1.772.185,81 1.629.625,62 1.266.141,61 984.725,88 

De daling van het saldo van de rubriek 30/36 vertegenwoordigt een beperkte 

voorraadafname van materialen voor uitvoering van herstellingen aan het patrimonium.

De rubriek 40/41 ‘Vorderingen op ten hoogste één jaar’ daalt met € 240.930,90. 

Deze daling is verklaarbaar door: 

- een daling met € 12.869,68 van het negatief saldo van de jaarlijkse afrekening 

huurlasten voor de appartementen Acaciastraat-Victor Van Sandelaan te Wetteren; 

- BTW – centralisatie van de rekeningen 411-451 ter waarde van € 192.411,62; 

- een correctieboeking t.b.v. € 25.961,98 naar aanleiding van de ontvangen 

eindafrekening van de SBR-kapitaalsubsidie voor de opbouw van 16 huurwoningen in 

de Kordewagenstraat te Kalken. 

De rubriek 54/58 ‘Liquide middelen’ vertoont een daling van € 44.357,29. 

Naast een stijging van € 58.765,10 op de rekening huurwaarborgen met saldo € 499.887,20 

merken we een daling van € 104.022,39 op de rekeningen courant welke afsluiten op 

€ 338.307,01. 

De grote fluctuatie op de rekeningen courant is toe te schrijven aan een sterke toename van 

de intresten op leningen voor verwerving van bouwgronden. Deze kasuitstroom wordt niet 

gecompenseerd door de extra huurinkomsten, doch wel door toekenning van de 

Gewestelijke Sociale Correctie, ter waarde van € 207.097,08. 

Naar vergelijking 2010-2011 toe kan eveneens vermeld worden dat de onroerende 

voorheffing van beide jaren werden betaald in 2011, wat een verschuiving tussen boekjaren 

betekent van ruim € 160.000,00. 

4.2. Passiva 

4.2.1. Eigen Vermogen 

2008 2009 2010 2011 

10 Kapitaal 6.557,67 6.554,27 6.554,27 6.551,90 

13 Reserves 3.726.299,47 3.726.304,00 3.726.304,00 3.726.307,16 

14 Overgedragen resultaat -9.139,41 -107.176,82 -88.908,80 

15 Kapitaalsubsidies 4.478.612,37 4.324.703,30 4.247.829,89 4.138.648,51 

EIGEN VERMOGEN 8.211.469,51 8.048.422,16 7.873.511,34 7.782.598,77 

Het boekjaar sluit af met een verliessaldo van € 88.908,80 samengesteld uit een netto 

ondernemingsresultaat van € 18.268,02 en een overgedragen verlies van 2010 ter waarde 

van € 107.176,82. 

De jaarlijkse afboekingen van de kapitaalsubsidies die het ritme van de afschrijvingen volgen 

worden opgenomen in het resultaat van het boekjaar en bedragen voor 2011 € 84.556,44. 

Tevens werd naar aanleiding van de eindafrekening voor de subsidie Kordewagenstraat te 

Kalken € 24.624,94 afgeboekt. 

4.2.2. Voorzieningen en Uitgestelde Belastingen 

2008 2009 2010 2011 

160/5 Voorzieningen voor risico's en kosten 17.452,76 19.617,14 20.805,52 20.543,00 

168 Uitgestelde belastingen 243.171,78 234.815,07 230.641,11 224.712,95 

VOORZ. EN UITGEST. BELAST. 260.624,54 254.432,21 251.446,63 245.255,95 

Overeenkomstig de onderhoudsplanning werd een bedrag van € 262,52 teruggenomen van 

de voorziening voor grote onderhouds- en herstellingswerken. 

De afboekingen 2011 van de uitgestelde belastingen op kapitaalsubsidies bedragen 

5.928,16 euro, waarvan € 1.337,04 afboeking Kordewagenstraat te Kalken naar aanleiding 

van de eindafrekening.

4.2.3. Schulden 

2008 2009 2010 2011 

17 Schulden op meer dan één jaar 28.850.672,13 33.681.057,24 36.842.247,05 39.414.934,37 

42/48 Schulden op ten hoogste één jaar 1.740.958,51 2.649.471,70 2.691.781,33 1.963.613,46 

492/3 Overlopende rekeningen (passief) 113.530,90 137.642,06 185.079,91 187.010,98 

SCHULDEN 30.705.161,54 36.468.171,00 39.719.108,29 41.565.558,81 

De ‘Schulden op meer dan één jaar’ nemen, na overboeking naar de rubriek 42 van de 

schulden die volgend boekjaar vervallen, toe met € 2.572.687,32. Deze stijging is vooral het 

gevolg van: 

Geldopnames in 2011 NFS2 (renteloze leningen op 33 jaar met vaste annuïteit): 

- opbouw van 37 appartementen Boombosstraat, Kalken: € 1.333.349,30; 

- renovatie 21 woningen Rozenstraat, Wetteren: € 347.912,21; 

- opbouw van 4 appartementen Achttien Augustuslaan 65-79, Wetteren: € 180.857,92; 

- renovatie 5 woningen Mellesteenweg, Wetteren: € 113.454,45; 

- opbouw van 4 appartementen hoek Stationsstraat/Hekkergemstraat te Schellebelle: 

€ 60.678,13. 

Geldopnames in 2011 NFS : 

- renovaties appartementen Roosbroeklaan te Wetteren: € 180.771,02. 

De evolutie van de rubriek 42/48 geeft een sterke daling weer ter waarde van € 728.167,87. 

Deze daling is verklaarbaar door: 

- een daling van de leveranciersschulden met € 425.274,26; 

- BTW – centralisatie t.w.v. € 192.411,62; 

- daling van de schuld onroerende voorheffing aangezien : 

o de aanslag 2010 werd ontvangen in 2010, maar vereffend in 2011; 

o de aanslag 2011 werd ontvangen én vereffend in 2011.

5. RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 

Het boekjaar 2011 sluit af met een positief ondernemingsresultaat van € 18.268,02 of een 

stijging t.o.v. vorig boekjaar van € 116.305,43. 

Ondanks een positief ondernemingsresultaat wordt de dalende trend van voorgaande jaren 

niet gestuit. De huurinkomsten blijken nog steeds onvoldoende draagkrachtig voor de 

gemaakte kosten. Ter compensatie wordt een GSC (Gewestelijke Sociale Correctie) 

toegekend aan onze maatschappij. In 2011 werd een bedrag van € 207.097,08 ontvangen, 

bestaande uit € 28.498,36 ter correctie op boekjaar 2009, de afrekening 2010 voor 

€ 137.490,83 en € 41.107,89 voorschot voor 2011. 

Uit de analyse van de resultatenrekening blijkt dat zowel bij de kosten als bij de opbrengsten 

er een aantal belangrijke wijzigingen zijn t.o.v. vorig boekjaar: 

Opbrengsten: 

1. De omzetcijfers vertonen een stijging van € 172.453,16 t.o.v. vorig jaar. De omzetstijging 

kan volledig worden toegeschreven aan een stijging van de netto huurinkomsten. Deze 

stijging wordt vooral gevormd door volledige verhuring sinds 01/01/2011 van de 

appartementen in de Roosbroeklaan, en de verhuring van de nieuwe appartementen in 

de Boombos-Zandvleuge vanaf 01/06/2011. 

2. Op het einde van het boekjaar worden ook de jaarlijkse loonkosten van de arbeiders en 

de werfleider geactiveerd op de betreffende werven. Voor 2011 constateren we een 

stijging in de geactiveerde loonkosten van € 17.624,02. Deze stijging wordt veroorzaakt 

door een andere berekening van de te activeren loonkosten van de interne werfleider. 

Vanaf 2011 worden deze, in navolging van het ministerieel ‘boekhoud’-besluit van 29 

oktober 2010, bepaald als percentage van 2% op de aanrekeningen van de lopende 

werven. De loonkosten worden onderverdeeld naar: 

• 1,5% van de aankoopprijs voor de kosten van het toezicht als bouwheer op de werven 

in uitvoering; 

• 0,5% van de aankoopprijs voor de kosten van de administratieve verwerking van de 

verrichtingen betreffende de werven in uitvoering. 

3. Het saldo van de rubriek 74 ‘Andere bedrijfsopbrengsten’ vertoont een stijging van 

€ 179.469,13, welke kan worden opgesplitst in twee pijlers: 

• ontvangst van € 28.498,36 ter regularisatie 2009 van de Gewestelijke Sociale 

Correctie, afrekening 2010 van € 137.490,83 en € 41.107,89 voorschot voor 2011; 

• lagere subsidies voor energiebesparende maatregelen bij lopende projecten, zoals 

hoogrendementsbeglazing, condensatieketels, thermostatische kranen, … . 

4. De financiële opbrengsten vertonen een stijging van € 5.855,60. Deze toename is te 

verklaren door : 

• een stijging van de ontvangen intresten op onze gewone rekening-courant bij de 

VMSW met € 1.490,09; 

• de toekenning van intresten op de rekening huurwaarborgen van € 4.196,31; dit is 

een stijging met € 1.087,34 ten opzichte van vorig jaar; 

• de stijging van de kapitaalsubsidies n.a.v. een correctie afboeking voor Felix 

Beernaertsplein 56. 

5. De uitzonderlijke opbrengsten vertonen een daling van € 34.667,04 aangezien geen 

uitzonderlijke opbrengsten genoteerd werden tijdens 2011. Tijdens 2010 werd nog een 

hoge schadevergoeding van € 27.537,16 ontvangen voor een brand in een appartement 

in de Wegvoeringstraat. Tevens zijn twee kleine percelen verkocht waarop een 

meerwaarde van € 4.267,76 werd genoteerd.

Kosten: 

1. In de loop van 2011 boekten we op de 60-rekeningen enkel voorraadwijzigingen 

betreffende de materialen ter onderhoud van het patrimonium. 

2. In de rubriek 61 ‘Diensten en diverse goederen’ noteren we een beperkte stijging ten 

opzichte van 2010 van € 15.517,72 als gevolg van hogere onderhoudskosten. 

3. Het saldo van de rubriek 62 ‘Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen’ ligt 

€ 42.194,18 hoger dan in 2010. Deze toename is te wijten aan het volledige werkjaar van 

de administratief bediende (zwangerschapsverlof 2010), en de normale loonaanpassingen 

op basis van anciënniteit en indexatie. 

4. De afschrijvingskosten stijgen met € 132.826,40. Dit is vooral te wijten aan de volledige 

afschrijvingen van de opleveringen in 2010 en de eerste afschrijving van Boombosstraat 

en Zandvleuge te Kalken vanaf datum voorlopige oplevering. 

5. We noteren een stijging in de financiële kosten van € 44.337,69 als gevolg van de 

toename van de intresten op alle lopende financieringen. 

De nieuw aangegane leningen, volgens NFS2 zijn renteloos, doch voor de verwerving 

van gronden (o.a. Lindenlaan en Esdoornlaan te Wetteren) worden marktconforme 

leningen aangegaan. 

6. De uitzonderlijke kosten zijn gestegen met € 428,53 t.o.v. vorig jaar, wat verwaarloosbaar 

is. Dit betreft vooral uitzonderlijke afschrijvingen naar aanleiding van vervangen 

waterverwarmers en accumulatiekachels.

6. FINANCIELE ANALYSE 

6.1. Voorbeschouwing 

Zoals reeds besproken bij de uiteenzetting van de balanscijfers wordt het resultaat van 2011 

sterk beïnvloed door de ontvangen GSC ter waarde van € 207.097,08. 

Eveneens van belang is de gewijzigde berekening van de geactiveerde loonkosten m.b.t. tot 

lopende werven, waardoor deze +/- € 17.000,00 hoger liggen dan vorig jaar. 

6.2. Liquiditeitstoets 

Formule = (40/41-415)+50/53+54/58 

42/48-gefinancierde en gesubsidieerde leveranciersschulden 

2009 = (462.957,01 – 108.218,88) + 1.135.688,07 = 0,91 

2.649.471,70 – 1.004.716,44 

2010 = (352.516,06 – 25.961,98) + 884.343,87 = 0,74 

2.691.781,33 – 1.072.970,37 

2011 = (111.585,16 – 0,00) + 839.986,58 = 0,64 

1.963.613,46 – 484.430,48 

De liquiditeit vertoont voor 2011 een ratio kleiner dan 1. Dit wijst op een zeer gespannen 

liquiditeitssituatie, waarbij een deel van het permanent vast actief gefinancierd wordt met 

kortlopende kredieten, als zijnde leveranciersschulden. 

Ondanks een positief jaarresultaat dient er echter op gewezen te worden dat de 

liquiditeitssituatie er verder op achteruit gaat. In bovenstaande berekening zijn de 

huurwaarborgen nog opgenomen, om een correcter resultaat te bekomen dienen deze nog 

uitgefilterd te worden: 

Formule = (40/41-415)+50/53+54/58 – geplaatste huurwaarborgen 

42/48-gefinancierde en gesubsidieerde leveranciersschulden 

2009 = (462.957,01 – 108.218,88) + 1.135.688,07 – 401.204,20 = 0,66 

2.649.471,70 – 1.004.716,44 

2010 = (352.516,06 – 25.961,98) + 884.343,87 – 441.122,10 = 0,47 

2.691.781,33 – 1.072.970,37 

2011 = (111.585,16 – 0,00) + 839.986,58 – 499.887,20 = 0,27 

1.963.613,46 – 484.430,48 

De herberekende liquiditeit ligt nog lager. Bovenstaande conclusie wordt bevestigd door de 

financiële invloed van de huurwaarborgen te filteren. 

In absolute cijfers merken we vrij grote verschillen met 2010. In de teller is de daling van 

ruim € 240.000,00 vooral te wijten aan de BTW-centralisatie en de afrekening en uitbetaling 

van huurlasten tot 2010. Tevens zijn er geen kapitaalsubsidies meer te ontvangen. 

In de noemer is de daling eveneens te wijten aan de BTW-centralisatie, doch vooral aan de 

veel lagere leveranciersschulden per 31 december.

6.3. Dekking van de schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar 

vervallen 

Formule = Cashflow na belastingen 

42 + 43 

2008 = 717.294,45 = 1,19 

604.321,18 

2009 = 709.487,23 = 0,93 

758.823,93 

2010 = 829.711,10 = 0,78 

1.053.279,15 

2011 = 1.080.288,83 = 0,98 

1.101.728,73 

De dekking van de schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen vertoont 

opnieuw een stijgende lijn t.o.v. voorgaande jaren. Dit is het gevolg van de compensatie 

GSC, waarbij in 2011 € 207.097,08 werd ontvangen. 

6.4. Rentabiliteit 

Als rentabiliteitsfactor wordt de winst van het boekjaar genomen. Dit laat toe het verschil 

tussen de opbrengsten en kosten te evalueren. Bij de bepaling van het rentabiliteitscijfer 

worden de kosten en opbrengsten met een uitzonderlijk karakter niet in aanmerking 

genomen. 

Formule = 70/67 - 67/70 - 76 + 66 

2008 = 24.493,30 – 0,00 – 11.205,32 + 24.462,90 = 37.750,88 

2009 = -9.139,41 – 0,00 – 211.799,05 + 130.041,16 = -90.897,30 

2010 = -98.037,41 – 0,00 – 34.667,04 + 2.595,32 = -130.109,13 

2011 = 18.268,02 – 0,00 – 0,00 + 3.023,85 = 21.291,87 

Het rentabiliteitscijfer vertoont sinds 2008 opnieuw een positief resultaat. Deze stijging van 

€ 151.401,00 is vooral te wijten aan het achterwege blijven van enige uitzonderlijke kosten 

en/of opbrengsten. 

De ontvangen GSC maakt deel uit van het gewone bedrijfsresultaat, en wordt dus 

opgenomen onder deze berekening. Opnieuw kan het belang hiervan niet ontkend worden. 

6.5. Netto–rentabiliteit van het totale actief voor financiële lasten en 

belastingen (%) 

Formule = 

Winst v/h boekjaar + Belast. op resultaat v/h boekjaar + Kosten van schulden - Intrestsubsidies 

Totaal der activa 

2008 = 24.493,30 + 1.293,35 + 596.322,99 x 100 = 1,59 % 

39.177.255,59 

2009 = - 9.139,41 + 674.211,04 x 100 = 1,49 % 

44.771.025,37

2010 = - 98.037,41 + 649.089,44 x 100 = 1,15 % 

47.844.066,26 

2011 = 18.268,02 + 693.427,13 x 100 = 1,43 % 

49.593.413,53 

Deze ratio duidt aan dat met € 100,00 geïnvesteerd kapitaal € 1,43 ondernemingswinst werd 

geboekt. Dit toont aan dat de lopende financieringen en de kosten hierop een grote invloed 

hebben op ons resultaat, aangezien er een rentabiliteit van 1,43 % wordt genoteerd los van 

financieringen en bijhorende kosten. 

6.6. Solvabiliteit: Eigen vermogen op het totaal van de balans (%) 

Formule = Eigen Vermogen x 100 

Totaal Passief 

2008 = 8.211.469,51 x 100 = 20,96 % 

39.177.255,59 

2009 = 8.048.422,16 x 100 = 17,98 % 

44.771.025,37 

2010 = 7.873.511,34 x 100 = 16,46 % 

47.844.066,26 

2011 = 7.782.598,77 x 100 = 15,69 % 

49.593.413,53 

De solvabiliteit daalt met 0,77 %. Deze neerwaartse beweging is te wijten aan de toename 

van de schulden. Deze ratio leert ons dat 15,69 % van het actief van de maatschappij 

gefinancierd wordt met eigen vermogen.

7. Bijzonder verslag omtrent het toezicht op het sociaal oogmerk van 

de vennootschap 

* Gelet op de artikelen 95, 96 en 661, 6° van de wet d.d. 07 mei 1999 houdende het Wetboek 

van vennootschappen, zoals gewijzigd door de wet van 23 januari 2001 tot wijziging van de 

wet van 07 mei 1999 houdende het Wetboek van vennootschappen en van de wet van 17 juli 

1975 op de boekhouding van de ondernemingen (B.S. 6 februari 2001); 

* Gelet op het artikel 29 van de statuten van de vennootschap aangenomen door de 

buitengewone algemene vergadering van 02 mei 2002 en gepubliceerd in de Bijlage tot het 

Belgisch Staatsblad d.d.28 mei 2002 onder het nummer 20020528-496; 

- bevestigt de Raad van Bestuur hierbij dat tijdens het dienstjaar 2010, regelmatig toezicht 

werd uitgeoefend op het sociaal oogmerk dat de maatschappij overeenkomstig artikel 4 van 

haar statuten heeft bepaald; 

- inzonderheid heeft de Raad van Bestuur vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, 

inzake de werkingskosten en bezoldigingen bestemd waren om de verwezenlijking van het 

sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. 

De voorzitter, De ondervoorzitter, De directeur, 

Etienne Backx Willy Veeckman Franky Van Poucke.

Jaarverslag 2011 - Eigen dak

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?