3 - Iex

C O L U M N
door Jos Koets
Twee zonder één kap
Jos Koets is erkend
hypotheekadviseur (seh)
en de hypotheekspecialist
van iex. Hij heeft een
eigen assurantiekantoor,
Groenoord in
Vlaardingen. Iedere
maand recenseert Koets
op iex.nl de nieuwste
hypotheekproducten.
Bij een scheiding kunnen overhaaste beslissingen veel geld kosten.
Wat is de meest verstandige keuze met betrekking tot het gezamenlijk
gekochte huis en de hypotheek?
Als twee mensen een huis
kopen, hebben zij de intentie
om daar samen gelukkig
in te worden. Het kan echter
gebeuren dat de beide eigenaren na
enkele jaren besluiten om hun eigen
weg te gaan. De fi nanciële gevolgen
zijn vaak groot en regelmatig
beginnen ze hun nieuwe leven
met een behoorlijke schuld. Hieronder
geeft ik een aantal mogelijkheden
wat de eigenaren kunnen
doen met het gezamenlijk gekochte
huis en de hypotheek. Deze mogelijkheden
zijn overigens wel afhankelijk
van de inkomens en de waarde
van de woning.
1. De hypotheek is hoger dan de
waarde van de woning
Als de waarde van de woning lager
is dan de hypotheek, is het niet
raadzaam om de woning te verkopen.
De hypotheek kan namelijk
niet volledig worden afgelost en er
ontstaat een restant schuld. In dit
de verkoopwinst moet in mindering
worden gebracht op de nieuwe hypotheek
Samen p.p.
Verkoop woning 400.000 200.000
Afl ossing hypotheek (box 1) 300.000 150.000
Verkoopwinst (vervreemdingssaldo) 100.000 50.000
Koopprijs nieuwe woning 190.000
Kosten koper 20.000
Eventuele nieuwe hypotheek 210.000
Reserve eigen woning 50.000
Maximale lening eigen woning 160.000
geval is het verstandig om de hypotheek
op één naam te zetten. Het
inkomen van de persoon op wiens
naam het huis komt te staan moet
dan wel voldoende zijn om de hypotheek
te kunnen betalen.
De geldgever zal de situatie wel
opnieuw bekijken en toetsen. De
kans is groot dat de werkgeversverklaring,
salarisstrook, identiteitsbewijs
en echtscheidingspapieren
(opnieuw) overlegd moeten worden.
Er zijn zelfs geldgevers die opnieuw
een taxatierapport vragen.
Dit laatste is vaak aan de orde als de
huizenprijzen dalen.
2. De hypotheek is lager dan de
waarde van de woning
Als de waarde van de woning
hoger is dan de hypotheek,
hebben de eigenaren
twee mogelijkheden:
- de woning wordt verkochtkocht
en de verkoopwinst
wordt gedeeld;
- één één persoon blijft
in de woning
wonen en koopt
de ander uit.
Bij verkoop van
de woning hoeft
over de verkoopwinst
geen belasting
te worden betaald.
Als er binnen vijf jaar
een andere woning
wordt gekocht, is de
bijleenregeling van toepassing. De
verkoopwinst (vervreemdingssaldo)
moet in mindering worden gebracht
op de nieuwe hypotheek.
Gebeurt dit niet, dan is de hypotheekrente
over dit bedrag niet fi scaal
aftrekbaar. Er is echter een uitzondering
als er een goedkopere
woning wordt gekocht, dan blijft
het bedrag van de oude hypotheek
namelijk van toepassing. In de tabel
staat een voorbeeld waarbij de verdeling
50% is.
Eigenwoningreserve
De overwaarde (vervreemdingssaldo)
van 50.000 euro wordt nu als
eigenwoningreserve gezien. Deze
moet worden afgeboekt van de be-
nodigde middelen voor de nieuwe
woning en dit resulteert in een
bedrag van 160.000 euro (benodigde
hypotheek is 210.000
– 50.000). Van de overheid
mag de oude hypotheek van
200.000 euro worden opgevoerd
in box 1 als deze lager
is dan de maximale
denkbeeldige nieuwe
hypotheek.
Het verschil tussen
de oude en eventuele
nieuwe hypotheek
is 10.000
euro (200.000 –
210.000). Dit bedrag
wordt in mindering
gebracht op de eigenwoningreserve
van
Als de nieuwe partners besluiten samen een woning te
kopen is de bijleenregeling dus twee keer van toepassing
50.000 euro, waardoor de reserve
uiteindelijk 40.000 euro bedraagt.
Let op, de eigenwoningreserve
neemt na vijf jaar af tot nihil.
Fiscaal aftrekbaar
Het is ook mogelijk dat een van
de partners een goedkopere woning
koopt waarbij de koopsom inclusief
kosten koper (bijvoorbeeld
170.000 euro) lager is dan de oude
hypotheek. Nu is alleen de hypotheekrente
over het hypotheekbedrag
(170.000 euro) fi scaal aftrekbaar.
De eigenwoningreserve is nu
50.000 euro.
Als besloten wordt de ander uit te
kopen, moet er geld op tafel komen.
Dit kan (als het inkomen voldoende
is) door een nieuwe of een
tweede hypotheek af te sluiten. De
hypotheekrente over dit hogere bedrag
is volledig fi scaal aftrekbaar en
valt dus in box 1. Bij de tweede hypotheek
komen de gemaakte kosten
die worden meegefi nancieerd
in de hypotheek volledig in box 1
terecht. Dit laatste is bij het afsluiten
van een nieuwe hypotheek niet
het geval. Dan moeten de kosten
namelijk pro rato worden doorberekend:
welk bedrag valt in box 1
en welk bedrag in box 3?
Bijleenregeling
De situatie kan fl ink ingewikkeld
worden. Vaak is er ook nog een
nieuwe partner in het spel waarbij
ook de bijleenregeling van toepassing
is. Als de nieuwe partners besluiten
samen een woning te kopen
is de bijleenregeling dus twee
keer van toepassing. Als ieder 50%
van de woning koopt, wordt over
dit gedeelte de eigenwoningreserve
verrekend. Als de nieuwe partner
geen eigenwoningreserve heeft,
moet dit toch door de ander verrekend
worden. Het is dus niet mogelijk
onder de bijleenregeling uit
te komen door opnieuw samen te
gaan wonen.
Overhaaste beslissingen kunnen
veel geld kosten en er moeten dus
goede afspraken worden gemaakt
als partners uit elkaar gaan. Nadeel
is dat de ex-partners vaak niet meer
door dezelfde deur kunnen en elkaar
het leven zeer lastig willen maken.
Dit bevordert een goede beslissing
niet zodat de ex-partners
vaak achteraf spijt en nog jarenlang
fi nanciële problemen hebben.
klik hier...
Maandelijks bespreekt Jos Koets
nieuwe hypotheekproducten in de
Toets van Koets. Bekijk de rapportcijfers
op magazine.iex.nl/toetsvankoets.
66 67