De relatie tussen huur- en woningprijzen - Steunpunt wonen
De relatie tussen huur- en woningprijzen - Steunpunt wonen
De relatie tussen huur- en woningprijzen - Steunpunt wonen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Sc<strong>en</strong>ario 2: Huur in functie van vereist r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t<br />
Tabel 3 Sc<strong>en</strong>ario 2 <strong>huur</strong> in functie van vereist r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t<br />
Huur (BH) K NH WP r ri projectduur<br />
€ 554 150 € 404 € 250,000 4.0% 3.0% 75<br />
€ 696 150 € 546 € 250,000 5.0% 3.0% 75<br />
€ 857 150 € 707 € 250,000 6.0% 3.0% 75<br />
Het tweede sc<strong>en</strong>ario geeft weer dat het vereist r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s e<strong>en</strong><br />
belangrijke parameter is. Kleine schommeling<strong>en</strong> in het vereist <strong>huur</strong>r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t<br />
kunn<strong>en</strong> leid<strong>en</strong> tot grote schommeling<strong>en</strong> in de <strong>huur</strong>prijs. Dit kan m<strong>en</strong> ook<br />
omgekeerd interpreter<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> sterke schommeling van de <strong>huur</strong>prijs heeft slechts<br />
e<strong>en</strong> beperkte impact op het vereist r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t. Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> hangt het vereist<br />
r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t nauw sam<strong>en</strong> met de risicovrije intrestvoet, die op zijn beurt gevolgd<br />
wordt door de hypothecaire intrestvoet op lange termijn. Hierop wordt later dieper<br />
ingegaan bij de sc<strong>en</strong>ario-analyse van het volledige ev<strong>en</strong>wichtsmodel.<br />
Sc<strong>en</strong>ario 3: Huur in functie van projectduur<br />
Tabel 4 Sc<strong>en</strong>ario 3 <strong>huur</strong> in functie van projectduur<br />
Huur (BH) K NH WP r ri projectduur<br />
€ 638 150 € 488 € 250,000 5.0% 3.0% 100<br />
€ 696 150 € 546 € 250,000 5.0% 3.0% 75<br />
€ 825 150 € 675 € 250,000 5.0% 3.0% 50<br />
Het derde sc<strong>en</strong>ario is toegevoegd om het belang weer te gev<strong>en</strong> van de projectduur<br />
zoals in ons model is opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. Hoe langer de projectduur, hoe langer m<strong>en</strong> van<br />
<strong>huur</strong>inkomst<strong>en</strong> g<strong>en</strong>iet. Hoe verder de <strong>huur</strong>inkomst<strong>en</strong> in de toekomst ligg<strong>en</strong>, hoe<br />
kleiner de actuele waarde ervan. <strong>De</strong>salniettemin lijkt het juist inschatt<strong>en</strong> van de<br />
projectduur, die nauw sam<strong>en</strong>hangt met de lev<strong>en</strong>sduur van de woning, e<strong>en</strong><br />
belangrijk elem<strong>en</strong>t om het r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t te bepal<strong>en</strong>. Dit effect is sterker dan m<strong>en</strong><br />
mogelijk zou verwacht<strong>en</strong> omdat het model ervan uitgaat dat de <strong>huur</strong>inkomst<strong>en</strong><br />
stijg<strong>en</strong> doorhe<strong>en</strong> de tijd. Teg<strong>en</strong> e<strong>en</strong> risicovrije intrestvoet van 4-5% zijn constante<br />
<strong>huur</strong>inkomst<strong>en</strong> in de verre toekomst (>40 jaar) verwaarloosbaar zijn maar stijg<strong>en</strong>de<br />
<strong>huur</strong>inkomst<strong>en</strong> niet. Dit in teg<strong>en</strong>stelling tot de situatie bij eig<strong>en</strong>aars die e<strong>en</strong><br />
hypotheek afbetal<strong>en</strong> met vaste maandelijkse afbetaling<strong>en</strong>, waarop later wordt<br />
teruggekom<strong>en</strong>. <strong>De</strong> bijdrage van <strong>huur</strong>inkomst<strong>en</strong> in de verre toekomst in de totale<br />
berek<strong>en</strong>ing van het vereist r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t is dus nog substantieel. <strong>De</strong> waard<strong>en</strong> in de<br />
verdere toekomst zull<strong>en</strong> zelfs zwaarder doorweg<strong>en</strong> wanneer de <strong>huur</strong>opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong><br />
sterker stijg<strong>en</strong> dan het vereist r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t (ri > r). We herhal<strong>en</strong> dat het niet van<br />
belang is dat de ver<strong>huur</strong>der zijn woning effectief 50 jaar ver<strong>huur</strong>t. <strong>De</strong> ver<strong>huur</strong>der<br />
kan zijn woning eerder verkop<strong>en</strong> aangezi<strong>en</strong> de verkoopprijs op dat toekomstig<br />
12
Change language