Binnenstedelijke Balkons in Beeld - Bouwfonds

More documents

Recommendations

Info

Sturing bij binnenstedelijke appartementenontwikkeling In dit onderzoek zijn overheid, ontwikkelaar en ontwerper benoemd als belangrijke actoren bij binnenstedelijke appartementenontwikkeling. In hoeverre zijn deze actoren vraaggericht? Beargumenteerd is in Hoofdstuk 4 dat voor de ontwikkelaar voldoen aan koperswensen in een vragersmarkt noodzakelijk is. Verwacht wordt dat hij hier de meerwaarde van inziet en er bewust op wil sturen. Maar om hier aan te kunnen voldoen is hij afhankelijk van medewerking door andere actoren in het netwerk; overheid en ontwerper. Voor hen staat eerder een publiek belang centraal, niet zozeer het belang van “de koper”. Met het omslaan van een aanbieders- in een vragersmarkt vindt binnenstedelijke appartementenontwikkeling niet automatisch meer vraaggericht plaats. Daarvoor zijn er institutionele barrières, die niet vanzelf verdwijnen. In een netwerk zullen álle actoren meer vraaggericht moeten opereren. Buitenruimte als proxy voor vraaggericht ontwikkelen Privé buitenruimte is in dit onderzoek beschouwd als “proxy” voor vraaggerichte ontwikkeling. Kopers hechten er veel waarde aan, terwijl het aanbod vaak in gebreke blijft. Over de oorzaken van deze mismatch en over of het erg is bestaat verschil van inzicht tussen de actoren in het netwerk. Buitenruimte is bovendien actueel, gezien het opnieuw opnemen van eisen aangaande buitenruimte in het nieuwe Bouwbesluit, dat naar verwachting ingaat per 01-01-2012. Onderzocht is hoe de verschillende actoren tegen privé buitenruimte aankijken en binnen welke kaders zij hoe kunnen sturen op het door hen gewenste resultaat. Dit stond centraal in Hoofdstuk 5. De bevindingen zijn getoetst in een expertmeeting en een casestudy. In het onderzoek zijn vier kaders beschreven die van invloed zijn op de realisatiemogelijkheden van buitenruimte. Algemene marktcondities zijn een generiek kader die mogelijkheden voor buitenruimte beïnvloeden. Vooral een vragersmarkt dwingt buitenruimte kwalitatief en kwantitatief af. Ook wetgeving stelt generieke kaders voor buitenruimte. Het Bouwbesluit doet dat heel direct en beïnvloedt vooral de kwantiteit (aanwezigheid) van buitenruimte en minder de kwaliteit ervan (type, grootte etc.). Als derde is generieke wetgeving die meer indirect van invloed is op de mogelijkheden voor buitenruimte benoemd, zoals bouwtechnische eisen voor daglichttoetreding en milieu. Deze betreffen juist kwalitatieve kenmerken van buitenruimte en minder de kwantiteit. Ook formele definities van een begrip als GBO zijn onder dit kopje als kaderstellend genoemd. Als vierde kader voor buitenruimte bij appartementen zijn projectspecifieke afspraken op gebiedsniveau benoemd. Al bij het bepalen van rooilijnen, bouwvolumes en daarbij horende financiële afspraken tussen publieke en private partijen in de beginfasen van gebiedsontwikkeling worden mogelijkheden voor (typen) buitenruimte bepaald. Juist daarom is het relevant te bezien in hoeverre alle actoren georiënteerd zijn op het realiseren van buitenruimte. Alle actoren zien dat veel consumenten eigen buitenruimte willen en dat deze ook aan bepaalde kwalitatieve eisen moet voldoen. Ook de potentiële bijdrage van goede buitenruimte aan viii
aantrekkelijke en toekomstbestendige steden wordt breed onderkend. Dat betekent echter niet voor alle actoren dat je dus ook altijd aan die wens gehoor moet of kunt geven. De verschillende opvattingen en oriëntaties over buitenruimte, zoals die naar voren kwamen in het conceptuele kader, expertmeeting en casestudy, zijn samengevat in de onderstaande tabel. Actor-oriëntatie en buitenruimte Oriëntatie op Privé buitenruimte Meerwaarde voor burger en toekomst. Vraag naar buitenruimte Tot doel stellen van realiseren van buitenruimte? Mogelijkheden te sturen Overheid Ontwikkelaar Ontwerper Kosten vooral geld. opbrengsten minder duidelijk in beeld. Balkons ten koste van gebruiksoppervlak (GBO) is “2 keer duur”. Kent de vraag op hoofdlijnen. Kent kwantitatieve en kwalitatieve vraag door middel van marktonderzoek en verkoopervaring. Ja, in principe na te streven doel. Afweging uiteindelijk aan markt (afzetbaarheid) en aan stedenbouw (ruimtelijke kwaliteit). Regels, Richtlijnen, Beleid Opdrachtgeverschap Belemmeringen 1) Te weinig prikkel voor ontwikkelaar om te bieden wat burger wenst (>nieuwe regels). 2) Invloed (opvattingen) stedenbouwkundige ( > beter opdrachtgeverschap door zowel ontwikkelaar als overheid). 3) Risicomijdende ontwikkelaar. 4) Gebrek aan kennis van marktvraag. Oorzaken van de mismatch Ja, als financiële opbrengst opweegt tegen kosten (bouwtechnisch, procesmatig en afzet gerelateerd). Grond + Geld / Opdrachtgeverschap (Autoriteit qua marktkennis?) 1) Knellende stedenbouwkundige kaders. 2) Te veel macht voor ontwerpers (en hun negatieve opvattingen over buitenruimte). 3) Buitenruimte is te weinig meetbaar in officiële termen en definities. Al gauw lelijke uitsteeksels, die zowel het gebouw als de openbare ruimte aantasten, zeker in de binnenstad. Kent vraag via PvE opdrachtgever. Heeft ook eigen opvatting over de vraag: veel stedelingen hoeven helemaal geen balkon. Is ondergeschikt aan kwaliteit en integriteit van gebouw en gebied. Op sommige plekken kan het zeker niet. Kennis en Expertise Ontwerp en Beeld 1) Te weinig budget en/of matig opdrachtgeverschap waardoor kwalitatief hoogwaardige oplossingen die integraal deel van ontwerp zijn niet mogelijk zijn. 2) Risicomijdende ontwikkelaar. 3) Gebrek aan kennis van marktvraag (ook door ontwikkelaar). Doel van dit onderzoek was niet het achterhalen van de oorzaken van de mismatch tussen vraag naar en aanbod van privé buitenruimte. Toch zijn daarover op basis van dit onderzoek wel gedachten te formuleren. Daarbij is het zinvol onderscheid te maken tussen al afgeronde en nog lopende projecten. De afgelopen pakweg 15 jaar zijn veel binnenstedelijke appartementen opgeleverd zonder (goede) privé buitenruimte. Dat lijkt te komen doordat de actoren in het netwerk dit niet als (belangrijk) doel nastreefden. Stedenbouwkundige opvattingen schreven strakke gevels voor. Het ontwikkelproces en onderliggende financiële afspraken waren vervolgens gericht op het “volbouwen van de envelop”. Kwantiteit en kostenreductie waren belangrijker dan maximale waardecreatie of het zo goed mogelijk bedienen van consumentenwensen. Zo bezien was buitenruimte zelfs ongewenst, omdat het niet alleen geld kost, maar ook vierkante meters GBO. Dit alles werd mede mogelijk gemaakt door vigerende marktcondities en regelgeving. Zo lang het bouwbesluit het voorschreef hadden appartementen privé buitenruimte. Met het schrappen van de eis werd ook veel buitenruimte uit plannen geschrapt. Regelgeving was echter nooit een voldoende voorwaarde voor buitenruimte die kwalitatief aansloot op de vraag. Ook bij momenteel in ontwikkeling zijnde projecten beschikken veel appartementen niet over kwalitatief voldoende privé buitenruimte. Ingegeven door andere marktcondities wil vooral de ontwikkelaar nu zijn doelen bijstellen en wél goede privé buitenruimte realiseren. Daarvoor moeten eerder vastgelegde financiële, programmatische en/of stedenbouwkundige afspraken ter discussie gesteld worden. De overige actoren lijken hier minder belang bij te hebben. Vanuit hun optiek is een verandering in de markt geen voldoende reden om van eerder vastgestelde rooilijnen, bouwhoogtes of opvattingen over ruimtelijke kwaliteit af te wijken. Of en hoe buitenruimte in de praktijk in deze projecten wordt opgenomen zal per project verschillen. Wel geldt voor alle projecten dat ze rekening moeten houden met de veranderende context. Zowel marktverhoudingen als regelgeving lijken momenteel buitenruimte af te dwingen. Wie gaat dat betalen? De consument betaalt niet voor woningen zonder buitenruimte, maar wie “betaalt” voor het wél aanbieden van buitenruimte: de overheid, de ontwikkelaar of de ontwerper? ix
Page 1: Binnenstedelijke Balkons in Beeld U
Page 5 and 6: Voorwoord Hoewel het toen nog aange
Page 7: 6 Expertmeeting 51 6.1 Inleiding 51
Page 12 and 13: Lessen voor binnenstedelijke gebied
Page 14 and 15: xii
Page 16 and 17: Wat onder vraaggericht ontwikkelen
Page 18 and 19: Onderzoeksvragen Om de centrale vra
Page 20 and 21: Voor de casestudy is gebruik gemaak
Page 23 and 24: 2. Compacte steden en woonwensen Pl
Page 25 and 26: deconcentratie staat sinds de jaren
Page 27 and 28: 2.5 Oplossingen Over de vraag of he
Page 29: andere functies- nodig. Dat ook pro
Page 32 and 33: wat kan en mag richting een gewenst
Page 34 and 35: 3.3 Het ontwikkelingsproces van bin
Page 36 and 37: Tussen 1945 en 1990 was primair het
Page 38 and 39: Op de lange termijn is het streven
Page 40 and 41: 3.5.4 De eindgebruiker Rollen en do
Page 42 and 43: Het institutionele arrangement Er l
Page 44 and 45: 4.2 Woningontwikkeling in Nederland
Page 46 and 47: Figuur 4.1 Waardecreatieketen 32 Br
Page 48 and 49: 4.4.4 Behoefte aan zeggenschap bij
Page 50 and 51: 2006). Je zou kunnen zeggen dat ach
Page 52 and 53: Bovendien wijzen veel auteurs op de
Page 54 and 55: eantwoorden van de onderzoeksvragen
Page 56 and 57: Soms wordt gesteld dat stedelijk ge
Page 58 and 59: serres, loggia’s en Franse balkon
Page 60 and 61:
5.5.1 De overheid In 3.5.1 is de ge
Page 62 and 63:
5.6 Buitenruimte en sturingsmogelij
Page 64 and 65:
aanbiedersmarkt niet voldoen aan de
Page 66 and 67:
Overwegingen bij samenstelling van
Page 68 and 69:
6.3.3 Consumentenvraag naar buitenr
Page 71 and 72:
7. Casestudy: La Grande Cour “Urb
Page 73 and 74:
7.3 Ontwerp Westerdokseiland In Hoo
Page 75 and 76:
Kaders buitenruimte Het SO stelde d
Page 77 and 78:
7.4.4 Synthese ontwerp op gebieds-
Page 79 and 80:
Anticiperend op de voorgenomen wijz
Page 81 and 82:
7.6.1 Methodologische overwegingen
Page 83 and 84:
Dat buitenruimte geen onderdeel uit
Page 85 and 86:
8. Conclusies en Aanbevelingen “W
Page 87 and 88:
8.3 Privé buitenruimte als kwalite
Page 89 and 90:
Dit alles werd mede mogelijk gemaak
Page 91 and 92:
4. Zorg al vroeg in het ontwikkelpr
Page 93 and 94:
Epiloog “Als de Wind van Verander
Page 95 and 96:
Literatuurlijst AAR, VAN U. & J. VA
Page 97 and 98:
HEALEY, P. (2006) Urban complexity
Page 99:
TEISMAN, G.R. & E.H. KLIJN (2002).
Page 102 and 103:
Appendix I Begrippenlijst AANBIEDER
Page 104 and 105:
Appendix II Verslag Expertmeeting D
Page 106 and 107:
4 Oorzaken mismatch RJ: Die ontwikk
Page 108 and 109:
5. Regelgeving als oplossing? FD: I
Page 110 and 111:
Appendix III (… Vervolg) Tabel II
Page 112 and 113:
Bestemmingsplan IJ-oevers, dat date
Page 114 and 115:
De ontwikkelcombinaties die vervolg
Page 116 and 117:
Terugkijken op het eindresultaat De
Page 118 and 119:
ijvoorbeeld “hoogwaardig metselwe
Page 120 and 121:
Balkons en terrassen Op een gegeven
Page 122 and 123:
De stedenbouwkundige contouren ware
Page 124 and 125:
Tegenwoordig anders? Als marktparti
Page 126 and 127:
Appendix VI (… Vervolg) 1 Vraagge
Page 128 and 129:
Appendix VI (…Slot) 1 Vraag geric
Page 130 and 131:
Appendix VIII Geraadpleegde documen
Page 132:
De foto’s in dit rapport zijn (de
show all

Binnenstedelijke Balkons in Beeld - Bouwfonds

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?