Binnenstedelijke Balkons in Beeld - Bouwfonds

More documents

Recommendations

Info

3.3 Het ontwikkelingsproces van binnenstedelijke appartementen Vanuit de hierboven beschreven theoretische beschouwing op sturing wordt in de volgende paragrafen het ontwikkelproces van binnenstedelijke appartementen geanalyseerd. In de huidige paragraaf wordt daartoe eerst het proces beschreven. Aansluitend bij de in Hoofdstuk 1 toegelichte notie van binnenstedelijke appartementenontwikkeling wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen het proces van gebiedsontwikkeling en dat van gebouwontwikkeling. 3.3.1 Gebiedsontwikkeling Binnen het proces van gebiedsontwikkeling zijn verschillende fasen te onderscheiden. Een veelgebruikte indeling is die in de vier fasen initiatief, planvorming, realisatie en beheer (o.a. Van ‘t Verlaat 2008; Nozeman 2010) (zie figuur 3.1). De meeste varianten die hierop bestaan, verschillen in de verdeling in subfasen (Peek 2006). De knip tussen verschillende fasen is niet altijd scherp en mede afhankelijk van de gedefinieerde subfasen. Ook verloopt het proces niet altijd in een rechte lijn en kunnen sommige subfasen door elkaar lopen. Met die kanttekeningen worden de vier hoofdfasen hierna kort beschreven. Figuur 3.1 Fasering bij Gebiedsontwikkeling 20 Bron: Van ’t Verlaat 2008 Initiatief In de initiatiefase wordt een potentiële ontwikkelingslocatie door één of meerdere partijen bestudeerd op afzetmogelijkheden en haalbaarheid, zowel maatschappelijk en bestuurlijk, commercieel en technisch (Nozeman 2010). Afhankelijk van de schaal en de aard van de opgave worden in deze fase meer of minder diepgaande studies verricht (marktonderzoek, ruimtelijke context, milieu, planologischjuridische kaders etc.). De initiatiefnemers leggen de ambities voor de gebiedsontwikkeling vast in een visie (Peek 2006). Ook vindt in deze fase vaak verwerving van grond plaats. Indien sprake is van samenwerking tussen meerdere partijen wordt deze fase afgesloten met een intentieovereenkomst. Planvorming In de planvormingsfase wordt de visie uitgewerkt tot een ruimtelijk functioneel ontwerp (Peek 2006) en op haalbaarheid getoetst. Het initiatief groeit uit tot een plan dat bouwtechnisch, financieel, juridisch en markttechnisch en maatschappelijk-politiek haalbaar is (Nozeman 2010). Daartoe wordt in deze fase ook een planologisch–juridisch traject doorlopen, waartoe bijvoorbeeld het bestemmingsplan en de MER behoren. Bij veel gebiedsontwikkelingen maakt de gemeente een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), dat daarna door alle partijen gezamenlijk verder wordt uitgewerkt. Het SPvE bevat doelen en ambities van de verschillende gemeentelijke vakdisciplines voor de ontwikkeling van een ruimtelijk plan. Het SPvE bepaalt hiermee belangrijke kaders voor de grondexploitatie en opbrengstenpotentie en daarmee voor de commerciële haalbaarheid van een project. Juist daarom wijzen diverse auteurs erop dat het belangrijk is om al in deze fase projectontwikkelaars in de planvorming te betrekken (Nozeman 2010; Buitelaar e.a. 2006). Realisatie Als de opdracht tot uitvoering is gegeven, vindt de uiteindelijke realisatie plaats. De realisatiefase omvat de werkvoorbereiding, de uitvoering, de oplevering en de opening en ingebruikname van het project (Nozeman 2010). Verschillende auteurs noemen opstalontwikkeling als onderdeel van deze realisatiefase (o.a. Peek 2006; Wolting 2008).
Beheer Na oplevering en ingebruikneming start de exploitatie- en beheerfase. Beheer van de opstallen is doorgaans in handen van private eigenaren, terwijl de overheid meestal verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte (Peek 2006) Deze fase eindigt als het gebied of gebouwen daarbinnen door economische en/of technische veroudering aan sloop of herontwikkeling toe zijn (Smit 2000). Hiermee start de cyclus opnieuw. 3.3.2 Binnenstedelijke appartementenontwikkeling Vanuit de optiek van de gebiedsontwikkelaar is gebouwontwikkeling vaak onderdeel van de realisatiefase. Dat neemt niet weg dat gebouwontwikkeling zelf ook fasen doorloopt, waarbij in principe ook de fasen initiatief, planvorming, realisatie en beheer zijn te herkennen (Nozeman 2010). In de planvormingsfase van gebouwontwikkeling krijgt het ontwerp steeds meer vorm. Onderscheid naar de subfasen schetsontwerp (SO), voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO) is gangbaar. In 1.7 werd gesteld dat de grens tussen gebouw en gebied bij ontwikkeling van binnenstedelijke appartementen lastig te trekken valt. De ontwikkelingsfasen van beide trajecten zijn in het geval van binnenstedelijke appartementen ook niet los van elkaar te zien. Het initiatief voor een gebouwontwikkeling vindt vaak plaats nadat het initiatief voor een gebiedsontwikkeling is genomen, maar toch niet pas als de planvorming op gebiedsniveau is afgerond. Wel worden in het proces van gebiedsontwikkeling voorafgaand aan gebouwontwikkeling, kaders gesteld, die mogelijkheden voor afzonderlijke gebouwen daarbinnen beïnvloeden, zoals een SPvE of een beoogd programma. Initiatief en planvorming starten bij binnenstedelijke appartementenontwikkeling niet op een blanco lei. 3.4 Binnenstedelijke appartementen en institutionele arrangementen Nu de verschillende fasen van het proces van binnenstedelijke appartementenontwikkeling zijn beschreven, wordt in deze paragraaf ingegaan op de vraag binnen welk institutioneel arrangement dat proces zich voltrekt. Daarbij wordt verwezen naar de theoretische noties uit 3.2. Gebouwontwikkeling De woningmarkt is imperfect in termen van de (neo-)klassieke economie. Dat komt onder meer doordat vastgoed onlosmakelijk verbonden is aan een bepaalde locatie. Andere oorzaken zijn de lange ontwikkeltijd en levensduur, de hoge prijs in combinatie met de onmisbaarheid van de functie wonen en de geringe elasticiteit van zowel vraag als aanbod (De Vries 2010; Buitelaar 2002). Marktimperfectie en marktfalen op de woningmarkt zijn reden voor overheidsingrijpen. De overheid beschouwt wonen als een primaire levensbehoefte, waarvan de voorziening te belangrijk is om (enkel) aan de markt over te laten (Priemus 2000). Bovendien ziet de overheid wonen van oudsher als een merit good. Het zorgen voor voldoende, betaalbare en kwalitatief goede woningen is een verantwoordelijkheid van de overheid. Deze opvatting legitimeerde een stevige regulering van de woningmarkt, ook in de nieuwbouwsector. Niet alleen de beschreven intrinsiek aan vastgoed verbonden eigenschappen, maar ook (hiërarchische) overheidssturing maakt dat er van marktwerking en optimale allocatie op de woningmarkt feitelijk geen sprake is (Priemus 2000). Het overheidsingrijpen in de woningmarkt was en is niet onbetwist. Het merit good motief zou getuigen van paternalisme en niet goed passen in een democratie die de burger serieus neemt en zelfs als “woonconsument” betitelt (Priemus 2000; Fokkema & De Reus 2002). Langzaam treedt wel een verschuiving op. Vanaf de Nota Heerma (VROM 1989) is het overheidsbeleid gericht op meer marktwerking en decentralisatie. Volkshuisvesting heet sindsdien Wonen en er komt steeds meer oog voor zeggenschap van burgers in het proces. Over het algemeen wordt gesteld dat gebouwontwikkeling het domein is van private partijen (o.a. Wolting 2008; Peek 2006) en dus van de markt. Desondanks blijft er sprake van een omvangrijke overheidsinvloed, waarop in paragraaf 4.2 wordt teruggekomen. Gebiedsontwikkeling Al voordat de term gebiedsontwikkeling in zwang raakte werden er gebieden ontwikkeld. Als we gebiedsontwikkeling opvatten als actuele vorm van ruimtelijke ordening dan laat het institutionele kader waarbinnen gebiedsontwikkeling plaatsvindt zich kort als volgt omschrijven. 21
Page 1: Binnenstedelijke Balkons in Beeld U
Page 5 and 6: Voorwoord Hoewel het toen nog aange
Page 7: 6 Expertmeeting 51 6.1 Inleiding 51
Page 10 and 11: Sturing bij binnenstedelijke appart
Page 12 and 13: Lessen voor binnenstedelijke gebied
Page 14 and 15: xii
Page 16 and 17: Wat onder vraaggericht ontwikkelen
Page 18 and 19: Onderzoeksvragen Om de centrale vra
Page 20 and 21: Voor de casestudy is gebruik gemaak
Page 23 and 24: 2. Compacte steden en woonwensen Pl
Page 25 and 26: deconcentratie staat sinds de jaren
Page 27 and 28: 2.5 Oplossingen Over de vraag of he
Page 29: andere functies- nodig. Dat ook pro
Page 32 and 33: wat kan en mag richting een gewenst
Page 36 and 37: Tussen 1945 en 1990 was primair het
Page 38 and 39: Op de lange termijn is het streven
Page 40 and 41: 3.5.4 De eindgebruiker Rollen en do
Page 42 and 43: Het institutionele arrangement Er l
Page 44 and 45: 4.2 Woningontwikkeling in Nederland
Page 46 and 47: Figuur 4.1 Waardecreatieketen 32 Br
Page 48 and 49: 4.4.4 Behoefte aan zeggenschap bij
Page 50 and 51: 2006). Je zou kunnen zeggen dat ach
Page 52 and 53: Bovendien wijzen veel auteurs op de
Page 54 and 55: eantwoorden van de onderzoeksvragen
Page 56 and 57: Soms wordt gesteld dat stedelijk ge
Page 58 and 59: serres, loggia’s en Franse balkon
Page 60 and 61: 5.5.1 De overheid In 3.5.1 is de ge
Page 62 and 63: 5.6 Buitenruimte en sturingsmogelij
Page 64 and 65: aanbiedersmarkt niet voldoen aan de
Page 66 and 67: Overwegingen bij samenstelling van
Page 68 and 69: 6.3.3 Consumentenvraag naar buitenr
Page 71 and 72: 7. Casestudy: La Grande Cour “Urb
Page 73 and 74: 7.3 Ontwerp Westerdokseiland In Hoo
Page 75 and 76: Kaders buitenruimte Het SO stelde d
Page 77 and 78: 7.4.4 Synthese ontwerp op gebieds-
Page 79 and 80: Anticiperend op de voorgenomen wijz
Page 81 and 82: 7.6.1 Methodologische overwegingen
Page 83 and 84: Dat buitenruimte geen onderdeel uit
Page 85 and 86:
8. Conclusies en Aanbevelingen “W
Page 87 and 88:
8.3 Privé buitenruimte als kwalite
Page 89 and 90:
Dit alles werd mede mogelijk gemaak
Page 91 and 92:
4. Zorg al vroeg in het ontwikkelpr
Page 93 and 94:
Epiloog “Als de Wind van Verander
Page 95 and 96:
Literatuurlijst AAR, VAN U. & J. VA
Page 97 and 98:
HEALEY, P. (2006) Urban complexity
Page 99:
TEISMAN, G.R. & E.H. KLIJN (2002).
Page 102 and 103:
Appendix I Begrippenlijst AANBIEDER
Page 104 and 105:
Appendix II Verslag Expertmeeting D
Page 106 and 107:
4 Oorzaken mismatch RJ: Die ontwikk
Page 108 and 109:
5. Regelgeving als oplossing? FD: I
Page 110 and 111:
Appendix III (… Vervolg) Tabel II
Page 112 and 113:
Bestemmingsplan IJ-oevers, dat date
Page 114 and 115:
De ontwikkelcombinaties die vervolg
Page 116 and 117:
Terugkijken op het eindresultaat De
Page 118 and 119:
ijvoorbeeld “hoogwaardig metselwe
Page 120 and 121:
Balkons en terrassen Op een gegeven
Page 122 and 123:
De stedenbouwkundige contouren ware
Page 124 and 125:
Tegenwoordig anders? Als marktparti
Page 126 and 127:
Appendix VI (… Vervolg) 1 Vraagge
Page 128 and 129:
Appendix VI (…Slot) 1 Vraag geric
Page 130 and 131:
Appendix VIII Geraadpleegde documen
Page 132:
De foto’s in dit rapport zijn (de
show all

Binnenstedelijke Balkons in Beeld - Bouwfonds

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?