Binnenstedelijke Balkons in Beeld - Bouwfonds

Appendix VI (… Vervolg)
1
Vraaggerichtheid
2
Belang balkons
3
Mismatch
4
Kaders SGO
5
Geld
6
Ruimtelijke kwaliteit
10
Balkondiscussie
11
Regelgeving
1
Vraaggerichtheid
2
Belang balkons
3
Mismatch
4
Kaders SGO
5
Geld
6
Ruimtelijke kwaliteit
7
Bouwtechnisch
9
Opdrachtgeverschap
10
Balkondiscussie
11
Regelgeving
12
Oplossingen
112
ES AB
Ontwikkelaar Ontwikkelaar
Corporatie kijkt naar huidige én toekomstige wensen.
Balkons ondergewaardeerd in puntensysteem, dus vaak te duur bij
sociale huur. Vanwege bijdrage aan gebruikskwaliteit en
toekomstwaarde tóch in PVE.
Niet iedereen wil zelfde type buitenruimte.
Meer aandacht komen voor daken als buitenruimte.
Stedenbouw wil gladde gevels en geen uitstekende balkons.
Momenteel machtspositie Stedenbouw minder dominant. Maar toch
regeren er nog dogma’s, zoals "geen balkons aan openbare zijde”.
Bij prijsvraag lag veel vast, zoals verbod op uitstekende buitenruimte.
Eerst winnen, dan pas discussiëren. Hoewel wij het liever anders
zagen, hadden de eerste ontwerpen daarom loggia’s en serres.
Stedenbouwkundige gebruiken drogredenen om eigen wens (strakke
gevel) te verbloemen.
Stedenbouw dominant boven PvE ontwikkelaar. Aanvankelijk weinig
discussieruimte. Geleidelijk meer ruimte, maar supervisie behield
schromelijke minachting voor het gebruikersaspect.
Bewijs van slechte verkoopresultaten elders (door gemis balkons)
enige invloed. Waar het bouwtechnisch nog kon, werden toen balkons
toegevoegd (maar op sommige plekken bleef het verbod).
Eisen gemeente Amsterdam overstijgen Bouwbesluit, maar sluiten
aan op onze kwaliteitsambitie, dus OK. Opnieuw eisen in
Bouwbesluit maakt sommige discussies passé, maar geen garantie
voor kwalitatief goede buitenruimte.
Supervisie hard: daardoor geen balkons
Uitstekende elementen in gevel verboden
"binnen rooilijn blijven" is smoes; ze weten dat uitkragende
balkons binnen rooilijn geen optie is vanwege gemaakte
financiele afspraken.
MP bij prijsvraag sloot uitsteeksel uit.
Aanvankelijk daarom loggia’s.
Conform regels, maar niet wat consument wil.
Bij sociale huur bleken balkons uiteindelijk te duur
Uiteindelijk hogere beeldkwaliteit door balkons.
Eerst moeilijke discussie met supervisie vermeden.
Omslag door crisis.
Architecten hebben in ontwerpbijeenkomsten supervisie
bewerkt. Delen taal en achtergrond ("architectenmaffia")
Supervisie was star. Rijnboutt als heilige vader van de
Ruimtelijke Kwaliteit.
MJ JS
Ontwerper Ontwerper
Door crisis architect meer oog voor vraagzijde
Ontwikkelaar zegt te weten wat consument wil, maar is te zwart
wit. De consument wil vaak wat anders dan ‘ie zegt en kan
wensen moeilijk verwoorden. Daar ligt een opgave voor de
ontwerper.
Door crisis nu bewuster van belang goede buitenruimte. Maar
in- of uitpandig blijft kwestie van esthetiek, geld en milieueisen.
Soms kan Frans balkon ook. Dat is in elk geval veel goedkoper.
Het kader dat wij van MVSA meekregen ging uit van het blok
als één massa met aan buitenrand geen verstorende
elementen (zoals balkons)
1. Dakpark al snel geschrapt want “te duur”
2. “buitenruimte” binnen thermische schil goedkoper. Misschien
ook meer opbrengsten (want meer GBO).
3. Goede buitenruimte lastig bij gering budget. 4. Door
marktomslag 2002ander idee over balkons.
Eerst loggia’s en summiere dakterrassen om hoofdmassa niet
te verstoren. uiteindelijk ruimtelijke kwaliteit beter door balkons
• ongekend complex project en financiële haalbaarheid vanaf
start onder druk.
Heren5 eerst wat moeite met nieuwe opddracht voor
buitenruimte, maar gehoorzaamde toch vrij snel “De
Opdrachtgever” • Bouwfonds was goede opdrachtgever met
duidelijke visie. Toch moet het VO moest sterk worden
gewijzigd. Dat kostte tijd en geld. Wel sturing op budget, maar
niet beknibbeld op kwaliteit. Samen gezocht naar
kostenbesparing.
Co-makership met het hele ontwikkelteam. Vanaf de start
samen en transparant, i.p.v.ieder afzonderlijk inbouwen van
natuurlijke reserves en vervolgens een "inleverspel" spelen. De
ontwerper moet aan de voorkant vaststellen wat dragers zijn
waarop hij nooit zal inleveren. De rest is minder relevant.
Goede buitenruimte kan bijdragen aan betere binnenstedelijke
producten en aan groei doelgroep stedelijk wonen.
wantrouwen: om “slechte kwaliteit” te voorkomen wordt zo veel
mogelijk middels SP en BP dichtgezet. Kan niet te gedetailleerd in
deze fase. Geen ontwikkelaar wil zich dan binden. Angst bestaat
bij overheid en stedenbouwers dat als je de ontwikkelaar één
vinger geeft, hij de hele hand neemt. Een keer toegeven verzwakt
positie. Ontwikkelaar moest bij prijsvraag al tot gaatje. Dus geen
enkele flexibiliteit.
In het door Gemeente + Defesche gemaakte SPvE, SP en BKP
werd uisteken buiten de rooilijn verboden en strakke gevels
nagestreefd
Te veel programma in envelop. Nul beweegruimte.
Inpandige buitenruimte goedkoper + meer GBO dus meer
opbrengsten. Werd verkozen boven buitenruimte, ook vanwege
financiële haalbaarheid. Met de crisis kwam twijfel over
afzetbaarheid van woningen zonder balkons.
Gemeente was eerder overstag dan supervisie. Maar gelukt met
belofte in te zetten op hoogwaardige kwaliteit. Supervisie was star
in de balkondiscussie. Zij voerden daarmee een achterhoede
gevecht en belemmerden de winstpotentie voor de risiconemende
ontwikkelaar. Het leek wel een persoonlijke vete richting
ontwikkelaars. Tussen de verschillende ontwerpers was een
goede onderlinge verstandhouding. M.n. band MVSA met één
supervisor hielp. Rijnboutt was primus inter pares.
Kwaliteit laat zich niet vooraf definiëren, maar komt in het proces
tot stand.
Zo lang buitenruimte nog verplicht was via Bouwbesluit zaten er
loggia’s in. Anticiperend op nieuw Bouwbesluit werden dat serres
(binnen thermische schil)
Documenten als SP en BKP moeten meer flexibiliteit bieden dan
enkel wat "binnenplanse vrijstellingen”.
• Er moet meer begrip zijn voor elkaars belang en standpunt.
Daarvoor is openheid en goede communicatie essentieel (Vb
Kromhoutkazerne)