Anders werken Anders werken - ProFacility.be

Beheer van het vastgoed van een onderneming, van de inrichting en de ondersteunende diensten
BELGIQUE-BELGIE
P.P - P.B.
4700 EUPEN 1
BC 30805
Business Interactive Media sprl - Profacility Magazine Nr 21 • Driemaandelijkse publicatie • januari - februari - maart 2009 • Nederlandstalige uitgave • 6,50 EUR • Kantoor: Eupen 1 • P304098
Pro-FM
Case study:
Bethaniëhuis Zoersel,
Laureaat
Facility Awards 2008
Pro-Real Estate
De situatie van de
Belgische immobiliën
Pro-Building
De taal van ‘open space’
Pro-Services
Kampioenen
van het onthaal!
Anders werken
Dossier: werkomgeving

®
Een publicatie van
Business Interactive Media sprl
Louisalaan, 475 -1050 Brussel
Tel.+32(0)2 669 77 65 - Fax +32(0)2 626 37 17
info@bimedia.be - www.bimedia.be
Directeur van de uitgave:
Didier VAN DEN EYNDE
dvandeneynde@profacility.be
Verspreiding via abonnement en gerichte mailings
9.500 ex (één editie in het Frans + één editie in het
Nederlands)
REDACTIE
Hoofredacteur: Patrick BARTHOLOME
Redacteurs: Eduard CODDÉ, Edward
ADRIAENSENS, Tim HARRUP, Philip WILLAERT,
Michaël VANDAMME, Axelle DEMOULIN
Vertaling: Simone BOGMAN, Michel BUCKINX,
Jan GORIS
Stuur ons uw persbericht via
redaction@profacility.be (FR)
redactie@profacility.be (NL).
ADVERTENTIE & MARKETING
Key Account Manager: Sigrid NAUWELAERTS
snauwelaerts@profacility.be
Marketing: Didier VAN DEN EYNDE
dvandeneynde@profacility.be
Advertentie tarieven beschikbaar op
www.profacility.be/advertising
PRODUCTIE
MMM Business Media
Productie verantwoordelijke: Sonia COUNET
Layout: Stéphane ANDRY, Laurent GOOR
Druk: Van Der Poorten
ABONNEMENTEN
3 magazine per jaar + de Profacility gids
1 jaar - 42 Eur - 2 jaar 68 Eur
Abonneer u online op www.profacility.be/abo
Betaling van uw abonnement via
overschrijving op bankrekening
KBC 734-0259978-27 op naam van
Business Interactive Media sprl
met de vermelding: abo + uw naam.
Uw abonnement start zodra
we uw betaling hebben ontvangen.
contact: abo@profacility.be
Profacility is Media partner van
Verantwoordelijke uitgever:
Didier VAN DEN EYNDE,
Louisalaan, 475 -1050 Brussel
© Overname van artikelen en afbeeldingen, zelfs gedeeltelijk gebeurt
enkel na schriftelijke toestemming van de uitgever.
Ander werk,
andere uitrusting
«
Hoe kunnen we het anders
aanpakken? » Dat is de vraag
die Profacility zichzelf en
haar lezers stelt in het dossier
« werkomgeving ». De technologische
revolutie, de shock van de energiecrisis
en de financiële wervelwind hebben
ervoor gezorgd dat oude referenties
voorgoed tot het verleden behoren.
Ons werk moet anders ingedeeld
worden, daar is iedereen het over eens. Klassieke
modellen worden volledig verworpen en men
verkent talrijke innovatieve wegen. En zoals er in
elke revolutie wel eens overdreven wordt, zijn er ook
nu mensen die te ver gaan en het hebben over een
werkruimte die “ a place to work, live and relax ”
moet zijn. Dat is in het beste geval een zoete utopie,
in het ergste geval een complete hypocrisie. Laten
we de werkplek eerst maar eens inrichten voor haar
belangrijkste functie, werken. Zo comfortabel
mogelijk, dat wel, maar laat ons ook de tijd en
ruimte bewaren voor een tweede leven, één waarin
we ons anders voelen. We kunnen die twee maar
beter gescheiden houden.
Profacility en haar redactioneel en commercieel
team passen zich ook aan: sinds 1 januari is onze
vestiging niet alleen verhuisd maar is het magazine
ook uiteenlopender. Onze redactionele inhoud
overschrijdt de fysieke grenzen van het magazine
dat nu voor u ligt. Zie het in de eerste plaats als de
sleutel naar meer informatie. In het verlengde van
de inhoudstafel bieden wij u voortaan namelijk
een aantal extra’s zoals referentiedocumenten,
supplementaire artikels die alleen online
verschijnen op www.profacility.be en een
thematische selectie uit de honderden artikels in
onze digitale bibliotheek. Daarbij stellen we u ook
nog eens 12 ontmoetingen per jaar voor in
verschillende vormen (magazines en newsletters).
Kortom, we moeten beschikbare bronnen beter
benutten. Is dat niet de algemene revolutie waartoe
de wereld ons uitnodigt?
Patrick Bartholomé
We verkennen
heel wat nieuwe
en innovatieve
wegen.
Profacility Magazine maart 2009 3

Pro-FM
40
maart 2009
Pro-Real Estate
06 Facility Awards
Bethaniëhuis Zoersel –
Facility Management Project of the Year 2008
11 Facility Awards
Best starters of the year 2008
12 Case study
Microsoft: case study
20 Vastgoed
Nieuws uit de sector
22 Market
European cities monitor – Brussel geboekstaafd
als sterk merk
25 Market
Afwachten en uitkijken naar opportuniteiten
16 Case study
Creëer een aangename werkplek
18 News
People on the move
19 Agenda
Niet te missen voor alle facility managers !
4 Profacility Magazine maart 2009

Download de referentie -
documenten omtrent de
artikels in dit nummer op
www.profacility.be/references
Bekijk alle eerder
verschenen artikels op
www.profacility.be/bibliotheek
Alle actualiteit vindt u op
06 16
Pro-Building
Pro-Services
29 Dossier
Werkomgeving
Streven naar een efficiëntere werkplek
44 Uitrusting
Het recente nieuws
46 Leveranciers
Nieuws van dienstverleners
47 Soft Services
Eerste contact
49 Veiligheid
Wonen in leegstaande kantoren
Dossier
Streven naar een
efficiëntere werkplek
30 – [Space Management] Workplace Innovation
32 – [Meubilair] De taal van ‘open space’
35 – [Ergonomie] Ergonomie in functie tot de organisatie
38 – [Case studies] Mobiliteit stuurt ICT
40 – [Showroom] Kantoordorpen, wissel op de toekomst?
ON-LINE – [Workplace design] Aanleg en welzijn in de
werkruimte
30-42
Profacility Magazine maart 2009 5

Pro-FM
[ Facility Awards]
Facility management : pro
Medio december werd
de Facility Award 2008
toegekend aan de firma
Vanhout uit Geel voor
de omvorming van het
Bethaniënklooster in
Zoersel tot gemeentehuis.
Alle gemeentelijke
diensten werden ruimtelijk
én organisatorisch onder
één dak gebracht.
Michaël Joris van Vanhout
leidt ons met trots door
het gebouw.
Op de plattegrond zijn de
contouren van de oude
kapel en het klooster
nog goed herkenbaar.
De firma Vanhout had een hele
kluif aan de bouw van het
gemeentehuis en de integratie
van de gemeentelijke diensten, inclusief
het OCMW. Daarom werden verschillende
grote partijen bij het project
betrokken: het consultingbedrijf Deloitte,
Cenergie voor het aspect duurzaam bouwen,
Cipal voor de informatica, Bulo
voor het kantoorontwerp, Cegelec voor
technische diensten en Dexia voor de
financiering. De architecten Driesen,
Meersman en Thomaes tekenden de
plannen voor het gebouw. Maar de
belangrijkste partner was natuurlijk de
gemeente Zoersel zelf. Het project is zo
bijzonder dat het al verscheidene keren
in de prijzen is gevallen. Vooral de integratie
van het OCMW, gemengde financiering
(PPS), de aandacht voor duurzaamheid
en de toepassing van één
centraal ICT-platform wekken grote
belangstelling.
« Op de plattegrond zijn de contouren
van de oude kapel en het klooster nog
goed herkenbaar, » begint Michaël Joris.
Vooraan rechts bevindt zich de receptie.
De ruimte vooraan links is opgevat als
wachtruimte met speelhoek. Achteraan
rechts de balie van de bevolkingsdienst
en achteraan links de balie grondzaken.
Aan deze bureaus worden 90% van alle
zaken afgehandeld. Voor zaken die meer
tijd, specialistische kennis of discretie
vereisen, kan ondersteuning worden
verleend vanuit de rood ingekleurde
kantoren die de patio half omsluiten.
Het OCMW zit in het rode deel rechts,
dit vanuit de overweging dat deze dienst
1
2
3
6 Profacility Magazine maart 2009

ject of the year
5
6
4
1. Voorgevel van het gemeentehuis van Zoersel. De trap rechts leidt naar
de hoofdingang.
2. Een vergaderruimte. Overal in het gebouw staat hetzelfde sobere,
witte meubilair. De kleuren van de glasramen en de muren komen
daardoor maximaal tot hun recht.
3. De raadzaal waar ook huwelijken worden gesloten.
De kloosterzusters hadden deze ruimte in twee verdiepingen
opgedeeld. « Na de verwijdering van de tussenvloer heeft deze ruimte
haar statige karakter teruggekregen en werd ze de ideale plaats voor
raadsvergaderingen en trouwpartijen. » De spleten tussen de witte
panelen hebben een akoestische functie en dienen ook voor de
luchtaanvoer.
4. De rondleiding eindigt in de voormalige kapel. Die is ingericht als
multifunctionele ruimte voor congressen, opvoeringen of feesten.
Joris vindt het een geweldige locatie. « De firma Vanhout hield onlangs
in deze zaal zelf een personeelsfeest voor meer dan
300 mensen. » Door middel van speciale stoffen aan het plafond en
langs de wanden kunnen de akoestische eigenschappen van de zaal
worden aangepast. De kapel is voorzien van een aparte toegang en
eigen toiletten. De sacristie achteraan rechts doet dienst als
artiestenruimte en grootkeuken.
5. Portiek tussen de kloostergang en de patio aan de kant
van de raadzaal.
6. De overdekte patio op de plaats van de vroegere kloostertuin vervult
een cruciale functie in het nieuwe gemeentehuis. Michaël Joris
geraakt nauwelijks uitgepraat over deze plek. « Terwijl de kloostertuin
een barrière was tussen de verschillende vleugels van het gebouw,
verbindt de patio alle omliggende ruimten met elkaar. De gekleurde
panelen in het zaagtanddak werpen steeds wisselende vlekken op de
vloer. De panelen zijn uitgevoerd in de karakteristieke kleuren van de
oude glasramen. Ook voor andere kleureffecten is naar die kleuren
teruggegrepen, bijvoorbeeld met de neonverlichting onder de balies.
De glasramen tussen de oude tuin en de kloostergang zijn gedeeltelijk
verwijderd. De openingen naar de achtergelegen ruimtes creëren een
gevoel van transparantie en bevorderen de luchtcirculatie. »
Profacility Magazine maart 2009 7

[ Facility Awards]
Acht genomineerden, één winnaar
Op 17 december laatsleden werden in Brussel de jaarlijkse Facility Awards van
IFMA toegekend. De prijs bekroont een project dat bijdraagt aan een beter beheer
van gebouwen, werkomgevingen en facilitaire dienstverlening. Vanhout Facilities uit
Geel ging met de hoofdprijs aan de haal. De FOD Sociale Zekerheid eindigde op de
tweede plaats met zijn project om het stoffige imago van het ministerie af te werpen
en met een nieuwe werkorganisatie een aantrekkelijke werkgever te worden.
Telenet werd derde met het project voor de bouw van een nieuw hoofdkwartier.
De andere genomineerden waren de FOD Economie, het UZ Leuven,
het OCMW Waregem en het gehandicaptenproject ’t Waskotje van de
Westvlaamse instelling Dominiek Savio. Dat laatste kreeg de publieksprijs.
9
7
8
7. De raadzaal is uitgerust met uitschuifbare beeldschermen,
conferentie-apparatuur en een stemsysteem.
8. Traphal in de kloostergang. Waar mogelijk zijn de oorspronkelijke
materialen behouden. Niet alleen de glasramen maar ook de
wand- en vloertegels, de granito trappen en leuningen.
Ze herinneren de bezoeker aan de geschiedenis van het gebouw.
9. Vooraan in de kapel, onder het doksaal, ligt de foyer met een
minikeuken. Deze ruimte is geschikt voor recepties en kleine
ontvangstplechtigheden. Desgewenst kan de foyer met
schuifpanelen worden afgescheiden van de kapel. Aan de voorzijde
van het gebouw bevinden zich voorts nog een aantal kleinere
ruimtes die ter beschikking staan van de lokale culturele
verenigingen. De verwarming en deurontgrendeling zijn
geprogrammeerd volgens de afspraken met de gebruikers.
8 Profacility Magazine maart 2009
zich ook met persoonsgebonden zaken
bezighoudt. Het gele blok huisvest de
politie. Joris bevestigt de indruk dat
deze zone enigszins afgezonderd ligt
van de andere gemeentelijke diensten.
« Dat is wettelijk voorgeschreven »,
licht hij toe. « Toch hebben we daar een
mouw aangepast en kunnen bezoekers
tijdens de kantooruren via de centrale
patio ongehinderd doorlopen tot bij de
politie. » De rechthoekige ruimte tussen
de politie en de administratieve
diensten is de raadzaal. Tussen het rode
gedeelte van de kloostergang en de
blauwgroene, publieke ruimte vooraan
zijn hekken geïnstalleerd. Na de kantooruren
gaan die automatische dicht.
Daarmee wordt voorkomen dat onbevoegden
buiten de kantooruren het
administratieve deel van het gebouw
kunnen betreden als het publieke deel
van het gebouw nog open is.
Alle computers van de Zoersele gemeentediensten
werken op één enkele server.
Met een glasvezelkabel zijn ook
enkele steunpunten en de technische
dienst elders in de gemeente op het netwerk
aangesloten. Elke ambtenaar kan
zich eender waar aanmelden. Ook thuiswerk
is mogelijk. Het persoonlijk profiel
bepaalt welke bestanden de ambtenaar
kan raadplegen of bewerken. Het telefoonsysteem
is aangepast aan desk sharing.
De ambtenaren nemen hun telefoonnummer
mee van bureau naar
bureau.
Geavanceerd
luchthuishoudingssysteem
Het gemeentehuis van Zoersel is voorts
uitgerust met een zeer geavanceerd
luchthuishoudingssysteem. Uit economische
en gezondheidsoverwegingen
is geen airconditioning toegepast. De
luchthuishouding in het gebouw wordt
geregeld met natuurlijke ventilatie.
Een CO 2 -detector stelt de behoefte aan
verse lucht vast. Lucht wordt aan- en
afgevoerd langs sensorgestuurde ramen
en ventilatieschachten. Bij hittegolven
worden grote hoeveelheden frisse
nachtlucht door het gebouw gejaagd
zodat de dikke muren overdag voldoende
koelte kunnen afgeven. De tochtstromen
overdag zijn zorgvuldig berekend
opdat ze niet als hinderlijk zouden
worden ervaren. Maar, zegt Joris, « zoals
de vakliteratuur aangeeft moet een
klachtenpercentage van 15% als onvermijdelijk
en aanvaardbaar worden
beschouwd. Individuele wensen inzake
klimaat kunnen niet worden gehonoreerd
». Het gemeentehuis draagt het
prestigieuze EPB-label (EnergiePrestaties
Binnenklimaat) en de Vlaamse overheid
heeft het gebouw uitgeroepen tot model
voor andere overheidsgebouwen. Mede
daarom krijgt het gemeentehuis veel
studiebezoek over de vloer.
Edward ADRIAENSENS ■

1 ste Prijs
Van Hout Facilities
2 de Prijs
Federale Overheidsdienst
Sociale Zekerheid
3 de Prijs
Telenet
Publieksprijs
Dominiek Savio
Instituut vzw
Plaats uw facilitaire
projecten in de kijker!
Wellicht is er in uw eigen
onderneming of deze van één van
uw klantenrelaties een project in
wording, of reeds
geïmplementeerd dat
onderbouwd is met de principes
van facilitaire dienstverlening,
een uitmuntend gebouwenbeheer,
spraakmakende
omgevingsfactoren die bij wijze
van voorbeeld de uitvoering van
de dagtaak en de mobiliteit van
de medewerkers vergemakkelijkt.
In deze gevallen komt dit project
ongetwijfeld in aanmerking voor
de verkiezing van het beste
project van het jaar inzake
Facility Management.
Evenement georganiseerd door
Het vakgebied Facility Management meer bekendheid laten verwerven in België
alsook de ‘Best Practises‘ een ruimere erkenning aanbieden, vormen de twee doelstellingen
van de Facility Awards.
In navolging op de bekroonde realisaties in 2008 van Vanhout Facilities, de Federale Overheidsdienst
Sociale Zekerheid, Telenet en het Dominiek Savio Instituut zal de 5° uitgave van de Facility Awards de
focus plaatsen op de allerbeste projectmatige toepassingen in het Facilitair universum.
De projecten die in aanmerking komen voor de finale worden verkozen door een professionele
vakjury samengesteld uit vertegenwoordigers afkomstig uit alle deelgebieden van Facility
Management. De finalisten worden uitvoerig bekend gemaakt in de vakpers aan de hand van een
uitgebreide reportage die zou gepubliceerd worden in het Facility Awards magazine verspreid zowel
via de communicatiekanalen van de professionele vakverenigingen als via de Profacility Media.
Op 25 februari 2010 te Brussel, tijdens een plechtigheid worden aan de drie beste projecten de
Oscar voor Facility Management door de vakjury uitgereikt. Eén van deze projecten zal eveneens
bekroond worden met de speciale publieksprijs.
De Facility Awards 2010 informatie ontbijtsessie
zal op dinsdag 28 april 2008 plaats vinden
bij Ernst & Young te Brussel (Diegem)
Schrijf u in online op www.facility-awards.be/candidates
of contacteer Annemie VAN GOETHEM, secretary@facility-awards.be, Tel 02 424 12 80
IFMA corporate partners
Media Partner

Pro-FM
[ Facility Awards]
Starters of the year
De IFMA en de twee
Belgische FM-opleidingen
hebben Stijn Peeters
en Katrien De Poorter
bekroond met het
« Best Starters’ Project
of the Year 2008 ».
Peeters lanceerde het
« property management
dashboard » waarmee
de relatie huurdervastgoedbeheerder
beter
in kaart wordt gebracht.
De Poorter analyseerde
de evolutie naar desk
sharing bij De Post.
Minder kosten,
meer rendement
Stijn Peeters gelooft dat PMD
de exploïtatiekosten van de
Segro-gebouwen beheerbaarder
maakt en de dienstverlening aan
de klanten ten goede komt.
PMD wapent Segro dus tegen
de malaise op de vastgoedmarkt.
De scriptie van Katrien De Poorter
ademt dezelfde geest uit.
De liberalisering van de Europese
postmarkt in 2011 zet De Post ertoe
aan om de werkomgeving van
het personeel te optimaliseren.
Het welbehagen van het personeel,
de motivatie en bijgevolg de
productiviteit zullen verbeteren
en de exploïtatiekosten (huur,
verwarming, onderhoud, enz.)
moeten dalen.
Stijn Peeters is manager bij
de klantendienst van Segro.
De snelle expansie van deze
Engelse vastgoedinvesteerder bracht
hem op het idee om het vastgoedbeheer
op het Europese vasteland te standaardiseren.
Zo ontstond zijn scriptie
« Property Management Dashboard »,
PMD. Peeters’ uitgangspunt was dat
peilingen naar de klanttevredenheid te
Het opgeven van bepaalde
verworvenheden stuit
op weerstand.
weinig houvast bieden. Met PMD kan
een vastgoedbeheerder de mening van
de klant objectief toetsen aan de kwaliteit
van de dienstverlening. Alles wordt
in meetbare grootheden uitgedrukt.
De cijfers belanden in een wegingsindex
waarin o.a. de kwaliteit van het onderhoud
of de duurzaamheid zijn opgenomen.
De RICS Code of Practice
maakt het mogelijk om verschillende
gebouwen met elkaar te vergelijken.
Een bekend ijkpunt is de verhouding
tussen de onderhouds- en herstellingskosten.
In Amerika geldt voor gebouwen
tot 5 jaar oud een norm van 75-25.
Europa neigt naar 70-30. Hoe dan ook,
vastgoedbeheer met PMD wordt een
constante evenwichtsoefening waarbij
veranderende inzichten de wegingsindex
zullen beïnvloeden. Segro is intussen
begonnen met de invoering van
PMD. Vanaf 2011 moet het op heel het
continent operationeel zijn.
Katrien De Poorter, Hogeschool van de Provincie Luik
en Stijn Peeters, Instituut Kaho St Lieven.
De lange weg naar
een nieuwe werkomgeving
bij De Post
Katrien De Poorter is HR-accountmanager
voor de FM-afdeling van De Post.
Ze verzeilde dieper in het FM-wereldje
toen ze lid werd van de stuurgroep
die de ingrijpende veranderingen in de
werkomgeving van de centrale diensten
moet voorbereiden. In haar scriptie
« La Poste, Working Tomorrow »
analyseert ze dat proces. De Post beoogt
een doelmatiger gebruik van de ruimte
en een optimalisatie van de werkomgeving.
Het personeel zal daarom zijn
vaste bureaus moeten verruilen voor
desk sharing. Een eerste proefproject
met 151 werknemers van de afdeling
FM leerde dat het opgeven van bepaalde
verworvenheden op weerstand
stuit. Inspraak in werkgroepen is
een beproefd middel om het personeel
in de gewenste richting te leiden.
Zo zijn de medewerkers zelf tot de
onontkoombare conclusie gekomen dat
er bij desk sharing geen persoonlijke
spullen op de bureaus mogen achterblijven.
Maar desk sharing is wellicht
niet het eindpunt in het streven naar
kleinere kantooroppervlakten en een
verhoging van de motivatie van de
medewerkers. Mogelijk wordt telewerk
de volgende stap. Ook dan zal het
samenspel tussen HR en FM nuttige
diensten bewijzen.
Edward ADRIAENSENS ■
Profacility Magazine maart 2009 11

Pro-FM
[ Case study]
Microsoft: casestudy
Het Dinner 4 Facility
Management dat IFMA
organiseerde, was de
uitgelezen kans om meer
te weten te komen over
een van de grootste
uitdagingen ooit in de
industrie: het
reorganiseren van het
facility management van
een van de grootste
multinationals ter wereld,
Microsoft. ‘Mike Liddle,
voorzitter-stichter van het
IFMA Europa, lid van de
raad van bestuur van het
IFMA Consultants Council
wereldwijd en
medeoprichter van de
Corporate FM Alliance,
vertelde de aanwezige
gasten hoe zijn bedrijf en
haar partners deze
reusachtige opdracht
hebben aangepakt.
12 Profacility Magazine maart 2009
De "Dinners 4 FM" van IFMA, gelegenheden voor facility managers om elkaar
te ontmoeten in een gezellige en tegelijk leerrijke omgeving.
Het project luidt de derde generatie
facility management in
voor Microsoft, wist Mike
Liddle. De verschillende individuele
entiteiten moesten worden gebundeld in
één volledig pakket. Het werd al snel
duidelijk dat een eensluidende aanpak
voor alle leveranciers in Europa onmogelijk
was voor de Corporate FM
Alliance, omdat geen enkel bedrijf in
"De RFP bepaalde wanneer de
potentiële leverancier zijn uitdagingen
kreeg voorgeschoteld en wanneer het
tijd was om vragen te stellen."
staat is om op zijn eentje alle eisen in te
vullen. In een land als het Verenigd
Koninkrijk alleen al palmt Microsoft
maar liefst 60.000 m 2 in, verspreid over
5 gebouwen.
Uitdagingen
Een reeks standaarden uitwerken zodat
de filialen van Microsoft in alle landen
op één lijn konden worden geplaatst,
was met stip het belangrijkste doel van
de operatie. Het aantal facility managementleveranciers
moest dalen, en de
klantentevredenheid moest stijgen.
Dagelijkse ondersteuning van Microsoftfilialen
in elk land was een andere vereiste,
en er werd verwacht dat de operationele
kosten zouden dalen, al was
dat geen prioritair doel op zich. Een
helpdesk, het beheren van uitbestedingen
en kwalitatief hoogstaande dienstverlening
sloten het rijtje met verwachtingen
af.
Alles outsourcen
"Microsoft groeit jaarlijks met zo'n 12
à 15%", legt Mike Liddle uit. "Het is
dus een hele uitdaging om een dergelijke
evolutie goed te beheren.
'Harmoniseren' en 'standaardiseren' wer-

Essentiële elementen
"Je kan van outsourcing heel wat
opsteken. Ten eerste: het belang
van vertrouwen. De cliënt moet
jou vertrouwen. Ten tweede:
ervaring. Ervaring staat garant
voor de best mogelijke kwaliteit.
En vergeet niet aandachtig te
luisteren - we hebben niet
voor niets twee oren en
maar één mond...
Begrijp dat je jouw ideeën niet
kunt opdringen aan anderen.
Spaar geen heilige huisjes,
gooi de regeltjes en
vastgeroeste stramienen
overhoop en durf met een
schone lei te herbeginnen.
Kortom: luister, analyseer,
begrijp en ontdek wat je cliënt
echt wil. En alles – maar dan
ook alles – wat geen deel
uitmaakt van je core business
wordt best geoutsourced.
Zo ben ik bijvoorbeeld van
mening dat banken beter niet zelf
voor hun beveiliging zorgen."
Mike Liddle
Mike Liddle, ex-voorzitter van IFMA Europa gaf toelichting bij de wijze waarop zijn
bedrijf een gigantische taak op zich heeft genomen.
den sleutelwoorden, en zo veel mogelijk
outsourcen was de boodschap.
Microsoft vroeg ons een allesomvattende
oplossing te bedenken. Ze stelden
zowat alles wat ze al hadden in vraag,
en we kregen carte blanche voor de hervormingen."
Dit hield in dat een aantal activiteitsdomeinen
onmiddellijk konden worden
geïdentificeerd. Er was in de
eerste plaats een duidelijke opportuniteit
om de situatie met de huidige
groep leveranciers te optimaliseren,
zowel op nationaal als regionaal
vlak. Alle leveranciers kregen uitdagende
doelstellingen voorgeschoteld,
wat ons toeliet de beste lokale leveranciers
op te sporen. Er werd gezorgd voor
professionele outsourcing en een nieuw
verkoopmodel werd in gebruik
genomen. Daarnaast werd ervoor
gezorgd dat de lokale facilityverantwoordelijke
van Microsoft zich volledig
op de strategische kant van de zaak kan
concentreren zonder zich zorgen te hoeven
maken over de tactische kant. Een
hogere klantentevredenheid en lagere
kosten zouden de logische gevolgen
zijn. Het was uiteraard van het allerhoogste
belang dat de noden duidelijk
werden geïdentificeerd zodat marktleveranciers
zich een goed beeld zouden
kunnen vormen van de verwachtingen
en er vervolgens zouden kunnen op
inspelen.
Request for
Information and Proposal
"We contacteerden vijf à zes leveranciers
per domein om na te gaan wat ze
te bieden hadden", zegt Mike Liddle.
"We waren op zoek naar een prima
track record, een stabiele financiële
situatie en de operationele capaciteiten
om de vereiste taken te kunnen uitvoeren...
Een andere niet-onbelangrijke
vraag was of er een culturele match was
met Microsoft. Waren de betrokken individuen
wel de geschikte mensen voor
de job?"
"Na de RFI (request for information of
verzoek tot inlichtingen), dienden we
een RFP in (request for proposal of offerteaanvraag).
We onderzochten niet
alleen of ze in staat waren om de specifieke
eisen van Microsoft in te willigen.
We polsten ook naar hun winstmarges,
hoe ze hun omzet realiseren,
welk percentage van het budget ze spenderen
aan opleidingen, welke softwaretools
ze gebruiken, enzovoort.
Microsoft is erg veeleisend", voegde hij
eraan toe.
Het was enorm belangrijk voor de RFP
dat de potentiële leverancier alle relevante
informatie kreeg over de huidige
stand van zaken. Hoe gedetailleerder
de informatie was in de verkenningsfase,
hoe minder onderzoek er nodig was
in de onderhandelingsfase. De RFP
bepaalde wanneer de potentiële leverancier
zijn uitdagingen kreeg voorge-
Profacility Magazine maart 2009 13

[ Case study]
schoteld en wanneer het tijd was om
vragen te stellen. Het leek oneerlijk om
al te veel potentiële leveranciers te laten
deelnemen aan het RFP-proces. Daarom
werden er maximum vier à vijf kandidaten
toegelaten.
Contractuele details
Zodra de leveranciers geselecteerd
waren, verschoof de focus naar de operationele
procedures. Wat het financiële
plaatje betreft, werd er overeengekomen
gezamenlijke incentives te bepalen
voor de leverancier en Microsoft. Er
moest een boetebeding worden ingevoerd
voor het niet-bereiken van vooropgestelde
doelstellingen, zolang die
doelstellingen haalbaar waren. "We mikten
op 95% van het target, wat goed is
want 100% is onmogelijk in FM," aldus
Mike Liddle. Zowel de cliënt als de
leverancier vult achteraf een scorekaart
in om de geleverde prestaties te beoordelen.
Als de scorekaarten nagenoeg
identiek zijn aan het einde van een
bepaalde periode, kunnen we spreken
van een ideale samenwerking.
Het gekozen financiële model werd in
vier grote delen opgesplitst: directe
arbeidskosten en algemene kosten, en
kosten van uitbestedingen; allebei vaste
kosten. De laatste twee hoofddelen
waren de bijkomende kosten voor aanvullende
opdrachten bij het contract,
en de marge. De marge bevatte een risicoloos
en een risicovol gedeelte, en
werd beoordeeld via de scorekaarten.
Relatie
Het was van dag één al duidelijk dat de
relatie tussen Corporate FM Alliance
en Microsoft van doorslaggevend belang
zou zijn voor het welslagen van de
samenwerking. "We moesten ons inleven
in de cultuur van Microsoft en we
werden als een van hen behandeld,"
legt Mike Liddle uit. "Ze waren op zoek
naar een partner, niet naar zomaar een
leverancier van facility management.
Ze wilden met plezier kunnen samenwerken.
'Draag je steentje bij' was het
motto, en wij antwoordden met een gretige
'can do'-houding. Gaandeweg groeide
er tijdens de samenwerking wederzijds
respect tussen de beide partijen en
de dochterondernemingen, en werden
er heel wat ervaringen uitgewisseld".
Elke partij had zijn eigen, vakkundige
inbreng in de partnership. De Corporate
FM Alliance droeg haar internationale
ervaring en netwerkknow-how bij, en de
superieure Microsoft in-house softwaretools
werden in het proces geïntegreerd.
Zij hadden al buitengewoon performante
monitoring tools voorzien.
Verscheidenheid in
de eenheid, en eenheid
in de verscheidenheid
"Toen al snel werd ingezien dat 'one
size fits all' absoluut onmogelijk was
in een reusachtige onderneming als
deze, wisten we dat harmonisatie prioritair
was over standaardisatie. Lokale
managers die de teugels in handen hebben
in elk land zijn van cruciaal belang,
net als meertalig personeel op de juiste
plaatsen. Tot slot is het ook uiterst
belangrijk te beseffen dat iedereen
anders is. Deze verscheidenheid moest
door alle partijen worden gerespecteerd
en gekoesterd, zodat eenheid in de
samenwerking extra werd versterkt."
Tim HARRUP ■
14 Profacility Magazine maart 2009

Publi-Reportage
[easyFairs ® ]
Direct en efficiënt
Na een succesrijke start
van ‘BUILDINGS OF
BELGIUM’ in 2008, kiest
organisator easyFairs ® dit
jaar voor een vernieuwde
formule, helemaal
afgestemd op de actuele
marktsituatie.
Exact op de doelgroep
afgestemde exposanten,
directe contacten en
maximale efficiëntie voor
de bezoeker, staan
centraal in het opzet.
Praktische informatie
Data: 27 & 28/05/2009
Locatie: Tour & Taxis - Havenlaan 86c - 1000 Brussel
Open:
10 – 20.00u op 27 mei
10 – 18.00u op 28 mei
Websites:
BUILDINGS OF BELGIUM: www.easyFairs.com/BOB
FACILITY SERVICES: www.easyFairs.com/FACILITY-BE
Tijd- en kostefficiëntie
Tour & Taxis blijft behouden als locatie voor
de beurs die dit jaar op 27 & 28 mei plaatsvindt.
Beursorganisator easyFairs ® zweert bij verkoopgerichte vakbeurzen als
belangrijk marketing platform in moeilijk economische tijden. ‘Vraag en
aanbod kostenefficiënt samenbrengen’ luidt het credo. Het gaat om een
all-in formule, i.p.v. de gebruikelijke verhuur van naakte standoppervlakte.
Hierdoor is de prijs van een stand gelijk aan de totale kostprijs voor de
deelname en kan de exposant heel eenvoudig de return on investment
berekenen. Opmerkelijk is ook dat elke deelnemer dezelfde oppervlakte
krijgt toegemeten, zodat het bekende opbod van standen wordt uitgesloten.
Dat de formule aanslaat, bewijst de groei bij easyFairs ® : gedurende
4 opeenvolgende jaren noteerde men een gemiddelde jaarlijkse groei
van bijna 60%. De beursorganisator zal zelfs nieuwe evenementen
lanceren in het komende jaar.
Het eerste luik richt zich op hard
facility management voor residentieel
en commercieel vastgoed.
Renovatie, ‘maintenance’ en
het beheer zijn de pijlers waarop het
‘BUILDINGS OF BELGIUM’-evenement
bouwt. Anders dan voor de particuliere
woningbouw blijkt renovatie voor grote
projecten nog een vrij specialistisch gegeven.
We beschikken over een groot gebouwenpatrimonium
en daar zit heel wat
potentieel in, ook voor herbestemming.
Bij de aanbieders van diensten en beheer
ligt het accent op software voor controle,
automatisering en energiebesparing.
De exposanten van ‘BUILDINGS OF
BELGIUM’ mikken op Asset Managers,
Property Managers, Syndicussen, Building
Managers, Gemeenten en Overheden,
Architecten, Studiebureaus en
Bouwondernemingen.
Het tweede luik brengt alle spelers in het
domein ‘soft facility services’ samen.
Een 70-tal exposanten zullen er hun diensten
voorstellen aan Facility Managers,
Gebouwbeheerders, Aankoopmanagers en
Technische directeurs, die uitgenodigd
worden voor een bezoek. In KMO’s is het
beheer van de gebouwen en de werking
ervan meestal toevertrouwd aan één enkele
persoon. In grotere ondernemingen
zijn beide bevoegdheden gescheiden.
De beslissing om deze scheiding ook in de
beurs door te trekken en een volwaardig
platform te bieden aan de ‘soft facility services’,
is het resultaat van onderzoek bij de
bezoekers en zal leiden tot een meer geconcentreerde
bezoekersstroom.
Vertrouwd en vernieuwend
‘BUILDINGS OF BELGIUM’ en ‘FACILITY
SERVICES’ zijn een kort en krachtig evenement
dat de juiste bezoekers aantrekt in
slechts twee dagen. Een bezoek van 3 tot
4 uur volstaat voor een perfect overzicht.
Nieuw voor 2009 is naast de opdeling in
twee parallelle beurzen het toevoegen van
een nocturne. Tijdens de eerste dag blijven
de deuren geopend tot 20.00u. Deze vernieuwing
vergemakkelijkt ook de combinatie
van het beursbezoek met deelname
aan het randprogramma.
Naast de dubbele beurs ‘BUILDINGS OF
BELGIUM’ en ‘FACILITY SERVICES’ voorziet
easyFairs ® immers in een boeiend
randprogramma, dat ontstaat vanuit de
samenwerking met IFMA, BVA, ORI,
Confederatie Bouw en VIB. Een veelbelovend
seminarie-programma wordt verzekerd
door IFMA.
Tour & Taxis blijft behouden als locatie
voor de beurs die dit jaar op 27 & 28 mei
plaatsvindt.
■

Pro-FM
[ Case study]
Creëer een aangename
Dat zou volgens Billy
Davidson, Global Property
Director bij Vodafone
Europe, de doelstelling
moeten zijn voor elke
Facility Manager. Hij
bereikt dat door het
streven naar harmonie
tussen hard en soft
Facility Management en
speelt daarmee een
sleutelrol in het behouden
van personeel.
“Wie zich goed voelt
op de werkplek,
presteert ook goed”
16 Profacility Magazine maart 2009
Billy Davidson definieert Facility
Management als de integratie
van processen binnen een onderneming
met als doel de afgesproken
kwaliteitscriteria voor onderhoud en
ontwikkeling van het gebouw te verzekeren
in het belang van de primaire activiteiten.
‘Hard FM’ heeft betrekking op
de gebouwen zelf, het onderhoud ervan,
de veiligheid. ‘Soft FM’ is de dienstverlening
aan de gebruikers van het
gebouw met o.a. cleaning en catering.
Het samenspel tussen beiden is belangrijker
dan algemeen wordt aangenomen.
“Wanneer de koffiemachine leeg is, dan
is er onvrede bij het personeel en dat is
vaak erger dan wanneer er iets aan het
gebouw zelf hapert…” merkt Billy
Davidson op vanuit zijn
ervaring. Hij gebruikt het
begrip ‘Intelligent Client
Function’ (ICF) voor de
controle en aansporing
van de leveranciers van
dienstverlening. “De
Facility Manager
moet een gebouw in
zijn totaliteit bekijken.
Het is meer dan een
huurprijs en werkingskost;
het is een
essentiële bijdrage tot
de werksfeer”.
Door het personeel
de best mogelijke
werkomgeving te bieden, versterkt niet
alleen de band met de onderneming,
maar zal het ook in staat zijn zich beter
te concentreren op de eigenlijke activiteiten.
Een veilige en efficiënte werkomgeving
creëren voor het personeel
behoort evenzeer tot de verantwoordelijkheid
van het bedrijf, net als de
samenstelling van een car policy met
minimale milieubelasting. “Wie zich
goed voelt op de werkplek, presteert
ook goed” concludeert Billy Davidson.
Succesvol zijn als Facility Manager uit
zich in een minimaal aantal klachten
vanuit de gebruikers van het gebouw
over zaken die niet naar behoren werken.
Harmonie tussen
hard en soft FM
Billy Davidson pleit voor partnerships
met toeleveranciers van diensten omdat
dit efficiënter en kostenbesparend werkt.
Wie telkens opnieuw toeleveranciers
moet selecteren, briefen en een zekere
inwerkperiode gunnen, verliest heel wat
geld. Het gaat overigens niet enkel om
kostenbesparing. Door een partnershiprelatie
met de toeleveranciers stijgt ook
hun kennis van het gebouw waarin ze
werken, waardoor ze sneller, efficiënter
en beter de opgelegde taken kunnen uitvoeren.
Het menselijk welzijn van de gebruikers
(het personeel) staat voorop en de

werkplek
Door het personeel de best mogelijke
werkomgeving te bieden, zal het in staat zijn zich
beter te concentreren op de eigenlijke activiteiten.
Billy Davidson, Global Property Director
bij Vodafone Europe
Vodafone begon uit het niets, met geen
enkele klant. Vandaag is het telecombedrijf
actief in 52 landen en telt 252 miljoen
klanten. In elk land wordt het beheer van de
gebouwen als een lokaal gegeven beheerd.
Dat heeft te maken met de sterk
uiteenlopende kosten, die bovendien niet in
rechtstreekse relatie staan tot de omzet of
het klantenpotentieel. Zo is India de
grootste markt voor Vodafone, maar lang
niet de duurste. Duitsland staat als duurste
geboekt; Albanië en Malta zijn de
goedkoopste. Bij Vodafone neemt de facility
cost een aandeel van 15% in de totale
kosten. Dat percentage zou tot ± 20% uitstijgen indien men meer
gebouwen zou bezitten, daar waar nu vooral gehuurd wordt. De
huur van de betrokken gebouwen vertegenwoordigt 60% van het
totaal.
daaruit voortvloeiende productiviteit
en loyauteit aan de firma vertegenwoordigt
een grotere waarde dan de
haalbare besparing door het onderhandelen
met toeleveranciers van diensten.
Hij maakt ook de bedenking dat voornamelijk
‘Hard FM’ overwegend in handen
ligt van technici, mensen die te
weinig oog hebben voor de werkomgeving
en geen echte service-ingesteldheid
koesteren.
Dat wil niet zeggen dat hij niet kritisch
zou staan tegenover de toeleveranciers.
Zo kan voor Billy Davidson één enkele
dienstenleverancier nooit alle benodigde
kennis in huis hebben en daarom
zijn een partnership en direct contact
met de diverse leveranciers van groot
belang. Direct contact is noodzakelijk,
daar veel efficiënter dan e-mailverkeer.
Heeft de leverancier wel begrepen wat
we van hem verwachten? Bij een face-toface
contact is dat snel duidelijk; via
mail heeft men er het raden naar.
Er is een belangrijke taak weggelegd
voor de helpdesk en deze dient ééngemaakt
voor ‘Hard’ en ‘Soft FM’. Slechts
wanneer alle klachten via één helpdesk
lopen, kan men als Facility Manager
zeker zijn van registratie, opvolging en
controle. De helpdesk weet ook precies
welke toeleverancier voor welk onderdeel
verantwoordelijk is en kan zo op de
meest efficiënte wijze reageren en een
waterdicht monitorsysteem beheren.
De prestaties van toeleveranciers dienen
gecontroleerd en geëvalueerd om
ervan te leren en de samenwerking bij te
sturen. Een voortdurende verbetering
vanuit de praktijk is een belangrijke
doelstelling voor een geslaagde harmonie
tussen hard en soft FM.
Daarnaast pleit Billy Davidson ervoor
om de problemen niet uit te besteden
aan een dienstverlener, maar ze eerst
zelf te kennen, ze grondig te analyseren
en oplossingen te zoeken die verder
gaan dan enkel kosten besparen.
Rendement en
kwaliteitscontrole
Heel opmerkelijk is zijn benadering van
sommige dienstverleners, zoals bv. de
nachtwachter. In een klassieke situatie
moet de nachtwacht enkel de afgesproken
ronde lopen, met eventueel opgenomen
controlepunten. Billy Davidson
schakelt de nachtwacht echter in voor
bijkomende taken m.b.t. het ‘Soft FM’.
Zo laat hij de papiervoorraden in de
kopieermachines aanvullen, wat het
personeel overdag ontlast van bijkomstigheden
en voor de nachtwacht zelf
meer variatie brengt in zijn taak. De
aangevulde papiervoorraad in de
kopieermachines is een uitstekend controlemiddel
om na te gaan of de bewakingsronde
effectief gelopen werd en
bovenden is het een als aangenaam ervaren
service naar de kantoorbedienden.
Een andere mogelijkheid is om de nachtwacht
bepaalde testen te laten uitvoeren
op installaties en zo preventief onderhoud
te kunnen uitvoeren, zodat werkonderbrekingen
tijdens de kantooruren
vermeden worden.
Besluit
Harmonie tussen hard en soft Facility
Management is een visie uitzetten met
een bepaald service level agreement
voor ogen, dat dient ingeschreven in
het contract met de dienstverleners. Het
uitwerken van een duidelijk omschreven
dienstverleningsmodel vormt de basis.
Men dient grondig te analyseren welk
kwaliteitsniveau van dienstverlening er
verwacht wordt voor de verschillende
werkplekken. Het is belangrijk om daarin
iedereen maximaal te betrekken. Het
harmoniseren van hard en soft FM is
de enige mogelijkheid om tot maximale
kostenefficiëntie te komen, omdat het
synergie tussen diverse taken in de hand
werkt. Bovendien blijft de overhead
voor het beheer beperkt, daar ontdubbelen
van taken over beide disciplines
wordt uitgesloten.
Bezoekers en gebruikers van een gebouw
ervaren de totaliteit van hard en soft
Facility Management of – idealiter –
merken daar niets van als alles gesmeerd
loopt.
Eduard CODDÉ ■
Profacility Magazine maart 2009 17

Pro-FM
[Poeple on the move]
Carrières,
bewegingen,
promoties…
Deze nieuwe rubriek geeft u nieuws
vanuit het front! Aarzel niet om ons
alle informatie omtrent uw professionele
actualiteit toe te sturen via
redaction@profacility.be
D&C Services breidt
uit met 2 nieuwe
consultants
Twee nieuwe medewerkers, Lys Van Laere
en Hans Raemdonck, hebben onlangs
het team van D&C Services versterkt.
Het bedrijf is gespecialiseerd in space-,
project- en movemanagement.
Lys Van Laere (26) is van opleiding
Interieurvormgever en heeft de laatste
jaren gewerkt voor Bulo, fabrikant van
kantoorinrichting. Hans Raemdonck (29)
heeft een opleiding Bachelor Facility
Management aan de KaHo Sint-Niklaas
achter de rug. Ondanks de crisis ervaart
D&C een sterk groeiend klantenpotentieel.
Vandaar deze teamuitbreiding. (MB)
Dirk Vandueren
nieuwe FM manager
voor Provincie
Limburg
Op 5 januari ll. startte Dirk Vandueren in
het Provinciehuis in Hasselt als nieuwe
Facility Manager. Hij maakt deel uit van
het nieuwe managementteam en zal het
facility management leiden door alle
processen van de organisatie heen.
Vandueren heeft al een lange carrière in het
facility management achter de rug.
Zo bekleedde hij een aantal leidinggevende
functies bij o.a. Creyf’s, Sabena en
Faceo Belgium en werkte hij als
zelfstandig consulent voor de Universitaire
Ziekenhuizen Leuven.
Vandueren wil tegen de zomer
een plan klaar hebben om de
diensten definitief te organiseren.
Jean Morren is de nieuwe
Sourcing Manager General Expenses van Axa
Eén van de grote projecten waarin Jean Morren een rol heeft gespeeld in zijn loopbaan,
is de afwerking en de operationele start van de nieuwe luchthaven van Zaventem.
Lys Van Laere (26) is Interieurvormgever en
Hans Raemdonck (29) heeft een opleiding
Bachelor Facility Management achter de rug.
Jean Morren oefent zijn nieuwe functie in de afdeling Sourcing Supply & Development uit
sinds 1 februari ll. Hij is voortaan belast met de aankopen voor al wat te maken heeft met de
activiteit van bankverzekeraar, o.a. de facilities, de fleet, de gebouwen maar ook de marketing,
de trainingdiensten en de uitrusting van de exploitatiezetels, met uitzondering van de IT,
de consultancy en de verzekerings-, en financiële producten.
Jean Morren is het grootste deel van zijn loopbaan actief geweest in de FM-sector, o.a. bij
Sabena, KPN Orange, FM-verantwoordelijke bij Proximus en als directeur van de groep Bopro.
Jean Morren is gehuwd, vader van een zoon van 24 jaar en geboeid door ballroom dancing,
een sport die hij nu al zeven jaar drie keer per week uitoefent samen met zijn vrouw Sonia.
Jean is eveneens lid van de raad van beheer van de IFMA. Zes jaar is hij de verantwoordelijke
geweest van de financiën en sinds kort heeft hij Yves Van Hooland vervangen als secretaris
van de federatie.
18 Profacility Magazine maart 2009

Events
31/3 Congres : “Winning
the energy efficiency battle” -
DatacenterToday Conference & Expo
Business Faculty, Brussel
www.datacentertoday.be
easyFairs ® Buildings of Belgium 2009 &
easyFairs ® Facility Services 2009 [ 27 & 28/05 ]
easyFairs ® Buildings of Belgium is een evenement dat zich specifiek richt naar renovatie,
management en maintenance van bestaande residentiële en commerciële gebouwen.
easyFairs ® Facility Services is een nieuw vakevent dat zich specifiek richt naar facilitaire
producten en diensten. In samenwerking met IFMA en de Vereniging voor Inkoop en
Bedrijfslogistiek (VIB).
31/3>2/4 Salon de l'environnement
de travail (SISEG)
Paris Expo, Porte de Versailles
www.sisegexpo.com
5>7/5 Realty 2009 -
Internationaal forum
van het vastgoed.
Tour & Taxis, Brussel
www.realty-brussels.com
www.easyFairs.com
Tours & Taxis,
Brussel
Training
29/4 17 e Facility Night - Informele
seminaries én een ontmoetingsforum
voor de Facility Managers.
Technopolis, Mechelen
www.facilitynights.com
De tweede editie van
Buildings of Belgium
wordt in tweeën
gesplitst met
een onderdeel
“Facility Services”.
DE VOLLEDIGE AGENDA OP

Pro-Real Estate
[Vastgoed]
Immobel vestigt zich
in Regency Office
Het nieuwe gebouw met klassieke aspecten
tegenover het Justitiepaleis op het
Poelaertplein, in de Regentschapsstraat
58, wordt vanaf maart de nieuwe zetel van
Immobel. Het heeft een oppervlakte van
3.925 m² en werd gebouwd door Vizzion
Architects met CFE – Louis De Waele als
algemeen aannemer. De nieuwe constructie
doet denken aan een monumentale poort en
creëert een nieuw perspectief voor de historische
ader die door hartje Brussel loopt.
In de Regentschapsstraat tegenover het
Justitiepaleis maakt Regency Office deel
uit van een uitgebreid rehabilitatieproject
voor de historische inkom van de stad.
(foto: Jean-François De Witte).
MIPIM Awards 2009 gedomineerd
door ecologische criteria
« Les écuries de la chasse royale » in Brussel, ASSAR Architects-
Projectontwikkelaar: Royal Hunt Properties NV. (foto Marc Detiffe)
De jury van de MIPIM Awards, onder leiding van Peter Goodacre, voorzitter van RICS UK, kwam
op 23 januari samen in Parijs om de projecten te selecteren die mogen meedingen naar de
MIPIM Awards 2009. De Awards bekronen immobiliënprojecten met een buitengewone architectuur
die daarbij gebruik maken van innovatieve technieken in vijf categorieën: ‘Business centers’,
‘Gerenoveerde kantoorgebouwen’, ‘Woningen’, ‘Hotels en toeristische centra’ en
‘Ecologische constructies’. Het merendeel van de gekozen projecten blinkt uit door de zichtbare
inspanningen van architecten en bouwheren om een efficiënt energiebeheer en een verlaging
van de verbruikskosten (water, afval) te bekomen. Onder de 15 genomineerden bevindt zich in
de categorie ‘Gerenoveerde kantoorgebouwen’ ook een Belgisch project, « Les écuries de la
chasse royale ». De winnaars van de MIPIM Awards worden gekozen door professionals uit de
immobiliënwereld tijdens de MIPIM in Cannes op 12 maart. Profacility magazine zal dan al ter
perse zijn, maar komt in detail terug op dit project in een volgend nummer.
Passieve constructie voor
opleidingscentrum
DTZ heeft voor zijn klant FBZ-FSE Elektriciens (Fonds
voor bestaanszekerheid voor de sector van elektriciens)
een wedstrijd georganiseerd voor de constructie van
een vormingscentrum. De winnaar was het project voor
een passieve constructie van architect Sebastian Moreno
Vacca (A2M). De architect maakte al naam door de
constructie van het eerste passieve schoolgebouw in
Wallonië, IPFC in Nijvel en het eerste passieve kantoorgebouw
in Brussel voor CIT Blaton, het CPAS in Vorst, een
lage-energie kantorenpatrimonium, een ecowijk in Bergen
met 20 passieve en 325 lage-energie woningen,…
Hij is ook de eerste architect die van start ging met
een passieve constructie in het Brussels gewest.
De energiekosten voor het toekomstige gebouw van
FBZ-FSE worden geraamd op 2 euro per maand.
Dankzij premies van het Brussels gewest is de prijs per m 2
slechts 1156 euro, ondanks het feit dat het gaat om een
passieve constructie. De bouwaanvraag is al ingediend
bij het gewest. Sebastian Moreno Vacca is één van de
oprichters van PMP asbl (Passiefhuis platform).
HAtric opent architecturaal
gebouw in Hasselt
Het ontwerp steunt op drie pijlers:
emotie, economie en ecologie.
Vorige week werd het
nieuwe gebouw van
HAtric in de Eurostraat
in Hasselt officieel
geopend. Holistic
Architecture 50 / 5 ontwierp
het gebouw dat
‘de plek, de mensen en
de natuur met elkaar
verbindt’ volgens de
holistische filosofie
en Bouwgroep Eijssen
zorgde voor de realisatie.
Het gebouw verbruikt
vier keer minder
energie dan een standaard kantoorgebouw. De luchtwisseling/uur bedraagt
een tiende van die van bestaande gebouwen en zowel de muren en vloeren als
het dak zijn optimaal geïsoleerd en zorgen zo voor een minimaal energieverlies.
Zonwerende maatregelen zoals beperkte raampartijen aan de zuidkant en
zonwerende folie vermijden oververhitting in de zomer. (SB)
20 Profacility Magazine maart 2009

Pro-Real Estate
[ Market]
Brussel geboekstaafd als
Als toeristische
trekpleister weet
Brussel matig te bekoren,
daarentegen wel als
zakenstad, althans in de
beeldvorming. Volgens
de jaarlijkse Cities Monitor
staan we op de vierde
plaats. Nagezien daarvan
is het allesbehalve
jubelen. Met een dalende
afname van kantoren en
slinkende huurprijzen
sluipt de crisis overal
rond. Van Brussel tot
Londen.
Bij verkoop brengen groene
kantoren 16% meer op dan een
soortgelijk 'grijs' pand.
In zijn European Cities Monitor vraagt
het internationale vastgoedkantoor
Cushman & Wakefield elk jaar
500 Europese bedrijfsleiders en senior
managers naar hun perceptie van
Europese vestigingssteden. Na een daling
in de afgelopen twee jaar staat Brussel
op de vierde plaats in de rangschikking
van belangrijkste Europese zakencentra.
Voornoemd vastgoedbureau ondervroeg
hen naar jaarlijkse gewoonte over de leefbaarheid
van de steden, de beschikbare
kantoren, de mobiliteit, de beschikbaarheid
van personeel, en zo verder. In de
ranking die daaruit voortvloeit staan
Londen en Parijs al jaren onwrikbaar op
nummer één en twee. Maar voor hoe lang
nog? Nu de pond een duizelingwekkende
vlucht naar beneden heeft genomen
zien de zaken voor heel wat Britten er niet
rooskleurig uit. Gordon Brown heeft kopzorgen.
Brussel raakte de laatste twee jaren wat op
de sukkel tot grote ongerustheid van
Charles Piqué. Gebrek aan fiscale en administratieve
uniformiteit vormen obstakels
waar de Brusselse voorman mee zit.
Telkens schoven we een plaatsje achteruit
maar nu staan we weer op de klassieke
vierde plaats na Frankfurt, maar vóór
Amsterdam en Barcelona.
Sterk merk
De sterke punten van Brussel zijn de
talenkennis (derde plaats op 34 steden),
huisvesting voor expats (3), toegankelijkheid
van markten en klanten (van 5
naar 4), het nationaal en internationaal
transportnetwerk (5) en de beschikbaarheid
van gekwalificeerd personeel (van 7
naar 6). Brussel is en blijft een zeer sterk
merk. Onze nationale luchtvaartmaatschappij
heet niet voor niets Brussels
Airlines. Brussel is als merk veel sterker
dan België. Spelen we dat wel voldoende
uit?
Weinig kantoorpanden
gerenoveerd
Minder goed scoort Brussel op vlak van
loonkosten, mobiliteit en de kwaliteit
van de kantorenmarkt. Het aantal
beschikbare kantoren dat voldoet aan de
internationale standaarden, is te gering.
Ook in levenskwaliteit scoort Brussel
matig. De hoofdstad scoort zwak voor
22 Profacility Magazine maart 2009

sterk merk
Dalende huurprijzen in heel Europa
Volgens een studie van Jones Lang LaSalle’s European Office Clock zal in 2009
de neerwaartse druk op de huurprijzen in de meeste Europese markten verder
toenemen.” Huurprijzen In West-Europa zijn in het vierde kwartaal van 2008
dalende huurprijzen gerapporteerd in het Londense West End (-11,6%), Dublin
(-5,2%), Barcelona (-3,8%), Brussel (-3,5%) en Madrid (-1,8%). Stockholm (-6,8%)
en Milaan (-3,5%) kwamen voor de eerste keer tijdens deze cyclus terecht in het
kwadrant ‘Huren dalen’. De omstandigheden zijn in sommige Centraal- en Oost-
Europese markten drastisch veranderd; zo daalden de tophuren voor
kantoorruimte tijdens het vierde kwartaal in Moskou met 26,3% en in Warschau
met 15,2% alhoewel de huurprijzen in Boedapest en Praag stabiel bleven. In alle
andere Europese markten bleven de tophuren gelijk met uitzondering van Lyon
waar de huren stegen met 2% in deze periode. In het algemeen namen
huurincentives toe, ook in markten waar de primaire nominale huren laag bleven.
Groen kantoor is lucratiever
Brussel scoort met een vierde plaats
goed als het om de toegang tot de
verschillende markten gaat
(bron: European Cities Monitor 2008 Cushman &Wakefield).
Milieuvriendelijke, energiezuinige kantoorgebouwen zijn niet alleen een ethische
belegging, maar ze leveren ook een hoger beleggingsrendement op.
Dat blijkt uit een uitgebreid marktonderzoek onder Amerikaanse kantoren dat is
uitgevoerd door de Universiteit Maastricht en de Californische universiteit
Berkeley. Groene kantoren leveren gemiddeld een 2% hogere huur per vierkante
meter op en hebben een hogere en stabielere bezettingsgraad dan vergelijkbare
reguliere kantoren. Bij verkoop brengen groene kantoren 16% meer op dan een
soortgelijk 'grijs' pand.
personeelskosten (23), pollutie (18), kwaliteit
van de kantoorruimte (17), levenskwaliteit
voor de werknemers (van 18
naar 17), prijs/kwaliteit van de kantoren
(van 17 naar 15) en de beschikbare kantoorruimte
(een zware terugval van 15
naar 10). Brussel kampt weliswaar met
een leegstand van kantoren met 10 procent,
maar minder dan een derde van de
1,5 miljoen vierkante meter beschikbare
kantoorruimte, is van degelijke kwaliteit.
Als gevolg van de ongewoon lage
huurprijzen worden relatief weinig panden
gerenoveerd.
Regionale steden klimmen
De snelste klimmers zijn zonder uitzondering
regionale steden: Zürich (van de
dertiende naar de tiende plaats),
Düsseldorf (van de zestiende naar de
twaalfde plaats) en Manchester (van de
achttiende naar de veertiende plaats).
Cushman & Wakefield ging in dit verhaal
ook na of bedrijven geïnteresseerd zijn in
'groene' gebouwen. Slechts vijftien procent
zit al in een energievriendelijk
gebouw, 45 procent wil dat in de toekomst
graag. Niet zozeer om ecologische
redenen, maar om kosten te besparen.
Om diezelfde reden is er ook een tendens
om minder vierkante meters kantoor
op te nemen. Thuiswerk en flexibele
werkplaatsen. De studie geeft aan dat
21 procent van de bedrijven het voorbije
jaar is verhuisd. 42 procent koos voor
een nieuwe EU-staat in Oost-Europa,
30 procent voor een ander West-Europees
land en 30 trok naar groeimarkt China.
De komende twee jaar, zo geeft het
rapport te kennen, denkt slechts 19 procent
aan verhuizen. Allicht heeft dit te
maken met de zwakke wereldeconomie.
Wanneer het iets minder goed, neemt
men liever geen risico's op onbekende
markten.
De bedrijven werd ook gevraagd hoe ze de
impact van de internationale kredietcrisis
willen opvangen. Het invoeren van
een flexibelere werkstructuur (42%) staat
bovenaan. Die ingreep wordt gevolgd
door het concentreren in een gebouw
(30%), minder ruimte gebruiken (26%) en
verhuizen naar een goedkopere locatie
in de buurt (23%). Verhuizen naar een
andere stad in hetzelfde land (16%) is
uitzonderlijk.
Brussel: geen uitblinker
Even werd er gevreesd dat de communautaire
strubbelingen negatief zouden
afstralen op het imago van de hoofdstad.
Het tegendeel lijkt nu waar te zijn.
In het debat is Brussel als economische
groeipool juist extra in de verf gezet,
wat de naamsbekendheid zeker heeft
doen stijgen, weten ze bij Cushman &
Wakefield. Brussels minister van
Economie Benoît Cerexhe (CDH) stelde
vast dat Brussel gemiddeld goed scoort,
maar dat de stad in geen enkele categorie
echt uitblinkt. "In talenkennis
staan we op drie, onze beste score, maar
wel na Londen en Amsterdam. Hier
moeten we nog extra investeren in
onderwijs." Ook kan volgens dezelfde
minister nog heel wat aan de telecommunicatie
worden gedaan, bijvoorbeeld
door over de hele stad wifi aan te bieden.
Volgens de minister lopen de resultaten
van Cushman & Wakefield gelijk
met een studie over investeringen in
Brussel. Gaan die in België achteruit
(-5 procent), dan zaten die in 2007 in
Brussel juist in de lift (+27 procent).
Philip WILLAERT ■
Profacility Magazine maart 2009 23

Pro-Real Estate
[ Market]
Afwachten en uitkijken
naar opportuniteiten
Verleden jaar steeg de
verhuurde oppervlakte
met slechts +3% - in 2007
was dat nog +14% - het
laagste groeicijfer sinds
2004. Geen enkele markt
ontsnapte aan de klappen,
maar goede locaties
hielden toch langer stand.
De Brusselse
kantoormarkt gedroeg
zich ondanks alles nog
vrij stabiel in 2008.
Hong Kong
Tokyo
London
Moscow
Dubai
Mumbai
Paris
Damascus
Singapore
New York
Milan
Zurich
Kyiv
Madrid
Dublin
Ho Chi Minh City
Luxembourg City
Shangai
Frankfurt
Stockholm
Warsaw
Athens
Amsterdam
Rio de Janeiro
Oslo
Istanbul
Prague
Seoul
Brussels
Sydney
Vienna
Copenhagen
Beirut
Kuala Lumpur
Budapest
Vancouver
Bucharest
Helsinki
Lisbon
Buenos Aires
Tel Aviv
Bogota
Taipei
Bratislava
Mexico City
Auckland
Belgrade
Zagreb
Sofia
Amman
Riga
Vilnius
Manila
Tallin
Jakarta
Bangkok
Sandton
Op het einde van 2008 bedroeg
de take-up voor Brussel zowat
500.000m², een ondanks de economische
crisis niet onaardig resultaat.
Dat de Brusselse kantoormarkt zich nog
vrij stabiel gedroeg in 2008, was vooral het
gevolg was van een aanzienlijke take-up
door lokale en internationale overheden.
Samen met de aanverwante activiteiten is
de EU goed voor 20% van de totale kantoorverhuur.
In de bedrijfswereld zijn het
de banken en ICT-bedrijven die tekenen
voor het leeuwenaandeel.
De Leopoldwijk moest een terugval met
4% incasseren. Buiten Brussel noteerden
sommige steden een groei, omdat huurders
op zoek gingen naar goedkopere
locaties. Opvallend is zelfs een tekort aan
beschikbare ruimte in een provinciestad
als Genk. De ware gevolgen van de crisis
zullen zich echter pas dit jaar laten voelen,
daar de terugslag van de financiële
crisis op de reële economie met enige
vertraging toekomt.
In Brussel wordt met de nodige voorzichtigheid
uitgekeken naar de geplande
kantoorontwikkelingen voor 2009
en 2010. Op een totaal van 749.105m²
is nagenoeg 579.900 m² speculatief.
De huidige ontwikkelingsgolf concentreert
zich hoofdzakelijk op de Brusselse
binnenwijken. Het gaat dan echter veelal
om grote renovatieprojecten van leegstaande
panden. Uitstellen is hier geen
optie.
HongKong en Tokyo verstoten
Londen van zijn leiderspositie als
duurste kantoorlocatie ter wereld.
« Als de financiële druk in 2009
vermindert zal dat sommige
eigenaars aanzetten hun
goederen op de markt te
brengen en zo nieuwe
verwervingsperspectieven
te creëren. »
Olivier Bastin (JLL-Luxembourg)
0 EUR 500 EUR 1000 EUR 1500 EUR 2000 EUR
Profacility Magazine maart 2009 25

[ Market]
Paniek in het Groothertogdom?
Hoewel de economie ook in Luxemburg een opdoffer krijgt, zal ze in 2009
toch nog altijd boven het gemiddelde van de 15 Europese lidstaten
presteren. In de periode 2007 – 2008 zorgden de administraties voor het
uitvlakken van de sterke terugval van de take-up door bedrijven. Vooral de
banken en financiële instellingen lieten een duidelijke terugval van de takeup
noteren. Vandaag is het aandeel in de verhuring van kantoorruimte aan
bedrijven/EU- en Luxemburgse administraties in balans. De hoogste
huurprijzen halen tot 500 euro/m²/jaar. In het centrum variëren de
gemiddelde huurprijzen tussen 240 en 400 euro/m²/jaar. Voor Kirchberg
is de bandbreedte smal: 280 tot 330 euro/m²/jaar. De laagste huurprijzen
vinden we in de zuidoostelijke periferie (150 – 160 euro/m²/jaar).
Er is het voorbije jaar geen schommeling van de huurprijzen vastgesteld.
Met dank aan: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield,
DTZ en Jones Lang LaSalle
Olivier Bastin (JLL-Luxembourg).
De federale en regionale administraties in
Brussel moderniseerden hun complete
kantorenarsenaal slechts enkele jaren geleden,
zodat uit die hoek weinig mag verwacht
worden voor 2009 en 2010.
Hetzelfde geldt voor de Europese en internationale
instellingen, die op korte termijn
slechts beperkt noden hebben.
De Brusselse leegstandsgraad bedraagt
momenteel net geen 9%. Verwacht wordt
dat het hoge aantal speculatieve projecten
onvoldoende geabsorbeerd zal worden
door de vraag naar kantoren. Op het einde
van 2009 lijkt een leegstandsgraad van
10% reëel, met weinig hoop op verbetering
in 2010.
Kwaliteit voor
een scherpe prijs
De ondernemingen lijden onder de economische
crisis en zullen vooral uitkijken
naar een rationalisatie van hun vastgoedkosten.
Vooral bij de financiële instellingen
die in de Brusselse binnenstad
gevestigd zijn is het de vraag hoeveel van
de vandaag gebruikte 750.000m² zij zullen
behouden.
Huurders beginnen nu al te onderhandelen,
nog voor het contract afloopt.
Toch wordt vastgesteld dat een lange termijnverbinten
is niet uitgesloten is, voor
zover de huurprijs een behoorlijke duik
maakt.
Gebruikers zullen uitkijken naar mogelijkheden
om hun gehuurde oppervlakte
te herschikken. Dat kan leiden tot het
verhuizen naar nieuwe locaties, waarbij
in één beweging gezocht wordt naar kwalitatief
betere gebouwen die nu zonder
prijsverhoging of zelfs tegen lagere prijs
beschikbaar komen. Verwacht wordt dat
oudere kantoorgebouwen en ongunstige
locaties helemaal uit de markt zullen
worden geduwd, terwijl de bezetting voor
goede panden met aantrekkelijke ligging
26 Profacility Magazine maart 2009
onverminderd op hoog niveau zal blijven.
We krijgen dus een verhuurmarkt
op twee snelheden.
Rekenen naar de toekomst
Voor standaard huurtermijnen op kantoren
stegen de rendementen van 5.5%
naar 6,25% in de laatste 6 maanden. Op
basis van de gestegen rendementen op
vastgoed, zouden de Brusselse kantoren
al minstens 20% aan waarde hebben verloren.
Voor de langere huurtermijnen,
met vaste indexaties over meer dan
9 jaar, stegen de rendementen van 5%
naar 5,75% nu. Sales & Lease Back blijft
volgens DTZ ook in deze moeilijke tijden
een interessante optie, voor zover het
bedrijf in goede papieren zit. Het rendement
van de onderneming dient hoger
te liggen dan dat voor vastgoed. Sales &
Lease Back is een uitgesproken middel
om vlug liquiditeiten te verwerven voor
een verhoogde concentratie op de eigen
core business. Bovendien laat het toe de
flexibiliteit van de onderneming naar
huisvesting te verbeteren.
Iets meer optimisme
bij commercieel vastgoed
Wereldwijd daalden de investeringen in
commercieel vastgoed in 2008 met 59%
tot 335,5 miljard euro in vergelijking met
het recordtotaal van 809,7 miljard euro in
2007. Sinds de zomer van 2008 werden er
nauwelijks nog investeringen in commercieel
vastgoed vastgesteld.
Kleding is het meest conjunctuurgevoelig
onder de verschillende winkelsectoren. In
eigen land blijven winkelketens zoals
Zara en H&M door hun lagere prijzenpolitiek
en naambekendheid voorlopig
uit de wind. Eenzelfde verschijnsel tekent
zich af bij andere prijsbewuste kledingsketens
in België. Ze blijven zelfs uitkijken
naar expansiemogelijkheden.
Voor 2009 wordt een verdere vraag naar
vastgoed verwacht uit de hoek van de
discounters en de sterke modemerken.
Sommige retailers hopen erop in de huidige
economische malaise een voorsprong
te nemen op hun concurrentie en blijven
dan ook panden zoeken om hun
dekking van de bestaande geografische
spreiding te optimaliseren. Bovendien
rekenen ze op enkele opportuniteiten in
de komende maanden.
Een verdere stijging van de Belgische
huurprijzen voor winkelpanden is in het
huidige economische klimaat onwaarschijnlijk.
Voor toplocaties wordt in
2009 een stabilisatie van de huurprijzen
verwacht, terwijl dalingen op secundaire
locaties als realistisch gelden.
De Antwerpse Meir en Brusselse
Nieuwstraat bekronen de lijst met duurste
Belgische winkelpanden. Hier gelden
huurprijzen van 1.600 euro/m²/jaar. Bij
de winkelcentra plaatsen het Wijnegem
Shopping Center (Antwerpen) en Woluwe
Shopping Centrum (Brussel) zich bovenaan.
Voor beiden wordt 1.200 euro/m²/jaar
huurprijs betaald.
Besluit
Bedrijven zullen vooral op zoek gaan
naar het minimaliseren van hun vastgoedkosten.
Een efficiënter gebruik van de
oppervlakte is één streefdoel, maar de
hogere leegstand schept eveneens meer
ruimte tot onderhandelen voor de huurders.
De energiecertificaten die nu verplicht
zijn bij huur en verkoop, zullen
bijkomend de aandacht vestigen op de
energiekosten voor de gebouwen. Veel
investeerders nemen een afwachtende
houding aan in de hoop om binnenkort
aan fors lagere prijzen in te stappen.
Eduard CODDÉ ■

Dossier Werkomgeving
Streven naar een
efficiëntere werkplek
Zoals de samenleving de voorbije jaren
constant in beweging was, wijzigde ook
de manier waarop carrières ingekleed
worden. Verschillende factoren dragen
hiertoe bij. Een andere rolverdeling
tussen man en vrouw bijvoorbeeld. Of
de enorme mogelijkheden op
communicatievlak. De context die zich
aftekende, heeft een vergaande
weerslag gehad op de benadering van
30
Inhoud
[ Space Management ]
Workplace Investigation
de werkvloer in de meest brede
betekenis van het woord. Een fenomeen
als landschapskantoren met gedeelde
bureaus, om slechts één voorbeeld te
geven, is niet enkel een gevolg van
duurder wordende kantooroppervlakte.
Het is net dankzij verschillende
technologische evoluties - laptops,
mobiele telefonie - dat de inrichting van
dit soort werkplek überhaupt mogelijk is
geworden.
Nadenken over de ideale inrichting van
een kantoorruimte is een onontbeerlijke
oefening geworden. Het is trouwens
een teken van gezond management.
Tegelijkertijd mag de complexiteit ervan
niet onderschat worden. Vele
componenten spelen immers een rol:
van de meer technische vraagstukken,
tot de zuiver esthetische kant, via de
psychologie van de communicatie met
de werknemers.
Met dit dossier willen we tegemoet
komen aan verschillende vragen die ter
zake bestaan. Graag overlopen we met
u enkele essentiële elementen.
32
[ Meubilair ]
De taal van ‘open space’
35
[ Ergonomie ]
Ergonomie in functie tot de organisatie
38
[ Case studies ]
Mobiliteit stuurt ICT
40
[ Showroom ]
Kantoordorpen,
wissel op de toekomst?
on line
www.profacility.be > Bibliotheek
[ Workplace design ]
Aanleg en welzijn in de werkruimte
Raadpleeg onze online BIBLIOTHEEK
voor andere artikels rond dit thema.
De artikels zijn chronologisch gerangschikt.
31/05/2007 Dossier ruimteplanning:
Bezint eer ge begint
13/04/2007 Modulariteit op de werkplaats
15/12/2006 Werkplaats die lijkt op thuis
19/07/2005 Maars Jansen Concepts:
Creatieve oplossingen
10/05/2005 Werkomgeving:
Flexibele oplossingen
Profacility Magazine maart 2009 29

Do
Workplace Innovation
Integrated approach on process and organisation
© PROCOS Group - MÖBIUS
Integrated approach on process and organisation
© PROCOS Group - MÖBIUS
De manier waarop tegen
de inrichting van een
werkplek aangekeken
wordt veranderde fors
in de loop der jaren.
Wanneer een
nieuw werkconcept
geïmplementeerd
wordt moeten dan ook
belangrijke
aandachtspunten in
acht genomen worden.
We vroegen twee
specialisten van
respectievelijk PROCOS
en MÖBIUS enkele
essentiële factoren toe
te lichten.
Een werkplek is niet langer een
plaats waar een werknemer louter
'zijn ding' doet. De idee dat het
een instrument is dat medewerkers een
goed gevoel kan bezorgen, won de voorbije
jaren terrein. En dit heeft zo zijn
gevolgen op de manier waarop een optimalisering
van de werkplek gebeurt.
"Heel belangrijk bij de inplanting van
een nieuw werkplekconcept is wat wij
de holistische benadering noemen," legt
Jan Bellaert van MÖBIUS uit. "Er moet
met andere woorden zowel rekening
worden gehouden met de fysieke omgeving
van de medewerker, de mentale
omgeving, maar ook met de zogenaamde
virtuele omgeving, waarmee zaken
als business process, interactie, mobiliteit,
maar ook technologie gerelateerde
aspecten van de werkplek bedoeld
wordt. Visueel kan je dit het best voorstellen
als drie omgevingen met één centrale
doorsnede waar ze mekaar overlappen.
Precies in die doorsnede moet je
het office concept situeren."
Jan Bellaert (Möbius): "Een goede
communicatie naar de werknemers toe
verhoogt hun betrokkenheid bij ingrijpende
veranderingen op de werkvloer."
Autonomie vs. interactie
Dit gezegd zijnde, moet nagegaan worden
voor welk soort job men een ideale werkplek
moet uittekenen. Bij het uitvoeren
van zijn werk beschikt iedere medewerker
over een vorm van autonomie en
heeft hij een bepaalde graad van interactie
met de collega's. Deze twee parameters
bepalen het type werkplek dat
het meest geschikt is voor de activiteiten.
"Hiervoor hanteren we het schema dat
Francis Duffy meer dan tien jaar geleden
ontwikkelde", licht Jos Duchamps van
PROCOS toe. "Je ziet vier types werkplekomgeving
die elk aan een type
beroep kunnen worden gekoppeld."
(SCHEMA “PROCESS”)
Welk resultaat levert zo'n oefening op?
De manier waarop die relatie tussen
autonomie en interactie plaatsvindt,
resulteert in een concrete simulatie van
hoe de ideale werkplek eruit zou moeten
zien. Dat precies deze verhouding een
determinerende rol blijkt te spelen in
het uittekenen van de structuur van een
kantoorruimte staat buiten kijf.
(SCHEMA “SIMULATION”)
Proces van inplanting
"Je mag nog het best mogelijke plan uitgewerkt
hebben, als je bij de inplanting
onvoldoende aandacht besteedt
aan enkele vuistregels kan het in dit
stadium nog helemaal fout gaan", benadrukt
Jan Bellaert. Ook hier bestaat een
30 Profacility Magazine maart 2009

ssier Werkomgeving
Integrated approach on process and organisation
© PROCOS Group - MÖBIUS
grafiek van. Een geslaagde implementatie berust steeds op een
samenspel van zowel een fysieke als mentale component.
"Communicatie naar de werknemers toe is fundamenteel,"
aldus Jan Bellaert. "Hou ze op de hoogte van wat je doet, en
vooral ook: waarom. Op die manier voelen ze zich ook
betrokken bij de implementatie van een nieuw werkplekconcept
en kunnen negatieve gevoelens bij bepaalde maatregelen
vermeden, of op zijn minst sterk afgezwakt worden.
Als we het even concreet bekijken: het gevaar bestaat
- en dat zien we in de praktijk - dat men puike plannen uitwerkt,
maar de werknemers pas op het allerlaatste moment
meedeelt hoe voortaan de vork aan de steel zal zitten.
Dit kan voor een heuse paleisrevolutie zorgen."
In het bewerkstelligen van deze betrokkenheid kan een standaard
vragenlijst dienstig zijn. Concreet krijgen de werknemers
een aantal stellingen voorgeschoteld die ze moeten
quoteren. Enkele voorbeelden: 'ik ervaar mijn huidige werkplek
als aangenaam', 'ik ontvang voldoende informatie over
de doelstellingen van dit project', of nog: 'ik ben ervan overtuigd
dat, eens afgerond, dit project een gunstige weerslag zal
hebben op de manier waarop ik mijn werk uitvoer'. Aan de
hand van de quotering - verschillende gradaties tussen volstrekt
oneens tot volstrekt eens - kan men peilen naar wat leeft
bij de medewerkers. Dergelijke informatie, voor zover men
er daadwerkelijk rekening mee houdt, kan een cruciale rol
spelen in het proces.
En tot slot nog dit: men moet goed beseffen dat workplace
innovation niet in het abstracte verloopt. Vaak is het bedrijf
waarin dergelijke plannen opgezet worden zelf in beweging.
Het kan nodig zijn om de beschikbare ruimte voor
meer mensen geschikt te maken. Soms ook krimpt het personeelsbestand,
wordt ruimte van de hand gedaan en moeten
de overblijvers op een kleinere oppervlakte worden
samengebracht. Hoeft het gezegd dat de sentimenten waarmee
dit gepaard gaat ontzettend belangrijk zijn bij de inplanting?
(SCHEMA “PEOPLE / PLACE”)
Michaël VANDAMME ■
Profacility Magazine maart 2009 31

De taal van ‘open space’
Geen enkel
kantorenproject wordt
tegenwoordig nog
gerealiseerd zonder een
‘open space’. Hoewel
open space de norm is
geworden is het concept
nog steeds niet perfect
gekend. Meestal wordt
alleen het idee van
‘landscape design’
onthouden, maar open
space gaat veel verder
dan dat. Zonder de
aanwezigheid van
complementaire ruimtes
heeft open space geen
zin. Tijd dus om onze
woordenschat rond
hedendaags workplace
design wat bij te
schroeven…
«Kantoren bestaan niet meer!”
Dat is de provocerende titel
die trendsetter Erik Veldhoen
(www.veldhoen.nl) al in 1994 gaf aan
zijn boek over de inrichting van werk -
ruimtes. “Door wat moeten we die dan
vervangen?” is de eerste vraag die we
ons dan stellen. Het hedendaagse antwoord,
misschien in afwachting van
andere antwoorden, is ontegensprekelijk
de ‘open space’. Dit concept van
bureau-inrichting, dat overgewaaid zou
zijn uit de Verenigde Staten in de jaren
60, stamt eigenlijk uit de periode na de
oorlog en vindt zijn oorsprong in
de hoofden van de Duitse gebroeders
Schnelle. De broers hadden echter
geen succes en daarom besloten ze hun
onderneming Quickborner Team naar
de Verenigde Staten te verhuizen. Daar
werd het idee meteen op applaus onthaald
en zo stak het dus nog eens de
Oceaan over om als Amerikaanse trend
Europa te veroveren.
Waarom nauwkeurig?
De open space heeft meerdere doelen,
waaronder kosten besparen door het verkleinen
van de gebruikte oppervlakte en
de communicatie verbeteren tussen de
mensen die er werken. Ook persoonlijk
contact verbeteren, teamwerk aanmoedigen
en motivatie en productiviteit verhogen
zijn objectieven van het concept.
Kritische geesten beweren dat de open
ruimte in realiteit een negatief effect
heeft: ‘sociale controle’ bemoeilijkt het
leven in de open space. We kunnen die
nadelen inderdaad niet negeren: het is
niet mogelijk een persoonlijk telefoontje
te plegen, personeelsleden houden
mekaar in de gaten, iedereen ziet de
computerschermen, roddels en praatjes
gaan rond als een lopend vuurtje, men
moet voortdurend zijn doen en laten en
zijn uiterlijk in de gaten houden, lawaai
werkt storend, mensen hebben geen persoonlijke,
eigen plek, …
De Franse antropoloog Alain D’Iribarne
protesteerde al tegen de “ultieme vormen
van open space waar werknemers ‘s morgens
niet eens weten aan welk bureau ze
bij aankomst zullen zitten.”
Slecht begrepen?
Slecht toegepast…
Die kritieken houden echter geen rekening
met het feit dat de werknemers in
die kantoren niet noodzakelijk elke morgen
komen. Het hedendaagse openspaceconcept
heeft namelijk nog maar
weinig gemeen met het oorspronkelijke
idee. Het concept is intussen niet meer
los te denken van thuiswerken, telewerken,
flex work, reizend werken, clean
desk policy, … Voor al die manieren van
werken bestaat er een aangepaste uitrusting
en om de gerechtvaardigde kritiek
(lawaai, nood aan isolatie, …) te verbloemen
zijn er de inrichtingen en materialen
die we hieronder opnoemen.
Dankzij die aanpassingen is het openspaceconcept
compleet en zien we dat
het niet stopt bij een maximum aantal
bedienden in een zo klein mogelijke
ruimte ‘parkeren’ van 9 tot 5.
Een waaier aan
mogelijkheden
Een van de geëvolueerde basisideeën
van open space bestaat erin de werkplaats
te verhuizen naar een gebouw (in
de onderneming of thuis), een lokaal
(bureau, cockpit, vergaderzaal) of een
inrichting (bench, opbergruimte, lounge)
die aangepast is aan het soort werk dat er
gerealiseerd moet worden. Dat impliceert
dat werkdocumenten zo veel mogelijk
gedematerialiseerd moeten worden
en dat verbindingen (zoals voor telefoon
en netwerken) flexibel moeten zijn.
Zulke bureau-indeling moet dus voor-
Deze inrichting is prima geschikt voor
een « bibliotheek » ruimte waar
scheidingswanden vervangen worden
door zelfdiscipline. (doc. Ahrend)
De bench is hét instrument voor
groepswerk. Idealiter moet die tafel
ingekort en uitgetrokken kunnen worden
naargelang de behoefte.(doc. Ahrend)
De lounge creëert een huiselijke sfeer,
zowel individueel (doc. SV) als collectief.
32 Profacility Magazine maart 2009

Dossier Werkomgeving
zien zijn van een receptie waar niet
alleen het vaste personeel maar ook de
medewerkers van de buitendienst, tijdelijke
werknemers, freelancers en zelfs
bezoekers over een telefoon met eigen
nummer kunnen beschikken, waar er
een individueel postvakje is en ruimte
voor persoonlijke spullen, bijvoorbeeld
in een locker of een verplaatsbare trolley.
Dit zijn de verschillende werkplaatsen:
• Het bureau of werkstation
Dit is de basispost: een tafel met ergonomische
stoel en zonder akoestische
of visuele afbakeningen. Die werkunits
zijn minimum gegroepeerd per 2 maar
meestal per 4, 6 of zelfs meer. Ze bevinden
zich in een open ruimte om visuele
en vocale contacten te bevorderen.
Omwille van de overmaat in het begin
van open space probeert men tegenwoordig
om kleinere groepen te vormen:
een maximum van 12 units in een ruimte
die groot genoeg is.
• De bench of projecttafel of gastentafel
Deze lange tafels huisvesten individuele
werkposten en laten genoeg ruimte om
meerdere en grote documenten uit te
stallen. Het is de ideale plaats voor
groepswerk van langere duur en voor
gezamenlijke projecten. Op voorwaarde
dat iedereen probeert lawaai en andere
storingselementen te beperken kan
men aan zo’n bench toch individueel
werken of een reizend medewerker of
freelancer ontvangen.
• De ‘cubicle’: meer concentratie
In tegenstelling tot het vorige concept
laat deze inrichting de gebruiker toe zich
beter te concentreren. De werkpost wordt
visueel en akoestisch geïsoleerd door 3
tussenwanden. Oogcontact blijft wel
mogelijk via de rest van de open ruimte.
• De cockpit: maximale isolatie
Deze inrichting gaat nog een stapje verder
bij het isoleren, iets wat soms nodig
is om het vertrouwelijke karakter van
het werk te respecteren. De cockpit is een
glazen ruimte die wel visueel contact
toelaat, maar geen verbaal contact. Een
gesloten deur betekent ‘niet storen’. Zo’n
ruimte is ideaal voor vertrouwelijke conversaties
en lange telefoongesprekken,
dus voor indivueel werk dat een hoge
concentratie vereist.
• De bibliotheek:
geconcentreerd in groep
Geconcentreerd werken maar dan in
groep blijft mogelijk. Het volstaat om
onder collega’s duidelijke afspraken de
maken over stilte en rust. Een ‘bibliotheek’
ruimte bestaat uit werkposten die
gerangschikt zijn op één grote tafel, zonder
duidelijke scheiding. Een telefoontoestel
is uit den boze, net als onderlinge
gesprekken. De inrichting kan
aangevuld worden met rekken voor boeken
en documentatie.
• De vergaderzaal: een teleport
Aan dit domein heeft het concept van
open space weinig toegevoegd. De deur
van de vergaderzaal gaat dicht om de
rest van het personeel niet te storen en de
zaal is standaard uitgerust met een grote
tafel en stoelen. De enige nieuwigheid
zijn de audiovisuele uitrusting, projectors
en installaties voor teleconferenties
die ervoor zorgen dat ook telewerkers
of collega’s in een andere zaal, waar dan
ook ter wereld, deel kunnen nemen aan
de vergadering.
• De « lounge » post: een huiselijke sfeer
Dit is waarschijnlijk de meest innovatieve
manier van werken. Deze werkpost
volgt de tendens van Faith Popcorn,
de trendgoeroe, volgens dewelke personen
op kantoor hetzelfde comfort willen
ervaren dat ze thuis hebben. De lounge
is een bankje dat in verschillende vormen
opgesteld en geïnstalleerd kan worden:
in een hoek, alleen, in duo, in groep,
tegenover elkaar, … De ruimte wordt
afgesloten met hoge, halfopen wanden en
creëert zo een cocon van comfort die
gebruikt kan worden voor individueel
werk dat een beperkte concentratie vereist,
voor werk in kleinere groepen of
voor vergaderingen.
De bankjes zijn comfortabel maar daarom
niet minder ergonomisch: elke zitplaats
moet regelbaar zijn en de hoogte
van het tafeltje instelbaar. Informaticaaansluitingen
zijn uiteraard ook voorzien.
• De coffeecorner:
ruimte voor gezelligheid
Nog informeler is de coffeecorner,
lunchhoek, club of andere naam voor
de ruimte die niet langer gewoon de
‘kantine’ is. Het is een plaats waar men
eventjes niet aan het werk hoeft te denken,
maar die ook gebruikt kan worden
om anders te werken: informele gesprekken
of meer ontspannen vergaderingen.
De mens is een kuddedier en zijn communicatie
en efficiëntie gaan gepaard
met zijn nood aan gezelligheid.
In deze ruimtes hoeft het meubilair niet
ergonomisch aanpasbaar te zijn omdat
men er nooit meerdere uren achter
mekaar doorbrengt.
Meer uitrusting, minder vierkante
meters.
Is zo’n open space indeling duur? Niet
noodzakelijk. Volgens een recent onderzoek
van AOS Studley, dat werd gepubliceerd
in de Cost Occupancy Index,
kost een werkplaats in België
12.285 euro. Als je er rekening mee
houdt dat zo’n werkplaats 60% van de
tijd niet gebruikt wordt, blijkt dat het
interessant kan zijn om het aantal werkposten
te verminderen. Het is dus gunstig
om werknemers aan te moedigen te
switchen tussen bedrijf en woonplaats,
afhankelijk van hun taken, uurrooster
en noden. Voor zo’n type organisatie is
open space het perfecte wapen.
Patrick BARTHOLOMÉ ■
In een drukke ruimte is een
concentratiebel zoals de ‘cubicle’
broodnodig om sommige taken
tot een goed einde te brengen.
De « cockpit » zorgt ervoor dat de
gebruiker niet stoort of gestoord
wordt door geluiden, vooral van
de telefoon (doc. Pan All).
Een tegenvoorbeeld van de
huidige tendens die probeert
kleinere units (tot 12 personen)
te verzamelen.
De trolley van TDS Acior is een
veilige plaats voor persoonlijke
documenten.
Profacility Magazine maart 2009 33

Dossier Werkomgeving
Ergonomie in functie
tot de organisatie
De tijd van het individuele
kantoor met de daarvoor
typische meubilering
lijkt definitief voorbij.
Vandaag is de
kantoorinrichting
dynamisch in functie
tot de organisatie en
werkstroom. Dat de
aanblik van de kantoren
een belangrijke motivatie
insluit voor de
werknemers, is evenmin
onbelangrijk.
De invoering van een overkoepelend FM was aanleiding voor het opstellen van een standaard
voor kantoormeubilair (Rudy Liekens, verantwoordelijke facilitaire dienst FOD Econonomie).
Een kader scheppen waarbinnen
de medewerkers zich goed voelen
en gemotiveerd aan de slag
gaan, was de uitgangsbasis voor de uitbreiding
van de bestaande Telenet-site
te Mechelen. De ontwikkeling van een
nieuwe benadering van het begrip
‘werkplek’ vormde een opgemerkte
doelstelling. Via een analyse van de
werkwijze, de vereiste mobiliteit en de
benodigde faciliteiten, werden de noden
van de werknemers in kaart gebracht.
De nieuw te creëren werkomgeving
moest werknemers stimuleren en hun
kwaliteiten laten ontplooien. Het vernieuwende
kantoorconcept bundelt
flexibiliteit, privacy en voldoende
ruimte om geconcentreerd te kunnen
werken.
Heel veel tijd en middelen werden
uitgetrokken voor het bestuderen
van een aantal ‘best practices’ bij recente,
hoogstaande kantoorrealisaties.
Medewerkers, vakbonden, directie en
specialisten stuurden het ontwerp van
de nieuwe werkplek, dat vervolgens
het raster bepaalde voor de kantoorvloer.
De traditionele werkplek werd
bij Telenet omgebogen tot een flexibel
platform met ruimte voor ontspanning.
Joris Walraet, Vice President Purchasing,
Logistics & Facilities bij Telenet: “Het
ganse concept is gestart vanuit de mensen.
Wij hebben hun noden opgevraagd
– zowel naar gebouw als naar facilitaire
diensten – opdat ze goed zouden
kunnen functioneren. Inspraak geven
aan de gebruikers van het gebouw i.p.v.
een werksituatie op te leggen, was een
gedurfde benadering en genereerde een
brede input aan meningen. Zij definieerden
hun ideale werkplek, die we
uniform uitrolden over het gebouw.”
Niemand heeft nog
een eigen vaste werkplek
… en het ‘clean desk’-principe is algemeen
ingevoerd, wat de wisselwerking
en samenwerking stimuleert. Het
aantal werkplaatsen is berekend volgens
de 80% regel - 8 werkplekken /
10 personeelsleden - waardoor een
besparing op meubilair mogelijk werd.
Voor geconcentreerd werken zijn er de
‘bubbles’ ingericht. ‘Talkpoints’ zijn
voorbestemd voor korte meetings, maar
laten zich evenzeer als werkpost gebruiken.
Groepswerk krijgt de nodige ruimte
aan de ‘benches’. “Werknemers
nemen plaats waar dat best schikt t.o.v.
de te vervullen taak” verduidelijkt Joris
Walraet. “Draadloze netwerktoegang
werkt dat in de hand”.
De cafetaria werd ingericht als vergaderruimte,
zodat minder ruimte werd
opgeofferd aan ‘uitsluitend’ vergaderen.
Ook hier zijn de nodige data-aan-
Profacility Magazine maart 2009 35

Dossier Werkomgeving
Ergonomie ondersteunt
rendement
De gemiddelde kostprijs van een
werkplek steeg in 2007 met 2% en
bedroeg dan 12.285 euro per jaar.
Een slechte ergonomische indeling
drukt op het rendement van de
gebruiker en leidt tot een verhoogd
absenteïsme. Omdat werkplekken in
de hedendaagse kantoorinrichting
gestandaardiseerd worden en ergonomie
een heel individueel gegeven is,
integreert het Belgische TDS Office
Design een geautomatiseerde
ergonomische instelling van de
werkplek als onderdeel van haar
smartOffice ® immotica-oplossing.
Voor elke medewerker wordt een ideaal
ergonomisch profiel geprogrammeerd
in het immotica-systeem. Wanneer
hij of zij plaatsneemt aan een werkplek
en via de PC inlogt, wordt de werkplek
perfect ingesteld volgens het profiel.
De automatisering kan bovendien
rekening houden met invallend licht,
temperatuur, enz.
De FOD Econonomie hanteert een
beslissingstabel die toelaat de meest
functionele indeling van de ruimte te bepalen.
sluitingen en stroomtoevoer geïntegreerd.
Centraal en uniform
Vóór de invoering van facility management
bij de FOD Economie regelde elke
directeur generaal zelf de inrichting
van de kantoren en de aankoop van
meubilair. Ze plaatsten niet zelf de
bestelling maar stelden een volledig
‘gunningsdossier’ op, zodat alleen nog
de bestelbon moest getekend worden
en de factuur betaald. Iedere algemene
directie had zijn gewoonten bij de
beslissingname: de ene directeur generaal
kocht alles bij een ‘vertrouwde’
leverancier, de andere selecteerde volgens
zijn persoonlijke smaak uit de
mooiste brochures. Met de invoering
van een overkoepelend facility management
werden een aantal basisprincipes
goedgekeurd door het directiecomité.
Deze basisprincipes werden vertaald
in een aantal praktische regels en standaarden.
Rudy Liekens, verantwoordelijke
facilitaire dienst FOD Econonomie:
“Zo werd ook een standaard ontwikkeld
voor kantoormeubilair, waarin één
bureaumodel, één stoelmodel en twee
modellen voor de kasten zijn opgenomen.
Daarnaast werd een beslissingstabel
opgemaakt die toelaat om op basis
van drie parameters - aard van het werk,
communicatie, mobiliteit - de meest
functionele indeling van de ruimte te
bepalen”.
36 Profacility Magazine maart 2009
De nieuwe regels worden geïmplementeerd
in het geval van verhuizing, maar
worden niet retro-actief toegepast. Het
vastleggen van deze specifieke normen
voor een werkplek en de inventarisatie
van het ruimtegebruik, maakt dat in de
toekomst optimaal kan omgesprongen
worden met de beschikbare ruimte.
Op termijn zal dat een vermindering
van het aantal werkposten met 5% opleveren,
goed voor een besparing van
1,7 miljoen euro / jaar.
Anders werken
als totaalconcept
Bij de Vlaamse Overheid staat ‘Anders
Werken’ centraal, een totaalconcept,
dat zowel invloed heeft op de eigenlijke
werkplek als de locatie van de gebouwen
t.o.v. openbaar vervoer en waarin
ook thuiswerken zijn plaats heeft.
Voor alle nieuwe projecten is een ‘open
space’-indeling vanzelfsprekend. Er is
een mix van werk- en vergaderplekken
met ‘teamcockpits’, individuele cockpits,
‘lounge’-werkplekken en ‘benches’.
De combinatie resulteert in een aangenaam
kader om in te werken. In de
Ellipse Building, waar een maximale
concentratie van diensten is gehuisvest,
beschikt elke werknemer over
23m² bruto oppervlakte en rekent men
met 80% bezetting.
“Er is absoluut geen sprake van
eenheidsworst” verzekert Gert
Potoms, Algemeen directeur van het
Beleidsdomein Bestuurszaken,
Agentschap voor Facilitair Management
van de Vlaamse Overheid. “Het is ook
niet mogelijk om overal hetzelfde te
doen voor wat de inrichting betreft.
We houden ons wel aan een uniforme
aanpak en zoeken naar consistentie binnen
een gebouw. Door uit te gaan van
een standaard verdeling van de werkplekken,
kan 80% van de behoeften
worden ingevuld. Voor de resterende
invulling zoeken we naar individuele
aanpassingen. Een generiek concept
vergemakkelijkt tevens een eventuele
verhuis”.
Met de verschillende leveranciers voor
kasten, stoelen en ander kantoormeubilair
werden raamcontracten opgesteld.
Het is niet de bedoeling om altijd en
overal over hetzelfde meubilair te
beschikken, maar gezien het hoofdzakelijk
om bijbestellen gaat, krijgt men
wel stilaan een stroomlijning van de
inventaris.
Telewerken is al een tijd ingevoerd en
krijgt een toenemend belang. Het komt
er vooral op aan dat de leiding leert om
het personeel aan te sturen. Door een
resultaatgericht management blijft de
controle ook bij telewerken perfect
mogelijk. Het integreren van telewerken
bij de leidinggevende functies ligt
nog moeilijk, maar zal zich ook daar
stelselmatig doorzetten.
Eduard CODDÉ ■

Dossier Werkomgeving
Mobiliteit stuurt ICT
Draadloze netwerktoegang in het ganse gebouw vergemakkelijkt de
toepassing van het ‘clean desk’-principe. (foto Telenet)
Nu werknemers steeds
minder over een vaste
werkplek beschikken
moet ICT inspelen op
de mobiliteit van het
personeel binnen en/of
buiten de onderneming.
De apparatuur is al langer
licht en verplaatsbaar.
Hoog tijd voor
‘intelligente’ netwerken
die de gebruikers op
de voet volgen en op
hun wenken bedienen!
ICT bestrijdt energieverspilling
Bij de FOD Economie zijn op
dit ogenblik nog geen specifieke
ICT-ingrepen doorgevoerd
die de mobiliteit van het personeel
tussen de werkplekken verhogen.
Oorspronkelijk was voorzien om met
een standaardconfiguratie te werken
voor de computers, waardoor de medewerkers
zich zouden kunnen inloggen
op om het even welk toestel, gevolgd
door het ophalen van het individueel
gebruikersprofiel vanaf de server.
Technisch bleek dit echter niet mogelijk
voor een aantal softwarepakketten waarmee
gewerkt wordt. Het volledige computerpark
vervangen door notebooks
was budgettair evenmin haalbaar. “Naar
de toekomst evalueren we zeker webtoepassingen
op het Intranet, zodat uiteindelijk
een volledige mobiliteit tussen
de werkplekken mogelijk zal worden,”
bevestigt Rudy Liekens, verantwoordelijke
facilitaire dienst FOD Econonomie.
Daarnaast is er de uitbouw van gecentraliseerde
‘service- & printcenters’ per
Energieverspilling vermijden bespaart geld en is goed voor
het milieu. ‘Immotica’ levert daarvoor het ideale beheertool.
In de privéwoningbouw is ‘domotica’ al een tijdje in opmars.
Dat begrip staat voor het automatiseren van elektrische
schakelfuncties voor verlichting, zonnewering, verwarming,
airco, toegangscontrole, beveiliging, enz. Het Belgische TDS Office
Design biedt met smartOffice® een immoticaoplossing voor grote
gebouwen waarin dezelfde functionaliteiten vervat zitten. Bovendien
voorziet immotica in controle op afstand van alle technieken,
wat bijdraagt tot goedkopere interventies en preventief onderhoud.
gebouw, waar multifunctionele printers
de afdruk- en kopieertaken centraliseren.
Voorspelbare migratie
naar draadloze netwerken
Gert Potoms, Algemeen directeur van
het Beleidsdomein Bestuurszaken,
Agentschap voor Facilitair Management
van de Vlaamse Overheid: “Er werden
geen speciale aanpassingen doorgevoerd
op het vlak van ICT. Wel loopt er in
één gebouw een proefproject met een
netwerk voor draadloze toegang tot de
IT-infrastructuur. Op termijn zullen
draadloze netwerken zich ongetwijfeld
doorzetten, maar elke entiteit binnen
de Vlaamse Overheid moet de losten
voor omschakeling zelf dragen. Dit
garandeert een meer verantwoorde
migratie”.
Voor wat telefonie betreft verzekert de
draadloze DECT-standaard nog altijd
uitstekende diensten. De nood om over
te schakelen naar VoIP wordt nog niet
gevoeld. “Voor zover VoIP alleen
gebruikt wordt voor gesproken communicatie,
is er geen besparing aan verbonden,”
argumenteert onze gesprekspartner.
“We beschikken over een
goed uitgebouwd telefonienetwerk in
Vlaanderen en dat is ook ons werkterrein,
zodat er geen concrete besparingen
mogelijk zijn. Voor internationaal vertakte
bedrijven ligt dat uiteraard helemaal
anders”.
Eduard CODDÉ ■
38 Profacility Magazine maart 2009

Kantoordorpen, wissel op
Kantoorinrichter Samas
combineert met The
Village Office in het
Nederlandse Houten rust
en werkcomfort binnen
het eigen hoofdkantoor.
In dit frisse concept staat
plezier bij het werk
bewust centraal. Het is
wachten op navolging.
Kleur en licht zetten van bij het
binnenkomen een blije toon.
Door de ingrijpende opkomst van
de ICT is het kantoor allesbehalve
out. Ook al voorspelde
Alvin Toffler aan het einde van de
20 ste eeuw de komst van the electronic
cottage waarbij wonen, werken en vrije
tijd in één ruimte zou zijn geïntegreerd.
Telewerken mag dan wel een wijdverbreid
fenomeen zijn geworden, kantoren
bestaan nog steeds. Alleen klinkt de
vraag: welke eisen stelt de ‘nieuwe economie’
aan kantoorgebouwen? Wat is de
A happy worker is a productive
worker.
boodschap die het moderne kantoor
moet uitstralen? Het antwoord van
Samas is The Village Office.
Menselijke architectuur
Naar analogie van de sociale structuren
in een dorp bestaat The Village Office
uit een groot aantal ontmoetingsplekken
zoals marktpleinen, groene ruimtes, restaurants,
verschillende woonkamers of
fitnesscenters. Elke plek binnen dit concept
is geschikt om te werken. Dit alles
volgens het motto a happy worker is a
productive worker.
In architectonisch opzicht worden kantoren
vaak ook vormgegeven als een
campus. Kantoorcomplexen hebben in
dat geval de allure van een nederzetting
en de gebouwen zijn omwille van het
belang van de menselijke contacten uitgerust
met piazza’s en binnenstraten
die samen het sociale hart van de organisatie
vormen. Niet zelden worden de
gebouwen, zoals dat in Houten ook het
geval is, omgeven door waterpartijen
en weelderig groen. De Corporate
Village in Zaventem, maar ook de complexen
van Sanoma Magazines in Evere,
beantwoorden volledig aan dit beeld.
Veel kantoren hinken achter en zijn bijlange
nog niet innovatief georiënteerd.
Een grote sprong voorwaarts kan worden
bereikt middels een andere organisatie
van kantoorwerk, waarin ecologie
en economie goed samengaan.
Kantoorinrichter Samas neemt met
The Village Office alvast het voortouw.
Het bedrijf toont aan dat het een stuk
40 Profacility Magazine maart 2009

Dossier Werkomgeving
de toekomst?
Het verschil tussen thuis en kantoor wordt almaar kleiner.
effectiever is georganiseerd dan voorheen.
Medewerkers kunnen nu veel
flexibeler werken. Daardoor bespaart
het bedrijf aanzienlijk wat ruimte.
Besparing van ruimte
Voordat 'office facilitator' Samas de
meeste van zijn onderdelen verhuisde
naar Houten, bevond de holding zich in
Baarn, een kantoor, showroom en
fabriek in Tilburg, een groot kantoor in
Zoetermeer en vier regionale kantoren
door het land heen.
De grote verandering in de overgang
van deze oude situatie naar de nieuwe
situatie was de verplaatsing van personeel
en afstoting van ruimte. In Houten
werden alle 24 medewerkers uit de vestiging
in Baarn opgenomen, waarna
die locatie (600 m 2 ) kon worden opgezegd.
Vanuit Tilburg vertrok het grootste
deel van het personeel, 48 medewerkers,
naar Houten. In Tilburg werd
door deze operatie 300 m2 bespaard.
Een groot deel van de ruimte bleef
gehandhaafd voor de fabriek van Samas
en daaraan gelieerde afdelingen.
Ook het grootste deel van het personeel
uit Zoetermeer, 37 medewerkers,
kwam naar Houten. De verkoopadressen
in Eindhoven, Amsterdam, Groningen
en Rotterdam kregen geen eigen telefoniste
meer en de showrooms aldaar
werden ook opgeheven. Uit deze vestigingen
vertrokken 6 mensen naar
Houten. De overblijvende vestigingen
worden sindsdien bemand door twee
personen. In totaal werd zo’n 1520 m 2
bespaard.
Smart
The Village Office past in een nieuwe
manier van werken. De techniek – met
name de informatie- en telecommunicatietechnologie
– vormt al een tijdje
geen belemmering meer om flexibel
te werken in tijd en plaats. Medewerkers
hebben een smartphone, waarin de
telefoonfunctie is gecombineerd met
vele desktopfaciliteiten. In The Village
Office kan men met een transponderkaart
het draadloze web en netwerk
op en in het restaurant afrekenen.
De transponderkaart wordt ook gebruikt
voor de entree, identificatie en aanwezigheidssignalering.
Voor gasten zonder
netwerkfaciliteiten zijn er WIFI-
'hotspots' voor internettoegang.
Naar de kappper
The Village Office heeft, naast de diverse
kantoorfuncties, een receptiewinkel
(tevens reisbureau en informatie- en
uitgiftepunt) en winkels van bedrijven
die onderdelen leveren voor de kantoorinrichtingen
van Samas. En verder
maken ondersteunende bedrijven integraal
onderdeel uit van The Village
Office. De 'good mood food shop', oftewel
het bedrijfsrestaurant, wordt door
SAB Catering gerund. The Village Office
heeft ook een bar / grand café op de
eerste etage. Naast alle genoemde 'professionele'
winkels, podia en integraal
opgenomen bedrijven zullen in The
Village Office, zoals in een echt dorp,
ook 'gewone' winkels (bijv. een kapper)
worden opgenomen.
Het gebouw
Het pand van The Village Office bestaat
uit twee aan elkaar geschakelde
gebouwdelen van elk twee lagen hoog.
Boven op het zuidoostelijke gebouwdeel
is nog een derde bouwlaag. In het
gebouw geeft een patio met een warmrode
muur licht en lucht aan de binnenruimten.
Profacility Magazine maart 2009 41

Dossier Werkomgeving
In steeds meer bedrijven vormt het
restaurant een belangrijke spil voor
de knowledge exchange.
De Villagers: residenten,
hybriden en nomaden
Samas verdeelt de bewoners
– Villagers – van The Village Office in
residenten, hybriden en nomaden.
Een resident is een medewerker
met een vast werkpatroon,
die vooral op kantoor zit en daarbij
primair gebruikt maakt van de
The Village Office. Een nomade is
veel onderweg en doet zijn werk
overal: thuis, bij de klant, onderweg
en in The Village Office, waarvan hij
alleen secundair gebruik maakt.
Een hybride hangt tussen de twee
eerdergenoemde bewoners in:
een bewoner die wisselend gebruik
maakt van de kantoorfaciliteiten.
Daarnaast zijn er ook gasten
vanwege de internationale
structuur van de kantoorinrichter.
Innovatieve kantoren spiegelen zich aan
de structuur van een nederzetting. Pleinen
vormen de gelegenheid voor cross-overs.
Een uniek aspect van The Village Office
is dat de settings in het gebouw behalve
werkplekken ook meteen de
showroom vormen voor wat Samas aan
kantoorinrichting levert. Aan de patio
grenst het hart van The Village Office:
de 'marktplaats'. Rondom de marktplaats
bevinden zich verschillende
werkplekken, vergaderruimten en functies
zoals het restaurant en een koffiebar.
Werkplekken
De werkplekken zijn allemaal niet-persoonsgebonden
flexplekken. Iedereen
mag daarom overal zitten, maar de verschillende
'teams' van Samas zijn in
het gebouw wel in 'buurten' gegroepeerd.
Voor werkzaamheden waarbij
verstoring ongewenst is, zijn op verscheidene
plaatsen 'concentratieruimten'
gemaakt, kleine glazen cellen, waar
één persoon kan werken. Ook zijn in
The Village Office grotere algemene
ruimten opgenomen, zoals grote vergaderruimten
en een auditorium waarin
voorstellingen, presentaties en bijeenkomsten
worden gehouden.
Pantry
Her en der in het gebouw staan 'service
units', met een pantry (koffie, thee
en gekoeld water), printer/copier en
kluisjes. De kluisjes, die vanwege het
flexibele werken handig zijn voor
het opbergen van spullen die niet
mogen achterblijven op de bureaus, zijn
met de transponderkaart elektronisch te
bedienen.
Het restaurant bevat plekken die zowel
voor eten als werken of overleg geschikt
zijn. Grenzend aan het restaurant en
aan de andere zijde van deze eetwerkplekken
is een sfeervolle koffiebar, die
eveneens geschikt is voor werken en
overleg. Aan de achterkant van de patio
zijn business lounges en een bar opgenomen.
Beide etages hebben een bibliotheek,
waar medewerkers kunnen studeren
en werken. De geboorte van het
ervaringskantoor is daarmee een feit.
Philip WILLAERT ■
42 Profacility Magazine maart 2009

Pro-Building
[Inrichtin
Energiezuiniger
infrastructuurbeheer dankzij
EnergyWise van Cisco
Cisco lanceert EnergyWise, een nieuwe software voor Catalystswitches
die bedrijven toelaat hun energieverbruik te rapporteren
en te reduceren. In de eerste fase, ‘Network Control’, beheert
EnergyWise het verbruik van telefoons, bewakingscamera’s
en antennes. Later dit jaar zal de fase ‘IT Control’ van start gaan
en kunnen klanten ook het verbruik van pc’s, laptops en printers
meten. Begin 2010 zullen bedrijven dankzij de fase ‘Building
Control’ zelfs hun gebouwen efficiënter kunnen beheren, want
dan controleert EnergyWise ook het verbruik van liften, verlichting,
verwarming, airconditioning… (SB)
HDX 2.5 van Polycom verbindt
telepresence met
video-conferentie
Door
eenvoudigweg
te klikken op
de namen in
de lijst van
contactpersonen,
kunnen
gebruikers een
videoconferentie
verzenden.
Met de nieuwe software HDX 2.5 lanceert Polycom de eerste
oplossing voor visuele communicatie met aanwezigheidsstatus
(online, “niet storen”, …). De software verbindt telepresence met
een ultramodern videoconferentiesysteem via een gemeenschappelijk
managementplatform. Door eenvoudigweg te klikken op de namen
in de lijst van contactpersonen, kunnen gebruikers een
videoconferentie verzenden tussen de Polycomsolutions en de
CMA Desktop clients. (AD)
Naar de top met Kone
De constructeur van liften lanceert in 2009 een nieuw gamma
van liften dat toelaat tot 30% energie te besparen. In een volgende
ontwikkelingsfase (2010) kan die besparing zelfs oplopen tot 50%.
Het gaat hier over een nieuwe generatie van hijsinstallaties die
een versterkte energiewinst combineert met een economische
waakmodus. (PB)
44 Profacility Magazine maart 2009

g]
NEC Philips lanceert
spraak en data “polshorloge”
De M155 Messenger kan
tekstberichten overbrengen maar is
ook uitgerust met een ingebouwde
microfoon en luidspreker en
fungeert als persoonlijk
alarmsysteem.
Nec Philips Unified Solutions stelt de nieuwe M155 Messenger voor,
een draadloos communicatiemiddel dat draagbaar is als polshorloge.
Het apparaatje laat gebruikers toe continu bereikbaar te zijn zonder
daarvoor hun handen te moeten gebruiken. (SB)
Domo Contract Flooring
lanceert duurzame tapijttegels
Met ‘minimum70’ lanceert Domo
Contract Flooring een nieuw
gamma tapijttegels dat ontwikkeld
werd i.s.m. Aquafil, Europees
marktleider in PA6 tapijtgarens.
Uniek aan deze tapijttegels is dat
minstens 70% van het garen uit
gerecycleerde materialen wordt
vervaardigd. (SP)
Deze collectie beantwoordt aan de
hoge eisen van hedendaagse
kantoorruimtes, nl. duurzaamheid,
slijtvastheid en vormvaste
snijkanten.
Profacility Magazine maart 2009 45

Pro-Services
[Leveranciers]
Nordined-Prequest
wordt NPQ Solutions
Drie jaar geleden fuseerden Nordined Technische
Automatiseringen en Prequest Nederland. In eerste
instantie werden beide bedrijfsnamen behouden, maar
de firma luidt nu een nieuwe fase in door haar naam te
veranderen in NPQ Solutions. NPQ lanceert een aantal
nieuwe oplossingen voor facility management en
gebouwbeheer, waaronder FM Insight, een Facility
Management oplossing voor SAP-gebruikers. (SB)
ISS Catering werkt
samen met “de Groentekok”
De gerenommeerde chef-kok Frank Fol, bijgenaamd
« de Groentekok », is sinds 1 februari de exclusieve
culinaire partner van ISS Catering Services. Frank Fol is
de bedenker van het concept “Denk groenten!”,
dat menu’s opstelt op basis van fruit en groenten. (AD)
Eén van zijn missies is om zijn knowhow
te delen met de koks van ISS Catering.
Hogesnelheidsbaan voor
Confortos tussen Brussel
en Louvain-la-Neuve
Op maandag 2 februari vond de lancering plaats
van de hogesnelheidsbaan voor de TEC bussen
die elke morgen tussen Brussel en
Louvain-la-Neuve rijden. De pechstrook van de
E411 mag vanaf nu dus ook gebruikt worden
door de Confortos over het hele traject. Reizigers
zouden 15 tot 25 minuten besparen. (AD)
G4S verzekert in Brussel
maaltijden in volledige duisternis
Only4Senses organiseert maaltijden in volledige
duisternis. Om de veiligheid te waarborgen, doet
de organisator een beroep op G4S, dat een bewakingsinstallatie
voorstelt met inbegrip van een
reeks infrarood camera's en aangepaste infrarood
verlichting. Die uitrusting maakt het mogelijk de
beelden te visualiseren in een deel van het lichtspectrum
dat onzichtbaar is voor mensen. (AD)
De beelden zijn verbazend helder.
Ze kunnen gevolgd worden op een
scherm en worden geregistreerd.

Pro-Services
[ Soft services]
Eerste contact
De Awards van de
“Receptionist(e) van het
Jaar” hebben onlangs de
onmisbare professionele
kwaliteiten van de
personen die in hun
bedrijf zorgen voor
het eerste contact met
de buitenwereld, in de
schijnwerpers gezet.
Wij bekijken van onze
kant meer de
voorwaarden waarin zij
hun opdracht uitvoeren
en de recente evoluties
van de organisatie van
het onthaal in de
ondernemingen.
De receptionisten van het jaar 2009
Wie in zijn beroepsloopbaan
al geconfronteerd is met als
“onthaal” een telefoon op
een tafeltje, naast een lijst met namen en
nummers van de rechtstreekse lijnen,
weet wat het eerste contact met een
bedrijf betekent. Iedereen weet dat de
eerste inruk de doorslag geeft. Daarom
is het vak van receptioniste niet alleen
professioneler geworden - gedaan dus
met het cliché van het werkje voor
beginnelingen of studenten - maar ook
meer gediversifieerd. De receptionisten
moeten nu ook andere opdrachten
kunnen uitvoeren. Dat kunnen administratieve
taken en organisatie zijn
(reservering van zalen, transportmiddelen,
externe diensten, catering enz.)
of secretariaatstaken. Maar één zaak is
wel zeker: “onthaal” rijmt meer en meer
met “veiligheid” en “toegangscontrole”.
En voeg er gerust de onmisbare
beheersing van meerdere talen en psychologische
kwaliteiten bij.
De wedstrijd “Receptionist(e) van het Jaar” omvatte de verkiezing van
een laureaat in de twee grote Gemeenschappen van het land. In Vlaanderen
haalde Bea Uvin het. Zij werkt sinds vijf jaar bij Baker & McKenzie,
een advocatenkantoor met 130 medewerkers in Antwerpen en Brussel.
Bij de Walen was de overwinning voor Magdalena Vermeiren uit
Vilvoorde. Zij is al sinds 1978 receptioniste bij de bouwgroep Besix in
Sint-Lambrechts-Woluwe, één van onze grootste ondernemingen in
de bouwsector (400 medewerkers).
www.receptionistevanhetjaar.be - www.receptionnistedelannee.be
Onthaal met de glimlach
en veel enthousiasme werden
door de promotoren van de
wedstrijd het meest aangehaald
als essentiële kwaliteiten van
het onthaalpersoneel.
Charmante cerberussen
G4S heeft bijvoorbeeld het concept van
“Reception Guards” ontwikkeld, dat
“de voordelen van een elegant onthaal
combineert met de preventie van een
hele reeks risico’s voor de organisatie”.
Die volwaardige “bewakingsagenten”
zijn belast met de toegangscontrole (met
het recht bepaalde personen te weigeren),
het gecentraliseerd beheer van de
sleutels en de alarmsystemen, de registratie
van de bewegingen van de bezoekers,
de preventie van de risico’s, de
controle van de voerruiten... En vooral
alle onthaalopdrachten waarover wij
het al hadden.
Selectie en opleiding zijn een onontkoombare
evolutie. Met als gevolg de
tendens van uitbesteding nog te ver -
sterken. Exselsia, een filiaal van Tempo-
Team, heeft er zijn specialiteit van
gemaakt, met diensten als outsourcing,
contracting, front office, back office en
management support. Het bedrijf organiseert
ook reeds drie jaar de
“Receptionist(e) van het Jaar” awards.
Het evenement gaat gepaard met een
onderzoek de kwaliteiten van een ideale
receptionist(e) en de voorwaarden
om het vak te mogen uitoefenen. Daaruit
is o.m. gebleken dat het publiek volgens
65% van de ondervraagden van
mening is dat de opstoppingen en de
tijdsdruk de stress vergroot hebben, wat
zij ook voelen aan het onthaal.
Patrick BARTHOLOMÉ ■
Profacility Magazine maart 2009 47

Pro-Services
[ Vastgoedbescherming]
Wonen in
leegstaande kantoren
Een opdrachtgever kan door de bewoonformule tot 90 % besparen op zijn bewakingskosten.
Lancelot
Vastgoedbescherming,
dochter van het Camelot
Europe, beveiligt in ons
land verlaten panden,
kloosters, maar ook
werven in aanbouw en
leegstaande kantoren.
Er wordt niet
gepatrouilleerd,
de bewaking wordt
gegarandeerd door
bewoners in het
leegstaand vastgoed
te huisvesten.
Het fenomeen rukt op.
De afgelopen vijftien jaar heeft
Camelot Europe zich ontwikkeld
van het eerste professionele
antikraakbedrijf van Nederland tot
een internationale, full-service, ISO
gecertificeerde leegstandsbeheerder
actief in half Europa. Het bedrijf levert
maatwerk en kenmerkt zich door het
ontwikkelen van innovatieve oplossingen
voor alle uitdagingen die bij het
beheren van leegstaand vastgoed kunnen
ontstaan. Van kantoor tot kasteel,
van bouwplaats tot woonwijk.
Huisvredebreuk
In het startjaar 1993 was voornoemde
leegstandbeheerder de eerste die aan
eigenaren van leegstaand vastgoed een
grondige juridische onderbouwing aanbood
voor het toen nog relatief onbekende
concept ‘antikraak'. Deze structuur
biedt zowel bewoners als eigenaren
zekerheid over de gebruiksstatus van
het pand en de eigendomsrechten. In
latere jaren is de rechtsgeldigheid van
de constructie meerdere malen in kort
geding getoetst. In alle gevallen kwam
de rechtbank tot de uitspraak dat er
sprake is van een tijdelijke gebruiksstatus
en dat kraken van een tijdelijk
bewoond pand door Lancelot huisvredebreuk
is. Dit betekende de definitieve
doorbraak voor het beschermen van
lege panden door bewoning volgens de
Lancelot Aanpak.
Enige aanbieders
“Deze aanpak is in Nederland al goed
ingeburgerd,” verzekert woordvoerder
Bob de Vilder. We zijn in Nederland
met zo’n 40 leegstandbeheerders waarvan
Camelot – zo heet het bedrijf buiten
België - de absolute nummer één is.
De concurrentie binnen onze sector is
wel bikkelhard.” De Vilder gooit daarom
niet graag cijfers en andere bedrijfsgegevens
te grabbel. Inmiddels opereert
Camelot Europe in vijf landen:
Nederland, België, Engeland, Ierland
en Frankrijk en staan nieuwe vestigingen
in Duitsland en Schotland voor dit
jaar op de planning.
“In Frankrijk, België en Ierland zijn we
de enige aanbieders. Het is een door en
door Nederlandse uitvinding waarvoor
we in Engeland de NBCC Award for
Excellence (2005) ontvingen, een prijs
voor het meest innovatieve product.”
De Vilder heeft een persoonlijke band
met de ontstaansgeschiedenis van het
Profacility Magazine maart 2009 49

[ Vastgoedbescherming]
Wanneer er ’s avonds licht brandt, laten kwaadwillenden een gebouw met rust.
Nederlands ‘Antikraak’ concept nu ook in
nieuwe, Franse wet vastgelegd
Na een lobby van ruim een jaar en diverse bezoeken van
Franse bestuurders aan Nederlandse en Belgische antikraak
projecten heeft het Franse parlement op 12 februari 2009
unaniem een nieuwe wet aangenomen, die het tijdelijk wonen
in leegstaand vastgoed mogelijk maakt. Deze ‘Camelot’ wet is
gebaseerd op de succesvolle Nederlandse aanpak van het
plaatsen van tijdelijke bewoners in leegstaande scholen,
kantoren, winkels en andere gebouwen. Joost van Gestel,
CEO Camelot Europe: “Het oorspronkelijk oer-Nederlandse
concept van ‘antikraak’ bewoning is succesvol vertaald naar
een pakket leegstandsbeheerdiensten voor de Franse markt.
Daarmee kunnen allerlei soorten vastgoed, van leegstaande
kantoren tot voormalige, militaire complexen, eenvoudig,
effectief en efficiënt tegen vandalisme, verval en kraak
beschermd worden.”
Strategische bewoning
Bob de Vilder, marketing Manager
Europe en woordvoerder van Camelot.
Eind jaren negentig neemt Lancelot een voorsprong
op de andere leegstandbeheerders door als eerste
te komen met een brandveiligheidspakket
voor bewoners. In overleg met diverse
brandweerkorpsen krijgen alle bewoners
rookmelders, brandblussers, branddekens en een
instructie hoe veilig en verantwoord te wonen in
leegstaand vastgoed. Veiligheid en gebruiksstatus
van het bewoonde pand worden elke maand
gerapporteerd. Er wordt steeds geopteerd voor
een strategische bewoning. Dat wil zeggen dat
samen met de eigenaar wordt gekeken op welke
plaatsen in een pand bewoning nodig is om tot
een optimale bescherming tegen kraak en
vandalisme te komen.
bedrijf. “In 1993 ben ik met Camelot
begonnen. De naam refereert aan een
niet in te nemen vesting. We zaten in
Nederland met de naweeën van de krakersbeweging.
Ik zocht naar een passend
alternatief voor kraken om wonen
in leegstaand vastgoed toch mogelijk
te maken. Ik vond het niet kunnen dat
mensen een fundamenteel recht als
eigendomsrecht door het kraken straffeloos
konden schenden.”
“Vandaag vinden meer dan tienduizend
mensen in Europa op deze wijze goedkoop
en legaal onderdak”, zo weet
De Vilder.
50 Profacility Magazine maart 2009
Goedkoop en effectief
Leegstaande kantoorgebouwen, panden
en verlaten bouwwerven werken als
magneten op krakers, vandalen en dieven.
Lancelot wil in de eerste plaats
een goedkoop alternatief bieden voor
de vaak dure bewakingsfirma's. Een
opdrachtgever kan door de bewoonformule
tot 90 % besparen op zijn bewakingskosten.
Aannemers of projectontwikkelaars
kunnen tegen een zeer
schappelijke prijs (vanaf 50 euro per
maand) een wooncabine - mét bewoners
- laten plaatsen op een bouwwerf.
De aanpak is niet alleen een pak goedkoper,
maar zou volgens de aanbieder
ook een stuk efficiënter zijn. Bewoners
zijn op onverwachte momenten gedurende
de hele dag aanwezig. Dat schrikt
ongewenste bezoekers en vandalen af.
Douche- en
keukenfaciliteiten
Het concept staat of valt wel met de
bewoners die worden uitgekozen.
Daarom wordt er heel veel aandacht
gehecht aan een kennismakingsgesprek.
De bewoners worden zorgvuldig geselecteerd,
altijd aan de hand van een
bezoek op kantoor. Men kijkt daarbij
vooral naar het verantwoordelijkheidsgevoel.
Alle bewoners zijn verplicht
WA (wettelijk aansprakelijkheid) en
inboedel verzekerd. De voorkeur gaat uit
naar werkende jongeren in bijvoorbeeld
het onderwijs, de zorg en bij de politie.
Momenteel beveiligt Lancelot in
Vlaanderen een tiental projecten volgens
dit concept, van kazerne tot een
kasteel in de Ardennen. Daartoe behoren
ook vele kantoren. Bob de Vilder:
“We zorgen voor douche- en keukenfaciliteiten
zodat leegstaande kantoren
perfect bewoonbaar worden. In Den
Haag hebben we heel recent een kantoorgebouw
van de overheid in beheer
gekregen. Het gaat maar liefst om
60.000 m². Voor zo’n complex maken
we voor elke verdieping een optimaal
gebruiksplan. Wanneer er overdag en
’s avonds van alle kanten duidelijk
‘leven’ in een gebouw is laten kwaadwillenden
zo’n complex snel links liggen.”
Philip WILLAERT ■