Anders werken Anders werken - ProFacility.be

[ Market]
Paniek in het Groothertogdom?
Hoewel de economie ook in Luxemburg een opdoffer krijgt, zal ze in 2009
toch nog altijd boven het gemiddelde van de 15 Europese lidstaten
presteren. In de periode 2007 – 2008 zorgden de administraties voor het
uitvlakken van de sterke terugval van de take-up door bedrijven. Vooral de
banken en financiële instellingen lieten een duidelijke terugval van de takeup
noteren. Vandaag is het aandeel in de verhuring van kantoorruimte aan
bedrijven/EU- en Luxemburgse administraties in balans. De hoogste
huurprijzen halen tot 500 euro/m²/jaar. In het centrum variëren de
gemiddelde huurprijzen tussen 240 en 400 euro/m²/jaar. Voor Kirchberg
is de bandbreedte smal: 280 tot 330 euro/m²/jaar. De laagste huurprijzen
vinden we in de zuidoostelijke periferie (150 – 160 euro/m²/jaar).
Er is het voorbije jaar geen schommeling van de huurprijzen vastgesteld.
Met dank aan: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield,
DTZ en Jones Lang LaSalle
Olivier Bastin (JLL-Luxembourg).
De federale en regionale administraties in
Brussel moderniseerden hun complete
kantorenarsenaal slechts enkele jaren geleden,
zodat uit die hoek weinig mag verwacht
worden voor 2009 en 2010.
Hetzelfde geldt voor de Europese en internationale
instellingen, die op korte termijn
slechts beperkt noden hebben.
De Brusselse leegstandsgraad bedraagt
momenteel net geen 9%. Verwacht wordt
dat het hoge aantal speculatieve projecten
onvoldoende geabsorbeerd zal worden
door de vraag naar kantoren. Op het einde
van 2009 lijkt een leegstandsgraad van
10% reëel, met weinig hoop op verbetering
in 2010.
Kwaliteit voor
een scherpe prijs
De ondernemingen lijden onder de economische
crisis en zullen vooral uitkijken
naar een rationalisatie van hun vastgoedkosten.
Vooral bij de financiële instellingen
die in de Brusselse binnenstad
gevestigd zijn is het de vraag hoeveel van
de vandaag gebruikte 750.000m² zij zullen
behouden.
Huurders beginnen nu al te onderhandelen,
nog voor het contract afloopt.
Toch wordt vastgesteld dat een lange termijnverbinten
is niet uitgesloten is, voor
zover de huurprijs een behoorlijke duik
maakt.
Gebruikers zullen uitkijken naar mogelijkheden
om hun gehuurde oppervlakte
te herschikken. Dat kan leiden tot het
verhuizen naar nieuwe locaties, waarbij
in één beweging gezocht wordt naar kwalitatief
betere gebouwen die nu zonder
prijsverhoging of zelfs tegen lagere prijs
beschikbaar komen. Verwacht wordt dat
oudere kantoorgebouwen en ongunstige
locaties helemaal uit de markt zullen
worden geduwd, terwijl de bezetting voor
goede panden met aantrekkelijke ligging
26 Profacility Magazine maart 2009
onverminderd op hoog niveau zal blijven.
We krijgen dus een verhuurmarkt
op twee snelheden.
Rekenen naar de toekomst
Voor standaard huurtermijnen op kantoren
stegen de rendementen van 5.5%
naar 6,25% in de laatste 6 maanden. Op
basis van de gestegen rendementen op
vastgoed, zouden de Brusselse kantoren
al minstens 20% aan waarde hebben verloren.
Voor de langere huurtermijnen,
met vaste indexaties over meer dan
9 jaar, stegen de rendementen van 5%
naar 5,75% nu. Sales & Lease Back blijft
volgens DTZ ook in deze moeilijke tijden
een interessante optie, voor zover het
bedrijf in goede papieren zit. Het rendement
van de onderneming dient hoger
te liggen dan dat voor vastgoed. Sales &
Lease Back is een uitgesproken middel
om vlug liquiditeiten te verwerven voor
een verhoogde concentratie op de eigen
core business. Bovendien laat het toe de
flexibiliteit van de onderneming naar
huisvesting te verbeteren.
Iets meer optimisme
bij commercieel vastgoed
Wereldwijd daalden de investeringen in
commercieel vastgoed in 2008 met 59%
tot 335,5 miljard euro in vergelijking met
het recordtotaal van 809,7 miljard euro in
2007. Sinds de zomer van 2008 werden er
nauwelijks nog investeringen in commercieel
vastgoed vastgesteld.
Kleding is het meest conjunctuurgevoelig
onder de verschillende winkelsectoren. In
eigen land blijven winkelketens zoals
Zara en H&M door hun lagere prijzenpolitiek
en naambekendheid voorlopig
uit de wind. Eenzelfde verschijnsel tekent
zich af bij andere prijsbewuste kledingsketens
in België. Ze blijven zelfs uitkijken
naar expansiemogelijkheden.
Voor 2009 wordt een verdere vraag naar
vastgoed verwacht uit de hoek van de
discounters en de sterke modemerken.
Sommige retailers hopen erop in de huidige
economische malaise een voorsprong
te nemen op hun concurrentie en blijven
dan ook panden zoeken om hun
dekking van de bestaande geografische
spreiding te optimaliseren. Bovendien
rekenen ze op enkele opportuniteiten in
de komende maanden.
Een verdere stijging van de Belgische
huurprijzen voor winkelpanden is in het
huidige economische klimaat onwaarschijnlijk.
Voor toplocaties wordt in
2009 een stabilisatie van de huurprijzen
verwacht, terwijl dalingen op secundaire
locaties als realistisch gelden.
De Antwerpse Meir en Brusselse
Nieuwstraat bekronen de lijst met duurste
Belgische winkelpanden. Hier gelden
huurprijzen van 1.600 euro/m²/jaar. Bij
de winkelcentra plaatsen het Wijnegem
Shopping Center (Antwerpen) en Woluwe
Shopping Centrum (Brussel) zich bovenaan.
Voor beiden wordt 1.200 euro/m²/jaar
huurprijs betaald.
Besluit
Bedrijven zullen vooral op zoek gaan
naar het minimaliseren van hun vastgoedkosten.
Een efficiënter gebruik van de
oppervlakte is één streefdoel, maar de
hogere leegstand schept eveneens meer
ruimte tot onderhandelen voor de huurders.
De energiecertificaten die nu verplicht
zijn bij huur en verkoop, zullen
bijkomend de aandacht vestigen op de
energiekosten voor de gebouwen. Veel
investeerders nemen een afwachtende
houding aan in de hoop om binnenkort
aan fors lagere prijzen in te stappen.
Eduard CODDÉ ■